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投資快富》劉天德投資萬華、大同區房地產 賺波段利潤 上班族以房養房 五年資產翻六倍

2012-1-9  TWM

一位平凡上班族,要存多久才能累積三千萬元的淨資產?當過券商營業員與房仲業務的劉天德,只花了五年的時間,就用手上的五百萬元滾出三千萬元,也開啟自己的致富之路。

撰文•林心怡

「要不是勇敢跨出買屋的第一步,我的財富增值其實不會這麼快……。」個性積極、說起話來中氣十足的劉天德 爽朗地說。工專念的是電子科,但畢業後完全「學非所用」的他,在五年內,靠房市理財累積三千萬元的財富,房 屋買賣不下二十家、目前擁有三戶房子的他,總是逢人就分享他的「房市滾錢」理財觀。原來,軍人子弟出身的劉 天德,從小家境不太好,因此造就他一心想投資致富的決心與動力。「我當兵的時候,看過地產大亨川普的自傳
,就開始對投資房地產致富模式深信不疑。」然而,他畢業後只在房仲業當了四年的業務,在台股市場熱絡時,毅 然投入券商工作,還為此半工半讀念了一個大學文憑。

起心動念買屋    財富開始跳升接下來八年都在券商服務的他,一路從營業員爬到營業部的小主管,雖然歷經多番 的股海浮沉,但一直賺少賠多,而最後真正幫他賺到大錢的,還是房市投資。

「當時年輕,想說房市投資自備款門檻比較高,心想會不會做股市投資比較賺?但後來發現錢並沒有因此存得比 較多!」劉天德說,雖然自己是苦過來的軍人子弟,但個性海派又愛嘗試新鮮事物的他,只要身邊一有錢就會想要 旅遊、消費,多年下來其實存不到多少錢,加上股市投資又太容易受市場影響、隨波逐流,總體看來,其實還算是 小賠收場。

「直到我計畫結婚、想存錢買房的那個行動開始,我的財富才有比較顯著的跳升。」二○○三年SARS過後,三十一歲的劉天德在北市萬華區的萬大路上,買下了人生的第一戶房子,而這戶他口中的「起家厝」,屋齡約二十年、坪數四十一.七坪,是七樓雙併電梯華廈,當時他以總價六三○萬元買進,四年後,用總價一二六○萬元賣出,資產就翻倍成長,扣掉當初籌自備的一三○萬元,獲利至少五百萬元。之後,他在房市投資更加積極,五年就以利滾利的方式賺到三千萬元。

細數劉天德房市理財的獲利,○七年中買進北市西藏路一戶屋齡十九年,坪數三十九.七坪十二樓的雙併電梯大 樓,以總價一二四四萬元買進,一○年初以一六六○萬元賣出,扣除裝修成本,獲利三百萬元。○九年初在汀州路 買下屋齡四十八年、坪數二十坪、總價三四○萬元的透天二樓,經一百多萬元裝潢,同年底以七二○萬元賣出,獲 利二五○萬元。

這些讓劉天德獲利亮眼的房市投資,都有個共同點,那就是他們都不選擇大安、信義區等精華地段,而是房價仍 有想像空間的萬華、大同區。「算算我經手的房子,有九五%都在我老家青年公園方圓一公里以內的標的。」劉天 德強調,在熟悉區塊買屋,除了有對當地行情瞭若指掌的優勢,也大幅縮短他下手購屋的時間。

選擇區域與地段    靠租金收益養房「所以我通常都能在看完房子五分鐘後,就決定價格與是否要購買!」劉天德 說,看到好的房子就要有下手的魄力,「快、狠、準」才能買到好物件,而且剛裝潢好的房子他還不買。

「只要地點好,越破舊的房子,有越大的獲利空間!」劉天德說,為了增加房屋投資的賣相,他有固定配合的設 計裝修班底,從木工、泥作到裝潢材質,他都會要求好質感來提高賣價與租金,所以通常他在購屋付斡旋的同時,大概就可以抓出這間房子短期交易的利潤了。

「很多人都大嘆買不起房子,其實只要存到二百萬元的自備款,就可以考慮出手購屋了!」劉天德強調,房子要 賺大波段利潤的,通常還是持有兩年以上的投資標的,因此在這段時間的房貸,劉天德則透過租金收益來「養房」,利用時間來創造獲利空間。

