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「你對人好，咁人又對你好囉！」呢句係我時不時都會衝口而出既口頭禪。
做左咁多年人，我當然清楚，呢句說話響好多時候都唔係真既。特別響利益關頭前面，你對人好，人地當然未必會對 返你好。
過去當我口快快將呢句說話講出口既時候，好多時都會有好心既朋友提醒我，做人唔可以咁天真，唔可以期望人家對你會如你所願地好。 呢個場面，好似一個充滿 生活經驗既老人家，勸戒一個初出茅廬，不知天高地厚既年輕人小心世途險惡一樣。但係我有一個有趣既發現，就係曾經對我作出如此「勸戒」既好心朋友，通常都 唔係咩老人家，反而大部份都比我年輕，只係二十出頭既大有人在，反而生活經驗豐富既「老人家」，卻從來未對我呢句「口頭禪」有過意見。
奇怪嗎？
大家有冇試過，被自己認定為「朋友」既人出賣？我有，試過唔止一次添。全部都係發生響N年前仲好後生既時候。被朋友出賣既感覺當然痛，而且我亦曾經得出 「你對人好但人會對你唔好」呢個答案。引伸出黎既結論係：「為免因人地對你唔好而讓自己受傷，所以你千祈唔好對人咁好。」emm，呢個結論看似理所當然， 但係咪真係咁？
受傷既源頭，並唔係因為你「對過人好」。真正既原因，其實係你「投入過感情」。
年輕既時候，「對人好」同「投入感情」，當中有割不掉既關係。假如我唔當你係朋友，我就不能夠對你好。年輕人既世界，黑與白、敵與友對相當分明。隨住年紀 既增長，灰色佔人生既比例變得越黎越多，「絕對朋友」和「絕對敵人」既數目急劇下跌，取而代之，係一大班「亦敵亦友」既人。
對人好一點，與投入感情跟他/她相處，長大後慢慢發現原來當中唔需要有等號。對一個「並非朋友」的人好，基本上問題不大。但對人好一點既同時，也會啟動「防人機制」，當中原來也冇抵觸。
人與人之間既相處，係一個又一個既循環。你對人好，「大部份」既正常人通常都會以「對返你好 」作回敬。當呢個循環不斷運作，加上長時間既相處同了解， 大家既關係可能會昇華變成朋友。年輕人認定一個「朋友」既時間一般相對比較短，然而在對人好之後受到傷害既機會自然亦較高。對人好不會讓你受傷，太輕率投 放感情，先至係讓人受傷既元兇。
我諗，呢個正正係，點解只有後生仔先會勸我，叫我「唔好期望人地會對你一樣好」既原因。 真正天真既老鬼們其實少之又少，或者真正讓人婉惜既係，年紀大左之後，要從新認定一個「朋友」，有時比中六合彩仲困難。
祝大家有個愉快既週末。
筆友: 您好! 本文冗長,首先多謝閣下的抽空寶貴時間閱讀,謝!
本人一直有看你的文章,獲益良多,現有一些問題,望請指教。本人34歲,已婚,有一子,月入32k,資產60萬,太太全職照顧兒子,名義月入16k(有報稅及出糧證明,兼職收入數千,我們keep出糧證明是希望將來能多買一層樓),實際家庭收入38k。於2009年尾以本人及太太名義購入一間256萬的屋(同類型現成交400萬),花了30萬裝修,借9成供25年,月供9k利率約1.1%H plan,尚欠210萬,之前收到地產信件說有實客430萬想買。本人很滿意這屋,但想放售獲利。
現有想法如下(假設每月供款9k是固定支出,如有剩會儲下):
A本人想放450萬(很理想吧),因之前花了30萬裝修。如以430萬售出,減去雜費套現約210萬,然後租住同屋苑單位約12k或租住父毋A單位約8k(很舊,要裝修約13萬,這是ok的,父母將來易租些),將210萬買入人民幣收息每月約5.6k,實際租金每月支出2.4-6.4k,比現時供款少6.6-2.6k,3年省下約23萬。本人認為樓巿將於2至3年後回落25%,如自住單位回落至300萬,將以個人名義借7成購入B單位自住,3成首期90萬加裝修30萬加雜費10萬,尚餘70萬,如樓價穩定,再以夫妻名義借7成購入300萬C單位收租,3成首期90萬加10萬雜費。資產剩約為50萬(210萬+60萬+3年省下供款6.6k*36個月約為23萬)減(A單位裝修13萬+B單位成本90萬+10萬+30萬+C單位成本90萬+10萬),和有兩間供緊300萬單位。如樓巿上升或平穩的話就只有資產剩約為293萬(210萬+60萬+3年省下供款6.6k*36個月為23萬)
