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細價股大股災

今天股市平平靜靜，但細價股卻發生了一場腥風血雨的股災，正在處理公司事情，收到飛鳥兄在whatsapp group內傳來的圖片，實在慘不忍睹呀。



當中有股票大跌九成以上，不少是早前曾被David Webb點名被納入「50隻不能買入的股份」的名單內，指這些股票屬泡沫，部份更曾被證監會警告股權集中，又指這50隻股份關係錯縱複雜，提醒投資者不能買入這批股份。

這場風暴有些感想的，作為一個價值投資，其中一個前提是要搞清楚對象。如果莊家拿公司股票玩弄財技，你還走去以生意人角度分析如何，後果可想而知。

買入莊家股，尤其貨源歸邊的，基本上有多少魚（散戶）游進來？買入多少股？以什麼價位買入？他們都一一知道，他們要你死的話，基本上可以不讓你成功成交之下壓死你，非常可怕。

正面一點看，是次股災是一個好機會反思一下投資行徑。若你曾經買入類似股票，到底原因何在呢？這可以是一個投資心態問題，會買入這類股票的散戶，很大機會還停留在聽冧巴買股票的階段。

高層次一點的，可能有幾個派別，技術派、價值派與財技派。技術分析不多理會股票本身，只留意價格走勢，這些莊家股可算是一大盲點吧。

如果價值派也買中這類股票，是時候檢討一下為何自己看不出當中的「老千」成份，或者不夠嚴謹，又或者分析條件不夠嚴格吧。

若是財技派，游走於這些莊家股，摸索莊家的行為，那則要深思這個賺錢方法的值博率有多高，一次輸九成，要一次賺九倍或十倍賺一倍才能回本，還要很多顧及很多莊家的陰暗面，實在難以心安。


昨晚與鍾兄作了一個iM辦的分享會，與108位「好漢」分享，是一個值得記載的事情，好讓多年後自己回味一番。

每次分享會都盡量試圖準備不同內容，除非參與者明顯不會重覆。單是準備過程已經十分有趣好玩，現場分享時看著留心的眼神作交流互動，非常開心。

鍾兄的內容也是選股心法，這些內容他都駕輕就熟。我則準備了在blog內沒有多談的內容，希望為參與者帶來一點驚喜吧。

有一點很難得的，就是在圓滿結束後竟然沒有被趕走，場地可讓我們繼續交談討論。簽書人龍長長的，嚇我一跳，但也可慢慢完成，有參與者更帶齊《取之有道》一至五本來簽名，非常感恩。

下面這張相是其中一位參與者拍的，又見到我，又見到鍾兄，又有點點模糊，放在這裡很不錯。


事前與事後我八卦地問問東昇與鍾兄，看看有沒有他們的學員前來，結果發現答案是極少的，看來昨晚有不少未有認識我們的新鮮人來參加，希望他們從此看看鍾兄與我們的blog文。

還未正式開始時，見iM記者很努力地替場地warm up，包括介紹一下iM教室的後續節目，其中一個是百樂兄的分享會，我見狀立即幫忙說兩句，也實話實說。

難得與百樂兄相識了一段日子，發覺他的確非常傳奇。若大家想替平淡上班打工生活找出路，改變思維，跳出框框，這是難得的一課。當然，若閣下只想保持在comfort zone，不想有太大改變，而只想知道一些好一點的投資方法之類，那就無謂浪費金錢與時間去聽百樂兄了。
今次有紀念品，是一支有USB的水筆，感恩。

移民教父關景鴻：內地人專買大價新盤 沽細價樓轉買豪宅

1 : GS(14)@2010-07-26 19:36:41

移民教父關景鴻：內地人專買大價新盤
沽細價樓轉買豪宅
  2010年7月26日






【明報專訊】有「移民教父」之稱的景鴻移民顧問創辦人兼董事長關景鴻，近年專注幫內地人申請來港投資移民，對於內地人的投資口味自有一番心得。他說，內地投資移民買樓，必定買新盤，特別是九龍站的上蓋物業及其他鐵路沿線物業。

對於整體樓市，關景鴻認為，由2009年以來樓價已升了不少，已經相當危險，特別是二三線細價樓。「美國經濟不是太好，很多不明朗因素，經濟仍未見全面復蘇。」他擔心樓市一旦下跌，近期炒風甚盛的細價樓會無力擋架。

樓價升幅已巨 入市有危險

所以他建議沽出細價樓，待樓市調整完再買。若果資金充裕，可以沽出細價樓，轉買貴價樓，因為內地人的購買力仍然集中在貴價樓，貴價樓的抗跌力會比細價樓高。

關說，內地投資移民，買樓大多數必有兩大條件：「第一是新樓，二手樓不感興趣，特別是揀由名牌發展商發展的優質物業；第二，必揀鐵路沿線物業，因為回鄉探親容易吧！不少同胞鍾情九龍站物業，因為擁有一切優質樓盤所應具備的元素」。

內地客特別愛九龍站物業

「九龍站是他們心水之選，因為交通便利，有直通巴士往深圳機場、搭機場快線往赤躹角機場不需要半個鐘，配套設施齊備，附近有圓方的大型商場，以及未來的西九文化藝術區。上蓋物業如漾日居、擎天半島、君臨天下、凱旋門和天璽，都獲大地產商落力宣傳，被內地同胞認定為名廈。故特別受他們歡迎。」

他說，內地同胞一般會先「進駐」九龍，其後才轉至傳統豪宅林立的港島區。九龍站地標物業「凱旋門」，呎價近期亦反覆上揚(圖1)。

保安局長李少光早前以書面回覆立法會議員提問時說，投資移民計劃，由推出至今年3月底，獲批准的共有6689人，當中78%是擁有外國永久居民身分的中國籍人士，相信大部分是內地人。他們投放在本港的累積投資額為472.6億元，當中143.5億元投資在物業，93%為住宅，絕大部分申請人投資一個物業，平均價值為1000萬元，即較最低規限650萬元為高，顯示投資移民鍾情大價樓。

關景鴻說，以他自己的生意來粗略判斷，貴價新盤隨時有五、六成是由內地人買入，但他沒有任何數據。根據中原地產最新的統計，以金額計，今年上半年內地個人買家在本港所購入的物業，佔本港一手新盤成交總金額22％。當中未有計及以公司名義購買的單位。若單計在市區的貴價新盤，接近五、六成也不足為奇。相反，內地個人買家佔本港二手樓成交總金額只有8.5％(圖2)。

擁港物業有身分象徵

過去數個月，內地收緊信貸，關景鴻說更有利本港樓市。「內地買家憂慮內地的收緊政策，擔心會打擊資產價格，令他們更有意將資金轉到香港，而且本地的按揭息率，普遍較內地為低，內地按揭息率接近6厘，香港不足2厘。同時，內地按揭成數一般只得五成，香港可以做七成。」

關景鴻透露，早前有兩名客戶各以2000多萬元購入九龍站的天璽及君臨天下單位，並成功促成逾10名內地客戶購入大角站的亮賢居。其中一個來自江門的家庭，更一口氣購買5個單位。他們會先買入700萬至800萬元單位收租以符合移民要求，其後在港再作其他投資。他笑言，內地富豪們來港買樓，價錢非首要考慮問題，「內地同胞認為在港擁有物業才是身分象徵，因此愈靚、愈貴、愈有名就愈適合他們」。

自己也是九龍站粉絲
  2010年7月26日

【明報專訊】關景鴻的客戶鍾情九龍站物業，原來他自己也是九龍站「粉絲」，近年分別購入凱旋門及君臨天下的單位，作收租之用。他表示，自己會追求稀有物業，正如山頂只有百多間獨立屋，買一間便少一間，故這類物業抗跌力特別強。
相關分析


買股遇挫後少沾手

關景鴻在1997年前，曾經熱中股票投資，當時買入的都是匯豐控股(0005)、恒生(0011)及和黃(0013)等藍籌股。但是當亞洲金融風暴來臨，他也有羊缌心態，結果「高買低賣」，之後便較少沾手股票。

相反，他在1993年買入的物業，即使在金融風暴期間跌幅也有限，所以1997年後，他轉以物業投資為主。股票投資則交由專業人士打理。他的投資心得是「選擇比努力更重要」，他自己選擇專心發展事業，同時又選擇適合自己的專業人士幫手管理財產，回報會較自己努力研究更好。

內地置業專揀市中心

關景鴻穿梭中港兩地，對中國地產也瞭如自掌，他認為在內地置業，同樣是要選擇稀有的地段，主要是揀市中心地段，因為一個城市只有一個市中心。貪平選擇二三線地段，升得快時，跌得會更快。最好是揀「綜合」地段，即是有地鐵、大型商場、有名發展商及管理公司參與的項目。

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2 : 龍生(798)@2010-07-27 01:20:16

這道理我明啊.......

但我無錢....怎去買九龍站啊.....

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3 : abbychau(1)@2010-07-28 12:24:52

過去數個月，內地收緊信貸，關景鴻說更有利本港樓市。「內地買家憂慮內地的收緊政策，擔心會打擊資產價格，令他們更有意將資金轉到香港，而且本地的按揭息率，普遍較內地為低，內地按揭息率接近6厘，香港不足2厘。同時，內地按揭成數一般只得五成，香港可以做七成。」

係唔係唔炒會手痕?

