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恒大半年销售127亿许家印或再谋上市


http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090714/20090714024814728.html


每经实习记者  朱玲  发自广州

        7月10日,热辣辣的太阳照耀广州金沙洲。恒大地产集团首个白金超五星级旗舰酒店物业在其御景半岛隆重开业,现场气氛和广州天气一样热。

        美林、中银、美国嘉沃投资基金董事等一众资本大亨悉数到场,在资本市场及内地楼市好转的大背景下,恒大地产集团董事局主席许家印此次高调登场,围绕恒大首度IPO遇阻以来的历程及公司发展等问题高谈阔论了近3个小时。

IPO时间由市场决定

        上周五,恒大酒店开盘,恒大在广州的各部门高层几乎全部出场,许家印在交流会上公布:“恒大下半年销售目标为180亿元,将实现全年销售金额超300亿。”

        本月初,外界就传恒大已经开始谋划IPO重启。届时将邀请其战略投资合作者美林参观考察其各地的楼盘,进行反向路演。

        “ 恒大去年在港交所花一百万买下了‘3333’作为股票代码,一年过去了,他们还是要我们交100万。”许家印笑着说。谈到会否在今年下半年重启上市时,许 家印表示:“IPO的问题,不是我说了算,而是由国际资本市场决定的。只要资本市场条件成熟,恒大重启IPO只是时间问题。”

        资料显示,恒大上半年共销售房屋20285套,实现销售面积265万平方米,销售金额达127亿元,开工在建面积1006万平方米,不仅创造了恒大的历史最高水平,也成为上半年唯一一家销售额过百亿大关的未上市房地产企业。

渡过“双寒冬”

        去年三月,恒大上市搁浅,市场形势急转而下,恒大甚至一度不被外界看好。

        去年此时,在资本市场上,一向长袖善舞的许家印不得不承受着公司上市未果带来的财务压力。

        屋漏偏逢连夜雨,2008年年初,恒大在海外上市路演期间,恰逢美国第五大投资银行贝尔斯登轰然倒塌,国际金融危机造成的经济下滑,让许多财团、投行不看好的外部金融环境,导致恒大的上市工作也由此暂停。

        “我们计划120亿~150亿元的融资计划中断了,确实给公司的发展带来了困难。”许家印说。

        卖 工地还是卖项目?这也是许家印不得已列入考虑的范围,但最终还是着眼公司长远发展,决定采取增资扩股的方式在海外资本市场融资。去年3~6月期间,恒大成 功引进新世界地产、科威特投资局、美林等增资扩股,实现融资近5.06亿美元;随之而来的10月,公司全国18个楼盘齐开局面,回笼资金近50亿元,大大 缓解了恒大资金紧缺状态。

        当2008年销售数据出来时,市场又轰动了,遭遇资金紧张和行业低潮“双寒冬”的恒大交出了118亿元的销售答卷。

恒大如今“不差钱”

        目前,恒大在全国23个城市拥有项目48个,项目类型覆盖了高端、中高端、中端以及旅游地产项目。

        如今市场企稳,开发商的信心增加。许家印表示:“目前公司储备了4600万平方米的低成本高质量土地。年底实现建筑工程面积1500万平方米,大有可为。”

        资 料数据显示,截至6月30日,恒大已取得住宅预售面积543万平方米,公司资产负债率为71%,这是一个很理想的状态。许家印称,公司目前持有现金余额 48亿元,加上陆续回笼的资金,恒大今年内手中掌握的现金将达到81亿元,相比去年的窘迫,如今的恒大已经“不差钱”。

        开业的恒大酒店是许家印首个自己规划、设计、建设并且管理的酒店。这是否预示“许家军”将迈进酒店商业呢?

        集团董事副主席、总裁夏海钧表示,恒大根据自身的经营规律,未来如IPO成功,经济实力增强,进入北京、上海等市场,将会适当增加其商业物业的比例。

大半年 大半 銷售 127 許家 印或 或再 再謀 上市
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 许家印:豪赌首富的代价


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http://www.p5w.cn/newfortune/fmgs/200805/t1670731.htm


  恒大地产借壳琼能源却未能实现大笔融资,许家印转而启动恒大赴港上市征程,并为了追求IPO时的高额融资而大举拿地,其土地储备一年左右增长近7倍。然而,受资本市场低迷等因素影响,恒大被迫中止上市,反要应对大量土地储备所带来的资金紧张隐患。
恒大面临的考验显示,碧桂园式大规模拿地融资的战略模式需要向土地与资金并重调整。


  孕育富人热土的房地产行业具有典型的资金密集型特征,业内企业发展到一定阶段后,借助资本市场的融资功能做大做强成为一条通用的捷径,从全国性 开发商到区域性开发商,概莫能外。作为广东“地产五虎”之一的恒大地 产,从借壳琼能源到赴港IPO,路径悠长。然而,就在赴港IPO的最后一程,恒大地 产却宣布中止上市,这不仅使其创始人兼主要股东许家印只能坐二望一,与内地首富的宝座失之交臂,更为紧要的是,2007年的急速扩张,留给恒大地产和许家 印的是资金链全面紧张的严峻考验。

  借壳琼能源
  许家印的上榜是当今中国典型的从农民到 开发商的奋斗故事。相关资料显示,许家印出生于河南周口市太康县,幼年家贫,母亲早逝,父亲节衣缩食令他不至于辍学。作为年轻的“老三届”,许家印于 1982年从武汉钢铁学院(现武汉科技大学)冶金系毕业,然后在河南舞阳钢铁公司工作了10年。1992年,许家印南下打工,进入深圳中达集团,历任该集 团办公室主任、深圳全达公司总经理,1994年,中达组建广州鹏达集团进军广州,许家印被调任这家企业的董事长兼总经理,为其地产事业开疆拓土,并开发了 珠岛花园项目。1996年,许家印创办了恒大实业,开始了创业生涯。
1997年,恒大实业在广州工业大道开发了第一个楼盘—金碧花园。 1999-2000年,该楼盘销量上升到广州市第二名,为许家印带来人生的“第一桶金”。其后,金碧系列楼盘在广州遍地开花。恒大实业“开盘必特价、特价 必升值”的口号在2001-2005年风靡广州楼市。除了房地产业务,有钢铁情结的许家印还投资了钢铁冶金产业,而被市场称为另类:从2003年开始,恒 大钢铁集团在广东茂名建设了年产量1000万吨的大型钢铁基地,首期200万吨生产线现已投产。
恒大实业初具规模后,许家印开始了上市的尝试。其时,由于企业IPO名额有限,众多公司只能借壳上市。2000-2002年,房地产业内只有天房发展、栖霞建设等5只股票直接挂牌上市,同期则有40-50家公司通过借壳的方式进入资本市场,恒大实业也不例外。
2002年8月22日,恒大实业宣布受让琼能源(000502)4186.45万股法人股,占总股本的26.89%,成为第一大股东,并将上市公司更名 为恒大地产。据许家印透露,恒大借壳琼能源的速度惊人:与原股东只用了1个小时就基本谈定,办理相关手续也仅用了一个星期。
借壳上市的目的是 获得融资功能,许家印对此寄予了厚望。2003年上半年,许家印将旗下广州花都绿景房地产开发有限公司90%的股权置入恒大地产,并将其主业变更为房地产 开发。资产置换后,恒大地产2003年上半年就成功扭亏:实现营收1.21亿元,净利润达4698万元。然而自此以后,恒大地产的业绩每况愈下。2003 年实现营收2.33亿元,净利润仅为5203万元;2004年营收2.75亿元,净利润为3890.41万元;2005年营收1.88亿元,净利润525 万元;2006年第一季度,营收4709万元、净利润235万元。恒大地产对业绩变动原因的解释为:受宏观调控等因素影响,公司控股开发的商品房项目销售 收入下降,相应成本上升导致净利润下降。
事实上,恒大地产业绩下滑的真实原因是:许家印对于通过A股市场融资开始失望,并逐步萌生退意。一方 面,其时国内股市长期低迷,融资功能基本丧失,而在恒大地产借壳上市期间,同为广东地产五虎的富力地产和雅居乐,却通过赴港IPO,实现了巨额融资并由此 获得大规模发展,这给许家印带来了强烈的冲击和反思。另一方面,绿景下属的海口鄂海大厦卷入了债权拍卖纠纷,这进一步刺激许家印退出国内资本市场,转而谋 划海外上市。
2006年5月,许家印将恒大地产改名为绿景地产。完成股改后,即2006年8月12日,绿景地产的公告显示,恒大实业将所持有的绿景地产所有股份全部转让给广州市天誉房地产开发有限公司,转让价格为7888.99万元。
豪赌IPO
借壳融资受阻后,许家印逐渐将融资方式定格为海外IPO。自2006年起,恒大实业开始了豪赌上市的“重组、融资、拿地、上市”四步曲。
第一步:重组。招股书显示,为筹备全球发售,恒大实业于2006年进行重组。重组的内容包括三个部分:一是转让绿景地产股权,撇清与国内资本市场的瓜 葛;二是将钢铁业务剥离出上市主体之外,塑造纯地产开发商形象;三是对原有股权结构进行调整,增设多层级的股权架构(图1)。



重组的三项内容中,对原有股权结构进行调整是最主要的一环。重组前,许家印主要通过恒大实 业直接或间接拥有89家子公司,业务涵盖地产开发、物业管理和钢铁制造等,同时,下属各公司间交叉持股非常普遍,股权结构设计复杂。重组中,许家印肃清了 交叉持股的情况,并通过划转等方式将各子公司股权集结在恒大实业名下。与此同时,为适应赴港上市需要,许家印在恒大实业与各子公司间增设了两级股权架构。 2006年6月26日,许家印分别在英属维尔京群岛和开曼群岛注册安基(BVI)有限公司和恒大地产集团有限公司(简称恒大地产),前者作为中介控股公 司、直接持有国内各子公司的股权,后者作为上市载体,为旗下所有营运及项目子公司的最终控股公司。
第二步:融资,即引入战略投资者。引入战略 投资者往往成为内地企业海外上市前的必要准备。2006年11月29日,恒大地产将法定及已发行股本由5万股每股面值1美元的股份拆细为500万股每股面 值0.01美元的普通股,同时,将法定股本由5万美元增加至5000万美元,分为42亿股每股面值0.01美元的普通股及8亿股每股面值0.01美元的优 先股。此举为引入战略投资者做好了准备。
同日,恒大地产除向许家印配发及发行16亿股普通股外,还与德意志银行、美林及淡马锡签订战略入股协 议。根据协议,恒大地产以1/3股权作押,三家机构投资者以总价4亿美元认购其8亿股可换股优先股。这次融资条件十分苛刻。按照约定,恒大地产若在 2008年之前实现上市,投资者的回报将不少于股票发行总价值的30%;若在2008年6月6日前完成上市,其回报则不少于40%;若至2009年方完成 上市,则承诺回报将上涨至不少于70%。倘若保证最低回报出现任何差额,许家印将向战略投资者转让一定数目的股份,以确保对方获得投资的最低回报。同时, 若上市募集资金低于5亿美元或上市后市值低于20亿美元,则三家战略投资者均有权指派一名非执行成员加入董事会。2007年12月11日,恒大地产与战略 投资者通过重组、贷款转资本形式,将上述8亿股可转换优先股转换为8亿股普通股,但约束条件不变。
除股权融资外,恒大地产还通过上市保荐人实现了债权融资。2007年8月,恒大地产通过上市保荐人瑞信担保,筹得4.3亿美元境外贷款及2000万美元境内贷款。2007年9月,恒大地产通过抵押恒大御景半岛项目,再次向美林贷得1.3亿美元。
第三步:拿地。由于土地储备被海外投资者作为对地产开发商持续经营能力与估值评判的重要指标,尤其是在碧桂园通过扩大土地储备获得IPO巨大成功后,这 一路径更为后继者效仿。资料显示,恒大地产上市前大规模扩张拿地近乎疯狂:2006年底,恒大土地储备不足600万平方米,而截至2008年3月12日招 股时,其土地储备达到4580万平方米,一年左右时间增长近7倍。按照建筑面积计算,恒大地产目前的土地储备约14.9%位于广东、26.1%位于江苏启 东、6%位于重庆、8%位于武汉、4.2%位于成都、6.9%位于沈阳,其余33.9%位于国内其他地区。许家印颇为自豪地表示:“我们的土地储备是在香 港IPO时土地储备最大的企业的2.4倍,也是其他企业在IPO时土地储备量平均值的5.8倍。”
然而,疯狂拿地背后是对资金链的一次考验。由于 地产牛市的催化,2007年土地招拍挂市场近乎疯狂、常常出现“面粉贵过面包”的现象,恒大地产如何在众多实力派房企大鳄的嘴中夺下近4000万平方米的 土地尚待解密。招股书显示,在2007年10月国家启动新一轮宏观调控之后,大多数地产公司面对信贷紧缩形势选择观望,恒大地产却依旧频出重手高价拿 地:2007年10月,其以14亿元收购上海陆家嘴金融贸易区一地块;以约5.69亿元收购南京汉典地产全部股权;以约4.65亿元收购湖南雄震全部股 权,借以取得长沙一地块;以约3.73亿元收购南宁银象地产全部股权;2008年1月,恒大地产以41亿元取得广州天河区绢麻厂地块,成为广州新地王。
事实上,大规模拿地对于恒大地产而言,无异于上市的一次豪赌。如果成功上市,超大规模的土地储备量,能够迎合海外投资者的喜好,而拿地的能力和决心也能 让投资者对未来发展有充足的预期。同时,资金链也有望得到一定缓解,招股书显示,融资总额的53.6%将用于支付未付土地出让金及现行项目资金,9.1% 用于部分偿还瑞信借取结构担保贷款。
第四步:上市。在高盛、美林和瑞信三位保荐人的帮助下,恒大地产的上市工作较为顺利,2008年1月,上 市申请获得香港交易所批准。然而,由于全球股市暴跌,恒大地产被迫将上市路演的日程延后。2008年3月6日,恒大地产公布上市日程:3月7-12日路 演,3月13-18日公开招股,3月20日为预期定价日,3月28日正式挂牌交易。
据招股书披露,恒大地产此次共发售约29.61亿股份,其 中28.5亿为新股,招股价为每股3.5-5.6港元,募集资金103.6-165.76亿港元。同时披露,按3.5港元/股发行,许家印、公众股东、淡 马锡、美林及德意志银行持股比例分别为66.46%、29.32%、4.26%、4.22%和4.22%;若按5.6港元/股发行,则持股比例分别为 69.23%、27.47%、3.33%、3.30%和3.30%。
恒大地产预测,其2008年盈利将达77.57亿元,是2007年的近8 倍。据此,各大研究机构纷纷发布估值报告。其中,瑞信称恒大地产估值水平介于1208-1321亿港元,美林称估值介于810-1300亿港元,中银国际 则估计估值介乎912-1148亿港元。按照估值水平及持股比例测算,许家印有望问鼎国内首富。
然而,时运不济。恒大地产招股期间,受美国次 贷危机和中国信贷紧缩影响,国际资本市场出现动荡低迷、恒生指数更是大幅下跌,同时国内房地产行业也陷入销售与资金的寒冬,这一切均使投资者趋于保守谨 慎。在上市路演期间,恒大地产未获得任何机构投资者的认购。恒大地产试图通过延长申购日期、降低入场费等方式吸引散户投资者认购,但收效甚微。3月20 日,恒大地产被迫宣布暂停上市。

  资金链面临考验
  事实上,豪赌上市给恒大地产带来了种种经营隐患,如果上市成功,这些隐患或许均能在短期内掩饰或化解,但是,随着上市折戟以及银行信贷政策紧缩,恒大地产的这些隐患立刻暴露出来,并可能严重地影响到公司的正常经营。
开发模式的隐患。以开发大型住宅项目为特色的恒大地产,在2006年以前的开发模式为:规模化低成本运营,项目同步迅速推进,低开高走的销售策略,以规模化、均好性的产品和服务进行快速开发。许家印多次强调,恒大之所以能够取得目前的成绩,依托的就是这一模式。
然而,为了追求上市效果,恒大地产的开发模式已发生变化。恒大地产原有的开发模式有点类似于碧桂园,特点是单一项目低成本低盈利快速销售。然而,为提升 盈利水平、强化IPO效果,恒大地产逐渐改变了这一开发模式,将单一项目由低盈利向高盈利模式转变。这一转型从财务数据上得到佐证:2004-2006 年,恒大地产营收分别为14.43亿元、13.22亿元及19.83亿元,净利润分别为7860万元、1.86亿元及3.26亿元;而2007年1-9 月,恒大地产营收和净利润分别为23.23亿元和10.01亿元。可见,2006年起,恒大地产逐渐由微利项目向高利润率项目转型。招股书预测,2007 年恒大地产营收增长约50%,但净利润增幅却达到234%。
开发模式的调整本身无可厚非,但是,调整之后能否得到企业原有经营理念、人才储备的认可和支持,尚有待观察。同时,现阶段银行信贷处于紧缩状态,高盈利项目的周转速度远低于低盈利的项目,恒大地产能否持续推进项目开发尚面临考验。
资金链隐患。豪赌上市的过程中,恒大地产疯狂扩张,致使资金链紧绷(表1)。上市折戟留给许家印的是沉重的资金链压力:111.334亿元的银行贷款及 其他借款;近6亿美元的机构投资者借款;至少25亿元的拖欠土地出让金;此外,4580万平方米的土地储备所需的开发资金。



为缓解资金链的压力,恒大地产应对之策为私募融资和加快销售回笼资金。据了解,恒大地产目 前正考虑以增发新股方式,向国内外机构投资者募集5亿美元。同时,恒大地产在广州的项目,已在打折销售,其中,多个项目最低价已在8000元/平方米以 下,并送3000-4000元/平方米的装修。另外,恒大地产将旗下40个房地产项目的销售代理权分包给世联地产、合富辉煌以及易居中国,希望通过专业机 构的帮助加快项目销售速度。
然而,5亿美元的私募金额对于恒大地产来说无异于杯水车薪。“根据国家对房地产企业不得囤地的要求,这些土地储备 至少要以每年800万平米的速度进行开发。以2500元/平方米的建筑成本算,恒大地产每年的建设成本就约达200亿元。”一位分析人员表示。同时,国信 证券经济研究所地产分析师方焱认为:“2007年恒大地产举债拿地,地价就已经是100多亿元了,加上建筑成本200亿元及此前111亿元的借款,其负债 达到了400多亿元。”
同样,通过降价方式加快项目销售、实现资金回笼的路径也并不一定有效。由于长期的地产牛市,房价虚高现象较为普遍,即便近期有所回落,但观望依然是当前的首选。即便降价策略能够缓解资金链紧张局面,也是以牺牲盈利能力为代价。
“重组、融资、拿地、上市,是许家印的上市四部曲。如果市场一直维持着2007年10月之前的牛市,恒大地产有望超过碧桂园,成为最大的地产公司,许家 印也可能一跃成为首富,机构投资者同样获利颇丰。但是,恒大地产却在最后一步遭遇市场动荡、泡沫破裂,既可以说是运气不好,也可以说是为一场赌博付出的代 价。” 一位投行人士分析说。
事实上,恒大地产所面临的问题,在国内地产商中具有普遍意义。在信贷紧缩的大背景下,不计成本拿地的运作模式显 现了极高的风险,地产商们已纷纷开始调整战略,一方面如恒大般通过拓展融资渠道、降价求售等手法保证资金供应,另一方面,对于土地储备的追逐也大为降温, 近期多个地区均出现土地流拍现象。由碧桂园上市所带动的抢地风潮,正随着恒大IPO受阻所透露出的资金链紧张趋势而使地产商由注重土地储备向土地与资金并 重的格局演变。至于那些未能挺过资金逆境的地产商,或将如孙宏斌一样,成为新一轮并购中的猎物。■

許家 豪賭 首富 代價
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融资60亿港元许家印3~4港元便宜卖股


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      被香港投资银行称为  “内地地产界的麦当劳”的恒大地产,昨日中午举行了投资者午餐会,参会投资者中,新世界发展(00017,HK)主席 郑裕彤、华人置业(00127,HK)主席刘銮雄,各已斥资5000万美元,成为恒大地产的基础投资者。另有消息人士透露,香港富豪李嘉诚也将成为恒大的 基础投资者。

        由于恒大地产的招股价仅在3~4港元间,预期市盈率为5~6.6倍,每股资产净值折让为54.1%~39.4%,较市场此前预计的招股价便宜不少。

        不 过,恒大这次在港发行股份的数量仅15.11315亿股,仅占总股本的10%,而非市场此前传言的15%。融资额由原先预测的约合78亿港元~117亿港 元,改为约45.35亿港元~60.47亿港元。接近恒大地产的投资银行人士称,恒大现在“不差钱”,不需要发行过多的股份。在港发行新股的目的,仅仅是 为了搭建国际融资平台。

便宜卖股为股民谋利?

此前,曾有机构预测,恒大地产的招股价格最高可达每股5.6港元。但昨日公布的每股发行价格却只有3~4港元,大大低于市场预期。恒大地产招股价为何如此便宜?

        香港信诚国际执行董事涂国彬认为,恒大所以压低发行价格,是受9月招股的多家内地房地产公司“连累”。在9月初,包括华南城在内的新股纷纷以较高的招股价格在港招股。虽然上述股票发行顺利,但在上市后却频频跌破发行价,导致投资者不看好新发行股份。

        在此背景下,新上市的内地房地产企业不得不通过压低发行价格,获得较高的认购倍数,以顺利发行。此前上市的宝龙地产,由原先3.3港元~4.9港元的招股价,降低为2.75港元。

        另一方面,本周将有恒大、卓越、禹州三家内地房企在香港集中招股,造成新上市内房股的同质化。

        据接近恒大的香港投行人士透露,恒大地产所以选择以适中价格发行新股,是因为主席许家印想让更多认购恒大股票的香港股民赚到钱。

上市仅为建立融资渠道?

        虽然早有消息称,恒大本次赴港发行的股份数将占到全部总股本的15%,但最终的股份发行份数仅占总股本的10%。

        据香港媒体报道,为了降低股份发行数目,恒大地产还专门取得港交所的豁免,毋须遵守至少发售两成半股权的规定。

        上述接近恒大地产的香港投行人士说,恒大目前并不缺钱。尤其是在9月份获取理想销售业绩以后,恒大资金十分充裕,早已没有了缺钱的困扰。

        恒大地产的招股说明书显示,截至9月30日,恒大地产仅账面现金就达100亿元人民币,另有接近100亿元的银行借款可供使用。如果再加上本次从香港股市融取的最多60亿港元,上述资金已经完全能够应付恒大物业发展和土地购买需要。

        不 过,仅售总股本10%股份的恒大,也不是收获甚微。虽45亿~60亿港元的融资额不多,但对恒大的发展却非常重要。涂国彬预测,明年央行的货币政策可能将 会收紧,届时企业掌握现金数量的多少,将成为左右企业发展命运的关键。而上述接近恒大地产的香港投行业人士也称,恒大地产本次在港上市之后,可以通过发行 可转债等多种方式融资。

融資 60 港元 許家 便宜 賣股
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股神變賭神賭埋世界盃恒大許家印升呢做「波霸」李華華



2010-03-03  AD



 

股神畢菲特似乎應該改叫賭神!佢老人家同CNBC講,自己間公司Berkshire Hathaway已經賣咗啲好特別嘅保單畀客人。保單內容係,如果法國響今年世界盃攞到冠軍,佢哋願意賠償3000萬美元!賠得咁大,分分鐘造就更多上帝之手或者世紀頭槌之類出現!

查 實股神嘅保險公司一向保啲另類風險,例如承保美國職棒明星Alex Rodriguez的合約或者大學籃球賽可能停賽等。咁都未算,佢前年仲同對冲基金經理普羅蒂傑斯,對賭標普500指數基金淨收益(賭約由2008至 2017年)、又同佛羅里達州政府賭天氣期權。相對華華淨係同對面位嘅同事,賭吓六合彩,股神嘅層次真係高好多!

 

股神今年 賭波賭得大,內地民企富豪賭得亦唔細,攞真金白銀嚟搞波!正當中國足球壇一片腥風血雨之際,恒大地產(3333)老闆許家印宣佈,豪掟1億人仔,入主剛被 罰降班、由中超降為中甲嘅廣州足球俱樂部;仲有消息話,佢下個目標係搞埋籃球。咁計埋舊年豪掟2000萬搵魔鬼教練郎平搞支恒大排球,即係話佢除咗係內房 民企大王,遲啲仲係手握中國三大類球賽嘅「波霸」,唔知size細啲嘅乒乓波同高爾夫球,佢有無興趣呢?

陳家強自踩三文兩語唔掂

財 經事務局局長陳家強噚日去浸大同工商管理學院嘅學生對話,教授張仁良問佢,香港學生嘅三文兩語有無需要改善?局長話,應該多方面發展,中文、英文、普通話 都要,廣東話唔掂都好大鑊o架(唔係啩!?)。至於英文呢種國際語言,局長有感而發,「其實人哋要話你,就總有啲嘢話你,俾人話英文唔掂,都唔使氣餒,應 努力改善,我語文能力都唔係咁好,成日中英文夾雜……」局長都算用心良苦,自踩嚟勉勵學生。

張茵叫國家准生多啲細路

響08年 全國「兩會」,因為一句「勞動合同法形同鐵飯碗」而搞出大頭佛,玖紙(2689)老闆張茵舊年全程封嘴。點知蟄伏一年,兩會今年都未開波,張總又等唔切, 喺飛去北京嘅航機上同《廣州日報》記者爆料,話佢今年嘅主題係「呼籲國家放開二胎政策」,仲話如果自己兩個仔唔夠料,唔會畀佢哋接班,希望大家唔好睇唔起 「富二代」……唔知社會大眾今年又點回應張總呢?