B加按,本人在中X銀行九成按揭,不能加按,要重新做按揭A單位,網上銀行估價375-406萬,400萬按7成供25年,利率約2.3%,套現約70萬(280萬減210萬現在欠款),月供12.2k,將70萬買人民幣收息每月約1.8k,每月實際供款付出10.4k,比現時供款多1.4k,3年供款多出5萬,如3年後樓價下跌25%以夫妻名義買下一個300萬B單位收租,3成首期90萬加10萬雜費,資產剩約為25萬(70萬+60萬)減(A單位套現成本5萬)減(B單位成本90萬+10萬),和有兩間供緊300萬單位。如樓巿上升或平穩的話就只有資產剩約為125萬(70萬+60萬)減(5萬),和有一間供緊400萬單位。
C換樓,以430萬賣出,減去雜費套現約210萬,以個人名義再買入300萬A單位(近父母,方便照應,36年樓但比較實用),借七成供25年,利率約2.3%,月供9.2k,成本約110萬(90萬首期+10萬雜費+10萬裝修(裝修盡慳))約剩餘100萬,將100萬買人民幣收息每月約2.6k,每月實際供6.6k,三年省下約9萬,如3年後樓價下跌25%以夫妻名義買下一個現自住類型300萬B單位自住,3成首期90萬加裝修30萬加雜費10萬,再將A單位租出。資產剩約 約為39萬(210萬+60萬+9萬)(A單位成本90萬+10萬+10萬)減(B單位成本90萬+10萬+30萬裝修),和有兩間供緊300萬及225萬單位。如樓巿上升或平穩的話就只有資產剩約為170萬(210萬+60萬)減(A單位成本90萬+10萬+10萬),和有一間供緊300萬單位。
問題如下:用方法A,以430萬買出現自住樓,將來再買兩間300萬樓之後,如能以430萬以上賣出,是否值得這樣做呢?但3年後樓巿不跌,我們便利要繼續租樓或再買樓。用方法B,將失去現時極低H plan,但這方法在3年後如樓價不跌,我們依然有一間供緊的樓,但不能多買一間樓收租了,亦要多付數十萬全期利息。方法C的好處是如樓市平穩或上升,我們依有一層樓住,樓巿上升的話可享有升值帶來的利益,如下跌的話,就可買多一層樓,如果實行方法C,我是否應先放樓後買樓呢?是否能以430賣出現住單位,才值得實行方法A或B呢?請問這三個方法,那個比較可取和注意的地方呢?或有其它建議呢?本人數口不精,如有錯誤的地方,煩請指正。多謝閣下的意見,謝!
p.s. 我之前只是在腦裏空想,但發覺要寫一封信給你後,令我更清楚自己的處境。
解答呢個咁詳盡既問題，諗樣先提出你要考慮既角度，諗通左你自然知道點做。 現時樓房賺到既錢是否吸引? 而家大把人間樓賺到錢，個個心郁郁想放賣，咁點先至係一個對你間自住樓既best exit strategy? 諗樣認為如果你搵到地方住(租或再買)，而你賣樓賺到你五年先儲到既錢，何妨沽售? 首先你要界定咩為之賺? 你供樓還左本金既錢其實唔算。即係你幾年前二百萬買入，現時欠銀行一百七十萬，若然樓價現時2012年升至三百萬，咁你賺既係一百萬，而唔係一百三十萬。極多人係因為想感覺良好而「呃」自己話賺左1.3mil。如果你用多出之三十萬就可以再買一間樓去滿足居住需求，或用一百萬生息加上三十萬之補貼就可以頂到四到五年租金，咁你真係值得係呢個時刻先good呢一百萬落袋。此乃客觀之建議。
點解係五年? 現時樓市已上行四年，即由2008年計起。相信你望多五年，即四加五有成十年咁滯，好有機會遇到下一個低潮再入貨。到時你呢一百萬既購買力唔係講少。咁就亦都係配合陳總講既波滑理論，在市場滑浪矣。如你覺得一百萬係多錢，唔靠滑浪、唔忍痛賣出住所，單憑工資點可以係「亂世」生存呢? 根據以上formula，如你每個月只可以儲一千蚊，根本唔可以applied。所以收入猛猛緊一族要由開源節流著手，此乃理財基本步。
當然家庭收入較強勁者達年一百二十萬港元以上及可將收入一半儲起之輩，睇黎唔會為百餘萬港元成日將樓賣出買入。如果真係好想賣樓套現，可以先賣樓後租住，將自己放係一個naked position。因假設佢地收入不大變，佢地賣樓後有能力承受較長之大升市。原因是cash flow較強勁，只要租平些少即有能力係市低時累積較多cash係手，唔會愁冇cash入貨。即好似做生意咁根本唔使將錢回籠就可以做下轉貨，個市旺時更可以走幾轉!
