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政府$1送校舍強國大軍百萬搶學位

2014-09-01   NM
 
 

 

藍田平田邨一帶的公屋街坊,新學年仍舊著T恤踢拖鞋送仔女返學。但隔了一個暑假,他們發現區內突然多了名貴靚車出入。穿恤衫西褲的鬼佬家長,拖着他們的金髮仔女來到昔日資助學校聖言中學,校舍已變身掛了一個藍色像皇冠又像字典的Nord Anglia校徽。街坊見到公屋區突然「富貴」卻不知道眼前這間學校,原來大有來頭。Nord Anglia去年獲港府賣大包送空置校舍,今年初便在美國集資三億美元上市,後台原來是亞洲最大私募基金霸菱亞洲,話事人包括搭通大陸官場人脈的強國投資新貴。這個以香港為基地、正瞄準強國市場的財團,來港開校即推出「天價」五百萬元入學債權證,另外兩款二百萬元及四十萬元的,都被大量強國人搶購,而校方亦正申請在港開第二間學校。不單Nord Anglia,本港多間獲政府送地的國際學校,都有各種各樣的債券,如今有的索價高達一千萬元,二手市場同樣因強國人來港爭學位而有價有市。但香港政府這個罪魁禍首,送出珍貴土地資源卻縱容財團獅子開大口,一手炮製教育不公平及跨代貧富懸殊。

Nord Anglia的債權證在港推出即被搶購,它是入讀這間貴族學校的入場券。一名不願透露身份、買了二百萬一款的家長向本刊指,因四十萬的已賣清,只能選擇更高價,「都諗咗一陣,始終二百萬唔係一筆小數目,但為咗細路嘅將來都要咁做。」他說,自己初中時曾赴英留學,對香港教育制度無信心,「喺香港,只有一個model answer,其他答案都係錯,死板、太過填鴨式,但英國好自由,咩人生議題都可以講,老師亦會配合學生的想法作討論。」他的女兒九月入讀一年級,假設讀至中學畢業,連學費雜費預算開支超過四百萬元,是藍田公屋居民想都不敢想的天文數字,但他卻覺得:「只能夠講係一個選擇,有能力負擔到,就當換取好啲嘅師資同設施俾個小朋友。」這名家長的心聲,說明在港搞國際學校大有市場。

來自英國的Nord Anglia,去年四月獲政府以象徵式一元,批出聖言中學空置校舍為期十年,地皮面積達四千五百平方米,正式進軍香港辦學。它首年招生,便入鄉隨俗推出一款「天價」五百萬元債權證(debenture),比三年前屯門哈羅首度招生時的三百萬還要高。這張五百萬入場券名為「白金企業債權證套票」,對象是國際企業購買給駐港員工,每張有效期十五年,可供三個學童入學。債權證不可退款,但可轉售。記者到Nord Anglia觀塘辦事處,以市民身份查問購買「天價」債權證,與一般排隊申請入學有何分別,一名女職員回答:「正路咁入,所有學生要俾八萬元(指申請獲取錄者),咁有啲prefer買debenture,因為呢個係risk management,即係佢哋可能覺得個仔入呢間學校機會微啲,咁可能想俾好啲priority俾佢。但我不可以guarantee話你一定入到,但好大機會。」不過,她拒絕透露債權證發出的數量及可有上限。記者追問為何如此昂貴,她卻說:「唔係價錢囉,你千祈唔好諗係價錢,其實係你想唔想入我哋間學校,睇你想幾多囉,你明唔明呀?」

逾半強國人買債券

Nord Anglia的二百萬元債權證,同樣限以公司名義購買,只供一名學童用,亦不可退款。四十萬的則供個人購入,校方指已賣晒,同樣限一人入學,學童中途離校可退款,但債權證每年貶值12.5%,若由小學讀至中學畢業,就不要奢望可攞番錢。究竟誰會購買「天價」債權證?本刊翻查公司註冊處,發現Nord Anglia按《公司條例》申報了部分買家的記錄,當中顯示購入三張五百萬元「王牌」的包括:龍頭投資銀行高盛(亞洲)金融、滙豐銀行、大陸廁紙生產王國、在港上市的維達國際(3331)。大企業巨額購入學校債券,一般都是供駐港高層仔女的福利。至於三張二百萬債權證,分別由投行員工、醫生、建築材料老闆,以公司名義購得。而四十萬的個人債權證,共有二十九張,當中逾半買家的名字都是普通話拼音,有的申報持大陸證件,住在深圳、海南三亞,有的住上水天巒、九龍站君臨天下、數碼港貝沙灣等強國人至愛豪宅。根據記錄估算,Nord Anglia首年賣出的債權證,集資額高達三千七百四十萬元。家長買了百萬入場券,之後仍要每年俾學費。Nord Anglia首年開設小學一至六年級及初中七年級課程,提供四百八十個學額,日後會增至七百二十個,目前學費由十三萬至十四萬七千元不等,另有其他課外活動、膳食、校車、校服、書簿等雜費,估計每年大約要廿萬埋單。諷刺的,是本地家長一方面慨嘆學費貴及債權證不公平,另一方面卻肉隨砧板上。