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4 : 自動波人(1313)@2010-07-29 09:45:39

他們實在太多錢了

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炒家轉戰新界 炒㷫細價樓

1 : GS(14)@2010-08-08 16:34:07

上周南豐夥同九倉（0004）聯手殺敗強敵，以一百零四億元拿下山頂聶歌信山地王，每方呎樓面地價三萬二，成交價雖然不低，卻是市場意料之內，沒甚驚喜。
原來，市區樓價接連上升，炒賣空間愈來愈細下，過去一個月，一眾炒家開始轉戰新界市場，將目標鎖定於二百萬以下細價樓，貪其樓價大落後，交易成本低 ，投資相對少，但回報率短期隨時以倍計，於是空群而出，擇肥而噬。
在炒家興波作浪下，新界「樓仔」價格在個多月內竟然暴升一至兩成，反價封盤之聲不絕於耳，即使租約盤亦不計較，就連凶宅都成炒家獵物，細價樓炒風席捲全新界。
新晉炒家 李冠亮

公司董事 陳統運

凶宅專家 伍冠流

去年底特首曾蔭權才一再強調：「豪宅跟普通住宅屬兩個不同市場，豪宅飆升對中小型住宅不會有影響，現階段看不出樓市出現泡沫。」想不到言猶在耳，樓市炒風半年間已由豪宅蔓延至中小型住宅。
不論是龍頭屋苑如港島太古城，抑或曾為重災區的將軍澳，均屢屢錄得成交新高；要在市區覓細銀碼樓幾已成為絕唱下，炒家將戰場推展至新界，荃灣、元朗、屯門的細價樓全被掃起，甚至車位、村屋、凶宅亦不放過，樓價雖未返九七年，勢頭卻不遑多讓。
六屍凶宅賺倍半向來是全港「摩貨」比率之冠的荃灣中心，近月炒風更見熾烈，「樓價急升，細單位一個月升十萬、廿萬，好賺到用家都走去做炒家。」忙得無停手的美聯物業聯席區域經理梁仲維坦言。
「年初時，四百多方呎的細單位入場費只需一百一十萬元，但現時最殘、最低層的單位亦要百四萬起！」
「最令區內炒家雀躍的，就是屋苑內六屍命案凶宅，炒家舊年以三十五萬元購入，原本都無乜人問津，點知近期炒家蜂擁搶貨下，竟有人願意以八十八萬承接，扣除使費淨袋約五十萬。」一位代理興奮說。
荃灣中心六屍命案凶宅亦獲買家承接，一年升值倍半。

一城低價盤掃清光另一個細價樓炒家樂園沙田第一城，近兩個月的交投恍如脫韁野馬，世紀21奇豐分行經理吳元利翻看成交紀錄謂：「六月交投竟達二百五十宗，是二月時低位的兩倍幾！七月都挨近二百宗，之所以減少，並不是熱潮減退，而是因為全部業主都加晒價，市場無晒平盤，交投才稍為放緩。」
「現時區內的投資者都停晒手，入貨的主要是外區客，正如七月中一次過掃八間的投資者，就是由九龍灣淘大花園轉戰過來，外區客對二百萬以下的細單位需求很大！」
沙田第一城的三百九十五及四百一十平方呎的細單位，向來甚受炒家歡迎，貪其容易炒上，就如近日一個高層單位，以二百○八萬元交成，原業主今年一月才以一百六十六萬三千元買入，半年間就升值兩成半，賺近四十二萬元。屋苑七月有近十宗摩貨，全部都是此等細單位，每間起碼賺十萬元。
炒家瞄準元朗樓曾在發展商負責賣樓的李冠亮，近年夥拍投資者組成財團，齊齊在物業市場搵食。今年初，他睇中細價樓好炒，遂開始獨資出擊，「二百萬元以下的樓仔，釐印費只需一百蚊，不少用家均會選擇細樓上車，所以特別好炒。」李冠亮坦言，現時豪宅呎價已相當高，再升空間相當有限。
李冠亮不諱言：「入市最緊要快，同埋狠！遇上筍盤要即時出價，碰上裝修較殘舊的，可以「鋤」價深啲，起碼要較市價低一成！」他現時的入市目標，主要分三區：元朗區樓齡較新的二手「樓仔」、美孚新邨，以及觀塘區的工廈。
事實上，早在兩、三個月前，元朗區仍然有不少二百萬元以下的細價樓選擇，他已分段吸納，當中包括采葉庭、YOHO TOWN等。「元朗區二手呎價僅約四千元，相對將軍澳平均五千多元平一截，而且社區配套及交通都不錯，加上元朗區的原居民購買力較強，預期未來區內樓價有力超越將軍澳。」
投資者李冠亮坦言目前一手轉讓確實貴，不過二手仍有筍盤。

未懼加息炒風未完現今息口低企，買家自然負擔輕鬆，即使樓價貴一點，買家也願意追貨。然而，息口倘回升，置業人士隨時吃不消，事實市場亦早有聲音指，明年息口回升機會不低，特別是通脹已經慢慢升溫。
李冠亮對此不以為然，更指出加息並非洪水猛獸，「以前按揭利率是P（最優惠利率）加，現時是P減，還記得在九二年，銀行按揭利率達十二厘；假若以過去二十年，平均實際按揭利率為六厘，今天息率縱然回升，相信短期也未必可返回昔日水平，所以低息環境仍可維持一段長時間。」
李冠亮補充，根據以往經驗，過去加息周期，樓價上升比起下跌的機會還要高。「始終美國需要確認經濟明顯改善，才開始加息，與此同時，通脹亦會同時出現，未來只會樓價跟隨通脹上升；再加上市場對人民幣升值的預期，仍有不少內地資金來港買樓，總括而言，現時買樓仍然有一定值博率。」
李冠亮對加息無有怕，另一個近月活躍於荃灣及屯門的炒樓財團，則只依一個原則入貨：「回報率達四厘即掃！」
荃灣中心最新入場費已升至一百四十萬元，較年初的一百一十萬元急速上升近三成。

豪掃荃灣中心十伙炒家除看好元朗外，荃灣炒風仍然方興未艾，一名荃灣區經紀爆料說，「大約在今年二、三月間，有上市公司的職員cold call，指明睇荃灣中心四百餘方呎的兩房細單位，看了幾個單位後，即表明是代老闆睇樓，只要價錢合理便可考慮，還謂最好連租約，回報率約四至五厘亦可。」
最終那名買手在不用睇樓的情況下，一口氣連掃十伙荃灣中心細單位，每伙介乎一百三十萬至一百五十萬元，平均呎價約三千二百元左右，每戶現時租金約五千餘元。
本刊深入調查，發覺該批單位是由上市公司特速集團（0185）董事總經理陳統運，及其任職集團執行董事的母親陳江玉嬌持有的公司購入。本刊曾致電特速集團查詢，公司職員表示，陳統運現正外遊未能回覆。
元朗YOHO TOWN月前仍有個別二百萬元以下的單位，成為投資者掃貨目標。

另一名於荃灣區紮根逾二十年的經紀笑言：「過去荃灣中心的投資者主要是商舖老闆、裝修師傅或者是師奶兵團，入行以來印象中從無見過有上市公司大手吸納荃灣中心作投資。」
陳氏母子早在荃灣中心掃貨前，經已透過中間人在屯門物色百餘萬的細價樓。「去年尾已有買手殺入屯門區，至今仍在搜羅租金回報率四厘以上的細樓價，目前於區內掃入逾十個單位，主要分布在兆康及屯門西鐵站附近，樓價約一百五十萬元樓下，其後又曾到九龍灣淘大花園搵貨。」消息人士指，曾聽該公司的買手明言，近年整體住宅租金持續上升，加上經濟環境改善，日後租金回報只會有增無減，相信最終回報可達五至六厘。
特速集團董事總經理陳統運（圖上），早前以私人公司名義，在荃灣及屯門一帶積極吸納細價樓單位。

炒風盛凶宅都係寶過去炒家好避忌凶宅，一般細價樓面積較小，單位銀碼不高，凶宅價跟其他單位價格可能只差三幾十萬，炒家免得過都少沾手。但今天情況不一樣，市場實在太旺，同屋苑樓價大幅飆升，跟凶宅價格有一段大差距，一般單位隨時較凶宅高出七八十萬元，讓炒家有機可乘。
一直熱衷於細價樓投資的海味商人伍冠流，近期因常在拍賣場上搶凶宅而曝光。伍冠流直言，現時市場上的筍盤不多，因此會到拍賣會覓機會，「搵一些凶宅，甚或是只有半份業權的單位來投資。」
他早前以一百一十四萬元購入沙田第一城一戶凶宅，就連大坑浣紗花園一個只有半份業權的單位亦不放過，以一百二十萬元照買，「兩間買入價均較市價低約四至五成，凶宅會保留收租。」
有逾廿年投資經驗的伍冠流，現時持有多間沙田第一城以至屯門的單位，他坦言除炒賣外，大多會用作收租，遇上筍貨會繼續吸納，並相信未來一年難言加息，他對記者謙稱：「現時樓價有少少高，後市唔多識睇，不過市場仍有筍盤存在，細價樓仍然有市場。」
投資者伍冠流直言：「筍盤難求，現時只好在拍賣場上碰機會。」

