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看好增值潛力 前精英董事長一口氣買五戶 陽明山最大戶蔣東濬投資兼自住

2010-9-6 TWM




陽明山別墅區因為可再開發的腹地有限、老別墅極少釋出,外來客想入住很難,因此住戶多半都是傳產、金融業大老闆那幾張老面孔。但過去一向偏好信義計畫區、大直重劃區豪宅的科技新貴,現在也開始愛上陽明山,其中之一就是前精英電腦董事長蔣東濬。

撰文‧梁任瑋、黃智銘

前精英電腦董事長蔣東濬去年買下陽明山五戶三合院,都集中在永公路上,光是土地面積就接近一千坪,而且都沒有向銀行貸款,其中有三戶登記在自己的名下,兩戶分別登記在歐企投資與中駿建設。

與蔣東濬私交甚篤的住邦房屋總經理劉陳傳表示,蔣東濬因為這幾年常到陽明山爬山,覺得風景、空氣實在不錯,就好像香港知名半山豪宅區,因此去年一口氣買了五戶,除了一戶自住,其餘幾戶算是投資。

舊 屋拆除重建,打造頂級別墅蔣東濬是土地連建物一併購入,但因屋齡都超過五十年,且屋況不佳,他乾脆拆除重建,初估光是營建費用就高達上億元。不過,土地買 進才一年多,就已經畫好設計圖,例如永公路二九六巷二十八號與二十八之一號,兩戶打通成一戶,已悄悄在去年十二月三十日動工,目前正積極趕工,預計今年十 月底可完工。

由於這幾筆土地使用分區都是保護區,不能興建超高樓層建築,他是以改建工程名義申請建照,為了加速申請建照時間,蔣東濬特別請曾任台北市政府建管處施工管理科副工程師,目前已退下來開建築師事務所的周泰良負責規畫設計。

周泰良建築師事務所成立僅四年,但特別強調團隊擁有十五年豐富的建築管理法規實務經驗,目前蔣東濬的永公路透天住宅設計圖也被周泰良放在網站上,是公司頗自豪的作品實績。

根據周泰良設計,這五戶別墅外觀風格大不相同,但最「吸睛」的是其中一戶規畫有L型露天泳池,採無邊際鏡面設計,視覺上池水與天際連成一線,加上房舍仿照峇里島頂級Villa設計,池畔還種有大樹與日光浴椅,就像置身世外桃源。

房仲業者透露,現在陽明山最稀有的就是蔣東濬買的這種三合院,雖然樓層不能蓋高,但可以直接改建,一百坪的土地至少要七千至八千萬元,蔣東濬買近一千坪,至少花七、八億元。

雖 然在陽明山上活躍置產,但在山下,卻已經很久沒有見到他的蹤跡。蔣東濬二○○七年退出精英董事會後,表面上雖未掛名任何一家上市櫃公司董事長,但實際上坐 擁百億元以上身家與龐大大陸生產工廠的他,卻還是備受市場注意,例如現在的主機板廠映泰、浩鑫都被認為是蔣東濬色彩濃厚的兩家公司。

創業以來累積百億元身價

蔣東濬最早是從事記憶體買賣起家,後來看準主機板商機成立鑫明,之後再以借殼上市方式入主精英電腦,市場估計他創業以來累積大筆財富,絕對是身價百億元以上的A咖富豪。

幾年前生了一場大病後,他開始學佛吃素,行事也低調了起來,與過去積極活躍的形象有很大落差。

精英的員工透露,蔣東濬在精英的最後幾年,常常就在員工餐廳吃飯,還會與員工分享養生的祕方,一般人都是先吃飯才喝湯,他卻建議員工最好吃飯時先喝湯,讓腸胃溫暖,這樣有益健康。

○ 五年精英與大同的個人電腦事業部門合併之後,由於大同方面取得多數股權,董事長一職交由林郭文艷擔任,公司逐漸形成大同林郭文艷與蔣東濬兩派人馬共治的局 面,不過隨著主機板產業高峰已過,雙方對於之後發展的方向有不同想法,因此摩擦頻傳,最後蔣東濬在○七年退出自己心血結晶的精英。

蔣東濬退出後,展開與精英算帳的動作,過去蔣東濬在大陸有許多工廠作為精英生產之用,○七年之後則是開始要求精英購買這些資產,○八年負責生產印刷電路板的工廠鑫英就與精英爆發經營權之爭。

至於他本人,仍然保持低調色彩,不過從他大手筆買進陽明山豪宅,顯見他極看好這裡未來增值的潛力。

蔣東濬

出生:1956年

學歷:台北工專電子科

經歷:精英電腦董事長

鑫明董事長

蔣東濬坐擁陽明山5戶豪宅,市值近8億元

永公路247號

基地面積:221坪

市價:1.2億元

永公路296巷28號*

基地面積:240坪

市價:2.5億元

永公路296巷35號

基地面積:346坪

市價:3億元

永公路97號

基地面積:145坪

市價:0.65億元

 


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自住篇︾評估通勤動線與財務 三十歲前變身有殼族 上班族四大心法 輕鬆晉升捷運宅主人

2012-05-21  TWM

對於自住客來說,方便但價格較貴的捷運宅是又愛又恨的選擇,因此選捷運宅自住時,得將財務和通勤習性交 叉評估,找出適合自己而且負擔得起的好房。

撰文•李建興

「買房跟著捷運走!」這是所有購屋者都知道的常理,但無奈的是,正因為大家都想逐捷運而居,拱高了捷運宅 的價位。以台北市來說,近捷運的住宅,平均每戶比非捷運概念的多出近二百萬元,對於平均月薪只有四萬元的上 班族來說,等於要不吃不喝多熬個四年才夠。也難怪,自住客總是感嘆:「台北居大不易,捷運居更不易!」

李氏 心法1:下一站幸福法退一步尋找    專攻價差甚大的好站但同樣是薪水一族,李美華(化名)卻能以微薄的薪水,在不到三十歲時,就成了捷運宅的主人。

最令親朋好友羨慕的是,她沒有其他額外的投資,亦非家有恆產,憑著「買對房子」,以房養房,短短五年在北、高兩地先後購置了三套捷運宅。她的經驗,讓所有想買捷運宅的自住客,都不再幻滅!

出身南部的李美華,初入社會時就北上工作,二○○三年因為要結婚,原本各自租屋的小兩口,決定拿出每月的 租金來繳房貸,許給自己一個安身立命的未來。但由於她和先生都在台北市上班,又都沒買車,因此一開始全鎖定 交通便利的台北市中心看房。

偏偏新房子除了夫妻兩人,準婆婆也要入住,最起碼要三十多坪才夠,儘管時值房市最低迷時期,算算總價就要 逼近千萬元,這對於合計月收入才五、六萬元的夫妻倆來說,可謂沉重不已。

傷透腦筋之際,曾有幾度同事極力勸說,要她乾脆放棄買房,省下錢買輛車繼續租屋通勤。但她和先生認為,買 房可以增值,買車卻只能眼巴巴地看著財產消失。因此他們仍堅持買房,而通勤的替代方案就是買在捷運旁,然後 放寬範圍,「用空間壓低房價,再用捷運縮短通勤時間。」於是,從未買過房的李美華,就和先生攤開了捷運地圖,像圈地遊戲似地,先畫出幾個最想入住的捷運站。

擁有強烈地域觀的李美華總認為「縣不如市」,起初他們只選定台北市最邊陲站,如龍山寺、古亭和景美,但錯 估情勢的小兩口發現,原來就連最市郊的捷運宅,每坪動輒二、三十萬元的行情,也不是他們買得起的。於是原本 很排斥入住新北市,礙於現實,只好轉往新北市的捷運第一站看房。

退一步,果然海闊天空,一出台北市,房價足足少了五成,搭捷運也不過只差一站,還不到三分鐘,房價卻足以 讓小夫妻少奮鬥好幾年,令他們直呼:「下一站幸福!」不過,既然退守到新北市,李美華就堅持要買在通勤最方 便的地點。

當時她和先生鎖定的是板南線的江子翠、新埔,中和線的頂溪、永安市場,以及新店線的大坪林及七張站。精明 的李美華發現,這些點看似都很接近台北市區,卻暗藏玄機。她發明了一套﹁大富翁法則﹂,也就是像小時候玩大 富翁遊戲般地,依照捷運圖數站,這一數,李美華發覺,新埔、頂溪到達台北車站只要四、五站,但大坪林卻足足 要八站,於是新店線就在第一輪賽局中淘汰了。

李氏心法2:大富翁數站法鎖定通勤終點    選擇方便的黃金線在決定買永和還是買板橋時,李美華再使用了大富 翁法則的﹁進階版﹂。

由於自己上班的地點在市政府站,而先生則在善導寺站,再加上平日小夫妻最愛到西門町逛街,她各自數了從新 埔以及從永安市場到西門、善導寺和市政府的站數,李美華發現雖然兩者各有千秋,但搭中和線都要轉乘,而一轉 乘就得多耗二至五分鐘。因此只要一遇轉乘的站,依她的﹁大富翁法則﹂就得多加兩站,這麼一來,板南線成了他 們的首選。

敲定了板橋後,李美華循著仲介的腳步看了幾間房子,一開始他們只鎖定緊鄰捷運站的物件,但後來發現捷運站 口的房子還是「貴森森」,而且出入複雜,並不特別適合自住客。於是她又放寬範圍,到距出口稍遠的地區找房,但經實際測試,發現步行五到七分鐘,是自己能夠接受的最大極限,「再遠,就算我可以忍,等到未來要脫手時,別的買家也未必肯!」

李氏心法3:七分鐘求保值法實地走訪    切莫超越距離極限於是,李美華就在新創的「七分鐘求保值」原則下,再縮小看屋範圍。經過幾輪淘汰賽,去蕪存菁,目標越來越明確,最後選定離新埔捷運站步
行六、七分鐘的中古大樓。由於介入時點低,再加上層層把關,讓這間好房十分保值,他們以每坪十五萬元進場,目前同一棟大樓行情已近四十萬元。

後來,她開始嘗試投資,並且都在捷運旁。自住客出身的李美華只鎖定住宅,因為她認為,只有自住客最懂自住客,捷運族最了捷運族,將心比心,一定能選到增值好房。

○八年,正值高雄捷運開通,由於考慮到台北的房子投資不起,而先生又是高雄人,在地緣關係下決定投資高雄
。但深諳「下港人」習性的先生提醒她,高雄人並不習慣搭乘大眾運輸工具,除非捷運機能發揮到淋漓盡致,因此
同樣買捷運房,一定得拋開台北思惟。

李氏心法4:因地制宜法

順意民情    彈性調整選房標準南下選房,李美華的尺度變緊,距離捷運站口七分鐘縮為三分鐘,而且,只敢選在 距離高鐵站和高雄車站等通勤大站都很近的巨蛋站、凹子底站一帶,而愛查資料的她,更拿出自己的看家本領。她 上網查詢高雄各站的搭乘流量,發現巨蛋是全高捷僅次於高雄車站的第二大站,其地位就和北捷的市政府、西門以 及忠孝復興等大站一樣,不同的是,當時附近的房價居然每坪十萬元有找。

為了怕投資血本無歸,李美華親自南下實地勘察,她發覺,巨蛋站緊鄰漢神巨蛋購物中心、瑞豐夜市以及幾所明 星中小學,有極佳的生活機能,於是決定出手,付了十萬元訂金,以每坪八萬多元的單價買下三十多坪的捷運房。 或許是以最嚴謹的標準評估,即使高雄的捷運房不若台北熱絡,李美華的房子仍然年年上漲。去年底她出場時,房 價已達每坪十五萬元,這樣的獲利,讓在高雄鎩羽而歸的台北投資客難以置信。

這筆獲利的金額雖不大,卻足以償還夫妻倆在台北新埔站捷運宅的房貸,就這樣,一場精打細算的評估與滴水不 漏的審核,讓李美華贏了自住也賺了投資。想逐捷運而居的你,是否還覺得「沒錢萬萬不能」呢?