李華華

LiWaWa@AppleDaily.com
 



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冒险家许家印


http://www.p5w.net/newfortune/fmgs/201004/t2930685.htm


 2009年11月初,恒大继 2008年初首次上市失利后,成功登陆香港主板市场,上市当日即成就了许家印内地新首富地位,成为继杨惠妍之后,房地产行业创造的又一任内地首富。然而 2006年之前,恒大尚为偏居广州一隅的区域性开发商,许家印如何带领恒大在冲击上市的几年间迅速成为国内拥有最大土地储备的全国性开发商?
研究发现,首次上市前,许家印以全部身家与外资机构设下一轮轮赌局,以持有的恒大权益做赌注,承诺高额回报,获得巨额海外融资,突击拿地,做大市值,快速 “催熟”恒大;同时在投行们的精心筹划下,通过转让项目公司权益和项目开发权以及迂回转股等策略,提升恒大业绩表现、改善资本结构,筹集上市筹码。
然而,时运不济,恒大IPO招股之时正面遭遇全球金融危机,上市惨遭“滑铁卢”。首次上市失利后,恒大一度深陷债务泥潭,而许家印也几乎沦为债权人的 “打工仔”。而之后“鲨胆彤”等新投资者的出现解了许家印的燃眉之急,于是许家印再度设下新赌局,二次冲击IPO,并且在2009年房地产行业复苏之际, 成功上市。
然而,继上市募得32亿港元(约4.1亿美元)仅仅两个月后,恒大即高息发行7.5亿美元的优先票据,融资额远超上市IPO。
至今恒大仍背负沉重的负债及未完结的赌局,奔跑在快车道上。次次的惊险闯关证明许家印具有超出常人的冒险精神,冒险家可以一直这样“幸运”下去么?
当下新一轮房地产宏观调控降临,上市后的恒大面临严峻挑战。

本刊研究员 王娜丽/文 王凡/摄 影

技术指导:盛富资本董事总经理 黄 立冲

  2009年 11月5日,恒大地产(03333.HK,或“恒大”)在香港联交所主板挂牌交易。当天早间开盘即报4港元,较发售价3.5港元上涨14.29%,全日最 高和最低价分别为4.8港元和3.81港元,振幅达到26%。当天恒大以4.70港元报收,全日涨幅达34.29%。随着其成功上市,公司董事局主席许家 印及其夫人持有的合计约102亿股恒大股份,以高达479.5亿港元(折合422亿人民币)的最新市值,超越比亚迪(01211.HK)董事局主席王传 福,成为中国内地新首富。
与其上市首日的股价走势相似,恒大上市可谓一波三折。首次上市遭遇全球金融危机,使其功亏一篑。一年半后,借助房价 在经济刺激措施中的快速反弹,许家印重振旗鼓,并最终成功登陆香港资本市场。其间,许家印以其强硬的铁腕风格,通过与外资大行们一轮轮的“对赌”,借“资 本”之力,跑马圈地,度过重重危机,快速“催熟”恒大。一部恒大的曲折上市史,也是一场许家印个人惊心动魄的“冒险之旅”。

  弃旧壳寻找新“钱”程
   关于许家印的出身,诸多的报道早已掘地三尺。资料显示,许家印出生于河南省周口市太康县,家境贫寒,母亲早逝。1982年,许家印从武汉钢铁学院(现武 汉科技大学)冶金系毕业。毕业后,进入河南舞阳钢铁公司工作,这一干就是10年。1992年,许家印南下深圳打工,进入深圳中达集团,历任该集团办公室主 任、深圳全达公司总经理。1994年,中达组建广州鹏达集团进军广州,许家印被调任该企业董事长兼总经理,为其在广州的地产业务开疆拓土。1995年,成 功开发了珠岛花园项目。1996年,许家印创办了广州恒大实业集团有限公司(简称“恒大实业”),进军房地产行业,开始了创业生涯。
创业之 初,许家印立足于其熟悉的广州房地产市场。1997年,恒大实业在广州的首个项目金碧花园以“环境配套先行”的开发理念,低价位入市,创造了广州昼夜排队 购房,日进亿元的销售奇迹。其后,恒大成功开发金碧花园二至五期,掀起“金碧”购房旋风,为许家印带来人生的“第一桶金”。其后,金碧系列项目遍地开花, “开盘必特价,特价必升值”已经成为恒大的一种极富特色的标识。除了房地产业务,有着钢铁情结的许家印还投资了钢铁冶金产业。2003年,恒大钢铁集团有 限公司注册成立,2004年全面投产。
对于资金密集型的房地产行业而言,打通资本市场渠道的意义不言而喻,许家印也早早便将目光投向了资本市 场。其时,由于国内IPO名额有限,房地产企业直接上市的操作难度大,相当数量的国内公司采用了“借壳”这种相对便捷的方式进入资本市场。资料显 示,2000-2002年,房地产业内只有天房发展、栖霞建设等5家公司直接挂牌上市,同期则有40多家公司通过借壳方式进入资本市场,恒大实业就是其中 之一。
2002年8月22日,琼能源(000502.SZ)发布公告称,恒大实业受让琼能源4186.45万股法人股,以26.89%的持股 比例,成为琼能源第一大股东,并将其更名为恒大地产。琼能源是海南省的第一家上市企业,恒大借壳前,几经易手。然而,接下来的几年中,国内股市长期低迷, 被寄予厚望的恒大地产,并没有起到融资平台的作用。而同为“广东地产五虎”的合生创展(00754.HK)早在1998年5月即在香港联合交易所主板上 市;富力地产(02777.HK)和雅居乐(03383.HK) 于2005年先后赴港上市,2007年初碧桂园也赴港成功IPO,并造就了新一任内地首富。至此,“五虎”中的“四虎”均打通了资本市场渠道,走上了规模 化发展的道路。至2006年,“外乡人”许家印领军的恒大已远落后于其他本地“四虎”(表1)。



2006年3月,许家印携手美林、高盛、瑞信三家保荐 机构,开始谋划海外上市。而此时的恒大,只是偏居广州一隅的区域性开发商。招股书显示,截至2006年底,其所有的房地产开发收入均源自广州“金碧”系列 项目(表2)。2004年至2006年间,三年房地产开发总收入为 47亿元,尚不及其他“四虎”2006年一年的销售收入;而年均交付的建筑面积只有34万平方米(表3);截至2006年底,恒大土地储备尚不足600万 平方米。无论从销售收入、资产规模以及土地储备来看,恒大都只能算是一家中小型区域开发商。面对如此境况的恒大,许家印和投行们开始筹划,如何才能在短期 内快速“催熟”恒大,使其晋身大型地产商之列,上市卖个好价钱?




在香港,土地储备是投资者对国内地产开发商持续经营能 力与估值评判的重要指标。过去几十年中,香港盛行以NAV估值法(净资产估值法)而不是传统的市盈率法、市净率法来进行地产公司估值。该评价体系下的公司 估值与公司土地储备和现行开发项目规模,呈正相关关系。这种特殊的房地产行业估值方法,为恒大迅速做大市值赴港上市,提供了一条可以复制的路径。许家印和 外资大行们将“宝”押在了“土地”上,许家印就此踏上冒险之旅,围绕着土地储备,开始了豪赌上市的“重组、融资、拿地、提升业绩、上市”五步曲。

  借投行之力“催熟”恒大,
押全副 身家豪赌上市
红筹上市重组:抢跑10号文
  恒大要在短期内增加土地储备,做大规模,首当其冲需要的是资本的支 持,上市前引入战略投资者是一条普遍采用的路径。而对于海外投资者来讲,投资前首先就是要考虑如何退出的问题,红筹架构的打造是其成功入驻的第一步。通过 重组,将境内资产转移至境外,打造境外上市架构,为上市前引入战略投资者做准备。首次上市招股书显示,恒大于2006年6月启动上市重组。
值 得注意的是,此时,距红筹上市“拦路虎”-商务部等六部委联合颁布的《关于外国投资者并购境内企业的规定》(俗称“10号文”)的出台时间(2006年8 月8日颁布)仅剩下一个多月的时间,据其生效时间(2006年9月8日)不足三个月。该文正式颁布之前,业内即有传闻。
对投资中国的国际资本 来说,2006年9月8日是个拐点。10号文于该日起正式生效。文件规定,实际控制人的境外离岸公司收购境内权益时,须上报至商务部审批,且审核批准后一 年之内必须完成资金接收和回流的全过程。而此前,这一步只需在证监会备案即可。这几乎堵死了中国企业海外红筹上市之路。此规定颁布之后,截至目前,鲜有不 具特定因素的案例通过商务部审批。
而未颁布10号文之前,按照正常的流程,上市架构的设计,重组中一系列的股权转让在各级地方主管部门的审批 流程,都耗时颇久,难以掌握。恒大赶在2006年6月启动红筹上市,如其未能在三个月内完成,许家印的上市梦将就此止步,其重组时间的紧迫性可想而知。
重组第一步:境内股权转让,资产归至恒大实业名下。重组前,许家印通过恒大实业直接或间接拥有近百家子公司,业务涵盖地产开发、物业管理和钢铁制造等三 大块,同时,下属各子公司间交叉持股非常普遍,股权结构设计复杂。
重组第一步:许家印快速突击处理交叉持股的情况,通过集团内部股权转让的方 式,将旗下的拟上市资产,即从事地产和物业管理业务的各子公司股权集中归至一系列广州注册的子公司(“三层子公司”)名下,并再将该系列广州公司股权归至 恒大实业名下(图1)。招股书显示,在此步骤中,一系列股权转让均以各子公司注册资本,即股权成本价进行转让。



重组第二步:外资收购境内股权,注入上市主体。将境内 资产集中归至恒大实业之后,接下来进行红筹上市的关键一步:将境内资产注入境外上市主体。为适应赴港上市需要,2006年6月26日,许家印分别在英属维 京群岛和开曼群岛注册安基(BVI)有限公司(简称“安基”)和恒大地产集团有限公司(03333.HK),前者作为中介控股公司、直接持有国内各子公司 的股权,后者作为上市主体,为旗下所有营运及项目子公司的最终控股公司。
招股书显示,继6月26日注册成立安基之后,安基从恒大实业手中收购 各子公司的全部股本权益(均为广州注册的企业),收购价按照收购时对各个目标公司进行的估值厘定。招股书显示,仅在安基成立两日之后,即2006年6月 28日,一系列股权转让就得到了主管审批机构-广州市对外贸易经济合作局的批准。外资大行布局之环环相扣和许家印在当地的公关能力可见一斑。至此,恒大在 国内的各子公司被注入境外注册的中介控股公司-安基,上述三层子公司也正式转型成为外商独资企业(图2),成功抢跑10号文。



按照国内对外商投资的法律规定,这一步重组中,系海外 控股公司收购内资企业,当时适用《外国投资者并购境内企业暂行规定》(“并购规定”)。按照并购规定,外国投资者并购境内的内资企业,应对拟转让的股权价 值或者资产进行评估,双方不得以低于评估价的价格转让股权或出售资产,变相向境外转移资本。因此,安基从恒大实业手中收购各子公司时,以评估价厘定,相应 的股权转让所得也就免不了所得税支出。而第一步的重组中,系内资企业集团内部的股权转让,而国内对该种情况的股权转让价格并无硬性规定,因此双方以注册资 本进行转让,规避了所得税的支出。

  上市前巨额融资,摆下赌局
   优先股融资,引入金融投资者。恒大重组进程迅速,成功抢跑10号文,接下来的事情就是“迎接”海外投资者的进场。为保障自身权益,投行们上市前投资一般 均以贷款、可转换债券、优先股等形式进行,对恒大的投资也不例外。
2006年11月29日,恒大将法定及已发行股本由5万股每股面值1美元的 股份拆细为500万股每股面值0.01美元的普通股。同时,将法定股本由5万美元增加至5000万美元,分为42亿股每股面值0.01美元的普通股及8亿 股每股面值0.01美元的优先股,为引入战略投资者做好准备。
同日,恒大向鑫鑫BVI(由许家印全资持有)配发及发行15.9999亿股普通 股(未缴款),加上之前恒大成立之时向鑫鑫BVI发行的1万股,此时,许家印通过鑫鑫BVI持有恒大共计16亿股。
同日,恒大与德意志银行、 美林及淡马锡(“金融投资者”)正式签订战略入股协议。根据协议,三家机构投资者以总价4亿美元认购恒大8亿股可换股优先股。招股书显示,当时戴德梁行对 恒大进行的以土地使用权为基准计算的公司估值为8亿美元,金融投资者以4亿美元入股,持有恒大已发行股本的三分之一(表4)。



按照惯例,恒大与投行们在协议中设下了“赌局”,和普 遍根据业绩对赌不同的是,该轮赌局中,投行们要求的是最低回报。双方的投资协议约定,恒大若在2007年之前上市,按照发售价计算,投行们的最低回报率为 30%;若在2008年6月6日前完成上市,则最低回报为40%;若至2009年年底方完成上市,则最低回报将上涨至70%。倘若按照上市发售价计算的回 报率达不到最低回报,许家印个人作为大股东,将向投行们转让一定数目的恒大股份,以确保投行们获得最低回报。同时规定,投行们有权在发放普通股股息之前优 先获发股息,年股息率为5%。而这仅仅只是投行们的保底回报而已,同时其设定了调整机制,上市发售价越高,投行们获取的回报将越高。本金、优先股息再加上 最低回报,这一切都以许家印持有的恒大股权作为“赌注”背负在了恒大身上。
除此之外,在公司治理方面,许家印也让渡了部分恒大的控制权。恒大 IPO之前,三家金融投资者均有权委派代表加入董事局,否决若干特定事项,获取财务和运营的特定资料。直至恒大成功上市,且上市募集资金不低于5亿美元、 上市后市值不低于20亿美元,金融投资者委派的代表才将自动请辞。这说明,外资大行对国际公开市场的管治水平有着充分的信任,因此约定上市成功才正式退出 恒大,而上市之前,其将“垂帘听政”,监督许家印对恒大的管理。
债权融资获得“高利贷”。首轮优先股融资之后,2007年8月,恒大在上市保 荐人瑞信的牵头下,又筹得4.3亿美元境外及2000万元境内结构担保贷款。根据贷款协议,贷款人要求的年度回报率高达19%-19.5%。并且恒大以部 分子公司股权权益和土地使用权、鑫鑫BVI持有的恒大股份作为抵押。贷款为期五年,1/3的结构担保贷款本金需于全球发售所得款项中支付,余款于2012 年8月31日到期偿还。据招股书显示,恒大计划在2012年8月到期之后,以经营所得现金资源偿还该笔结构担保贷款。
而按照规定的回报率计 算,该笔结构担保贷款将使恒大每年约产生0.82亿美元的利息支出,约合人民币6亿元。而恒大2005、2006年全年的净利润仅为1.9亿元、3.3亿 元(表5)。



两轮上市前海外融资合计约为8.3亿美元,按照当时的 汇率,约合人民币65亿元。而按照香港会计准则,两轮海外融资均将在恒大账面确认巨额负债,产生相应的巨额利息支出。而截至2006年底,恒大总资产额才 78亿元,如果不能成功上市,恒大将被债权人们瓜分殆尽。对于这一切可能导致的严重后果,许家印或许心知肚明。然而,为冲击上市,许家印还是选择了放手一 搏。

  逆市大举拿地,上市成为“解套”唯一出路
按照恒大首次上市发售价的上下限计算,首次上市筹资额计划为94亿港元至152亿港元(假设超额配售权未获行使)。但其上市前的融资就达到65亿元,近 似一个小型“IPO”。以2006年底恒大78亿元的总资产计,相当于再造了一个几乎同等规模的恒大。
而如此巨额的资金几乎都被押在了“土 地”之上。招股书显示,这笔资金除了偿还工商亚洲2.3亿美元过渡性贷款外,其余均以注资方式注入国内的子公司,子公司则再拿来支付土地出让金等土地收购 成本。海外融资之后,恒大挟资本之力,快速从广州扩张到全国将近20个城市。
资料显示,即使在2007年10月国家启动新一轮宏观调控,大多 数地产公司面对信贷紧缩形势选择观望之时,恒大为冲击上市,仍频出重手高价拿地:2007年10月,其以14亿元收购上海陆家嘴金融贸易区一地块;以约 5.69亿元收购南京汉典地产全部股权;以约4.65亿元收购湖南雄震全部股权,借以取得长沙一地块;以约3.73亿元收购南宁银象地产全部股 权;2008年1月,恒大以41亿元的天价拍得广州天河区员村绢麻厂地块,折合楼面价1.3万元/平方米,造就了广州的新“地王”,力争为此次上市“锦上 添花”。
招股书显示,获得海外融资的一年后,按照土地储备面积计算,截至2006年底,恒大土地储备不足600万平方米,而截至2008年3 月12日招股时,其土地储备达到4580万平方米,一年左右时间增长近7倍。按照土地储备的资产额计算,2006年,恒大当年新增土地账面值仅为3.7亿 元,而2007年一年,新增土地使用权账面值达到58亿元,2008年新增土地账面值达28.6亿元。截至2008年底,恒大土地储备账面净值达到 2006年底的6倍(表6)。许家印曾颇为自豪地对媒体表示:“我们的土地储备是在香港IPO时土地储备最大的企业的2.4倍,也是其他企业在IPO时土 地储备量平均值的5.8倍。”



然而,上市前大举拿地对于恒大而言,无异于一次豪赌。 伴随着土地储备的增长,恒大总资产迅速膨胀的同时,资金链也迅速绷紧。截至2007年底,其资产负债率高达96%。如果成功上市,低成本获得的超大规模土 地储备量,能够迎合海外投资者的喜好,上市卖个好价钱,资金链也得到一定程度的缓解。然而,一旦上市失败,大量的土地储备转眼间将“金成铁”,反而成为恒 大的“烫手山芋”。实际上,以当时的政策条件,土地出让金的拖延时间已非常有限,此外,在建项目缺乏资金的话,将直接影响项目进度,进而使项目销售计划被 延后。因此,许家印将所有的赌注都押在了“上市”,对于许家印而言,这次上市融资意义非凡,不仅仅是给投行们兑现收益,给自己松绑,同时也意味着恒大持有 的天量土地储备因为上市融资平台的存在而有了基本的保障。反之,一旦上市失利,由此引发的连锁债务反应,必将扼紧许家印的咽喉,生存或者毁灭,也许就看运 数了。

  频施财技提升业绩
   从2006年启动重组,2007年获得巨额海外融资、快速跑马圈地完成之后,恒大预期将于2008年初启动上市招股。因此,2007年的业绩表现可谓至 关重要。2007年恒大的实际表现如何呢?
在2007年恒大大举拿地之时,其土地储备额和资产额迅速膨胀,资产负债率飙升至96%。然而,房 地产行业开发的周期性决定了大量的土地储备要兑现为现实的收益至少需要2-3年的时间。因此,其土地储备和资产额的增长对于其盈利能力的贡献远未释放出 来。财务报表显示,2007年恒大总资产额比2006年同期增长174%,收入额同期增长率仅为60%,此时的恒大变成了“重资产、轻盈利”的典型。从这 一角度而言,“恒大”仍然是2006年的那个“恒大”。如果仅仅依靠常规的开发、预售模式,将远远不能满足上市招股的盈利性要求。同时,高烧至96%的负 债率也亟需“降温”。此时,同在一条船上的投行们在再三思量后,再次向恒大伸出了“橄榄枝”。
“雅立”模式,提升盈利。2007年7月,安基 BVI的全资子公司雅立集团有限公司(“雅立”)在香港注册成立;2007年8月,安基BVI将其持有的境内公司金碧物业的股权全部转让予雅立,至此,雅 立通过持有金碧物业,间接持有恒大御景半岛项目;2007年9月,安基BVI向美林旗下的Pearl River Investment Limited转让雅立40%股权,从而间接转让恒大御景半岛项目部分权益(图3)。



招股书显示,通过“雅立”这间“纯供美林作投资用途” 的新设公司内部股权安排,美林持有雅立40%股权,而雅立间接全资拥有恒大御景半岛项目。按照双方的约定,美林与恒大按照40%与60%的比例获取雅立股 息,直至美林获得的股息总额达到股权购买价(1.3亿美元)的25%复合年度回报为止,其后,美林和恒大按照20%与80%的比例分摊雅立股息。
该笔股权转让价格为1.3亿美元,折合人民币9.76亿元,扣除美林应占的雅立资产净值2.16亿元,恒大即时在账面确认了股权转让收益7.6亿元(后 于2009年再次确认约1亿元股权转让收益)。按照股权转让发生之时的税法规定,该笔境外股权转让收益毋须缴纳企业所得税。这笔收益对恒大可谓意义重大。 招股书显示,2006年恒大净利润仅为3.3亿元,而2007年激增三倍至10.8亿元,其中7.6亿元即为雅立股权转让收益,为恒大2007年贡献了约 70%的净利润。而如果没有这笔收益,恒大净利将与2006年持平。因此,雅立的股权转让对恒大2007年业绩表现居功至伟。
而雅立的股权转 让其实是恒大整体预售恒大御景半岛项目,提前一次性兑现土地增值和开发收益。2007年9月底,转让雅立股权之时,恒大御景半岛仍然在建中,该项目首期预 售自2007年10月1日起进行。招股书中对此也“直言不讳”:“我们成立雅立集团有限公司为投资控股公司,纯粹供美林作投资用途。我们与美林的合营企业 仅与恒大御景半岛开发项目有关。该项交易实际上为大量预售该项目,让我们套现部分投资”。
然而,值得注意的是,美林彼时已然是恒大的优先股股 东,其在恒大预期上市前期以9.76亿元的出资取得雅立40%股权,分占的雅立净资产仅为2.16亿元,溢价率也即恒大的收益率达到了452%。美林成了 “冤大头”?其实,此时,双方已同在一条船上,恒大业绩的亮丽表现也符合美林作为恒大股东的利益。再者,许家印承诺的25%复合年度回报也是一种高额补 偿。
由此,“雅立”模式逐渐清晰:对于开发商而言,按照香港会计准则,常规的收入确认流程,从预售收到现金,到交楼后确认收入,短则一两年, 长则数年。而“雅立”模式中,借助境外股权转让,恒大得以一次性提前兑现开发利润,当年营业利润率和净利率创历年新高,为冲击次年上市,写下浓墨重彩的一 笔(表7)。



债转股,提升盈利,降低资产负债率。有效解决了恒大的 盈利问题之后,接下来面临的难题就是高企的资产负债率和利息支出了。
2006年底,恒大为了获得了4亿美元优先股融资,付出了沉重的代价:巨 额的负债和相应的利息支出,在预期上市的前一年—2007年,严重挤压了恒大的利润空间。招股书显示,4亿美元的可换股优先股所得款项净额约3.93亿美 元,按照香港会计准则的规定,初始入账时分拆为负债和内含财务衍生工具,其负债部分每年的实际利息率高达18.61%,对恒大的经营业绩产生了巨大的负面 影响。其中,2006年确认的损益支出(包括汇兑收益、利息支出和衍生工具的公平值变动)为900万元,2007年激增达到8.46亿元,而2007年恒 大的税后净利也不过为10.8亿元,即仅此一项支出相当于恒大税后净利的78%(表8)。而与此对应,巨额的负债使得恒大的资产负债率上升至96%(表 9)。




如此巨额的负债和利息支出,显然对上市招股非常不利, 也是赌局双方都不愿看到的。招股书显示,正是出于该原因,恒大与金融投资者于2007年12月11日达成重组协议:“我们订立重组安排,务求解除可换股工 具对我们经营业绩造成的负面影响。因可换股优先股于财务报表内产生巨额非现金财务支出,以致歪曲了我们在2007年真正的营运表现。可换股优先股对财务报 表带来的上述影响将于重组后消除,故重组能更清晰反映我们的财务表现,亦对股东整体有利”。
而除了财务压力外,还有上市规则的约束。香港联交 所主板上市规则规定,企业在香港主板上市之前,不得同时存在优先股和普通股两种不同权益的股票。因此,企业上市前,必须将所有的优先股或者转债,或者转换 为普通股。而截至2007年末,恒大资产负债率已高达96%,此时转债,无异于“自残”。显然,将优先股转为普通股,对许家印和恒大而言是最有利的。
而按照香港会计准则的规定,如直接将可转换优先股转换为普通股,在转换过程中优先股和普通股之间的差价将对损益表产生一次性非现金财务支出,从而影响恒 大业绩表现,对上市招股不利。为了避免金融投资者持有的恒大可换股优先股直接转换成为普通股,从而影响恒大的利润数据,在外资大行的策划下,诞生了一个 “迂回”安排:
2007年12月11日,双方订立重组协议,将优先股转换为普通股。首先,恒大以4亿美元代价赎回并注销8亿股可换股优先 股,4亿美元债务由大股东许家印名下的鑫鑫BVI承担,算作鑫鑫BVI对恒大的注资,恒大发售8亿普通股予鑫鑫BVI。2008年1月31日,鑫鑫BVI 以其持有的恒大股权偿还该笔贷款,分别向德意志银行、Baytree Investments(淡马锡的附属公司)、Indopark holdings(美林的附属公司)转让恒大2.66亿股、2.68亿股、2.66亿股普通股(合计8亿股),合计相当于恒大此时33.33%的股权。至 此,金融投资者持有的优先股辗转转换为了普通股。
恒大在2007年已经饱受可转换优先股对其经营业绩的困扰,因此在外资大行的策划下,诞生了 该“迂回”安排,实为无奈之下的选择。在此安排下,优先股顺利转换为普通股,身为恒大大股东的许家印继续承担优先股下的一系列回报承诺,而恒大的损益表未 受到转换的影响,同时债务转化为股权,资产负债率大幅降低。

  优 先股转换延迟埋下上市隐患
  香港主板上市规则规定,拟上市公司在上市前半年不得以低于上市发售价的价格发售新股。恒大预期上 市时间为2008年3月,因此,最迟应在2007年9月之前完成转换,否则,上市招股价将受到可转换优先股转股价的限制,不啻于给自己下了一道“紧箍 咒”。然而,招股书显示,双方于2007年12月11日才签订可转换优先股重组协议。这难道是投行们百密一疏?
一般而言,普通股与优先股的区 别体现在以下方面:普通股股东享有公司的经营参与权,其收益要视公司赢利状况而定,而优先股收益是固定的;普通股股东不能退股,只能在二级市场上变现,而 优先股股东可依照优先股股票上所附的赎回条款要求公司将股票赎回;优先股票是特殊股票中最主要的一种,在公司赢利和剩余财产的分配上享有优先权。
从投行的角度,可转换优先股对于他们而言是一种“进可攻,退可守”的权益票据。如果上市过程中发现,上市失败的可能性很大,则投行们很有可能不会转股, 而是选择优先股的优先保障功能。相反,如果对上市成功非常有信心,则转换为股权可使得投行们获取更大的利益。然而,将优先股转为普通股,在大幅减轻恒大的 付息压力,改善偿债能力,有利于上市招股的同时,也意味着外资大行们与恒大捆绑得更紧了,真正成为了一条绳上的“蚂蚱”。
2007年是中国房 地产业的“多事之秋”,一系列的宏观调控政策出台,以抑制房价的上涨。2007年1至8月间,央行四次加息;12月,万科董事长王石发表“房价拐点论”, 随后,万科在全国的多个楼盘率先降价,房价步入下行阶段。同时,国家对外资投资房地产行业也提高了门槛。在此背景下,也许可以理解,为何外资投行们直到 2007年底才着手处理优先股,其间的纠结和博弈,以及对恒大上市的不确定性,由此可见一斑。
然而,如此带来的延迟转换,使得恒大的招股价也 将受到优先股转股价的限制。按照招股书显示的资料,可转换优先股的转换价相当于0.5美元,折合港元约3.88港元。因此,恒大在上市前半年之际,向原来 的大股东鑫鑫BVI发售了8亿股新股,严格说来,上市发售价不得高于3.88港元,而3.88港元仅微高于恒大首次上市发售价的下限3.5港元,从而构成 了对上市发售价的限制。
从另外一个角度,或许正是投行们的犹豫不决,延迟转股而耽误了恒大的上市时机,使得恒大首次上市招股之时正面遭遇全球 金融危机,从而为恒大上市埋下了隐患。