劉天德說,自己一開始買房子也是「先求有再求好」,而在經過八年的房市投資歷練後,劉天德的房市淨獲利遠 超過券商上班的薪資所得,去年一月才開始創業當房仲店東的他,又再度重新回到房仲市場,只是這回他要以「老 闆」的身分,繼續寫下他的房市致富傳奇。

劉天德 出生:1972年 現職:21世紀不動產店長經歷:房仲業務、券商營業員與營業部主管 學歷:世新大學
財富滾雪球    黃金5年劉天德靠房地產賺到三千萬
2003

自備130萬元,買進總價630萬元的7樓雙併電梯華廈自住;07年中以1260萬元賣出,開始邁向投資之路。

2007 以1244萬元買進39.7坪雙併電梯大樓,2010年以1660萬元賣出,扣除裝修成本約賺300萬元。
200 年初以340萬元買進北市汀州路透天2樓,裝修費100多萬元,同年底以720萬元賣出,賺250萬元。 劉天德的快富人生4心法
1. 以房存錢、用租金養房貸:先買低總價、有增值潛力的中古屋,以租金養房貸,用買屋來「存錢」。

2. 勤快蒐集房市資訊:每周上網蒐集資料,與房仲、代書維持良好關係,以取得有增值潛力的投資消息。

3. 挑好地段與生活機能:看屋前先了解購屋周邊商圈,與未來重大工程建設的發展及生活機能優勢。

4. 選擇好地段的「爛」房子:不買裝潢屋,選擇賣相差的房子,降低買進成本,然後再找裝修團隊幫房子的價值 感加分,提高賣相與租金收益。


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不到二年搞定萬華七十六位地主 潤泰新從最難的下手 拿下千坪都更地

2012-7-30  TWM




台北市地價居高不下,都市更新成為中小型建商開發土地的重要管道,但是曠日廢時的整合過程,也讓很多建商視都更為畏途,而潤泰創新卻能在此時突破重圍,在萬華區完成台北市面積逾一千坪、開發時間最短的都更案。

撰文‧梁任瑋

「終於等到這一天了,我們一定住得到新厝!」五月十九日上午,台北市萬華區東園國小旁一處都市更新案舉行動土典禮,幾位七旬老翁看著自己頹圮的老家即將進行改建,掩不住激動的心情,握著彼此的雙手互道恭喜。

就在不久前,這裡還是一片雜亂,荒廢的老房子野草蔓生;如今透過都更,已整理得煥然一新,更將在兩年半後變身為一棟規畫一百八十五戶、樓高二十六層,擁有五百餘坪大片花園、步道的嶄新大樓「萬花園」。

如果說,「樓低、屋老、地方正」是很多建商做都市更新的篩選標準,這個條件若放在有六三%的房子屋齡都已超過三十一年的台北市萬華區,顯然處處都是機會。

但在很多建商眼中,該區因房價偏低,並非首選。台北市政府都更處統計,近十年,萬華都更申請案五十三件,但核定的僅三件,六%的核定比率在各行政區中為倒數第一。

就在外界不看好中,萬花園卻異軍突起,只花一年十個月就整合完所有地主,創近五年北市都市更新面積超過一千坪開發時間最短的案例。幕後推手,正是都更新兵潤泰創新。

靠地緣關係拉近距離

擅長開發豪宅、投標台鐵BOT與聯合開發案的潤泰創新,這幾年在商用不動產市場布局大有斬獲。目前手頭上有松山車站與南港車站BOT案、捷運內湖線內湖站 及新莊線三重站的聯合開發四大開發案。七月十九日,潤泰集團轉投資事業南山人壽更以二六八.八億元標下信義計畫區世貿二館,刷新國內地上權總價、每坪價格 新高,惟獨都更腳步落後。

近五年,潤泰參與過的都更案超過十個,但進度不一,「要讓社區裡所有住戶達成改建協議,並不是件容易的事!」潤泰創新總經理簡滄圳坦言,沒想到,最令人驚訝、且最快完成的個案,竟是面積廣達一千兩百六十四坪,有七十六位地主的萬花園案。

時間回到二○○七年夏天,當時潤泰與中華電信合作開發台北市萬華區德昌街住宅案「萬囍」,由於建材、施工品質高檔,預售當時每坪成交價站上六十萬元,創下萬華地區新高價。這個建案吸引隔壁萬大路地主吳德龍的注意,主動找上潤泰整合他們的土地。

