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资产腾挪重金在握 复地稳健取地


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“2009年,确实是喜出望外的一年。”1月12日,复地集团(2337.HK)董事长范伟笑容灿烂,“今年复地将继续稳健的策略,在避免高价拿地等高风险行为的前提下,进一步拓展。”

不 过,正如范伟在媒体面前一贯的低调,复地集团给外界留下了诸多悬念:1月8日,复地宣布再次增持上海证大(0755.HK)股份,持股量已由8.47%升 至19.68%;2009年高点接连出售物业,包括4.55亿元出售北京嘉都大厦、20.02亿元出售天津中心股权,但近期市场消息披露复地将以超过2亿 美元收购高盛上海一项目。

复地集团最新公布的经营简报显示,2009年12月录得权益后的销售金额为9.6816亿,合同销售面积为71953平方米。据初步统计,复地2009年全年合同销售额已达85.4亿,合同销售面积约为87.3万平方米,远超其在去年年中上调后的68万平方米的目标。

不过,知名投行似乎更为看中复地今年在京津两地进行的两单重磅交易。

高盛最新的研究报告预期,复地出售天津项目,将为2010年带来约5.45亿元人民币的一次性税后盈利;加上预期销售表现略胜预期,该行调升其2009年、2010年及2011年每股盈利预测分别15%、146%及29%。

范伟告诉本报记者,关于上述资产方面的动作,主要在于公司根据项目进展把握市场时间作出的决定,“公司在相关的策略方面,没有太多‘一定要怎样’的战略,相关资产的买卖,都将视市场机遇而定。”

复地近两年对增持比例上海证大的孜孜不倦,外界极为关注。新年伊始,复地旗下全资附属公司中合置业有限公司以每股0.31港元,认购上海证大15.5亿股配售新股,合计约4.805亿港元。

范伟表示,此次复地增加证大持股量,主要是看好上海证大的业务和发展前景。证大目前已在华北、上海市及周边地区和海南省三大区域十个城市发展房地产项目。

但对于增持的下一步及市场猜测渐密的关于“收购”证大话题,范伟表示“一切还是以公告为准。”

2009 年,复地获得包括上海、杭州、天津三个项目权益后总计建筑面积42.7万平方米的土地,截至目前,复地全国十多个城市合计拥有超过850万平方米的土地储 备。但与复地2009年回笼的庞大资金量相比,其在土地市场投入有限。有分析师指出,复地在今年市场调整中或将大展拳脚。

“2009年,不管是地价还是房价,都可以说疯狂。但复地非常小心在新增土储中的风险,没有必要去抢地。”范伟坦言。去年底,复地在竞争激烈的上海市场以近底价拿下了上海普陀区567坊北块住宅用地,成为复地土储策略的真实写照。

2009年成功发行19亿公司债,回归A股也在持续推进中,2009年主动回避高地价的复地,在今年的表现仍值得期待。

1月12日晚间本报记者对范伟的采访过程中,范伟获悉中国人民银行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点的消息后说。“信贷政策的微调信号很明确,但关键是后续相关的政策和金融机构在具体执行中的尺度。”他说。



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复地初尝基金业务“头啖汤” 高负债难题待解

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在中国开发商中率先高调进军房地产基金业务的上海复地(2337.HK),终于尝到了“头啖汤”。

8月23日,复地在公布中期业绩实现期内收入及股东应占纯利分别大幅增长71.2%及3.8倍的同时,董事长范伟披露,首个私募基金规模达5亿元人民币,目前已经基本实现投资,涉及复地旗下成都、南京和上海项目。

范伟还告诉记者,复地将积极推进价值投资业务的探索,重点推进私募房地产基金的快速发展。在坚持开发业务的基础上,设想到2019年,整个投资板块的利润贡献能占到整个复地集团的40%左右。

截至2010年6月30日,复地收入较去年同期上升约71.2%至约34.31亿元,主要是期内集团合并范围内入账项目销售单价较高。期内,集团毛利同比大幅增长接近1倍至13.95亿元,毛利率为40.7%,较2009年同期35%上升了5.7个百分点。

毛利率上升的主要原因,是期内入账的主要项目为一线城市的低密度住宅,平均售价较高,加上大部分入账项目的销售期集中于去年市价较高时。

复地天津中心项目的成功出售,可以作为复地近几年投资业务的一个缩影。在目前复地投资业务板块中,基金业务无疑是核心。

复 地今年年初已明确未来10年的总体发展战略:采用开发和投资业务并进的“双核驱动”商业模式。范伟则进一步向本报表示,复地未来的业务增长将来自于房地产 开发业务平台和房地产投融资业务平台的双重推动。开发业务平台将继续致力于开发以住宅为主的项目,坚持快速周转;同时不断推进房地产私募股权基金管理业务 的成长,形成基金管理品牌。

范伟表示,“未来的房地产行业,会有越来越多的资金需要专业机构去管理,分享房地产行业的成长,我们看到了其中的巨大潜力,但不是把它作为公司本身的一个资金来源。”

范伟透露,公司首个私募基金规模达5亿元人民币,并已投资于公司旗下成都及南京等项目。接下来旗下基金投资新的项目,仍由复地牵头。

有业内人士指出,以国外成熟市场的发展经验,基金模式未来也将成为中国房地产发展的核心,但截至目前,国内真正涉足房地产基金业务的开发商还极少,能够将基金业务实现对业绩贡献的,则属凤毛麟角。

不过,在整体的调控环境下,和大部分上市房企一样,复地同样面临着高负债的问题。

“复地将采取多项措施,提高周转能力。”范伟坦言,在融资层面,增发内资股可能是目前比较可行的一个方法,公司已经采取了这一融资工具,提高周转能力。

复地目前的负债比率达到了110%,对此,范伟称,下半年公司新推楼盘较多,今年下半年二线城市的项目新增供应将有约80万平方米,预计将会有较多的销售回款。土储方面,复地上半年新增4个新项目,按权益计约占124万平方米,截至6月底止应占土储面积达849万平方米。

高盛预测,复地2010年上半年净债务权益比达112%,在行业的下降周期,认为该公司补充土地储备的可能性不大。

出乎国际投行预料的是,通过合作开发等方式,复地继续实现项目新增。

8月19日,复地与渝开发(000514.SZ)达成合作开发协议,渝开发将所持有的全资子公司重庆朗福置业有限公司50%的股权作价2.3亿元,以及对朗福公司享有的50%债权作价2亿元转让给上海复地投资管理有限公司,涉及规划总用地面积955.48亩。

复地集团总裁张华表示,复地下半年将继续加快现有项目,尤其是二线城市项目的开发速度。并采取措施积极调整价格,快速出货,保证复地在下半年市场波动下具有更强的风险抵抗力,也为明年的销售供应做准备。


複地 地初 初嘗 基金 業務 頭啖 啖湯 負債 難題 待解
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