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大陸地產市場波動不穩 誰敢以房養老?

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「養老金不夠,我們可以買房子養老。」在養老金缺口不斷擴大的今天,這是喜是憂?

日前,中國國務院發佈《關於加快發展養老服務業的若干意見》(下稱《意見》),提出「開展老年人住房反向抵押養老保險試點」。簡言之,即業主將其房地產權抵押給銀行等金融機構,金融機構每月發放業主一定數額作養老金直至其去世。該政策預計明年第一季開始試行。

對於其好處,最早在中國提出「以房養老」政策的中國房地產開發集團理事長孟曉蘇日前在媒體上撰文稱,若拿價值幾百萬的房地產作銀行抵押養老,抵押人每月能得幾萬元且終身源源不斷。

果真如此美好?《意見》一經推出便引發民眾討論,不少分析者認為,該政策操作有難度,以此應對養老金缺口危機,效果難言明朗。不過,隨著政府改革決心和相關政策出台,以及未來中國房地產進入大量存貨的階段,「以房養老」對市場的影響就不容低估。

時下看,「以房養老」仍被房價不穩、70年產權等一系列問題所困擾。

欲以「以房養老」頤養天年者,必先擁有自己物業。上海一位陳姓投資者向記者說,養老金沒有保障,現在又說買房子可以實現養老,諷刺該政策不過是在為地產商搖旗吶喊。

高企的房價陰霾下,不少人不得不把畢生積蓄投入購房。而一旦將房子抵押給銀行等金融機構,業主面臨房價波動不穩、泡沫爆破的風險。

「若房價一直往上漲,尚且好說;一旦下跌就慘了。假如發生了類似日本房地產的崩盤,且持續那麼久(20年),我們老了將一無所有,」上述人士稱。

對於銀行等金融機構,亦面臨同樣風險。中國房地產學會副會長陳國強說,由於相關政策的調整易引發不動產(房地產)估值產生波動,因此銀行展開此項業務也得顧慮重重。

「這就需要房地產市場存在權威性的不動產評估機構。由於不動產估值是動態的,因此相隔幾年就應對房價做一次評估,以減低房價波動給雙方(業主、金融機構)帶來的風險。但目前中國房地產市場缺乏標準的評估機構作為制約這個政策的實現效果,」陳國強說。

此外,70年的房屋產權到期後,房子如何處置?以及房屋抵押人壽命的不確定性等問題,都需要相關政策的明確解釋。

另外,還得過中國人傳統的關口。中國存在老人將房子傳給子女的傳統,因此子女的阻撓是老人選擇「以房養老」的一大障礙。

因上述問題的存在,迄今「以房養老」在京、滬等地的試點都不成功。據媒體報道,2011年,中信銀行推出養老按揭業務,最高每月可貸兩萬元,但推出後市場反應冷淡,在東莞,根本無人問津。

然而隨著百姓對於房地產的認知漸漸趨於理性,特別是中國老年問題日益嚴重,中國政府還是知難而上、堅定不移地推行「以房養老」政策。

陳國強分析指,(之所以推進還因為)「以房養老」有利於現存的房產資源。對於房產流通,無論銷售還是租賃有一定積極作用;有助於培養多元化養老方式,以及解決養老問題、促進社會和諧穩定。

中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇分析認為,中國現在房屋存量確實非常多,把房子作為退休後更多收入來源的抵押品,認為是存在的市場需求。不過一定要遵循商業化、市場化方式來運作。

「比如70年產權問題。你把房子抵押給銀行,若明年產權就到期,哪家銀行會給你抵押?如果還剩50年產權,那很多銀行會做。至於房價波動,也屬於商業問題,你不用管了,漲跌都好辦,只要你有房子,你的房子值錢,大家都會有個估值,同時也可以嘗試期權,」郭田勇說。

陳國強稱,以房養老政策,除反向按揭的方式之外,還有以大置小的方式(業主將大房換成小房,從中獲取一定補償);出售的方式,可將變賣的現金用作租房,或居住到養老社區裡;租賃方式,租金作為將來養老收入來源,或用到養老的物業或設施裡。而這些形式,相比反向按揭,對於業主和金融機構風險更小,更具操作性,未來也應更多推廣。

