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4大理由為何北京英皇集團中心的第一份租約的租金表面較低

第一, 北京英皇集團中心是一個全新的商業大樓, 通常一個新的商業大樓開始招租的初期, 租金都會比較優惠, 例子一, 瑞銀UBS於2003年租用中環國際金融中心IFC, 同大業主港鐵簽了十年長約, 月租470萬元, 但有長達41個月的免租期, 實際月租只是309萬元. 10年期滿後, 新租金馬上增加至3,000萬元一個月, 差不多是舊租金的10倍. 例子二, 2007年投資銀行摩根士丹利租用環球貿易廣場(ICC)第一期, 平均呎租只有約35元, 計及免租期後, 實際租金更低至30元, 只是同時期中環交易廣場的三分一.

第二, 這次跟英皇電影簽的是北京英皇集團中心的第一份租約, 起帶頭作用, 而且電影院可以帶來人流, 並且有利提升北京英皇集團中心的知名度. 投資電影院在一間全新的商業大樓需要面對相當程度的經營風險, 給予一些優惠也是無可厚非.

第三, 今次租約的租金有2種計算方法, 基本租金只是保底的金額, 還有另一個以營業額分享比例的計算方法, 包括以下3項的總和, 然後取較高者為真正租金.


1. 電影院票房營業額租金之10%至18%, 加上
2. 小賣部銷售額之7.5%, 加上
3. 包括北京英皇集團中心廣告活動及市場推廣活動之推廣費用及作為客戶推廣活動之停車費

第四, 一般來講, 一座商業大樓最值錢的地方是在地面上的, 尤其是地面街鋪這一層, 但是地下的, 通常只做停車場, 不是太值錢. 大家不要忽略, 這次租給英皇電影, 全部是在地下的, 一般用來做停車場的面積, 現在能夠用來做可以帶動人流, 提升大樓知名度的電影院, 這不是一般經營者能夠做到的. 換句話說, 如果是其他發展商, 地下的面積可能全部只是用來做價值較低的停車場.

最後想說一些公道話, 做生意不要斤斤計較, 永遠只想自己賺到盡, 也要從對方(租戶)的角度著想, 最好是達到雙贏, 才可以長遠維持.
大理 為何 北京 英皇 集團 中心 的第 第一 一份 租約 租金 表面 較低
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貨櫃變身出租辦公室超短租約助Startup創業

1 : GS(14)@2016-03-17 14:51:58

美國三藩市是全球辦公室租金最貴的城市之一,初創企業(Startup)根本無法負擔,不少人的創業夢因而告吹,有公司就計劃興建「貨櫃辦公室」,試圖以較低的建築成本和較便宜租金殺出血路。駐三藩市記者:唐芷瑩三藩市公司Campsyte計劃在市場區南部(South of Market neighborhood,SoMa)的弗里隆街(Freelon Street)一個小型停車場,用多個貨櫃和鋼材搭建一幢三層高的寫字樓,建材採用防震、隔熱和隔音物料,內部則改裝成四個簡單辦公室,並分兩種尺寸,面積分別為640及320平方呎,每個辦公室都設有WiFi、冷氣、桌椅及白板等設備,大樓內亦會興建浴室、洗手間和飯堂等,預計年中竣工,現時正等待市政府發出批文。由於租金太高,現時市中心的不少初創企業,為減低成本被迫與其他公司共用同一辦公空間,甚或在咖啡店辦公,令私隱度大減。Campsyte於是創辦這種獨立的小型辦公室,創辦人之一Allen Wong表示,「希望這類辦公室,在自由工作者和Startup人士中能創造一種新趨勢。這個概念不會於市郊成功,但於城市可行。因為租金貴,很多(沒辦公室的人)現在要在咖啡店開會」。
Allen表示,公司的經營原則是「彈性」,因此Campsyte以極靈活方式出租辦公室,目前暫定租金為時租30美元(約234港元)、半日租100美元(約780港元)或日租150美元(約1,170港元),此外亦提供月租和半年租計劃。租用時期全屬短期,且不會要求租戶簽死約,租金收入相當不穩定,但Allen表示,「每個人為不同原因做生意,我們不想做傳統發展商,想冒險試驗一下,尋求利潤外,也想為城市和鄰舍做點好事」。這個三層貨櫃辦公大樓只是起步,Allen正尋求與與其他地主合作,在空置或開發不足的土地上,興建形式創新的建築,再出租予藝術家作工作室或經營餐廳等;他透露受到草原民族的「彈性」游牧生活啟發,已購入建材興建蒙古包(Yurk),日後有望推出外形類似蒙古包的辦公室。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20160317/19533370
貨櫃 變身 出租 辦公室 辦公 超短 租約 Startup 創業
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港人港樓快售 地政署設3關卡 買家須承諾不簽長期租約 禁向財仔借按揭