上市集資三億美元

Nord Anglia一九七二年在英國創立,現時全球有三十一間分校,除了香港,其餘學校都無賣債權證。學校九七至○八年曾在倫敦交易所上市。○八年,亞洲最大私募基金霸菱亞洲投資,宣布以三億六千萬美元收購Nord Anglia,此後便全力進軍亞洲及中東,中國現有五間分校,分布在北京、上海及廣州三地,全部都要向發展商及地方政府租地,不會有香港的送校舍超筍優惠。霸菱亞洲在中國投資市場非常活躍,其中一名董事總經理崔桂勇,是中國基金界猛人方風雷的前拍檔。方是「第一代中國投資銀行老手」,九三年參與籌建大陸首家中外合資的投資銀行中國國際金融有限公司,○七年自立門戶成立厚樸基金,崔桂勇曾在厚樸為方風雷效力。崔桂勇掌舵霸菱亞洲內地業務,今年六月與厚樸基金、江澤民年僅廿八歲孫兒江志成話事的博裕資本等財團,一同投資中糧肉食在大陸的生豬養殖場及肉食品加工廠。霸菱亞洲現管理超過五十億美元資產。

近四成收入來自中國

Nord Anglia被霸菱亞洲收購後,今年三月、即獲港府批出空置校舍一年後,便在美國上市集資三億美元,目前市值十八億二千萬美元。招股文件提及,它全球共有一萬七千名學生,截至去年八月底的財政年度,公司營業額三億美元,當中百分之三十六來自中國,但錄得二千三百萬美元虧損。霸菱亞洲睇準在中國搞國際學校大有市場,收購Nord Anglia後將總部設在中環環球大廈。記者向於該處上班的行政總裁Andrew Fitzmaurice,查問為何在港推出天價債權證,他回答:「我們翻新舊校舍用了二千六百萬美元(近二億港元),債權證的收入遠遠未夠彌補。」但Nord Anglia公關回應本刊書面查詢時則指,二億元的裝修費乃全數由母公司資助。記者多番追問,Nord Anglia在香港搞國際學校的收入,會否撥到上市的總公司,公關回應,在港辦學的兩間公司,都已註冊為免稅慈善團體,但承認它們都在上市母公司旗下。而香港所得的利潤會用作學校發展。公關又指,少於百分之二十的學生有買債權證,而校方亦正申請在港開第二間分校。可見香港市場有幾筍。至於明益財團的教育局,就以Nord Anglia在港已註冊為慈善免稅團體作擋箭牌,將監管責任拋給稅務局。立法會議員陳家洛炮轟批地程序明顯有漏洞,「有官員私下跟我呻過,認為批給Nord Anglia有問題,而當日拍板的,聞說是教育局常任秘書長謝凌潔貞。」

投資移民搶學位

目前全球共有九千間,以英語作教學語言、每年學費高於一萬美元的國際學校,它們在二○一二至一三學年的總收入達五百八十億美元。中國市場是塊肥肉,而搞手也不乏強國財團,上月就有報導指,在大連起家的中國楓葉教育,或將來港上市,它由加拿大回流大陸製衣商人任書良,在一九九五年創辦,最先得大連市政府批准辦學,如今在中國有三十三間學校,高中學費高達七至十萬人民幣。香港目前共有四十九間國際學校,提供三萬九千七百個學額,成為居港有米強國人的搶佔目標。它們大多獲政府以象徵式一千元批地辦學,教育局因此規定,七成學額都要預留給持外國護照的學童(不包括香港、中國大陸、台灣)。強國人於是想到利用絕招——出動投資移民的「第三國」護照來爭位。投資移民政策規定,強國人要先取得「第三國」公民身份才可來港,於是他們便利用其瓦努阿圖護照,插入國際學校的七成外籍學童申請隊伍。網上有投資移民公司,便以此作招數來教路推銷。

