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退休族不蝕本 每月多3萬可花

2014-02-10   TCW
 
 

 

「退休階段的理財需求,就是每月有穩定的現金流。」基金達人、南台科技大學財金系助理教授朱岳中指出,退休族的理財,與一般的理財觀念不同,重點不在於取得最佳投資報酬率,而是獲得穩定且固定的收益。

退休族的理財筆記本上,第一個重點就是:每個月花用的退休金,須在不動用老本的情況下可得。第二個理財重點是,訂定退休金目標是算出每個月要花的錢,而非總金額。很多人為退休金感到擔憂,到底要存多少錢才夠用?事實上,你應該要想的是:退休後每個月需要多少錢。

過去,許多人以理想的退休年齡加上餘命,來推算所需準備的退休金,其實這不是存退休金的好方法,因為何時退休、活到多老等,都不可預測。與其估算退休金的總額,不如問自己:退休後每月所需的花費,再準備足夠的本金做規畫。

最適合退休族的理財組合,就是配息的債券基金、年金險等。但是,長達三十年的債市牛市將在二○一四年宣告結束,未來將步入升息循環,對債券價格是一大利空。買債券基金的退休族,該怎麼辦?

即使債市走入空頭,導致債券基金的淨值下跌,但只要基金每月持續配息,對退休族來說,影響不大。而且,隨著未來利率走升,退休族反而有機會領到更多配息。

規畫退休每月現金流:勞保年金兩萬,再加一萬配息收入

二○一二年退休的基金教母蕭碧燕,就是靠著債券基金和分紅保單的規畫,即使退休年齡比設想中提早了兩年,如今蕭碧燕每個月都能領到三萬元的現金,過著安穩無憂的退休生活。

在二○○三年繳完房貸後,當時四十四歲的蕭碧燕才開始準備退休金,打算五十五歲退休。蕭碧燕當時擬好作戰計畫,並且事先紙上談兵。第一步,就是思考自己未來想要過什麼樣的生活,每個月需要多少錢,這樣才能釐清自己的退休金缺口是多少,再想辦法把這個洞補足。

蕭碧燕希望退休後,每個月能有三萬元收入,接下來第二步,就是分配財源,試算未來可能有的退休金,包括六十五歲以後能領到的勞保和勞退金給付,以及自行籌措的部分。

經過試算,蕭碧燕估計退休後每月勞保年金大概可以領兩萬元,剩下的一萬元,必須自行準備。

第三步就是,挑選能夠符合這筆現金需求的理財商品。當時,蕭碧燕買了一張分紅保單,繳滿六年後,未來每個月可領一萬元,加上兩萬元勞保年金,退休金目標就達陣了。由於擔心未來勞保年金可能縮水,蕭碧燕也把配息的債券型基金納入退休計畫的一環,每月多了一筆配息收入,等於幫退休金再加一道防火牆,以確保退休生活無虞。

依配息率挑選債券基金:全球債配息穩定,高收益債可達六%

蕭碧燕指出,退休族可利用不同的產品組合,包括配息的債券基金或保單,來規畫自己的每月退休金,假設需要三萬元退休金,一萬元可從保險金給付獲得,另外兩萬元,則可從債券基金的配息取得。

以債券基金年配息率約五%來推算,若投入債券基金的本金達到五百萬元,每月可領到兩萬元配息。換言之,只要存到五百萬元,退休後每月就能產生兩萬元收入,便可以安心退休。

在超低利率年代,退休金理財的投資標的,首選配息率較高的高收益債基金。目前,市場上債券基金,依投資的債券種類和配息率,大致分為三類,包括年配息率約三%至四%的全球債、四%至五%的新興市場債、五%至六%的高收益債等。

蕭碧燕建議,退休族挑選債券基金標的,有兩大標準,首先是看配息率。有些基金強調配息穩定,不受淨值波動所影響,甚至可能配到本金;有些基金則是隨著行情起落調整配息率,挑選時應視個人需求和喜好而定。