1 : GS(14)@2016-08-19 06:14:34

【明報專訊】首個「港人港地」樓盤「啟德1號 (I)」終獲批預售,將於短期內推出,由於地皮是首個具「港人港地」條款私樓,賣樓程序有別於一般私樓,地政總署分別透過買賣同意書、租賃同意書及按揭同意書「3關卡」,要求單位在買賣、出租及按揭前向署方申請同意書,以防單位最終轉售予非港人。

涉545個單位 料2017年入伙

中海外(0688)昨日公布,全港首個「港人港地」項目、啟德發展區「啟德1號 (I)」,已獲批預售。中海外地產董事總經理游偉光表示,項目是啟德城中心首個私宅項目發展,前臨興建中之港鐵沙中線啟德站,亦是下半年九龍市區的大型焦點新盤。據發展商資料顯示,項目將包括2座分層大廈、6座低座住宅,共涉545個住宅單位,預計關鍵日期為2017年10月31日,樓花期約14個月。

加強限制非港人買家入市

由於項目屬全港首個「港人港地」,地政總署除於月前已在網頁公布有關買賣、租賃及按揭同意書安排,同時又與代理舉辦工作坊,解釋買家注意事項。不過有參與工作坊的代理表示,地政總署未有提及違規罰則,本報曾向署方查詢,惟截稿前未獲回覆。

項目主要的條款是買家須為香港永久居民身分證持有人,或聯名買家中至少1人擁有有效香港永久居民身分證,且為近親;故買賣港人港地單位,須向地政總署署長申請買賣同意書,以證明買家身分符合資格。此外,日後小業主出租單位時須向地政總署署長申請買賣同意書,租約期不可超過5年,包括續租期,而所收取的租金亦不可超過1年的租金,以防止有人以超長租賃期變相轉售單位。

發展商消息:同意書10天內批出

承做按揭時,亦需要得到當局批出按揭同意書,與指明機構(包括銀行、香港按揭證券有限公司、與認可機構合伙經營的按揭保險公司及財政司長法團)簽訂。美聯首席聯席董事何家豪稱,三份同意書須在土地註冊處上登記,不過在按揭同意書限制下,未來小業主將未能向財務公司加按,此與市場上的私樓做法各有不同。另發展商消息指,三份同意書批出時間為10個工作天。

內地客入市豪宅比例 創3年半新高

正當港人港樓快售之際,近期樓市回暖,代理統計數字顯示,內地客入市購買香港豪宅金額比例近期有所回升。中原研究部統計,今年次季整體豪宅市場,已知內地個人買家佔金額比例26.6%,按季上升9.7個百分點,佔比例是14個季度、即3年半新高;佔宗數比例20.4%,按季上升2.8個百分點,佔比例亦是14個季度新高。

明報記者


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3917&issue=20160819
港人 港樓 樓快 快售 地政 署設 關卡 買家 承諾 不簽 長期 租約 禁向 向財 財仔 仔借 按揭
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舊管理公司涉誤導簽租約