他還預計,「國外大多數國家地產市場的解決主要依賴房屋存量的流動;未來10年或更多時間,中國的房地產市場也會進入這階段,屆時選擇『以房養老』模式的人會越來越多,對房地產市場的影響就不容低估。」

【總之】 隨著大陸政府相關政策出台,以及未來中國房地產進入房屋存量的階段,預計以房養老會對地產市場帶來一定影響。

大陸 地產 市場 波動 不穩 誰敢 敢以 以房 養老
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誰敢海闊天空



相約在城大,Y一開口,殺我一個措手不及:「老師,阿爸問,你要不要裝冷氣?」

Y是我第一屆的通識學生。還記得六年前,我們在鴨脷洲大街小試牛刀,找了一個很小的舖位開始招生。方法,很原始,就是親身派傳單,拉路人進來聽講座。小街有小街的人情味,不會令你食白果,多少答應賞面來聽一會。

豈料講座那天,第一個出現的,卻不是街坊,而是特意前來的一位媽媽。她蓄一頭短髮,笑容很爽,說話也很爽快。後來,開班了,一位同樣蓄短髮,爽爽朗朗的女孩來上課,她就是Y

Y在班中,一直有種特別的氣質。她沒有時下女生的做作,懂就說懂,不懂就說不懂,不怕發問,笑容很天真。她跟每個同學都合得來,卻又不失個性。我常笑說,你長大了,去當差做madam,一定型到死。

然後某年起,她每次來上課,背包都插著一雙鼓棍。接著的暑假,她沒來參加我們的外展活動,只來電留了個爽快的口訊:「老師,我今年忙夾band,不能來玩了,遲些回中心給大家探班。」

那天一別,現在才在大學校園再踫面。今天的Y,走了同樣有型的路──建築工程。她說,阿爸話我不夠型,他一直想我去夾band,做自己最愛的事。我說,令尊恐怕言若有憾,心實喜之,不知多高興女兒繼承他衣鉢,為上一代的紅褲子經驗,添些理論基楚。

還有夾band嗎?我問。她點頭。有,不過不打鼓了,轉玩低音結他。每周一度,借音樂海闊天空。我忽然明白,她那獨特的個性,是怎樣來的。有放手的家長,自有勇敢做自己的孩子。話時話,老師我真的想換冷氣,等得到你畢業那天嗎?
誰敢 敢海 海闊 天空
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誰敢來踩界 伍詠薇

1 : GS(14)@2016-06-12 02:55:22

2016-06-01 EW
自從今年亞視執笠,四月新電視台ViuTV加入戰團,香港電視史上起了一場革命。

同樣起革命的,還有現年四十七歲的伍詠薇,去年她與無綫結束二十年的賓主關係,回復自由身,今年不但過檔有線拍攝綜藝節目《伍姑娘真識食》,又到內地拍攝清裝宮廷劇《美人香》賺人仔,脫離無綫,前路反而更廣。

「我好有觀眾緣,我呢一類型都好渴市㗎,無人夠膽做嘅嘢我都敢做,好似吸氧氣嗰幕(○七年香港先生選舉中,戴氧氣罩扮暈),呢一行真係好少我呢啲怪女人,只要邊度畀到創意我,我就去邊度!」

敢怒敢言,勇於起「革命」,這就是伍詠薇。

與山聰破冰

沒有合約束縛,沒有立場顧慮,回復自由身的伍姑娘一身輕,不怕得罪「方丈」,更女俠上身,說訪問可無所不談:「講!乜嘢都講!無事不可對人言,我都無秘密嘅!」

她離開無綫,有指是因為無綫某高層惡言相向,令她反面離場,主動與無綫提前解約。「當時我係去傾一套電視劇,傾得好唔愉快,全世界估係咪有邊個高層得罪咗我,其實估錯晒!我無資格畀人哋得罪我,只係有一個同事,我同佢傾得唔愉快,得到好無禮貌嘅對待,我就決定唔接套劇!」