檢視基金的債券存續期:舊債利率高,可望配息也較高

其次是檢視基金的債券存續期間。如果手上基金所投資的債券快要到期,而近年來利率處於低位,這表示買新債的利息必然偏低,能夠配給投資人的債息也會較低。相反的,過去買到的舊債,當時利率較高,投資人可望分配到較高的債息。

退休後靠領配息過生活,萬一配息率下降,怎麼辦?蕭碧燕指出,配息率主要是看利率水準,現在是超低利率年代,未來利率看升,債券基金配息不會變得更少,只會更多。

瞭解自己的退休生活需求與生活花費,即使面對市場的波動,蕭碧燕善用債券基金每月配息的現金流,讓她四十四歲才開始的退休理財規畫,能夠五十三歲就提早達陣。

【延伸閱讀】蕭碧燕給退休族2014賺錢作戰計畫

投資目標:退休後,每月有3萬元收入 操作心法: 1.訂定退休金目標,是算出每個月要花的錢,而非總金額2.每個月花用的退休金,須在不動用老本的情況下可得3.在超低利率年代,首選配息率較高的高收益債基金建議標的:富蘭克林新興國家固定收益基金、聯博全球高收益債基金、安本環球新興市場債基金

退休 族不 蝕本 每月 萬可 可花
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大埔嵐山177呎戶 新界最細 每呎萬元計 料低於200萬可上車

1 : GS(14)@2014-07-11 16:11:40

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140711/news/ea_eaa1.htm






【明報專訊】長實(0001)荃灣環宇海灣累售逾1540伙後,部署本月接力推出的大埔鳳園嵐山I期,雖然以3房單位作主打,但最吸引市場目光的卻是為數196個、分佈屋苑全部6幢大廈的開放式單位,佔屋苑單位總數1071伙近18%,為新界區新盤中最細的單位類型,實用面積只由177方呎起,與坊間一般小型酒店房無異。雖然區內未有同類單位可作參考,但以鄰近淺月灣洋房實呎約1萬元計,該類開放式單位入場費有機會低於200萬元,預料可搶佔上車客和投資客兩大客源。


長實地產投資董事劉啟文表示,嵐山I期最快下周公布開價,並且對外開放4個示範單位。隨嵐山I期上載樓書,過往一直未有披露具體資料的開放式單位,終正式曝光。資料顯示,嵐山I期的開放式單位可分成三款,最細一款實用面積僅177方呎,另有面積略大的180方呎、以及194至196方呎。三款開放式戶單位,均設有13至19方呎窗台位,但卻未如其他標準2至4房般設有露台和工作平台;由於內籠袖珍,相信只適合單身貴族居住。





最快下周開價

近年長實多個新盤,包括馬鞍山天宇海、九龍塘堡及荔枝角一號西九龍,均有別致的圖則設計;是次嵐山的開放式戶面積則為新界新盤單位最細。目前市場上提供最細單位的新盤,為恒地(0012)去年9月推出九龍城曉薈的166方呎開放式戶。

新界對上一個提供開放式迷你戶的大型新盤,為新世界(0017)去年8月開售的元朗溱柏,實用272至314方呎單位。是次嵐山提供的開放式戶,分佈於第3、5、6、9座H室;第6、7、8、9座A室;以及7座D室。

只送冷氣機抽氣扇

與坊間很多同類全新開放式單位不同的是,嵐山I期除第6、9座部分開放式單位採用無火煮食的備餐間外,其餘大部分都屬設有梗牆作間隔的正規廚房。不過按樓書顯示,開放式單位只隨樓附送冷氣機和抽氣扇,但未有顯示附送雪櫃、煮食爐及洗衣機等配套設備。此外,全部開放式單位的浴室皆裝設浴缸,非如坊間一般開放式戶般只設淋浴間。