1 : GS(14)@2016-09-02 05:29:09

【本報訊】據劏房租客提供的租約,將華懋紅磡商業中心劏房單位出租的是聲稱受二房東委託管理物業的「凱旋企業管理有限公司」,凱旋負責代簽租約、代收租金及按金,租戶都擔心被逼遷後無法向凱旋追回按金,有律師質疑凱旋涉誤導租客簽無效租約。記者昨追問凱旋,若劏房租戶被逼遷,凱旋或二房東會否退還按金?對方拒絕回應。


華懋2013年入稟要求收回


凱旋職員前日已被新管理公司逐走,但他們昨午捲土重來欲奪回商廈管理權,警方接報調查時,凱旋職員稱自己受二房東「潤福(香港)實業」委託管理商廈,並指華懋與潤福租約仍有效,但由於他們無法向警方出示有效文件做證,至晚上終撤退。新管理公司則向《蘋果》強調,前日起商業中心業權已屬於新業主結好集團,凱旋再無權管理權。黃國桐律師稱由於商廈不能當住宅,租戶無法不搬,但他認為當初簽約非法出租劏房給住客的一方(舊管理公司或二房東),有誤導租客上址能合法居住之嫌,他指租戶除可追討按金亦應可追討搬遷導致的損失。資料顯示,華懋紅磡商業中心業主是華懋旗下公司輝翔置業,原以40多萬月租給潤福,但近年有人把單位分租作無牌賓館及分租劏房,華懋2013年起入稟法院要求收回物業,雙方訴訟不絕。華懋於今年初終以3.5億元把整幢商廈賣給上市公司結好控股,並觸發逼遷糾紛。■記者徐雲庭




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160902/19757509
管理 公司 誤導 租約
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曾自爆簽租約 控方指狡辯

1 : GS(14)@2017-01-12 08:05:07

■曾蔭權



【本報訊】曾蔭權於2012年遭踢爆秘遊澳門後,主動向傳媒自爆已物色租住涉案東海花園單位作退休居所並已簽訂租約。控方指「租約」是突如其來地出現,因為曾蔭權當時感到驚恐,他知道傳媒正在挖掘其黑材料,擔憂雄濤申請廣播牌照與物業一事遲早遭踢爆,於是自爆,卻同時技巧地隱瞞實情,是狡辯及轉移視線。


得知傳媒調查感驚恐

主控官David Perry指,有傳媒於2012年2月20日首先揭發曾蔭權到澳門賭場出席春茗,多家傳媒在翌日同時踢爆他乘坐私人郵艇暢遊出海。而正正在這一刻、即傳媒鋪天蓋地質疑他操守有問題時,其妻曾鮑笑微於2月21日與深圳東海集團簽訂涉案單位租約。主控要求陪審員細想「為何租約會在這刻出現」,指相關「租約」無故出現,原因非常簡單,因他感到驚恐,知道傳媒正調查,於是立即簽訂租約。由此可以解釋,何以曾自2010年起開始睇樓,卻至2月21日才突然簽訂租約。曾在租約簽訂翌日接受訪問,雖自爆已租住涉案單位作退休居所,但對簽約日期、與業主黃楚標及建築設計師何周禮的關係、租金是80萬人民幣等隻字不提。主控續指曾於2月25日晚答應翌日出席商台節目就單位一事解畫,而無獨有偶地,東海亦於翌日發出聲明,兩者根本預先計劃在同一天作出回應。庭上透露曾蔭權同年8月終止租約並向業主賠上早已支付的80萬人民幣,主控反問:「簽妥租約、支付市值租金,但卻放棄80萬?」認為此舉是希望與物業劃清界線。至於曾向傳媒強調自己「在陽光下做事」,一舉一動,包括到教堂祈禱至晚上入睡都是透明的;又謂公眾期望特首不但要「廉潔(clean)」,更要「比白更白(whiter than white)。」曾自言沒有做錯,只是與公眾期望有落差,主控指曾只為轉移視線,並揶揄說:「北上及安排單位裝修就可以隱瞞。」主控又指曾於2002年任政務司司長期間,全程參與高官問責制改革的討論及過程,對利益申報等規程絕對有認知。■記者楊思雅、蘇曉欣




