ZKIZ Archives


[無獎遊戲]公佈結果,確實是華潤創業(0291)

既然大家都知道,那我就貼回當時的報導吧。

(1) 這篇報導很明顯看到華潤以股抵債,並空手套白狼以銀行資金重建工廠。


(2)在1990年10月17日公佈的半年業績,這公司在1990年上半年是沒有營業額的。下面附送當年八佰伴香港(292,現泛海國際)及八百伴國際(前號碼700,已除牌,號碼被現時騰訊使用)購入中華造船廠(126,現達力集團)持有之妙麗30%股權。


所以一隻股票還是要看人看背景,但基本分析都好重要。

無獎 遊戲 公佈 結果 確實 華潤 創業 0291
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=29127

虧損百億燒到本業 面板夢一場空 八十四歲不拚了 許文龍放手奇美電 僵持兩年多的奇美電兩大股東爭執大戲,終於在許文龍家族全面退出奇美電董事會後,畫下句點。宣布退出後的第三天,許文龍在自家宅邸拉琴、宴客,透露出他的好心情。他很清楚,無法再為奇美電打拚,只能選擇放手。 撰文‧賴筱凡 五月十八日,就在奇美集團創辦人許文龍捐贈博物館的那個下午,一場小型演奏會緊接著在許文龍家上演。琴聲如訴,緩緩自小提琴弦上滑出,就好像許文龍這天的好心情一般,在他心裡,企業是一時的,唯有博物館與醫院之於社會的貢獻,才能長存。 這是奇美實業宣布全面退出奇美電董事會後的第三天,許文龍表現平靜,「最困難的時候,已經過了。」貼近許文龍身邊的人士透露,奇美電與群創合併走一遭,經歷整合問題、美國反壟斷訴訟案,乃至於龐大的債務問題,五月十五日奇美實業全面退出奇美電董事會後,許文龍心中的大石終於放下。 據了解,許家不得不壯士斷腕,從去年奇美實業年報可窺一二。過去石化業有「北台塑、南奇美」兩強,奇美實業更是公認的幸福企業,但去年在龐大轉投資的業外損失拖累下,竟繳出五十年來最大虧損成績單,在本業獲利僅七十一.九七億元,不若前三年的逾百億元水準,認列投資損失達一一九億元,最後每股稅後虧損達二.二一元,原來奇美電大虧六四七億元的那把火,已經燒到奇美實業。 幸福企業五十年首見虧損 二○一一年,面板業的景氣蕭條,等不到面板報價回穩,奇美電大虧六四七億元,時任奇美電董事長的廖錦祥,為了奇美電銀行聯貸,擔心到耳中風,「他們都很清楚,聯貸案這關不過,奇美實業也會被拖下水,光看他們手上奇美電股票幾乎都質押,就曉得壓力有多大。」知情人士透露,即使奇美電與群創合併,但給許文龍家族的壓力未減。 眼看奇美電虧損累累,奇美實業只好進行內部大瘦身,「只要資源重疊的部分就整合,cost down再cost down。」奇美實業的員工私下抱怨,「虧錢的明明是(奇美)電子,卻連(奇美)實業也要一起苦。」對於奇美實業五十餘年的幸福企業員工來說,「打從○八年金融海嘯,奇美電大虧開始,奇美實業就不再幸福。」確實,過去一年來,奇美實業的營運費用大幅削減,以前一年營業費用得支出一四八億元,去年縮減到八十六億元。「(奇美實業總經理)趙令瑜上台後,整頓得很厲害,但一切還在常軌。」貼近許家身邊的人士不諱言,趙令瑜節省支出不遺餘力。 一頭灰白頭髮,面對記者追問,趙令瑜總是秉持著低調原則,一貫的笑容、快步離開,但奇美實業上下都知道,這位從基層做起的總經理,採購人員在他眼皮底下,很難搞鬼。 如果年輕三十歲 就跟它拚不過,奇美電的虧損壓力越來越大,即使奇美實業的塑化本業撐住,卻挺不住轉投資的虧損一再擴大。 甚至,奇美電兩大股東之間的矛盾,還倒打奇美實業一巴掌。 奇美電內部人士透露,在群創班底進入奇美電之後,奇美電董事長段行建把採購、財務等大權一手攬,過去奇美實業提供奇美電需要的塑化原料,可是,去年奇美實業送去的報價,居然被打回票。 這看在老奇美人眼裡,幾乎是大忌,「或許兩家公司的關係不若以往,但面對奇美電這種態度,奇美實業能忍嗎?」對此,奇美電發言人陳彥松回應,任何採購案都有其程序,奇美電不會因供應商不同而有差異,實在無需擴大解釋。 隨著外界不斷用放大鏡檢視奇美電兩大股東的關係,許文龍家族與鴻海之間的裂痕更大。就在奇美電董事會召開前兩周,許文龍家族的代表直接向段行建開口,決定全面退出奇美電董事會。段行建馬上表達挽留之意,卻已留不住許家要退出奇美電的決心。 「我很清楚,如果今天年輕個三十歲,還可能跟它(面板)拚,但我已經八十四歲,能做的有限。」許文龍曾私下和身邊的人如此透露。 最終,奇美實業不得不放手,「或許(許文龍家族)退出,對奇美電好、對奇美實業也好,許董、廖董都比以往寬心得多,所以還能釣魚、拉琴,心情也不像去年跟著銀行聯貸起伏。」知情人士說。 面對外界猜測是否要將股權轉手中資,或讓奇美電引入其他策略聯盟對象,許家人揮了揮手,「許董的立場很清楚,他是重然諾的人,答應銀行團的(對奇美電)增資都會繼續做,其他的就留給段總安排。」許文龍八十四歲的人生,從石化業起家,拓展到電子產業,要投入面板業時,他曾問當時奇美實業總經理何昭陽一句:「賠了,會不會影響到奇美實業?」何昭陽很明確地回答,「不會。」然而,時光移轉,面板景氣不再如他們當年所想,奇美電的百億虧損終究還是燒到奇美實業門口,為奇美電、也為了奇美實業好,許文龍的面板大業最終還是一場夢。