二手炒賣市場熾熱

排不到隊的強國人,唯有利用百萬銀彈搶債券。而一些國際學校,亦容許債券在二手市場交易。有專做遊艇會所等會籍買賣的公司聲言,李兆基大仔李家傑「三胞胎」入讀的屯門哈羅,開校時推出的三百萬元資本證,早前隨着有學生離校放售:「有人成功放過六百萬元,賣家變相賺了一倍。」記者翻查哈羅的財務報告,截至去年七月,其發出的資本證總值五億八千萬元。哈羅職員指,三百萬元的個人資本證、六十萬元的個人債券暫不會再發,要買就要透過二手市場,現只餘下小量三百萬元企業資本證,供上市公司認購。會籍公司負責人又指:「高錕有份創辦的弘立書院本金券,二手市場試過八百萬成交,成層樓都買到,聽聞又係大陸人買。弘立○三年創辦,早年推出的本金券只是十五萬元,但近年學校開價六百萬,又被人搶晒,依家一手的已經無得賣,所以先做二手。」記者致電弘立查問,職員亦證實六百萬元的本金券已賣光,暫不會發行新一批。由於市場熾熱,一些學校例如漢基、加拿大國際學校等,已不容再作二手買賣來控制炒風。

加劇貧富懸殊

香港歷史最悠久的國際學校,是一九○二年成立、現為英基轄下的何文田英皇佐治五世,原意在殖民地時代,讓居港英童能跟隨老家教育。但由於香港填鴨式教育制度備受抨擊多年無改善,無信心的本地家長唯有加入搶國際學校學位的大隊,如今強國人也來搶埋一份,結果令需求有增無減,政府預計到一六至一七學年,全港將會欠缺約四千二百個國際學校小學學額。○七至一三年間,教育局共批出七所空置校舍予多間國際學校,當中三間是去年四月梁振英上台後批出。但政府免費批地的同時,國際學校又會以建新校舍籌旗為由發債。例如○九年政府批地予啟歷學校在九龍灣建校,校方就推出高達一千萬元、供企業認購的建校債券,另有五款不同類型,索價十萬至五百萬元不等。

香港的國際學校推數十萬至上千萬元債券,幾乎全球獨家,不受證監會規管。教育局又不理,更加肆無忌憚護航,指發債因學校要自負盈虧運作。與此同時,本刊曾踢爆,政府批地條款原來列明校舍可開放予社福團體使用,但公眾都不知情。又送地又發債又不開放又無王管,明益到盡。港大社會工作及社會行政學系名譽教授周永新,批評國際學校賣天價債券,只會加劇階級矛盾,同時令貧富懸殊惡化,「五百萬嘅債券,月入十萬八萬好難買,只有super rich先負擔得起,而家連富都要分多幾層。」窮人已經走到社會邊緣。八十五歲藍田街坊盧伯伯,拖着孫女抬頭望望Nord Anglia新校,感到眼前的景象如霧般迷離。國際學校對他來說是另一個星球,他也不知道債券是乜東東,記者解釋後,他不禁嘆氣:「咁樣當然唔公平,要好似以前喺度嘅聖言中學咁派學位先啱。」老伯感嘆,如今香港有錢有得讀好書,無錢就唔該過主,下一代生長在這樣不公平的環境,又何來希望。

成立慈善團體無難度

教育局批地予國際學校,規定辦學團體是按《稅務條例》第八十八條註冊成立的免稅慈善團體,即純粹為慈善用途而設立,不得將任何收入及財產,直接或間接以股息、花紅、或其他形式支付其成員。根據稅務局名單,本港現有七千六百多間獲豁免繳稅的公司團體,並非所有「非牟利」或「志願」團體都等同慈善,要符合例如:扶貧、教育、宗教等性質。而註冊成為免稅慈善團體原來亦無乜難度,只要提交本港公司的註冊證明、會章、信託契約、活動列表等文件便可申請。Nord Anglia註冊了兩個免稅慈善團體在港辦學,指學校是「not-for-profit」,並會維持其「慈善性質」。但與此同時,Nord Anglia另在港成立四間私人公司,性質未明。法例規定免稅慈善團體須定期公開賬目,本刊翻查一些國際學校的財務表,發現它們會將債券錄得的巨額收入,撥入流動負債,而非資產或年度收入。資深會計師蒲錦文指,除非債券可退款,否則應當年度收入:「放晒落負債,可能好睇啲,實際上放喺邊個類別都由佢請嘅會計師話事,而且debenture唔同有息收嘅bond咁有監管,有漏洞。」

