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謊言的欺騙 藍田股份造假事件

http://www.21cbh.com/HTML/2011-7-22/2MMzA0XzM1MjQ2Mw.html

你可能不知道ST生態,但你一定記得這個名字「藍田」。當時,在中央電視台鋪天蓋地的黃金廣告,讓人至今印象頗深。

藍田股份曾經創造了中國股市長盛不衰的績優神話,這只傳奇性的股票,在股市創造了很多不可能,而在這些不可能的背後隱藏的是一個又一個的謊言與欺騙。回頭看來,這些騙術十分荒唐,經不起任何推敲,甚至可笑,但在當時很多人深信不疑。

頂 著「中國農業第一股」的旗號叱咤股市,卻在600字的文章面前轟然崩塌。藍田事件中有太多的故事要回味,有太多的經驗要學習,也有太多的教訓要吸取。中國 農業第一股藍田股份有限公司成立於1992年。在成立的最初幾年裡,公司的主業並不突出。直到1993年,藍田股份有限公司下屬的洪湖藍田水產品開發有限 公司成立,產業結構轉變為經營農副水產品種養、加工和銷售。1994年8月,藍田的1828萬國家股劃歸農業部持有,農業部成為藍田股份的第二大股東。

憑藉農業部背景這個行政槓桿,藍田最終撬開資本市場的大門。農業部將3000萬股上市額度給了藍田,1996年6月18日,藍田股票在上交所掛牌交易,號稱「中國農業第一股」。

藍 田股份的上市成本不高,沒有為上市而剝離大量債務和冗員,輕裝上市。而且,藍田股份有優惠政策扶持。其農業產業基地又在物產豐富的洪湖邊上,人力成本也相 對低廉,還是藍田創始人瞿兆玉的老家。加之上市融資2.4億元。藍田可謂佔盡天時地利人和,極有可能成為一家具有持續競爭力的上市公司。正因為如此,在藍 田股份的招股說明書中,董事長瞿兆玉拋出一個雄心勃勃的計劃:4年後,年銷售收入達10億元,年稅利超過2億元。儘管此時,藍田股份年銷售額僅3億元,年 稅利僅3200萬元。

眾所周知,農業不可能快速增長,需要較長的發展週期。瞿兆玉要想在4年內銷售收入增長300%,稅利增長600%,必須走一條超常規的發展之路。

舉債擴張為圈錢從藍田股份成功上市融資,瞿兆玉領悟到資本市場的力量。從1987年創業到1996年上市,整整9年時間,公司資產總額僅有2.77億元,淨資產僅1.72億元。而一次上市融資就達2.4億元。

由 於國家政策對農業的大力扶持,上市剛滿1年的藍田股份再次獲得融資資格,按照每10股配1.5股的比例進行配股,由於當時的藍田流通盤只有6000萬股, 此次共募集資金1.1億元。再次融資的成功,強化了瞿兆玉借助資本市場實現超常規發展的意識。只要把資產規模做得越大,把「中國農業第一股」的金字招牌做 得越響,融資機會越大,融資越多則規模擴張越快。這是一個正循環。

藍田股份上市以來,每年都要上新項目,大量投入基礎設施建設。大規模的 擴張需要大量的資金,藍田當然寄希望於通過配股進行直接融資。但按照規定,每次配股與上次配股至少間隔1個財年。當配股融資無法支撐擴張時,瞿兆玉啟動另 一個融資槓桿——向銀行貸款。據農行總行信貸部負責人介紹,僅農行就給藍田貸款9億元。向藍田提供貸款的銀行還包括工商銀行、民生銀行等。

鑑 於農業投資回報週期較長,高額負債增大財務成本。藍田股份對配股融資渴求越來越強烈,而且想來一次大配股。1997年配股時融的1.1億元,因為盤子不 大。據規定,公司配股總數不得超過其股本總數的30%。要想多配股只有將總股本做大。1997年和1998年,藍田股份連續兩年以1:1的比例實施送股。 截止1999年,藍田的總股本由上市時的9696萬股猛增到4.46億股。

股本是上市公司最珍惜的資源,但藍田已經不顧一切。為了多配股 來減輕債務壓力,以送股方式猛增股本,但業績被攤薄有可能使配股受阻。但令人驚奇的是,1997年藍田股份以1:1的比例送股後,每股收益為0.64元, 比1996年高出0.03元;這就意味著1997年藍田股份的收益比上年增長1倍多。1998年藍田股份再次以1:1的比例送股後,每股收益竟高達 0.81元,又比上年增長1倍多。水產品要實現規模效益就不是一朝一夕所能實現,當藍田股份無法滿足報表上的業績增長時,除了母公司為子公司輸血外,剩下 的手段就只有造假。

