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青島率先松綁限貸：房貸還清可享受首套房優惠政策

9月23日，青島市國土資源和房屋管理局發布《關於完善保障性住房和市場多層次需求住房建設體系的意見》(青土資房發[2014]495號)指出，出售唯一住房又新購住房的居民家庭償清原購房貸款後，再次申請住房貸款的，按首套房貸認定。而就在同日早些時候四大行還表示暫未收到通知，興業銀行也否認將放松首套房認定標準。

據觀點地產網報道，該文件由青島市國土資源和房屋管理局、青島市城鄉建設委員會、中國人民銀行青島市中心支行、青島市住房公積金管理中心、青島市地方稅務局及青島市規劃局聯合發布。

根據規定，青島市將貫徹落實國家房地產市場“雙向調控”要求，圍繞建立新型住房制度的需要，加快保障性安居工程建設，充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，不再實行住房限購政策。

《意見》要求，實行差別化的住房信貸和稅收政策，承擔住房公積金、住房維修基金和商品房預售資金監管業務的各商業銀行，要先行研究制定並落實支持個人購買住房貸款的優惠政策。住房公積金管理機構在確保資金安全和正常提取的前提下，優先滿足公積金繳存職工首次利用公積金貸款的購房需求。

同時，該文件要求，青島將持續加大保障性住房建設力度，在第三個住房保障發展規劃期內(2014-2016年)，保障性住房建籌總量不低於3.5萬套，其中建籌公共租賃住房不少於3萬套，保障性住房供應總量不低於3萬套。在推進公租房建設的同時，收購部分商品房屋作為公租房源。

此外，居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，並且購房成交價格不超過貨幣補償的，對新購房屋免征契稅。居民因個人房屋被征收而選擇房屋產權調換，並且不繳納房屋產權調換差價的，對新換房屋免征契稅。對個人購買普通住房，且該住房屬於家庭唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房的，且該住房屬於家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。個人購買住房的納稅義務發生時間以定位(安置)協議簽訂時間或網簽合同簽訂時間孰早為準。

其實關於房貸放松的消息近日極受關註，9月22日下午，就有多家媒體報道稱四大行將出臺新政：只要房貸余額還清，都算首套房。消息還稱，上周五央行召集各大行開會透露了放松限貸的想法，目前還在吹風階段，預計該政策將會很快出臺。

但9月23日有報道則指出，四大行的廣東省分行相關人士均表示暫未收到此政策，目前仍實行“認房又認貸”的政策。興業銀行否認將放松首套房認定標準，稱此完全是失實報道；而平安銀行和招商銀行也表示未接到任何關於首套貸認定標準的通知。（更多精彩財經資訊，點擊這里下載華爾街見聞App)

民生解讀中鋼及松綁限貸傳聞：兩大中國式依賴癥發作

近日市場有兩大傳聞，一是央行要求四大行放開房貸限貸，鼓勵首套房貸款，二是中鋼集團數百億銀行貸款全面逾期，國務院出面協調，涉及兩大國有銀行。民生證券宏觀研究報告認為，它們凸顯了中國的房地產依賴癥和政府信用擔保依賴癥，破除這些依賴癥短期可能面臨系統性風險，但若放任，長期來看可能積重難返。

對於房地產依賴癥，民生證券預計，底線思維之下，中央不會容忍迅速出清帶來的失業和金融風險，未來將緩慢且有反複地“破舊”。

本周市場傳聞中最大的亮點莫過於“認房不認貸” ，即若首套房貸款還清，只要名下無房，再貸款利率仍可按首套房計算。 此政策意在刺激居民改善性住房需求，對沖高按揭利率、高稅費、人口老齡化等不利因素沖擊，維系房地產鏈條的正常運轉。 

但放松地產政策必然延緩房價理性回歸，滋長實體經濟投機之風，同時降低企業研發投資的動力，掣肘產業升級，侵蝕居民消費潛力，中長期不利於中國經濟轉型。但如果短期房地產市場進一步趨冷，產能出清和風險暴露的邊際成本可能超過轉型潛在的邊際收益。房地產依賴癥使地產政策被綁架。

對於政府信用擔保依賴癥，民生證券認為，中國最大的潛在債務危機源於企業部門，中鋼集團從迅猛擴張到幾近覆滅只是企業債務危機下的縮影。 

隨著金融危機和外需紅利終結，中國實體經濟產能過剩， 經驗效率低下的國企受天量信貸刺激驅動而擴張，資產負債率不斷攀升。2013年底，中國非金融企業債務占比 GDP已上升至123%， 已遠高於負債率90%的國際警戒線。

更令人擔憂的是，隨著人口紅利終結、房地產繁榮難現以及私營部門被深度 “擠出” ，公共部門負債擴張幾近成為托住產能和守住系統性金融風險的唯一力量， 而這種力量在不斷加強的本身也會導致私營部門被更深度地“擠出” 。 

因此，當中鋼集團的銀行貸款本息全面逾期時，政府確實會面臨出面協調的壓力。即便中央向中鋼集團註資 200 億元的傳聞不屬實，政府為國企提供顯隱性信用擔保的事實短期也不會改變。

對以上兩種依賴癥，民生證券預計，政府最可能選擇的還是中間路線：

    · 房地產政策方面，政府會總體“保持定力” ，不會輕易用降息或者全面信貸擴張刺激總量，但仍會“有所作為” ，通過擴大供給保障基本住房需求。同時，政府會更尊重市場，讓銀行自主決定是否放貸及給予優惠，並註意分城施控，房價壓力較大的北上廣繼續限購，二三線城市能放開限購的就放開。

    · 政府信用擔保方面，政府會總體延續信用擔保，不排除有序釋放個別風險，打破剛兌、實現有序違約將由小及大、由易到難，中鋼這類大國企可能還是“大而不倒”。

中間路線對市場有何影響？民生證券認為：

    · 對股市而言，底線思維意味著經濟增速有底，信用風險引而不發， 有助於夯實股市底部。短期如果公共部門加杠桿、 地產政策微調，可能對市場產生一定的正向激勵。但長期可能積累更大的風險。

    · 對債市來說，短期內利率易上難下，長期來看，隨著打破剛兌、有序違約逐步實現，無風險利率將迎來拐點。（更多精彩財經資訊，點擊這里下載華爾街見聞App)