開放戶可打通相鄰單位

景觀方面,嵐山I期開放式單位以鳳園一帶山景、或會所園林為主,與其他標準單位相若。不過,第3、5座H室、以及第7、8座A室,大廳窗戶前臨毗鄰兩個單位的天井位,估計室內採光度會略受影響。此外,可留意的是,各款開放式單位與毗鄰的3房單位,並非由主力結構牆作分隔,意味買家如連環購入一個3房戶及毗鄰的開放式單位,有機會打通成為4房大單位。

明報記者 林可為、林尚民
2 : GS(14)@2014-07-11 16:12:24

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140711/news/ea_eaa2.htm


【明報專訊】實用面積百多呎之蚊型樓,過往主要出現在市區,不過,今次卻出現在長實(0001)的大埔鳳園嵐山I期,有測量師指出,由於現時本港樓價水平高,發展商唯有把單位愈建愈細,以較低的總價吸引買家入市,既可保銷情之餘,亦可以較高之呎價賣樓。


測量師學會高級副會長何鉅業表示,無論市區或新界,現時新盤最重要是銀碼廉,本港樓價水平高企,並非人人可以負擔得起,但現時市場以用家主導,且不少為新家庭或年輕單身人士,他們的負擔能力不高,發展商唯有推出蚊型戶,以較低的銀碼吸引買家。





蚊型戶蔓延新界 料成趨勢

他續稱,新界區過往主要以呎價平作賣點,但由於近年新界區新盤呎價已累升不小,區內細單位已由過往的600、700方呎,縮細至400多方呎,現再出現實用百多方呎的開放式單位,蚊型單位蔓延至新界區,已是市場的趨勢。

事實上,近年細單位受市場追捧程度高,有發展商亦臨時把大單位改成細單位,如新地(0016)大圍香粉寮項目,近期便向城規會申請將可建單位由816個大增62% 、至1325個,每伙平均面積則由688方呎,縮細38%至424方呎,申請文件指是因應最新市場需要,調整單位數目及比例。

何又指出,若發展商以較高之呎價推出大單位,對銀碼的影響較為明顯,客戶的承受能力有限,相反,若是推出實用百多呎之細單位,即使呎價貴,對銀碼的影響不會太大,市場仍會有一定買家捧場。
大埔 嵐山 177 呎戶 新界 最細 每呎 呎萬 萬元 元計 低於 200 萬可 上車
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台北簽賬滿25.7萬可換新機

1 : GS(14)@2014-09-17 14:05:39

【點滴】想擁有iPhone6,不一定要上網搶或當街派隊!即將舉行周年慶的台北京華城就以iPhone6(圖)作招徠,使用聯名卡簽賬滿100萬元新台幣(下同,約25.7萬港元),即可獲16GB iPhone6兌換券一張,可以拿去換手機;而簽賬滿50萬元(12.8萬港元)也能換一部iPad Air平板電腦。



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http://bit.ly/liveiphone6




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20140917/18868507
臺北 北簽 簽賬 賬滿 25.7 萬可 可換 新機
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女神Angelina Jolie舊居1600萬可買

1 : GS(14)@2015-10-08 01:59:27

美國女星安祖蓮娜祖莉(Angelina Jolie Pitt)兒時居所,正以204.9萬美元(1598.22萬港元)放售,《華爾街日報》報道,位於紐約Rockland Country的Snedens Landing,這間四房設計約4000呎的獨立屋,屋內寬敞,外望青蔥翠綠,目前透過Eills Sotheby放售。根據資料顯示,這間屋由安祖蓮娜祖莉的母親Marcheline Bertrand由80年代起持有,根據經紀透露,安祖蓮娜祖莉兒時與母親及兄弟於兒時曾住在這兒,並在區內就讀小學。安租蓮娜祖莉於洛杉機,在其母親與父親Jon Voight分開後,移居在此地,其後才返回洛杉機居住及就讀高中。這間屋於50年代建成,於不足一年前由一位從事房屋翻新工程的Eugene Kohn購入進行翻新,總成本約120萬美元。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20151007/19323087
女神 Angelina Jolie 舊居 1600 萬可 可買
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何文田單幢新盤 附近民生商舖多加多利軒迷你戶300餘萬可上車