這塊地原本是鄭姓前台北市議員家族與另一大家族陳家的祖厝,隨著後代開枝散葉,蓋起公寓陸續賣給不同住戶。

簡滄圳接手後發現,這件案子背後頗為複雜。原來,早在二十年前即有建商陸續介入整合,也已插旗購入土地近百坪,如何以合理價格購回其土地,這是第一難。

此外,在潤泰整合之前幾個月,另一家新介入的建商已和其中最大的鄭姓地主簽了合建契約,占全案同意門檻近三○%,如何統合開發權利是第二難。

但是,「找人是最難的。」簡滄圳說,很多房屋破舊到連屋主都住不下去了,早就已經搬去他處,如何找出分散在各處的地主,深深考驗潤泰土地開發人員的功力。

正當簡滄圳苦思解決方法之際,他突然想起,公司內土地開發部建築師李安憲從小就住在萬華,透過他來整合,或許是一把開啟地主心房的鑰匙。

李安憲是老萬華人,現在還住在萬花園隔壁的「大都市花園」,巧合的是,他與吳德龍是許久沒聯絡的小學、國中同學,這層地緣關係拉近了潤泰與地主之間的距離。

「萬華人比較團結,找到關鍵地主居間撮合很重要。」李安憲說,他打聽到,代表陳家的地主葉喬松,是全案的關鍵人士,便透過吳德榮牽線,直接找葉喬松談。

以誠意打動關鍵地主

今年七十歲、家族在萬花園基地共擁有一百二十九坪土地的葉喬松,見識過許多知名建商來談都更,「有的建商一來就要我去餐廳吃飯,吃完飯就把合約書拿出來 簽。都更不是去便利商店買礦泉水耶!打打電話、吃頓飯就想要我們拿出好幾百坪的土地給你蓋,未免也想得太簡單了!」葉喬松對建商的猴急頗不以為然。

但潤泰的作法令他改觀,「一個禮拜跑七趟,與一個禮拜跑一次,就是不一樣。」葉喬松說,有些建商談一談,發現很難,遇到挫折就打退堂鼓,只有潤泰最勤快,一家一家挨門挨戶去談,把誠意拿出來。

除了動之以情,更重要的是幫地主創造價值。簡滄圳表示,都更地主分配的權利價值有「協議合建」及「權利變換」兩種,潤泰採兩案並行,讓地主選擇對他最有利 的方式來做權利價值的分配,「這是對地主的讓步及尊重。」地主也不必擔心因為整合期太長,導致增值的利益均被建商拿走。

而且,潤泰不只將土地交付銀行信託,也採用營建資金專款專用及續建協助的信託機制,透過等同銀行履約的保證,完全保障地主權益。

尤其,當時「萬囍」案已開始預售,簡滄圳說,萬囍是中華電信與潤泰創新合建案,至今仍為萬華第一棟使用隔震工法的住宅,種種創新的規畫,讓地主重新思考, 「連中華電信都選擇潤泰,為何地主不能?」另一方面,為了重新定位萬華區的房價,潤泰向地主提出,萬花園在結構工法上會採用「柱螺旋箍筋及一筆高耐震專利 施工」,這項潤泰的專利,可達到灌漿扎實和耐震效果,不僅為地主資產帶來增值效益,也讓住戶住得安心。

同時,潤泰與原來整合約四○%的建商理性溝通,最後以高於市場價格的金額買下對方土地。

○七年八月,潤泰與萬花園地主第一次簽約就逾五○%,一年一個月之後,○八年九月潤泰完成整合作業,九五%地主全部簽約完成,並將全案送到台北市政府,進行事業計畫及權利變換計畫審議。

這段通常要耗費三至四年才能達成的工作,潤泰創新只花了三分之一的時間就完成。

須配合天時地利人和

「一個都更案要成功,要天時、地利、人和到位。」葉喬松語重心長地說,二十年前,他們這些地主正值五十歲壯年,每個人有不同的考量,房子也沒有改建的誘 因;現在大家都七十歲了,彼此有共識,必須要整合,但「就像搓圓仔,兩粒一搓要一樣大,不能一大一小。」萬花園如果沒有大家互相信任、各退一步,不可能那 麼快完成。

今年一月,萬花園基地終於搭建起大型接待中心對外預售,讓房價也跟著鹹魚翻生。原來東園街周邊房價每坪僅約四十萬元,在萬花園銷售完畢後,成功把售價推升至每坪七十萬元,也帶動周邊房價水漲船高。