由前文已解釋諗樣點睇咩為之適當賣出，及賣出後點樣先為之高安全系數，而沒定賣後再換細樓或賣後再租樓。而當中之重點以cash flow為先! 高收入而能好快累到金錢者更可無視樓市升跌見低就買。注意賣後再換大樓係加注，要衡量自己能力才做。 講左咁耐，係時候套用番係筆友度。筆友總之賣樓可套2.10mil，如加按只可套0.7mil，要比更多利息。賣樓賺既錢已符合上文所講五年先儲到既錢，值得套現。至於賣左樓租應買返定租返，好在乎佢income強唔強勁。贂黎筆友都係換間平些少又細些少既樓較穩當。用case C住淨低一百萬等下回見清天再戰。
解答呢個咁詳盡既問題，諗樣先提出你要考慮既角度，諗通左你自然知道點做。 現時樓房賺到既錢是否吸引? 而家大把人間樓賺到錢，個個心郁郁想放賣，咁點先至係一個對你間自住樓既best exit strategy? 諗樣認為如果你搵到地方住(租或再買)，而你賣樓賺到你五年先儲到既錢，何妨沽售? 首先你要界定咩為之賺? 你供樓還左本金既錢其實唔算。即係你幾年前二百萬買入，現時欠銀行一百七十萬，若然樓價現時2012年升至三百萬，咁你賺既係一百萬，而唔係一百三十萬。極多人係因為想感覺良好而「呃」自己話賺左1.3mil。如果你用多出之三十萬就可以再買一間樓去滿足居住需求，或用一百萬生息加上三十萬之補貼就可以頂到四到五年租金，咁你真係值得係呢個時刻先good呢一百萬落袋。此乃客觀之建議。
點解係五年? 現時樓市已上行四年，即由2008年計起。相信你望多五年，即四加五有成十年咁滯，好有機會遇到下一個低潮再入貨。到時你呢一百萬既購買力唔係講少。咁就亦都係配合陳總講既波滑理論，在市場滑浪矣。如你覺得一百萬係多錢，唔靠滑浪、唔忍痛賣出住所，單憑工資點可以係「亂世」生存呢? 根據以上formula，如你每個月只可以儲一千蚊，根本唔可以applied。所以收入猛猛緊一族要由開源節流著手，此乃理財基本步。
當然家庭收入較強勁者達年一百二十萬港元以上及可將收入一半儲起之輩，睇黎唔會為百餘萬港元成日將樓賣出買入。如果真係好想賣樓套現，可以先賣樓後租住，將自己放係一個naked position。因假設佢地收入不大變，佢地賣樓後有能力承受較長之大升市。原因是cash flow較強勁，只要租平些少即有能力係市低時累積較多cash係手，唔會愁冇cash入貨。即好似做生意咁根本唔使將錢回籠就可以做下轉貨，個市旺時更可以走幾轉!