1 : GS(14)@2016-10-02 12:13:59

■勝利道兩旁店舖林立,有寵物店,茶餐廳及髮廊等。



【新盤巡禮】何文田加多利軒在內街勝利道,為港鐵旺角東站架空路段以東位置,舊樓新廈密集其中,也有各類民生商舖,對外兩條幹道亞皆老街及窩打老道人多車多,環境熱鬧方便,但於這區傳統豪宅地段中只能屬較次級別,與附近高地勢的加多利山有天淵之別。記者:溫潤潔攝影:黃文邦 李潤芳



項目設計可見一斑,加多利軒為劏房式蚊型戶格局,面積細至161方呎超迷你開放式,將貨就價下,壓縮到300餘萬元上車銀碼,近期樓市升溫趁勢開盤,物業預計關鍵日期為2018年12月底,樓花期長達約27個月。勝利道形象街坊地道,兩旁店舖走大眾化路線,包羅茶餐廳、超市及寵物美容等,街道不算長,但人流不絕,還有時租泊車咪錶在此,泊車經常要等位,路面會出現塞車情況。加多利軒地皮是兩年前透過強制拍賣收購舊樓而來,地皮面積9,870方呎,地積比率8.5倍,發展為1幢28層高的住宅,提供250伙,每層10伙,均屬細戶型。



■2樓J室為物業最大碼開放式,附連平台有戶外空間。

■2樓J室浴室只有坐廁企缸,伸手觸及兩壁。



■大門旁造組合櫃,提供多類型貯物功能。

■全幢開放式,僅此單位洗手盆置於大門旁。

■組合櫃設隱藏式洗衣機。

開放式佔三成,面積161至190方呎,分佈B、H及J室,呈長方形,大門開設中間,側旁有凹位可造櫃,左右兩邊是開放式廚房及浴室,廚櫃約4呎半至5呎長,扣除鋅盆及電磁爐後,剩餘工作枱面約1呎半至2呎,只夠放砧板。浴室也狹隘,面積約20至25方呎,尤其H及J室窄長似機艙廁,闊度約2呎半,身形大碼一點容易撞牆頂手頂腳,洗手盆極的骰,使用不便。開放式示範單位以2樓J室為藍本,面積190方呎,為同類最大面積,連88方呎平台特色戶,附裝修家具,但間隔奇異,令人費解。洗手盆移出大門後,浴室只得企缸位及坐廁,長度5呎半,伸手觸及兩壁,加設浴屏防水花,但地方淺窄,連中等身材的發展商高層都要站於浴室外,才可示範閂浴屏,試想魁梧哥大肚婆置身其中,「逼爆」境況更甚。大門另一邊造組合櫃,開放式廚房歸入起居廳,共80餘方呎,比起同類起居廳60至70餘方呎大一點,可放梳化床。



■原則一房拆牆,與客廳打通,惜以掛通代替衣櫃,貯物不足。

■廚房雪櫃細小,勝在基本家電齊全。


一房戶型佔五成

一房戶佔五成,面積226至267方呎,分佈C、D、E、G及K室,大致呈正方形間隔,開放式廚房及客廳、睡房及浴室,分成兩邊,各佔內櫳一半,睡房50餘方呎。兩房戶佔兩成,分佈A及F室,面積353至390方呎,開放式廚房是必然,兩間房不足50方呎,放雙人床很擠迫。除上述2樓J室外,特色戶還有5伙,包括2樓A、F及K室,連平台面積107至170方呎,以及30樓A及F室,連天台面積333至337方呎,須經公共樓梯上落。








來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161002/19788042
何文 田單 單幢 幢新 新盤 附近 民生 商舖 多加 多利 迷你 300 餘萬 萬可 上車
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下月推3新盤 研綠白表比例改至4:6梅窩新居屋150萬可上車