新近沙田第一城兩房細單位，以二百二十萬元高價成交。

炒賣注意兩大指標連新界樓市也愈炒愈烈，反映樓價走勢的中原城市領先指數更連升七周，部分藍籌屋苑如太古城，呎價與九七年高峰相距僅半成，令人極為不安，究竟後市何去何從？
今天新界樓價與九七年相比，確實仍有一段距離；加上供樓負擔比率、銀行存貸比率、租金回報率等與樓市相關的數據，仍處於健康水平，可以推測新界細樓炒賣空間仍然未盡。不過市場波譎雲詭，炒賣風險高，隨時出現轉角，綜合地產專家意見，需注意兩項指標，一旦出現就要提高萬二分警覺。
樓市再度瘋狂，私人拍賣會亦成投資者撈貨的好地方。

嘉湖山莊現時仍有約六百個低於二百萬元的放盤，是全港最多細價樓選擇的屋苑。

留意未來加息速度首先是息口走勢，美聯物業首席分析師劉嘉輝坦言，樓價與息口的關係甚為密切，現時的低息環境造就按揭利率低見一至兩厘，然而市場明白，息口早晚會掉頭向上，「最大問題是加息的速度，若然每次聯儲局會議都加息，雖然每次可能只加二十五點子，但一年累積起來，加兩至三厘就算好快，經濟增長倘追不上，對樓價的壓力就相當大。」
息口上升肯定會加重供樓負擔，而近年香港打工仔工資已難如八九十年代年年上升，當每月供款上升，人工又追不上，負擔就大增。仲量聯行國際董事曾煥平直指，當市民用上接近一半家庭入息作供樓時，樓市便處於危險水平，現時供樓負擔比例已經升至約四成的警戒水位，雖然較九七年六月的八十五點五仍有差距，但供樓負擔比率再度上升，肯定是樓市一大警號。
第二點要注意租金回報率。差餉物業估價署資料顯示，面積四百三十方呎或以下的住宅單位，今年三月時僅錄得三點九厘的租金回報率，為一九八七年有紀錄以來的歷史低位。但因為今天銀行儲蓄利率幾近零，所以近四厘回報仍吸引，惟一旦樓價再升，回報向下跌至二厘水平，投資者就要打醒精神。
現時按揭利息為歷史低位，惟市場憂慮息口回升的速度。

仲量聯行曾煥平指出（左一），新近供樓負擔比率已升至四成的警戒水位。

九七高峰與現價差距最大的 十個新界屋苑

新界熱炒屋苑細單位 均價走勢

1994-2010年供樓負擔比率

小型樓宇租金回報率

老牌炒家只作壁上觀

雖然有人漏夜趕科場，但一眾以往活躍於樓市的大炒家，卻已偃息旗鼓，靜觀市場變遷。自○八年金融海嘯後，不少樓市大炒家都選擇於高位離場，主要憂慮未來加息周期及內地銀行閂水喉。
今年初，資深投資者湯君明曾經組織了一次炒家飯局，席上包括活躍於新盤市場的「摩王」黎汝遠，以及有逾三十年炒樓經驗，人稱「炮哥」的陳清白（小圖）。這群曾經在樓市「叱咤一時」的大炒家，已經不再看好樓市。
「現時摩王手上的北角二手舊樓都是去年買入，這一浪他可說無甚參與，而炮哥近年已變身樓市大淡友，手頭上只有幾間北角及筲箕灣樓仔，每間約莫二百萬。」一名有份參與飯局的投資者坦言，這些昔日大炒家也慨歎○九年看錯市，平白錯過去年的炒賣時機，惟現在樓價已升了不少，更不敢輕舉妄動。
其中以陳清白對後市的看法最悲觀，他直言：「現在樓價確實太高，入市風險好大，日後加息的話，原先享有低息優惠的業主會趁機大量沽貨，到時樓價必然下跌，假若加息半厘，樓價急跌一成，加息一厘跌幅更會超越兩成。」

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2 : 龍生(798)@2010-08-08 19:04:15

謝湯兄轉貼, 這應該是今期的一仔吧?
老牌炒家都收手了, 看來應該還有半年至1年貨仔....

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3 : GS(14)@2010-08-09 20:57:33

這個是東周，東周近來已拍得住壹仔，但是肥佬黎始終仲有理想，但何生就....

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「商舖大王」黎永滔： 投資初哥吼4厘細價舖

1 : GS(14)@2010-09-05 18:20:30

2010-4-17 iM
　　俗語有云「一舖養三代」，買了一間會生「金蛋」的舖位，的確可令人致富，甚至代代無憂。熱衷於舖市的黎永滔，是行內成功物業投資者，多年來不論淡市或旺市，同樣大有斬獲，其投資往績向來也為人津津樂道。

　　1998年黎永滔在「地產神童」羅兆輝手上低價購入銅鑼灣東角道怡東商場地下22號舖，並於2000年轉售大賺1.6倍；2003年沙氏樓市低潮時，他以樓面呎價僅700多元的極低價，買入全海景的灣仔告士打道217號地皮，其捕捉入市時刻的技倆，令人歎為觀止。

　　黎永滔近期頻頻入市，本刊特別找他向讀者教路，他說︰「投資初哥可先踏足二、三?區的細價舖，初試牛刀，不斷累積經驗滾大財富。」現時息口持續低企，不少位於北角、深水?及灣仔等地區的地舖，回報仍達3厘至4厘。若學曉「舖王」一招半式，讀者財富自然滾滾來。

　　為人熟悉的舖市投資者黎永滔，素來藝高人膽大，揀選物業的眼光亦相當準繩。羅兆輝於1997年以6,500萬元購入東角道怡東商場地下22號舖，後因金融風暴樓市大挫，黎永滔就在1998年以1,500萬元接過這件「燙手山芋」，兩年後以4,000萬元將物業售出，大賺2,500萬元。

　　自1991年開始買舖收租的黎永滔，現時手持30多間舖位遍布尖沙咀、中環、銅鑼灣及旺角等地區，保守計算，所持舖位市值已逾30億元。其最為人津津樂道的，要數2004年與另一資深投資者羅家寶以約6,000萬元，買入銅鑼灣總統餐廳舊址（現稱銅鑼坊），然後翻新分拆為百餘個小型商舖出售，數天內全數售罄，套現約3億元，足證他是投資商舖的高手。

500萬開始1間變30間

　　今天他更晉身發展商行列，在灣仔告士打道興建全海景商用項目，快將完成裝修工程。但鮮為人知的是，黎永滔親手所建的舖位王國，原來是由500萬元首期開始，累升至今天30多億元。

　　時光倒流至1991年，黎永滔在香港仔開設「永昌」金舖，從事金行生意，毅然將儲下來的500萬元資金作首期，買下人生第一間舖位，從此樂而忘返。他透露︰「該舖位於灣他軒尼詩道，近鵝頸橋附近，當年那間舖只值1,000多萬元，一年之後就大幅漲價近一倍。」於是他便打起了買舖創富的念頭。

　　他憶述指︰「當時軒尼詩道舖位約1,000多平方呎，租予金行及時裝店，兩年後租金已由15萬元升至30萬元，後來食髓知味，自己再將舖位加按套取更多現金，慢慢再捕捉機會，個個舖位買回來也是跳升一倍。」

　　就是運用首間舖位的市值效應，黎永滔一次又一次下注，令他20多年來，由1間變至10間，到現在30多間，成為一代「舖位大王」。而黎永滔創辦的金行已在兩年前結業，他說︰「早已將金行交予姊姊打理，惟近年姊姊移民美國，只好把金行結束。」

二三?地區300萬入市

　　每朝例必在屋苑游水的黎永滔，生活非外界想像的清閒，他幾乎每日都與太太落區巡舖，與租戶加緊溝通，他邊與記者交談，電話就邊響個不停。為了更有效處理租務，他近年更成立私人公司，分擔日常工作。他剛購入中環德己立街17至19號單邊商舖，近日忙於為商舖改頭換面，希望在今年7月滿約後，提高舖位租值。

　　他說，現時3個舖位在威靈頓街交界當眼處，面積約達1,100平方呎，預計屆時會重新改動間隔，租予酒吧或高級零售店，租金回報應可達4.7厘。黎永滔透露，當日他在參觀該舖後不足3天就敲錘入市，可見其投資秘訣第一就是眼明手快。

　　買舖並不是人人負擔得來，黎永滔卻指，自己也是過來人，只要本?平有平買，貴有貴買的心態，踏出第一步並不是難事。例如目前中環等核心區舖位，普遍租金回報只約2厘多，反之二?地區不少中下價舖位，租金回報可達4厘，加上現時銀行借貸息口低於一厘，他鼓勵投資初哥可購置300多萬元的舖位，小試牛刀。

