ZKIZ Archives


風波裡的茶杯論以租養租(答) Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=7884

茶先生沒有穩定收入,不如直接假設其收入為零,只有資產四百萬,可買到樓房嗎?

 

 

當然買價錢三百萬之下樓宇沒問題,惟茶生心儀西區樓房,為小朋友成長鋪頭,就要問銀行借錢才能湊夠資金。社會上不少人是只有資金而沒有工作的(有足夠資金自己可選擇工作與否),或有工作但不能提供正額之核實收入的,間唔中你都聽見「師奶又點借錢買樓呢」?

 

 

現在政府收緊批按,如本地人擁有本地可核實資產,資產審查後可借金額為樓房估價之40%。若非本地人則30%舉例如買入800萬樓房,借盡都係320萬。自己要比480萬首期。另一限制是所借金融冇可能大於借款人本身的核實資產。

 

至於可謂核實資產呢定期、股票、車位、自住樓、的士牌、又或一舊金都計。當然為左單野去搵人判定舊金有幾重有幾純,你舊金都起碼磚頭咁大了。定期同股票用作計資產的方程是不同的,一百萬股票只計作五十萬核實資產,一百萬港幣定期可全計作核實資產。樓房只可勾出淨值作資產計,五百萬欠二百三十就計作二百七十,再折半即1.35mil計作核實資產。黃金是可全計的,而的士牌的計法與樓宇類同。

 

 

一般情況下按揭利息和用收入證明批出的是雷同。還款期一般是沒有短掉,境外資產只要有證明亦可計入,但計入之金額又再折上加折。很多人用資產證明而批到按揭的,都是年長之輩,所以平均批出年期較短。原因再明白不過,後生仔又何來搵幾百萬資產證明呢?

 

 

資產審查亦不是每個職員肯和你入表申請,另外到年尾銀行跑到數都未必再批。現時情況茶生可在新界西或九龍東買入單位收租,再以租養租,拆出一半金額即二百萬,已可輕鬆在大埔荃灣元朗入手樓房收租,當然有人會「偷雞」只比三成首期就將交吉樓收回後租出,此事亦是在過往幾次交流會都有人問及之問題,萬一被發現大多是銀行加息、再唔係就自己轉按走。九成按揭租出亦有同學試過被「捉」,十分不建議,但該同學亦未見得要捉去坐監或「抄家」,有機會可以整個聲音處理,叫佢同大家share下。有幸得大家支持,每月瀏覽量已近廿萬。因對所貼資料要負點責任,所以就算錄左亦不會公開張揚地貼出。

 

 

茶生諗的二個物業理想暫不太可行。都是先買一個單位再用租金抵銷西區租樓支出較合適。轉到工之後不妨建議老闆autopay出糧,至少都比下糧單交下稅。有番幾萬元家庭月入再加上400萬資金,投資可十分多樣化。本篇文章亦可令讀者得知,沒有核實收入而令自身借貸力低下,在現今社會有點吃虧。當然你個人淨資產是超過二千萬的,那又是另一層次。

風波 裡的 茶杯 論以 以租 租養 養租 Home Blogger
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=55610

一對最著名的關係,究竟是什麼關係 「政府與市場就像茶碟與茶杯」

http://www.infzm.com/content/96451

政府與市場的關係,並不是誰多一點誰少一點的對立關係,而是分工不同的關係。政府要提供支撐市場發展秩序的制度框架,就像茶碟與茶杯,最重要的是互相匹配。

2012年9月起,發改委學術委員會秘書長張燕生帶領發改委學術委員會團隊和劉明康、肖耿帶隊的香港經綸國際經濟研究院,試圖以一個城市——佛山——的變革故事為樣本,揭示政府與市場在中國現代化發展中的作用。這項調研歷時一年之久,於近日完成。

經由佛山故事,研究者們發現,政府與市場的關係,並不是多一點與少一點的關係,而是分工不同的關係,政府提供支撐市場發展秩序的制度框架。

南方週末記者就佛山政府與市場的關係是如何形成的,經歷了怎樣的衝突與平衡,是否具有可複製性等問題,採訪了這項研究的牽頭人之一、經綸國際經濟研究院學術研究副總裁肖耿。

不是誰多一點誰少一點的關係

南方週末:政府與市場的關係是一個非常宏大的課題,佛山研究為什麼會確定這樣一個主題?