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170112/19894409
曾自 自爆 爆簽 租約 控方 狡辯
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爾巒複式連5年租約拍賣

1 : GS(14)@2017-01-17 01:53:27

【本報訊】市場罕見鐵約盤拍賣,新地(016)早年前開賣的元朗錦上路爾巒一個複式單位儘管收緊租,受辣招纏綁,仍委聘拍賣行拍賣,開價1,600萬元,假設底價成交,扣除稅款及使費,料蝕200萬元。土地註冊處資料,元朗爾巒菲利提諾大道2座3樓及5樓B室,實用1,484方呎,另連平台157方呎及天台406方呎,原業主2014年7月以1,588.6萬元買入,曾借二按上會,目前有鐵約至2021年3月31日,租約長達近5年,每月收租3萬元。現時委託拍賣行拍賣,叫價1,600萬元,若以開價拍出,賬面雖賺11.4萬元,惟由於仍受額外印花稅限制,目前轉售,須付稅款約160萬元,連同使費約59.6萬元,仍要蝕約200萬元。


灣仔商廈33車位放售

此外,車位熾熱,業主見勢放盤,美聯旺舖高級區域營業董事梁國文表示,灣仔謝斐道391號至407號新時代中心共33個車位放售,主要分佈2、3及5樓,叫價6,800萬元,即平均每個車位約206萬元。目前每月收租21萬元,租期至2018年8月,以叫價計,回報率約3.7厘。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170116/19898269
爾巒 複式 租約 拍賣
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置地名店劈租百萬 SARS後首見 GUCCI同系品牌新續租約 較高峰減逾兩成

1 : GS(14)@2017-07-21 12:19:07

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2162&issue=20170721
【明報專訊】由中環大地主香港置地持有的置地廣場,一向是本港最高檔的商場之一,場內全是世界頂級品牌,即使零售市道回落,亦鮮有「吉舖」或減租。不過,本報發現,意大利皮具品牌BOTTEGA VENETA(BV)租用的置地廣場地下中庭相連舖位,兩年前獲置地減租近百萬元,減幅約24%,雖然未來租金將逐步回升,但至2020年前,租金仍較高峰期相差約15%。

明報記者 林尚民

BV於1965年成立至今已有52年,以織皮皮具最為聞名,現為Kering集團旗下品牌,同系高檔品牌包括GUCCI、Yves Saint Laurent、Alexander McQueen及Balenciaga等,該集團在置地廣場內亦租用多個舖位。

本報翻查資料顯示,BV早於2007年已租用商場地下中庭旁邊的G6、G7號舖,當時月租約160萬元,至2013年續租,租金已暴增至352萬元,2014年高峰期更增至394萬元。

2014年高峰月租逼近400萬

不過,以最新資料顯示,有關舖位的租金於2015年已減至298萬元,較對上一次租金勁減95.4萬元,減幅24%,料為商場SARS後首見的減租個案。有關租約至2020年,雖然租金將會逐步增加,如今年7月至2018年6月,租金為311.1萬元,而2018年至2020年,租金將上升至331.8萬元,但較高峰期的394萬元仍低約15%(見表)。

事實上,在近年零售市道回落下,高檔品牌承租能力已大不如前。Kering公司財務總監Jean-Marc Duplaix於2015年公布業績後曾表示,香港區生意過去半年未見改善,揚言如店舖不獲減租,公司或考慮關閉部分分店,又稱「很多業主仍然未了解到市場環境已產生變化」。今次減租正反映即使貴為中環「大地主」,但最終仍要向名店低頭。不過,該商場並非所有商戶都有減租,如LVMH旗下意大利品牌FENDI,去年續租時租金就由118萬元增至194萬元,惟涉及之樓面有所增加,未能計算租金升幅。