由前文已解釋諗樣點睇咩為之適當賣出，及賣出後點樣先為之高安全系數，而沒定賣後再換細樓或賣後再租樓。而當中之重點以cash flow為先! 高收入而能好快累到金錢者更可無視樓市升跌見低就買。注意賣後再換大樓係加注，要衡量自己能力才做。 講左咁耐，係時候套用番係筆友度。筆友總之賣樓可套2.10mil，如加按只可套0.7mil，要比更多利息。賣樓賺既錢已符合上文所講五年先儲到既錢，值得套現。至於賣左樓租應買返定租返，好在乎佢income強唔強勁。贂黎筆友都係換間平些少又細些少既樓較穩當。用case C住淨低一百萬等下回見清天再戰。
十年的地獄廚房訓練，讓游育甄成了法式料理界罕見的女主廚。
如今，她自立門戶，三年換掉一百多名助理，也成了嚴苛的主管。她說，被你討厭的人，往往對你最嚴格，卻也是讓你成長最多的人。
撰文•鄧麗萍
在餐廳裡，法式料理優雅上桌，酒菜精緻而講究，客人淺斟低酌，吃得盡興；然而，同一時刻，在廚房裡，卻是一個火爆緊湊的戰場。
正如美國烹飪實境節目《地獄廚房》（Hell's Kitchen）裡，有米其林三顆星星頭銜的名廚戈登．拉姆齊（Gordon Ramsay），性格十分火爆，動輒對參賽選手飆髒話；在現實中，美食被端出來之前，地獄廚房的場景就在你看不見的地方上演。
因此，能夠在廚房熬出頭，尤其是星級餐廳，領受過地獄廚房般試煉的女主廚，更是少之又少。風流小館的主廚游育甄，美術系畢業、二十七歲才入行，卻在十年間成為法式料理界罕見的女主廚。
游育甄曾跟隨過兩位大師級主廚，包括與新加坡名廚郭文秀（Justin Quek）共事，也曾在台北知名法式料理侯布雄餐廳L'ATELIER de Joel Robuchon服務時，擔任日籍主廚須賀洋介的助理，都是傳說中的「地獄廚房」。游育甄卻展現過人的意志，咬牙熬過了豐富扎實的訓練。
意志堅定》
被名廚踢當場想走，花三周做到不被挑剔出來創業、開設風流小館後，游育甄搖身一變，也成了被討厭的主廚，三年來，她換過一百多名助理，等於每名助理熬不到十天，就辭職落跑了。原因是，法式料理注重擺盤，講究餐點的精緻度，製作過程要求很高。因此在廚房裡工作，不僅是體力上的鍛鍊，更是心智的考驗。
二○○九年底，在侯布雄法式餐廳當助理時，游育甄跟在嚴格著稱的主廚須賀洋介身邊一年半，堪稱她主廚生涯中最重要的歷練，不僅學到維持品質的穩定，也習慣在高度壓力下，掌握料理配方與出菜時間。
須賀洋介是當代「世紀名廚」侯布雄（Joel Robuchon）的嫡傳弟子，十多歲就到法國學廚藝，二十歲進入頂級米其林三星侯布雄的實驗室，當時侯布雄身邊的大老級主廚都瞧不起他，對他百般挑剔。
但短短五、六年，須賀洋介就在異鄉闖出一片天，從一個叫不出名字、被謔稱「日本人」的小助理，變成獨當一面、征戰各國米其林餐廳的大師級主廚，和當年瞧不起他的主廚們平起平坐。
從地獄廚房的正統訓練出來，須賀洋介也成了恃才傲物的名廚，對助理疾言厲色，批評絲毫不留情面。當他進駐台北侯布雄餐廳，開幕前原本聘了二十多名助理廚師，到開幕時只剩下十二人，走了大半。
通常，法式料理廚房分為前菜、肉類、海鮮三組，每組有一位主廚、搭配幾名助理。須賀洋介做前菜，游育甄和他同一組，回憶當時，只要擺盤太慢，他就直接朝助理踹下去，大罵「too slow（太慢）」，要不然就用日文和法文罵助理「白痴」，每天都被罵，無一例外，「女生還好，被踢而已，男生是又踢又打。」在這之前，游育甄覺得助理工作還算簡單，快則三天、慢則一個禮拜就能上手。但跟著須賀洋介工作時，才發現和他仍有一段距離，「他太厲害了！感覺快要跟不上。」即使游育甄已非新人，手腳也相當熟練，但還是被弄哭過，只能低著頭，淚水靜靜滑落，滴到工作枱上，手卻沒停過。明知助理在哭，地獄主廚也照罵不誤。