政府 校舍 強國 大軍 百萬 萬搶 學位
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蘋果優惠日炒家擲 200萬搶貨

1 : GS(14)@2012-01-07 13:37:05

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=15960818

【本報訊】蘋果店昨日舉行「只此一天」優惠日。 MacBook、 iMac產品一律減 770元, iPad 2則按記憶體容量減 310元起,配件如耳機、揚聲器更有七至九折優惠。昨日吸引逾 300人清晨在蘋果店外排隊,一個炒家集團豪擲估計近 200萬元搶貨,又僱用數十名南亞、內地排隊黨狂掃 iPad 2和 MacBook。有水貨商指優惠日價格較坊間便宜約 200元,相信炒家在港出售利潤不大,估計會運至內地轉售。
記者:潘柏林
2 : GS(14)@2012-01-07 13:37:30

內地客指送蘋果有身價
http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=15960819

老闆豪花 10萬換機

有內地豪客指掃貨金額無上限,認為以蘋果產品送禮「有身價」,絕對是身份象徵。
在港工作的韓國人 Jay表示,雖然可透過網上蘋果店購買特價產品,但仍希望親身朝聖,感受專門店服務。他說蘋果產品質素佳,送禮自用皆宜,故捨棄沿用多年的 PC,買部 MacBook Pro自用,另買一部 iPad 2送給母親,笑說將來定會買更多蘋果產品,成為真正蘋果粉絲。
IT公司老闆劉先生趁蘋果店難得減價,昨一擲 10萬元購買 10部 MacBook Pro,以更新全公司電腦,「平時一部普通 PC電腦都要七、八千蚊,家蘋果減咗價,其實差唔多價錢」。
另一貿易老闆馮先生說,一向有買蘋果產品送禮,今次花數萬元購買 iPad 2、 iPod nano、 MacBook等。
蘋果 優惠 炒家 200 萬搶 搶貨
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一手混戰 五日三新盤開價Park Yoho 1C最平314萬搶客

1 : GS(14)@2016-07-12 08:13:05

■Park Yoho Sicilia預計明年初落成。



【本報訊】新盤戰升溫,上周四以來,過去五日已接連三個新盤公佈開售定價,繼百利保(617)等長沙灣劏房盤尚都,折實358.1萬元入場後,信置(083)公佈西貢逸瓏海滙定價,連新地(016)昨火速公佈元朗Park Yoho Sicilia(即峻巒1C期)首批50伙售價,以折實最平313.7萬元,硬撼市區盤。記者:陳家雄 程俊華



元朗Park Yoho推出全盤面積最細的開放式戶,折實全部低於400萬元。新地副董事總經理雷霆表示,因應Park Yoho Venezia越賣越勁,推出的333伙接近沽清,因而加推包括1B期Park Yoho Venezia共52伙及首次推出1C期Park Yoho Sicilia共50伙應市。首次推出的1C期,首批50伙,包括26伙開放式單位及24伙兩房戶,折實平均呎價10,847元。最平單位為1A座2樓D室,折實313.7萬元,呎價9,623元。而定價最貴的開放式單位,折實價為362.9萬元。新地代理助理總經理陳漢麟指,是次1C期單位向南,座向及景觀較優質,定價與1B期同類型座向單位相若,屬原價推出。由於樓價大部份為300餘萬元,相信銀行提供的按揭已足夠讓買家入市。而1B期則加推52伙,折實平均呎價10,145元,個別單位有輕微加價2%。今批單位即日起收票,最快下星期一發售。



尚都加推50伙

雷霆指,集團推盤步伐「不嬲冇話快定慢,一準備好就賣」,近期一、二手樓市回暖,其他發展商亦批出更多項目預售,預期下半年樓市會更熱鬧,單是新地系一手盤昨已推出156伙。同系元朗的映御,亦加入戰團,昨加推54伙,實用300方呎單位,未折最平384萬元。挾市區之利的尚都,昨更加推50伙,令推出單位增至100伙,百利保執行董事范統表示,加推包括19個開放式、19個一房及12個兩房單位,面積276至429方呎,折實358.1萬至611萬元,折實每呎均價14,054元,價錢較上批貴1.5%,主要由於樓層及景觀不同,計劃下周日開賣。項目累收約620票,較首批超額11.4倍。對於尚都及Park Yoho1C期,同樣設開放式細戶,入場費接近,料掀搶客戰,百利保執行董事范統指,「住喺深水埗唔會突然去元朗,住喺元朗亦唔會突然去深水埗,睇吓投資客鍾意邊區」。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160712/19691102
一手 混戰 五日 三新 開價 Park Yoho 1C 最平 314 萬搶 搶客
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Grand YOHO實呎1.2萬搶二手客 兩房折實528萬入場 勢凍結區內二手