謊言 欺騙 藍田 股份 造假 事件
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財務造假經典案例——藍田股份 黃曉航

http://blog.sina.com.cn/s/blog_5566983301013id0.html
樂水序:一直看我博客的朋友都知道,我在藍田上面是栽過大跟頭的,也真是因為藍田的慘痛教訓,才使得我徹底走上了價值投資的道路,有一句話講得真好,生活中的錯誤都是你的寶貴財富,藍田就是這樣的錯誤。
    當年只知道劉姝威的名頭,沒有看過她的那篇600字的短文,今天有幸從網上看到這篇更詳細的敘述,不禁讓我興奮異常。和當年相比,自己目前對財務的認識要 多一些,現在回頭看看劉姝威的詳細解讀,可以知道當年這跟頭到底怎麼栽的,所謂吃一塹長一智。好文共享,我們先來看看文章吧!

劉姝威經典文章《藍田之謎》

  我運用國際通用的分析方法,分析了從藍田股份的招股說明書到2001年中期報告的全部財務報告以及其他公開資料。根據對藍田股份會計報表的研究推理,我寫了一篇600多字的研究推理短文《應立即停止對藍田股份發放貸款》發給《金融內參》。
  現在,我公開發表藍田股份會計報表的研究推理摘要。我將非常感謝大家評論我的研究推理。
  -我研究推理「應立即停止對藍田股份發放貸款」的依據
  在對借款企業發放貸款前和發放貸款後,銀行必須分析借款企業的財務報告。如果財務分析結果顯示企業的風險度超過銀行的風險承受能力,那麼,銀行可以立即停止向企業發放貸款。
  1.藍田股份的償債能力分析
  2000年藍田股份的流動比率是0.77。這說明藍田股份短期可轉換成現金的流動資產不足以償還到期流動負債,償還短期債務能力弱。
  2000年藍田股份的速動比率是0.35。這說明,扣除存貨後,藍田股份的流動資產只能償還35%的到期流動負債。
  2000年藍田股份的淨營運資金是-1.3億元。這說明藍田股份將不能按時償還1.3億元的到期流動負債。
  從1997年至2000年藍田股份的固定資產周轉率和流動比率逐年下降,到2000年二者均小於1。這說明藍田股份的償還短期債務能力越來越弱。
  2000年藍田股份的主營產品是農副水產品和飲料。2000年藍田股份 「貨幣資金」和「現金及現金等價物淨增加額」,以及流動比率、速動比率、淨營運資金和現金流動負債比率均位於「A07漁業」上市公司的同業最低水平,其 中,流動比率和速動比率分別低於「A07漁業」上市公司的同業平均值大約5倍和11倍。這說明,在「A07漁業」上市公司中,藍田股份的現金流量是最短缺 的,短期償債能力是最低的。
  2000年藍田股份的流動比率、速動比率和現金流動負債比率均處於「C0食品、飲料」上市公司的同業最低水平,分別低於同業平均值的2倍、5倍和3倍。這說明,在「C0食品、飲料」行業上市公司中,藍田股份的現金流量是最短缺的,償還短期債務能力是最低的。
  2.藍田股份的農副水產品銷售收入分析
  2000年藍田股份的農副水產品收入佔主營業務收入的69%,飲料收入佔主營業務收入的29%,二者合計佔主營業務收入的98%。
  2001年8月29日藍田股份發佈公告稱:由於公司基地地處洪湖市瞿家灣鎮,佔公司產品70%的水產品在養殖基地現場成交,上門提貨的客戶中個體比重大,因此「錢貨兩清」成為慣例,應收款佔主營業務收入比重較低。
  2000年藍田股份的水產品收入位於「A07漁業」上市公司的同業最高水平,高於同業平均值3倍。
  2000年藍田股份的應收款回收期位於「A07漁業」上市公司的同業最低水平,低於同業平均值大約31倍。這說明,在「A07漁業」上市公司中,藍田股份給予買主的賒銷期是最短的、銷售條件是最嚴格的。