李美華(化名) 出生:1965年 成就:以微薄薪水,順利買到捷運好宅自住及投資。 擅長標的:北、高兩市捷運住宅。 李美華的大富翁算房法
◎目的: 用於簡算合理的通勤站距
◎計算方法: 鎖定幾個最常出沒的捷運站,計算欲購屋的捷運站,遇轉乘須加2站。
◎實例:

小明希望能買通勤8站以內的房子,而公司在台北的忠孝復興站,現鎖定三重國小站的房子,計算起來搭捷運須 行經7站,並換一次站,是否合乎目標嗎?

7+2=9>8

◎結論:須再評估 專家給自住客的3個提醒
1.二線為王 自住非投資,買捷運宅不用緊鄰站口,選擇有點遠又不太遠的好宅,付款輕鬆又能增值。
2.門牌效應 部分捷運站出口不同,所屬學區和行政區亦不同,宜選學區及門牌效應(如大安區)齊備的保值地段。
3.生活機能 住捷運宅除了通勤也要生活,因此須考慮周遭日常生活所需的商店或公共設施是否齊備。
代銷公會全國聯合會理事長黃烱輝

 

 




自住 住篇 評估 勤動 線與 財務 三十 十歲 歲前 前變 變身 身有 有殼 殼族 上班族 上班 四大 心法 輕鬆 晉升 捷運 主人
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有關自住樓投資 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2012/11/blog-post_11.html
今次止凡轉載了中青兄回應一位網友Okayduck的文章, 是在2011年年初有關樓市操作的討論。樓市由2009年升到今天, 實在升了不少, 自住樓的樓價大升, 但又要自住, 眼白白看著樓價大升又享受不了, 如何處理呢?

玩弄財技, 太多方法了, 看看下面的文章便知道。不過大家要小心, 今天的磚頭投資環境已經被政府弄得不像從前一樣, 梁政府不是富豪們的一夥, 相信在他的理念中, 自由經濟與投資者利益並不是首要保障的條件。



近日的感覺是, 社會上誰叫得最大聲, 梁政府就會回應誰, 就算影響香港的自由經濟美譽也在所不惜。初出來工作的香港人買不到樓, 叫得很大聲, 政府就出招, 樓市再不跌再出, 再升再出。

政府就好像對買樓有一個概念, 買樓應該是香港人買的, 香港人不應用公司名義買的, 應該用自己身份證買的, 買入就應該自住, 3年內都不應賣的, 不符合以上的條件行為都有問題, 一一都要被徵重稅才對。但有時, 政府想出來的概念不一定對, 不一定適合所有香港人, 尤其是商業活動, 現在有點明白為何梁振英的私人公司「一舖清袋」, 人人都是走這條路, 磚頭投資致富的神話將會被他沒殺。


source: 迷茫中青的寫作空間

回網友 - 有關自住樓投資 (2011年1月27日)

有網友提問關於自住樓投資之法,由於所需篇幅頗長,現開新一篇回應一下。

網友 Okayduck 說:

很高興看到你的清晰論點, 亦非常同意。自住樓不能亂動, 而我常有這樣的迷茫, 但在看過你另一文章說過財務自由, 有時運用下自住樓的槓桿, 租差及息差來做對沖, 就當是資金重組, 也是可行的. 以下是我現行的做法, 希望大家交流下, 亦希望以你的知識道出一點風險讓我不斷作出收改, 從而達到財務自由的領域。


第一 : 自住樓之保本+對沖

將你而家層樓放租, 再用收回來的租金租一個抵租單位。

例如: 你層收租物業有5釐回報,再租一些摸頂盤 (炒家接了發展商高開之新盤), 一般都會以低過市價租金搶客幫補貨款支出。有D租金回報只有2釐或更低, 5減2釐食息差絕對可考慮。

如你收回來的租金大過你所比的還有錢袋袋, 又有機會住一層較新的樓。當然地區可能遠一點及常常搬家, 但邊等層樓升, 邊羸租差同息差應能抗衡通賬。


第二 : 自住樓之增值

第一層樓如值350~400萬, 而樓市上升20~30%, 便可以現時低按息轉按購買有6~7釐租金回報的車位收租。我之前亦曾用有限資金(未足夠第二層樓首期), 買了一個車位, 念住穩收6~7釐, 點知吾夠五個月已成功轉手得到30%回報, 即是如果層樓升了而又借到多70萬 (可買到兩個車位), 應可短時間內有14萬利錢。

不斷用以上2個方法 (供款+保本+增值)當買基金咁應可, 希望好快會有第二樓房再作進一步的投資。


中青回應:

師兄你想討論風險,所以中青也就重點說風險。不過有言在先,投資理財,各施各法。中青偏向膽小和保守,如果 Okayduck 師兄相對進取一點,請自行調節。

關於「買樓放租、再租樓住」,中青自己覺得是蠻好的點子 - 事實上中青自己正是這樣做。極端一點,你把 5、6 個唐樓套房租出去,自己就可以住凱旋門。不過這好像跟「對沖」沒有什麼特別關係(除非你是想說「對沖通漲風險」?)

至於「賺息差」的概念 - 放租「高腰 (yield) 樓」、自租「低腰 (yield) 樓」,理論上是對的。要注意的是你所付出的樓價的對比。如果你買一、兩層「高腰樓」,以相同租金支持你享受「低腰樓」,好處是你購入比如 500 萬的單位,就可以租用及享受市值 800 萬的新樓豪宅。不過過程中沒有現金進袋子裡,事實上「賺」不到「息差」;如果要有現金進口袋,你可能要購入等值的物業,而你就要面對另一種風險。

市場的眼睛是雪亮的,「高腰樓」之所以高 yield,一定有其原因。很多時候我們會想像 Yield 高的物業一般是殘舊、唐樓、偏遠、甚至是凶宅。這些只是一般特性,Yield 之所以高最直接的原因是市場對他的升值潛力不寄予厚望。所以如果你用同樣的價錢購入 Yield 高的物業,再租 Yield 低的新樓豪宅,雖然你有現金收入,但你同樣是在流失升值潛力。所以師兄形容的「邊等層樓升,邊羸租差同息差應能抗衡通賬」頗難同時出現。(By the way,如有租值高,潛力厚的樓盤煩請 pm 我  )

另有不甚重要的一點,放租要繳稅,計算「息差」時請留意。還有,現放租只能做 5 成按揭,對資金需求相對提高。

關於自住樓升值、分拆、再分拆... 很多網友都知道可行,我們稱之為「整大個餅」,前輩網友 YC 兄的 blog 有精彩描述。珠玉在前,「整餅」的好處及過程中青就不在此班門弄斧了。要留意的是,你剛剛的成功故事,很大程度上是拜樓市持續向好所賜。樓市如果橫行,這計劃也能做到,最多只是慢一點。但如果樓市急回,租金隨之下跌,而你又已過度抗張,就很危險喇。不過,現在按揭成數降低,要「整餅」的難度雖然已經提升,但相對又降低了過度抗張的風險。另外,超低息環境也可以讓你加速渡過危險期(供本供得快,相對欠銀行的成數加速降低)。

對於風險,每一個人都有不同看法。最重要自己計好數,及計算最壞情況下自己是否承受得了。
有關 自住 住樓 投資 止凡
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點先至係對你間自住樓既best exit strategy?? Home Blogger

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筆友: 您好! 本文冗長,首先多謝閣下的抽空寶貴時間閱讀,謝!

 

本人一直有看你的文章,獲益良多,現有一些問題,望請指教。本人34歲,已婚,有一子,月入32k,資產60萬,太太全職照顧兒子,名義月入16k(有報稅及出糧證明,兼職收入數千,我們keep出糧證明是希望將來能多買一層樓),實際家庭收入38k。於2009年尾以本人及太太名義購入一間256萬的屋(同類型現成交400萬),花了30萬裝修,借9成供25年,月供9k利率約1.1%H plan,尚欠210萬,之前收到地產信件說有實客430萬想買。本人很滿意這屋,但想放售獲利。

現有想法如下(假設每月供款9k是固定支出,如有剩會儲下):

A本人想放450萬(很理想吧),因之前花了30萬裝修。如以430萬售出,減去雜費套現約210萬,然後租住同屋苑單位約12k或租住父毋A單位約8k(很舊,要裝修約13萬,這是ok的,父母將來易租些),將210萬買入人民幣收息每月約5.6k,實際租金每月支出2.4-6.4k,比現時供款少6.6-2.6k,3年省下約23萬。本人認為樓巿將於2至3年後回落25%,如自住單位回落至300萬,將以個人名義借7成購入B單位自住,3成首期90萬加裝修30萬加雜費10萬,尚餘70萬,如樓價穩定,再以夫妻名義借7成購入300萬C單位收租,3成首期90萬加10萬雜費。資產剩約為50萬(210萬+60萬+3年省下供款6.6k*36個月約為23萬)減(A單位裝修13萬+B單位成本90萬+10萬+30萬+C單位成本90萬+10萬),和有兩間供緊300萬單位。如樓巿上升或平穩的話就只有資產剩約為293萬(210萬+60萬+3年省下供款6.6k*36個月為23萬)

B加按,本人在中X銀行九成按揭,不能加按,要重新做按揭A單位,網上銀行估價375-406萬,400萬按7成供25年,利率約2.3%,套現約70萬(280萬減210萬現在欠款),月供12.2k,將70萬買人民幣收息每月約1.8k,每月實際供款付出10.4k,比現時供款多1.4k,3年供款多出5萬,如3年後樓價下跌25%以夫妻名義買下一個300萬B單位收租,3成首期90萬加10萬雜費,資產剩約為25萬(70萬+60萬)減(A單位套現成本5萬)減(B單位成本90萬+10萬),和有兩間供緊300萬單位。如樓巿上升或平穩的話就只有資產剩約為125萬(70萬+60萬)減(5萬),和有一間供緊400萬單位。

C換樓,以430萬賣出,減去雜費套現約210萬,以個人名義再買入300萬A單位(近父母,方便照應,36年樓但比較實用),借七成供25年,利率約2.3%,月供9.2k,成本約110萬(90萬首期+10萬雜費+10萬裝修(裝修盡慳))約剩餘100萬,將100萬買人民幣收息每月約2.6k,每月實際供6.6k,三年省下約9萬,如3年後樓價下跌25%以夫妻名義買下一個現自住類型300萬B單位自住,3成首期90萬加裝修30萬加雜費10萬,再將A單位租出。資產剩約 約為39萬(210萬+60萬+9萬)(A單位成本90萬+10萬+10萬)減(B單位成本90萬+10萬+30萬裝修),和有兩間供緊300萬及225萬單位。如樓巿上升或平穩的話就只有資產剩約為170萬(210萬+60萬)減(A單位成本90萬+10萬+10萬),和有一間供緊300萬單位。

 

問題如下:用方法A,以430萬買出現自住樓,將來再買兩間300萬樓之後,如能以430萬以上賣出,是否值得這樣做呢?但3年後樓巿不跌,我們便利要繼續租樓或再買樓。用方法B,將失去現時極低H plan,但這方法在3年後如樓價不跌,我們依然有一間供緊的樓,但不能多買一間樓收租了,亦要多付數十萬全期利息。方法C的好處是如樓市平穩或上升,我們依有一層樓住,樓巿上升的話可享有升值帶來的利益,如下跌的話,就可買多一層樓,如果實行方法C,我是否應先放樓後買樓呢?是否能以430賣出現住單位,才值得實行方法A或B呢?請問這三個方法,那個比較可取和注意的地方呢?或有其它建議呢?本人數口不精,如有錯誤的地方,煩請指正。多謝閣下的意見,謝!