雖然已離開娘家,但關係依然,近年無綫劇種被網友指毫無新意,但伍姑娘卻大讚《殭》好睇,更提到已「割席」的契細佬陳山聰。

「《殭》我有睇晒,我覺得演員無問題,個組合幾新,片頭陳山聰(做殭屍)抹嘴嗰吓,我買山聰會跑出嚟㗎,之後先到鄭嘉穎。第一眼我已經覺得山聰一定會爆,因為有新鮮感,但睇睇吓發覺個劇本唔係咁連貫,陳山聰咁重要嘅一個反派,應該要同鄭嘉穎有好多打鬥場面。」

以我認識伍姑娘的個性,還以為在戲中看到陳山聰的身影,會馬上熄機,皆因一一年與何超雲拍拖的山聰「玩出禍」,於生日當天致電給她玩絕交,令伍姑娘大感憤怒,隨即取消他的微博關注,並公開與他「割席」,暗指他見利忘義。如今卻對陳山聰演技有讚無彈,難道兩人已經破冰?

「我同佢根本就無嘢,只係一直唔見之嘛,哈哈!講真,我係睇戲(心態)嘅,總之見到山聰出番嚟(拍戲),就知佢發生咩事啦!佢同我就好似殭屍同不死人(指專門殲滅殭屍的不死身)咁,但佢喺《殭》真係做得唔錯,我好公平嘅,一路講山聰我都無口窒窒呀,哈哈!呢個世界係圓嘅,電視台都係得嗰幾個,你一定會遇番嗰啲人,呢啲仇又有乜好記?」

脫韁的野馬

伍姑娘能不記仇,老公練海棠功勞不少。她笑指,老公脾氣好、分析能力高,時常為她中和生活上的苦事。「人哋多數話,夫妻要互相包容,但我唔係,一直都係練海棠包容我, 佢錫我錫到有時袁詠儀都鬧佢 :『你唔好咁縱你老婆得唔得呀!你當佢女咁縱唔得㗎!』呢個咪我嘅福氣囉!」

筍盤難求,更何況一個好老公?當年因黎姿牽紅線,認識從事廣告業的老公練海棠,猴擒的伍姑娘即時兩眼發光,相識一個月,馬上出招逼婚。

「我係烈女嚟,當年係我溝佢嘅,係我逼佢同我結婚!(九八年)十一月八號黎姿介紹我哋識,我第一眼就覺得佢正呀!十二月,我就同練海棠講我想同佢結婚,佢嚇咗一跳,話點會有女人一嚟就要同人結婚,不如訂婚先?我話好!我哋九九年二月一號就訂婚,仲叫埋我以前個男朋友出嚟做見證,之後我再話咁七月一號結婚啦,我哋嗰日就真係去咗加拿大結婚,前前後後只係八個月左右。」

女人年過三十,恨嫁在所難免,伍姑娘早於廿一歲就經歷第一段婚姻,與相差三十歲的前香港會計師公會會長翁江培結婚,但婚後十三日,前夫因心臟病離世,感受過喪夫之痛,仍無懼再婚,真的不怕掀起情傷?

「我係一匹脫韁嘅野馬,雖然我好癲,但我唔係壞。個天畀咗兩段婚姻我,第一段婚姻係翁先生,我細個好希望有個夢幻嘅婚禮,想行麗晶酒店條雲石樓梯,佢畀咗我;我又想要一個成熟穩重嘅男人,我又搵到喇,多謝個天! 家仲要畀多一段婚姻我,我好多謝佢(練海棠),嚟緊七月我哋就結婚十七周年喇,估唔到我可以維持咁耐,哈哈! 」

辣招抗小三

經常秤不離砣的二人,經歷過兩次七年之癢,伍姑娘亦高呼amazing,看來野馬都有被馴服的時候。

「(結婚)頭三年梗係好過癮啦,熱戀吖嘛!團火仲喺度!之後到第五年,啲火已經無咁『冚冚聲』;到第十年,所有浪漫嘢已經做晒, 家我哋就好似坐喺老人院咁,哈哈,講笑咋!之後就開始細水長流,會更加關注佢心靈上嘅需求,當然身體上嘅(需求)都好多啦!哈哈哈!」伍姑娘扯高聲線,高八度笑着說。

老公一表人才,又是廣告界才俊,有索女埋身,實屬等閒事,想必伍姑娘定有「辣招」對付外來「小三」,怎料她只拋下一句:「有女埋身咪埋囉!」

她續說:「點都要畀我認叻先!我承認係有好多仔埋我身,我都好有魅力㗎!佢係有好多女埋身,但天蠍座嘅男人係唔會話畀你聽, 所以我咪舒服囉!