  作為海洋漁業生產企業,華龍集團以應收款回收期7天(相當於給予客戶7天 賒銷期)的銷售方式,只銷售價值相當於藍田股份水產品收入5%的水產品;中水漁業以應收款回收期187天(相當於給予客戶187天賒銷期,比藍田股份「錢 貨兩清」銷售方式更優惠、對客戶更有吸引力)的銷售方式,只銷售價值相當於藍田股份水產品收入26%的水產品。
  藍田股份的農副水產品生產基地位於湖北洪湖市,公司生產區是一個幾十萬畝 的天然水產種養場。武昌魚公司位於湖北鄂州市,距洪湖的直線距離200公里左右,其主營業務是淡水魚類及其它水產品養殖,其應收款回收期是577天,比藍 田股份應收款回收期長95倍;但是其水產品收入只是藍田股份水產品收入的8%。洞庭水殖位於湖南常德市,距洪湖的直線距離200公里左右,其主營產品是淡 水魚及特種水產品,其產銷量在湖南省位於前列,其應收款回收期是178天,比藍田股份應收款回收期長30倍,這相當於給予客戶178天賒銷期;但是其水產 品收入只是藍田股份的4%。在方圓200公里以內,武昌魚和洞庭水殖與藍田股份的淡水產品收入出現了巨大的差距。
  武昌魚和洞庭水殖與藍田股份都生產淡水產品,產品的差異性很小,人們不會 只喜歡洪湖裡的魚,而不喜歡武昌魚或洞庭湖裡的魚。藍田股份採取「錢貨兩清」和客戶上門提貨的銷售方式,這與過去漁民在湖邊賣魚的傳統銷售方式是相同的。 藍田股份的傳統銷售方式不能支持其水產品收入異常高於同業企業。除非藍田股份大幅度降低產品價格,巨大的價格差異才能對客戶產生特殊的吸引力。但是,藍田 股份與武昌魚和洞庭水殖位於同一地區,自然地理和人文條件相同,生產成本不會存在巨大的差異,若藍田股份大幅度降低產品價格,它將面臨虧損。
  根據以上分析,我研究推理:藍田股份不可能以「錢貨兩清」和客戶上門提貨的銷售方式,一年銷售12.7億元水產品。
  3.藍田股份的現金流量分析
  2000年藍田股份的「銷售商品、提供勞務收到的現金」超過了「主營業務 收入」,但是其短期償債能力卻位於同業最低水平。這種矛盾來源於「購建固定資產、無形資產和其它長期資產所支付的現金」是「經營活動產生的現金流量淨額」 的92%。2000年藍田股份的在建工程增加投資7.1億元,其中「生態基地」、「魚塘升級改造」和「大湖開發項目」三個項目佔75%,在建工程增加投資 的資金來源是自有資金。這意味著2000年藍田股份經營活動產生的淨現金流量大部分轉化成在建工程本期增加投資。
  根據2001年8月29日藍田股份發佈的公告,2000年藍田股份的農副水產品收入12.7億元應該是現金收入。
  我從事商業銀行研究,瞭解我國的商業銀行。如果藍田股份水產品基地瞿家灣 每年有12.7億元銷售水產品收到的現金,各家銀行會爭先恐後地在瞿家灣設立分支機構,會為爭取這「12.7億元銷售水產品收到的現金」業務而展開激烈的 競爭。銀行會專門為方便個體戶到瞿家灣購買水產品而設計銀行業務和工具,促進個體戶與藍田股份的水產品交易。銀行會採取各種措施,絕不會讓「12.7億元 銷售水產品收到的現金」游離於銀行系統之外。與發達國家的銀行相比,我國商業銀行確實存在差距,但是,我國的商業銀行還沒有遲鈍到「瞿家灣每年有12.7 億元銷售水產品收到的現金」而無動於衷。
  根據以上分析,我研究推理:2000年藍田股份的農副水產品收入12.7億元的數據是虛假的。
  4.藍田股份的資產結構分析
  藍田股份的流動資產逐年下降,應收款逐年下降,到2000年流動資產主要由存貨和貨幣資金構成,到2000年在產品佔存貨的82%;藍田股份的資產逐年上升主要由於固定資產逐年上升,到2000年資產主要由固定資產構成。
  2000年藍田股份的流動資產佔資產百分比位於「A07漁業」上市公司的同業最低水平,低於同業平均值約3倍;而存貨佔流動資產百分比位於「A07漁業」上市公司的同業最高水平,高於同業平均值約3倍。