  首 次上市,功败垂成
  经过一系列的安排,截至2008年初,恒大的业绩得到大幅改善,资产负债率也降到了70%左右。2008 年1月,恒大上市申请获得香港交易所批准。然而,由于全球股市暴跌,恒大被迫将上市路演的日程延后。2008年3月6日,恒大公布上市日程:3月7-12 日路演,3月13-18日公开招股,3月20日为预期定价日,3月28日正式挂牌交易。
据招股书披露,恒大此次共发售约29.61亿股份,其中 28.5亿为新股,招股价为每股3.5-5.6港元,募集资金94亿港元至152亿港元(假设超额配售权未获行使)。据高盛预测,恒大2007年盈利将为 10.21亿元,随着2008年大量物业的落成,其盈利预计将达到77.57亿元,为2007年的8倍。按照上市发售价及持股比例测算,许家印有望问鼎国 内首富。
2006年曾被称为“内地房地产企业香港上市年”,当年内地共有5家房地产企业在香港成功上市,一度打破此前的纪录。到了2007 年,在港上市的内地房企更是增至9家,包括碧桂园(02007.HK)和SOHO中国(00410.HK)在内的房地产企业在香港成功IPO,筹资金额高 达629.29亿港元。到了2008年初,已有15家内地房企排期等待赴港上市,这一数目已超过以往两年在港上市的内地房企的数量。
但始料未 及的是大形势的风云突变。2007年,各大房地产商竞相圈地和上市筹资,房价完成了在这一轮国内经济景气周期中的冲顶表演。到下半年,多管齐下的宏观调控 措施出台,脱缰的房价此时开始上涨乏力。2007年11月,降价风从珠三角刮起并迅速席卷全国。不过,对恒大来说,更大的麻烦在于此时愈演愈烈的金融危 机,资本市场一片风声鹤唳。
就在恒大全球路演期间,美国第五大投行贝尔斯登轰然倒塌。恒大招股时间为三天,但其中就有两天,香港恒生指数单日 跌幅超过1000点。当时,包括星河湾地产在内的多家内地房地产企业虽已经在早前通过上市聆讯,但迟迟没有启动招股程序,截 至2008年3月底,已获批 但仍未招股的地产商,至少有10余家。
在如此境况下,许家印仍然坚持启动了IPO,然而大势已去。上市路演期间,恒大未获得任何机构投资者的 认购。恒大试图通过延长申购日期、降低入场费等方式吸引散户投资者认购,但收效甚微。3月20日,恒大被迫宣布暂停上市。有媒体报道,在香港的基金经理们 看来,恒大在市场状况如此不佳的情况下仍坚持启动招股,“多少反映公司对融资的需求已达到非常紧急的地步”。

  失利困境,许家印沦为“打工仔”
   招股书显示,恒大截至2007年9月底的借款总额为68.3亿元,到了2008年1月31日,因新开发项目及购置土地的增加,这一数字迅速增至 111.33亿元。其中绝大多数为有抵押的银行贷款,以土地使用权、物业及现金做抵押,其银行借款金额分别达到66亿元和109亿元。其借款平均年利率最 高上升至7.4%。而截至2007年底,恒大的现金结余仅为16.4亿元,资金链明显绷紧。而且,让恒大规模膨胀数十倍的融资、入股、还款和股权抵押几乎 全部以成功上市IPO为解除条件,恒大上市失利后,如若不能妥善处理来自各方债权人和投行们的压力,恒大将很有可能陷入资金链断裂危机。
而且,由 于金融危机的影响,恒大2008年全年的经营业绩极不理想,导致结构担保贷款协议的违约,同时,所有的上市前海外融资协议都因此产生了交叉违约。招股书显 示,“我们违反了结构担保贷款若干条款,包括(i)根据贷款协议规定,我们的综合除利息、税项、折旧及摊销前盈利少于我们2008年业务计划预测的 70%;(ii)根据贷款协议规定,2008年的利率覆盖率少于2.0”。一系列投资协议的交叉违约,意味着许家印的恒大控股权将很有可能旁落他人。
机构投资者与恒大曾有过一段“亲密无间”的时光,为奔上市而齐心协力。然而,随着上市的搁浅,恒大与战略投资者的关系,发生了微妙的变化(附文一:昌盛 中国之鉴)。此时的许家印反而有“欠钱的才是爷”的气势。据媒体报道,恒大产生交叉违约后,投资银行家们主动找上门来和许家印协商解决之道,但竟被告知其 已约人打高尔夫,许家印只能给他们10分钟时间。
对于恒大来说,资本的压力如影随形。而另一方面,恒大已经有了如此庞大的资产,在债务重压之 下,也使机构投资者的选择变得异常谨慎—是继续为恒大输血以博未来上市,还是放弃输血任由恒大自生自灭?假如此时逼死恒大、夺取恒大的控制权,对于以资本 博取高收益的投资银行家而言,自己未必能够驾驭目前恒大这么大规模、复杂的房地产开发企业,毕竟他们擅长的不是造房子。而这也是许家印“有恃无恐”的原 因。黄立冲曾对媒体分析认为,在首次上市失利的情况下,机构投资者最有可能希望恒大自己解决问题,以有限的让步逼使许家印支付更高的资本回报率,这实际上 是谁来承担损失的问题,在恒大与机构投资者之间,非此即彼。
资本的意图很明确,就是以上市博取高回报。那么与资本共舞的恒大,到底得到了什 么?快速的上市前扩张带来了土地储备的快速增长,由此带来资产额的迅速膨胀,负债率也快速攀升。然而,其并未体现出令人信服的盈利能力和运营能力,企业并 未得到实质性的发展。
分析上市前的盈利结构,即使在房价创新高的2007年,恒大的税后净利润达到历史最高点:10.8亿元,但其主要是通过 转让雅立40%股权,即时在账面兑现了7.6亿元的股权转让收益。如若除去此项利润来源,恒大靠常规“开发售楼”模式所得的净利润将于2006年持平,仅 维持在3亿元左右,对应2007年的净利润率也将下降至10%(表10)。而其总资产周转率和回报率则在逐年下降(表11)。




进一步分析恒大的支出构成发现,高杠杆融资成本和国内 银行贷款的利息支出吞噬了其大量的利润。与2007年上市的“五虎”之一碧桂园相比,碧桂园每年的利息支出总额占比营业额不超过5%,而恒大最低的一年 (2006年)也达到10%,冲击上市的2007年,达到29%之巨(表12)。如此巨额的利息支出,只有两种后果,或者费用化,直接影响当年损益;或者 资本化,逐年消化其影响,但最终的结果均体现为对利润的吞噬。



凭借投行们提供的巨额融资,恒大到处跑马圈地,以超常 规的方式迅速做大恒大市值,然而,一场奔忙,许家印以全副身家做赌注的冒险之旅,到头来沦为替投行、银行等债权人打工,前路又在何方?

  “鲨 胆彤”成“白衣天使”,
二次冲击IPO
  首次上市失利后,恒大成为众矢之的,诸多的媒体报道铺天盖地。然而,许 家印选择了沉寂,留在了香港,寻求香港地产大亨们和外资金融机构的支持,以化解恒大的资金压力。据媒体报道,之后的几个月内,许家印马不停蹄地穿梭于香港 各大地产商和投行代表之间,其中包括李兆基、李泽钜等人。最终人称“鲨胆彤”的香港新世界集团主席郑裕彤及其他7家金融机构入主恒大,解了许家印的燃眉之 急。
接下来故事的发展就像历尽波折,守得云开见日出的灰姑娘终于遇到了白马王子,恒大在郑裕彤、美林和德意志银行等机构的帮助下,赢得了喘息 之机。投行的退出依然有赖于上市,一番讨价还价之后,大行做出了些微让步,同时许家印也背负了更为严苛的承诺。

  “鲨胆彤”率新资本入股,许家印再设新赌局
   上市失利后,许家印重新部署全国多个楼盘的销售进程。就在首次上市终止一周后,恒大御景半岛打出7折促销的广告,有媒体报道,有豪宅之称的恒大御景半岛 折算成毛坯价,甚至低于周边限价房。2008年国庆期间,恒大在全国的12个城市的18个楼盘更是全部实行8.5折优惠,部分项目还以成本价促销。招股书 显示,这种倾销式的紧急销售让恒大回笼了21亿现金,2008年销售额达到36亿元。
但促销卖楼的回款比起恒大超过百亿元的巨额债务,仍然是 杯水车薪。且以恒大之前的盈利能力,如无意外,该笔规模销售所得的利润支出,尚不足以支付恒大结构担保贷款和银行贷款的利息支出。
上市失利 后,即传出许家印再次筹备私募融资的消息。2008年7月1日,许家印接受了上市失败以来的第一次采访。他对媒体表示,当时摆在他面前的只有两种选择: “割肉卖血,转让项目或通过私募增资扩股”。 同时表示,“如果完全靠项目合作,也就是卖项目,那需要用30%至50%的项目合作来解决公司的现金流,这些项目是公司未来发展的基础和空间,实在是不舍 得。”既然如此,剩下的只有一条路:以持有的恒大权益做赌注,再次引入私募融资。
据媒体报道,暂停上市后的三个月,许家印将主要精力都放在了 香港,每周要和郑裕彤吃一两次饭,“差不多可以说在这里上班了。”不过这些投入很快得到了回报。
2008年6月9日,在恒大苦苦挣扎之际,郑 裕彤出资1.5亿美元,美林继续出资0.5亿美元,德意志银行继续出资0.6亿美元,科威特投资局出资1.16亿美元,连同其他4家机构投资者(“新投资 者”)共计出资5.06亿美元认购恒大374,104,266股新股,折合每股为1.35美元,占恒大此时已发行股本的13.49%,而此时许家印的股权 从66.7%被稀释至57.68%(表13)。



高风险必然要求高回报,许家印为获得这笔“救命钱”代 价更为不菲。招股书显示,如恒大于2010年3月前上市,按照发售价计算,最低回报率为100%,不超过200%;如于2010年3月之后上市,以 2008年6月26日至上市之日期间计算,最低回报率为1)综合回报率为100%;2)内部回报率为50%;以两者中的高者为准。许家印作为大股东,对最 低回报承担担保责任,如若上市发售价未能达到上市回报要求,许家印将向新投资者转让其持有的恒大部分股份,以保证该最低回报。
为了尽量降低融 资成本,许家印与新投资者一番讨价还价后,设定了一个新的赌局,且赌注是恒大上市后的股价走势。
双方约定,恒大如于2009年12月31日前 成功上市,新投资者的回报率将打折18%,即最低回报率降为82%。而作为18%折扣的对价,许家印也接受了对方送出的“金手铐”:1)在上市后的12个 月内,鑫鑫BVI出售其股份前,需取得新投资者的事先同意;2)倘若上市一年后,新投资者一年间销售恒大股份所得与继续持有的恒大股份市值(按照后6个月 的加权平均收市价计算)合计小于按照上市之日发售价计算的市值,则视为新投资者蒙受了损失,鑫鑫BVI将向新投资者补回该18%折扣回报(“新投资者补偿 安排”)。
为了这18%的折扣,许家印又豪赌了一把。18%的折扣回报到底涉资多少?据招股书显示,根据新投资者补偿安排,按照招股价的中间 值3.5港元计算,如若新投资者在上市后一年内果真蒙受了损失,许家印个人承担的18%回报补偿将达到7.06亿港元!
此轮私募后,加上 2008年初进行的优先股转换为普通股,恒大股本增加了11.74亿股。截至2008年底,资产负债率由2007年底的96%下降至70%,许家印终于可 以松口气了。

  故 伎重施,转让项目开发权提升盈利能力
  除参股恒大之外,2008年4月30日,新世界还以7.55亿元与恒大合作开发恒大在 佛山和武汉的两个项目,据此,恒大向新世界转让该两个项目的房地产开发权。招股书显示,根据合作开发协议,恒大负责提供土地使用权,新世界负责注入开发成 本和后续管理资金,项目销售所得净额由恒大和新世界按照40%和60%的比例进行分摊。
细究之下发现,这次向新世界转让项目开发权的举动,乃故伎 重施,其实质与雅立模式有异曲同工之妙。招股书的财务资料显示,该笔项目开发权转让为恒大即时兑现了4.74亿元的收益,且毋须缴纳企业所得税,仅此一项 收益占2008年税后净利(6.3亿元)的75%之巨。在2008年的房地产行业低谷中,通过转让项目开发权,弥补了其常规开发模式下盈利的不足,提升盈 利状况,为恒大再次冲击上市做准备。

  大 行“让步”,修订赌局规则
  上市失利后的2008年,因恒大未能完成结构贷款协议中的业绩底线而产生的一系列交叉违约,许家 印与投行们达成了新的协议,投行们同意豁免恒大的违约责任,但豁免的效力只到2010年3月31日。至此,上市已成为悬在许家印头上的达摩克利斯之剑,此 次上市只许成功,不许失败。
对比前后两次的协议安排,二次筹划上市之时,瑞信等结构担保贷款的债权人对贷款的还款安排和抵押规定更加严格和细 致了,而回报机制基本保持不变。首次上市之时,还款安排只是笼统规定:上市之后还三分之一,余款于2012年8月31日偿还,贷款期限长达5年。而恒大首 次上市失利使债权人们意识到了风险,故二次上市安排中,针对可能出现的不同上市时间点,规定了各种情况下的严格还款安排。招股书显示,如恒大于2010年 3月31日前上市,则最迟于2009年11月30日偿还四分之一的贷款本金,上市后以所得款项偿还三分之一贷款本金,余款将于2010年10月31日到期 一次性清偿;如2010年3月31日之后才上市,则须分四期等额偿还贷款,分别于2009年11月30日、2010年3月31日、2010年6月30日、 2010年9月30日偿还。
而在抵押安排方面,同样也设置了更多层保障。招股书显示,该笔贷款以启东恒大金碧天下项目做为第一优先抵押、许家 印持有的鑫鑫BVI的股权作为第二优先抵押(金融投资者之后)、鑫鑫BVI持有的恒大的股权作为额外抵押品。同时规定,抵押并不以上市为解除条件,而将维 持至贷款得到全额偿付之时才可解除。
与此同时,许家印与第一轮海外融资的金融投资者(包括美林、德意志银行和淡马锡)签订了新的对赌协议。由 于本次预计上市时间为2009年11月,按照之前重组协议中关于回报机制的安排,金融投资者的最低回报率应为70%。而新的赌局约定,为鼓励恒大轻装冲击 上市,投行们作出了些微“让步”:只要恒大在2009年12月31日前上市,美林等金融投资者同意将所达致的回报折现18%。但与新世界等投资者们的赌局 相似,许家印仍需就该18%的折扣承诺补偿机制。
招股书显示,如果上市一年之后,美林、德意志银行和淡马锡因持有和出售恒大股份的市值低于上 市之时有权拥有的恒大市值,则许家印将向新投资者补回该18%的回报。按照招股价的中间值3.5港元计算,如若投资者们果真由于股价下行,蒙受了损失,则 许家印个人承担的18%回报补偿将达9.13亿港元。
与上次新世界的赌局一起,许家印为再次冲击上市,其个人承担的风险合计达16.19亿港 元(7.06+9.13)!恒大上市的一年之内,许家印的心情必将随着股价的波动而波动。

  “跳楼价”售股,涅梦圆
   2009年10月22日恒大启动公开招股。比起首次上市认购的冷清场面,这次可谓今非昔比。多名香港知名富豪纷纷捧场。华人首富李嘉诚通过长江实业以逾 1亿美元认购;英皇集团主席杨受成以私人名义认购逾亿元;中渝置地主席张松桥、澳门赛马会董事总经理李志强则通过国际配售认购恒大股份;原本已是恒大股东 的郑裕彤加码投资5000万美元,恒大上市后其合计持有恒大股份达4.77%(附文二:鲨胆彤的另类算盘)。
11月5日,恒大顺利挂牌上市, 最终发行价定为预计发售价的中间价每股3.5港元,公开发售16.149亿股,占已发行股本的10.8%,筹资净额约为32亿港元。比同期上市的其他房地 产企业都低,2010年的预计市盈率仅为5倍(表14)。



许家印曾在接受记者采访时表示,恒大原拟集资过百亿 元,后来招股价“太便宜,卖得很心痛”,最终选择宁愿卖少一点,故集资额大为“缩水”。而被问到为何招股价低仍要招股,许家印坦言,上市为公司战略部署, 而多位创投股东亦愿意降低目标回报率,协助恒大尽早上市。便宜也好,贵也罢,上市成功终归还是给许家印松了绑。许家印和外资大行们三年奔走,终于涅梦圆, 成就了新“首富”(表15)。



与许家印一起松绑的还有上市前入资的投行们。以恒大 3.5港元的上市发售价计算,美林和淡马锡于2006年底进行的首轮股权投资,获得134%的综合回报率,年化回报率约为33%;2008年6月的股权融 资中,美林携手新世界、科威特投资局等新投资者获得综合回报率约为82%,年化回报率约49%(附文三:德意志银行折戟退出)。
同时,按照两 轮上市前股权融资的协议约定,因恒大成功在2009年底前上市,投行们的投资回报率折现了18%,许家印成功将赌局延至一年后。如果上市一年之后,美林、 德意志银行和淡马锡因持有和出售恒大股份的市值低于上市之时有权拥有的恒大市值,许家印再向新投资者补回该18%的回报。以恒大3.5港元的上市发售价计 算,许家印因此而承担的风险合计达16.19亿港元。

  再 添“高利贷”,继续冒险
  然而,上市所得的32亿港元融资额比起恒大的资金需求而言,不过杯水车薪。仅仅2007年的结构担 保贷款,截至2009年6月30日,该笔借款金额已达到30.7亿元,而本次上市募集的资金净额仅为32亿港元,折合人民币约28亿元,尚不足以偿付该贷 款。且招股书显示,上市融资所得中63%将用于支付土地出让金和现行项目开发,31%用来偿付1/3的结构担保贷款。按照结构担保贷款双方约定的还款安 排,余下的贷款将于2010年10月31日到期,恒大到期将如何偿付?除此之外,截至2009年年中,恒大银行借款达到71亿元,资产负债率达到75%。
在此境况下,恒大虽已上市,但其资金需求仍然如饥似渴,这一点在上市仅两个月后得到了印证。2010年1月21日,恒大发布公告称,将对外平价发行本金 额为7.5亿美元的优先票据,年息高达13%,2015年到期,美银美林、高盛及中银国际已订立购买协议。公告显示,发行票据所得净额约7.3亿美元(约 人民币50亿元),将用以偿还结构担保贷款离岸部分尚未偿还的本金2.543亿美元(3.815-1.272),以及为现有及新增物业项目提供运营资金。
恒大本次的票据发行规模和利息率都创了同业新高。2009年9月,碧桂园平价发行3.75亿美元的优先票据,年利率11.75%;2009年11月,雅 居乐折价2.43%发行3亿美元优先票据,年利率10%,融资成本都低于恒大,发债规模也远低于恒大。
按恒大本次票面利率计算,仅此一项,恒 大每年的利息支出将达1亿美元左右,折合人民币约6.8亿元。恒大在2006年至2008年间,税后净利最高的2007年,也仅为10.8亿元,且还是靠 雅立的股权转让贡献了70%净利。如今,经历过两次上市风浪和金融危机考验的许家印,其冒险精神在上市后可谓有增无减。

  押宝股价,借款护盘
   时运不济的是,恒大高调上市之后,恰又遭遇了房地产行业的低潮期。2009年年底一系列宏观调控措施密集出台,房市成交量呈现显著下滑,房价面临巨大压 力。作为实体经济晴雨表的股市,房地产企业股价更是一路先行,阴跌至今。随着大市的萎靡,恒大股价一路下行,跑输大盘(图4),“首富”光环下的许家印面 临的压力也越来越大。二次上市前的对赌约定,恒大股价必须维持在一定水平,许家印才能免于16.19亿港元的个人损失。随着股价的下行,继发行7.5亿美 元票据一周之后,许家印终于坐不住了。



2010年1月28日,恒大发布公告称,鑫鑫BVI以 其持有的恒大已发行股本的1.80%股权作抵押,从中国工商银行取得4000万美元的贷款(约合人民币2.7亿元),贷款为期两年。
紧接 着,2010年2月3日和4日,恒大接连发布公告称,鑫鑫BVI分别以每股3.63港元购入60,897,000股,次日再以每股3.61港元购入 21,455,000股恒大股份,许家印夫妇合计持有的恒大股权由上市之初的68.01%增至68.56%。
连续两次增持,许家印花费的资金 共约3亿港元,折合人民币2.63亿元。前后两次行为对比,媒体猜测纷纭,对于新晋首富而言,仅仅不足3亿元的资金即需借助于贷款,不禁让人对许家印本人 和恒大的财务状况生疑。
而市场对许家印连续两日的增持行为做出了戏剧化的反应,2月3日,许家印首次增持,恒大股价急升超过13%,至3.7 港元,而此前恒大股价已阴跌一个月,截至2月2日收盘,累计跌幅已达32%。而2月4日许家印再次增持后,恒大股价当天下跌5.676%,报收3.49港 元。而截至2010年3月12日,恒大收盘价仅为3.26港元。
许家印与投行们关于股价的赌局将于2010年11月到期,而这之前6个月的股价走 势必将牵动许家印的每一根神经。

  冒险之路,任重道远
   在冲击上市的几年中,恒大处于快速扩张的起步阶段,土地储备的巨额增长,带动资产值的迅速膨胀,盈利能力尚未释放出 来,“重资产,轻盈利”模式明显。2006至2008年间,恒大总资产额增长266%,年均增速为91%;而净利润仅增长了94%,年均增速39%;其总 资产报酬率至2009年上半年更降至2%。由于房地产行业的周期性,恒大在该期间的大量资本投入,将在2009年上市后得到“收割”。   

 

    然而,2009年底开始的国家新一轮宏观调控,此时愈演愈烈,房市成交量呈现显著下滑,房价面临巨大压力。与此同时,土地出让政策也不断收紧。恒大作为全 国最大的“地主”,面临严峻考验。
冲击上市的几年间,在各地土地出让政策相对宽松的环境下,许家印一路抢跑,至2009年底,成为拥有最大土 地储备量的地主。所谓“巧妇难为无米之炊”,土地就是房产业的“粮”。然而,房地产行业资金密集型的特点,决定了其没有充足的现金流就会随时被“击毙”。 如果说土地储备好比企业的“粮”,那么资金无异于企业的“血”,现金流畅通才消化如此大规模的“粮”。
恒大总裁夏海钧曾对媒体表示,土地政策 收紧并不会对恒大造成影响,“恒大向来不囤地,都是拿了地就开工、开盘”。 他还表示,恒大将继续保持5000万平方米的土地储备目标不变。
看似矛盾的说法揭示了恒大在土地问题上的矛盾心理。土地对房地产行业的重要性不言而喻,然而,究竟多少的土地储备才是合适的,是房地产开发企业面临的难题 之一。大地主恒大真的没有“囤地”么?这一点在恒大的上市招股书中可看到一丝端倪。2008年初,恒大首次冲击上市之时,其手头持有的土地储备的建筑面积 达到4,580万平方米,其中处于开发状态的土地面积为3,070万平方米,占比67%;2009年11月二次冲击上市时,其持有的土地储备面积达到 5,120万平方米,其中已动工开发的面积达4,190万平方米,占比82%。这个数字在一定程度上似乎验证

冒險家 冒險 許家
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「一日首富」許家印任劏

2001-05-13  NM





一眾金融大戶,上週四在恒大上市 六個月的禁售期解封即日,隨即拋售套現;加上恒大率先發難,全國樓盤八五折斬貨套現,恒大股價當日大瀉一成。

曾在恒大上市時當過「一日首 富」的主席許家印,身家暴升至四百八十億元,超過○九年《福布斯》中國內地首富比亞迪主席王傳福的身家。半年過後卻落得非常狼狽,許家印發茅四出叩門;望 富豪手下留情,忍手沽貨,恒大的生死存亡,就操控在持有近半成恒大股份的周大福老細鄭裕彤手上,一旦他按捺不住,在市場沽貨,恒大股價將跌個四腳朝天,隨 時被拆骨斬件。

上週四即五月六日,正是恒大地產上市六個月禁售期剛屆滿的「大鑊日子」,股價一開市隨即插水,最多跌一成有多,全日成交額 達五億元,週五未止瀉再跌半成,低見兩元四角八仙,較高位四個七,大跌近五成。同日恒大高調宣布全國樓盤八五折大減價,一時之間風聲鶴唳;市場人士都四出 打聽誰在沽貨,就連富豪飯堂——灣仔福臨門外的泊車仔,都加把嘴談論恒大割價賣樓的新聞:「何止八五折呀,同啲恒大相熟嘅人開句聲,七折都得呀。」

隔 日,設於廣州恒大御景半島會所(恒大酒店)的銷售中心人流雖然較多,但大部分只是已入住的住客,甚至有住客坐在銷售中心閒聊。全日睇樓的人估計有三十人, 而埋枱傾價的就只有五組客戶,廣州人金小姐亦被八五折吸引來睇樓,埋枱傾價近一小時仍未有成交:「折咗仲要萬五蚊一平方(約等於一千三百九十元一方呎), 太貴啦,個樓市仲有得跌,我會等到一萬蚊一平方(米)先買,現在先睇環境。」

昔日上市富豪捧場

半年前恒大上市時,認真星光熠 熠,鄭裕彤、大劉、張松橋、楊受成等人都俾面出席;大劉更是瞓身力撐。去年十一月,大劉以五千萬美元認購恒大股份,今年更兩度認購恒大優先票據共七點五億 美元,合共押注逾六十億港元。上週四、五兩天恒大股價累跌一成半,大劉如常到福臨門午飯,記者問他有否沽售恒大股份,他聽到後雖未有回應,但表現從容而且 微微嘴笑,心情大靚,答案似乎不言而喻。

另一有份力撐恒大的闊佬鄭裕彤,以他的私人錢包周大福名義持有恒大逾半成權益,記者致電予他查詢, 鄭裕彤說:「我無沽貨噃,我長揸嘅,佢(恒大)做得唔錯啦。」據知上週四除大劉外,有份沽貨者包括中東投資基金、新加坡的淡馬錫、德意志銀行、美林旗下的 房地產基金等等。這班金融大戶持有的恒大地產股份,成本價一元三角一仙至一元六角半,於禁售期滿後以二元半沽貨,絕不為奇。

許家印最擔心 的,莫過於這班金融大戶繼續沽貨,將股價繼續質低至某水平,連周大福的鄭裕彤也加入沽貨行列,到時他就真的一身蟻。事關周大福與許家印有協議,除非恒大跌 至某水平,否則不會清倉套現。周大福入股恒大成本價為一元六角半,估計協議沽貨價略高於此水平。

上週四、五兩日的二億多股成交,已令恒大股 價急跌一成半。若然持有逾百分之五、約八億股恒大的美林房產基金繼續拋售,觸發亦持逾百分之五恒大的周大福加入拋售行列,恒大將面臨災難,分分鐘遭瓜分。

難 怪當金融大戶上週沽貨後,主席許家印四出向眾位富豪,包括大劉及鄭裕彤,懇求維持秩序不要沽貨。事關恒大股價在上市後一年內,若然股價大跌,眾位債主賺不 到獲保證的近倍利潤,主席許家印還要私人作出賠償,最多可達十七億元,所以他須四出想辦法維持股價,包括向金融機構叩門按股套現,在市場買股托價。

肉 隨砧板上

「一日首富」落得如斯田地,並非一朝一夕;事關打從恒大上市前的數年間,公司一直向金融大戶及富豪舉債,以債養債,而且瘋狂擴展。 ○六年前,恒大的土儲不足六百萬平方米,但由於許家印好大喜功,一年間於中國的二線城市南征北討,把恒大的土儲增加八倍,至四千五百多萬平方米,接近五十 個房地產項目,資金緊絀可想而知。許家印唯有四出找美林、德意志及淡馬錫等金融機構為恒大舉債,並隨即安排恒大上市集資。當年恒大共發四億美元可換股優先 股予這班金融機構;及至○七年美林及瑞信又向恒大分別借十億及二十九億港元,並以恒大御景半島及金碧天下作抵押,「恒大未上市前,公司財政已經好有問題, 美林有個地產基金嗰陣都好頭痕。」一基金經理說。

金融大戶洗濕頭

金融機構願意借錢予恒大,無非憧憬着公司上市後馬上能償還債 務,大賺一筆。不過好事多磨,恒大○八年上市大觸礁,許家印唯有跟這些金融機構重訂更具吸引力的續借條款,並找來新水源周大福鄭裕彤,取得巨額貸款。

由 於當時恒大資金非常緊絀,一眾大孖沙的借錢條件當然辛辣無比。他們的借款以恒大股份償還;入股成本價只是一點六五元,以及上市一年內達不到近倍以上回報, 許家印就要私人轉讓股份給他們以作補償,而且財團還與許家印簽下認沽期權,恒大一旦被催債,許家印必須先行買回各投資者的股份。

恒大才上市 兩個月,馬上又乾水,要四出撲水。事緣該公司公開發售上市集資所得三十二億,近十億已用來償還瑞信的結構性擔保貸款,其餘廿億用來支付土地出讓金及項目所 需資金,所以馬上又要撲水。恒大於是找來鄭裕彤的老友大劉。計及今年一月及四月,大劉合共認購共七億五千萬美元(約五十八億港元)恒大的優先票據,最觸目 者莫過於是年息十三釐,大劉對傳媒宣稱自己及華置投資在恒大的資金之巨,是「人生第一次」,有投資銀行家表示:「以現時的市況,十三釐息恒大都借唔到錢 咯。」事實上恒大的優先票據二手市場價格已跌至九十三點六,反映市場人士認為該票據風險上升,按此計算,現時市況需要十四點八釐息才能借到錢。眾富豪見到 恒大水乾到如斯田地,不禁心裡發毛,亦不敢再隨便借出資金!