p.s. 我之前只是在腦裏空想,但發覺要寫一封信給你後,令我更清楚自己的處境。

 

解答呢個咁詳盡既問題,諗樣先提出你要考慮既角度,諗通左你自然知道點做。 現時樓房賺到既錢是否吸引? 而家大把人間樓賺到錢,個個心郁郁想放賣,咁點先至係一個對你間自住樓既best exit strategy? 諗樣認為如果你搵到地方住(租或再買),而你賣樓賺到你五年先儲到既錢,何妨沽售? 首先你要界定咩為之賺? 你供樓還左本金既錢其實唔算。即係你幾年前二百萬買入,現時欠銀行一百七十萬,若然樓價現時2012年升至三百萬,咁你賺既係一百萬,而唔係一百三十萬。極多人係因為想感覺良好而「呃」自己話賺左1.3mil。如果你用多出之三十萬就可以再買一間樓去滿足居住需求,或用一百萬生息加上三十萬之補貼就可以頂到四到五年租金,咁你真係值得係呢個時刻先good呢一百萬落袋。此乃客觀之建議。

點解係五年? 現時樓市已上行四年,即由2008年計起。相信你望多五年,即四加五有成十年咁滯,好有機會遇到下一個低潮再入貨。到時你呢一百萬既購買力唔係講少。咁就亦都係配合陳總講既波滑理論,在市場滑浪矣。如你覺得一百萬係多錢,唔靠滑浪、唔忍痛賣出住所,單憑工資點可以係「亂世」生存呢? 根據以上formula,如你每個月只可以儲一千蚊,根本唔可以applied。所以收入猛猛緊一族要由開源節流著手,此乃理財基本步。

當然家庭收入較強勁者達年一百二十萬港元以上及可將收入一半儲起之輩,睇黎唔會為百餘萬港元成日將樓賣出買入。如果真係好想賣樓套現,可以先賣樓後租住,將自己放係一個naked position。因假設佢地收入不大變,佢地賣樓後有能力承受較長之大升市。原因是cash flow較強勁,只要租平些少即有能力係市低時累積較多cash係手,唔會愁冇cash入貨。即好似做生意咁根本唔使將錢回籠就可以做下轉貨,個市旺時更可以走幾轉!

由前文已解釋諗樣點睇咩為之適當賣出,及賣出後點樣先為之高安全系數,而沒定賣後再換細樓或賣後再租樓。而當中之重點以cash flow為先! 高收入而能好快累到金錢者更可無視樓市升跌見低就買。注意賣後再換大樓係加注,要衡量自己能力才做。 講左咁耐,係時候套用番係筆友度。筆友總之賣樓可套2.10mil,如加按只可套0.7mil,要比更多利息。賣樓賺既錢已符合上文所講五年先儲到既錢,值得套現。至於賣左樓租應買返定租返,好在乎佢income強唔強勁。贂黎筆友都係換間平些少又細些少既樓較穩當。用case C住淨低一百萬等下回見清天再戰。


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《自住怎麼算》菜籃族用三姑六婆精神比價 精算「333法則」省200萬買好房


2013-01-08  TWM  
 

 

房價居高不下的年代,單純的自住客要如何買到適合自己又不吃虧的房子?

經營烘焙坊的柯玉甄精明算房,不但年紀輕輕就買到適合自己的好房,隨著房子增值,她這幾年房子越換越好,從小資女變為買房達人。

撰文‧梁任瑋、李建興

「我是自住又不是投資,沒要短期買賣,房價只要負擔得起就好,不用算太多!」這想必是許多自住型購屋者的心聲。但大家都忽略了,房子往往是一生最大一筆的消費,就算自住,買了「物超所值」的房子,可以讓人財富增值,房子越換越好;反之,買了「價不副實」的房子,除了資產縮水,還可能一輩子成為背債的房奴。

四十三歲的柯玉甄,目前在新北市蘆洲區經營烘焙坊,從她樸實的裝扮、婉約的對話,很難相信她有豐富的買屋、換屋經驗,更是親友們買賣房產時的最佳諮詢對象。接受採訪時,她仍靦腆、謙虛地說:「我只是一般的家庭主婦而已,頂多比較會為家裡打『算』!」其實,柯玉甄的話語中已透露出她的成功關鍵。多年來,柯玉甄憑的就是小市民為自己的窩精打細算的精神,使得家無恆產的她,從畢業剛出社會時,一個月領二萬元出頭的小資女,到二十多年後的今天,手上已擁有多棟住宅和一間店面。

購屋初期嘗到甜頭

再出手忽略訪價 竟買到全大樓最高價柯玉甄從小就喜歡存錢,還是學生時,就善用課餘時間打工、跟會理財,她第一次買房,亦是基於「逼自己存錢」的心態。一九九二年,她二十三歲,捷運中和線才剛開挖,她就在新北市中和南勢角附近以每坪二十一萬元買下一戶大樓住宅。雖是自住,但她同時考慮了增值性,儘管不久房市崩盤,但由於買在好地點,幾年後她結婚,房子轉手,還是小賺出場。

婚後,柯玉甄搬進先生在新北市新莊買的房子,但小時候夢想當店面包租婆的她,一有空就拉著先生到處看房子。二○○五年,柯玉甄拿著夫妻手上的五百萬元積蓄,如願地以二千五百萬元買下新莊一處預售大樓的店面。由於當時行情正好,店面才一交屋,就順利以三千五百萬元賣掉,足足賺了一千萬元。

初試啼聲就讓柯玉甄財富倍增,讓她一時以為房地產只要放著就會保值,根本不需要專業。○八年,一心想搬回娘家附近的她,拿著這一桶金,回到土生土長的新北市板橋娘家,以每坪三十四萬元買了大樓四樓的住宅。孰料,由於不懂得訪價、計算,交屋後才發現自己買到的居然是全大樓最高價。「我當時心想,四樓應該是全棟行情最低的,居然還比其他樓層貴一成,真是冤!」這一差就多花了一百多萬元,心有不甘的柯玉甄隔年決定賣掉,結果又因為功課沒作足、算盤沒打好,且在房仲的遊說下,說是全球金融風暴後,市場沒買氣,最後僅以每坪三十六萬元賣出,又低於當時三十七、八萬元的市價。柯玉甄這才體會到:「自住、換屋,都不能忽略估價的程序,即使是最熟悉的區域!」

算房守則一:

發揮三姑六婆精神 貨比三「價」自此,認真訪價、估價,成了柯玉甄買房的不二法門。有別於一般小市民總是很容易被房仲、代銷給糊弄,訪到假行情;柯玉甄發揮菜籃族三姑六婆的精神,用最土法的「貨比三家」進行比價,並把每棟看過房子的行情與心得記錄下來。

多年來,她歸納出一套「三三三法則」,也就是買一間房最起碼要比過「三」間類型相仿的房價,各找出一間略優於及劣於目標屋的房子,以得出該標的物的合理區間價;同時觀察區域近「三」個月內的趨勢,以了解行情的漲跌;最後則是評估房子的地段、屋況和社區管理等「三」個看屋元素,以修正買房的出價。

柯玉甄的訪價也有技巧,譬如明明是買中古屋,她卻會到預售屋案場諮詢,「因為銷售中心會將區域未來建設資訊整理得清清楚楚,我可判斷是不是買在低價。」而買預售屋,她則會跑到房仲店頭探聽,「房仲會告訴你,哪家建商蓋的房子在二手屋市場最有行情、最保值。」拿柯玉甄一○年買下現住的房子來說,是有一次在房仲介紹下,看了一棟位於新莊副都心旁的兩年成屋,屋主開價每坪三十四萬元。平常閱屋無數的她,腦中快速地將近三個月看過的房子掃描一遍,立即想到了兩棟最好比價的房子,一是在同區域,成交行情每坪二十九萬元的十年中古屋;另一則是新莊副都心,牌價每坪四十二萬元的預售屋。

柯玉甄算了算,以十年和兩年中古屋的行情相比,大概差兩成,回推起來屋主開價三十四、五萬元算是合理。再比較預售屋,這戶成屋的窗戶一打開就是有新北市「清溪川」的中港大排河廊,採光通風佳,又有無敵景觀,是預售屋沒有的。

因此,若以預售四十二萬元回估,降個一、兩成,她所看中的兩年屋,以三十五萬元進場也不致買貴。但精明的她心想,「屋主一開價就開在合理成交價,並沒提高售價讓買方殺價,一定是急售!」於是柯玉甄大膽再砍一成,以三十萬元議價,並表示立即可以下訂。當天,雙方就以三十一萬元成交,這一省,就省下近二百萬元,而兩年後的現在,這房子已有人出價四十二萬元了。

算房守則二:

使出多心多疑的態度 回歸實價由於三不五時就約姊妹淘去接待中心看屋,柯玉甄因此結識許多銷售小姐,只要一有新建案推出,她就會立刻接到訊息,掌握市場第一手動態。多年來,她更從專業人士的身上,學會了如何運用建商土地取得成本、基地的容積率、營造成本等訊息,換算建商合理的推案價;也善於利用房仲、建商同業之間互掀底牌的競爭心理,交叉比對出合理房價。

有一次,她看中新莊一棟工業住宅,屋主開價一坪二十萬元,還沒議價就比鄰近的成交行情便宜一成。乍看之下很划算,但後來她跑去諮詢其他房仲後才得知,那房子由於屋頂架了好幾個通訊基地台,光這一點就足以讓房價折一至兩成,算一算並不值二十萬元。

而在屢次與房仲交手中,柯玉甄發現,許多仲介都會以「使用坪數」,巧妙地膨脹房子的價值,讓購屋者錯估情勢。

她舉例,今年初,有一天路經台北市文山區,看到仲介張貼了一個標榜「使用坪數八十坪,總價一六八○萬元」的三十年老房子,柯玉甄眼睛為之一亮,「哇塞,台北市每坪只要二十一萬元!」立刻打電話說要看房。但一看才知道,原來八十坪中有六十坪是個超大的露台,而據柯玉甄多年的算房經驗,露台一般只值主建物的三分之一價,一回算,每坪單價其實高達四十二萬元,根本超出合理行情,「你能說仲介騙你嗎?只能說,不會算,就看不出話術中的玄機!」「就連實價登錄也會騙人!」對此,柯玉甄進一步提醒,目前實價登錄所揭露的總價和坪數,由於含停車位,以現行台北市的車位約三百多萬元,車位坪數動輒十坪計算,車位每坪約只有三十多萬元,遠低於主建物的每坪價格,若沒拆分計算,就會低估了單價行情。

算房守則三:

掌握常被忽略的稅費 聰明換屋值得一提的是,目前握有多筆房產的柯玉甄夫婦,對於稅費負擔管控十分嚴謹,這也是一般自住客最容易「失算」的地方。她指出,拿換屋來說,由於買賣之間,通常會被課到土地增值稅、財產交易所得稅、房屋稅和地價稅,但前兩者,一般自住客可以透過合理管道聰明節稅。

其中土增稅部分,由於稅法規定,只要房子是自住的,每個人一生都可使用一次五%最低的稅率。例如賣房時,原本土地評定現值已由五百萬元增值一千二百萬元,增值七百萬元,依規定須以七百萬元的二五%稅率課徵,得繳一七五萬元;但若使用優惠稅率五%來計,只須繳三十五萬元。

至於財產交易所得稅,可用賣房時實際的獲利作為報稅基準,但這必須拿出當初買進時的合約舉證,否則就得用公告模式來申報,公告標準各縣市稅率不一;以台北市為例,是公告現值的四二%,也就是說,若賣出時房子公告現值為一千萬元,政府認定的售屋獲利金額就是四二○萬元,「所以賣屋時,最好備齊資料,看看用實際獲利及公告模式哪個數值較低,選擇較低的來節稅。」柯玉甄說,「多一筆盤算,多一分保障,就算自住,也別和自己的荷包過不去!」

柯玉甄

出生:1969年

現職:烘焙坊負責人

學歷:元智大學應用外語系

給自住客的算房叮嚀:

1.下手前貨比三家,勤跑預售案接待中心了解區域行情。

2.調查建商購地成本,回推合理房價。

自住買房

不能不知的三套公式:

1.頂樓增建怎麼算?