  2000年藍田股份的固定資產佔資產百分比位於「A07漁業」上市公司的同業最高水平,高於同業平均值1倍多。
  2000年藍田股份的在產品佔存貨百分比位於「A07漁業」上市公司的同業最高水平,高於同業平均值1倍;在產品絕對值位於同業最高水平,高於同業平均值3倍。
  2000年藍田股份的存貨佔流動資產百分比位於「C0食品、飲料」上市公司的同業最高水平,高於同業平均值1倍。
  2000年藍田股份的在產品佔存貨百分比位於「C0食品、飲料」上市公司的同業最高水平,高於同業平均值約3倍。
  根據以上分析,我研究推理:藍田股份的在產品佔存貨百分比和固定資產佔資產百分比異常高於同業平均水平,藍田股份的在產品和固定資產的數據是虛假的。
  5.我的研究推理
  根據以上分析,我研究推理:藍田股份的償債能力越來越惡化;扣除各項成本和費用後,藍田股份沒有淨收入來源;藍田股份不能創造足夠的現金流量以便維持正常經營活動和保證按時償還銀行貸款的本金和利息;銀行應該立即停止對藍田股份發放貸款。
  -我研究推理「藍田股份已經成為中國藍田總公司的提款機」的依據
  1.藍田股份的關聯方關係
  根據藍田股份2000年會計報表附註「(八)關聯方關係及交易」,藍田股 份的母公司是洪湖藍田經濟技術開發有限公司,註冊地址是洪湖市瞿家灣鎮。藍田股份合併會計報表的子公司有兩家:瀋陽藍田房屋開發有限公司(註冊地址是瀋陽 市)和湖北洪湖藍田水產品開發有限公司(註冊地址是洪湖市瞿家彎鎮)。2000年瀋陽藍田房屋開發有限公司虧損。2000年藍田股份的利潤主要來自於湖北 洪湖藍田水產品開發有限公司。
  根據藍田股份2000年會計報表附註「(八)關聯方關係及交易」,中國藍 田總公司與藍田股份不存在控制關係,二者之間的關係是公司高級管理人員兼職。藍田股份委託中國藍田總公司為代銷商,2000年中國藍田總公司代銷額佔當期 藍田股份銷售額的1.9%。中國藍田總公司長期為藍田股份的產品進行廣告宣傳。
  中國藍田總公司所屬的金農網(產品)《中國藍田總公司簡介》稱:「1996年5月,其核心企業瀋陽藍田股份有限公司由中國農業部推薦為首家A股股票上市公司。」
  金農網(簡介)《中國藍田(集團)總公司簡介》稱:「湖北藍田股份有限公司是總公司的核心企業,1996年5月由國家批准A股上市,被譽為『中國農業第一股』。上市以來,業績連年高速增長,2000年,主營業務收入18.41億元,利潤總額5.02億元。」
  藍田股份稱:中國藍田總公司與藍田股份不存在控制關係,二者之間的關係是公司高級管理人員兼職。中國藍田總公司和中國藍田(集團)總公司稱:藍田股份是其核心企業。哪個是真的?
  2.中國藍田(集團)總公司的收入來源分析
  金農網(簡介)《中國藍田(集團)總公司簡介》稱:中國藍田總公司在全國 建立了六大生產基地,即湖北洪湖30萬畝水產品種植、養殖和綠色食品加工基地,湖北隨州10萬畝銀杏和200噸黃酮、500公斤萜內酯生產加工基地,湖南 臨湘10萬畝黃姜及500噸皂素生產基地,湖南常德奶牛、乳製品生產加工基地,廣東珠海優化農業試驗基地,北京昌平國際高科技農業基地。
  (1)北京昌平國際高科技農業基地
  2001年10月26日湖北藍田股份有限公司董事會發佈關聯交易公告稱:「本公司以2320萬元的價格將所持藍田園(即北京昌平國際高科技農業基地)80%的股權出售給中國藍田總公司。……藍田園公司成立時間較短,到目前為止未有盈利。」
  (2)廣東珠海優化農業試驗基地
  金農網(簡介)《中國藍田(集團)總公司簡介》稱:中國藍田集團廣東公司在廣東省計劃委員會立項,投資1.9億元,於廣東省珠海市建設「廣東藍田優化農業試驗基地」。