押股按地習以為常

恒大不單公司要撲水,主席許家印亦然。雖然恒大 去年上市,許家印售舊股套現廿一億,但其中十二億估計已用於償還周大福當初替他老婆贖回一批股份的款項,以及其他貸款,資金所剩無幾。今年初,他就把手頭 百分之一點八恒大股份按予工商銀行,借來四千萬美元(約三億港元),數天後許家印在市場掃貨買入恒大股份,涉資約三億,把恒大股價「頂住」三元五角的招股 價以上。近排許家印又再向金融機構叩門,商討按股事宜,但以他手頭持有六成恒大股份計,現市值二百二十億,最多可按到兩成,即四十多億元。但對於許家印來 說押股按地不足為奇,以往就一直是以債養債來經營恒大的。

今年五十二歲的許家印出生於河南省周口市太康縣,在武漢鋼鐵學院冶金系畢業後,被 分配到河南一間鋼鐵廠工作。至九二年,他南下到深圳一間叫中達的貿易公司工作擔任業務員,聲稱入職後不久,便為公司賺到十萬元,一年間便升任至辦公室主 任。九三年,他代表中達到廣州開發房地產市場,成立鵬達房地產公司。當時廣州的樓盤都以大單位為主,他反傳統建細單位,故十分暢銷,替公司賺了二億多元。 許家印夫子自道,幫公司賺大錢,自己卻只有三千元月薪,遂跳出來創業。

金碧花園成名

但據本刊查到恒大九六年成立的股東名冊, 當時董事有許家印的老婆丁玉梅,但卻找不到許家印股份。公司資本有一千萬,由天帝實業及凱隆實業各佔九成及一成股份。直至○二年,許家印才出現在恒大的股 東名冊上。九七年恒大以一點三億投得廣州市工業大道一塊前身為農藥廠的地皮,每平方米樓面價才七百元。許家印投地後,把其發展為金碧花園。當時的廣州人一 般不喜歡住在農藥廠上,住在那兒的黃太指:「個時賣二千幾元人民幣一平方米,我比較過係成個海珠區最平,同埋呢個花園有好多五、六十方米的小單位,都適合 啲年輕人買,我個時都係剛剛結婚,唔係好多錢,就揀呢度。」而金碧花園亦獲廣州市政府「特別眷顧」,外省人買金碧花園就可以拿得藍印戶口,住滿五年可以入 籍,故即使只是農藥廠的地皮,亦有不少人排隊要買,這亦成為了許家印的成名作,兼為他帶來第一桶金。

以債養債露危機

許家印借 三百萬元人民幣發展金碧花園之後,同期開發金碧華府、金碧御水山莊等十三個樓盤。恒大的經營模式以借貸來經營,○三年公司註冊資料顯示,恒大的負債比率已 達七成九,過去幾年國內樓房價格不斷攀升,透過預售樓花所賺的資金來還債,再以新項目向金融機構融資的營運模式尚可維持。

有投資銀行家說: 「大陸人搵錢容易,信心爆棚,未見過風浪。」許家印終於因過度擴張的借貸,形成了今天命懸一線的地步。以往面對資金困難之時,許家印會把「舞台」搭得更豪 華,高調宣傳以證實其「實力」;他初次認識本港富豪時,經常相約到澳門賭錢,上落以數百萬甚至千萬元計,藉以「充大頭鬼」,輸錢之時,又總是「有拖無 欠」,又例如○八年首次申請上市前夕,恒大不單以四十一億元人民幣投得廣州絹麻廠地皮,一時之間聲名大噪,只是地皮長期曬太陽未有發展,今年已被政府收回 兼殺訂一億五千萬元人民幣。到去年秋第二次上市前夕,恒大又以年薪五百萬元人民幣,聘請郎平出任廣東恒大俱樂部女排的教練,為公司製造聲勢。無獨有偶,在 恒大金融投資者的半年禁售期前夕,上週一,國內的《南都周刊》以許家印作為封面,報導他的「首富成長史」,以往如何經歷風浪及危機都可以安然渡過云云。

以 往許家印面對記者時總是口不停,帶記者睇樓盤時又風騷唱卡拉OK,但今年兩會期間,他在北京一反常態,藉詞中央打壓房地產,不便發言。事實上,許家印作為 恒大地產主席的角色甚為被動,公司的前景一切要看金融大佬及富豪能否忍手「掟貨」。

恒大地產債台高築

*負債比率是以總負債除 以總資產計算,數值愈高,代表公司資金愈倚重借貸。當經濟轉差,公司去貨套現出現問題時,就會對股東利益造成愈大傷害,負債比率愈接近100%。當遇上資 產貶值,便可能造成資不抵債。

^酸性測試比率(Acid-Test Ratio)是一項嚴謹的測試,以現金、應收賬款及短期投資這類短期資產,除以短期負債來計算。若該比率小於1,代表該公司的短期資產不足以在無需出售存 貨的情況下,解決其短期負債。數值愈接近零代表情況愈差,情況最差可能導致清盤。

恒大股權架構

△:股份禁售期為上市後半年, 即2010年5月6日為止。

周大福的每股投資成本為$1.65,美林每股投資成本為$1.31及$1.65都有。

*:這筆股 份大部分已按予PMA Capital Management。這筆股份原本由德意志銀行持有,09年6月周大福替許太贖回股份,涉資$12億,後來許太又向周大福買回股份,但須向PMA Capital Management按股以獲取融資。



一日 首富 許家 印任
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中環在線:許家印豪買畫粉碎水緊傳聞 李華華


2011-2-28  AD




 

近排市場傳出恒 大地產(3333)資金短缺,唔能夠按時繳付內地部份項目嘅建築費,又話要配股集資;之前更有傳聞話主席許家印(圖)財政狀況惹人關注。不過,傳聞還傳 聞,內地富豪嘅資金問題從來都係撲朔迷離,好似內地傳媒報道,上月舉行嘅迎春拍賣會,許家印就豪擲261萬人仔,投咗嶺南派大師周彥生3幅作品。報道仲 話,其實舊年9月許家印已經用咗1120萬人仔,買周彥生嘅畫作。許家印對周彥生特別青睞,原因係大家都喺河南出生,然後喺廣東開創一番事業。除咗感情因 素,據拍賣行嘅人講,富豪涉足藝術品投資市場,主要係睇中藝術品嘅升值潛力。

 


中環 在線 許家 印豪 豪買 買畫 粉碎 水緊 傳聞 華華
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許家印5億跨界砸中超 恆大高速擴張

http://www.yicai.com/news/2011/04/723187.html

4月2日晚,恆大地產(03333.HK,下稱「恆大」)足球俱樂部本賽季開幕式上,一首旋律激昂的主題曲《崛起》響徹6萬人的廣州天河體育場。

當恆大董事局主席許家印的名字與《北京歡迎您》的創作者、著名音樂人小柯聯袂出現在作詞者名單中時,現場一片嘩然。儘管事後證實許家印僅在後者的創作基礎上進行了適當的修改潤色,但這已經不再重要,因為人們對這個地產大亨的認識從此又增加了一個全新的維度。

這會是許氏最盛大的一場個人SHOW嗎?目前還很難說,畢竟他素來「大手筆、大投入、大場面」為基調的營銷理念早已為業內所接受。此番投入5000萬籌備了一場豪華的中超開幕式,誰知道將來會不會投1億來一場更為誇張的慶功宴。

但品牌的塑造除了依靠一個持續投入的過程,更為關鍵的因素在於其根基,即產品是否最終贏得消費者認可,以及企業能夠持續為股東創造理想的收益。對於目前仍然處於追趕者地位的恆大來說,產品和盈利維度的進一步提升,將不是一擲千金的品牌營銷可以輕易化解的難題。

許氏跨界營銷

當恆大在2010年初涉足「死水一潭」的中國足球之際,極少有體育圈子的人看好這個足球的「門外漢」。事實證明,大家低估了資本的力量。恆大用了僅僅一年時間,就讓球隊坐上中甲的頭把交椅。如同當年運作排球隊一樣,恆大讓人們看到,手握重金的開發商似乎什麼都能玩得轉。

今年初,恆大足球俱樂部更透露,進入中超聯賽後計劃投入5億元來運作球隊。截至第一場比賽結束,這筆錢就在賬面上花掉了近2億,其中包括1.2億引入球員,以及5000萬的開幕式。

5億元,相對於恆大去年500多億元的銷售收入來說,僅是一個零頭,但對於當期約55億元的主營利潤來說,卻不能說是一筆小數目。只是,對這個投入產出比,許家印認為非常划算。

在公司此前舉行的2010年度業績說明會上,許家印回答關於中超、排球投入時表示:「投資足球對股價不應該有影響,其實這是營銷的策略。比如說在中 央台打廣告的話一秒鐘大概15萬元,那麼我們這一場球下來,比如說4月2日中超開幕式在廣州舉行,有25家電視台現場直播,有300多家媒體報導。11個 運動員穿著印上了「恆大」兩個字的背心,你說是不是很值錢?一個半小時的直播時間如果做廣告要多少錢?我認為我們搞這個足球是非常正確的。」

事實上,恆大重營銷的思路,貫穿了公司發展的整個脈絡,其「大投入、大手筆、大場面」的營銷手法早已在地產圈子中被人們所熟悉,例如每每有新盤推 出,恆大動輒請來頂級明星助陣。「恆大在這一點上比其他所有開發商都有氣勢。」廣州一家大型房地產上市公司營銷部門負責人如此評價。

無疑,這樣的營銷投入對於投資者和消費者造成的心理影響立竿見影。兩名觀看恆大中超開幕式的人士在接受《第一財經日報》隨機採訪時一致評論公司「很 有實力,捨得花錢」。而恆大在香港H股的股價也在最近幾日一路飆升,連續拉出5根陽線,一舉突破5港元,達到該公司股票掛牌交易以來的最高值。

知名營銷專家、中山大學嶺南學院客座教授David Yang便評論:品牌打造需要一個長期的過程,不一定在需要賣產品的時候「臨時抱佛腳」短期實現,那麼恆大通過盛大的體育賽事投入不一定對短期銷售造成明 顯影響,但從塑造品牌的角度可以讓人們對「恆大」這個名字留下深刻印象,實際是先在消費者心目中把公司的「實力」鑄就起來。

有收益當然就一定有付出,恆大在營銷和管理費用上的支出高於同行平均水平就不足為怪。該集團2010年度業績快報顯示,其銷售和營銷成本以及行政開支分別為15.74億和13.84億,較2009年同期的10.75億和7.4億增長顯著。

摩根大通發佈最新港股研究報告指出,恆大核心盈利雖然達49.34億,但仍比預期少10%,其銷售及行政費用佔收入比由2010年上半年的7%下降到下半年的6.8%,但仍高於同行水平。據悉,內地房地產行業的營銷及管理費用一般在收入的4%以內。

有待企業根基的回歸

從某種程度看,就像許家印本人參與譜寫的《崛起》,恆大目前正經歷著一個特殊的企業崛起歷程,而營銷只是用於完成這一場崛起的輔助手段。

恆大業主、恆大俱樂部球迷在觀看完中超的開幕式後,表達了一個局外人對恆大最直觀的看法:氣魄很大,很張揚,想做行業老大,野心表露無遺。

在某種程度上看,這一評論並非沒有依據。廣州地產圈內一位業內人士表示,恆大目前依然處於高速擴大規模的階段,這表現在急速的土地擴張、銷售猛增以 及財務槓桿擴大,甚至部分項目還存在「虧本賣」的情況。「通過大手筆營銷促成大手筆成交,這說明它還沒有進入精細化管理的階段,沒花更多時間在產品和管理 上下工夫來創造利潤。」

對於做大的訴求,恆大相關人士乃至許家印本人從不掩飾。事實上,恆大上市之後僅經過一年時間,就在多個指標上實現跨越,例如今年第一季度銷售額位居全國第二、銷售面積幾番超過萬科、2010年淨利潤入圍前三等等。

該公司的財務數據顯示,大幅利用財務槓桿對其今日取得的業績存在莫大關聯。經過去年和今年連續幾次海外發行優先票據,恆大海外債券融資額度超過200億,其財務槓桿比率逼近5倍,充分說明公司利用外來資金支撐自己做大規模的能力。

不過,高槓桿是把「雙刃劍」,一方面證明公司以小博大的能力,另一方面則意味著高風險。有證券分析師便提醒,恆大截至2010年底的總負債率達 80%,淨負債率達87%,比同行有更直接的銷售回款壓力。只是,許家印對此並不在意,因為他堅信,今年700億的銷售指標鐵定能夠完成,因為公司項目絕 大部分位於不受政策調控的二、三、四線城市。

事實上,經過當年的「郎平事件」,到這次的中超開幕,恆大已經在品牌強大的基礎上支撐了其高速擴張。不過,做大後如何做強,企業的基業長青畢竟還是需要回歸到堅實的產品和經營能力上。這對於期望在中國房地產行業留下名字的恆大以及許家印來說,恐怕依然有相當長的路要走。

廣州中原地產投資部總經理黃韜表示,所有營銷都是輔助性的手段,最終還是要回歸到企業經營活動的根本上來贏取投資者和客戶的支持。這意味著,在恆大的擴張達到一定規模後,最終還是要走向精細化的經營和管理,無論產品還是盈利能力上。

David Yang指出,從營銷上看,體育賽事的受眾不一定是地產公司的目標消費群體,地產公司在其中的投入收益比難以估算,但可以肯定的是,其對短期銷售的促進作 用肯定不如快消品那麼明顯。不過長遠來看,房地產市場也終有飽和的一天,到大家拼品牌的時候,早期的投入就將體現在回報上,例如目前萬科讓購房者聯想到可 靠、公開、環保,新世界則給人豪華、高雅的印象,恆大給購房者的品牌認知度,也將在一系列的營銷案例中被提煉和強化。

上述業內人士也評論,恆大的發展是一個特例,像當年的順馳,只是它比順馳更幸運,打通了融資渠道,也通過各種方式控制好了現金流的問題,支撐了高速的擴張。但這種發展也很難複製,沒有第二家公司能夠再複製它的崛起。

許家 億跨 跨界 界砸 中超 恆大 高速 擴張
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中環在線:許家印新搞作預埋范冰冰 李華華

 
2011-7-29  AD  
 

 

 

大陸地產富豪同靚女名星走埋一齊,仲涉及8.5億人仔巨額資金,就算你幾咁唔心邪,都冇辦法唔亂諗。華華講嘅係恒大地產(3333)老闆許家印,佢搞地產之餘,走去搞足球,居然罕有咁搞到唔使蝕本。往績咁好,所以又準備搞多瓣,搞乜?同唔少「身痕」富豪一樣搞明星!

 

據大陸傳媒話,許老闆有意斥資8.5億人仔,搞文化產業集團,下設電影、院線、唱片、動漫、經紀等五大文化創意公司,同佢合作嘅包括當今紅得發紫嘅范冰冰。查實恒大推盤都不時搵明星坐鎮,而范冰冰幾乎係每次都會出席嘅一線女星。

據稱許老闆間公司,家陣已經拍好《師傅》同《彼岸1945》兩套電視劇,之前聲勢浩大嘅《建黨偉業》,佢亦投資咗2%。

 

中環 在線 許家 印新 新搞 搞作 預埋 範冰 冰冰 華華
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許家退場 給郭台銘面子救奇美電

2011-12-12  TCW




一宗董事長請辭案,透露台灣兩大 經營傳奇人物——郭台銘與許文龍在經營理念上的歧見。

十二月二日下午,奇美電召開董事會,原定議程是討論沒有取得四百億元聯貸案的因應措施。如果奇美電再拿不到聯貸,可能淪落為第一個和銀行團進入財務協商的 面板廠。這個由許文龍與郭台銘共同經營的全球第三大面板廠,正面臨空前危機。

但是,兩點半會議開始,董事長廖錦祥並未開始原訂議程,反倒以健康為由,請辭董事長!

奇美電四百億聯貸案難過關,是這次廖錦祥請辭董事長的原因。

銀行為何不放款?寄望郭先增資,才給過關

一位公股銀行高層主管表示,面板看來風險很大,是銀行不願放款的原因。

更讓人不解的是,經濟部次長黃重球都公開要求「大股東應該先表態」,市場解讀就是要郭台銘先增資,然後聯貸案才可能過關。但身為奇美電第二大股東,鴻海加 上旗下創投及個人持股約達奇美電一五%的郭台銘,居然至今仍不出手。

當許系人馬廖錦祥請辭的訊息一出,奇美電股價週一上漲一.八%,以十三.四五元收盤。巴克萊資本證券分析師葉婉屏解讀,這是因市場認為只要郭台銘出面,聯 貸案就有解,至少可以再撐過一年。

但是,奇美電的困境可就此解決嗎?

除了面板大環境不佳的因素外,按理而言,奇美電擁有鴻海這個出海口坐收垂直整合之利,又有想出群創模式的面板老將段行建,外資分析師都認為應能提升毛利 率。但是自二○一○年正式合併後,奇美電每季毛利率幾乎都是低於友達,垂直整合的成效未顯現。

郭台銘為何不出手?與許家歧見深又沒主導權

觀察郭台銘每個轉投資產業,小至LED廠先進光電、保護玻璃廠正達,大到香港富士康,都擁有主導權,唯有在奇美電踢到鐵板。

至少在三件事情,可看出許家和郭台銘的意見不合。

首先,合併後,今年奇美電爆出反托拉斯案件遭歐盟罰款三億歐元。內部人士指出,許家和郭台銘都認為應該上訴,爭議就在,奇美實業和許家希望先提撥三億元保 證金以示配合,但是郭台銘認為應該保留現金,僅繳納利息費用就好,不須全額提撥。而最後是郭台銘讓步。

但這個事件種下雙方不信任種子,這也是郭台銘最後一次公開幫奇美電叫屈。「誰叫Terry郭(郭台銘),馬上就煞到對方,連內部稽核都沒做好,就想直接娶 進門的結果,」一位面板業人士觀察。

第二個例子,是中小尺寸分割案,郭台銘想把獲利的中小尺寸面板和觸控面板事業獨立分割出上市籌資,相關人士表示,這不是不能談,只是沒人知會廖錦祥,他還 是透過媒體才知道這件事,讓他心裡很不舒服。

尷尬的是,原本內部認為分割案會順利通過,早就在橫濱光電展登記兩個席位,一個給新成立公司展示觸控和中小尺寸,一個給奇美電展示大尺寸。分割案沒成功, 在展場上奇美電硬是分割成兩個攤位,參觀者都一頭霧水,為何隔著走道,同家公司有兩個攤位,風格還不一樣。

內部人士指出,分割案沒共識後,雙方很少溝通,所以產生第三個歧見—— 巴西設廠案。

郭台銘打算分散製造基地,邀請奇美電到巴西設廠,主動出擊獲取訂單。但廖錦祥也是透過媒體得知此事,更重要的是,許家認為,奇美電都在縮衣節食了,哪裡有 錢到巴西設廠,「案子都沒提到董事會就胎死腹中,」相關人士說。

新興市場印度和巴西是液晶電視成長最快的地方,三星在兩大市場都是第二大品牌,「敵人都在插旗了,難道我們坐在家裡等死啊?」奇美電內部人員為郭台銘抱 屈。

另外,奇美電之前為了扶植轉投資事業,價格雖然比外界高,但合併前的奇美電站在扶植產業鏈的態度,一一埋單。合併後,新奇美團隊一切都以價格性能比為考 量,價格開得不能比外面高。

許家真的放手了嗎?大事仍須許家董事同意

兩大股東想法南轅北轍,讓大家推測,郭台銘這次是鐵了心不管奇美電,想等許家和奇美實業處理不了、反過來讓步時才插手。

奇美電發言人陳彥松指出,關於兩大股東爭議,他不予置評。至截稿為止尚未能取得鴻海發言體系回應。

現在,明眼人都看得出,許家只是把聯貸案這個燙手山芋,公開丟給第二大股東鴻海集團總裁郭台銘。廖錦祥僅辭掉法人代表,但是在董事會奇美實業中仍然占據一 席,重大議題還是得取得許家同意。亦即,這次廖的請辭,還不能視為許家已完全放掉經營權給鴻海。這也代表,雙方還有一段共識之路要走。

一位外資分析師指出,除非郭台銘拿到經營主導權,否則不可能接手這個燙手山芋。現在,兩位在傳產業與科技業各締傳奇的經營者,把奇美電經營成一個全年可能 虧損六百億元的公司。如果兩大股東在經營方向上還是不一致,日後奇美電還是得因為股東經營理念不合,流血不止。受害的不僅是鴻海或許家,還有上萬的投資 者。

 


許家 退場 給郭 郭臺 臺銘 面子 奇美
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虧損百億燒到本業 面板夢一場空 八十四歲不拚了 許文龍放手奇美電 僵持兩年多的奇美電兩大股東爭執大戲,終於在許文龍家族全面退出奇美電董事會後,畫下句點。宣布退出後的第三天,許文龍在自家宅邸拉琴、宴客,透露出他的好心情。他很清楚,無法再為奇美電打拚,只能選擇放手。 撰文‧賴筱凡 五月十八日,就在奇美集團創辦人許文龍捐贈博物館的那個下午,一場小型演奏會緊接著在許文龍家上演。琴聲如訴,緩緩自小提琴弦上滑出,就好像許文龍這天的好心情一般,在他心裡,企業是一時的,唯有博物館與醫院之於社會的貢獻,才能長存。 這是奇美實業宣布全面退出奇美電董事會後的第三天,許文龍表現平靜,「最困難的時候,已經過了。」貼近許文龍身邊的人士透露,奇美電與群創合併走一遭,經歷整合問題、美國反壟斷訴訟案,乃至於龐大的債務問題,五月十五日奇美實業全面退出奇美電董事會後,許文龍心中的大石終於放下。 據了解,許家不得不壯士斷腕,從去年奇美實業年報可窺一二。過去石化業有「北台塑、南奇美」兩強,奇美實業更是公認的幸福企業,但去年在龐大轉投資的業外損失拖累下,竟繳出五十年來最大虧損成績單,在本業獲利僅七十一.九七億元,不若前三年的逾百億元水準,認列投資損失達一一九億元,最後每股稅後虧損達二.二一元,原來奇美電大虧六四七億元的那把火,已經燒到奇美實業。 幸福企業五十年首見虧損 二○一一年,面板業的景氣蕭條,等不到面板報價回穩,奇美電大虧六四七億元,時任奇美電董事長的廖錦祥,為了奇美電銀行聯貸,擔心到耳中風,「他們都很清楚,聯貸案這關不過,奇美實業也會被拖下水,光看他們手上奇美電股票幾乎都質押,就曉得壓力有多大。」知情人士透露,即使奇美電與群創合併,但給許文龍家族的壓力未減。 眼看奇美電虧損累累,奇美實業只好進行內部大瘦身,「只要資源重疊的部分就整合,cost down再cost down。」奇美實業的員工私下抱怨,「虧錢的明明是(奇美)電子,卻連(奇美)實業也要一起苦。」對於奇美實業五十餘年的幸福企業員工來說,「打從○八年金融海嘯,奇美電大虧開始,奇美實業就不再幸福。」確實,過去一年來,奇美實業的營運費用大幅削減,以前一年營業費用得支出一四八億元,去年縮減到八十六億元。「(奇美實業總經理)趙令瑜上台後,整頓得很厲害,但一切還在常軌。」貼近許家身邊的人士不諱言,趙令瑜節省支出不遺餘力。 一頭灰白頭髮,面對記者追問,趙令瑜總是秉持著低調原則,一貫的笑容、快步離開,但奇美實業上下都知道,這位從基層做起的總經理,採購人員在他眼皮底下,很難搞鬼。 如果年輕三十歲 就跟它拚不過,奇美電的虧損壓力越來越大,即使奇美實業的塑化本業撐住,卻挺不住轉投資的虧損一再擴大。 甚至,奇美電兩大股東之間的矛盾,還倒打奇美實業一巴掌。 奇美電內部人士透露,在群創班底進入奇美電之後,奇美電董事長段行建把採購、財務等大權一手攬,過去奇美實業提供奇美電需要的塑化原料,可是,去年奇美實業送去的報價,居然被打回票。 這看在老奇美人眼裡,幾乎是大忌,「或許兩家公司的關係不若以往,但面對奇美電這種態度,奇美實業能忍嗎?」對此,奇美電發言人陳彥松回應,任何採購案都有其程序,奇美電不會因供應商不同而有差異,實在無需擴大解釋。 隨著外界不斷用放大鏡檢視奇美電兩大股東的關係,許文龍家族與鴻海之間的裂痕更大。就在奇美電董事會召開前兩周,許文龍家族的代表直接向段行建開口,決定全面退出奇美電董事會。段行建馬上表達挽留之意,卻已留不住許家要退出奇美電的決心。 「我很清楚,如果今天年輕個三十歲,還可能跟它(面板)拚,但我已經八十四歲,能做的有限。」許文龍曾私下和身邊的人如此透露。 最終,奇美實業不得不放手,「或許(許文龍家族)退出,對奇美電好、對奇美實業也好,許董、廖董都比以往寬心得多,所以還能釣魚、拉琴,心情也不像去年跟著銀行聯貸起伏。」知情人士說。 面對外界猜測是否要將股權轉手中資,或讓奇美電引入其他策略聯盟對象,許家人揮了揮手,「許董的立場很清楚,他是重然諾的人,答應銀行團的(對奇美電)增資都會繼續做,其他的就留給段總安排。」許文龍八十四歲的人生,從石化業起家,拓展到電子產業,要投入面板業時,他曾問當時奇美實業總經理何昭陽一句:「賠了,會不會影響到奇美實業?」何昭陽很明確地回答,「不會。」然而,時光移轉,面板景氣不再如他們當年所想,奇美電的百億虧損終究還是燒到奇美實業門口,為奇美電、也為了奇美實業好,許文龍的面板大業最終還是一場夢。