頂樓加蓋雖能使用,但沒有權狀,因此一般認為其價格為主建物的1/3。

公式

房屋總價=權狀建物坪數×單價+頂加坪數×單價×1/3 如:房子權狀是20坪,頂樓增建10坪,每坪單價30萬元,房子總價為:20坪×30萬元+10坪×30萬元×1/3=700萬元2.陽(露)台怎麼算?:陽台露台除非有登記,也就是擁有權狀,否則一般保守認定其價值僅主建物1/3。

公式

房屋總價=主建物坪數×單價+陽台面積×單價×1/3 如:室內25坪的房子,外頭另有5坪沒登記的陽(露)台,每坪單價30萬元,房子總價為25坪×30萬元+5坪×30萬元×1/3=800萬元3.停車位怎麼算?

計算的方式為:平面車位等於房屋每坪單價乘以4~5倍;坡道機械式車位等於平面車位乘以0.6~0.7;機械車位等於平面車位乘以0.5~0.6,車位依所在樓層不同,每層價差約5~10萬元。

平面進平面停=每坪房價×4~5倍平面進機械停=每坪房價×4~5倍×0.6~0.7 機械進機械停=每坪房價×4~5倍×0.5~0.6

公式

平面進平面停=車位月租金×450至600 平面進機械停=車位月租金×250至350 機械進平面停=車位月租金×200至300 註:上述算式求出數值為大致行情,實際價位視個案而定。

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點先至係對你間自住樓既best exit strategy??(答) Home Blogger

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解答呢個咁詳盡既問題,諗樣先提出你要考慮既角度,諗通左你自然知道點做。 現時樓房賺到既錢是否吸引? 而家大把人間樓賺到錢,個個心郁郁想放賣,咁點先至係一個對你間自住樓既best exit strategy? 諗樣認為如果你搵到地方住(租或再買),而你賣樓賺到你五年先儲到既錢,何妨沽售? 首先你要界定咩為之賺? 你供樓還左本金既錢其實唔算。即係你幾年前二百萬買入,現時欠銀行一百七十萬,若然樓價現時2012年升至三百萬,咁你賺既係一百萬,而唔係一百三十萬。極多人係因為想感覺良好而「呃」自己話賺左1.3mil。如果你用多出之三十萬就可以再買一間樓去滿足居住需求,或用一百萬生息加上三十萬之補貼就可以頂到四到五年租金,咁你真係值得係呢個時刻先good呢一百萬落袋。此乃客觀之建議。

點解係五年? 現時樓市已上行四年,即由2008年計起。相信你望多五年,即四加五有成十年咁滯,好有機會遇到下一個低潮再入貨。到時你呢一百萬既購買力唔係講少。咁就亦都係配合陳總講既波滑理論,在市場滑浪矣。如你覺得一百萬係多錢,唔靠滑浪、唔忍痛賣出住所,單憑工資點可以係「亂世」生存呢? 根據以上formula,如你每個月只可以儲一千蚊,根本唔可以applied。所以收入猛猛緊一族要由開源節流著手,此乃理財基本步。

當然家庭收入較強勁者達年一百二十萬港元以上及可將收入一半儲起之輩,睇黎唔會為百餘萬港元成日將樓賣出買入。如果真係好想賣樓套現,可以先賣樓後租住,將自己放係一個naked position。因假設佢地收入不大變,佢地賣樓後有能力承受較長之大升市。原因是cash flow較強勁,只要租平些少即有能力係市低時累積較多cash係手,唔會愁冇cash入貨。即好似做生意咁根本唔使將錢回籠就可以做下轉貨,個市旺時更可以走幾轉!

由前文已解釋諗樣點睇咩為之適當賣出,及賣出後點樣先為之高安全系數,而沒定賣後再換細樓或賣後再租樓。而當中之重點以cash flow為先! 高收入而能好快累到金錢者更可無視樓市升跌見低就買。注意賣後再換大樓係加注,要衡量自己能力才做。 講左咁耐,係時候套用番係筆友度。筆友總之賣樓可套2.10mil,如加按只可套0.7mil,要比更多利息。賣樓賺既錢已符合上文所講五年先儲到既錢,值得套現。至於賣左樓租應買返定租返,好在乎佢income強唔強勁。贂黎筆友都係換間平些少又細些少既樓較穩當。用case C住淨低一百萬等下回見清天再戰。

點先 先至 至係 係對 對你 你間 間自 自住 住樓 樓既 best exit strategy Home Blogger
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自住樓點樣換樓?(答) Home Blogger

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見有blogger問如何能夠在只有一間自住樓之下,仍然能夠趁樓市上漲之際將之賣掉,可以賺到錢可以再上車不會降低居住質素呢?
 
面對呢個咁刁鑽既問題,筆者都會盡力去解答。首先要界定咩係「質素」。因質素係非常主觀的。由於香港地少人多,同時(香港地小人多),筆者自行將質素同住宅實用面積掛勾。
 
另外,本問題入面兩個可控因素又自相矛盾。「賣自住樓賺到錢」同「保持之前居住質素」實為近乎相反既考量。首先「賣自住樓賺到錢」係要沽出自住樓然後買一間市值較少的樓先可叫做賺錢。你沽完三百萬既樓賺左一百萬然後走去買番間五百萬既樓唔算係賺。在上述情況,沽出自住樓後買番間市值細而又提供同樣居住質素既樓係高市場效率下實不太可能。筆者思索現時香港各種情況,發覺只有一類人可以同時做到本段中兩樣近乎相反既野。
 

首先,你需要自住係(較)新樓
新樓定義: 係2000前後落成或比其更新樓齡既樓
新樓由於「睇落」較新淨,又有會所設計,可惜實用率一向較低。你可以利用呢個特點,沽出新樓,買返實用率較大,沒有會所同租值較平既樓,仲可以慳返些少管理費同差餉。
 
以下例子不包括搬屋同裝修費用,請你賣樓賺左錢就為家人好好裝修下新居吧!
 
*以下所示金額為港幣,全部假設業主當時借7成按揭購入現沽出單位。
**全部成交及買入價均貼近最近成交價
 
(舊文重發,時為2012年7月)
一次過攪埋「兩房換三房」
沽自住單位: 青衣灝景灣661呎兩房,實用率80%,1998年樓,08年9月2.84mil買入,沽出價4.80mil,未計幾年清還按揭本金,業主攞番三成首期後還清按揭淨賺1.96mil
再上車單位: 荃灣麗城花園896呎四房,實用率85%,1991年樓,買入價3.80mil
 
沽自住單位: 屯門時代廣場403呎兩房,實用率78%,1988年樓,08年3月1.08mil買入,沽出價2.12mil,未計幾年清還按揭本金,業主攞番三成首期後還清按揭淨賺1.04mil
再上車單位: 屯門居屋兆麟苑515呎兩房,實用率78%,1988年樓,買入價1.80mil
 
沽自住單位: 大角咀亮賢居710呎兩房,實用率73%,2009年樓,09年9月3.51mil買入,沽出價4.50mil,未計幾年清還按揭本金,業主攞番三成首期後還清按揭淨賺0.99mil
再上車單位: 美孚新村649呎兩房,實用率90%,1979年樓,買入價3.60mil
 
沽自住單位: 荔枝角泓景653呎兩房,實用率80%,2002年樓,07年10月2.58mil買入,沽出價4.75mil,未計幾年清還按揭本金,業主攞番三成首期後還清按揭淨賺2.16mil
再上車單位: 九龍灣麗晶花園621呎三房,實用率86%,1984年樓,買入價3.50mil
 
 
希望以上例子啟發到你住邊好!好多人因為咁有錢落袋之餘,仲可以兩房換三房!
港島樓市太「ahead」了,要咁做一定要搬返新界九龍。
另外要留意係建議屋苑呎價稍落後大市,未來如果樓市升你會賺少左。不過你有心連自住樓都放,應該是睇樓市跌吧!
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每坪近三百萬 「河南王」砸巨資改寫豪宅天價 王任生:買帝寶自住,沒有要炒房

2014-01-06  TWM
 
 

 

儘管政府持續打房,但台灣豪宅房價依舊屢創新高,近日更站上每坪三百萬元大關,締造這個數字的買方,正是有「河南王」稱號的東裕集團董事長王任生。

撰文‧梁任瑋

新一波內政部不動產實價登錄出爐,台北市指標豪宅「仁愛帝寶」以每坪二九八.二萬元,改寫台灣豪宅交易新天價,買方正是從事耶誕樹燈飾製造的「河南王」、東裕和丹尼斯百貨集團董事長王任生;一三年八月,他分別以英屬維京群島馥寓、冠鶴、元季三家公司名義,向建商宏盛建設買下三戶帝寶豪宅,總價高達十一.九億元,震撼台灣房市。

台灣頂級豪宅價格直逼每坪三百萬元,凸顯國內房價兩極化情況再加劇;另一方面,也有房地產業者憂心,房價持續飆升,恐讓央行再度緊縮高總價不動產房貸成數,澆熄豪宅市場買氣。

新購三戶,名下共六戶帝寶買新厝原本是件值得高興的事,但由於新聞連日大篇幅報導,連買方王任生都不承認房子是他買的。《今周刊》向王任生查證,他透過幕僚向《今周刊》表示,「買帝寶是要自住,根本沒有要炒房!」王任生說,買帝寶的新聞曝光後他很困擾,因為他從來沒有想過要炒作台灣房價,而且家人購買都是有實際自用需求,希望外界不要擴大解讀。

事實上,王任生早已是帝寶的老住戶,加上近日新購入的三戶,家族名下共有六個單位。宏泰集團董事長林堉璘的女婿、曾擔任宏盛建設董事長的許東隆印象很深,王任生家族早在帝寶二○○三年預售階段就已下訂,一開始先買一戶,後來再買兩戶,「決定過程都像這次一樣,很阿莎力!」此次王家再增購的三戶是王任生家族直接向宏盛建設購買一手保留戶,當時王任生恰巧在帝寶大廳遇見林堉璘,隨口詢問是否還有房子可賣,在短短五分鐘內就決定買三戶,由於這幾戶都是沒有裝潢過的毛胚屋,許東隆透露,「若連毛胚屋都要賣到三百萬元,如果是其他住戶拿出來賣,成交價更不只這個金額。」不過,當外界將焦點鎖定王任生以每坪三百萬元買帝寶,事實上,他早已插旗台灣二、三線城市土地,並在台灣養了一支團隊專責評估個案。

據了解,王任生在河南有豐富的百貨公司、飯店開發經驗,他除了在鄭州經營「丹尼斯七天地」,集百貨、量販店與電影城,一四年春天還有一家觀光飯店要完工,也讓他亟欲在台開設飯店,建立規模經濟。

因此,他在兩年前已積極布局台灣商用不動產,順利拿下花蓮中正路上、面積兩千四百坪的東洋廣場開發案、嘉義故宮南院旅館及文化設施BOT案,預計投入一百億元開發。

花蓮縣政府表示,王任生旗下的卿蓬公司在一三年四月以總價十.九二億元得標東洋廣場土地,目前已提出「潔西艾美大酒店及複合式商場」計畫,準備興建地上十七層,結合商場與飯店的花蓮地標,正在申請建照,預計一四年上半年就可以動工。

投資七十億,拿下故宮南院至於故宮南院,一三年六月王任生已透過﹁英屬維京群島商萬利泓股份有限公司台灣分公司」,拿下故宮南院旅館及文化設施體驗BOT案最優提案人資格,投資金額達七十億元。