  廣東省發展計劃委員會網站(建設項目計劃表)列示:珠三角十大農業示範基 地項目,建設起止年限:2000~2005年,總投資40億元,到2000年完成投資15億元,2001年計劃投資2億元。假設「廣東藍田優化農業試驗基 地」是「珠三角十大農業示範基地」之一,那麼,該基地最早是2000年開始投資建設的。
  (3)湖北隨州10萬畝銀杏和200噸黃酮、500公斤萜內酯生產加工基地
  金農網(簡介)《中國藍田(集團)總公司簡介》稱:中國藍田集團隨州公司開發管理的10萬畝銀杏基地坐落在湖北省隨州市。基地以洛陽鎮為重點,以該鎮珠寶山第七個村為中心,輻射洛陽鎮230平方公里的32個行政村。
  《隨州信息港》網站:湖北省隨州市曾都區洛陽鎮位於大洪山東麓,全鎮轄 32個村(居)委會,34500人,總面積230平方公里,其中耕地3.3萬畝,山場25萬畝,水面2.2萬畝。全鎮有果用型銀杏樹570多萬株,其中百 年以上1.7萬株,千年以上308株;葉用型銀杏園5300餘畝,銀杏苗圃100多畝,每年產銀杏500餘噸、銀杏葉1500餘噸,可出圃各規格銀杏苗 500萬株。
  三九健康網2001年9月24日報導,6月26日,我國最大的銀杏深加工基地正式落戶隨州。省委常委、中國工程院院士賙濟與中國藍田集團總裁瞿兆玉共同為這座佔地500畝的「湖北藍田銀杏高科技產業園」奠基。
  (4)湖南臨湘10萬畝黃姜及500噸皂素生產基地
  藍田金農網沒有介紹湖南臨湘10萬畝黃姜及500噸皂素生產基地。
  在湖南省臨湘市政府網站有關湖南臨湘10萬畝黃姜及500噸皂素生產基地的任何信息。
  (5)湖南常德奶牛、乳製品生產加工基地
  藍田金農網沒有介紹湖南常德奶牛、乳製品生產加工基地。在湖南省常德市政府網站有關湖南常德奶牛、乳製品生產加工基地的任何信息。
(6)洪湖30萬畝水產品種植、養殖和綠色食品加工基地
  金農網(簡介)《中國藍田(集團)總公司簡介》介紹了中國藍田(集團)總公司的洪湖生態養殖基地(位於洪湖)、果蔬種植基地、畜禽養殖基地(位於洪湖市)和綠色食品加工中心(位於洪湖瞿家灣鎮)。
  從1997年至2000年藍田股份累計投資3億元的洪湖菜籃子工程與中國藍田(集團)總公司的果蔬種植基地、畜禽養殖基地和綠色食品加工中心位於同一地點。
  從1997年至2000年藍田股份累計投資約16億元的生態基地、大湖開發項目和漁塘升級項目與中國藍田(集團)總公司的洪湖生態養殖基地位於同一地點。
  3.我的研究推理
  根據以上分析,我研究推理:中國藍田(集團)總公司的湖北洪湖30萬畝水 產品種植、養殖和綠色食品加工基地就是藍田股份的生產基地;中國藍田(集團)總公司的其他五個生產基地不能為其提供淨收入和現金流量;中國藍田總公司沒有 淨收入來源,不能創造充足的現金流量以便維持正常的經營活動和保證按時償還銀行貸款的本金和利息;藍田股份的現金流量流向中國藍田(集團)總公司;藍田股 份已經成為中國藍田總公司的提款機。
  -我研究推理「藍田股份依靠銀行貸款維持運轉」的依據
  根據以上分析,我沒有發現藍田股份足以維持其正常經營和按時償還銀行貸款本息的現金流量來源。所以,我研究推理:藍田股份依靠銀行的貸款維持運轉,而且用拆西牆補東牆的辦法,支付銀行利息。
  從《金融內參》2001年10月26日發表《應立即停止對藍田股份發放貸 款》到2001年11月20日瞿兆玉找我,間隔25天。瞿兆玉博士說:「所有銀行停發貸款,資金鏈斷了,業務無法進行了,快死了。」一家健康的企業不會出 現如此強烈的反應,在銀行停發貸款的短時間內,業務已經無法進行了。
  -結束語
  任何一家銀行不可能單憑一篇短文和不進行調查研究而立即停發一家企業的貸款。
  在《應立即停止對藍田股份發放貸款》中,我提示銀行檢查「藍田股份和中國藍田總公司及其各地子公司的銀行戶現金流動情況」。
  如果銀行對藍田進行調查研究後,根據銀行的調查研究結果,停發藍田貸款,那麼,銀行停發藍田貸款一定有其理由。