肖耿:兩年前,我們就確定研究政府與市場的關係。最初的想法是研究中國的五年規劃,從「十二五」規劃可以看出,改革的願景已經十分明顯,就想研究五年規劃在中國怎麼運作和執行。但在全國範圍內研究難度非常大,而政府與市場的關係又是一個十分複雜的問題。

我們就設想,以一個城市為案例,從歷史節點、政策演變過程去解釋。佛山因此進入我們的視野,它較早地選擇了讓市場主體——企業(主要是民營企業)去創造GDP,而不是政府直接去創造GDP。

南方週末:在轉軌中的中國,政府與市場的關係是一個備受矚目的話題,但也備受爭議。尤其是中共十八大以來,新一屆領導班子提出經濟體制改革的核心問題是處理好政府和市場的關係,讓這一改革成為焦點所在。但這一對最為著名的關係,究竟應該是一種什麼樣的關係?

肖耿:通常的看法,認為政府與市場往往是對立的,簡單地認為減少計劃、減少政府就會有更多的市場。事實上不是政府減少計劃那麼簡單,最重要的是改變政府的工作職能,給市場提供基礎支撐。這就好比茶碟和茶杯的關係,茶碟的作用是要在下面托住並保護好茶杯。

政府通常容易在市場不健全的時候補位,甚至越位和錯位。但其實最重要的是要匹配,政府該做的事情是建設市場需要的軟的和硬的基礎設施,包括產權界定、市場交易平台,及糾紛解決機制。

政府始終會面臨兩個選擇,要麼尋租,拿到自己口袋或為利益群體服務,或者是讓政府發揮對市場更大的支撐作用。後者在佛山體現得非常突出,佛山每一個鎮都有市場,從硬件到軟件,政府要培育這些市場,並讓別人來參與這些市場。我們發覺,政府在這一過程中形成了一種文化。

服務型政府是逼出來的

南方週末:佛山政府為什麼沒有選擇前者,像很多保守力量那樣阻撓市場因素的發育,反而大力扶持?

肖耿:佛山不是經濟特區,沒有特區政策;不是省會城市,不具中心城市地位;不是計劃單列城市,較少得到國家資源;不是全國「較大的市」,沒有地方立法權;不是沿海港口城市,沒有發展大工業所需的天然大港口;不像山西煤礦、大慶油田,沒有自然資源就沒法壟斷。而且勞動力是從外面來的,產品和客戶乃至技術來自全國和全世界。

佛山沒有可以在門口收租的資本。而且土地很早就被各區和鎮控制,政府手上沒東西,只能從市場借力。很多的佛山官員都明白,蓋辦公樓不是上級撥款,而是從市場中賺出來的錢。

南方週末:對市場友好,跟佛山一直在推進放權,向基層下放管理權限有關係嗎?

肖耿:每一個企業都有危機感,產品必須要不斷更新換代。政府官員腦子裡也在想怎麼把市場搞活搞好,他們也有危機感。

地方政府想要升級,提供更好的規劃和基礎設施就要花錢。但因為佛山財政下沉,要花錢市要找區,區要找鎮。服務型政府就是逼出來的。

各地的競爭關係,強化了這種壓力。每一級政府權力都很有限,同其他區也是有競爭,既分工又合作。

再加上政府權力在基層,對地方的情況他們自己很瞭解,為市場服務的時候就比較切合實際。佛山的民營企業納稅大戶們大都由原來的鄉鎮企業演變而來,多坐落於各區的鎮街而不在佛山市區,與鎮街聯繫更緊密。越是下級政府,與企業打交道的機會越多,越容易理解企業的難處,也就越容易與本地成長起來的企業建立感情、形成合作共同體,而較少因為抽象的意識形態因素扼殺企業。

市場與政府的動態平衡

南方週末:佛山政府的職能和定位也在發生著變化,其中的規律是怎樣的?