2012-5-28 TWM




僵持兩年多的奇美電兩大股東爭執大戲,終於在許文龍家族全面退出奇美電董事會後,畫下句點。宣布退出後的第三天,許文龍在自家宅邸拉琴、宴客,透露出他的好心情。他很清楚,無法再為奇美電打拚,只能選擇放手。

撰文‧賴筱凡

五月十八日,就在奇美集團創辦人許文龍捐贈博物館的那個下午,一場小型演奏會緊接著在許文龍家上演。琴聲如訴,緩緩自小提琴弦上滑出,就好像許文龍這天的好心情一般,在他心裡,企業是一時的,唯有博物館與醫院之於社會的貢獻,才能長存。

這是奇美實業宣布全面退出奇美電董事會後的第三天,許文龍表現平靜,「最困難的時候,已經過了。」貼近許文龍身邊的人士透露,奇美電與群創合併走一遭,經 歷整合問題、美國反壟斷訴訟案,乃至於龐大的債務問題,五月十五日奇美實業全面退出奇美電董事會後,許文龍心中的大石終於放下。

據了解,許家不得不壯士斷腕,從去年奇美實業年報可窺一二。過去石化業有「北台塑、南奇美」兩強,奇美實業更是公認的幸福企業,但去年在龐大轉投資的業外 損失拖累下,竟繳出五十年來最大虧損成績單,在本業獲利僅七十一.九七億元,不若前三年的逾百億元水準,認列投資損失達一一九億元,最後每股稅後虧損達 二.二一元,原來奇美電大虧六四七億元的那把火,已經燒到奇美實業。

幸福企業五十年首見虧損

二○一一年,面板業的景氣蕭條,等不到面板報價回穩,奇美電大虧六四七億元,時任奇美電董事長的廖錦祥,為了奇美電銀行聯貸,擔心到耳中風,「他們都很清 楚,聯貸案這關不過,奇美實業也會被拖下水,光看他們手上奇美電股票幾乎都質押,就曉得壓力有多大。」知情人士透露,即使奇美電與群創合併,但給許文龍家 族的壓力未減。

眼看奇美電虧損累累,奇美實業只好進行內部大瘦身,「只要資源重疊的部分就整合,cost down再cost down。」奇美實業的員工私下抱怨,「虧錢的明明是(奇美)電子,卻連(奇美)實業也要一起苦。」對於奇美實業五十餘年的幸福企業員工來說,「打從○八 年金融海嘯,奇美電大虧開始,奇美實業就不再幸福。」確實,過去一年來,奇美實業的營運費用大幅削減,以前一年營業費用得支出一四八億元,去年縮減到八十 六億元。「(奇美實業總經理)趙令瑜上台後,整頓得很厲害,但一切還在常軌。」貼近許家身邊的人士不諱言,趙令瑜節省支出不遺餘力。

一頭灰白頭髮,面對記者追問,趙令瑜總是秉持著低調原則,一貫的笑容、快步離開,但奇美實業上下都知道,這位從基層做起的總經理,採購人員在他眼皮底下,很難搞鬼。

如果年輕三十歲 就跟它拚不過,奇美電的虧損壓力越來越大,即使奇美實業的塑化本業撐住,卻挺不住轉投資的虧損一再擴大。

甚至,奇美電兩大股東之間的矛盾,還倒打奇美實業一巴掌。

奇美電內部人士透露,在群創班底進入奇美電之後,奇美電董事長段行建把採購、財務等大權一手攬,過去奇美實業提供奇美電需要的塑化原料,可是,去年奇美實業送去的報價,居然被打回票。

這看在老奇美人眼裡,幾乎是大忌,「或許兩家公司的關係不若以往,但面對奇美電這種態度,奇美實業能忍嗎?」對此,奇美電發言人陳彥松回應,任何採購案都有其程序,奇美電不會因供應商不同而有差異,實在無需擴大解釋。

隨著外界不斷用放大鏡檢視奇美電兩大股東的關係,許文龍家族與鴻海之間的裂痕更大。就在奇美電董事會召開前兩周,許文龍家族的代表直接向段行建開口,決定全面退出奇美電董事會。段行建馬上表達挽留之意,卻已留不住許家要退出奇美電的決心。

「我很清楚,如果今天年輕個三十歲,還可能跟它(面板)拚,但我已經八十四歲,能做的有限。」許文龍曾私下和身邊的人如此透露。

最終,奇美實業不得不放手,「或許(許文龍家族)退出,對奇美電好、對奇美實業也好,許董、廖董都比以往寬心得多,所以還能釣魚、拉琴,心情也不像去年跟著銀行聯貸起伏。」知情人士說。

面對外界猜測是否要將股權轉手中資,或讓奇美電引入其他策略聯盟對象,許家人揮了揮手,「許董的立場很清楚,他是重然諾的人,答應銀行團的(對奇美電)增 資都會繼續做,其他的就留給段總安排。」許文龍八十四歲的人生,從石化業起家,拓展到電子產業,要投入面板業時,他曾問當時奇美實業總經理何昭陽一句: 「賠了,會不會影響到奇美實業?」何昭陽很明確地回答,「不會。」然而,時光移轉,面板景氣不再如他們當年所想,奇美電的百億虧損終究還是燒到奇美實業門 口,為奇美電、也為了奇美實業好,許文龍的面板大業最終還是一場夢。

 
虧損 百億 億燒 燒到 本業 面板 夢一 一場 場空 八十 十四 四歲 歲不 不拚 拚了 文龍 放手 奇美 僵持 兩年 年多 多的 電兩 兩大 股東 爭執 大戲 終於 在許 家族 全面 退出 ۍ  @3  @ @  3   3  厲害 一切 還在 常軌 貼近 邊的 人士 諱言 趙令 令瑜 節省 支出 一頭 灰白 頭髮 面對 記者 追問 總是 秉持 低調 原則 一貫 笑容 實業 上下 知道 這位 做起 總經理 採購 人員 在他 眼皮 搞鬼 如果 年輕 三十 十歲 就跟 跟它 電的 壓力 越來越 越來 即使 業的 塑化 撐住 卻挺 不住 轉投 一再 擴大 甚至 大股 矛盾 還倒 倒打 巴掌 透露 在群 群創 班底 進入 董事長 董事 段行 行建 建把 財務 一手 過去 提供 原料 可是 去年 送去 居然 被打 打回 回票 這看 看在 在老 老奇 美人 乎是 大忌 或許 兩家 公司 關係 這種 態度 對此 發言人 發言 陳彥 案都 都有 有其 程序 不會 不同 而有 差異 實在 無需 外界 不斷 放大鏡 放大 檢視 與鴻 鴻海 之間 裂痕 更大 gzi l_ti num edir ON_P
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恆大超過百個樓盤降價 主席許家印承認營運困難 管我財

http://blog.sina.com.cn/s/blog_6bdb8fda0102e2ry.html

剩下的樓盤地皮位置太爛了。如何快周轉?位置還是位置!

恆大地產上月銷售出乎市場預期錄得逾140億元(人民幣.下同),刷新單月銷售紀錄,是源自「薄利多銷」策略。主席許家印本週二罕有地來港與數家基金高層會面時透露,10月份開始在全國168個項目降價最多15%,以加快完成銷售目標;他又承認,三四線城市營運環境困難,未來將逐步加大二線城市的買地及銷售比重。

  有與會者透露,許家印是次清楚地表明,財政狀況及銷售成績是首要改善重點,他又明白庫存水平續升,將對業績帶來負面影響,故9月開始已積極加快去庫存力度,上月在全國168個項目減價10%至15%不等,務求「要錢不要貨」,刺激合約銷售按月急升逾7成。

  許家印指出,11月份起,集團已把均價輕微上調約3%,但相信三四線城市的房價升幅已有限,預期11月份的合約銷售能維持在100億元水平。以此計算,恆大首11個月累計銷售將達820億元,完成全年800億元目標。

  不過,銷售額再創新高的同時,10月份的均價卻僅每方米5590元,是接近三年以來的單月新低。有分析員估計,恆大今年全年銷售均價約5900元,相當於淨利潤率只有9%至10%。

  暫停買地改善財務

  由於調控政策冷卻三四線城市樓市成交,恆大自去年11月至今年3月期間五個月只錄得120億元的銷售額,集團不得不改變策略,轉戰二線城市,迄今二線城市銷售佔整體達50%;然而,二線城市土儲比例不大,故許家印表示,未來將積極補充土儲,如之前已在無錫、福州及寧波等地作收購。

  有內房分析員指出,恆大於2011年期間急速擴張,且重量不重質,以低價買下多幅質量一般的地皮,是拖累今年銷售的關鍵。雖然近期已收購較優質地皮,惟有關土儲只有約1700萬方米,相對整體1.5億方米的比例非常有限。

  為了確實改善財務狀況,恆大近期亦已暫停買地,同時表明不會發行高息債券,以免進一步拉高負債比率。

  集團正考慮向高息債券持有人回購債券,並已經償還一筆海外信託貸款,務求年底前降低負債水平。截至6月底止,恆大的負債率躍升至96%。

  儘管集團還未釐定2013年的銷售目標,但許家印預期,明年內地樓市將好過今年,集團已準備50個新項目於明年推出,令總可供銷售項目增至最多240個,較2012年增長逾30%。


恆大 超過 百個 樓盤 降價 主席 許家 承認 營運 困難 管我 我財
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許家印:發生在足球之前的一切

http://www.yicai.com/news/2013/11/3099140.html
晚的亞冠,不僅帶給廣州一個聲勢浩大的夜晚,更是讓頹唐了多年的中國球迷過癮地high了一場。「恆大」這個詞,大有被寫入歷史一頁的趨勢,而他的幕後最大推手、恆大集團的老闆許家印,也因此再度吸引了無數關注的目光。

他是「根正苗紅」的革命後代、他也曾是個不到1歲就失去了母親的不幸男孩;他沒有資本「拼爹」,靠自己白手起家,也毫無意外地吃過很多苦。人們熟悉他的名字是因為恆大和足球,但在這個傳奇開始之前,還有另一個更貼近現實生活的許家印。

他幼年喪母

奶奶一手把他帶大

許家印的父親是老革命,16歲就參軍入黨,參加過八年抗戰,做過抗日部隊騎兵連的連長,負傷後復員回老家在村子裡當倉庫保管員,負責拿鑰匙、記工分等事務。「他父親是個很細心的人,對這些工作很負責。」許家印的表叔評價說,許的父親正義、耿直、認真,對年幼的許家印有不小的影響。

還不到1歲,一個對許家印影響巨大的事件遽然而至———母親得了敗血症,因家貧無錢就醫,匆匆撒手而去,許家印從此成了「半個孤兒」。一個私下場合,許家印曾坦言,自己的性格獨立和倔強,可能與從小就缺少母愛有關。「你們這些從小有母親看著長大的人,多幸福呵!」很多次,望著年輕的下屬,許家印都這樣感嘆。

許家印母親去世後,奶奶承擔起照看他的任務。許家已是連續多代單傳,奶奶非常疼愛幼年喪母的許家印。她之於許家印,就如同一位老母親。奶奶脾氣也很大,如果小家印不聽話,她生氣了也會「動粗」打人。四五歲的小家印很倔,挨打時會坐在地上哭一天,拉都拉不起來。

「以前家門口有塊石頭,奶奶就坐在石頭上等我放學回家。」多年之後,許家印仍能清晰回憶起這樣的場景:上小學的第一天,當他把剛學會的那句「我愛北京天安門」唸給奶奶聽時,年邁的奶奶興奮得忘乎所以。

許家正房的北面牆壁上,至今仍掛著一幅老太太的素描畫。在農村掛著這種畫作,著實有點兀然。這幅畫出自少年許家印之手,畫中的老太太正是他的奶奶。村子裡的幼年夥伴說,許家印不僅給奶奶畫過像,還畫過下山虎、老公雞。據說,沒看過美術教材的許家印無師自通,用的是很規整的「方格法」:把一張白紙打上格,按照比例一格格地畫出來。

他當過保安

所以恆大的保安待遇很高

這個泥地裡滾打長大的孩子,還有個愛好是倒騰「科技」。小學時,他用塊鐵片做開關,把破電線、鐵絲連成一起,連到被丟棄的手電筒電池上,就能製作出一個照明的「小家電」。

許家印曾和比他大幾歲的本家親戚許家讓一起嘗試做生意賺錢。那時,販賣是當時農村比較通行的「打工」方式,比如把石灰、煤炭、大米、稻草等物資從一個地方運到另一個地方,賺取其中的差價。這種 「打工」的方式不需要很多成本,但需要體力。拉一趟,僅能賺幾塊錢。

看到很多人都去,高中剛畢業的許家印也動了心思。奶奶不同意,他還是去了。他用的是單人在前面拉的兩軲轆拖車,下山的時候,這種拖車要使勁往後壓才能控制速度,因為沒經驗,下坡的時候只會拚命往下跑……結果人倒車翻,販賣的石灰撒了一地。許家印坐在路邊,既無助又心酸。

這是1974年,許家印人生中的第一單生意。

與他交往頗多的老同學高正富透露:許家印上大學後,因為家庭依然困難,他還曾跟幾個同學合夥,計劃運一車家鄉的蘋果到武漢賣。當時都是用袋子裝,而不是現在的紙箱。還是因為缺乏經驗,蘋果還沒運到武漢,就已經腐壞了。可想而知,「做本錢的錢都是借的,全賠了!」

許家印有個鄰居的舅舅,在周口市公安局工作,這人當時是他心目中的偶像:「公安局裡工作,那應該是多大的官啊!」許家印大著膽子給他寫了封信,信中大意是,想請您幫幫忙,在城裡給自己找臨時工。在那個年代,臨時工一個月能掙10到15塊錢,是個讓人豔羨的差事。但此信寄出之後就石沉大海。

「那時候還是太單純了啊。一個農村孩子隨便給人寫封信,怎麼就可能找到城裡的工作?」許多年後,許家印如此感慨。

許家印做過農村裡的保安,那時候叫「大隊自保員」。幾十個人,住在大隊部的房子裡,在地上鋪上草,弄個通鋪,就在那睡。平時負責維護村裡的治安,誰家的豬羊把別人的田地搞壞了,就要抓回去。

直到現在,許家印看到公司裡的保安,就如同看到當年的自己。「農村孩子在城裡打工,不容易。」恆大的很多保安都是退伍軍人出身,每年到「八一」建軍節公司都會慰問,這已是慣例。一位公司高層對記者說,在地產圈裡,恆大保安的待遇是最高的。

他崇拜「鐵鎯頭」

於是有了「恆大女排」

1976年,許家印聽到恢復高考的消息,馬上興奮地報了名。不過,因為時間倉促,準備不充分,第一次他沒有考上。

第二年,許家印花了近半年時間準備,回到高中的學校複習補課。因為回校複習的學生太多,學校沒有住宿的地方,許家印就通過個人關係在學校附近的拖拉機站找到了一間破房子,拿了一床打滿補丁的被子住了進去。

零下15度的冬天,北風從早已破碎的窗子灌進去,凍得人瑟瑟發抖,他用紙糊了糊,硬是挺了過去。

吃得更差。許家印記憶裡最深刻的一個場景,是自己帶到學校的饅頭和地瓜餅,過了3天就變黴長毛了,也舍不得扔,洗掉黴菌以後繼續吃。因為營養不良,高中畢業一米七六的許家印,體重僅90斤。

1978年,許家印終於如願考入大學,在人口達1000萬的周口市,他的成績位列前三。他也收到了父親允諾的一份珍貴禮物———梅花表。十年前的一個晚上,還在讀小學的許家印突然對父親說,如果自己能考上大學,能不能送他一塊當時很時興的梅花表?為了激勵兒子,父親咬牙應允。

在武漢鋼鐵學院(現武漢科技大學),許家印曾住到學生會的辦公室去看管公共財物,其中最重要的「寶貝」是一台14吋的黑白電視機。當時,學生們看電視需要統一組織,時間一般是星期六,如果有其他「重要事情」需要收看,就要向系裡申請。這類「重要事情」,就包括收看「鐵鎯頭」郎平率領的中國女排比賽。

與女排有關的,不僅是比賽。許家印的大學同學俞斌回憶說,當時學校一個月會安排一場露天電影,放的比較多的電影是《閃閃紅星》、《歸心似箭》等。「《排球女將》就是那個時候看的,許家印很崇拜鐵鎯頭嘛!」

多年之後,一支名為「恆大女排」的排球新軍,在2009年度叱咤於中國排球職業賽,以12戰全勝的戰績提前衝入甲A,其主教練正是鼎鼎大名的「鐵鎯頭」郎平。

這支投資2000萬成立的恆大女排,也為恆大地產做了一系列效果極佳的品牌廣告。僅以簽約郎平、吸引全國數百家媒體到場的那次發佈會為例,曾有人測算,如果單以廣告版面計,恆大地產要達到同樣的宣傳效果,花費至少以數億計。

如此性價比,可見許家印的營銷策略之一斑。這當然沒有錯,但他內心深處對「鐵鎯頭」的私人情感和汪洋恣肆的青春回憶,恐怕就很少有人能聆聽得到。

他的「三級跳」

從深圳到廣州

1982年,從冶金系的「金屬材料及熱處理」專業畢業的許家印被分配到河南舞陽鋼鐵廠,對這個結果,他很不情願。在他的眼裡,上大學是為了離開農村,而舞陽不過是另一個「小山溝「罷了。

在家裡磨蹭了一個月後,他還是去報到了。連他自己也沒想到,短短幾年裡,他成就了舞鋼最有活力的車間,自己也獲得了一個外號「小皇帝」。這個外號,包含著許家印在這個300多人大車間中的權威:技術上過硬,管理上言出必行,又善於處理跟下屬的關係。

1992年,許家印放棄舞鋼的處級幹部職位,選擇下海。除了與當時的大環境有關外,許家印後來對身邊人還透露了一個個人原因:在他的潛意識裡,一直覺得舞鋼不過是自己走出了小山溝以後,又走入的另一個大山溝罷了,「四面都是山,一直有離開闖蕩的想法。」

許家印揣著一份三十幾頁紙的簡歷,在深圳的各個招聘市場奔波。半個月後,依然找不到一家願意接受他的單位。那時候的許家印好似虎落平川,難掩心裡的巨大失落:在舞鋼也算是處級幹部了,在這裡竟然「混」到沒有工作,甚至連住的地方都難尋覓。

後來,一位好友向他指點迷津:你把原來厚厚得那疊簡歷,變得簡單點試試吧!許家印隨後就做了只有兩頁的新簡歷,很快,有3家公司願意聘任他。

他選擇了其中一家貿易公司,名叫中達。「從第一眼我就覺得遇上了好老闆,我從他身上學到了很多管理公司的經驗,非常非常感謝他。」若干年後回憶起第一個老闆,許家印仍是充滿感激。

到深圳後的第3個年頭,也就是1994年的國慶節,許家印終於寫下了他人生轉折前的重要伏筆———來到廣州,涉水剛剛興起的房地產業。他帶著一部標緻車,車上除了司機和他,還有一個出納和一個業務人員,總共4個人,躊躇滿志地來到了廣州,成立了一家名為鵬達的房地產公司。

公司生意興旺發達,到了1997年,許家印就自己創業了。他的人生,從此與這家名為「恆大」的公司牢牢捆綁在一起。

他有愧妻子

但兩人感情是「模範夫妻」

許家印與太太是在舞鋼工作期間認識的,兩人感情篤定,是恆大集團的「模範夫妻」。

他們也是對標準的、共患難過的夫妻。許家印在深圳打工期間,岳父高血壓住院,傳來病危消息,他立刻坐火車回到河南漯河,夜裡沒有車了,又坐了好長時間的三輪車。回到家,岳父對他說的最後一個願望是「從河南舞鋼回安徽老家」。沒辦法,他又找了輛貨車,在寒風刺骨的冬天,他抱著岳父的頭,坐了12個小時的車才趕到安徽。到家的時候,他一動沒敢動的手徹底僵掉了,岳父也只剩下最後一口氣。

妻子抱著6個月兒子,看到丈夫凍僵的樣子,愴然大哭。

「她有學歷,有自己的事業,但是為了照顧我,都放棄了。」許家印一直記得,1995年,太太因為宮外孕被送進了急救室,生命危險。「為了不打擾我工作,她硬是沒讓醫生給我打電話。我是第二天才從朋友口中得知的。」

在深圳那段時間,作為一個男人和丈夫,許家印並沒有驕傲的資本。初做業務員的時候,他在朋友家的走廊住了3個月。後來當了辦公室負責人,條件有所改善,公司裡一間不用的廚房成了他的臥室。不過房間太小,床放好後,門就再也閉不上了。一年四季,許家印就住在這間敞開門的「臥室」裡。

直到1993年,許家印已是深圳中達的老總,他還被迫跟妻子兩地分居。後來看不過的中達老闆說,一直分居怎麼行,公司出錢,你去租套房吧。

於是,許家印就跟人合租了個兩室兩廳。合租的人住一間,許家印和太太以及2個兒子,還有岳母、父親、朋友,一共7口人住在剩下的廳室。房子裡只有合租人的那間臥室有空調,許家印的兒子怕熱,夏天就躺在合租人門口的地上「沾沾冷氣」,口裡嚷著「這裡涼快」。

這些經歷,許家印並不願對外人多提起。

「我欠她太多,婚後這麼多年,我們有吵架但從沒真正翻過臉。別的我不敢說是公司第一,但我們夫妻的感情,不自誇的說,一直是恆大人學習的榜樣。」

多年之後,許家印在香港打工的大兒子在市中心租了個房子,2萬港幣一個月,這在香港CBD已屬低廉價位。但許家印的太太知道後,嫌太貴,斥責兒子立即退掉,轉而給兒子租了個更便宜的房子。

他打電話

響3聲還沒接就罰款2萬

在工作方面,許家印是地道的「工作狂」。他通常是凌晨三四點鐘回家睡覺,睡一會就起床去公司,由此,集團一大批高層也成了工作狂。不單單是在恆大的廣州總部,到全國任何一個分公司去看,越是公司的高層中層,加班時間越多,人人都是「拚命三郎」。

恆大現任總裁夏海鈞第一天上班,許家印對他說:夏總,晚上我們一起開個會。兩人坐在餐桌前的時候,夏海鈞看了看表,六點鐘。他心裡說,吃了飯,再研究半個小時差不多了吧。結果直到十一點半,這個「晚餐」才結束。

夏海鈞心想「那晚的十一點半,可能只是偶然一次吧。」後來他才知道自己徹底錯了———十一點多結束開會確實是偶然———因為常態下,恆大的會經常要開到次日凌晨兩三點才會結束。

當時夏海鈞的太太在加拿大,每天晚上打電話問,你在做什麼?夏海鈞回答,在開會。她不相信,都晚上十一二點了,還開什麼會?他解釋半天,太太還是不信。後來在加拿大真的待不住了,就飛到廣州看,住了幾天,才知道丈夫真的「在開會」。

在嚴格管理上,恆大各項制度可稱作嚴苛。恆大有規定:許家印的電話要是響了三聲還沒人接,直接罰款2萬元!可能你上個月薪水10萬,但由於犯了錯,這個月便被腰斬,只剩5萬元。五六十歲的副總裁當著集團幾千人痛哭流涕作檢討的事情,在其他企業怕是聞所未聞。據說有某副總裁洗澡時候,不得不讓夫人在邊上拿著電話「待命」,生怕不能及時接到許家印的電話。

他最愛的夜宵:一碗熱乾麵

2009年,恆大上市當天,許家印以422億元的身價,超過當天公佈的福布斯富豪榜的首富王傳福,首次問鼎中國內地的首富寶座。

然而這一「盛名」帶給許家印的,只有惶恐,他甚至為此取消了原定於當天舉行的新聞發佈會,不想引起更多關注。

當然,有了足球後,他想低調也難了。

徐家印最愛的夜宵是熱乾麵。他在武漢上大學時,唯一奢侈的消費,就是吃學校旁邊一毛錢一碗的熱乾麵。為了這一毛錢,他還挨過老師的批評:「你是吃助學金的人,還吃一毛錢這麼貴的東西!」

直到他成為中國最富有的人,他最喜歡的夜宵,10頓裡有5頓都是熱乾麵。

許家 發生 足球 之前 一切
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揭秘許家印:18歲時吃發黴饅頭,曾被罵失敗者