樂水後序:從文章中可以看出,劉姝威除了運用了一點銀行的商業常識以 外,信息全部來源於公開信息,其最主要手段就是進行同行業對比,這也是投資的基本邏輯,不能脫離常識太多。去年很多網友對中恆不認可,也是因為中恆的表現 脫離常識太多。對於藍田這個案例,回頭仔細想想,當年並不具備識別出財務真偽的能力,但是對於有些常識還是忽略了,比如和同樣行業的武昌魚和洞庭水殖一對 比,有些問題還是很容易發現的。那麼即使現在我能識別這種真偽嗎,如果沒有進行同行業的對比的話也還是很難識破的,所以作為價值投資者,如果要投資某個標 的之前,最好對企業所在行業有一個全面的認識,至少保證你投的公司不要脫離行業的常識太多,這樣才能避免落入財務造假的陷阱。

財務 造假 經典 案例 藍田 股份 黃曉 曉航
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藍田駁將軍澳隧道造價飆83%

1 : GS(14)@2016-03-24 08:53:32

【本報訊】立法會交通事務委員會昨通過藍田接駁將軍澳隧道工程撥款申請,日後車輛由將軍澳市中心至東隧收費廣場,行車時間會由12分鐘大幅減至3分鐘,料2021年完工。不過工程預算由去年的82億大幅飆升至150.9億,有議員在會上追問原因,但運輸及房屋局未有回答。



將使用電子收費

藍田接駁將軍澳隧道工程,全長3.8公里,將連接將軍澳海旁至東區海底隧道,以及觀塘茶果嶺道、觀塘繞道。新民主同盟立法會議員范國威批評,去年工程造價只需82億,1年後工程造價竟大幅增加83%至150億,「唔係8.3%略為高過通脹喎!」質疑工程成本會否轉嫁至消費者身上,認為局方必須交代漲價原因。惟出席會議的運輸及房屋局副局長邱誠武沒有回應為何工程造價大幅飆升。至於隧道收費方面,新隧道將全面使用電子收費,不設收費廣場。委員會主席田北辰亦質疑,成本上漲後會否令隧道費一併上升。邱僅稱會按用者自付、交通管理、公眾負擔能力、分流作用等原則進行收費設計,但政府未能提供確實收費。邱誠武又指,局方希望可在今個立法年度獲撥款,以便今年7月起分階段開始工程,並預計在2021年完工。工程撥款申請通過後,會交至工務小組繼續審議,但據了解,局方正研繞過工務小組,直接交由財委會審議。邱誠武期望可以趕及在招標期完結前得到撥款。■記者于健民





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160324/19542728
藍田 將軍 隧道 造價 83%
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【屋邨出身】華仔為藍田邨題字

1 : GS(14)@2017-01-31 03:13:28

屋邨卧虎藏龍,不少藝人入行前都出身屋邨,天王劉德華數年前更親為童年時住的藍田邨題字。


劉德華 【藍田邨】

少年時居於藍田邨第15座14樓。7年前華仔衣錦還鄉擔任藍田邨重建計劃的揭幕嘉賓,親自為屋邨題字。



郭富城【明華大廈】

入行前與家人住筲箕灣明華大廈,一家7口擠在400平方呎單位,一直住到中學畢業出來工作為止。



楊思琦【大坑西邨】

「屋邨港姐」楊思琦小時候居於大坑西邨,有慳妹之稱的她儲錢置業,現時手上至少有3個價值千萬元的單位,有傳合共市值半億。


吳業坤【橫頭磡邨】

自認屋邨仔的坤哥於樂富橫頭磡邨長大,最近傳年賺600萬的他已搬入風水私人樓宇。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20170130/19912563
出身 華仔 仔為 藍田 題字
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=324702

康逸苑未補價700萬 藍田居屋新高

1 : GS(14)@2017-08-02 05:42:41

【明報專訊】公營房屋做價繼續攀升,藍田康逸苑有大單位未補價售700萬元,為全區首次有居屋做價達700萬元,同時為全港第五貴居屋。綜合房委會及代理資料,康逸苑康裕閣高層6室,實用面積650方呎,以700萬元(未補地價)成交,實呎10,769元,做價創區內居屋新高。原業主於2001年以173.3萬元(未補地價)購入,帳面獲利526.7萬元或3倍。