肖耿:佛山的政府不是很大,但一直都在擴張。特別是到了最近幾年,有大量的平台公司要做基礎設施。這跟全國的情況是一致的,中央控制力和影響力都在增強。

市場不斷壯大的同時,政府的監管和宏觀調控、為市場的服務都會跟進。這也是政府在市場比較發達的地區都非常活躍的原因。

市場的每一次升級,也帶動了政府的升級。市場越來越大,也越來越複雜,就需要更好的軟件和基礎設施相支持。例如,佛山每一個鎮都有專業市場,政府就必須把聯通各個鎮的「佛山一環」建起來。

南方週末:在佛山,政府和市場也會有起衝突的時候。

肖耿:調研中,一些企業主也向我們反映了一些問題。例如稅收有週期性,地方政府宏觀調控緊的時候就要求企業必須要交稅。環保方面,政府執行不是很公平,很多中小企業不管,卻要找大企業的麻煩。

實際上,中央層面的政策及機制有時也會帶來問題。佛山目前的狀況並不是最理想的狀況,問題的解決要靠中央與地方各個方面的政策及機制改革。

南方週末:佛山有很多改革,比如大部制改革和農村集體土地流轉,都是自下而上的改革。佛山的改革土壤是如何形成的?

肖耿:佛山地處廣東,中央整體上對廣東有先行先試的政策。有些給特區,還有一些,比如三舊改造、土地流轉、大部制改革,佛山在做了,廣東省比較支持,中央默許。佛山的故事,跟省、中央、香港很多系統因素都有關係。

佛山能否複製

南方週末:佛山的經驗可以複製嗎?

肖耿:地理位置和歷史的因素,佛山業績是不能複製的。

但增長動力是可以複製的。佛山重視發展民營企業,從出口轉向為國內消費生產。當市場達到一定規模,專業鎮也可以複製。而且這些市場要跟全球供應鏈聯繫在一起,佛山而是這樣做的。

南方週末:佛山政府行為對其他地方有哪些借鑑意義呢?

肖耿:佛山許多市場的誕生就是政府行為,最早的時候地方政府把稅費退給鎮街,用這個錢建市場,包括利用土地。

現在,政府花了很多精力建兩個開發區。

中德工業服務區即是為國內外中小企業服務的廣東省重大合作平台,也是一個為市場服務的軟硬件基礎建設項目。這裡要建大型的交通樞紐,但政府沒有這麼多錢。於是,就借鑑了香港模式,讓開發商建樓,但同時要求開發商負責把交通樞紐和綠化帶建好,之後移交給政府。

政府要做的是規劃和設計,具體實施則靠市場,不是政府自己做。有了硬件還不夠,服務區也在努力引進德國的為中小企業服務的軟件。

另一個開發區是廣東金融服務開發區,大型金融機構的後台服務都放在這裡。佛山的定位不是去爭金融中心,而是做金融後台。政府能夠結合自己的能力,看到有機會,再去跟市場合作。

一對 著名 關係 竟是 什麼 政府 市場 就像 茶碟 茶杯
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=83929

跌市只是茶杯裹的風波 巴黎的價值投資

來源: http://parisvalueinvesting.blogspot.hk/2015/07/blog-post_96.html

巴黎:

今天筆者休息,撞啱大跌市,市場恐懼之際又胡言亂語滿天飛,決定寫多一篇文,陪人一起發嗡風,但筆者保証,我不會攪到閣下恐慌。

有看今期Imoney 訪問筆者的讀者或會留意到,筆者組合其中四支股,除了互太上升,建行小跌,其餘的彩星和川河都大跌,為何筆者仍何以不驚恐?