2012-5-28 TWM




僵持兩年多的奇美電兩大股東爭執大戲,終於在許文龍家族全面退出奇美電董事會後,畫下句點。宣布退出後的第三天,許文龍在自家宅邸拉琴、宴客,透露出他的好心情。他很清楚,無法再為奇美電打拚,只能選擇放手。

撰文‧賴筱凡

五月十八日,就在奇美集團創辦人許文龍捐贈博物館的那個下午,一場小型演奏會緊接著在許文龍家上演。琴聲如訴,緩緩自小提琴弦上滑出,就好像許文龍這天的好心情一般,在他心裡,企業是一時的,唯有博物館與醫院之於社會的貢獻,才能長存。

這是奇美實業宣布全面退出奇美電董事會後的第三天,許文龍表現平靜,「最困難的時候,已經過了。」貼近許文龍身邊的人士透露,奇美電與群創合併走一遭,經 歷整合問題、美國反壟斷訴訟案,乃至於龐大的債務問題,五月十五日奇美實業全面退出奇美電董事會後,許文龍心中的大石終於放下。

據了解,許家不得不壯士斷腕,從去年奇美實業年報可窺一二。過去石化業有「北台塑、南奇美」兩強,奇美實業更是公認的幸福企業,但去年在龐大轉投資的業外 損失拖累下,竟繳出五十年來最大虧損成績單,在本業獲利僅七十一.九七億元,不若前三年的逾百億元水準,認列投資損失達一一九億元,最後每股稅後虧損達 二.二一元,原來奇美電大虧六四七億元的那把火,已經燒到奇美實業。

幸福企業五十年首見虧損

二○一一年,面板業的景氣蕭條,等不到面板報價回穩,奇美電大虧六四七億元,時任奇美電董事長的廖錦祥,為了奇美電銀行聯貸,擔心到耳中風,「他們都很清 楚,聯貸案這關不過,奇美實業也會被拖下水,光看他們手上奇美電股票幾乎都質押,就曉得壓力有多大。」知情人士透露,即使奇美電與群創合併,但給許文龍家 族的壓力未減。

眼看奇美電虧損累累,奇美實業只好進行內部大瘦身,「只要資源重疊的部分就整合,cost down再cost down。」奇美實業的員工私下抱怨,「虧錢的明明是(奇美)電子,卻連(奇美)實業也要一起苦。」對於奇美實業五十餘年的幸福企業員工來說,「打從○八 年金融海嘯,奇美電大虧開始,奇美實業就不再幸福。」確實,過去一年來,奇美實業的營運費用大幅削減,以前一年營業費用得支出一四八億元,去年縮減到八十 六億元。「(奇美實業總經理)趙令瑜上台後,整頓得很厲害,但一切還在常軌。」貼近許家身邊的人士不諱言,趙令瑜節省支出不遺餘力。

一頭灰白頭髮,面對記者追問,趙令瑜總是秉持著低調原則,一貫的笑容、快步離開,但奇美實業上下都知道,這位從基層做起的總經理,採購人員在他眼皮底下,很難搞鬼。

如果年輕三十歲 就跟它拚不過,奇美電的虧損壓力越來越大,即使奇美實業的塑化本業撐住,卻挺不住轉投資的虧損一再擴大。

甚至,奇美電兩大股東之間的矛盾,還倒打奇美實業一巴掌。

奇美電內部人士透露,在群創班底進入奇美電之後,奇美電董事長段行建把採購、財務等大權一手攬,過去奇美實業提供奇美電需要的塑化原料,可是,去年奇美實業送去的報價,居然被打回票。

這看在老奇美人眼裡,幾乎是大忌,「或許兩家公司的關係不若以往,但面對奇美電這種態度,奇美實業能忍嗎?」對此,奇美電發言人陳彥松回應,任何採購案都有其程序,奇美電不會因供應商不同而有差異,實在無需擴大解釋。