來源: http://new.iheima.com/detail/2014/0203/58371.html

“天字第一號土豪”,這是2013年底,人們對許家印的戲謔評價。這個到處大撒金元、以“救世主”的角色帶領中國足球實現逆襲的企業家,有著看似簡單粗暴的商業哲學--用實實在在的利益去激勵資源正確配置,用最炫目最高調的方式去提升品牌知名度,並利用這種利益激勵與品牌效應迅速實現跨界投資。盡管有著種種的非議和批評,但是許家印就是這樣我行我素。i黑馬分享的這篇文章告訴你一個真實的許家印。以下為許家印自述:關於童年小時候的我屬於調皮型,沒事就帶著比自己小的小孩去站隊,練習立正稍息,並以此為樂我出生於一片“誓叫日月換新天”的革命熱情高漲的1958年,隨之而來的是大蕭條的恐慌。那時候家里很窮,奶奶會做酸醋,空閑時就會到集市上賣,貼補一些家用,而我父親在地里種了很多柳樹,長大了,就砍下來拿去集市賣,一根賣幾毛錢,一車能賣幾塊錢。小時候我喜歡畫畫,還喜歡擺弄“電器”。從性格上來說,小時候的我屬於調皮型,沒事就帶著比自己小的小孩去站隊,練習立正稍息,並以此為樂。關於十八歲在幹什麽自己帶到學校的饅頭和地瓜餅,過了三天就發黴,但是舍不得扔掉,洗掉黴點以後繼續吃。高中剛畢業我和堂兄一起嘗試做生意賺錢。那時,販賣是農村比較通行的“打工”方式,比如把石灰、煤炭、大米、稻草等物資從一個地方運到另一個地方,賺取其中的差價。1977年,中斷多年的高考恢複了。我聽到消息,第一時間報上了名。不過因為時間倉促,沒考上。第二年,我花了五個月的時間準備,回到高中的學校複習補課。住的是破房子,蓋的是一床滿是補丁的被子。記憶里最深刻的一個場景是:自己帶到學校的饅頭和地瓜餅,過了三天就變黴長毛。但是還是舍不得扔掉,洗掉黴點以後繼續吃。1978年,我終於如願考入武漢鋼鐵學院,成績位列周口市的前三。接到錄取通知書的時候,我收到了父親的禮物―――一塊梅花表。讀小學的時候,有天晚上,我跟父親說,如果考上了大學,能不能送一塊梅花表。沒想到我父親竟然答應了。十年後,父親踐行了他當時的允諾。創辦恒大假如當年公司給我是十萬或二十萬年薪,我可能就不會去想創業了1982年,大學畢業後我被分配到了河南舞陽鋼鐵廠。十年之後,我懷揣2萬元離開舞鋼南下尋夢,從一名處級幹部變為了一名深圳打工仔。在舞鋼,我是管理幾百人的領導;到了深圳中達的幾年,我是個小業務員,對著姑娘小夥子都喊師傅。當時選擇去中達的貿易公司,因為從以第一眼我就覺得公司有個好老板。從他身上我學到了很多管理公司的經驗,我一直很感激他。我剛到深圳,跟著一位姓鄧的師傅出差到廣州做貿易,去遠洋賓館,他們打了一輛的士奔向目的地。那是我第一次坐“小車”。到深圳後的第3個年頭,我開著一部標致車,車上除了司機和他,還有一個出納和一個業務人員,總共4個人,躊躇滿誌地來到了廣州,成立了一家名為鵬達的房地產公司。廣州的項目幾乎是白手起家,當時鵬達的珠島花園一個項目就為母公司中達凈賺兩億多。但是我的工資卻依舊低得離譜,一個月才三千多元,養活家庭都困難,怎麽繼續幹下去?到了1997年,我就自己創辦了恒大。現在想想,歷史就是這麽奇譎。假如當年公司給我是十萬或二十萬年薪,我可能就不會去想創業了。關於失落2008年,恒大地產的上市擱淺,我當時也被描述成失敗者以及可憐的“野心膨脹者”恒大上市的號角在2007年已經吹響,那時候我們已經開始儲備大量人才,提高樓盤品質,囤積大量土地。但到了2008年,受金融危機等影響,恒大地產的上市竟然擱淺了。在輿論的渲染中,這成了當年地產界最悲壯一幕。當時10個人里面9個人都說恒大要倒下,地產界“百日巨變”的預言甚囂塵上,很多人等著恒大倒下以佐證自己的預見性;而我當時也被描述成失敗者以及可憐的“野心膨脹者”。那麽困難的時候,恒大的900多名中層以上領導,沒一個離開恒大。事實證明,我們用強大的意誌和毅力熬過來了。關於親情和愛情工作的確太忙,最對不起的人,一想起眼眶就會紅的人,還是太太在我八個月大的時候,母親得了敗血病,因家貧無錢就醫,匆匆而去,從此我就成了半個孤兒。從小我是跟著奶奶長大。對於我來說,奶奶就如同一位老母親。以前家門口有塊石頭,奶奶就坐在石頭上等我放學回家。記得上小學的第一天,我把剛學會的那句“我愛北京天安門”念給奶奶聽時,年邁的奶奶興奮得忘乎所以。初中的時候我給奶奶畫了一幅素描畫,一直掛在正房北面的墻壁上。我跟我太太是在舞鋼工作期間認識的。員工都是以我為楷模,對太太好。工作的確太忙,最對不起的人,一想起眼眶就會紅的人,還是太太。太太對我非常放心,給我的自由度很大。從來不問我幹什麽去了,她太了解我了。淩晨三四點鐘回家睡覺,睡一會兒就起床去公司,這是我長年累月養成的習慣。有時候開會或者應酬,回家晚了,怕吵醒太太,就躺在沙發上將就一夜。而我的太太也一樣,夜里有時候睡不著,擔心自己翻身會吵醒我,就跑到沙發上睡。她有學歷,有自己的事業,但是為了照顧我,都放棄了。我一直記得1995年,太太因為宮外孕被送進了急救室,生命有危險。為了不打擾我工作,她硬是沒讓醫生給我打電話。我是第二天才從朋友口中得知的,開了一個多小時的車去看她,心里異常忐忑。關於金錢上大學時吃一毛錢的熱幹面挨過老師批評:“你是吃助學金的人,還吃一毛錢這麽貴的東西!”我沒有亂花錢的習慣,經常在辦公室吃盒飯。經常深更半夜開會,一開就是一個通宵,如果真餓了,就讓家里給我送個饅頭,或者捎個湯、面過來。我最愛的夜宵是熱幹面。我的夜宵里,10頓里有5頓都是熱幹面。在武漢上大學時,唯一奢侈的消費,就是吃學校旁邊一毛錢一碗的熱幹面。為了這一毛錢,我還挨過老師的批評:“你是吃助學金的人,還吃一毛錢這麽貴的東西!”2009年,恒大上市當天,市值達到了422億元,我才知道自己成為內地新首富。但是我並沒有感到很開心,反而覺得無奈。做了首富有啥好處?除了別人心里不平衡來盯著你,甚至不明真相的人來罵你,其實真的沒啥好處。但是你的企業上市了,這是一個公開的秘密,藏不住。 相關公司: 數據來自 創業項目庫 作者:理財周報 | 編輯:weiyan | 責編:韋
揭秘 許家 18 歲時 時吃 吃發 發黴 饅頭 曾被 被罵 失敗者 失敗
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豪客許家印:他是這麽當老板的

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爆炸式的成功,反而讓許家印的面目更模糊了。在贏和尊重之間,他目前在業界似乎只獲得了前者,他在一個功利主義的時代如魚得水。最終,他會以什麽樣的方式重新定義自己呢?跟著i黑馬走進豪客許家印。這一次,許家印贏得很High。2013年11月9日,沸騰的廣州天河體育場,4萬多球迷高唱《歌頌祖國》,慶賀恒大足球獲得亞洲俱樂部杯冠軍。豪擲20多億人民幣、只用4年的時間,恒大足球成為中國第一個獲得亞俱杯冠軍的球隊。4年前,許家印擲下豪言“5年奪亞冠”時,幾乎沒有人相信“金元”足球會成功。現在,人們不得不承認,許家印的方式成功了,恒大足球不僅獲得了前所未有的聲譽,而且俱樂部還基本實現盈利。原本有人以為這是一幕充滿投機、娛樂的肥皂劇,最後演變成了一部勵誌劇。如果說恒大足球是許家印第二場賭局,那麽他的第一場賭局就是上市。2006年時,恒大地產的規模只有20億,卻撬動了幾十億美元私募投資。2008年3月恒大第一次上市失敗。此後梟雄許家印一直處於煎熬中,在中央4萬億刺激政策影響下,恒大地產成為直接受益者,隨後房地產業V型反轉救了恒大。2009年,恒大地產成功在香港上市,許家印和恒大地產實現了驚險一躍。如果這次上市失敗,許與資本方簽訂對賭協議會讓他一無所有。2013年11月9日恒大奪冠晚會上,許家印第三個賭局開啟――恒大冰泉橫空出世。2個月後,許家印宣布,2014年恒大冰泉銷售額要到100億,2016年要做到300億――經營了十幾年的農夫山泉,也不敢放出如此豪言。從2013年9月接觸項目開始,僅僅150天,恒大已經砸出了13億的廣告,接著簽下了57億的訂單。許家印在公開場合表示,恒大將投入100億,未來恒大礦泉水年產量將達到千萬噸。目前國內1300多家礦泉水年銷量也不過1500萬噸左右。有野心的老板常常會提出不可能完成的任務,部下在重壓之下拼命完成任務,反而會對老板的膽略佩服得五體投地,許家印就是這樣的老板。每一次賭局,許家印都像和魔鬼握手,讓人眼紅心跳。金錢滾滾的地產行業做派,讓他帶到了恒大涉足的所有行業。2013年,許家印的名字如雷貫耳,但密集的曝光度,並沒有增加這位豪客的透明度,反而讓他愈顯神秘。攪局者浮士德說:我要做大事業。因此,他用靈魂和魔鬼做了交易在所有涉足的領域,恒大都是攪局者的角色。和媒體上眾口一詞的好評相比,地產界、足球圈對許家印和恒大的評價差別很大。贏和尊重,許家印目前在業界似乎只得到了前者。2013年恒大成為5名地產千億俱樂部成員之一,但很少有人認為這家公司發生了質變,它的產品、管理和文化看上去並未升級。在起家的廣州,恒大並不是龍頭,許家印也不是粵系地產領袖。喜歡豪賭的許家印,人生依舊處於急劇改變之中。他已贏的兩局也並不紮實。恒大的土地儲備高達1.4億平方米,多處於三、四線城市,那里房地產過剩已日趨嚴重。一旦地產出問題,足球也不能幸免。2013年底,許家印頻頻出手。除了冰泉之外,恒大在北京、上海、廣州花300多億,拿下多處地王;同時與哈佛大學簽訂了合作協議,將進軍醫療產業。2014年1月24日,恒大成為華夏銀行的股東。這些跨度極大的動作眼花繚亂,聚光燈下的許家印長袖善舞,恒大也越來越讓人驚奇、不解。在地產行業的格局上,恒大曾是最成功的攪局者。1997年,許家印拿下了廣州海珠區農藥廠的一幅土地,就是恒大開發的第一個項目金碧花園。廣州地產界一位資深人士回憶,這是一個沒人敢接的項目,“許家印把地皮刮了、重新換了土”。由此,許家印給他留下了“不是上天堂、就是下地獄”的印象。廣州的企業無論競爭多麽厲害,表面都是一團和氣。但是從金碧花園開始,恒大打出了沿用至今的“開盤必特價、特價必升值”的口號,“別人都怕恒大開盤。”他說。就是這樣一個項目,創下了當年開工、當年開盤、當年售罄的奇跡。外鄉人許家印在廣州特立獨行,一度受盡白眼。除了霸道招人煩,還有很多八卦段子,一位中介公司老總回憶,廣州的另外一位地產大佬,聽說這家公司要接恒大的項目,立刻表示“如果你跟恒大合作咱們就不合作了。”在廣州沒有根基的許家印,信奉紅海戰略。他對“紅海戰略”的解釋是,“在需求增長緩慢的市場空間里,緊盯競爭對手、迎難而上,勇敢面對現實,參與競爭的戰略”。“在紅海中,恒大人只有挑戰,不給借口、不找理由,堅信辦法總比困難多。商場如戰場,恒大就是要在血淋淋的戰場上勇於競爭,並在競爭極端激烈的市場中立於不敗之地。”在他早期的講話中,常見這種表述。2006年的恒大還只是偏安華南的小公司,銷售額20多億,員工3000人。2006年,恒大引入戰略投資者,開始全國買地布局,準備在香港上市。2013年,它土地儲備1.4億平方米,銷售額1000億,員工4萬人。根據恒大網站提供的數據,短短6年間,它的銷售額、利潤等指標實現了46倍的增長。現在許家印今非昔比,他已經融入廣東地產大佬圈子,經常和富力董事長李思廉打德州撲克,和富力聯席董事長張力談足球。2013年,他參加了星河灣董事長黃文仔的生日宴。但他坐在另一桌的主座,並沒有和這些廣東大佬同桌。“顯然他們之間還是有距離的。”一位地產界人士說。攪局者,常常要有非常手段。在廣州地產圈子,流傳著很多恒大的故事,欠錢的段子,是其中最多的。“經常拖你一兩年,尾款很難要。”在這位人士的印象中,“恒大一直都是那種很缺錢、但又總是敢豪花的人。”恒大的廣告非常有特色,一直是整版整版地做。她不太理解,恒大這些年真的在足球上燒掉了20多億?在足球上燒錢的舉動,也曾令同為開發商的杭州綠城足球俱樂部董事長宋衛平不解,他曾找到一位資深足球人士向他詢問此事。2010年以來,史上最嚴的房地產調控,讓地產商日子不太好過。恒大的江湖氣和草莽氣十足,至今和創業初期變化不大。記者在廣州采訪了十余位地產行業人士,沒有人認為它發生了質變,過千億也不過是規模的簡單重複。很多大公司會顯出老態、行動遲緩,恒大不存在這個問題,但是野性特質帶來的風險,也可能在千億的規模上被成倍地放大。在規模過千億的5家房地產企業中,恒大的狼性最足。恒大1997年才進入地產行業,是5家中進入最晚的企業,足球上也是一個新手。在這兩個“水深”的領域,如果沒有非常手段,很難想象後起之秀恒大能如此快速地超越別人。2012年,美國渾水機構香櫞出具了一份做空恒大的研究報告,指出了恒大存在行賄、財務造假等問題,並稱“恒大代表了中國新型資本主義之糟粕中的糟粕”。雖然香櫞沒有拿出證據,恒大也逐條反駁,但在很多人眼里恒大的特點就是“激進、膽大”。在足球圈,恒大口碑也不好。“他們經常跟看中的球員私下接觸,然後再跟俱樂部談。按照行業規則,這些簽約球員是不能私下與恒大接觸的。”上述足球人士說,恒大破壞了整個行業的生態,“別人辛辛苦苦培養的人才都被他挖走了”。恒大手握重金到處挖人,直接導致2013年青島中能隊的降級。在他看來,恒大把這麽多足球國腳都買下來,是囤積居奇的投機行為,跟炒大蒜、炒綠豆沒有本質區別,所造成的不過是虛假繁榮。無論是什麽樣的非議,商人許家印要的是結果。除了拿到亞冠,恒大足球商業化也出人意料地成功。一場90分鐘的比賽,恒大隊能分到30分鐘廣告時間,恒大現在的價格是200萬/分鐘。一個賽季恒大有15場比賽,僅此一項收入便是9億,即便是打對折也能拿到5億左右。恒大足球目前有3.7萬個會員,年費1300元到1800元不等,這一進項也有5000萬元。還有不少球隊和球星商業廣告。恒大球隊胸前廣告最值錢,之前一直是給恒大冰泉使用,現在恒大開出了1.6億的價碼。據知情人士透露,有兩家企業正在談判。恒大2013年球隊的投入為六七個億,現在的商業運作已經能夠持平。“恒大足球的職業化、商業化,在中國球隊中是首屈一指的。”該足球人士說。許家印在鍍金時代中成了大人物。他出生於中國貧窮的農村,但天資聰慧,自強不息,通過高考改變命運,房地產為他的野心提供了舞臺。如今的許家印頭銜是地產商、教授、全國政協常委、歌詞作者、全國勞動模範、慈善家。2008年之前,許家印常常高調出現在媒體上,但彼時沒有多少人知道他。2008年3月恒大第一次上市失敗後,一位地產大佬接受本刊記者采訪時,一臉不屑地說:“這都哪兒冒出來的公司呀?”現在的他刻意保持低調,恒大奪冠之後他沒有接受任何媒體訪問。可是,現在天下幾人不識君。恒大模式如果存在所謂的恒大模式,就是深度解碼人性王誌綱工作室廣州公司總經理雲亮把企業分為三類,央企、國企是“圈養動物”,萬科、聯想屬於“放養動物”,而恒大屬於“野生動物”。萬科、聯想等一批具有理想氣質的標桿企業,在創業初期都曾得益於體制,起點比一般創業者要高得多。而從紅海中拼殺出的恒大更像一架純粹商業機器,它沒有溫情脈脈的理想主義,但更講效率。它能體現原始的資本沖動,攻擊性很強,企業文化更務實乃至於迎合社會。“我敢說,沒有一家地產公司執行能力能超過恒大。”易居中國北京公司一位高管說。他曾經建議恒大做一個活動,只用了三天的時間,邀請了全國200多家媒體,活動如期成功舉行。記者曾經在機場偶遇恒大一位副總裁,他早上從廣州趕到上海,一天辦了5件大事,晚上趕回廣州,第二天周六還要繼續上班。走進恒大廣州總部,就像走進一個壓力鍋,人人都很忙,空氣里有一種緊張的氛圍。恒大一位資深副總裁曾經對許家印說:“許總,我們除了會幹活,別的都不會了。”高速運轉的恒大,就像一架緊繃繃、上滿了發條的機器。它的節奏和密碼掌握在許的手中。據說恒大普通員工每周工作時間超過60小時;中層超過80小時;高層超過90小時。許家印本人就是工作狂,他經常在淩晨打電話召集開會,早上8點還要正常上班,一些員工只好租房住在公司附近,或者住在公司員工宿舍。恒大有一套極為嚴密的管理制度。許家印親自起草了一本厚厚的《恒大學習資料》,員工人手一冊,其中有幾萬條規章制度,內容涵蓋了吃穿住用行。但這些只是最表面、最容易觀察到的東西。那麽,到底是什麽讓這套嚴苛的組織方式高效運轉的呢?“許老板非常慷慨,這是他的優點。”廣州地產界的一位職業經理人說。恒大的獎勵很驚人,比如地區分公司如果完成業績,會拿出銷售額的1%來獎勵老總。他舉例說,一家分公司完成了20億的銷售,那麽老總能夠拿到2000萬的獎勵,“這太刺激了”。但是一旦出錯的懲罰機制也很驚人,副總級別高管也有可能被降級,甚至要在幾百人的大會上檢討。恒大足球的獎勵機制也很驚人,贏一場獎勵500萬,平一場不獎不罰,輸一場懲罰300萬。2013年,恒大發放給球隊的獎金高達1.3億元。對於金錢和人性的關系,許家印理解透徹、運用精妙。每逢年底,恒大都會拿出巨量的現金,獎勵員工。當那些碼成堆的鈔票放在眼前時,有人一次能領走上百萬,它刺激的不僅是眼睛,更是心臟。恒大的形象總是與巨額金錢連在一起。1000萬歐元年薪請來大師級足球教練里皮,7億造一所足球學校,憑空砸下13億的巨額礦泉水廣告,恒大新辦公樓的企業形象展示廳據說也花了上億。這樣的數字屢屢出現在媒體上,與金錢崇拜的社會潛意識相呼應,形成了巨大的沖擊力。恒大項目開盤總是明星雲集。2011年6月25日恒大舉辦的清遠旅遊城開業暨恒大扶貧捐款儀式,是記者參加過的最難忘的活動。主席臺上坐著一眾省級領導,臺下有20多位恒大項目所在地的市長,還有10多位當紅影視明星,10多位排球、足球明星。空氣中有一種癲狂的情緒,權力、財富、成功的符號都在閃閃發光,人群一陣陣激動。一位擠來看熱鬧的老太太因為天熱而暈倒。事實上,這種華而不實的“土豪”做派對銷售確實很有效。盛大的開盤儀式之後,恒大項目通常熱銷,明星們給房子貼了金。在當下,成就一個品牌的要素無非這麽幾個:專業機構認可,出入上流場合,名人代言。在某些專業機構的年度評選中,恒大一直高居榜首,許家印有令人眼花繚亂的社會身份,明星代言更不在話下。如同恒大每個項目都有顯得十分豪華的噴泉和雕塑,在這些最容易看見的部位上,恒大下足了功夫。對人心和人性的洞察,讓恒大準確地迎合了社會心理,這是恒大的營銷招式獲得成功的重要原因。它的廣告底色大部分是金色的,咖色的字體,奢華感很足,廣告詞中少不了“奢華”二字。壯麗的噴泉、霸氣的雕塑是恒大項目的標配,很符合普通人對“奢華”的想象。恒大號稱“開盤必特價”,這是用最便宜的價格,買到人人渴望的奢侈感。“恒大是這樣一個公司,地要多拿,錢要多拿,但是幾乎沒在產品上下功夫。”和恒大有交集的一位投行人士說。在百度上,可以看到重慶、增城、長沙等多地業主給許家印寫的信,都是投訴質量問題。他也不看好恒大2013年底進軍北京、上海的行為,“在三四線城市恒大的產品還可以,但是到了一線城市它沒有競爭力。”“聲譽到了共產主義,但是公司還在原始社會,這本身是風險。”上海華彩咨詢公司董事長白萬鋼說,過快地膨脹,恒大沒有沈澱、來不及轉身,沒有從品質上提升自己。與恒大在產品上相對小投入對應的,是它在宣傳和輿論上的大投入。恒大品牌部門是最重要的部門之一,它和銷售部門平級,地產行業僅此一家。在其它地產公司,品牌部門不屬於核心業務部門,萬科深圳總部品牌部門只有5個人,而恒大相同部門有30人。這個部門也是花錢最大方的部門,恒大的對外形象全部由這個部門炮制。“許家印找到了一條通往消費者的捷徑,群眾對事物的理解是由外而內的,那就把群眾看重的表面東西做足。”一位觀察人士說,恒大的做法如同只吃第6個燒餅、但是享受到了前5個燒餅的好處。恒大有一句口號“運動就是生產力”,不定期搞運動是恒大內部管理的一大特色。每次運動都要樹立典型,開除一些員工。一位員工回憶,午餐時間一個年輕員工在電梯里扔蘋果玩,恰好被許家印看見,隨後這位員工被開除,成為作風散漫的典型。“(搞運動)經常是一些看上去很可笑的理由,弄出些天威難測的意味。”這位員工說。2010年恒大開展了歷時3個月的“質量月”活動,在此之前還搞過類似的抓營銷、抓產品、“清除三類人”運動等等。這類運動可以集中清理恒大發展中的問題,確實很有用。從社會底層一路走來,許家印對人性有深刻洞察。恒大的管理、營銷、文化,都體現了這個時代的金錢觀,暗合了社會潛意識,這才是恒大這架商業機器高速運轉的內核。白萬鋼認為,恒大地產和足球的成功,都是在對大勢做出判斷之後,以巨額投入和強大的執行力,將相對優勢最大化,以時間換空間。“這兩個行業的共同點都是先燒錢、再掙錢。靠投入,賭一把;喘口氣、再投入,再賭一把。”恒大采用的是一種高度集權的管理模式,這套剛性化管理體制,恰恰與房地產行業準金融、決策點集中的特點合拍,因而恒大實現了濃縮的、爆發式發展。他認為,許家印做足球是在重複房地產行業本質。在快速消費品礦泉水上,許家印用的還是這一套,但是否有效還有待觀察。許家印是誰?《紅與黑》中於連在接受審判時說:“我是一個反抗自己卑賤命運的農民。”在不少球迷眼里,許家印就是中國足球的救世主;在無數草根的心中,許家印是那個腰系愛馬仕、手挽女明星、真正白手起家的草根富豪許超人。但那都是被符號化了的許家印。他似乎並不屬於任何圈子。無論是項目開盤、恒大上市,還是足球比賽乃至於是賣水,他都辦得像一次又一次喧囂無比的大Party。作為策劃人,他總是一邊跳舞,一邊冷靜地觀察著舞臺上的人。筆者最後一次見到許家印,是在2011年恒大清遠旅遊城開業的新聞座談會上。面對著全國上百位媒體記者,許家印穿著一件花襯衫出場。花襯衫。在網絡上搜索許家印的照片,會看到很多他穿著花襯衫的照片。這些斑斕的襯衫,是許家印的一個標識。極少有他那個級別的大亨穿這種衣服出現在媒體上。他笑著,但面部是緊繃的,花襯衫讓空氣中增加了紛亂的感覺,透露出他內心中斑斕、神秘、莫名的一面。筆者曾經問過他的一位助理,為什麽他老是穿花襯衫?答案是:許總想緩和氣氛。“有1塊錢總想做20塊錢的事情,無論許家印心理素質多麽好,內心都會緊張。”一位觀察人士說。恒大上市堪稱中國房地產史上最驚心動魄的一幕。在財務上,恒大一直是最激進的地產公司,盡管規模已過千億,它的發展並沒有擺脫對債務的依賴。在2010年-2012年時間里,恒大凈資產負債率一路攀升,從52.50%到84.20%,這在香港的資本市場上是極少見。恒大財報顯示,2010年-2012年期間,公司項目開發、資金以及土地三大成本開支分別為495.89億元、913.8億元以及1332.94億元。作為高周轉、快速擴張的公司,恒大並沒有保利地產那樣強有力的背景,其無法獲得銀行貸款的鼎力支持。2010年-2012年,其銀行借款同比增幅僅僅分別為66.01%和16.51%;但其資本化的利息同比增幅卻高達92.95%和69.13%。除去以更高成本借新還舊之外,恒大將建築方墊款發揮到極致。財報顯示,恒大應付第三方貿易款不斷攀升,2010年-2012年間分別為134.59億元、322.9億元以及539.64億元,三年增長逾4倍,而它的規模只增長2倍。要讓這個10個鍋子7個蓋的遊戲繼續玩下去,必要條件是房子銷售回款暢通。恒大80%項目集中在三四線城市,那里房地產供給日趨過剩。在記者采訪的上述投行人士看來,恒大現在又處於比較敏感的時期,並未在安全線以內。“越是這種時候越高調,這是許家印的高明之處。”他說,恒大的未來取決於房地產政策走向,“政府是繼續給嗎啡還是動真的?”但更多的業界人士認為恒大不會倒下,“恒大是畸形土地財政的產物,只要還是這種體制,恒大不會有問題。”和恒大上市之前相比,許家印顯然有了更多的籌碼。在他的千億戰車上,已經捆綁了一個個更加龐大的利益相關方:政府、銀行、供應商等等。據說許家印擅長德州撲克,這是一種勇敢者的遊戲,打1萬的一把輸贏就可能是100萬,金融化的表述就是100倍的杠桿,而許家印在商場上的賭局比這個大得多。在白萬鋼看來,王石和許家印代表了兩個極端:王石似乎不要今天、只要未來,談論眼前的問題會讓他不快;而許家印的哲學似乎是只要此刻。“這是由安全感決定的,沒有安全感的人會更看重眼前。”許家印源自出身的不安全感似乎加重了他的賭性,他大開大闔的操作手法,是以時間換空間。他如同來自古龍小說中的人物,招式難看、迅疾,卻招招致命。他是這個功利時代中的一個極客,快速成功、急速成名。政府、投行,娛樂圈、體育圈,他長袖善舞。他喜歡被人稱為“許教授”。據說,在一次喝醉酒後,他曾經問部下:我怎樣才能流芳百世?盡管有很多爭議,他的故事依舊可以成為創業教科書的章節,他將一個人的堅韌、勇氣與野心充分展示。就像在 《紅與黑》中於連接受審判時曾說:“我是一個反抗自己卑賤命運的農民。”對於命運的不甘,恰恰是奮鬥的原動力。和魔鬼做交易的浮士德,在墜入地獄的那一刻,被天使救入天堂。天使說:“凡自強不息者,終會得到拯救。”他最終會用真正強者的方式重新定義自己,還是落入其興也勃焉、其亡也忽焉的老套結局?許家印的故事有一個開放的結尾。 相關公司: 數據來自 創業項目庫 作者:黃秋麗 | 編輯:kongmingming | 責編:孔明明

豪客 許家 他是 這麼 當老 老板 板的
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許家印和馬云:傳的什麼球

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許家印過去四年點球成金,恆大不僅成為中超、亞冠雙冠王,還是中超球隊中賺錢的兩支球隊之一。但砸了20億之後,又逢主業萎靡,許家印不願繼續燒錢。而從未觸球的馬云,在阿里巴巴赴美上市之際,正需要給投資者更多想像空間。

紅色與橙色幾乎淹沒了整個會場。紅色是恆大隊服的顏色,橙色則是阿里巴巴的主打色。

2014年6月5日上午11時11分,阿里巴巴入股恆大足球俱樂部的新聞發佈會在廣州恆大御景半島酒店舉行。在恆大官方稱為「俱樂部增資擴股」的動作中,阿里巴巴出資12億,在恆大足球俱樂部中佔股50%,成為第一個被引入的投資者。

台上許馬二人言笑晏晏。許家印回憶在酒桌上給馬云「下藥」的過程,稱第二天清醒後,兩人15分鐘便談定了合作。

新聞發佈會的當晚,淘寶手機客戶端已經應景地跳出了「恆大阿里在一起啦」的卡通畫。不斷說自己「不懂足球」的馬云,還在會上確立了球隊的目標——「儘管我不知道亞冠有多麼難踢,但是我認為一次亞冠(冠軍)是不夠的」。此時,恆大正以32分領跑中超積分榜,同時等待著8月份才進行的亞冠淘汰賽。

過去四年多,許家印為恆大球隊砸下巨資,獲得了中超和亞冠雙冠王的回報,此時為何將這支前途無量的球隊半數股權拱手奉人?而馬云在阿里巴巴赴美上市前夕,雖早已在各相關領域展開大手筆系列收購,但進軍與電商扯不上關係的足球卻是第一次,這12億的投資會給馬云換來什麼?