又既然筆者五月底出文"上證不會大跌、會狂跌"為何不反手沽空?至少也清空持倉才對。

其實這些都是一般人的見解。

筆者確實曾經嘗試沽空A股,但最後也自知並沒有投機素質,決定做回價值長牛。
我也沒有清空股票,因為自己的組合5、6、7月至今天只輕微下跌2%,而所持的股票的內在價值仍然大幅度高於價格,每年為我提拱大筆現金流,固此真係無乜好驚。

因為組合中最重共佔61%的三支都是超級價值股,每支年初至今都有差不多20%回報,互太和工商A更在此間跌市中逆市大升,所以就夠冚5、6、7月不利的股票有餘。

很多人說現在市場波動非常大和風險高,其實風險的正確意思是不肯定的東西,如果買股票前做足工夫,知道自己做什麼,咁集中幾支熟悉的股票,又有什麼風險呢?

同樣地,筆者完全唔懂分析外圍希臘的事,也不會像一些專欄作家拿1998年外資入侵事件大做文章,寫一堆廢話,制造市場更恐慌的情緒。若投資人認真理會這些就會驚慌,而驚恐是做正確決定的最大敵人,我的建議是不理也罷。

熊市是上天送的禮物,這話是絕對不假,因為在大市正常之時,如果你看中一支價值股下跌,要考証對手是否發神經亂沽、愚蠢過自己是較為困難,但大跌市時就較為容易從對手的胡言亂語知道佢是儍瓜一名。

See the bigger picture "是筆者常常強調,不過唔係叫去睇關人鬼事的希臘圖畫,又或睇D制造外敵漢奸情緒混亂的老作文章,而是想一想所買的股票一年後、兩年後⋯⋯以後所產生源源不絕、不斷澎漲的股息現金流,如果可以朝這方向,那麼在這個過程中的一些風浪,其實都只是茶杯裏的風波。















跌市 只是 茶杯 裹的 風波 巴黎 價值 投資
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=152217

【專題籽】27歲老闆珍藏過百隻 潮用中式茶杯嘆咖啡

1 : GS(14)@2017-08-04 06:36:15

店內有過百隻中式茶杯,其中Tommy最愛景德鎮的「青花玲瓏米通」,放在燈光下頓成藝術品。



【專題籽:胚芽故事】這邊一隻萬壽無疆杯,那邊一堆兒時茶樓用的杯,還有畫了潘金蓮的金邊杯,一切七、八十年代的茶具,突然出現在上環的「半路咖啡」。開業近四個月,不少本地和外國客人都慕名而來,網上社交平台亦不乏客人捧着中式茶杯喝咖啡的相片。開一間咖啡店,可能是咖啡發燒友的心願,可是在這個「相機食先」的世代,難道咖啡文化就只能用賣相吸引客人?



店內有過百隻中式茶杯,以為老闆必定一把年紀,豈料是位27歲的年輕人崔子康(Tommy)。畢業於中華廚藝學院,Tommy形容突然愛上咖啡是「神推鬼擁」,「因為中式廚房很熱,弄得我背上出熱痱。」其後他轉到西餐廳水吧工作,「那裏有部咖啡機,但沒有人教我如何沖,放假便跑到咖啡店,偷看別人沖咖啡。」七年前,他轉到咖啡店打工,其間曾助朋友開店,如中環的Common Ground和灣仔的Just Cafe,然而他一直渴望擁有自己的店,直至今年4月終於如願以償。