　　「買舖最有趣在於考眼光，不是單看現時租金及回報厘數，而要看通舖位尚餘的租金上升潛力，因租金決定價值，即使今日買回來的舖租值較低，只要守得到在市場回升時出租或出售，舖位真正價值將會呈現，甚至連本帶利雙倍賺回！」他說。

動腦筋一拆三逆市贏家

　　要說黎永滔的舖位懂得生「金蛋」絕不為過，以其名下羅素街舖位為例，「這個舖位由最初買入時由謝瑞麟（00417）租用，中間也曾租予電訊公司、銷售德國腸、筷子及錶行等不同公司，租金由20多萬元，一路升至現時70多萬元，單是收租總額已早早蓋過當年的購入價！」2009年8月該舖租予周生生（00116）珠寶店，舖位只有500多平方呎，以每月約70多萬元租金計算，折合每平方呎租金高達1,333元。

　　事實上，黎永滔並非空談之人，早於1997年，他便以數千萬元買入銅鑼灣羅素街59至61號地下G1至G4號舖，當年正值金融風暴，不少人也看淡後市，各類物業的租金皆跌 40%至50%，但「舖王」動動腦筋略施小計，把羅素街舖位「一拆為三」分予3個租客，原本單一舖位每月收租26萬元，結果卻合共收租30萬元，租金變相提升了15%，成為淡市奇葩。

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買新界樓易「坐艇」？

　　現時新樓價格瘋狂，元朗7,000元一呎，大圍8,000元一呎，非位於傳統市中心的一個小小單位，隨時動輒300多萬元。多年來不論旺市淡市皆能獲利的黎永滔就指，預期內地調控及美國加息等接踵而來，新近買入新界一手樓的買家，稍後「坐艇」（資金被鎖）或損手離場的機會甚高。

原因一︰北水話退就退

　　有說內地資金不斷來，樓市隨時升穿1997年時。黎永滔則認為，凡涉及內地政策市因素，風險相當大，「中央政府要其生就生，要其亡就亡」，等同1997年大批國企湧入本港商廈市場的情形相似。

　　黎永滔分析︰「其實當年北水主攻商廈，未必每個港人深知教訓。雖說去年內地放寬信貸，大批資金湧入本港樓市，新盤成為內地客心儀對象，人人都說投資移民?起港樓，但實情是來港買樓作投資移民的內地客，佔整體樓市仍是雞毛蒜皮！」

　　保安局上月公布數字顯示，2003年10月推出投資移民計劃至去年底，投資移民流入本港房地產的累積金額達123億元，去年按年雖有所上升（金額逾56億元），惟佔全港住宅成交總額的1.2%。

與內地客交手露端倪

　　本月初，黎永滔剛由一名內地客手上，以1.39億元購入中環德己立街17至19號地舖。「該名內地業主賣舖，帳面銀碼雖獲利100萬元，但扣除釐印及律師等費用，實質虧蝕約500萬元，當中所為何事？舖位回報也不錯，約有4厘。」業主出貨之急，黎永滔相信，極可能是內地資金正開始班師回朝。

　　「現時入市要小心，凡投資更不應去得太盡。」黎永滔指，近期不少中資銀行，在借貸上已較去年嚴謹。「2003年我斥資2,800多萬元購入告士打道 217號地盤，原業主便是一名廣州市經濟開發區的國企負責人，該國企在1997年以1.9億元購入物業，還以全數現金付款呢！只是到了2002年下半年內地收緊銀根，即時引發國企資金逃亡，個個忙於埋單散水，大幅劈價也面不改容。」他就此冷手執個熱煎堆。

　　當年商廈市場執平貨的資深投資者羅家寶，也因經常在金鐘力寶中心大舉吸納國企放售單位，逢低必買，成為市場佳話。黎永滔說︰「今時今日，來港買樓的內地資金，不少是去年內地政府放寬借款而來，當中存在不少『鑊氣』，估計現在政府就是不想一下子壓住，慢慢收緊。」

　　「當內地資金斬纜，『天匯』7萬元一呎成交還有可能發生嗎？隨時以萬七元放售呢！還有呎價8,000元的新界樓，屆時2,000元一呎沽出也不足為奇！」

原因二︰長債孳息趨升

　　在低息環境下，現時以拆息掛?的按揭利率不足1厘。黎永滔指︰「近期美國10年期國債孳息率趨升，過去一周更曾觸及4厘，當地樓按息率一般與之掛?，按長債息率向上走勢，我認為拆息被推高是遲早的事，預期高通脹重臨，息口就會上升。」

　　黎永滔提醒仍想入市的買家︰「當息口調升至某水平，如拆息升至3厘或以上，市民供樓開始感到吃力，屆時市場就會出現一幕幕業主出貨的情景。當人沽你又沽，就是樓價受壓下挫的時刻。」

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舖王教授投資5大要訣

1. 首要查核舖位租約

　　先向土地註冊處申請物業查冊，了解舖位的租約詳情，若租客是長期租用單位，已租上3年或以上，屬最穩健及參考價值高的投資；若租約不足一年，投資者便要當心，因租客隨時只租數個月，交吉舖位屆時白供。

2. 認識各行承租能力

　　哪個行業負擔得起較高租金？二、三?地區如旺角及深水?等，以電訊及時裝等生意最為暢旺，加上有關行業租約較短，當市況轉好時，業主可較先加租；至於食肆行業，營業時間及生意流轉量不及其他零售業靈活，加租幅度往往較小，更因租約普遍最少5至6年，故其加租時間較遲。

3. 買舖投資有平有貴

　　尖沙咀、銅鑼灣及中環等核心地區的商舖入場費較高，隨時動輒過億元，如果是投資現金較少或想小試牛刀的話，投資者亦可留意灣仔、北角、深水?或屯門等地區的二、三?舖位，不少300多萬元已有交易，也不失是投資舖位理想入門之選。

4. 避開局限較大之選

　　商舖可分地舖、樓上舖及商場舖位，惟黎永滔認為購地舖的投資潛力較高。他指商場舖位講求整體比鄰的商戶配合，租戶受制較多，因此投資價值較低，他建議投資初哥從細價地舖入手，了解舖市為何物，累積經驗慢慢「升呢」。

5. 留意市場環境改變

　　買舖要熟悉市場環境的轉變，例如個別道路的改變、人流往來的習慣，所以投資者要經常細心觀察，除了靠平日巡視地區外，也要多讀報章，了解附近道路最新安排及城市規劃等，謹記人流奠定舖位的升值潛力。

　　資料來源︰資深投資者黎永滔

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2 : 龍生(798)@2010-09-06 15:09:55

其實筲箕灣附近也有些平平地的細鋪
不知這會否引到黃金蟲兄入來呢？　

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3 : GS(14)@2010-09-06 21:06:18

2樓提及

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其實筲箕灣附近也有些平平地的細鋪
不知這會否引到黃金蟲兄入來呢？　

不如睇好，找幾個人夾份買下來

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4 : 龍生(798)@2010-09-06 22:22:42

係咪黎真先? 我真係去搵架?

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5 : 黃金蟲(1617)@2010-09-07 09:31:10

筲箕灣其實也不錯 話到尾都係港島區
我也有興趣 銀碼方面最好二百萬鬆d "離印"會令成本高很多

記得年多前去過筲箕灣有一個小商場
樓上是有"大家活" 定唔知係"大快樂"咁既快餐店
都係二百萬鬆
我是早上去的 舖頭未開門 冇吉舖
但不知平時人流如何

龍兄有勞了

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6 : 龍生(798)@2011-06-05 02:50:44

http://www.28hse.com/utf8/property15561.html

like this??

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7 : 黃金蟲(1617)@2011-06-05 12:09:18

各位留意下 元朗有個叫 嘉城廣場 一舊水樓下有交易
年頭實地去過 星期六日 人流多得可怕 95%賺女人錢入面 有少少旺中FEEL 平日就冇睇過
還有小心雜費多
商場管理層都OK
時不時搵人扮下公仔黎吸引人

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8 : GS(14)@2011-06-05 12:18:16

7樓提及

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http://www.28hse.com/utf8/property15561.html

like this??