東旭苑未補價770萬 全港第三高

另筲箕灣東旭苑亦有大單位未補價售770萬元,榮登全港居屋王季軍寶座。綜合房委會及代理資料,東旭苑東麗閣中層5室,實用面積650方呎,以770萬元(未補地價)成交,實呎11,846元,為全港第三貴未補地價居屋。原業主於2001年以190.8萬元(未補地價)購入,帳面獲利579.2萬元或3倍。

富健未補價3房 實呎逼7000元

至於屯門富健花園亦有3房戶錄雙破頂成交。祥益地產高級區域經理黃慶德表示,富健花園12座高層G室,實用面積592方呎(建築面積693方呎),採3房間隔,以413.8萬元(未補地價)成交,實呎6990元(建呎5971元),成交價及呎價齊創屋苑新高。原業主於2010年以約115萬元(未補地價)購入,帳面獲利298.8萬元或2.6倍。

地根中層7300萬 10年升1.4倍

另市場消息指,中半山地利根德閣1座中層A室,實用面積2559方呎(建築面積3336方呎),以約7300萬元易手,實呎28,526元(建呎21,882元)。原業主於2007年以3000萬元購入,現帳面獲利4300萬元或1.4倍。

杏花邨兩年來首見銀主盤

樓市高企,銀主盤叫價進取,市場消息指,柴灣杏花邨49座低層1座,實用面積826方呎(建築面積974方呎),銀主叫價1430萬元,成屋苑過去兩年多來首個銀主盤,實呎叫價高達17,312元(建呎14,682元)。原業主早於2007年以625萬元購入,現叫價較10年前高出805萬元或近1.3倍。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9132&issue=20170802
康逸 逸苑 苑未 未補 補價 700 藍田 居屋 新高
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=339165

鯉安苑綠表728萬 貴絕藍田油塘

1 : GS(14)@2018-05-03 06:30:57

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9669&issue=20180503
【明報專訊】除私樓再創新高成交外,市場再誕下綠表居屋王。據房委會最新資料顯示,藍田鯉安苑E座中層1室,實用650方呎,3房間隔,成交價728萬元(未補地價),實呎11,200元,成交價創藍田及油塘居屋綠表新高。

宏景綠表650萬破頂

另鑽石山宏景花園5座高層H室,屬實用574方呎3房單位,成交價650萬元(未補地價),實呎11,324元,成交價創屋苑綠表市場新高;原業主早於1999年以163萬元(未補地價)買入,持貨19年,帳面獲利487萬元或近3倍。此外,房委會最新資料亦顯示,4月公屋及居屋第二市場錄約103宗成交,按月減少57宗或36%。

租務方面,近月入伙的「港人港地」項目東九啟德1號,上月全月共錄近百宗租賃個案,美聯分行營業經理葉鎮龍表示,啟德發展區租盤供應多,4月全月錄得租賃成交約96宗,其中啟德1號(I) 2座低層B室,實用516方呎,2房間隔,以月租1.6萬元租出,實用呎租約31元。業主2016年9月斥720.3萬元購得,租金回報2.7厘。

啟德1號上月近百宗租賃

另上月入伙的馬鞍山薈晴再錄租賃,中原高級區域營業經理許秋偉表示,薈晴2座中層B05室,實用230方呎,開放式間隔,月租1.1萬元,實用呎租47.8元。業主2016年以342萬元購入,租金回報約3.9厘。
鯉安 安苑 苑綠 綠表 728 貴絕 藍田 油塘
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=350327

匯景實呎首破2萬 貴絕藍田 3房1470萬破頂 市場憧憬啟德地王

1 : GS(14)@2018-05-14 09:45:02

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3433&issue=20180514
【明報專訊】啟德地王最快本周開標,市場預計勢破去年10月長沙灣地王約173億元紀錄,有買家於地王開標前高價入市,其中位於東九龍的港鐵藍田站上蓋匯景花園誕下新樓王。市場消息稱,一個位於屋苑12座極高層F室,實用面積718方呎(建築913方呎),以1470萬元成交,實呎20,474元(建呎16,101元),成交價不但創屋苑新高,亦為屋苑呎價首破2萬元,創下藍田呎價新紀錄。