目前萬利泓公司正籌備土地使用計畫、興建計畫、營運計畫及財務計畫等文件給故宮辦理第二階段再審核。不過,審核合格之後,依法將再辦理第三階段公開徵求其他民間投資人及最終評選作業,才能決定萬利泓公司能否順利承接,審查過程十分繁複。

早年以華僑身分在台東念書的王任生說,近期開始進行回台投資計畫,目的是要拉近城鄉差距、創造就業機會,因此,希望大家多看到他「鮭魚返鄉」的一面,至於買在高價的帝寶,看在他眼裡,頗有「非操之在我」的百般無奈。

王任生這次以近十二億元買下三戶帝寶,相較於動輒數十億元商用不動產投資案,顯然是小巫見大巫,只是,基於自住需求的「看好再加碼」,卻被投以「炒房」的有色眼光,恐怕是這位在對岸「喊水會結凍」的河南王所始料未及。

王任生

出生:1933年

現職:東裕集團董事長、丹尼斯集團董事長經歷:小學老師、燈串工廠廠長

學歷:台東師範學院

家庭:已婚,二子一女身價:新台幣1000億元王任生台灣不動產的百億布局

類型 標的 投資金額

(億元) 用途

住宅 帝寶6戶 約20 自住

商用

不動產 花蓮東洋廣場 30 觀光飯店、商場故宮南院旅館BOT 70 旅館、文化設施

資料來源:丹尼斯集團

每坪 坪近 近三 三百 百萬 河南 巨資 改寫 豪宅 天價 王任 任生 買帝 帝寶 寶自 自住 沒有 要炒 炒房
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越窮越不該買房自住


2014-05-19  TCW
 
 

 

房價太高,年輕人買不起,與其望房興嘆,等著存夠錢、房價變便宜,不如腦筋轉個彎,換個新觀念,讓你的人生從此不一樣。

這個新觀念就是,房子,不要買來住,要買來租、買來換;這樣,才有機會從無殼變有殼、小屋換大屋,甚至從「蛋白區」,變「蛋黃區」(編按:蛋白區指非精華區房子,蛋黃區指精華區房子)。

想想看,一個月薪四萬元的上班族,如果在大台北地區買一間六百萬元的房子,貸款八成,得先存一百二十萬元頭期款,往後,每個月付本息二萬八千多元(以年息二%計算),手上可動用資金剩一萬二千元,只能縮衣節食,過極簡生活。

如果這間房子,不是用來住,而是拿來出租,若近捷運、屋況又不錯,月租約一萬二千元,繳付房貸本息,負擔只剩下一萬六千元,手上還有兩萬多元現金。當然,如果膽子大一點,先不還本金,只還八千元房貸利息,那每個月還會多出四千元現金,可做運用。

買來住、買來租或賣,生活截然不同。以下兩個故事,六年級生柯惇貿、七年級生的「有愛租屋團隊」正告訴我們,錢不多沒關係,透過好方法、行動力,一樣可以是有殼族。

工程師靠48萬元「房滾房」從台中買到台北,年薪變三百萬

今年四十歲,有「城市醫生」之稱的城市物業管理顧問公司負責人柯惇貿,十二年前,還是位於內湖科學園區經貿聯網的工程師,月薪五萬元;當時,他只有四十八萬元存款,要買台北市的房子來住,根本是天方夜譚。

觸動他想投資房地產,是當時一位小主管的一句話:「只要你好好幹,像我這樣年薪百萬,沒問題。」聽了他的話,柯惇貿很仔細的計算後發現,要達到年薪百萬,至少十年以上。

「要十年,有點久!」他有點嚇到,開始思考,有沒有其他方法可以突破上班限制,讓自己不被工作綁住,於是,他開始接觸投資理財,除了上課也看書,《富爸爸,窮爸爸》是啟蒙書,作者羅伯特.清崎(Robert Kiyosaki)一句話點醒他:「要賺取『非工資收入』,財富才能自由。」

二十八歲那年,他用四十八萬元積蓄,在台中逢甲大學附近,買了一間二百四十萬元的房子,隔成套房出租,每月租金二萬一千元,扣掉房貸本息,每個月還有一萬元淨收入。

第一間房子,操作成功,讓他信心大增,只要有五十萬元,每個月收入就可以增加,於是,他向銀行借款,繼續買下第二間、第三間??,從台中逢甲商圈,買到台北市中山區、大同區,全盛時期,手上曾有上百間房子,目前手上約五十間。

除了出租有穩定現金流外,他也發現,近十年來,房市走多頭,買賣獲利更大,尤其,帶租約(編按:買賣的房子已有房客承租,不必再找人出租)的房子,更容易出售。因此,買進來的房子,只要有兩成獲利,就會出場,讓手上保有現金,來買下一間房子。他也同時「汰弱換強」,留下地點較好、條件較優的物件,像頂樓加蓋的房子,較難出租,他就會陸續處分掉。

十多年下來,他估算,平均年薪約二、三百萬元,和年薪百萬相較,一樣是十年,卻比當初主管的「鼓勵」,多了兩、三倍,身為台北人的他,現在定居台中,但早有能力買下台北市的房子。

七個年輕人「團購」房子買捷運宅收租,投報率比行情多一倍

買東西可以團購,買房子,也可以團購。年輕人沒錢買房,不用怕,找到志同道合、可信任的夥伴,透過資訊、專業交流,買房沒問題。

由七位六、七年級生組成的「有愛租屋團隊」兩年前成立,目前在新北市捷運站附近,共同擁有兩間房子出租,每人出資約八十萬元左右,租金的投資報酬率超過六%,相較雙北市租金行情二%、三%,六%投報率「很迷人」。

這七人,兩年前因為上投資理財課聽演講而認識,後來相約看房子,慢慢的,每個人的興趣、專長就出現了,有人喜歡找物件,有人喜歡裝潢,有人有房仲經驗,有人擅長財務,於是,七人團隊開始分工,共同投資。

一開始,他們便設定買房子要有現金流,不能因為買房子,影響生活品質。因此,租金投報率、物件管理、財務管理、如何出場,都仔細討論,也有共識。

以新北市捷運站附近一間三十坪中古公寓為例,兩年前以七百五十萬元買進,隔成五間套房,每間均含衛浴、簡單廚具、家具,買價加上每間三十七萬元裝潢成本,總投資成本九百三十五萬元,扣掉六百萬元貸款,再加上買房需要的雜支十五萬元,自備款共三百五十萬元,七人每人出五十萬元。

房間一間月租一萬元,五間共收五萬元,扣掉一萬元貸款利息,剩下四萬元,就每月分給七位投資夥伴;第二間也是這種操作模式,重點在於,不斷創造現金流。

「現金流」是他們投資的核心價值,要創造六%以上的高現金流,即高投報率,必須兼顧兩者,一是物件要「物超所值」,二是租金要高。

「沒有六%以上的投報率,我們不會出手的。」團隊成員之一、曾是上市電子公司員工的馬慈憶說,要有六%以上投報率,是為將來升息做準備,即,萬一未來利率升到四%,也能夠負擔貸款利息。

心法一:只找蘋果級物件除了交通方便,還瞭解房子「前世」

七人團隊裡,有三人負責開發,他們必須找到蘋果(Apple)級的產品(指最好的物件)給團隊參考、討論,他們眼裡的Apple物件有兩大要件,一、生活機能好,要近捷運、公車站,生活便利;二、採光、通風好,輻射、海沙、凶宅,都要避免。因此,第一個條件成立後,要避免買輻射等不良屋,就要靠市調,問附近鄰居、里長,瞭解房子「前世」,控制風險。

負責開發業務的張勝傑說,買房子前,要先鎖定一個小區域,至少看過五十間以上的房子,不要東看西看,要聚焦。現在,他熟到一看門牌號碼,就知道行情價。

心法二:跟三種人搏感情從各領域探行情,更新房價脈動

此外,光靠七個人還不夠,他們的觸角往外延伸,跟房地產有關的三種人,最好要認識。

一、房仲:張勝傑說,把房仲當朋友很重要,因為他才會告訴你真話,即市場的實況,也會教你出價的撇步;因此,他通常會跟房仲一個月見三、四次面,而且經常主動送飲料給房仲喝,搏感情。

二、銀行員:馬慈憶說,銀行的估價結果,會影響貸款金額、自備款等,因此,有個銀行朋友,可以協助瞭解房屋價值,最大的好處是,知道自己有沒有買貴,因為銀行估價比較保守,通常根據過去三到六個月的行情來估,如果他估出來的房價,比你要出的價格大,那就表示你買到便宜貨了。

三、代書:每家銀行的貸款成數都不相同,必須貨比三家,自己比價耗費時間又沒人脈,不如找代書朋友幫忙,很快可以掌握最佳條件。

心法三:創造高租金用裝潢吸引高階房客,價碼多兩千

高租金,是他們能有六%投報率的另一個要件。

要收高租金,首先必須掌握該區租金行情,通常他們會上租屋網看其他房東的物件,尤其是什麼樣的房子最快出租出去。

接著,透過設計裝潢提高價值感。馬慈憶在團隊裡主要負責裝潢,什麼樣的產品就會吸引什麼樣的客層,他們鎖定較高階客層,租金比行情高一、兩千元,因此,他們的房子必須有相對的品質,「裝潢佈置,可以提高出租速度。」馬慈憶說,尤其,他們以出租為目的,時間成本很重要。

財務部分,分收支兩部分,收入,即每月租金收入,支出,即繳付貸款。這部分有個重點,他們利用銀行的「還款寬限期」,即兩年內只繳息、不還本金,讓每個人有正向現金流。

兩年寬限期滿後,「可以再換銀行啊!」團隊成員蔡承宏說。

為了提高房客滿意度,他們訂下禁菸、酒、養寵物的規定,同時三節還會送禮給房客,和房客變朋友,如果房客有任何問題,立即處理,並且敦親睦鄰,主動打掃公共空間。

合購最大的問題,是房子的產權歸誰所有?「有愛」目前的兩間房子,登記在團隊一個人名下,其他人則簽訂信託契約,即所有權人將房屋產權,用信託方式登記給另外六個人,如果擁所有權的人想賣房子,必須要其他六個人蓋章同意才行,用信託來規範合購風險。

合購房屋最大的風險是人,最大的優點,也是人。兩年來,他們每週三一定聚在一起交換資訊,平日若有好物件,也積極聯絡,就像事業夥伴。

目前七個人只有一個人有房子,其他六人,有人住家裡、有人租房子。蔡承宏說:「房子,要住在自己想住的地方,要買在可賺錢的地方。」觀念一變,自己想住哪裡,就租哪裡;要買房,就得精打細算,買在可為自己財富加值的地方。

觀念不同,態度就不同。手上現金多少不是重點,重要的是,越窮,越不要買房子來住,應該把房子當成商品,用它來創造財富,提高身價。

【延伸閱讀】聰明當房東,手握更多現金流——買房使用比較以月薪4萬元,買600萬元房子、貸款8成、利率2%為例單位:新台幣元1.自住者每月房貸支出:28,000(本金+利息)每月剩餘現金:12,000優:風險低缺:手頭緊2.投資客每月房貸支出:8,000(僅付利息)每月剩餘現金:32,000優:手頭寬裕缺:房貸寬限期內要賣掉房子,有壓力3.房東1(存最多)每月房貸支出:8,000(僅付利息)每月剩餘現金:32,000+收租12,000優:租金負擔利息,收入增加缺:房貸寬限期內要賣掉房子,有壓力4.房東2每月房貸支出:28,000(本金+利息)每月剩餘現金:12,000+收租12,000優:風險低缺:手上現金不多整理:賴寧寧

越窮 窮越 不該 買房 自住
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改革大走調》政府拚居住正義,為何連不炒房也遭殃? 房產稅改全民通殺 自住、首購都中槍

2016-08-01  TCW

當景氣低迷、加薪無望的時候,政府還趕著來「搶錢」,人民會有什麼反應?