收藏中式茶杯減壓 一杯一故事

一心做咖啡的人收藏中式茶杯,原來是讓自己開心的秘方。「買杯可讓我減壓,獨自到處閒逛,看到喜歡的杯子便停下來,然後買回去細心欣賞。」很多人都被半路咖啡的中式杯吸引,當大家都在拍萬壽無疆時,他最愛的卻另有其「杯」。他把杯子放在燈下,有如小時候媽媽照雞蛋,杯上即出現了一點一點發光的米粒。「這是景德鎮的『青花玲瓏米通』,我第一隻收藏的中式杯,質地透光,在燈下可欣賞到造工和紋理。我們用來裝espresso,一飲而盡。有客人說他婆婆家裏也有這樣的杯,勾起了他的回憶。」各式各樣的中式茶杯,每隻都有故事,大部份購自上環摩羅街、元朗、西貢和深水埗,賣家都是公公婆婆。「另一隻我很喜歡的是『麒麟』,購自佐敦一個婆婆的排檔。那時她用報紙包得很精美,恐怕我會打破。」後來婆婆知道他用來開咖啡店,更約他到家裏搬走其他存貨。「不過我回去時,排檔已變了電話舖,婆婆也過身了。」Tommy說他清楚記得每隻杯子的來源,如果店內不太忙,他也喜歡分享買杯的故事。


提供借遮服務 請食特製Happy Food

訪問當天下大雨,記者走進半路咖啡時髮腳不斷滴水,此時Tommy即遞上暖水和紙巾,「我重視社區人情,希望每位客人都開心和安心。例如有時客人沒有雨傘,我們就借他一把。」店內長備數把雨傘,只要留下名字就能借用,「目前還真的有借有還!」為了讓客人開心,咖啡店還在牆上貼了上環地圖,員工都樂意推介區內旅遊點。他們更特製了名為「Happy Food」的菠蘿乾和西瓜乾,「看見朋友或不開心的人都會請他們吃,通常他們都會微笑起來,大概是因為糖份吧!」他說,曾遇過一位滿臉愁容的女客人,即隨咖啡送上一片「Happy Food」,他偷偷告訴記者這是他以前追女仔的方法。努力了七年終於開店,咖啡質素始終不能忽視。要沖一杯好咖啡,很視乎咖啡豆的粗幼、份量、壓粉力度等,為此Tommy不但鋸走咖啡手把(portafilter)的底部,方便觀察咖啡流速和顏色,以保持水準。他更堅持用香港少見的意大利拉桿機,「咖啡機是意大利老師傅手造,沖出來的咖啡成品較厚身又幼滑。有些咖啡發燒友一來到即很興奮,不停討論。」Tommy笑言用拉桿式咖啡機,每天都像做gym般,因為每做一杯咖啡就要用力拉一次。「最深刻是,有外國人說飲到自己家鄉的味道。」Tommy希望客人放下手提電話,「抬頭看看擺設和設計,也主動跟店員聊聊天,或者是一番新體驗。」



Tommy今年4月在上環開了「半路咖啡」,選址上環,他說是因為以前在這裏居住及上班的情意結。

Tommy堅持用開底的portafilter,「我們要觀察咖啡流速和顏色,保持水準。」

杯上用廣彩畫上潘金蓮,配金漆杯邊,全店只得兩隻。


店內咖啡甚有水準,Latte奶泡綿滑,咖啡味道香濃,不苦也不酸。$38

他曾每天在上環跑步,深知街坊行到半路中途需要歇一歇,便放長凳在店外讓他們休息。

牆上貼了地圖,「我們樂意當大家的詢問處,推介附近值得一遊的地方。」


「Happy Food」菠蘿乾,看起來像太陽花,吃下去清甜煙韌。

半路咖啡上環東街12號 營業時間:上午十時至下午六時(星期三休息)記者:黃凱婷攝影:徐振國、張志孟、劉永發編輯:梁浩維美術:黃創泰




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20170804/20110595
專題 27 老闆 珍藏 過百 百隻 潮用 中式 茶杯 咖啡
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=339666

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019