1 : GS(14)@2016-08-18 05:40:20

【明報專訊】樓市轉旺,多個新盤接連登場。涉逾千伙、下半年重頭盤新地(0016)元朗Grand YOHO昨以折實實用呎價11,968元推出首批226伙,開價貼近同區二手。有代理認為,Grand YOHO首批定價具競爭力,預料勢搶二手購買力,並將凍結區內二手市場。

呎價與區內6新盤相若

坐落西鐵元朗站沿線的Grand YOHO為新地YOHO系列最新一員,預料明年3月入伙,樓花期約8個月。事實上,毗鄰Grand YOHO的姊妹盤YOHO Town及YOHO MIDTOWN,本月交投已放緩。區內代理指,二手買賣雙方均觀望Grand YOHO開價,兩個屋苑逾半個月以來僅錄約3宗成交,平均呎價介乎1.15萬至1.2萬元不等。

更值得注意的是,向來為供應重鎮的元朗區,Grand YOHO已為區內去年11月以來第7個登場新盤,相對過往6盤首批折實介乎10,138元至11,950元,Grand YOHO與去年11月底開售、毗鄰西鐵朗屏站的世宙首批11,950元相若。

雷霆:有機會加價加推

新地副董事總經理雷霆表示,首批定價市值約19億元,最快今日收票,每張本票10萬元。他又表示,Grand YOHO首批定價較為吸引,稍後很大機會加價加推。

Grand YOHO共提供1128伙,分四座發展。首批226伙全部位於第2座及第9座,2房及3房各佔75%及25%。扣除最高18.25%即供折扣優惠,折實呎價介乎9931元至14,334元,折實售價由528.9萬至1109萬元。

是次入場單位為第2座7樓H室,屬實用514方呎2房戶,面向新元朗中心,料景觀以開揚樓景為主,定價646.9萬元,折實售528.8萬元,折實實呎10,289元。

推30月逾九成樓價免息貸款

是次發展商提供多項付款計劃予買家選擇,除了沿用同系PARK YOHO 120%樓價貸款計劃,亦推出「YOHO伸引力付款計劃」,迎合無即時居住需要的買家,設58個名額。買家先於簽署臨時買賣合約後90天內繳付8%樓價,餘下92%樓價可申請30個月免息貸款,物業落成後分9期繳付,每3個月償還2.5%樓價,9期共償還22.5%樓價。

不過,該30個月期間買家不可居住或出租單位,變相先付30.5%樓價,在物業落成兩年半後(30個月)才可入伙。買家選用此計劃的最高折扣優惠為5.5%,較即供最高折扣18.25%為低。

明報記者 方可兒


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4421&issue=20160818
Grand YOHO 實呎 1.2 萬搶 二手 兩房 房折 折實 528 入場 凍結 區內
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=306278

翠華月租40萬搶檀島中環舖

1 : GS(14)@2017-02-08 22:11:26

【本報訊】近期加價的貴價茶餐廳翠華(1314),再有新動作,將在中環加開分店,近期以40萬元搶租現時士丹利街檀島咖啡餅店舖位,租金低市價近26%。市場消息指出,翠華剛以月租約40萬元,預租中環皇后大道中88號勵精中心2樓全層舖位,面積約6,470方呎,呎租61.8元。該舖雖為2樓舖位,但實際為面向士丹利街的地舖。現時租客茶餐廳檀島在2004年開始租用,當時月租18萬元,續租多年。業主在半年前放租,叫價45萬元,近期獲翠華出價約40萬元承租,減價逾一成。


低市價26%

前為新同樂魚翅酒家的同地段士丹利街振邦大廈地舖,約5,890方呎,去年底以49萬元租予麵店,呎租83.2元,較新同樂舊租跌20.7%。以呎租計算,翠華新店呎租低過同街近26%。翠華現時在中環有兩間分店,包括德輔道中及威靈頓街,其中德輔道中分店由創辦人及有關人士持有。商廈方面,曾在港投地發展的中資財團中城建,剛以8,000萬元售出灣仔東亞銀行港灣中心8樓B室,面積約4,000方呎,呎價2萬元,新買家為昌利控股(8098)大股東歐雪明。中城建兩年前以6,000萬元購入上址,持貨兩年獲利2,000萬元,升值33.3%。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170208/19921323
翠華 月租 40 萬搶 搶檀 檀島 中環
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=325938

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