有一次，游育甄動作慢了一點，當場被須賀洋介踢一腳。從小到大都沒有被這樣踢過，她頓時非常氣憤，對自己說：「我下午就要走了！」咬牙撐到出完菜，過了情緒的頂點，她冷靜下來，「如果我就這樣走掉，好像很弱、很丟臉，會讓他覺得台灣人就是這麼弱。」所以選擇繼續留下來。
她決定化悲憤為力量，「給自己一個月時間去追上他們，讓所有的人都噹不到我。」從此，在一個月內，她都提早到餐館準備，同時加快速度，結果只花了三個禮拜時間就做到了。
「被你討厭的人，往往對你最嚴格，也影響你最多。」即使遇到超討厭又嚴苛的主管，游育甄仍正面看待，因為嚴厲的師傅，激勵她加倍努力，也幫助她快速成長。風流小館行銷經理陳安香形容，游育甄有著「不服輸」的個性，加上她意志堅定，把自己磨到不被挑剔為止。
標準嚴格》
要求做到基本功，重視細節常急到抓狂三年前，游育甄在台北市金華街開設自己的餐廳，如今成了許多企業家相聚用餐的地方。笑起來眼睛瞇成一線，個性隨和親切的她，在廚房裡，卻也是出了名的嚴格。常常會在氣急之下，斥罵助理：「這麼簡單，為什麼卻弄成這樣？你不要做！」「你給我滾！」當上主廚後，游育甄終於體會名廚嚴師的心情，因為法式餐廳對細節要求很高，品質必須很穩定，自己又要求完美，常會急到抓狂。不過，她自認對待助理仍不如師傅那麼嚴厲。
「被我fire（開除）的，都是基本功無法達到。」游育甄的要求，像是冰箱要擦乾淨，菜要收好，或者切蔥時，動作快一點等。「這些都是基本功，光是要求這些，就足夠讓人都跑掉了。」游育甄苦笑，「還不用說要求他們做菜的味道要跟我一樣。」她打趣說，若以當初那位會踢人的日籍主廚的標準來看，「可能要再加一百個」，沒人能待上一天。
做中學習》
從被罵中自我調適，成為國內頂尖名廚和游育甄共事兩年多的助理林芳任，仍顯得戰戰兢兢，形容游育甄「眼神會掃射」，不太敢與她對看，可見她平日對助理有多嚴厲。另一名助理、景文高中畢業的葉韋廷，原本學服裝設計，覺得做菜很有趣、「女chef（主廚）很酷」，所以從學徒做起。
剛來時，兩人超生嫩，常常被罵哭，但一路走來，她們沒被高壓辛苦的工作嚇倒，反而提早上班，磨出扎實的基本功，如今成為游育甄的左右手。游育甄認為，有些人是有天分、反應特別好；有些人勤能補拙，還是可以做很好的助手。但能堅持下去、能吃苦的，太少。
「只要自己放棄，都是輸的。因為主廚沒有叫你走，他沒放棄你，是你自己放棄你自己。」她說，很多人害怕失敗而閃躲，總會找藉口，告訴自己「我可能不適合」，但那只是讓自己比較舒坦的理由。真正的理由是，你根本就跟不上。
回想起當廚師的歷程，游育甄仍心有戚戚焉，也讓她在觀看奧斯卡得獎影片《進擊的鼓手》時，對於片中立志成為頂尖爵士鼓手的音樂系學生，遇上魔鬼教練，被魔鬼特訓推向技藝高峰的故事感同身受，忍不住激動落淚。
游育甄認為，「要成為出色的人，首先就要遇到一位對你要求很變態的師傅，第二就是把自己逼到絕境，但仍不放棄，自己站起來。」但她也體悟到，每個出色的人都是不容易的，因為得吃很多苦，這也是為何出類拔萃的人那麼少。
料理是自我修行，當人與人之間的條件都旗鼓相當時，剩下就是努力和意志力的問題。游育甄秉持「做中學，學中做」，在那些被罵與被羞辱的職涯裡，自我調適和堅定心志，成為國內極少數的頂尖女主廚。
游育甄
出生：1975年
現職：風流小館主廚
經歷：侯布雄法式餐廳、
Justin's Signatures廚師
學歷：文化大學美術系