呢個好抵wor

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多隻細價股 爭做抽水王

1 : GS(14)@2010-09-06 22:27:20

2010-9-6 HT

　　今年港股集資活動多且頻，尤其是一批細價股，不少更是配售股份、可換股債券，甚至配完股再供股。翻查最近資料，12個月內曾集資超過3次或以上的公司，起碼有10多間（見表）。

逾10公司 年內集資3次或以上

　　這些頻密抽水的公司，部分向以頻頻配股或供股而聞名，但當中亦有不少新來者。經頻頻集資後，部分公司股價仍然可以企穩，但亦有不少公司，股價愈配愈低。　

　　其中最頻密集資的公司，包括被股民歸類為中南證券系的多間公司，包括威利國際（00273）、民豐控股（00279）、合一投資（00913）、萊福資本（00901）以及福方集團（00885）等。其中以福方12個月內集資次數最多，合共6次，方式由供股、配股至配售可換股債券都有。5間公司上周五收市與52周最高位相比，全部均低70%以上。

愈配愈跌 最多較高位瀉9成

　　不過，民豐早前透過配新股及可換股債券，引入創興銀行（01111）家族成員廖駿倫為大股東，早前亦公布董事會變動，故市場揣測其未來動向，並留意先前密密集資的往績會否有變。

　　其他股價愈配愈低的例子，包括有由成衣銷售轉型垃圾發電技術的新環保能源（03989），12個月內集資4.72億元，但上周五收市價0.5元，卻較 52周最高收市價2.61元，下跌80.84%。另外，中國置業投資（00736）和中國雲錫礦業（00263），前者12個月內公布集資5次，後者亦曾 3次配股。中國置業現價較52周高位下挫9成，而中國雲錫礦業則跌7成。

　　股價經多次集資後尚算企穩的，有去年10月股權易手、早前收購飲品業務的的崇高國際（00209）。崇高上周五收市價0.96元，雖然低於8月公布配股每股作價1元，但較52周最高收市價1.2元，只低20%。

小股東鮮否決 寧「用腳」投票

　　上市公司可根據在股東周年大會上，獲得可發行佔20%現有股份的一般授權，進行配股或供股等的籌資活動，但這些密密抽水的公司，在悉數利用一般授權發股後，亦即時另外召開股東特別大會，要求再批准一般授權，部分或召開股東特別大會要求股東批准可另外發股的特別授權。

　　理論上，若有小股東不想太多發行新股活動，令手持股份被攤薄的話，可到股東會表態，但似乎鮮見有集資活動被否決，可能反映中伏股東，情願「用腳」投票將股份沽出算數。

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2 : 龍生(798)@2010-09-06 23:29:09

這堆細股....什麼市況, 都是抽水王吧....

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3 : renyan(1526)@2010-09-07 07:49:32

這是香港的監管比中國差的地方。中國A股發行新股的作價是不可低于每股的資產凈值。香港就任何價錢都是公平和合理。不是小股東不想反對，只是反對也無用。

只要中國開放A股市場，香港的細價股就會全部玩完。我們就等這一天吧。

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細價樓供應有限 公屋居屋交投勁炒上

1 : GS(14)@2010-09-26 12:53:46

2010-9-18 iM
                                             
                                                       
                    
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   
                                      還有24天，特首曾蔭權會宣讀新一年的《施政報告》，他揚言當中會關注住屋問題。為了替特首造勢，先有按揭證券公司推二手居屋「補價貸款擔保」，讓居屋原業主可借錢補地價。後又公布將近30公頃工業用地轉住宅，可建1.9萬伙，目的只有一個─告訴市民他正盡力幫市民買樓，亦藉增加供應壓樓價。
連番出招有成效嗎？近月樓市交投放緩，投資者似乎都持觀望態度。然而，公屋、居屋交投卻突見活躍，黃大仙龍華樓「公屋樓王」、新蒲崗采頤花園「居屋樓王」乍現，現在是買公屋、居屋好時機嗎？專注於二手居屋炒賣的資深炒家「鬍鬚余」余耀鎏建議投資者不妨「再等一會」，待特首出招後，才謀定而後動，方為上策。
揚言絕不會做「五分之二或五分之三」特首的曾蔭權，將於10月13日宣讀《施政報告》。特首強調，今年《施政報告》的重中之重是住屋問題。
有關房屋政策，最近市場最關心的莫過於是會否復建居屋，為此，不少有意置業人士莫不按兵不動，靜觀其變。
公屋成交價屢創新高
到底曾特首會否宣布復建居屋？從近日按揭證券公司公布「補價貸款擔保計劃」，藉以活化居屋第二市場來看，即使不復建居屋，激活卻是明顯不過的。
正因為市場上細價樓供應有限，公屋、居屋市場莫不收旺場。先說公屋，在二手盤交投大減下，不少投資者紛紛進軍公屋這個過往備受忽略的市場，近期，竟有200萬元「公屋樓王」出現。
早前，深水埗李鄭屋邨一間695平方呎公屋，售價高達198萬元。不出一星期，馬鞍山耀安邨耀頌樓17樓10室，面積778平方呎公屋售價高達207萬元，呎價2,661元。本周黃大仙下邨龍華樓19樓2室單位，成交價再創新高，達230萬元，售價遠勝耀安邨公屋，成為最新「公屋樓王」。
土地註冊處資料顯示，9月首7天共錄得16宗公屋買賣註冊，當中以新界及九龍區最為活躍，分別錄得8宗及7宗。金額達100萬元或以上的有11宗，佔整體公屋登記近七成。
居屋市場亦毫不遜色，除剩餘居屋銷情理想外，慈雲山居屋慈愛苑、鰂魚涌康山花園及新蒲崗采頤花園都先後湧現高價成交，買賣氣氛更勝私樓。當中，慈愛苑D座高層10室，503平方呎兩房單位，以216.8萬元成交，呎價4,310元。另外，一直是全港最貴的居屋鰂魚涌康山花園，呎價在個多月間再闖新高。康山花園8座高層A室，521平方呎，成交價高達350萬元，呎價高達6,718元，貴過同區私樓南豐新邨及華蘭花園，平均呎價為6,400元及6,200元。
而被視為東九龍新晉「居屋樓王」的新蒲崗采頤花園11座高層B室，最新一宗為綠表（毋須補地價）成交，以267萬元易手，呎價高達3,853元，為東九龍1997年後綠表最貴。而采頤花園另一單位，3座低層B室，693平方呎，以370萬元易手，呎價5,339元，亦創該屋苑二手呎價新高，原業主於2000年以綠表148萬元購入，補地價約138萬元，是次轉售賺84萬元。
樓齡較新屋料最受惠
是次政府透過推出二手居屋補地價貸款擔保，以配合活化二手居屋市場的措施，市場人士相信，最受惠的應該會是樓齡較新或質素較佳的居屋單位。
從數據看，公屋居屋的炒風確實熾熱，尤以8月為甚。自稱較政府更早懂得活化居屋的炒家「鬍鬚余」，曾經斥資30萬，將上水彩蒲苑C座高層一居屋單位，打造成「智能居屋」，更大膽地在該「豪裝」的居屋內舉行記者招待會，並將之稱為「富甲彩蒲」。這位細價樓兼居屋炒家接受本刊訪問時表示：「目前樓價正處於高位，加上政府早已揚言將出招壓樓市，大家要『等一等』，待特首公佈《施政報告》再作定奪。 」
現年52歲，油漆工人出身的他，1985年時做兩份工賺錢儲首期炒樓，1999年炒賣第一間物業元朗洪水橋朗峰園，數月內轉售獲利約10萬元，從此踏上炒樓生涯。沙氏期間更因炒賣多個銀主盤而聲名大噪。過去10年，他炒賣過逾200個物業，足迹遍及洪水橋、屯門、元朗、西貢、上水、粉嶺等。
持盈保泰兼鎖定利潤
炒慣細價樓及居屋的「鬍鬚余」，出貨往往快人一步，今年5月仍說會伺機入市，到了7月，開始轉口風兼出貨，他說：「我遵守『最後一元留給別人賺，賺夠就行人』的道理，現階段只宜『持盈保泰，鎖定利潤』。」
「《施政報告》公布前後，樓市會『回一回』，我最怕政府，我不會同政府對着幹，樓市會調整，但調整可以令個市更健康，『乾升』是無意思。」
「以我多年投資經驗，就算政府無出招，樓價升到某一個位就自然會下跌，香港的炒家經過1997年、2008年的金融風暴，好多曾經歷過、受過苦的投資者都變得相當小心，現在是否高位？你看馬鞍山『天宇海』呎價也要過萬元，我今日接3個電話，經紀同我講，馬鞍山盤好抵，馬鞍山呎價都有1萬元，真係好抵！」
居屋升值潛力不遜色
「我自己不是一直堅守八字真言，近月已沒有買貨了。現在我差不多落晒車，手上只有6件貨，有4件居屋，都是低位買回來的，餘下粉嶺中心、嘉湖山莊各1間。須知道，居屋靜市時回報率好高，因為可以收租；旺市時，其升值潛力不會比私人樓遜色，分分鐘跑贏私人樓，所以我一直愛炒居屋。」
「其實，兩至三個月前我都無再入貨，我覺得樓價已處於高位，已經有問題，既然已到高位就要小心。不知道大家有沒有留意，過去是股市先行樓市滯後，但此輪升浪卻相反，特別是，樓價行先過股市好多，你說是否不正常。以我投資經驗，唔相信有升無跌。到時通街都是貨，你想搵人接都無，你知香港人，寧買當頭起，要跑都逃不掉。」
何時入市？他補充說：「眼下，除非遇到較市價平10%至15%的樓仔，我才會出手，我明白『長賭必輸』的道理，到最後要看誰人接棒，點解今日連美孚新邨的投資者都要出貨，都是那句『最後那一元留給別人賺』。總括而言，現時樓價在高位徘徊，大家要小心，待回調10%至15%，個市會健康些。所謂，君子不立危牆下，亦有說，『上帝要你滅亡，必先要你瘋狂』，現在很多地方都『炒過龍』，馬鞍山盤，意向價都要一萬元，是否已過了火位？」
參考肥雞餐提供折讓
「我認為賺錢要有耐性，股票、樓市都有周期，今日存錢在銀行幾乎無息，所以投資者都想收息，但大家請記住，咁高位去追一口價，跌一口價時整多幾厘都補不了，你認同嗎？」
入市要再等一會，那麼政府推「活化居屋」政策，又能否真正解決市民買樓困難，無法上車的問題？對此，「鬍鬚余」認為實際用途不大。他說：「現時銀行水浸，周圍都借到錢，若居屋業主本無意賣樓，你借錢俾佢佢都唔會補。」他建議：「不如參考教師、公務員的肥雞餐優惠，提供折讓，舉例說：1年內補地價可以有七折，兩年內補地價有八折，3年內補地價有九折，這樣可以吸引有意賣樓的居屋業主補地價，總之，先吸引買家，這樣市場有機會活化。」
「若政府覺得俾小小折頭，庫房就會少咗錢，我認為不會，你唔補又係無，不如『引』佢出來。那時候，市場上的中小型住宅會增多，原業主持有多少少錢，換樓壓力無咁大，以及人人都希望有小小着數，引誘其補地價後，市場就會被激活。」
總括而言，政府為要打壓樓市，將會在《施政報告》出招，「鬍鬚余」叫大家「等一等」。
                                                                                                   