36歲首購族怒吼!

購屋前,房價正值高點購屋後,房市反轉還要再加稅「最近的新聞報導嚇到我們,四年前好不容易買到房子,房貸已經占我們夫妻每月收入約五成,現在還要被大幅度加稅,我沒辦法接受!」今年三十六歲的林小姐,是近年不動產稅制新政策下,最慘的一群首購族。購屋時,房價正值高點,買到房後,房市景氣受到不動產稅改影響開始反轉,資產跌價風險變大,如今,又有節節升高的不動產持有稅要面對。

從二○○六年開始,在台北市一家客服中心工作的林小姐,與在新竹縣擔任教職的先生,就過著把看房當約會的生活。二○一二年結婚時,眼見房價回不去了,沒父母幫忙,兩人把工作十年才存到、等於是全部財產的三百五十萬元頭款一次「梭哈」,在北市長春路買了一戶含車位約二十三坪的小住宅。這對中產夫妻沒想到的是,每月六萬元的房貸壓力已夠沉重,政府卻還要加稅。

林小姐的房產因不在主要幹道上,躲過二○一五年第一波路段率調漲,但之後公告地價調漲約四成,她每年稅金多三百九十元。若北市府考慮將大漲一.六倍的房屋標準單價,擴大適用到三十年內中古屋的房屋稅政策成真,這對中產階級夫妻房屋稅負擔恐會增加逾九千元,每年高達約一萬四千元的房屋稅,將如同房價,再也回不去了。(新稅負擔案例估算詳見延伸閱讀)算一算,台北市短短一年多,就有三波不動產持有稅調漲攻勢。

第一波是二○一五年七月,鎖定新屋,調漲一.六倍的房屋標準單價與路段率,雖然有部分一般住宅受到路段率調整影響,必須承受的稅金漲幅約五%到一○%內,但因為調大馬路、不調小巷弄,對於新完工的大坪數豪宅影響較大。

台南,開老屋加稅第一槍北市若跟進,將衝擊50萬戶第二波是二○一五年底,各縣市調高公告地價,北市地價稅漲約三成。今年十一月,民眾收到地價稅單後,就必須埋單。

第三波,則是北市原本僅適用於新屋的超高房屋標準單價,可能擴大適用範圍,要把一九八六年後興建的住宅全部納入。據北市財政局初估,受衝擊的戶數達四十到五十萬戶,預估增加稅收四十到五十億元,平均每戶的稅賦負擔高達一萬元。

因此,內政部次長花敬群所稱「只漲幾百元到一千元」的說法,似乎小看加稅對中產階級的衝擊。

北市財政局副局長游適銘含蓄的回應,依法明年台北市才能再次調整房屋稅的稅基(即核定單價),調整後最快到二○一八年五月才會實際開徵,目前調整方向還在研議中,未定案。

不過,這種回溯徵稅的新做法,台南市已開第一槍,台北市等其他縣市的跟進,可能只是時間問題。

台南市最近宣布,十五年內興建的建物,房屋稅將分三年調漲到增幅八一%。對此,家住台南市仁德區的基層公職人員賴小姐有一肚子委屈。

自住中產家庭喊冤!

台南房屋稅,三年內將漲81%「難道要打回原形去租房?」她說,嫁到南部,成家第一個需求就是房屋,原本受限預算,一路找到屏東也沒買成。三年多前,忍痛加碼預算,才在台南市躋身有殼蝸牛,現在房貸占收入的三分之一,還有個嗷嗷待哺的小孩,生活並不輕鬆。今年賴小姐的房屋稅額為八千零一十元,在台南市三年漲足八一%的新房屋稅制下,未來第一年的稅額預估將增加為一萬二千多元,第三年將是一萬四千多元,平均每年要多繳超過五千元。

「難道要我們換小房子住,或是打回原形去租房,這是公平正義?」賴小姐說,現在經濟不好,連加薪、生第二個小孩都不敢想了,政府卻覺得對她這樣的家庭加稅只是小錢,與人民感受差太多。

台南市財政局科長莊宏光解釋,這次追溯,是因為財政部已經廢除新訂的房屋核定單價只限新屋適用的規定,所以依法只能新舊屋一體適用,由於現行房屋核定單價由不動產評議委員會來負責調整的制度,是始於二○○一年的修法,因此台南市認為,追溯到這個時間點是合理的。

不只都市中產階級受衝擊,非都會區的老百姓也被掃到。「晚上去五結鄉最大的那條中正路看,整排透天厝裡都是老人家,沒收入的老人也要負擔新增持有成本,」宜蘭縣前財政處長、金融研訓院顧問黃崇哲口中,因持有稅調漲可能被錯殺的民眾裡,這是最讓他感慨的另一族群。

原來,攤開近年房屋稅、地價稅新政,宜蘭縣是漲幅最驚人的城市。

宜蘭縣長林聰賢早從二○一二年,就領先全台調漲房屋標準單價,且平均漲幅達一.一六倍。二○一五年不只再調漲房屋核定單價四○%,同年底連公告地價也調高一一八%,漲幅遠超出全國平均值。

宜蘭縣地方稅務局副局長陳昌墻說明,調漲房屋標準單價,是因為長達三十多年沒調整、不合理,但沒有擴大適用到中古屋,影響相對有限。公告地價是因農地平均調漲二三七%的緣故,一般建地只漲約二九%。兩極化的加稅目的,是為了抑制違規農舍與工廠的歪風,讓非農地農用的地主須負擔較高地價稅。

想買房,更難了持有稅大漲,購屋契稅也跟漲不過,在一般百姓眼裡,漲三成也是漲,而且漲價的時機和動機,政府恐怕還未拿出足夠說服力。甚至,許多人可能還未注意到的是,這波加稅潮,影響範圍還不只房屋稅,還沒買到房子的人,以後成本也會增加。

不願具名的大型房仲業者推算,以台北南港區、屋齡五年、面積三十坪的住宅為例,二○一五年契稅原本約四萬三千元,隨著房屋核定單價調漲,未來契稅將大增為十一萬二千元。也就是說,不只買到房子後的持有稅變多了,當你好不容易才跟屋主多殺價五萬元,也還不夠付給政府新增的契稅,購屋門檻就這樣悄悄上升了。此外,Apple house總經理葉國華指出,地上權案地租、國有土地租金也面臨調漲。

解民怨藥方

首先整合稅制標準

增加緩衝期,逐步解決30年大問題稅加了這麼多,房價是否會下跌,讓一般人買得起呢?房仲與建商多半認為,持有稅調高,短期不至於影響房價,但市場觀望難免,房市要好也不容易。瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示,這不會是壓垮房市的最後一根稻草,但會是一根卡在喉嚨的魚刺,「大家都要先吞下去!」房屋評定單價三十年沒調整,確實應有適當調整。我們在採訪時也發現,民眾並非全然不支持加稅,但錯誤的時機與緩衝不足的處理手法,成民怨的引爆點。

時機上,房市景氣反轉,多數人卻仍買不起房,社會住宅也未見成效。除弊、興利都沒成績的政府,卻急著找人民加稅。

手法上,三十年沒處理的問題,卻想大幅調整、一步到位,而且各地政策不一,追溯範圍也有不同標準。複雜的稅制如何整合、合理化,也不見政府提出。而財政困難的縣市,除了向人民伸手,也沒拿出撙節做法。若加稅結果是蓋更多蚊子館,人民又怎會「吞得下去」?

【延伸閱讀】1年內3波加稅,有房族一個都逃不掉第 1 波 : 2015年7月影響族群:漲房屋稅打新屋 、 豪宅

加稅內容:

.調高路段率

.漲新屋房屋標準單價

.新增豪宅加乘

影響縣市:

.台北、新北、桃園、新竹、高雄.北市受路段率影響的一般住宅,平均漲幅約5%至10% 第 2 波 : 2015 年底影響族群:漲地價稅打到全國屋主

加稅內容:

.公告地價平均調高3成

.3年一調研議改成1年或2年一調

影響縣市:

.全國各縣市

.平均加稅30.54%,最高是宜蘭縣達118% 第 3 波 : 2016年6月影響族群:漲房屋稅打中古屋主加稅內容:調漲中古屋房屋標準單價

影響縣市:

.台南分3年調足81%,將影響11萬戶

.台北市研擬跟進

【延伸閱讀】2 公式,試算將多繳多少稅

不動產稅概分2類:

1.買賣時一次繳交的「交易稅」,包括房地合一稅(舊制為財產交易稅)、土地增值稅、契稅2.持有房地產時,每年都要繳的「持有稅」,包括房屋稅、地價稅,目前各地加稅潮的焦點就在房屋稅

房屋稅調漲試算:

房屋稅=房屋現值×適用稅率房屋標準單價×面積× (1-折舊率×折舊經歷年數) ×路段率

地價稅調漲試算:

地價稅=(公告地價×0.8)×面積×稅率註:各地房屋稅規範不同,路段率就是地段率,另第1波政策核定時間為2014年7月;公告地價依法3年一調,2015年是全台各縣市的調整年

撰文者林洧楨

革大 走調 政府 居住 正義 為何 連不 不炒 炒房 房也 遭殃 房產 稅改 全民 通殺 自住 住、 、首 首購 購都 都中 中槍
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買樓自住與投資 策略不同 2012年6月6日

1 : GS(14)@2012-06-09 15:42:22

http://www.mpfinance.com/htm/Fin ... lumnist/ek2_ek2.htm
買樓 樓自 自住 住與 投資 策略 不同 2012
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老樓週記:自住用家冇有怕 劉兆昌

1 : GS(14)@2013-09-08 13:58:37

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130908/18413497

                新盤浴血戰,二手靜局,與此同時九肚山地只以低價成交,二手相當大壓力,尤其假豪宅過去以太高溢價開售,加上近兩年辣招壓縮了成交量,豪宅跌勢開始湧現。因自2003年由豪宅作為大市火車頭,一般中小型單位被帶動,升勢甚勁,縱使碰上兩次算大規模的調整仍能頂得住,還累積以倍計的升幅,這有賴曾蔭權政府當年停止賣地的惡果和美息低企產生的連鎖反應。
身邊有朋友在沙士期間入市,手上累積了一定的資金,供樓亦好輕鬆,對今明兩年的樓市關鍵時刻無動於衷。「如樓價真的下跌,會吼位再入市」,相信有個別已在物業上擁有第一桶金的幸運兒,不排除擁有同樣心態,這批實力派將會是未來樓市上升週期最受惠人士,任何時間入市的風險,相對近年高位接棒的業主為低。

樓市仍有強大承接力

                在土地供應真空期間,若未有外圍太大衝擊,今年樓價跌幅不一定如外界般那般慘烈,美國本月議息或會對退市有較具體的時間表和減債規模,但不代表短期內有加息的需要,故近月碰上調整市初期亦未有大規模的放血斬倉事件,落價一成以內便開始有強大承接力,證明購買力仍強勁反而購買慾卻低。當然若自己得層自用樓,不應受到樓市波幅影響心情,況且賣樓後都要找地方住,一動不如一靜,睇變化再謀後略。

                  劉兆昌
老樓 樓週 週記 自住 住用 用家 家冇 冇有 有怕 劉兆 兆昌
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樓市雖存變數 結婚自住可上車

1 : GS(14)@2014-04-11 12:49:30

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140411/news/ec_ecv1.htm


【明報專訊】「港人港地」被暫緩,港府對樓市政策似乎有了微妙的變化,特首梁振英早前亦表示自樓市雙辣招推出後,樓市已經不存在過熱的情,市場揣測港府未來是否不會再加辣,甚至會撤招。事實上,反映樓價走勢的中原城市領先指數較去年3月高位回落逾5%,近日一些新盤亦以貼近二手市場的價格開售,都反映了樓價有所回落。作為準買家,最關心的問題是:現在是入市的良機嗎?