1 : GS(14)@2017-02-03 02:50:17

【本報訊】無殼蝸牛「上車」希望重臨。房委會即將推售3個全新居屋屋苑,包括位處市區的彩虹彩興路、大嶼山梅窩銀鑛灣路東及銀鑛灣路西,提供約2,100個單位,最快下月底接受申請。房委會資助房屋小組主席黃遠輝昨稱,若今期居屋沿用市價七折定價,料梅窩居屋單位呎價約5,000至6,000元,即一個實用面積300呎單位售約150萬元。他又透露正研究將綠、白表比例調整至四比六。記者:譚靜雯



黃遠輝

最新一批居屋涉及3個屋苑,彩虹彩興路約有1,400個單位,加上梅窩銀鑛灣路東、銀鑛灣路西共約700個單位,總共約2,100多個單位,3個項目均預計2018至19年度落成。房委會資助房屋小組委員會將於本月14日開會商討今期新居屋售價、折扣率、申請者入息及資產限額,以及綠白表比例等細節。彩興路的新居屋屬少有選址市區的新盤,料最受追捧。地盤面積約1.18公頃,可興建3幢、26至32層高大廈。屋苑位處山坡,未來單位落成後景觀開揚,面向彩雲邨的高層單位更可眺望獅子山景觀,但地盤四周大部份為斜坡,業主可能要負擔維修斜坡費用,由屋苑步行至港鐵彩虹站需時約15分鐘。梅窩銀鑛灣路東及銀鑛灣路西的居屋項目,則分別提供200及500個居屋單位。但梅窩屬離島交通不便,屋苑距離梅窩碼頭需10分鐘路程,唯一優點是售價較市區便宜。申請者須留意梅窩居屋單位數量少,加上位置偏遠,故此業主或須承擔高昂管理費。房委會資助房屋小組主席黃遠輝昨出席電台節目時稱,若今期居屋沿用市價七折定價,預計梅窩新居屋單位每平方呎價由5,000至6,000元不等。若以一個中小型單位、即實用面積約300呎推算,售價由150至200萬元不等。


彩興呎價料逾7,000元


根據網上地產代理的成交資料,黃大仙采頤花園近日平均實用面積呎價約為1.1萬元,若按市價七折定價推算,彩興路單位平均呎價高達7,700元。至於梅窩則以樓齡較高的私樓為主,近期成交呎價由7,500至9,000元,同樣以市價七折定價計算,料單位平均呎價約5,250元至6,300元。不過,黃遠輝接受查詢時強調,今期新居屋售價及折扣率等細節,仍需待資助小組開會後才能確實。但他透露,上一期居屋最終有逾六成白表人士購買,今期新居屋將研究把綠、白表比例由各佔一半調整至四比六,「上次最終係白表人士買居屋多,可以研究畀多啲配額畀白表人士」。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170202/19915370
下月 新盤 研綠 綠白 白表 比例 改至 梅窩 新居 150 萬可 上車
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周顯﹕揸300萬可全職炒股﹖

1 : GS(14)@2017-12-10 20:15:05

【明報專訊】在網上看到有人寫「有資金300萬元,想全職炒股,請教策略」,其中的內容是:「失業多時,估計很難再找到合適工作,打算放棄找工作索性全職炒股,有資金300萬元,目標是月賺2萬元,1萬元作生活費,1萬元當收入,大家有冇好建議如何投資。」

在股市暢旺的時候,很多時都會有人作出這種決定。但我也可以告訴大家,全職炒股雖然並非不可行,可是照上述那名仁兄的做法,卻是自尋死路。

第一,他沒有表現出任何炒股票上的才能。如果說,他已持續炒股十年,而且保持着長期戰勝市場的紀錄,當然可以全職炒股。換言之,沒有輝煌往績支持的人,貿然投身這行業,幾乎是不可能獲得成功。

我所認識的小朋友,個個都是炒股票贏了一千幾百萬元,甚至以上,才敢辭職炒股。記着,他們的本金是贏回來的,而不是儲蓄回來的,才有這個底氣,因為輸光了也沒相干。

第二,資金300萬元,不可能做到月入2萬元,皆因炒股的收入很不穩定,市况好的時候,300萬元本金,一年來可以翻一倍,但市况不好,輸得少已經要偷笑,熊市可能持續維持一至兩年,一直在食穀種。