皇后大道中表行結業後納空租

另市場消息稱,原由嘉信表行租用的皇后大道中萬邦行地下A舖,面積1307方呎,租約期到今年10月,該公司早前已結業,但會繼續繳付餘下租金,而有關舖位現以約80萬元放租,較舊租135萬元低約四成。

Swatch尖沙嘴80萬續約 劈租六成

另外,由Swatch租用的尖沙嘴彌敦道良士大廈地下C2號舖,實用約480方呎連閣樓,最新以80萬元續租。Swatch於2014年租用該舖,對上租金約210萬元,現租金較舊租廉宜約62%。
置地 名店 劈租 租百 百萬 SARS 後首 首見 GUCCI 同系 品牌 新續 租約 高峰 減逾 兩成
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惠理進駐中環中心2.4萬呎 呎租約70元 金融公司紛搬遷拓業務

1 : GS(14)@2018-03-08 09:58:26

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5280&issue=20180308
【明報專訊】近年金融業人手持續增長,部分金融公司亦紛搬遷至面積較大的寫字樓以拓展業務。本報獲悉,過去約10年一直承租中環盈置大廈的「股壇金手指」謝清海旗下惠理基金(0806),於長實(1113)以天價402億元沽出中環中心75%業權交易完成前,承租中環中心43樓全層,涉逾2.4萬方呎,若以呎租約70元計,月租料約168萬,並於今年第四季正式啟用。

明報記者 甘潔瑩

據悉,上述租約期約3年,與一般商廈租賃成交一樣,是次亦設有數月免租期。另由於現時中環中心已易手,市傳該層新業主為金利豐(1031)行政總裁朱李月華或有關人士。若以當日易手的平均呎價3.3萬元計,估計租金回報不足3厘。本報就上述消息向惠理基金查詢,該公司回覆指不就租賃事宜作回應。

原租盈置大廈約2萬呎樓面

惠理基金現時辦公室位於中環盈置大廈9樓,早於2009年金融海嘯後已承租該廈約2萬方呎樓面。至於中環中心43樓,土地註冊處顯示,現仍由THE CENTER (43) LIMITED持有,其公司董事包括長實副主席兼董事總經理李澤鉅及執行董事趙國雄等人,自2003年至2014年曾獲地中海航運(香港)有限公司承租。

平安證券146萬轉租中信大廈

事實上,金融業近年持續暢旺,帶動不少金融機構擴充其業務,其中中資背景的平安證券集團(0231),亦將位於上環信德中心辦公室,遷至金鐘中信大廈18樓全層,新寫字樓面積16,214方呎,以呎租逾90元計,月租逾146萬元,有關搬遷預計將於今年6月完成。

港交所轉租交易廣場

此外,港交所(0388)於去年初棄租已租用了逾20年的上環無限極廣場共3.6萬方呎的樓面,並於去年轉租中環交易廣場2座3層,合共4.2萬方呎樓面,月租涉約525萬元,較無限極廣場月租約154萬元多出371萬元或多2.4倍。港交所亦於今年初已決定不續租中環國際金融中心樓面,改而租用交易廣場1期頂層50樓,呎租低於100元。

金融機構對甲廈需求持續增加,刺激甲廈呎租上升。戴德梁行資料顯示,中環甲廈租金不斷破頂,從2016年第二季的118.41元,連升6季至2017年第四季129.1元,升幅9%。

中環超甲廈呎租貴絕全球

戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝曾指,銀行及金融業租用中區甲廈,加上中資多承租區內商廈,帶動中區甲廈租金不斷破頂,至去年第四季,中環超甲廈的呎租已躍升至143.6元,呎租創本港及環球的新高紀錄。
惠理 進駐 中環 中心 2.4 萬呎 租約 70 金融 公司 搬遷 業務
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