孫先生準備與女朋友於今年底結婚,本來希望在結婚前先置業,但又擔心現時置業會「接火棒」。孫先生現時月入2.5萬元,女朋友月入1.7萬元,合共收入4.2萬元。支出方面,兩人每月支出約2.93萬元,每月可儲蓄1.27萬元。現時孫先生與女朋友儲備約100萬元作支付置業首期、結婚及裝修之用,預計結婚及裝修各需20萬及10萬元,即餘下70萬元可作首期。

供樓最好限家庭收入四成內

如孫先生承造七成按揭,70萬元首期可買入市值約230萬元的物業。不過,若孫先生符合資格承造七成以上的按揭,在物業預算上可有較大彈性。例如孫先生承造八成按揭,購買一個350萬元的物業,供款期30年,年息2.2厘,首期將為70萬元,每月供款額則為10,632元,以孫先生及女友現時每月盈餘來看,足夠支付上述的按揭供款。

有見及此,孫先生在置業前宜先衡量自己的財務狀,再作最後決定,供樓支出亦最好保持在家庭月入的三分之一至四成,以免供樓對家庭造成太大的負擔。

未來10年供應增 樓價將受壓

至於現時是否買樓的時機,相信除了要考慮樓市整體情及未來樓市供應外,亦要配合自己的經濟承受能力,以及是否有置業的迫切性。隨多個大型項目延遲在今年落成,政府預計今年私樓落成量將創10年新高至1.76萬伙。隨供應增加,樓價進一步受壓,對投資者來說,現時入市的風險亦頗大。不過以孫先生這類目標為上車自住的買家來看,如現時不置業,婚後亦要付出與供樓相若的金額來租樓。因此如屬上車自住人士,且有能力付出首期,現階段入市亦未嘗不可。

應預留6個月開支資金

除了要解決置業問題外,孫先生亦要留意兩人結婚後是否有生育計劃,以及應預留足夠6個月開支的資金作必要時用。因此,如孫先生作按揭供款後沒有太大盈餘,便不應將全數70萬元投放在首期,解決辦法包括承造九成的按揭,或降低物業預算。

羅湋楠

AMTD證券及財富管理 業務部證券分析員

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樓市 雖存 變數 結婚 自住 住可 上車
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21歲代理低市價買碧湖290萬購兩房戶 擬作自住

1 : GS(14)@2016-01-15 17:23:41

■有經紀以290萬元買入粉嶺碧湖花園兩房戶,比市價至少平近一成。 資料圖片



【本報訊】睇得通的美聯經紀又執平貨!繼美聯屯門分行炒樓三人組,去年11月以市價七折買天水圍嘉湖山莊兩房戶後,本月初該代理粉嶺分行一名代理獨自尋寶,以一年前低價,290萬元買入粉嶺碧湖花園兩房戶,比市價至少平近一成。美聯回應,該同事已申報。據悉,年僅21歲的他計劃兩年後結婚,今次買樓自住。


業主於去年底以高於市價343萬元,在各行包括美聯放盤。土地註冊處資料,粉嶺碧湖花園6座中層F室,實用400方呎,今年1月4日以290萬元成交,呎價7,250元,較屋苑新近成交價低8.8%。比較本月6日,2座8樓H室,面積一樣,成交價318萬元。今次成交價重返2014年8月,當時2座極高層G室,實用亦400方呎,成交價290萬元。據悉,單位向東南、望球場,屬靚景戶,同座同室成交追溯到2014年11月,當時同座低層F室,成交價都要353.9萬元。原業主姓葉,於2006年105萬元購入自用至今,縱使低市價近一成賬面亦大賺1.7倍。



曾有客出價310萬搶盤

今次平執筍盤的90後買家姚子峯(Yiu Tsz Fung),現為美聯物業粉嶺花都廣場分行客戶主任。記者下午致電查詢,問是否單位買家,他最初回應:「我去一個洗手間,一陣間得閒,再覆返你電話呀,好嗎?」相隔2個小時,沒回電話,記者遂再致電,他回應:「我而家做緊嘢,或者咁啦,如果你想知道更加多資料呢,你聯絡返我哋公司呀!」據悉,他在2013年奪美聯成交單數最多新人王。當記者晚上親到分行時,一名分行人士指他外出工作約一小時回來,記者苦候句鐘90後代理買家並無出現。消息稱,單位簽臨約翌日,有客出價310萬元,並建議原業主撻定,代理引述:「當時業主話唔想搞咁多,290萬元賣畀呢個買家,係神嘅安排。」記者前往單位,欲訪問原業主,惟無人應門。美聯物業住宅部行政總裁布少明接受查詢回應,該同事今年21歲,入行幾年,打算兩年後結婚,今次買入單位自住。布強調,同事已跟足公司指引,認購時已向業主披露為地產代理,亦向公司作出申報。公司已嚴格要求同事跟足指引,若違反會處分,最嚴重是要求離職,暫時未有犯例。布少明續稱,樓市下行,同事買樓個案數量沒有增多,反而半年前樓市高峯期較多,「始終代理行業進入寒冬,買樓是長遠的決定,收入不穩定,淡市時相對少啲,今次同事見樓市回落,達可負擔水平,又計劃2年後結婚,所以買來自住。」地監局發言人表示,代理買樓,同時作為被賣方委託代理,須向客戶披露經紀身份,否則或被紀律處分。





■記者昨前往單位,欲訪問原業主,惟無人應門。 黎樹雄攝



來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160115/19452704
21 代理 市價 碧湖 290 萬購 購兩 房戶 擬作 自住
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四叔:樓價再跌10%見底 「自住唔使驚」 籲炒家勿入場

1 : GS(14)@2016-06-06 02:51:13

【本報訊】恒地(012)主席李兆基(四叔)預期本地樓價,再下跌約10%已見底,表明買樓自住「就唔使驚」。他昨在股東會後重申,樓價自恒指24000點時計起,最多只會下跌30%,直至現時已跌了20%。不過,李兆基預期環球經濟「慢慢地」,故恒地要用守勢,但預期每年收入受惠舊樓重建項目而遞升。記者:岑梽豪



李兆基近年多次唱淡樓價,更坦言買地產股回報,比買樓更好。不過,當樓價在過去一年一輪跌浪後,對後市看法有所轉變。他表明現水平再跌也不會超過10%,由高位回落30%亦屬正常,當買家相中適合自己的住宅,現時入市反而較穩健,「無謂話樓市淡就唔買」。



料豪宅不受跌市影響

他又指現時炒樓負擔太貴,要付不少稅項,樓價若有10%跌幅,則對炒家很危險,「寧買當頭起,莫買當頭跌」。李兆基認為若有多餘資金但又想炒樓,應該再觀察多數年,短期內沒理由進場,反而若怕現金貶值,選擇投資貴價樓,並持貨兩、三年用來收租則沒問題。港府近年推出不同措施壓抑樓價,除了增稅項外,也增加土地供應,令住宅數量上升。李兆基指,供應上升令普通住宅最受影響,雖樓價跌幅有限,但預計暫不會再向上,豪宅及特色戶則不受影響。另一方面,社會上有人提出「撤辣」,李兆基對此未有表態,但預期政府不敢再出「辣招」,因樓價下跌不少後,政府在賣地利潤也縮減。假如再有更多限制措施出台,只會大為影響政府賣地收入。恒地今年內有不少新盤貨尾單位待售,合共約618伙,當中包括西半山帝滙豪庭、馬鞍山迎海.御峰及深水埗海柏匯等。李兆基稱每個樓盤會有不同銷售策略,樓花期長或地點較偏遠,首期按揭成數可能只需5%至10%。集團在港主力舊樓重建,李兆基稱恒地為全港最大舊樓重建商,目前有36個項目正在進行,「插咗秧,未割禾」。



採守勢 沒計劃裁員

他預期今後每年收入會持續上升,故此生意很忙碌,現沒計劃裁員;整體經濟增長步伐放緩,其他公司要節流是必然之事,恒地就會採取守勢。他又重申早前找戴德梁行為集團估值後,恒地保持估計每股應值100元或以上,但現時僅40多元,「即係用40幾蚊買值100蚊嘅嘢」,故長遠「一定抵」。他有意於往後繼續增持,但家族持股已貼近上限,空間不多。另外,他預期恒指若以21000點為標準,上下波幅僅10%,即是港股後市介乎18900點至23100點。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160603/19638812
四叔 樓價 再跌 10% 見底 自住 住唔 唔使 使驚 炒家 入場
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何濼生:何不讓自住物業免額印?

1 : GS(14)@2016-11-21 04:55:57

【明報專訊】新樓愈建愈細,港人愈住愈窘,肯定是港人感洩氣的其中一個主因。有報道指「香港人均住房面積僅16平方米,為全亞洲乃至世界人均居住面積最小的城市,超過一半的私人住宅面積小於50平方米,甚至還有20萬人居住在『殺房』,人均面積僅7.5平方米,只比香港懲教署監獄囚倉的人均標準高27%」。

新樓愈建愈細,一個原因是近年細樓呎價升幅最大。發展商謀取最大利潤,自然傾向多建細樓。此外,政府要交數,覓地既難,便鼓勵發展商多建單位,以達到全年建屋目標。最後,金管局指定置業人士若購入按揭保險,價值400萬或以下住宅物業最多可借九成。

筆者多篇評論指出:細樓呎價升幅最大事非尋常。香港多年來都是面積較大的樓升幅較大。但自額外印花稅推出後,細樓呎價升幅最為顯著,明顯有追落後之勢。原因是自置居所業主換樓意欲大減。一旦換樓,若三年內要賣出,不論是否賺錢或蝕讓,都要付額外印花稅。額印推出後,樓市交投大瀉,二手樓放盤大減,印證了這個理論。

刺激交投 鼓勵市民換樓

後來特區政府為換樓客提供特殊安排。若買入新樓後6個月內把原住物業沽出,即可免付額印。措施有效地刺激交投。由於原住單位升值幅度比優質單位大,近期換樓客確是增加了。最近政府加辣,但不會影響換樓客,估計對換樓活動不致影響太大。

換樓活動其實是港人改善居住環境最重要的手段。換樓客騰出的單位為首次置業人士提供多一個選擇。

然而,筆者認為:政府可讓自住物業完全豁免額印。此舉讓購入物業自住的人士少了後顧之憂。若突然有需要賣樓,亦毋須繳付額印。讓自住物業完全豁免額印不會損害原來額印在「需求管理」上的效用,更會提升二手樓的供應。有業主或會見買家願付的價錢吸引,先行賣樓,然後再靜候機會買入心頭好。如果自住物業不獲豁免額印,而單位購入後仍未過三年,業主可能想等到毋須繳額印才轉售。

可見,索性讓自住物業完全豁免額印不會刺激樓價,但會刺激交投和換樓,讓港人多一個機會改善居住環境。

珠海學院商學院院長

[何濼生 濼觀天下]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7262&issue=20161121
何濼 濼生 何不 讓自 自住 物業 免額 額印
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湯文亮﹕3個可以賣自住樓的理由

1 : GS(14)@2017-01-21 03:31:43

【明報專訊】今早去到茶餐廳,又有茶客請食早餐,唔使講,一定有嘢要問我,茶客話見到樓市大旺,有物業代理話樓市已經去到荼蘼,叫佢將自住單位賣走,等兩三年,有很大機會可以以賣出價七折買回差不多物業,况且,佢只得一個單位,賣走之後就變成無樓人士,再買樓就毋須付足15%新印花短。佢心大心細,而且物業代理給了一個好價,如果唔賣,就恐怕蘇州過後無艇搭;但如果賣走,就要租樓住,除了不能夠享受低利息之外,變相替人供樓,如果唔賣,又恐怕失了機會,心大心細,所以希望我幫幫忙。老實說,以一個早餐就可以得到答案,對他來說,的確幾着數,不過,我又沒蝕底,何况助人是快樂之本。