宜留百萬作儲備 以防輸清光

所以,如果有人真的要拿着300萬元全職炒股,我的建議是,他應該只拿200萬元,來用作炒股票,剩下的100萬元,用作現金儲備,和日常使用,這足夠他生活好幾年了。如果他不幸輸光了200萬元,這證明了,他沒有炒股票的天分,因此輸光了200萬元之後,如果繼續炒下去,輸埋剩下的100萬元的機會率,遠高於能翻本的機會率。

在這時,他只有疊埋心水,再找一份全職工作,手上還有幾十萬元備用現金,也不用太愁。

[周顯 投資二三事]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3395&issue=20171205
周顯 300 萬可 全職 炒股
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大灣區200萬可Full Pay買樓 中山限購令比珠海鬆 較易上車

1 : GS(14)@2018-09-27 12:46:17

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6144&issue=20180927
【明報專訊】今時今日手持200萬元現金,或許只能在港購買一個車位,但放眼大灣區,則可以「Full Pay」上車買樓。究竟200萬元在內地置業有什麽選擇?內地買樓又有什麽需要注意?大灣區又有何投資機遇?本報將一連兩輯介紹鄰近香港的中山及珠海樓市。

明報記者 梁佩潔、李宛婷

受制於限購令,港人在中山置業會較珠海自由,除了一般商業公寓項目,還可購買二手樓盤,以200萬元預算已可購買媲美香港大型屋苑的大單位。位於中山市東區的「朗晴假日園」一期,其中一個三房戶單位,建築面積約1200方呎,叫價約190萬元(人民幣‧下同)(約218萬港元),建築呎價約1583元(約1818港元)。單位內籠寬敞,客飯廳連露台間隔四正,附有露台可眺望園內景色。廚房以開放式設計,並連同一個小露台。香港不少住戶因居住面積細小而需要租用迷你倉擺放雜物,但上述中山單位就可以節省這筆費用。

中山3房二手叫價218萬 呎價1818元

單位設三個睡房,空間方正實用,全部均可放置雙人牀,當中主人房面積最大,雙人牀更可擺放在睡房中間。單位內共有兩個廁所,若港人響應特區政府建議,「一小時生活圈」在大灣區生活定居,乘坐快將通車的港珠澳大橋到香港上班,早上趕時間出門,也不用怕「爭廁所」。

港人到內地置業,或多或少會擔心保安問題,上述屋苑入口設有保安站崗,要求訪客出示身分證名文件,以作登記才可進入,物業管理費只需約每呎兩毫,較香港物業便宜得多。交通方面,由香港坐船到中山,需約一個半小時,之後由中山碼頭出發,駕駛車程約半小時便到達樓盤;但若選擇坐巴士和步行,則需更多時間才能到目的地。消閒方面,由屋苑坐車到步行街約10分鐘,步行街有不少商店和餐廳,即使港人到此定居,起居飲食均不成問題。

1房商業公寓220萬入場

不過,值得注意,購買二手樓可能需要預留一筆錢作裝修之用。如想購買一手樓盤,港人在中山只可購買商業公寓。新樓盤「盛景尚峰.紫馬奔騰」,公寓單位已有基本裝修,大型電器齊全,更有不少是港人熟悉的品牌,單位大門亦使用電子密碼鎖。

該盤的一房一廳單位實用面積571方呎,叫價介220萬至230萬港元,實用呎價約4000港元,每月管理費約每呎0.45元。內地一般商業公寓產權約40年,該樓盤的產權卻可達約70年。項目位於中山市東區的核心商業區,區內有不少金融機構寫字樓,例如銀行等,適合在當地工作的港人入住。
大灣 200 萬可 Full Pay 買樓 中山 限購 令比 珠海 較易 上車
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