12億玩球,貴嗎?

「若以後具備條件,恆大足球將會申請上市」。

從2010年以1億人民幣全資收購廣州足球隊起,許家印在足球上的動作就一次又一次讓業界感受到了「金元足球」的瘋狂,以至於恆大在亞冠賽場和日本的球隊交手後,有日本球迷將恆大稱為「巨款請來的僱傭兵球隊」。

4年多里恆大究竟燒了多少錢?南方週末記者依據公開資料進行了大致估算。

在2012年香櫞報告做空恆大時,董事長許家印曾對媒體解答在足球上的投入:2010年支出1.7億,盈利幾十萬;2011年支出5.3億,虧損8000萬。

2012年,據《21世紀經濟報導》稱,恆大集團董事副主席、總裁夏海鈞透露,2011年賽季,恆大在足球訓練基地、球賽獎金、團隊成員組建等方面總投入達6億元,並預計2012全年投資約3.7億元。

但2012年的實際投入可能遠超預計。簽下世界盃金牌教頭裡皮,國內外瘋狂引援,轉會費、球員薪金、教練團隊薪金加上恆大特色的比賽獎金,就達4.4億元。加上運營、稅務等費用,分析人士估算,全年投入在7億元左右。《足球》報恆大跟隊記者白國華在其記錄恆大足球發展歷程的《單刀》一書中,亦採信了相同的數字。

2013年,作為中超球隊,恆大史無前例地獲得了亞冠冠軍,引爆球市。儘管總投資額尚無官方數據,但根據網易發佈的《2013中超商業價值報告》數據顯示,恆大2013年的總收入超過5億元,盈利超8000萬,據此可推算其投入在4億至5億元。儘管中超球隊並不公佈財務情況,報告可能存在誤差,但恆大俱樂部總經理康冰曾對媒體表示,「這份數據基本屬實。」白國華則採用了7億元的數字,並認為俱樂部可能略有虧損。

即便完全拋開球員和資產的溢價,按照保守估計,以上投入總和約為19億元,若再加上已經過去的2014年前五個月的球隊工資等各項支出,恆大曆年投入足球俱樂部的總金額沒有懸念地超過了20億元。

「成本價」20多億,而根據2014年4月發佈的《福布斯》2014最具價值足球俱樂部排行榜,恆大以3.84億美元(約為人民幣24億元)的價值躋身全球20強。這個基於資產核算,為全球豪門球隊排定座次的榜單,與許家印、馬云對球隊價值的估算一致。

「(12億買50%股份)我也不知道是貴了還是便宜了,反正我覺得是便宜了。」馬云在上述發佈會上說。

「許馬會」一天之後,恆大發出的新聞素材對發佈會現場的信息進行了補充,其官方稿強調,「阿里巴巴的12億元資金不是給恆大,而是注入恆大足球俱樂部」,「恆大集團不拿阿里巴巴集團入股恆大足球俱樂部12億元資金的一分錢」。

如果按照恆大所言,錢並不付給恆大集團,恆大足球俱樂部的總資產就將達到36億。馬云僅出資12億,就以平價甚至是折價抄底的方式拿下了許家印手中中超最好球隊的一半股份,似乎是撿了便宜。

許家印還準備將「球」傳給更多人。他在新聞發佈會上表示,公司計劃再引進20個投資者,一家佔2%。這樣來使足球俱樂部有強大的資本實力,「若以後具備上市條件,恆大足球將會申請上市。」

可資對比的是,2013年,同樣是「增資擴股」的方式,印尼財團以3.5億歐元控制國際米蘭70%股份,結束長達18年的莫拉蒂時代。歐洲大型現代化足球俱樂部的運營,多以現代公司的股份製為制度基礎,深圳紅鑽俱樂部副董事長王奇向南方週末記者表示,「許家印想模仿的,就是這種制度。」

恆大不再為足球燒錢

增資擴股讓俱樂部得以進一步獨立運營,意味著恆大集團的主營業務在努力甩掉「為足球輸血」的包袱。

在足球上,許家印的「高舉高打」給人留下深刻印象。

「敢砸錢,什麼都要最好的。不是什麼人都能做到像我們老闆這麼有魄力。」恆大一位內部人員對南方週末記者說。

但如果僅15分鐘就改變了「高舉高打」的戰略,決定了數十億的資本走向,「一定是有商業上面的需求,而不是所謂『為了提高中國足球水平』。」深圳紅鑽俱樂部副董事長王奇說。

欲將俱樂部從集團主業中解放,早已在許家印的計劃中。新聞發佈會上他也提到,幾年前就有這樣的想法,只是時機未到。

增資擴股讓俱樂部得以進一步獨立運營,這意味著恆大集團的主營業務在逐步甩掉「為足球輸血」的包袱。若如許家印所言,足球俱樂部吸引來「足夠優秀的投資者」,乃至最終完成獨立上市,則有希望徹底不再佔用恆大的現金流。

但多位業內人士均對南方週末記者表示,由於體制環境和盈利狀況,中國的足球俱樂部極難滿足上市條件,獨立上市的可能性微乎其微。

在馬云入手恆大足球之前,恆大已經開始放緩對足球的「燒錢式」投資。一位俱樂部內部人士及多位熟悉恆大足球的內部員工對南方週末記者表示,尤其在奪冠之後,「砸錢的日子」過去了。合作夥伴的廣告投入、俱樂部的贊助、門票收入等逐漸成為球隊更重要的資金來源。

此外,恆大將資金專注於主業,旨在獲得更多投資者的信心。

稍有資歷的恆大員工都不會忘記2012年香櫞做空恆大時的場景。香櫞研究公佈的恆大「罪狀」之一,就是對於足球的投資,而後許家印專門進行了澄清。「作為上市公司來說,把大量的錢砸到非相關主業去,股東會認為這是不負責任的事情」,一名熟悉恆大足球的內部員工說,「所以股價上不去,和足球也有關係。」

儘管12億甚至數十億的資金,在地產巨頭的超大體量中難起舉足輕重的作用,但對於投資者信心的刺激與股價的推升,有積極的影響。這顯然是許家印希望看到的。

2014年國內足球俱樂部球員二次轉會窗口將於7月7日至31日開啟。在這之前,十多億現金流入恆大足球的賬面,對於俱樂部也是及時的利好消息。

為了避免外界將此次交易解讀為「恆大缺錢」,恆大官方新聞稿中反覆強調「並非出售股權」、「恆大集團不會拿12億裡的一分錢」。

「現金流即便真的緊張了,這12個億也很難起到什麼幫助。」一名恆大員工說。按照恆大發佈的2013年業績報告,其淨利潤增五成至137.1億元;現金餘額上升113%至536.5億元。

但關注港股的一位業內分析人士對南方週末記者說,房地產企業的一些指標是可能具有滯後性的。據他觀察,「恆大下半年可能會比較難過」。

在阿里巴巴入股恆大足球俱樂部消息發佈後,恆大當日股價應聲上漲,最高幅達5%。但出於對現金流偏緊等情況的預測,美銀美林、巴克萊等投行都調低了恆大地產的評級。來自國泰君安(香港)對恆大港股的研報稱,高淨負債率下的恆大實行高派息,令人疑惑。該報告並指出,恆大未來三年的流動性值得擔憂。前述分析人士解釋,這是因為預見到了資金緊張,為提振投資者信心而採取的措施。

2014年6月5日,恆大足球俱樂部宣佈引入戰略投資者阿里巴巴。圖為發佈會現場。 (CFP/圖)

「據說他不看球」

「聽裡皮的」,「不進更衣室」。

無論在外界還是內部看來,阿里與恆大合作的消息都令人措手不及。「好事兒,就速度快,避免雙方後悔,長考出臭棋。」馬云在發佈會上笑言。

《足球》報記者白國華長期隨恆大足球隊採訪寫作,但說起此次合作,「不論財經界、還是體育界,真的全是『兩眼一抹黑』。之前要是有徵兆,肯定之前就報出來了。」阿里某戰略部門一名內部人士也說,「這屬於『突發事件』,至少原來是不在我們的戰略版圖內。」

恆大足球俱樂部保持著平靜。聯賽間歇期,大多隊員正在休假,只有幾名國腳在隊裡進行恢復訓練。一名內部工作人員亦表示,事先毫不知情,「雖然也不會給我發雙份工資,但是干勁是有的,又多了一個金主」。

最措手不及的是綠城。彼時,阿里與綠城的緋聞已經甚囂塵上,綠城足球的掌門人宋衛平甚至親自放出消息,稱馬云將入股杭州綠城俱樂部,但只佔有49%的股份。

結果,馬云突然調轉方向入股恆大,成為綠城在中超賽場的對手。宋衛平一時氣憤,接受新華社記者採訪時說「要率兩萬浙江球迷聲討他」。宋甚至一度將馬云的行為稱為是「重利忘義,嫌貧愛富」。不過後來他刪掉了表達憤慨的微博。

在與綠城可能的合作中,49%的控股權顯然不能滿足馬云。王奇說,「宋衛平又想讓馬云的資金進來,又不想讓人說了算。但是馬云的心態是要當老大的。」

作為一個愛球、強勢且在足球圈飽經世事的老闆,宋衛平曾親赴更衣室,結果被主帥霍頓當即要求離開。據杭州當地媒體《今日早報》的報導,宋衛平甚至定出每場中超必須上4個「93後」年輕球員的硬性規定。這與「許馬會」上定下的「聽裡皮的」、不進更衣室的原則截然不同。

入股恆大足球後,馬云仍然對綠城的足球學校和醫院保持著合作興趣。綠城的青訓系統在業內亦頗受好評。2013年全運會上,綠城青年梯隊代表浙江出戰,在U18和U20年齡組別分別獲得了亞軍和季軍。

不過,按照中國足協的規定,一家企業不能同時與兩家足球俱樂部發生關係,所以此次馬云對恆大足球的投資,使得綠城足球學校的青訓系統與恆大最好的一線隊之間擁有了足夠的想像空間,亦留下了不小的尷尬。

馬云在前述發佈會上說,宋衛平曾對他說,「足球你別碰,你不懂,水太深」。馬云說自己想了想,覺得像之前取得過成功的許多行業一樣,「中國足球可能也得有個不懂的人來搞才行」。

南方週末記者詢問宋衛平,是否會在恆大與綠城再次交手時邀馬云一起看球,宋衛平回覆說,「據說他不看球。」

 

恆大俱樂部的價值。 (CFP/圖)

足球生意在足球之外

許家印將足球帶來的巨大的注意力效應釋放了出來,馬云則或許看中了繼續釋放這種效應的可能。況且,投資體育還能拉近與政界的距離。

相比綠城,恆大的確有著令阿里與之「閃婚」的理由。

奪得亞冠帶來的火爆球市,以及推廣恆大冰泉時造出的推廣效應,讓人印象深刻。白國華說,「有活生生的例子讓人意識到其中還待開發的價值,不是虛的。」他推測,恆大也不太可能只盯著阿里一家,能夠迅速行動,還是雙方都看到了價值。

對於雙方來說,這都是筆值得的生意。深圳紅鑽俱樂部副董事長王奇分析,2010年許家印僅用一個億就收購了廣州足球隊,幾年間的增值不僅僅體現在最後這個二十多億的估價上,還有整個恆大集團因此獲得的無形價值。恆大樓盤因為知名度提高而受追捧,恆大冰泉因為球隊奪冠而「一夜成名」,若換算成相對應的廣告費和市場推廣費用,將是一筆不菲的金額。

許家印將足球帶來的巨大的注意力效應釋放了出來,馬云則或許看中了繼續釋放這種效應的可能。

許家印的朋友們中,馬云還不是第一個被「忽悠」進入足球圈的。富力集團董事長張力也曾經被許家印「忽悠」進了足球圈。有趣的是,2013賽季廣州富力成為中超的第一虧損大戶,其超過1.5億元的虧損數目佔據所有俱樂部虧損總額的60%左右,其絕大部分支出用於球員及教練員薪資。

阿里巴巴儘管誕生於杭州,但是其業務佈局顯然並不具有區域性。瞄準風頭正勁的恆大,提升全國範圍的影響力,拉高品牌價值,都是合乎邏輯的舉動。

況且,投資體育還能拉近與政界的距離。

(張育群對本文亦有貢獻)

許家 印和 馬雲 傳的 什麼
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許家印住300呎開始

2014-09-04  NM
 
 

 

曾傳過被大陸限制出境嘅恒大地產(3333)主席許家印,上星期現身恒大業績發布會,話除咗搞地產、足球、礦泉水外,未來仲要搞糧油、乳業同畜牧業,明年仲要躋身世界五百強!係咪齋吹水?小宗真係要放長雙眼睇,但佢一向「估你唔到」就好可以肯定。

小宗睇過土地註冊處記錄,許家印喺香港留低嘅第一條腳毛,係九九年响佐敦買咗層樓。呢層位於柯士甸道嘅單幢樓祥景樓,對正佐敦木球會,景觀唔錯,但建築面積只有五百呎,實用面積更加只有三百幾呎,同大家住緊嘅蝸居一樣。當時買入價一百七十五萬,現市值五百萬唔夠,許家印至今仲揸喺手。佢最神乎其技係,跟住十年無買過嘢,○九年就向新世界買入山頂布力徑十號其中一間獨立屋,市傳成交價達四億半!今年只有五十六歲嘅許家印,家鄉喺河南,曾經同阿嫲住農村,做過擔屎工。佢九六年喺內地成立恒大地產,之後來香港,攞香港身份證,喺香港上市,再住埋香港頂級豪宅;咁神乎其技,點到你唔服?

中環寸嘴:食住個好位

我識食兼「惜」食,喺酒樓餐廳食剩餸菜一定打包,湯渣照打包,加水煲多次仲有味,留番星期六、日屋企食,好過叫賓妹買餸打斧頭。咁唔係孤寒,係我工廈小王子深明好多嘢得來不易,要有衣食。有時食,都唔係為填飽個肚,而係想坐喺風水靚位,吸收吓旺氣、財氣。聽人講四季酒店間中菜——龍景軒的VIP房是全酒店最佳風水之處,今個禮拜搞搞新意思,請咗位風水阿姐——七仙羽食飯,睇吓佢有冇料到,有冇火花擦得出。

呢間VIP房最低消費一皮嘢,所以唔柯打兩支酒唔得,再整隻燒豬、必食嘅鮑魚酥,呢期子薑靚,整味子薑爆田雞……今鋪食係次要,先考吓呢位七姐有冇料到先。

呢位七姐話四季酒店屬土,所以裝修好多灰灰黑黑嘅用料,夠晒多水局,風水好好。佢仲話四叔(李兆基)迷信,酒店風水局實好。咁咪露底囉,四叔只管apartment同商場,係國金軒嗰邊o架,餐廳及酒店歸新地管噃!咁點先知間餐廳夾唔夾我呢?七姐話睇命格。我就話,好簡單,入到間餐廳,收嘅電話報喜定報憂多啲先,咁就知夾唔夾。唔係我朝朝早去四季間coffee shop食早餐囉喎,梗係索吓啲旺氣,頭腦醒扒啲。

咁又坐邊個位好?呢位七姐話搵個背山位坐,有靠山。我就話最緊要坐正,唔坐歪,做阿二咩!仲有,食飯好、揼骨好,唔好去啲暗暗黑黑嘅地方,尤其係地庫嗰啲,走勢向下。塵歸塵、土歸土咩!七姐無乜精警嘢講到,雖然佢話唔收費,不過我楊公子老豆教落,便宜莫貪,係咁意都封番封利是。富豪飯局完結,離開四季酒店上車之際,眼眉「戚」咗十幾下,財運到也,喺股市執咗幾廿個咁啦,呢餐飯食得過!

許浩明壯年早逝

同許家印一樣五十六歲嘅許浩明(Herbert),就無咁好彩。許浩明於上週六突然逝世,外界只知死因與肺功能問題有關。小宗聽Herbert老友講係肺癌,雖然肺癌同吸煙幾乎畫上等號,但據講Herbert並無吸煙壞習慣,相當不幸。Herbert擁美國哈姆斯頓大學哲學榮譽博士及香港大學法律學士,曾任職聯交所,離開後先後出任粵海投資(270)、新意網(8008)及海域集團(1220,現稱志道國際)等高層,佢曾講過海域資金不翼而飛面臨清盤,多名股東遭起訴,係佢人生「最黑暗的日子」。Herbert對上一次公開露面,已係四月出席中信21世紀(241)股東會,五月辭職。他生前熱愛賽馬,旗下七馬匹,六匹都係「甜」字開頭,包括「甜少」、「甜甜蜜蜜」、「甜絲絲」、「甜蜜至至上」、「甜情蜜意」,以及仍然服役的「甜城效應」,願Herbert一路好走。

兄弟同「錢」有緣

上星期一,華僑同永亨一齊賣咗個全版廣告,提醒大家下個月開始,永亨銀行就正式改名為華僑永亨銀行。當日廣告下款,星洲華僑銀行集團嘅行政總裁錢乃驥,有份簽名。錢乃驥幫坡佬做嘢,佢阿哥錢乃駿亦唔少嘢;兩兄弟同樣有來頭,一門雙傑。來自上海嘅錢乃驥(Samuel),七十年代於九龍華仁畢業,跟手到美國洛杉磯讀經濟,回港加入美銀由行政人員見習生做起,九十年代中期已係美銀亞洲CEO。錢乃駿(James)仲巴閉,當年留港攻讀浸會書院工管系,之後加入銀行界,九十年代在花旗紐約總行任高職,九四年轉投誠哥麾下,出任香港國際貨櫃碼頭(HIT)財務總經理,如今已是HIT控股公司和記黃埔港口集團執董兼財務總監,仲睇埋集團旗下所有中國企業。當年James的同期校友,仲有樓神趙國雄,同新鴻基金融CEO梁永祥。回首那個年代,香港人才濟濟,仲對外輸出,不用外求!

金牙大狀講嘢

讓亞視永成追憶通訊局行將發落無綫、亞視有冇得續牌。亞視發聲明話香港不能冇亞視,其執行董事葉家寶則話亞視係香港人嘅「集體回憶」,而未來六年亞視將落重本投資二十七億元,一兩年內有望收支平衡云云。香港不能冇亞視?做過公投,問過香港人咩?就算唔使公投,香港人早已㩒掣表態,收視率顯示冇亞視絕對冇問題噃。再者,即使亞視真係「集體回憶」嘅一部分,但咁就可以留低啦咩?契媽英女皇何嘗唔係香港人嘅「集體回憶」,又唔見佢留得低?今時今日搞鋪公投吖,絕大多數香港人肯定覺得完全絕對唔可以冇咗契媽。亞視一兩年間收支平衡?講吖?除咗邱德根,試問乜誰有呢個本事先?古往今來,世間上只有一個邱德根。除非佢老人家肯出山,否則乜都假。舊的不走、新的不來,就讓亞視永成追憶吧!

許家 印住 300 開始
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許家印: 從打工仔到恒大帝國

來源: http://www.yicai.com/news/2014/12/4051002.html

無論是恒大糧油、恒大乳業還是上述企業,都是許家印正在打造的民生產業鏈中的一環。大進入的農業、乳業、畜牧業生產的產品,基本上都是老百姓生活中的必需品,其潛在購買力巨大,同時還可以產生巨額的現金流,反哺恒大的主業房地產。
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17年前,許家印一手創建恒大地產集團,之所以將企業命名為恒大,許家印解釋為,“恒大者,古往今來連綿不絕,曰恒;天地萬物增益發展,曰大。”

而在房地產步入“白銀時代”的當下,想要企業既恒且大,只靠房地產這“一條腿”,顯然很快就會觸及行業的天花板,難以繼續高速擴張。因此,多元化發展也就成了許家印把企業繼續做大的唯一出路。

當2010年許家印以約1億元的代價收購當時降級的廣東廣藥隊時,或許沒有人會想到恒大僅用了3年時間就將這支球隊從低谷帶到亞洲足壇頂峰,在全國甚至全亞洲都建立起極強的影響力。從球隊價值的角度計算,在引入阿里巴巴的戰略投資時,廣州恒大隊的估值已經達到24億元。從1億元到24億元,恒大只用了短短4年。

堅持多元化布局

許家印表示,在美國最大的5000家工業企業中,有94%的企業從事企業多元化戰略,通用、三星、西門子、杜邦、長江實業等世界500強企業,都是多元化戰略的成功實施者。他還舉例稱,“美國通用公司,1878年成立,距今已有近140年的歷史,最開始是做電力設備,20年後進人醫療行業,30年後開始做家用電器和工業設備,後來還涉及金融和電子商務領域等,目前通用總資產6000多億美元,年銷售額1500多億美元;再比如韓國三星,創立於1938年,剛開始做貿易出口,六十年代末開始制造黑白電視等家用電器,接下來又進人了重工業、石化、能源、交通、航天等諸多領域,目前三星總資產5000多億美元。”

而相比於萬科、萬達這些在房地產主業的基礎上,向房地產相關產業鏈延伸的發展方式,恒大多元化的觸角伸的更遠更大。

除地產業務外,恒大首先進入的是文體產業。2009年,恒大出資2000萬元,註冊成立了中國首家真正職業化女排排球俱樂部,並高薪請來了郎平及多位國手加盟,品牌影響力開始擴散到地產圈以外,隨後的2010年,在許家印的拍板下,恒大又以1億元接手了跌入谷底的廣州足球隊。而正是這一決定,帶給了恒大及許家印本人難以估量的回報。可以說,恒大能有今天的影響力,與恒大足球隊取得的成功密不可分。

尤其是今年,恒大以足球這一平臺,成功聯姻馬雲的阿里巴巴集團,不但成功解決了球隊今後的投入問題,恒大旗下越來越多產品的銷售顯然也可以搭上這家電商巨頭的順風車,目前包括恒大冰泉等業務線已經實現與阿里旗下天貓打通運營。而據許家印透露,下一步恒大一方面將為足球俱樂部引入20家合作夥伴,每家占股2%,投資8000萬元,總計可以引入16億元資金,加上此前擁有的14億元資金,俱樂部可以動用投資資金達到30億元。未來將通過這30億元的多渠道投資,為俱樂部積累可以持續的運營資本,目前合作夥伴的引入已經正式進入篩選階段。

同時,在去年亞冠決賽登頂之際,恒大順勢推出了品牌礦泉水,正式進軍快消行業。目前,恒大冰泉位位居全國包裝水銷售增長率第一,鋪貨增長率第一。

此外,2010年恒大還先後進入了音樂和影視領域,其中恒大音樂更是請來了業內頂尖操盤手宋柯擔任董事長,著名音樂人高曉松擔任董事音樂總監。截至2013年底,恒大音樂已擁有2.2萬首歌曲、錄音以及MV、演唱會的版權,是國內最大的音樂版權公司。

實際上,無論是恒大糧油、恒大乳業還是上述企業,都是許家印正在打造的民生產業鏈中的一環。而這也和恒大地產一直堅持的民生地產遙相呼應。另一方面,恒大進入的農業、乳業、畜牧業生產的產品,基本上都是老百姓生活中的必需品,其潛在購買力巨大,同時還可以產生巨額的現金流,反哺恒大的主業房地產。

許家印創業史:從打工仔到2009年中國首富

2009年11月5日,港交所,意氣風發的許家印敲響了上市銅鑼。他一手創立的恒大地產歷盡幾次波折,終於正式登陸H股市場。

這一天也是2009年福布斯中國富豪榜發布的日子。在這個榜單上,比亞迪的王傳福以396億元的身家排名第一。然而幾個小時後,許家印就以422億元的紙面資產,成了中國內地的新首富。

幫許家印登上寶座的是上市首日猛漲的恒大股價。按照上市首日收盤價計算,恒大總市值達到705億港元,超過碧桂園,成為在香港上市的最大內地民營地產企業,掌握恒大68.01%股權的許家印自然也水漲船高。

許家印創業之路

從車間主任到業務員

許家印說,他「個人經歷很簡單,但過程很艱難」。作為恢復高考後第二屆大學生,許家印走了一條大多數知識分子當年所走的路:畢業分配,滿懷抱負地在一線工作崗位埋頭苦幹N年,此後適逢改革開發潮湧,終於按耐不住一顆驛動的心,放棄原有的鐵飯碗,從內陸的河南直奔深圳,開始了商海浮沉。

在恢復高考的第二年,年輕的許家印「非常開心地」考上了武漢鋼鐵學院,學習四年鋼鐵專業,然後被分配到河南省的舞陽鋼鐵公司,在這裡一呆就是10年。

「舞鋼是大型國企,我一去就主動申請到了第一線——熱處理車間,當時學鋼鐵的大學生比較少,所以受到重視,幫忙協助車間主任,一年後升為車間副主任,再後來做了車間主任。」許家印說自己當時是工作狂人,在做車間主任的7年裡,他沒有休息過一天,年三十都會跑去車間。

這種工作習氣許家印後來也帶到了恆大。廣州的地產圈都知道,恆大永遠有開不完的會,碰到年末,集團會議經常從白天開到深夜,再從深夜開到天亮。當然,這是後話。

1992年初,許家印破例休假了,他南下深圳找工作去了。他沒料到是23天過去,投出的簡歷都撞了白板。後來經別人提醒才知道原來是簡歷做的太厚了,50頁,根本不會有人去看。於是許就把簡歷改短,從50頁改到了10頁還是沒用,再改,三、四次易稿後,只剩了2頁,這時效果也立竿見影——有了5個候選單位。