萬花園案也打響潤泰都更的名號。五月,潤泰創新一口氣拿下建中眷舍、六張犁派出所兩件公辦都更案,成為切入台北市公辦都更案的贏家。

宏大不動產估價師事務所執行長郭國任說,公辦都更案的獲利空間較小、利潤有限,過去很多建商不願參與,但是隨著台北市土地開發的難度愈來愈高,公辦都更土地有政府完成前期的整合流程,相對於一般都更案較為單純,這塊市場的競爭也愈來愈激烈。

其實,不論公辦或民間參與都市更新案,都必須地主間懂得相互合作、放棄私利,願意在相同的時間內做一件共同的事,「只有地主與建商都肯退讓,才能讓台灣的都更之路繼續走下去。」簡滄圳為當前都更面臨的困境下了最好的注解。

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萬華化學:擬522億元吸收合並控股股東萬華化工

5月9日晚間,萬華化學披露重大資產重組預案,公司擬通過發行股份的方式對控股股東萬華化工實施吸收合並。萬華化工100%股權凈資產賬面值21.11億元,預估值為522.12億元,預估增值率近24倍;公司擬合計發行新股17.16億股,每股發行價格為31.93元。

據公告,交易後,萬華化工旗下化工類資產將整體註入公司,萬華化學將合計擁有210萬噸MDI產能,躍居全球第一大MDI生產商(以產能計)。

 

萬華 化學 522 億元 吸收 合並 控股 股東 化工
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萬華賣殼不賣肉 戴孤劃

1 : GS(14)@2016-08-09 07:45:36

2016-08-05 HJ

在日本,藝伎是一類獨特的女性表演藝術工作者,其工作除了為客人服侍餐飲外,主要是在宴席中以舞蹈、演唱、演奏等方式助興,故此有「賣藝不賣身」的說法。

在股票市場之中,上市公司也有「藝伎」,僅出售上市地位而不出售業務。戴Sir相信,世界華文媒體(00685)擬出售萬華媒體(00426)控股權交易,有可能是這種「賣殼不賣肉」的典型示範。

「鐵哥們」可能會對世界華文媒體了解不深,但如果說其是香港報章《明報》的母公司,相信就會恍然大悟。世界華文媒體是由明報企業、星洲媒體集團和南洋報業合併組成,是首家於港交所(00388)及馬來西亞證交所兩地同時上市的公司,大股東是「拿督」主席張曉卿。

業務重疊必整頓

世界華文媒體主要於香港、北美、中國內地、馬來西亞及東南亞出版、印刷及發行中文報章(包括《明報》,以及馬來西亞4份華文報章《星洲日報》、《中國報》、《光明日報》及《南洋商報》),並提供旅遊及旅遊相關服務。集團亦是馬來西亞的華文雜誌出版商生活出版的擁有者,以及是在本港從事雜誌出版及數碼媒體業務的萬華媒體主要股東。

戴Sir以大股東角度去看,即發覺上述股權架構存在問題,就是大股東擁有兩間本港上市公司,兩間上市公司卻從事相同或類似業務,意味着珍貴的「殼資源」(上市公司的上市交易資格,擁有「殼資源」的上市公司被稱為殼公司)沒有好好地利用。「拿督」又怎會不知道呢?

世界華文媒體日前宣布,以總代價4.98億元悉數出售所持有萬華媒體73.01%股權予國企青島西海岸發展(集團)旗下青島西海岸控股(國際),每股作價相當於1.7016元,較萬華媒體停牌前收市價1.4元,溢價21.5%。

世界華文媒體對萬華媒體投資逾10年,在萬華媒體股本的原始投資成本僅約1358萬元,但以代價減銷售股份於今年3月底的應佔賬面淨值,以及扣除交易涉及的開支及相關會計調整,估計仍可以確認約3.63億元收益。世界華文媒體預期,在償還約2.5億元銀行及其他借貸後,每年將可節省利息約1145萬元,部分套現款項將撥作營運資金及投資用途,包括擴展數碼媒體業務。

借勢甩掉「蝕錢貨」

更厲害之處是,萬華媒體除了保留出版《明周》及其相關數碼業務外,其餘業務將由世界華文媒體悉數回購,包括雜誌《TopGear極速誌》和《明錶雜誌》等;「hi!好酷」數碼娛樂新聞平台、藝人及活動管理業務,以及少數股權投資形式參與的媒體相關業務, 例如毛記電視及《100毛》母公司「黑紙」10%股權。