若過40歲 勿做「危險動作」

我望一望對方就話,如果他要賣樓是可以,因為對方只得30歲左右,如果賣了樓,就算做錯決定,日後仍然可以再買樓,如果超過40歲,就千祈唔好做這個危險動作。我問對方所擁有的物業是什麼類型單位,如果是高層,位置及方向都不俗,就千祈唔好賣走,因為以後就很難有機會買到一個優質單位;如果是低層,方向位置均不佳的就可以趁高價賣走,樓價有上有落,有錢在手,一定有機會買回一個更優質單位,不過就要慢慢等。

對方話所擁有的單位不俗,但仍想賣走,於是我話明白,不但可以賣樓,而且事不宜遲,他是因為經濟不佳而要賣樓,可能是欠下一筆巨債,或者每月供款是非常困難,既然如此,不如將物業賣走,落得輕鬆愉快,當然,是失掉了物業升值機會,但總好過生活在誠惶誠恐之中。那人明白,隨即返回座位,將買賣合約簽妥,交到代理手中,代理立刻走人,順便埋了兩張枱的單。

紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說亮話]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7460&issue=20170120
湯文 文亮 可以 賣自 自住 住樓 樓的 理由
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周顯﹕買樓自住要揀抵買盤

1 : GS(14)@2017-08-18 07:38:41

【明報專訊】上星期,我向讀者介紹了一些心水地區和屋苑,包括了跑馬地、大坑道、康樂園、碧瑤灣、雍景台、瓏璽等等,一位讀者心水清,直指:「揀嘅全部跑輸大市都算係經典。」

對此,我的回答是:「當然是跑輸大市,先至抵買啦,唔通炒到飛天,先叫做抵咩!」

記得2010至2011年,「白旋風」陳清白買了十幾間大潭道100號山翠苑,百一萬至百二萬一間,朋友鍾仔見獵心喜,也夾埋一份,沒一兩年後,遇上細價樓狂熱,至今已經升了兩三倍。其理由無他,就是因為當時細價樓跑輸大市囉。

買股如買樓 當炒的不抵買

買樓呢家嘢,自用就要買抵買的,炒樓就要買當炒的,同買股票一樣,唔通你諗住買股票長期收息,會去買騰訊(0700)咩。

昨天說到,有人被我寫了,喊話要打我,我其實一點都不怕,一來我住在警署隔籬,二來家陣通街都係天眼,唔通走得甩咩,你睇林子健事件就知啦。

三來,你有錢找人揼我,我雖然窮,但三幾百萬都使得起吖,懸紅幾百萬元,如果警察捉到幕後元兇,就捐給警察的基金,我又唔信捉唔到呀。其實好多人都知道,我份人又茅又小氣,又熟法律又識得多黑X會,我都唔知又唔信居然有人敢得罪我。

像我這樣的人,當然夠膽隨便得罪人啦,但是我發現好多非常怕死的人,只要躲在網絡後面,用假名,就好大膽,有時候,真係死咗都唔知乜嘢事,因為在這個世界上,有一種人是「雖遠必誅」,如果冒犯了他,真的是多多都唔夠死。皆因在法律上和在茅招上,要揪出一個網民,實在是易如反掌!

[周顯 投資二三事]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9156&issue=20170818
周顯 買樓 樓自 自住 住要 要揀 揀抵 買盤
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港人港地淪炒家樂園 36%業主非自住 租售申請一個月狂升83倍

1 : GS(14)@2018-01-15 03:23:24

■啟德1號1期於2016年9月開售,售樓處出現人龍。


【本報訊】前特首梁振英當年競選政綱「重中之重」的港人港地,最終變成豪宅盤啟德1號,似變質為炒家樂園。項目入伙只約兩個月,地政總署接獲業主出租及出售申請多達逾400份,一個月狂升83倍,數量相當於項目兩期單位總數1,169伙的36%,即10個人買樓,3個非自住。記者:朱連峰 陳家雄


啟德1號1期及2期去年11月入伙,早前被揭發逾百單位未經地政總署許可偷步出租。上月地政總署僅接獲5份同意書申請,但至昨天,申請數字突爆升至419份,一個月升幅83倍,反映業主出租或出售意欲高漲。


議員斥梁振英政策失敗


地政總署昨回覆本報查詢時稱,截至本月4日,共收到啟德1號236份分租或許可使用同意書申請,以及183份售賣同意書申請(其中分別只有112份及105份申請遞交齊備所須證明文件),合共發出19份出租及16份售賣同意書。業界普遍認為,不排除部份業主見樓市火熱,預早申請同意書方便日後賣樓,賺盡樓市升浪,用家變炒家。對於港人港地錄大量業主申請出售或出租,立法會議員涂謹申表示:「我哋啲上車盤,係上車嚟自住,唔係上車嚟投資,咁樣嘅數字證明港人港地失敗!」他續稱:「呢啲買嘅人,咁短嘅時間想出租或出售,證明其實我哋需要嘅係居屋,而唔係一啲可以唔攞嚟住嘅屋囉!好彩唔係繼續做,只係一塊地畸形,梁振英政府都唔打算繼續做,佢都feel到唔妥。我覺得畀到特首林鄭月娥引以為戒,尤其目前講緊首置上車盤,細節未出,考慮限制時,要以港人港地作為其中一個參考。」立法會議員尹兆堅亦批評此政策:「失敗!笑話!」他稱:「梁振英在任時,我哋已鬧過呢個係『假港人港地』,因為有關法規限制內容寬鬆、唔清晰,違背政策原意。」啟德1號1期於2016年9月開售,首批平均呎價14,471元,比現時新界新盤還要平(馬鞍山新盤雲海首批均價近1.7萬元)。


兩年升值四成 租金2.2萬


現時啟德區新盤平均呎價已升至逾2萬元,啟德1號首輪入市買家,物業不足兩年升值近四成,即使現時賣樓,扣除10%額外印花稅(SSD),賬面仍賺三成。香港置業黃民熹表示,啟德1號入伙兩個月終錄首宗租務成交,為2座中層E室,實用面積525方呎,兩房間隔,屬首個獲地政總署批出出租許可證的租盤,放盤一天「零議價」以2.2萬元租出,呎租42元。中原地產吳妙粧表示,業主陸續收到出租同意書,市場暫有4個租盤,包括一房及兩房單位。



來源: https://hk.news.appledaily.com/l ... e/20180109/20268650
港人 港地 地淪 炒家 樂園 36% 業主 非自 自住 租售 申請 一個 狂升 83
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=346793

誠哥籲買樓自住用現金

1 : GS(14)@2018-05-13 23:44:14

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8143&issue=20180512
【明報專訊】周四「超人」李嘉誠正式退休,在股東會大家自然不放過機會問他對樓巿的意見,誠哥回應股東及傳媒有關提問時指估計美國下月會加息,並指「如果你有現金,買來自住唔緊要,但炒炒吓唔好制,現在香港樓價接近全世界最貴,所以要小心,量力而為,呢個一定要!」

李超人對樓巿的評論,可解讀為香港樓價確實是貴,加上加息在即,忠告買樓就算是自住也要小心,且最好是現金入巿,即是若要用高成數按揭或靠父幹才勉強可買樓,又或炒樓,最好盡量避免。

李嘉誠又說人人都希望可解決住屋問題,並指出公屋的申請者需求殷切,因此贊成早前土地供應專責小組提出的公私營合作模式,發展私人新界農地儲備,認為這些供應可以解決大部分受薪人士的居住需求。

二手公屋平均成交金額首破300萬

超人說到公屋申請,而昨日最新公布的公屋輪候冊數字顯示,截至今年3月底,有約26.33萬宗申請,一般申請者平均輪候時間長達5.1年,相比之下,公屋輪候時間在2003至2010年間一度回落至約兩年,其間最低曾見1.8年,但這個數字近年漸次回升,2014年突破3年,去年底已升至4.7年。

香港的公屋申請時間愈來愈長,原來4月份平均每宗二手公屋(包括已補地價的自由市場及未補地價的第二市場)註冊金額達315.9萬元,為有紀錄以來單月首次衝破300萬元水平(圖1),而在2003年樓巿最低潮時,二手公屋平均成交金額只約30餘萬元,即這十多年來升了9倍多,而二手公屋一向是較低收入家庭的上車對象,有關家庭的收入同期增長相信會遠遠落後二手公屋樓價的飈升速度。

3個月拆息續升 遲早壓樓巿

另外,超人指美國快加息,叫大家小心,雖然不少地產代理一直吹噓指香港仍未加最優惠利率(P),但其實現在新做按揭採取P按的只佔2.6%,近年大部分新買樓者都已採用拆息按揭,銀行的拆息實際已上升了一段時間,最近1個月拆息雖稍為回軟,但令人擔心的3個月拆息卻屢創高位(圖2),有老行尊對筆者說,過往拆息按揭主要以1個月拆息計算,但近期已開始有銀行轉用3個月拆息計算,又或訂明有權改以3個月拆息計算,所以3個月銀行拆息不斷被扯高,遲早會成為樓巿壓力。

其實,代理說因P利率未升不用擔心,買樓的也不一定是任你吹的傻瓜,所以截至3月份原來選用定息新做按揭的比例也猛增至45.4%(圖3)!不過你精銀行自然更加不笨,當月已有兩大龍頭銀行停止提供定息按揭,之後其他銀行亦陸續跟隨。

說回李嘉誠,在股東會上有股東指售出中環中心呎價才3萬元,但買方轉手呎價隨時高達五六萬元,李笑言:「自己人工已沒有得扣,認為公司工作團隊沒有錯,人家也有利潤,世界就好。」 他進一步指若出售中環中心所得,用於投資一些國家、地區的一級樓宇,可賺以倍計,是有機會的,目前正接洽中。

銀行陸續停做定息按揭

李超人沒有透露香港以外,買什麼國家或地區的一級樓宇可賺以倍計,不過多留意海外的置業投資機會,也不是壞事。香港人在港外買樓,有投資的,也有用來自用或作退休養老的,如是後者,有什麼因素應要考慮?《退休做中產》作者陸振輝認為,香港人如選擇到外地買樓退休,首先是氣候宜人, 「年紀大了,不宜選擇居住在寒冷地方,最好是空氣清新,四面環海,環境綠化,陽光充沛,既有生活方便,又要能避開繁囂嘈雜!」

另外,陸說退休人士收入受限制,所以擇居的地方,最好是少少金錢已可購置寬敞的居所,物業也要有好的配套,尤其是醫療要優質但開支要低,物業的保安要嚴密,才會住得安心,樂享天年,「選擇海外退休的地點,交通方便也很重要,一來可方便回香港探親朋戚友,也方便家人來探望,如住所附近有好的酒店,家人和朋友來探望時,也可住在酒店配套。還有,退休居住的地方,如大馬的華人所佔比例接近三成,左鄰右舍同聲同氣,會更易融入」。

最後,他說在退休前在香港賺錢,退休後最好在物價水平低的地方生活和消費,如此便能真正輕鬆做到他的著作所提倡的「退休做中產」!

另外,《明報》5月27日會和碧桂園合辦「港樓難負擔?海外置業投資」免費講座,請來知名地產投資基金經理楊書健等專家分析一帶一路概念下的海外物業投資機會,報名出席可獲贈《樓巿解碼》(圖)乙本,名額有限,不容錯過:link.mingpao.com/54088.htm

[陸振球 樓市解碼]
誠哥 哥籲 籲買 買樓 樓自 自住 住用 現金
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=350385

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