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細價股沾大行光 無評級照炒

1 : GS(14)@2010-09-29 21:17:33

http://www.hket.com/eti/search/a ... 9-636735&category=m
撰文:蘇麗珍
欄名:投資博客

近期中小型股受追捧，其中以零售股為表表者，由服裝零售到為內地自由行熱愛的珠寶金行股，全部都炒起。有外資行經紀跟麗珍講，基金近期亦熱捧小型股，不時都查詢有無推介。

這位經紀朋友話，其實不少外資證券行，很多時都會邀約一些小型股管理層，與基金經理作午餐會面，並視為招呼客戶兼催谷成交額的產品。雖然這些小型股並不納入證券行的推介範圍，不過午餐會後，通常證券行都會撰寫一份筆記，詳述公司背景及未來發展亮點，但就講明證券行沒有給予任何評級，亦不應視為任何股份推介。

雖然如此，但經紀朋友話，客戶往往見到午餐會由外資證券行邀約，就有理無理都當作是外資行未來或與小型股有所搞作，所以會面過後，小型股怎樣都會有基金買盤殺到，以為可以早着先鞭，近期情況尤其明顯。

所以有為小型股串連、搞投資者關係的中介人，就以可以聯絡得到外資行向上市公司招徠，但實情未必是可以聯絡到分析員為其撰寫報告，僅是外資行經紀探訪公司，都好似沾了光。
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80後專吸細價樓 財來有方　元朗單幢樓可上車 勿做「月光族」

1 : GS(14)@2010-11-17 00:03:26

2010-11-15   香港經濟日報

　　「年輕人買樓，不一定要揀大屋苑，可以選擇細價樓，元朗區還有不少百餘萬元的單幢樓供應。」在機場任職地勤工作的李振圖（Calvin）今年28歲，是一名正宗的80後置業人士及投資者，現時他以個人及聯名名義共持有5個物業，市值超過700萬元。

任機場地勤 上車父母出首期

　　年紀輕輕的Calvin原來5年前開始買樓，第一個單位是天水圍天頌苑的二手居屋單位，購入價65萬元。「當時買樓純粹為了改善屋企的居住環境，我們住了10多年公屋，兩兄弟年紀都大了，所以父母出首期，由我來供樓，九成半按揭月供約4,000元，一直住到現在。」

　　到了07年，當時股票不斷升，恒指超過3萬點但樓價則相對落後。「好多地區的樓價很低水。媽媽勸我買自己的樓，還借15萬元給我，加上自己15萬元的儲蓄，在元朗蝶翠峰購入一個634呎單位，當時買入價137萬元，現在市價約值210萬元。」

　　他買入單位後一直用作收租，月租7,000元，供樓約6,000元，每月仍有現金收入，所以兩年後，Calvin已可把15萬元歸還給母親。

　　至去年年底，他見樓價不斷上升，於是到銀行申請加按，套現10萬元，又將借貸年期由原來的20年，加長至25年；每月供款由原本的6,000元，降低至 4,000元。他把加按取得的10萬元作首期，與弟弟合資，購入元朗好順福大廈一個300多呎的細單位，購入價83萬元，每月供款3,000多元，但每月租金4,000元。

名下擁5物業 市值逾700萬

　　幾個月前，他的朋友認同其投資手法，於是與他合資購入元朗金輝大廈兩個單位，價格分別是112萬及148萬元。

　　現時Calvin以個人或聯名共持有5個單位，為了符合銀行的資產審查及按揭壓力測試，最近購入的3個單位，都不用以他的名義購入。個別單位以合資形式購買，為方便日後計帳，負責上會的人，均須開設一個全新的戶口處理供樓及收取租金。

消費有節制 月供股票當儲蓄

　　現時其持有的5個單位大部分用作收租，租金基本可以支持供樓，每月實質供樓費用，大約佔其工資的三分之一，「所以我仍然可以去旅行、購物等，只是我不會胡亂消費。」

　　好多年輕人只懂埋怨樓價過高，期望政府幫助，但Calvin認為，若未儲夠錢，收入月月清（即現時俗稱「月光族」），即使政府資助他們仍然無能力上車。

　　「我03年畢業後出外打工，由於『沙氏』問題，初初每月人工只有1萬元，但我有儲錢習慣。不過，我不是儲蓄現金，而是以月供股票方式儲蓄，當時主要供中海油，初初供時每股6.3元，到放售時每股升到10多元，使我有錢買第一層樓。」

　　對於後市睇法，他認為現在樓價的確升了很多，但是香港樓跌的機會比股票細，除非市場有很大的震盪。如果買200萬元的樓自住，即使10年內跌了20%，但平均每年只虧損3萬至4萬元，比租樓更划算。

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2 : GS(14)@2010-11-17 00:03:40

投資細價樓 回報要識計   

　　作為80後投資者，李振圖（Calvin）指出，買樓收租最重要的是看回報，現時百餘萬元的細價樓，租金回報約5至6厘，但大屋苑的租金回報只有約3至4厘，若樓價繼續上升，細價樓回報也低於4厘時便要小心。

選已維修大廈 慳一筆

　　被問及選擇細價樓的心得，Calvin表示，細價樓的配套設施及質素肯定不及大屋苑，但是隨着市區租金上升，細價樓只要單位間隔四正，不難搵租客。「不過，買細價樓時首先要留意的是大廈維修問題，最好物色已經進行維修的大廈，因為細價樓伙數少，攤分維修費用較高，每戶3、4萬元，差不多等於半年的租金。」

內籠企理 可省裝修費

　　他又提醒投資者，買細價樓收租，適宜預留一部分資金作為日後翻新及維修之用。

　　除了維修費用外，Calvin指出，買細價樓收租，最好選擇內籠企理單位，例如業主曾經進行大裝修的單位。因為現時百物騰貴，300呎單位裝修費要近10萬元，相等於2年的租金。

　　另外，若合資投資物業，最好透過一個全新的戶口來處理供樓或收租事宜，以免因帳目混亂而發生爭拗。

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3 : 龍生(798)@2010-11-17 00:34:53

又幾好喎....我學下先....7下7下隻孫悟空呀...你生生性性做人呀.....

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4 : GS(14)@2010-11-17 21:50:15

3樓提及

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又幾好喎....我學下先....7下7下隻孫悟空呀...你生生性性做人呀.....

今日好似幾生性

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5 : 龍生(798)@2010-11-17 23:50:23

光宗耀袓, 衣錦還鄉tim 啦, 點止生性咁簡單....

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6 : GS(14)@2010-11-19 11:47:42

5樓提及

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光宗耀袓, 衣錦還鄉tim 啦, 點止生性咁簡單....

win many la

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7 : 龍生(798)@2010-11-19 16:55:29

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8 : GS(14)@2010-11-19 18:12:11

7樓提及

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你個樣....

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9 : 龍生(798)@2010-11-19 20:20:07

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10 : GS(14)@2010-11-20 16:25:59

Now, he is so big wok...

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11 : 亞力士(1473)@2010-11-21 23:09:13

10樓提及

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Now, he is so big wok...

又唔似喎，佢d租夠供樓有突。除非突然失業/租唔出等資金鍊斷左，咁就火燒連環船。

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12 : 龍生(798)@2010-11-22 16:53:10

唔好嚇我啦湯兄....小弟心臟承受力有限啊...

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13 : 龍生(798)@2010-11-22 16:54:10

副版主你終於蒲頭了....嗚嗚嗚....

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14 : GS(14)@2010-11-22 22:05:06

11樓提及

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10樓提及

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Now, he is so big wok...