明報記者 謝穎怡

樓齡已達26年的匯景花園,為十大龍頭屋苑之一,上述樓王單位為3房間隔,享鯉魚門海景,原業主1992年中以約226.5萬元購入,持貨26年,帳面大幅獲利1243.5萬元或5.5倍。

上述匯景花園同類單位,近年成交價約1200萬元水平。上月屋苑14座連天台的特色戶,實用面積614方呎(建築783方呎),3房間隔,望內園景,連約303呎天台,以1070萬元成交,實呎17,427元。相隔1個月,屋苑呎價已首度升破2萬元大關。

逸濤灣2房1258萬 實呎2.2萬雙破頂

至於另一龍頭屋苑鰂魚涌太古城,周末連錄兩宗成交。中原資深區域營業經理趙鴻運表示,太古城龍山閣中層H室,實用面積530方呎(建築629方呎),2房間隔,以1100萬元易手,實呎20,755元(建呎17,488元),買家為外區用家。原業主於2010年10月以528萬元買入,帳面獲利572萬元或1.1倍。

此外,市場消息稱,同位於港島東的西灣河逸濤灣,一個2座中層B室單位,實用面積564方呎,2房間隔,以1258萬元沽出,實呎22,305元,成交價及呎價均創出屋苑同類新高。原業主於2000年10月以383萬元買入,持貨近8年,帳面獲利875萬元或2.3倍。

十大屋苑周末16宗 4周新高

事實上,受周末新地(0016)屯門御半山首批188伙沽清消息刺激,十大屋苑交投亦持續轉旺。中原統計,十大屋苑周末錄得16宗成交,按周增加33%,成交量屬4周新高。至於美聯統計,周末十大屋苑合共錄得約12宗買賣成交,較上周末11宗增加1宗,連續5個周末錄得雙位數水平。

盈豐園車位160萬破頂

另外,屯門車位錄破頂成交。祥益地產營業董事胡志偉表示,屯門盈豐園有車位做價創屋苑新高,有關車位為地庫1層單號車位,以160萬元成交,較上月創下155萬元的紀錄,再推高3.2%。原業主於2010年以16萬元買入,持貨8年,帳面獲利144萬元或9倍。
匯景 景實 實呎 呎首 首破 貴絕 藍田 1470 萬破 破頂 市場 憧憬 啟德 地王
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藍田鯉安苑破頂 綠表3房748萬沽

1 : GS(14)@2019-03-24 16:36:50

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8567&issue=20190324
【明報專訊】新盤在九龍東及將軍澳區混戰,無阻該區二手成交持續暢旺,而且居屋做價連環破頂。市場消息指出,藍田居屋鯉安苑一個套3房單位以破頂價748萬元(未補地價)易手。該單位為鯉安苑D座高層1室,屬實用面積650方呎套3房單位,原業主於去年10月起放售,當時以居二市場價800萬放售,惟當時受中美貿易戰、加息等因素影響,未能成功出售。及至近期市况回暖,獲準買家垂青,買賣雙方議價後,以748萬元(未補地價)成交,實呎11,508元,成交價及實呎均貴絕藍田及油塘綠表居屋。

據悉,原業主於2008年5月以229.4萬元(未補地價)一手購入,持貨11年,帳面獲利518.6萬元,物業升值2.3倍。

寶盈兩房實呎11715元新高

另世紀21物業分行經理魏仕良表示,將軍澳居屋寶盈花園2房戶成交呎價創新高,該單位為8座高層C室,實用484方呎,原業主於上月以570萬元放盤,獲區內綠表買家以567萬元(未補地價)承接,實呎11,715元,呎價創屋苑新高。據悉,原業主於2001年3月以約98.3萬元(未補地價)購入單位,現轉手帳面獲利468.7萬元,物業18年內升值4.8倍。

另將軍澳日出康城首都錄高價成交,中原地產高級分區營業董事伍錦基表示,該單位為首都5座高層左翼B室,屬實用840呎套4房戶,原業主於去年8月起放售,當時叫價1120萬元,及至最近以1060萬元易手,較原叫價少60萬元或5%,但成交價為去年2月後、同類單位新高,折合實呎12,619元。據悉,原業主於2008年2月以656萬元購入,持貨11年,帳面獲利404萬元離場,物業升值逾61%。
藍田 鯉安 安苑 苑破 破頂 綠表 748 萬沽
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=352352

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