「以前我有好多男朋友,細個直情做埋『緝私隊』,攞晒男朋友啲嘢嚟睇,何止睇手機,睇埋佢食飯啲單添呀!張單得嗰幾嚿水,同我講幾個人食飯? 逼到佢(前男友)講(真相)為止!但 家人大咗,唔逼喇,好煩啫!做人好似塊鏡咁,你只可以影響對方,唔可以改變佢,有女埋身咪埋囉,只要知道屋企個老婆最重要就得!」

結婚多年,我一直知道她恨有兒女,但奈何未有音訊,她直言已過了想要BB的階段。「啱啱同佢結婚時,狂(做愛)呀!有仔趁嫩生嘛,但生唔出,我十二生肖都追過晒,但有時女人就好似恆生指數咁,差唔多去到三十歲尾後,就覺得有無小朋友都無所謂。

「因為我都仲係一個細路仔,嗰時我問佢:『你介唔介意湊住我呢個細路仔,而我哋係無小朋友?』佢答我OK,我覺得佢好偉大,所以就決定唔要小朋友喇!」

巨星朋友幫

伍姑娘大情大性,在圈中有不少巨星好友,如草蜢、周汶錡等,但講到頭號老友,一定要數袁詠儀和張智霖。

「當年我啱啱完咗亞視份約,出嚟拍電影,就識咗阿靚(袁詠儀)。嗰時佢拍咗《新不了情》,但仲未攞金像獎(最佳女主角),係佢最招積嘅時候。九四年我再同佢拍《姊妹情深》,已經覺得佢好臭寸,事後我問番佢當時點睇我,佢話覺得我『亞視』囉,所以唔想睬我喎,佢個死八婆吖!其實佢同我性格好似,都係咁大情大性、無機心。

「後來佢介紹咗佢個茂利男朋友(張智霖)畀我識,咁啱嗰時我要同Chilam拍套六十集嘅電視劇(《天地男兒》),佢做我細佬,每次見到佢就好想笑,到 家都係!」

伍姑娘還笑指,張智霖在其朋友圈中最為八卦:「佢口頭禪係:『講啲秘密嚟聽吓,唔講我就爆你嘅壞話出去!』不過佢只係純粹八卦,唔會真係爆人秘密。」

照伍姑娘性格,當年看到Chilam這塊「小鮮肉」,應該嗒晒糖,她即笑說︰「初初打算同阿靚鍊過,但最終鍊咗個『老練』(老公練海棠)返嚟,哈哈! 我同佢兩夫婦應該係十世前嘅親人嚟,呢一世都唔會分開,佢哋係我No.1最好嘅朋友。

「第二位係黃佩霞,我哋同樣都係拍戲識,但講到真係同佢熟絡,係佢生女嗰年,個女嘅爹哋要同佢分開,但佢好成熟,係我心靈同健康上嘅開導者,我唔可以無咗呢位朋友!」

性格爽快,又是義氣仔女,這天訪問一直在笑聲中度過,伍姑娘名副其實是眾人的開心果。

鄭紹康(Francis) 著名公關公司「天機」CEO,每年主理超過二百個中港項

目,有「天下第一關」之稱。在公身兼專欄作家、經理人;在私為不少名人、名二

代閨密。藉本刊專欄「紹看風雲」,揭開名二代、名三代不為人知的一面。

文字整理☆蔡安儀 攝影☆蔡豪 場地☆Greenhouse 髮型☆Coren Cheung@HAiR

化妝☆Din Law@M.A.C Cosmetics 服裝☆ITHK 設計☆黎志堅
誰敢 敢來 來踩 踩界 伍詠 詠薇
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