又唔似喎，佢d租夠供樓有突。除非突然失業/租唔出等資金鍊斷左，咁就火燒連環船。

我覺得未來繼續是咁會好似陳清白咁樣清袋

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內地富學生收租客撑起細價樓

1 : GS(14)@2011-02-27 15:31:19

2011-2-19 iM
內地同胞愛買港樓，原因眾多。
一個既殘舊的二手公屋，內地買家購入時會指︰「回報比深圳樓吸引！」
港人認為地點偏遠的天水圍嘉湖山莊，連購兩伙的內地夫婦會盛讚︰「投資自用皆宜！」
還有人數日益增多的內地來港留學生，為了留港求學及工作，會說︰「有住屋需求。」父母助其子女在港「上車」，已變得普及！
雖然港府限制投資移民不能以投資物業申請來港，但另一股來自內地的購買力，正由豪宅蔓延至中小型住宅屋苑，甚至公屋，口味更趨向平民化。
究竟內地買家對本港樓市的影響力，是否比港人想像更大？不妨先聽聽一班內地買家的心聲。
早前英國皇家特許測量師學會（RICS）引述Numbeo物業指數指出，香港在樓價與收入比率上排行全亞洲第一，以家庭每年收入中位數計，平均每個家庭須動用22.72年收入，才可買入一層中價樓，樓價之高，令不少港人大呻上車比登天更難。
不少港人認為，今天樓價高企，除了是息口低及供應緊絀外，內地買家來港買樓，也是撑起港樓市的主要原因。
為平息民怨，港府在去年從投資移民計劃中，將物業資產剔除。不過措施落實後，在通脹升溫及「人仔」持續升值下，內地客來港買樓的需求，不但沒有減少，反而有擴散至中低價樓市的迹象，甚至有內地客開始沾手本港公屋市場。
個案1【投資客】
公屋回報勝皇崗樓
春節長假剛剛過去，是內地廠家接新定單的高峰期。在汕尾開設廠房並從事生產銀器首飾的內地人程先生，農曆年前暫時放下繁忙的工作，來香港後到了屯門區一帶的公屋睇樓，後來更以全數繳付方式，斥資85萬港元購入屯門田景村田樂樓一個約439平方呎公屋單位。
程先生是少數會買入香港公屋作投資的內地人，本刊好不容易才與程先生接通電話。詢問之下，才得知程先生的屯門公屋，已經以每月約4,500元出租，租客是一名屯門的分支家庭客，租金回報率高達6.4厘。
來港置業自由度高
程先生在深圳持有皇崗皇御苑的一個單位，他說深圳目前樓價頗高，以每平方呎計，是次購入的田樂樓公屋單位，較在皇崗一帶的住宅還要便宜，由於他每個月也會因生意而來港逗留4至5次，故他在屯門智樂花園，同時亦租用一個約400平方呎的單位，每月租金約4,000多元。
他表示，買入的田樂樓公屋單位將來亦有機會自用，因該地交通方便，到機場、上水、落馬洲，甚至深圳等均有公共車輛直達，日常往返甚為方便。加上農曆年前夕，國務院推出「新國八條」啓動新一輪房地產調控，而春節過後央行很可能再次加息，也令程先生不再注目內地樓市，更加決心轉為買港樓投資。
程先生坦言︰「內地買樓的規定變化較大，一時可一人買兩套房，一時家庭戶口已有兩套屋就不能買第三套，現時在深圳一組家庭更只可買一套，限制頗多，買物業始終不及香港的自由。」
素來香港公屋二手買賣交投稀少，由於左鄰右里多是低收入家庭，故此資金充裕的港人，亦甚少考慮買公屋來投資。在港首次投資物業的程先生，在電話中告訴記者，他明知單位是公屋，也要買下來。
每年租金回報6.4厘
「買下公屋單位，就是看準了單位入場費低廉，而且值租。」程先生直言，買入的屯門單位本身並無間隔，內籠頗為殘舊，但因購入單位時是連同租約一併購入，只要有利可圖，就算買公屋也是不俗的投資。他認為看事情有多方面，「公屋一層有20多伙，要找租客並不困難。」他續分析指，目前皇崗一帶的住宅，樓價已不算便宜，例如皇崗一個600多平方呎的單位，售價約達90萬元「人仔」，折合入場費大約也要106萬港元，惟深圳面積相若的單位，租金只約達2,800元人民幣，即約3,300港元。
計起來，在深圳出租物業，回報只有3.7厘，相反買下屯門這個公屋，月租4,500元，令程先生手持單位的每年租金回報高達6.4厘，回報明顯更勝一籌。
他補充說，即使在內地出租單位，單位的管理費是由租客自付，跟在港出租物業不同，但若扣除屯門公屋約500港元的差餉，投資回報仍較內地的可觀。
事實上，本港地產代理亦指，現時樓價高企，不少中環或灣仔上班的小情侶、新婚夫婦或屯門區分支家庭戶，轉至新界西居住，近年屯門的租賃需求也因此提高，區內私樓如田樂樓附近的盈豐花園，目前最平的租盤，平均也要5,000多元，二手市場的公屋只要比私樓稍為便宜，隨時也可成為搶手貨。
憧憬港元美元脫鈎
程先生是個生意人，數口自然精，同時因工作需要，他對貨幣的滙率尤其敏感，他出口首飾到外地，近年也因人民幣滙率走強，貨品在外國客眼中也變相加價，他承認不時留意國際金融市場變化，以調整個人的生意部署。
他指買港樓的原因，除了較划算外，入市買港產「磚頭」，也是為了買個未來。程先生深信，隨着中港兩地關係愈趨密切，港元跟美元脫鈎是遲早的事。他預期的港元跟美元脫鈎，是香港發展的大方向。
「現時港元跟美元掛鈎，人民幣不停升值，港元滙價無形中被拖低，現時銀紙貶值，港人出外吃飯以前要30元，現在40元一個晚餐，餐廳老闆也會說無錢賺，反映港元滙價實在不可能再低，再低就會導致民不聊生，遲早政府一定出手干預。」
「一旦港府跟美元脫鈎，港滙一定有個報復性反彈回升，即是說，本港物業的資產值亦會隨之彈起。屆時賺利率，同時又賺上滙率。」在內地出生並居住多年的程先生，看政策亦有自己一套觀點。
對於有指香港樓市已形成泡沫，程先生並不擔心，他指投資不着眼短綫，而且自己買的並非樓價偏高的物業，加上單位全數繳付，他已立在「進可攻退可守」的安全地帶。
避開已被炒高屋苑
程先生又打趣地說︰「按以往歷史，市場每隔10年才會有一個金融風暴，如1987年股災、1997年亞洲金融風暴、2007年美國的兩房事件等，時間性暫時仍然好準，按照這個循環，2017年或許再有一場跌市危機，即使現時入市，持貨幾年，也有不少機遇，要及時套現離場，相信也來得及。」
他更叮囑身邊的內地朋友，現時在香港買樓，最好避開已被炒家推高樓價的物業，其中包括九龍區的物業。他舉例說︰「2003年時淘大花園80萬港元有交易的細單位，現是樓價已升至200多萬元，升幅近兩倍等，入市時就要想清楚。」至於其他心水選擇，程先生表示，現在亦考慮購置九龍區的乙級寫字樓，尤其是現時 200萬至300萬元的，考慮條件是將來可否自用，變相不怕市跌，只要自己開公司，就有自用價值。
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個案2【收租客】
新界西呎價2千負擔得起
從深圳南山來港的劉氏夫婦，去年10月以總數300多萬港元，購入兩個嘉湖山莊各約達500多平方呎的細單位，近日剛辦理收樓手續，但與以往一擲幾百萬現金買樓的內地豪客不同，他們只繳付五成首期，然後向本港銀行承造按揭供款買港樓。
放租５千回報約４厘
劉太的丈夫在深圳從事麵條生意，經常要來港與客戶跟進定單，兩夫婦手持內地身份證，是百分百「純正」內地人。劉先生指，「在港申請按揭主要是個人資金周轉的安排，而且辦的手續也頗為簡單，只要提供內地的入息證明，按揭五成非難事。」
劉先生憶述最近幾年已有買港樓的念頭，始於每一個月來港3至4次，跟太太在港購物，以及與朋友或顧客見面，慢慢發現香港的居住環境好，人權較平等，以及經濟發展較平穩，故此放心在此置業。
不過他沒有申請投資移民，劉先生也老實說，在港府還未剔走物業作投資移民資格前，自己的資金也不夠650萬，故現在買港樓也是買細價樓，他表示︰「負擔不起高價港樓，但呎價2,000多港元的嘉湖山莊還可以吧！」他坦言，對本港物業有信心，因香港的投資市場較內地成熟，且法規嚴謹一點。
而且他看中該屋苑是新界區的指標樓盤，交投量有保證，故見售價合理，租金回報又比內地的高，便一口氣買下兩個單位。劉先生手持的兩個嘉湖山莊單位，剛完成基本裝修，並在市場放租，叫價5,000多元，租金回報率約達4厘。
信細價樓風險較低
原來像劉先生般，只是看看代理行門前的放售樓盤，了解成交量及見價錢合適，便會爽快敲定的內地買樓客有不少，他們入市考慮明顯較港人用家來得直接簡單。
但去年樓價累積升幅已不少，現時入市不怕買貴了嗎？劉先生表示不擔心，因為他知道嘉湖山莊是香港樓價升幅最溫和的屋苑之一，加上呎價只是2,000多港元，約等同每平方呎不足2,000元人民幣，他相信下跌空間理應有限。
「加上兩個單位暫作收租，將來也有自用的可能，除非樓價大幅上升要套現獲利，否則樓價將來升值多少，也是抱着平常心。在通脹升溫情況下，買物業保本保值是大勢所趨，細價樓風險相對豪宅風險反而較低。」
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個案3【富學生】
父母出資銅鑼灣上車
自從香港的大學開放給內地生報讀後，近年來港升讀大學的內地生每年逾千個，單計學位課程，去年便有1,400多名內地生被港校取錄。這批內地學生，部分在畢業後選擇留港工作，令本港住宅租賃及買賣市場增添一批新力軍。有內地家長甚至動輒數百萬元，替子女在港買下安樂窩，只為讓子女在港生活好過一點。
用家身份不是投機
來自廣東省、從事銷售行業的Carol便是其中一個例子，現在才20多歲的她，去年在浸會大學畢業後不久，已旋即成為業主，極愛錫她的內地父母，在銅鑼灣區買下一個實用面積約400多平方呎單位作為禮物，單位樓價高達500多萬港元，由父母全資繳付。
家鄉在廣東省的Carol說︰「單位是自己挑選的。」原來在求學期間，她經常在課餘時與同學在銅鑼灣消遣，一方面因對該地的環境較為熟悉，加上她決定留港工作，故希望找一處衣食住行也較方便的地區入住。
年紀輕輕，已不需為上車而煩惱，Carol比不少同齡港人幸運，她精通三文兩語，更操得一口流利的英語，畢業後便在一家國際機構工作，入職起薪點達2萬多港元，生活無憂。
不少港人認為，樓價高企多得內地同胞入市「炒高」，Carol卻指這個說法並不公平。她指︰「香港是個自由開放市場，不可以將樓價上升全歸於一班人身上，內地人也可分為投資者、大學生等，大學生是用家的一類，沒有投機成分，與普遍在港生活的人，擁有的居住需求沒有太大分別，故不應將全部入市的內地人都標籤化。」
她認為，港樓有利可圖，本港樓市的投資者來自四面八方，公道點說是聚積財富能力較強的人，買樓較有優勢，不能一刀切以國籍區分。
內地學生影響輕微
有買港樓想法的內地學生不止她一人，Carol表示，「身邊來自內地的同學也討論過在港買樓的事，問題在於現時香港樓價太貴，不是每個內地畢業學生或家長也負擔得來，故內地學生的住屋需求，影響甚微。」Carol稱，一年學士的內地學生也是1,400個，其中只有三成的內地人留港工作，即400多名，又要負擔得來入市，估計最多兩成，即約是80多個人，一年多了80多個用家，對市場影響不大。
她認為，與其說港人被內地買家迫出市場，正確說應是有錢人將較貧窮的人迫出去，有錢人有部分來自不同地方的人，除了內地人，也包括外籍人士。
「不要忘記，可來港讀書的內地生，首要條件成績好，當中大部分更是小康之家，例如一年可負擔子女幾十萬港元的學費及生活費等，雖不是很富裕的家庭，但當然有能力拿出幾百萬入市。相反，真正富裕的家庭首選也會到英國及美國等地留學，不會來港呢！」她笑說。
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樓市老行專︰北水衝擊未到戲肉
究竟北水湧港置業的趨勢有多猛？一直以來，港府沒有明確數據量度，亦無研究有關趨勢，只能引用來自地產中介的估計數字。隨着來港買樓的內地人日益增加，不少港人擔心，香港將會重蹈英國倫敦市的舊路，港人（本土市民）會被邊緣化，須大規模遷離市區。
從事地產代理行業超過28年的汪敦敬，他旗下的祥益地產代理業務，遍布內地人經常留下足迹的新界西區。汪敦敬認為，內地人來港買樓愈見普遍，並正以一個難以估計的幅度步入增長，本港作為自由市場，樓價極有可能再被北水推高，手上沒有物業的港人，將來或許面對不少慘況。
港應制定長遠政策
他套用行政會議召集人梁振英曾說的一番話︰「本港樓市像一個茶杯，茶壺內的水就像內地的資金，茶杯很容易便會滿瀉。」一旦大量北水湧過來，本港樓價必定急升。汪敦敬建議港府應做好準備，評估北水為港帶來的衝擊外，更要制定穩健的長遠房屋供應政策，例如制定未來10年市場的供應表，並按時調整等，絕不能坐視不理。
他表示，半年前，新界區的樓市，接獲持有內地身份證的「純正」內地客，而且不需向銀行承造借貸的內地購買力正在增強，平均每個月，市場便有約10宗成交，與以往市場以暴發戶或大商家等為主，情況截然不同。相信目前尚未完全反映內地客的真正衝力，但隨着穿梭中港兩地的高鐵及直達三地的港珠澳大橋開通，來港置業的內地人極可能大幅上升。
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陸東︰內地孕婦撑起樓價
近年，內地孕婦來港產子的有增加趨勢，根據統計署早前調查，2001年至2009年期間，來港產子的內地孕婦已由2001年的620人，增至2009年全年的29,760人，增長速度驚人，高達47倍。
被喻為「最準分析員」的瑞銀外部顧問陸東，早前與本刊合辦的研討會上也指，其實人口結構增長與樓市息息相關︰「大家看到內地人來港生仔數字升得幾快，這除了對香港教育、醫療有影響外，對樓市都有正面影響。」陸東認為，這群赴港出生的寶寶，將來也會來香港讀書，自然也要來香港居住，故有買樓需求，他自言曾提醒港府相關人士，務必留意這數字對港樓的影響，可惜不得要領。
統計處曾經推算，至2039年香港每年約8.93萬名初生嬰兒中，父母均非港人的佔近半（48%），即4.3萬名，一旦在港出生的內地人移居本港，長遠會令本港的住屋需求大增。
2003年內地來港產子的孕婦已突破一年2000宗，在中央開放內地客來港自由行後，由2004年至2009年期間，內地來港產子的孕婦亦是有增無減，根據中原地產數據，本港樓價的升浪，亦由2003年迄今，還未完成。