戴Sir覺得,這次萬華媒體的「賣殼不賣肉」交易, 與高仁早前的〈環保「殼」與循環「肉」財技〉,確實有異曲同工之妙。萬華媒體僅保留《明周》雜誌而售回毛記電視及《100毛》等業務,反映世界華文媒體可以賣殼套現之餘,又避免毛記電視及《100毛》可能「染紅」的揣測。

另一方面,萬華媒體近幾年業績有持續惡化跡象,截至2014年3月底止全年錄得2865萬元盈利, 但2015年度已轉盈為虧,蝕1107萬元;2016年度虧損更擴大至1561萬元。世界華文媒體賣掉「蝕錢貨」,可能對本身業績更有利。

戴Sir下周五將與大家繼續「嘮嗑」。

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#戴孤劃 #財經拆局 #蠱壇辨虛實 - 萬華賣殼不賣肉
萬華 賣殼 殼不 不賣 賣肉 戴孤 孤劃
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盆骨多處骨折唞一年住院兩月使300萬華仔投保4億索賠

1 : GS(14)@2017-01-26 07:43:56

■劉德華所屬公司昨日發聲明指他要停工休息一年,但據知華仔仍希望可以趕及本年底復出開跨年演唱會。資料圖片



劉德華上周二拍廣告墮馬受傷,由醫療專機送返港後,昨日所屬經理人公司再發聲明,表示華仔盆骨多處骨折,需要留院兩個月及做物理治療九個月,比早前聲明指的盆骨撕裂嚴重。華仔住院兩月使費估計約為300萬元,但據知廣告商今次為他購買的保險金額高達4億港元。華仔雖要停工休息近一年,但他積極爭取年底復出舉行跨年演唱會,而電影《寒戰3》亦想找他在年底拍攝。



劉德華上周二為道地在泰國拍攝廣告,意外墮馬再被馬匹踩傷,經由醫療專機送返港後,即入住跑馬地養和醫院。昨日他所屬的經理人公司「亨泰寰宇」再發聲明,透露華仔的傷勢:「經醫療團隊診查後,目前情況是盆骨多處骨折、筋腱肌肉拉傷,劉先生遵從醫師建議,需約6到8周左右的住院治療及6到9個月的復健及調養」,比之前聲明中指盆骨撕裂嚴重,華仔亦要停工大概一年才能復工。


《寒戰3》選特首

現時華仔每日房費加雜費約為15,000元,若入住兩個月,支出約為90萬元,還未計算醫生、藥費和多項檢查等費用在內,估計出院時,保守計埋單約為300多萬元。不過,起用華仔任代言人超過十年的道地,每次都會為他購買保險,隨着華仔身價越來越高,據知今次保險金額高達5千萬美元(約4億港元),當中包括人壽及意外在內,華仔今次因住醫院及治療要停工的損失,則仍在計算之中。華仔最快會在年底左右復工,其實早在他受傷前,電影《寒戰3》兩位導演已有意找他演出,他在第一集《寒戰》曾客串演出保安局長,他在戲中跟郭富城講的「非常時期,用非常方法」深入民心。今集的劇情是講述他跟演律政司的李子雄競逐特首,同場鬥戲的還有周潤發、郭富城及梁家輝。《寒》片其中一位導演陸劍青昨日接受電話訪問時,表示劇情仍在構思當中。



■華仔上周二在泰國拍廣告墮馬受傷,其後由專機送返港入住養和醫院。資料圖片

■華仔今次到泰國拍廣告,據知道地為他買了近4億元保險。資料圖片

■曾在《寒戰》中客串演保安局長的華仔,被力邀在《寒戰3》再度演出。劇照


年底堅持開騷

另外,有消息指華仔今年打算入紙紅館,籌備舉行跨年演唱會,不過如今華仔要休養近一年時間,演唱會能否開得成,仍屬未知之數。不過演唱會主辦機構寰亞表示,華仔方面未有通知取消年底個唱,據知華仔因不想歌迷失望,故積極爭取12月底復出繼續做跨年演唱會。對於華仔未來的工作安排,其經理人公司表示:「工作有待進一步討論,目前僅回答這些。再次謝謝媒體朋友。」採訪:李森、鍾國仁




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20170124/19906464
盆骨 骨多 多處 骨折 一年 住院 兩月 月使 300 萬華 投保 索賠
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