精挑細選之後,許家印選擇了一家剛成立不過一年、只有幾個連鎖店的規模的小企業,許選擇它的原因很簡單——是覺得這個企業有前景,最主要的是它有一個好老闆。

他的新職業是業務員。曾做過車間主任、管理300多號人的他開始一切重新來過。那時許家印就連見到公司裡20歲的小女生,都會喊「師傅」。三個月後,許家印做成第一個單子,為公司帶來10萬元的業務額,這讓老闆對他另眼相看,他也從此不用再東奔西跑,當上了辦公室的負責人。

1993年,這個企業又註冊了一個貿易公司,要和舞鋼合作,許家印於是很自然地兼任了這個新公司的老總,不過這個「老總」只是個虛職,公司註冊完以後老闆再沒投進去一分錢,無奈之下,許家印只能東挪西湊借了10萬元,開始了第一次創業。不過這次折騰一年,也無起色。

珠島花園 許家印第一次飛躍

1994年,老闆本要派許家印去長春分公司做老總,但許家印卻選擇了去廣州——這個當時還是公司市場空白地打天下。這年的國慶節,許家印帶著一個司機,一個出納,還有兩個員工,總共5個人,從深圳來到廣州,開始了他人生中的第二次創業。

就像眾多剛來廣州打拚的異鄉人一樣,許家印在廣州的第一個落腳點是價廉物美的城中村。城中村裡的這間不見陽光的房子,白天是辦公室,晚上就是5人的住處。人生地不熟,再加上辦公環境實在難登大雅之堂,這家位於城中村的微型小公司,生意自然好不到哪裡。

不過,幸運之神似乎對許家印總能眷顧,每每在他陷入低潮之時,總會有奇蹟助他度過難關,後來的恆大上市波折、資金困難之時,也屢次出現。

當時,許家印的5人團隊,通過相關渠道收購了一家公司,取得了一個名為珠島花園的地產項目,這個對許家印乃至恆大開發、營銷風格影響深遠的項目,可謂許家印創業路上的第一次飛躍。

當時廣州樓市盛行的是大戶型之風,一棟樓都是三房,只有拐角的地方才會做小面積。許家印卻反其道而行之,1995年珠島花園第一期的幾百套房子全做小戶型,效果出奇的好,房子全部熱銷,在廣州樓市轟動一時。

不過,當1997年5月珠島花園二期銷售了一半的時候,許家印選擇了離開。

臨走時,許家印向老闆提出了自己的觀點:一個人的價值,應該體現出他的能力水平與貢獻。許家印離開深圳老闆的時候,項目通過審計,價值2個多億,也就是說許家印花了2年半的時間,從零開始,為公司創造了2個多億的現金流,而在當時,許的工資是每月3000多元。

許的個性和價值觀,在他人生第一次跳槽中已經略有體現:「我這個人要強,該我做的事我會做好,沒做好是一回事,但做好了就要有體現。舞鋼十年當了七年車間主任,總是不提拔,我肯定要走。」許家印說,他的出走與現在70後、80後的頻繁跳槽不同,「他們跳得太多,已經沒有了意義」。

第一槍要打響

1996年,許家印在廣州註冊了恆大地產,開始了第三次創業。許家印認為「用最少的錢拿更多的地,發展的時間持續更長」,所以他把恆大的第一個項目鎖定在海珠區廣州工業大道的原廣州農藥廠地塊上。

現在的工業大道板塊已是小區云集,房價過萬,而在當時這裡還是工廠林立、污染嚴重、市政配套都滯後的遠郊區。不過,即便這個地塊,首期也需500萬元的地價款,恆大最多只能從銀行貸到300萬,而且一窮二白的恆大還未必拿得到。

為了獲得這個項目,許家印又再一次發揮了他的商務談判技能,既描繪了個恆大的宏偉藍圖,也詳細描述怎麼付款方便。憑著三寸不爛之舌,300萬終於到手,於是許家印立即開發,並複製珠島花園的模式——小戶型,薄利多銷,快速回籠資金。

1996年6月8日,金碧花園破土動工,8月8日正式公開發售,開盤價定為2800元/平方米,這個價位對於屬於廣州老城區的海珠樓盤而言,十分具有誘惑力。當天上午首期的323套住宅就全部賣完,一共回款8000多萬元。第二期開發的時候,有了現金流的恆大開始注重環境和配套,環境好了,售價自然也就高了,於是第二期的售價漲到了3500元/平方米。

作為新公司恆大的首個樓盤,金碧花園創造了廣州乃至中國地產史上一個奇蹟:當年徵地、當年報建、當年動工、當年竣工、當年售罄、當年轟動、當年入住、當年受益。兩年前,還在給別人打工的許家印操作的第一個樓盤,珠島花園就創造過當年蓋完108枚公章、辦齊所有報建手續等「六個當年」記錄。珠島花園是今日許家印和恆大地產的起點和老師,並不為過,事實上,金碧花園之後的諸多樓盤,至今仍有著當日珠島花園的營銷、設計痕跡。

1998年6月23日,在廣州市首次的國有土地使用權拍賣會上,恆大集團以1.34億元的價格一舉投得位於原農藥廠周邊的5.3萬平方米的土地使用權,在此之前還進行過幾次徵地。至此,5次擴地,實現了金碧花園佔地52萬平方米的發展目標。

金碧花園首期銷售額8000多萬,一下子就徹底解決了恆大現金流的問題。金碧花園的成功是恆大發展關鍵的一步。

多年後,許家印話當年,說金碧花園的實踐讓他明白:無論何時,企業運作最重要的問題都是現金流,尤其是剛起步階段。或許這個信念,是許家印在恆大此後的幾次資金危機中得以脫身的根基。例如,大刀闊斧降價、敢於引進戰略合作者;2006年A股高潮伊始出讓綠景地產,而後又籌劃香港上市,均是此哲學的繼續。

許家印只想一點:機會不抓住,過去了就過去了。

意識的轉變

接下來恆大的運轉就自然而然轉入了高速奔跑階段。當時廣州有1600多家房地產公司。而恆大成立的時候,絕大部分公司都是在1990年代初成立,比恆大要早5、6年。恆大採取的是在廣州快馬圈地的策略。到了1999年,僅僅用3年時間,恆大就進入了30強的第7位,到了2004年,恆大進入中國百強房企前10,並於2004、2005、2006年,連續三年時間蟬聯前十強。

瞭解恆大的人都知道,2004年對恆大而言是個分水嶺:在此之前,恆大是以規模取勝,之後度過資本原始積累的初創階段後,恆大開始走「規模+品牌」路線。

2004年後,恆大逐漸開始從產品上進行改革:金碧花園四期設計完後,他把全體員工拉到現場開會,許家印高呼「從今以後,公司都要宣傳打造精品,創立品牌的口號」。

許家印首先動刀的是樣板房,裝修標準從最初金碧花園的每平方米400元一直提高到今天的2000元、3000元。

許稱之為「意識的轉變」,不管是中端還是高端產品,只要樓盤素質好,投入產出比就會高。於是再後來就有了如今媒體圈熟知的恆大精品戰略:恆大在全國中高端產品有恆大城、恆大綠洲,高端產品有恆大華府,旅遊地產則有恆大金碧天下。目前,在恆大5000多萬平方米的土地儲備中,中端產品佔到60%,中高端佔25%左右,高端佔10%左右。

危機之下應變術

當然,恆大也無法逃避2008年金融危機的第一個寒冬。

當時恆大全國有32個樓盤、906萬平方米在建,加上大規模拿地,100多億的缺口對企業而言影響非常大。

地產圈有時是充滿戲劇性的。每一個潮流過去,有人說最艱難的時候已經過去了;有人說最艱難的時候才剛剛開始。許家印卻說「我的理念就是要員工艱苦創業,當然這個條件也不艱苦。我的面子不值錢,別人說你好又怎麼樣,不好又怎麼樣?別人說恆大都沒有自己的寫字樓,沒有就沒有吧。」追求實惠是許家印的生存之道。

在07、08年最難熬的那段時間內,許家印一方面重拾薄利多銷的發家之本,全國幾十個樓盤搞聯動促銷,快速回籠了海量資金,一方面與國際投行、香港富豪秘簽融資協議,儘管條件苛刻甚至凶險,但畢竟幫助恆大熬過一個最艱難的地產寒冬。

「市場永遠是正確的,行情不好,你想賣高,人家也不買,蕭條的時候,只能便宜賣,我們去年賣的房,到現在我都心痛。不過沒辦法,賣房要根據當時的市場情況。」

而回顧近幾年的發展史,我們又不難發現一個新的規律:從2007年開始,恆大對外的合作夥伴必然是名牌企業與行業龍頭企業,而高速發展的規模不變之下,恆大的資金流產生了很微妙的變化,可以說是裂變:2006-2007年,恆大引進淡馬錫基金、德意志銀行和美林銀行作為戰略股東,同時引進4億美元,並在當年美國的次貸危機半個月後還發了5億美元債券。可以說,恆大的發展關鍵時期一個是借助於這兩年的資本運作,一個是恆大全國規劃戰略,按部就班地實施,並在2007年顯現效果。也難怪許家印說,目前恆大的優勢不在於嚴格的管理體系,不在於獨裁,而在於資源整合。

當下恆大已經走到第四個發展目標:走向國際,跨越發展。這個公司從2006年開始用一年半的時間,從一個廣州走向了全國23個城市,而萬科用了10年時間擴展了29個城市。

許家印:地產大亨的足球投資路 4年時間從1億到24億

這些投資為恆大產生了多少收益,形成了多大的價值?

從球隊影響力和知名度來看,恆大顯然已經取得了不錯的成績。從2011年升入中超聯賽開始,廣州恆大已經連續3年以絕對優勢奪得國內冠軍,在國際賽場上,也於去年戰勝多支亞洲強隊,奪得亞洲冠軍聯賽的冠軍。

根據國際足球數據與歷史統計協會(IFFHS)公佈的世界足球俱樂部排名,廣州恆大長期穩居亞洲第一,甚至超過了意大利的AC米蘭等世界豪門球隊。

張慶認為,從品牌美譽度的無形價值計算,如果把「恆大足球」這個品牌換算成廣告價值,會是很大的一個數字。「從曝光率的角度來說,比如說以球隊比賽的轉播次數,國際國內媒體的報導次數,按照一定的比例折算成廣告費,以恆大目前的影響力就是很大的一筆價值。」張慶稱。

「恆大足球」的品牌價值在球票收入上已經有所體現。根據中超聯賽官網公佈的數據顯示,廣州恆大主場上座率連續多年排名中超第一,上座人數場均超過4萬人。2013年,廣州恆大球迷套票價格已從2012年的780元漲至1380元,而僅11月9日亞冠決賽單場的門票收入便超過了5500萬元,創下中國足壇的紀錄。

對於恆大集團來說,「恆大足球」的品牌顯然還有更大的價值,最直接的便是對恆大集團的廣告效應。「恆大每年6億元花費在足球俱樂部上,無論是曝光率和社會認知角度,效果都比單純投廣告要好很多。」張慶認為。

從2010年介入足球投資開始,恆大集團的銷售額從2009年的303億元飆升至504億元,2011年又達到803.9億元,同比增長59.4%。根據最新公佈的數據,恆大集團2013年整體銷售額已經達到1004億元。

對於「恆大足球」品牌的變現利用,最經典的案例莫過於恆大冰泉。在2013年亞冠第二回合決賽上,恆大球衣的胸前廣告突然換上了 「恆大冰泉」四個字。在成功捧得亞冠獎盃之後,恆大集團便專門召開發布會,並邀請教練裡皮坐台,高調宣佈進軍礦泉水產業

根據恆大集團公佈的數據,在發佈會之後的3個月時間內,恆大冰泉接到的經銷商訂單已經達到57億元。許家印的計劃是,3年內突破300億。

張慶認為,「恆大冰泉的案例已經證明恆大足球品牌的變現能力,馬云進來之後,這張牌阿里巴巴也可以打,未來還會有很多變現的途徑。」

許家印:人脈的真相

不少朋友問人脈的事情,最簡單的問題,我家庭一般,也沒有顯赫的朋友,我如何提高我的人脈。這個問題也困擾過我多年,我樸實的父母對我的教導是說,對於「有用」的朋友要主動聯繫。這個回答看似沒有問題,大家相信也聽過不少類似的回答。所以,今天我就從這個答案開始討論下人脈的真相。

首先這個答案正確的部分是主動聯繫四個字,這非常重要。所有的朋友或人脈關係都是靠時間來灌溉的,而這些都是以自己的精力感情為代價的。不主動聯繫的結果只有一個,你會失去你的朋友。這個道理很簡單,但對於天生內向不喜歡交際的我花了很大代價才最終明白的,也與一些本來不錯的朋友疏遠了。人脈就像花草樹木,是需要主動澆水呵護才能健康成長的。

下面我想分享幾點,我認為重要且容易被誤解的:

誤區一:人脈一定要「有用」。

這裡的有用往往有些標籤,不是有權有勢,就是有某種顯性的資源。但真相是,每個人身上都有你可以學習的地方,對你有益的朋友都是好的人脈。如何分辨有益?我們說益友有三,交流思想幫助成長,彼此扶持鼓勵事業,溝通情感分享生命。能起到這三方面作用的朋友,應該都是我們生命中應該珍惜的寶貝,這與他現時的地位身份或是財富聲名都沒有關係。

有人說過,每個在你生命中出現的人都有他存在的理由。而我認為其實每次相遇都是成長的機會,所以我們要珍惜每次上天給我們的因緣際會。破除「勢利眼」,珍惜眼前人,在人脈中非常重要。

人生最難得的珍寶是老友,你們彼此相識多年,理解彼此,一個微笑就能懂對方,這是可遇不可求。很多事業成功人士年老時才發現他在追逐人生競賽的過程丟失了最重要的東西—老友。

誤區二:要發展人脈,要千方百計認識更多人。

這在各種「大師」的演講中屢見不鮮,比如要多參加各種聚會,比如要多打電話,比如參加一次聚會一定要交換多少張名片等等。

多認識一些人,並無可厚非。但發展人脈的核心絕不在於認識更多人,而在於首先發展自己。舉一個例子,你現在有李嘉誠先生的名片,可以用郵件、電話、手機隨時聯繫到他,他是你的人脈嗎?人脈更多是一種對等的交流與互助。所以有人說你的成就是你最要好三個朋友的平均值,這句話是對的,但不應該反過來理解為我要去提高我最要好三個朋友的檔次,摒棄現在那些「不上檔次」的朋友。而應該正過來理解為,我應該提高我自己的修養,做好我自己的事業,並幫助身邊的好朋友更加成功。

我們認為多認識新朋友無可厚非,但不要成為社交動物,要留一部分時間給自己學習成長,留給自己看書、提升與思考的時間。這樣隨著時間推移,我們自身會更加優秀,而自然可以吸引到與我們自己同樣優秀的朋友。吸引力法則在人脈中的體現是,你是怎樣的人就會吸引到怎麼樣的朋友。

而只有你找到你自己,做到最好的自己時,世界才會找到你。

誤區三:人脈是為了幫助自己成功。

要做生意,靠朋友呀。要解決問題,找人脈呀。人脈的傳統概念是幫助我們解決問題的人。但真相是,我們得到的首先是我們付出的。即你需要得到別人的幫助,首先要做到幫助別人。

真正的人脈高手不是費盡心力讓別人幫助自己的借力者,而是真心實意的一直在想著不求回報的幫助別人的人。世界是公平的,當你可以做到不求回報的幫助別人,當你需要時,世界也會幫助你。

有同學說,我沒資源怎麼幫助別人。新東方的俞敏洪說過他大學時因為出自農村,各方面都不如北大的同學,但他堅持做了一件事情,打了五年的水,做了五年的宿舍清潔員。多年後,他說,王強徐小平願意與他一起共創事業的很大一個原因是當年的這五年清潔員工作。這說明如果你願意,總有你可以幫助別人的地方。

最後用一句話結束這篇文章:所謂人脈密訣就是,做好自己,無私助人,時間灌溉,真心真意。

許家印如何走出3大困境

許家印現在有3大困境,一是房地產步入衰退,是不可避免的,如何轉型獲得成功呢?筆者在今年上半年就告訴王石,蓋樓賣樓模式已經過時,蓋樓不賣樓模式並且成功才是轉型出路。二是恆大礦泉水,涉及恆大高新商標侵權,如此讓恆大15億元以上的廣告費付之東流,怎麼辦?有沒有辦法來化解這個困境呢?筆者認為,辦法還是有的,關鍵看恆大是中美操盤的。三是恆大奶粉銷售面臨困境,因為國內奶粉過剩,同質化發展很厲害。許家印如何走出3大困境呢?

許家印雖然在房地產、足球領域春風得意,但是在礦泉水領域馬失前蹄,在奶粉領域將面臨無力可使的症狀,在房地產領域也大抵是無力可使的症狀。

第一,許家印只有把恆大冰泉商標侵權壞事轉變成塞翁失馬式好事的戰略,才是力挽狂瀾,筆者已經有這方面的戰略,筆者看許家印如何出牌。

第二,許家印只有把恆大地產蓋樓賣樓轉變成蓋樓不賣樓而且效益不錯,這才是轉型成功,筆者今年上半年給王石提出這種轉型才是真轉型,才是成功轉型。王石也認可這種觀點,在媒體上披露過,但是,他進入寺廟去尋找這種轉型戰略,但是,至今沒有結果,所以沒辦法出來。筆者早就有這種轉型戰略了,看看許家印如何出牌。

第三,許家印引進新西蘭嬰兒奶粉,通過持股對方40%來獲得奶粉技術,運用於恆大畜牧業奶製品的使用。但是,第一關是如何銷售,用恆大冰泉方法打造嬰兒奶粉是無效的,因為冰泉礦泉水高端領域是空白,而現在的嬰兒高端奶粉是同質化發展。筆者認為通過綜合創新就能讓恆大奶粉銷售火爆,現在筆者看許家印如何出牌。

第四,許家印的恆大即沒有自己的銷售渠道,沒有有機農產品的門檻,沒有農產品的科技含量。許家印沒有把房地產、有機農產品、奶粉、足球、礦泉水進行有機整合,我們現在看到的是一盤散沙。許家印到底如何整合汽車產品呢?

綜上所述,現在許家印面臨的困難重重,如何賣動產品,如何把恆大礦泉水轉變成好事,如何化解房地產的中長期負面?如何讓農產品形成一定的技術門檻。筆者均一一擁有化解這些難題的戰略,就看許家印如何走出3大困境了。

綜合南都週刊、CEO智庫、投資界等綜合報導


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新傳媒擬更名恒大健康產業 許家印要發力整容業?

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2015-02-28/899565.html

 

每經記者 區家彥 發自香港

近年來多元化步伐不斷加速的恒大再有大動作。

恒大地產(03333.hk)於2月27日晚上發布公告,公司完成收購新傳媒(00708.HK)74.99%的股份,成為該公司的控股股東,接下來將啟動強制要約收購程序,並擬將新傳媒更名為恒大健康產業有限公司。

公告顯示,去年12月24日,新傳媒控股股東楊受成落實向恒大地產出售其74.99%持股,總代價9.5億港元,相當於每股約1.466元,上述股權已經於2月27日完成。此外,根據雙方協定,新傳媒向英皇國際(00163.HK)出售位於香港九龍觀塘鴻圖道82號一幢樓高十層之工業大廈,代價約4.15億港元;同時,新傳媒向楊受成產業控股出售New Media Group 9.99%股本,代價約1030萬港元。

恒大地產董事局主席許家印對楊受成這位香港娛樂大亨並不陌生。在恒大地產上市之前,由於旗下樓盤常常請英皇旗下的明星代言,許家印就已經結識楊受成。據香港媒體報道,2008年恒大陷入危機之際,正是楊受成將許家印引薦給新世界集團創始人鄭裕彤,最終恒大獲得後者以1.5億美元入股,並度過危機。恒大於2009年赴港上市時,楊受成也曾參與認購入股。

據悉,由於恒大持有新傳媒股權超過30%,根據香港證券與期貨實務監察委員會頒布的《公司收購、合並及股份購回守則》規定,恒大將需要啟動強制要約收購程序,公司已經委聘新百利融資有限公司作為本次要約收購的財務顧問。

值得關註的是,公告顯示,為了在收購完成後更好地反映新的商業策略,恒大地產建議將新傳媒更名為恒大健康產業有限公司。

《東方早報》於去年9月份報道,恒大並購了韓國最大的醫療整形機構原辰,該公司成立於1999年,是韓國最大的綜合整形外科醫院,共有34名專業的整形醫師,韓國很多當紅明星都在此做過整容手術。

該報道稱,恒大健康產業集團為恒大集團全資下屬集團公司,負責運營管理全國各地的健康產業項目。運營項目類型涵蓋整形美容、抗衰老、健康體檢、中醫養生、產品研發等五大產業體系。預計到2015年,在中國至少6個一二線城市設立分支機構,年營業收入超過160億元,服務人群超過5000萬人。

成功拿下新傳媒後,是否意味著許家印將發力整容業?這值得拭目以待。

 

新傳 媒擬 更名 健康 產業 許家 印要 發力 整容
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腾讯也出手买壳了 马化腾许家印联手入股马斯葛(hk00136)

http://www.gelonghui.com/#/articleDetail/14137

继阿里巴巴来港连扫三壳股后,劲敌腾讯(00700)终于出手买壳。联交所权益披露显示,腾讯及恒大(03333)前后脚入股曾是‘华汇系’的马斯葛(00136)预料成两大股东,每股场外均价0.6分,共涉资7.38亿元。


马化腾与许家印鲜有合作,反而马云曾入股恒大足球队,今次入股价折让高达98%,更胜马云早前以78%折让入股瑞东(00376)。分析员直言,腾讯入股马斯葛或成瑞东翻版,复牌后股价飞升,腾讯买壳动作陆续有来。


大平卖折让98%


腾 讯于上周一(15日)场外买入328.17亿股马斯葛,持股量达91.25%,涉资1.97亿元。恒大则在上周四(18日)场外买入902.48亿股股 份,持好仓达250.93%,涉资5.41亿元,由于持股量仅以已发行股本计算,加上可能涉及未行使可换股债券,故持股百分比以倍数计。腾讯及恒大入股均 价同为0.6分,较马斯葛本月8日停牌前收市价0.285元大平卖,折让98%。


马云旗下的云锋基金于上月7日入主瑞东,斥26.86亿元认购81%股本,表明向互联网金融进发。腾讯发言人不愿评论今次买壳是否有意‘照板煮碗’发展互联网金融,只确认腾讯入股消息。恒大则指待马斯葛发公告后再作回应,至截稿前马斯葛仍未刊登公告。


马斯葛股东皆大有来头?


今 次被腾讯(00700)及恒大(03333)相中的马斯葛(00136)背后股东大有来头,除了是人称‘细价股王’庄友坚【图】旗下壳股,还有‘三马’众 安保险董事长欧亚平,以及‘彤叔御用经纪’VMS的创办人麦少娴,其中欧亚平与马化腾早结缘,二人连同太太口服液创办人朱保国、TCL集团主席李东生等被 称为‘深圳帮’。
民丰(00279)及HEC Capital Limited(中南融资)分别持有马斯葛13.09%及12.14%股权,由于庄友坚同时持有中南融资及民丰股份,因此间接持有马斯葛25.23%股权。


另外,欧亚平同为民丰、马斯葛及深圳百仕达(01168)股东,早前他更曾联同同为‘深圳帮’的马化腾入股太太口服液生产商健康元,被指是为了与‘浙江帮’马云、银泰(01833)沈国军等抗衡。


马斯葛的另一位股东麦少娴,亦是首长四方(00730)大股东及VMS创办人。各人关系千丝万缕,至于恒大主席许家印的角色,则仍有待揭晓。


君 阳太阳能(00397)旗下君阳证券董事兼行政总裁邓声兴直言,马化腾今次入主马斯葛犹如马云入主瑞东翻版,相信马斯葛复牌后股价势将大升。他又预期马斯 葛将进行大规模配股,腾讯及恒大注入资产,来稀释现有股东权益。由于腾讯知道自己拥有巨大集资能力,相信买壳动作会陆续有来。

内房分析员认为,恒大近年的大动作均出人意表,对今次买壳并不感到惊讶,估计恒大影院可能是注入马斯葛的资产之一。

马斯葛早于1997年上市,是一间投资控股公司,主要在台湾从事生产太阳能电池用多晶硅。其他业务包括投资及证券买卖、贷款融资和摄影器材配件制造。

该公司2007年股价曾高见30.552元,但配股后股价大幅插水。马斯葛自4月起见异动,股价至今累升1.69倍,上月8日曾高见0.425元。马斯葛曾是华汇系其中一员,即一群以北角华汇中心为总部的上市公司,由‘细价股王’庄友坚掌旗,华汇系内公司之间交易频繁。

马斯葛有何特别?


一个市值仅百亿,连续数年亏损,名字都显拗口的公司如何同时被腾讯和恒大看上入股的呢?仔细一看,两者认购的股数已是原股本的约三倍,入股价才0.006港元,比停牌前的股价折让约98%。应该是以认购新股的方式入股,简单来说就是借壳,腾笼换鸟,详情可能要等公告了。

联盟队伍变阵!


忽 然惊觉,不对啊,腾讯不是老和万达结盟,而恒大的好友不是阿里吗?去年马云“醉酒买球队”事后也被人揣测为将势力渗透到珠三角,进而切入腾讯腹地。转念一 想,大家也都是利益联盟,偶尔换下排列组合一下也未尝不可。有啥火花值得期待?腾讯与恒大,根基都在南中国,地缘天然接近。随着业务多元化发展,原本风马 牛不相及的两间公司,也有了不少并行的轨迹。让我们猜想下,两者在一起能擦出什么火花?1纯财务投资?对各自公司发展均充满信心,与其炒高其它公司,还不 如回购自家股票呢。2互联网+地产?两者的本业各自有上市公司,市值分别各1.5万亿和724亿,用个百亿公司搞主业合作,机会不大。3恒大影视+腾讯视 频?恒大早已显示出对文化产业的兴趣,旗下设有音乐公司、电影公司还有歌舞团,而腾讯视频自然更不用多说,只是庙小恐怕请不了大菩萨。4恒大医院+腾讯医 疗?今年恒大已经在港买了一家公司新传媒,已改名为恒大健康(00708),挟互联网医疗概念在市场表现有声有色。额外再搞个平台,自己打自己似乎也不可 能。


5太阳能?由于马斯葛原先的主要业务之一为制造太阳能电池用多晶硅,故市场也有传言,恒大入股马斯葛是为发展太阳能。

猜来算去,貌似没一样靠谱,惟一几乎肯定的是,复牌后股票会热翻天,还是一起等看公告吧。(综合港报)


騰訊 出手 買殼 馬化 化騰 許家 聯手 入股 馬斯 hk 00136
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=150868

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