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2 : 龍生(798)@2011-02-27 18:48:08

我好喜愛carol既例子及佢講既野

但更有興趣佢究竟買左邊度....400尺賣5百萬?
過萬喎老細

呢的文真係吹得就吹!

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3 : abbychau(1)@2011-02-27 19:03:48

2樓提及

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我好喜愛carol

當投資ja ma

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4 : 龍生(798)@2011-02-27 21:10:04

NONONO
銅鑼灣區應該仲未過萬的...
呢篇文有誤導成份

要過萬的唔止400尺
400尺的還未有試過超過一萬蚊尺

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5 : ABC(7181)@2011-02-27 21:41:56

大陸大城市都幾多靚車出入,好明顯大陸真係富起來

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6 : Hierro(1191)@2011-02-28 00:53:32

傳媒和地產經紀不斷一起唱雙簧

目的，大家心照

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7 : 龍生(798)@2011-02-28 01:51:51

係呀....銅鑼灣係有過萬一尺的樓...但400尺
邊度有12500蚊一尺呀...

加路連山道都唔駛啦

最細力生軒, 都係500尺
都係一萬蚊!

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8 : GS(14)@2011-02-28 21:27:34

6樓提及

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傳媒和地產經紀不斷一起唱雙簧
目的，大家心照

派貨是咁啦

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9 : 龍生(798)@2011-03-01 02:53:21

唔好吹到咁大嘛, 我住呢區所以留意到
如果唔熟, 就走眼了

400百尺5百幾萬?
最少12500一尺

太誇了, 佢叻在後面無加番句平均尺價12500!!!

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10 : 雪貓(1200)@2011-03-01 13:11:36

我大學認識不少內地生，他們都不住宿舍，改在附近買房子.......

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11 : 龍生(798)@2011-03-01 16:47:41

我相信這現象, 這是很正常的
他們黎得讀書就多多少少想移居香港

我指的是這篇文作大了

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12 : GS(14)@2011-03-01 21:37:35

11樓提及

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我相信這現象, 這是很正常的
他們黎得讀書就多多少少想移居香港
我指的是這篇文作大了

我地認為國內有景，別人倒過來看，其實即是隔離飯香

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13 : 龍生(798)@2011-03-02 00:16:10

看升幅, 香港不比內地遜色, 就是了

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14 : 雪貓(1200)@2011-03-02 16:40:41

11樓提及

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我相信這現象, 這是很正常的
他們黎得讀書就多多少少想移居香港
我指的是這篇文作大了

同意！不少人留在香港工作和移民
現在傳媒的報導手法毫不客觀，已經習慣了。

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15 : GS(14)@2011-03-02 21:11:41

13樓提及

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看升幅, 香港不比內地遜色, 就是了

香港還可以買幾多都得

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又見細價股 還原基本步 蘇麗珍

1 : GS(14)@2011-05-19 22:17:01

http://www.hket.com/eti/article/8ec17724-e17c-4fc0-a2d5-8a69be30e492-201834

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