隨著外界不斷用放大鏡檢視奇美電兩大股東的關係,許文龍家族與鴻海之間的裂痕更大。就在奇美電董事會召開前兩周,許文龍家族的代表直接向段行建開口,決定全面退出奇美電董事會。段行建馬上表達挽留之意,卻已留不住許家要退出奇美電的決心。

「我很清楚,如果今天年輕個三十歲,還可能跟它(面板)拚,但我已經八十四歲,能做的有限。」許文龍曾私下和身邊的人如此透露。

最終,奇美實業不得不放手,「或許(許文龍家族)退出,對奇美電好、對奇美實業也好,許董、廖董都比以往寬心得多,所以還能釣魚、拉琴,心情也不像去年跟著銀行聯貸起伏。」知情人士說。

面對外界猜測是否要將股權轉手中資,或讓奇美電引入其他策略聯盟對象,許家人揮了揮手,「許董的立場很清楚,他是重然諾的人,答應銀行團的(對奇美電)增 資都會繼續做,其他的就留給段總安排。」許文龍八十四歲的人生,從石化業起家,拓展到電子產業,要投入面板業時,他曾問當時奇美實業總經理何昭陽一句: 「賠了,會不會影響到奇美實業?」何昭陽很明確地回答,「不會。」然而,時光移轉,面板景氣不再如他們當年所想,奇美電的百億虧損終究還是燒到奇美實業門 口,為奇美電、也為了奇美實業好,許文龍的面板大業最終還是一場夢。

 
虧損 百億 億燒 燒到 本業 面板 夢一 ! 畫下 句點 宣布 退出 後的 的第 第三 三天 文龍 自家 宅邸 拉琴 宴客 接著 在許 上演 琴聲 如訴 緩緩 自小 提琴 弦上 上滑 滑出 好像 許文 困難 時候 經過 貼近 身邊 人士 透露 奇美 電與 不得不 不得 壯士 斷腕 去年 實業 年報 可窺 窺一 一二 過去 石化 業有 北臺 的逾 逾百 億元 水準 認列 投資 損失 達一 一一 一九 九億 最後 每股 稅後 達二 七億 時任 董事長 董事 的廖 廖錦 錦祥 為了 銀行 聯貸 擔心 到耳 給許 家族 壓力 未減 眼看 累累 只好 進行 五十 餘年 幸福 企業 員工 來說 打從 年金 海嘯 電大 虧開 一切 還在 常軌 許家 搞鬼 如果 年輕 三十 十歲 就跟 跟它 它拚 不過 在群 群創 班底 進入 之後 段行 行建 建把 採購 這種 態度 能忍 忍嗎 對此 奇 與鴻 鴻海 之間 裂痕 更大 就在 董事會 召開 前兩 兩周 但我 已經 八十 十四 四歲 能做 做的 有限 私下 知情 面對 外界 猜測 是否 要將 將股 安排 歲的 人生 起家 拓展 電子 產業 所想 電的 的百 終究 還是 門口 電、 、也
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=34041

投資確實不簡單 一隻花蛤

http://blog.sina.com.cn/s/blog_519b8db20102dz7f.html
 
——談反向投資
   投資不簡單,反向投資更不簡單,因此本文並不想鼓勵你成為一個反向投資者。但是我願意思考。這是因為從長期看,市場確實對好消息或壞消息都反應過度,一個階段表現特別好或特別差的股票在下一個階段一般會出現相反的情況。當然這個所謂的階段不能以月來計算,而應該用年。如果我們認識到這一點,就能夠理解反向投資的策略。
   反向投資的策略有多種,但主要有兩種:一種是購買「輸家」,一種是期望值博弈。
   一、購買「輸家」。所謂的「輸家」是指公司或項目效益差,或增長率下降,或管理不善,或三者同時兼而有之,或出自其他原因,致使股價劇烈下跌,被市場無情地懲罰並拋棄,成為典型的「輸家」。(反之,則可以稱為「贏家」。)
  不過,金融市場經常會出現神奇的「均值回歸」效應。比如,在過去5年裡上漲幅度最大的股票比其他股票在下一個5年更有可能下降,而過去5年下降幅度最大的股票比其他股票上漲的可能性要大。這就是那些願意購買「輸家」的股票、出售或避免購買上漲幅度最大的「贏家」股票的原因。
   紐約大學商學院金融學教授阿斯沃斯·達摩達蘭在他的一本著作中舉證說,有兩位叫DeBondt和Thaler的研究者曾建立了從1933-1978年每年一個的由35種股票組成的「贏家」投資組合,這些股票由前一年是上漲幅度最大的股票;他們還建立了一組由35種股票組成的「輸家」投資組合,這些股票由前一年是下跌幅度最大的股票。他們觀察到,購買了上一年35種輸家股票,並把股票持有5年的投資者得到高出市場收益率大約30%的累積超額收益率,比購買贏家股票的投資者收益率高40%。
  當然,我們要慎重使用統計樣本及其數據,因為他們或許誇大了輸家投資組合的潛在收益率。比如,12月創建的輸家投資組合可能要比6月創建的輸家投資組合賺得的收益率要高得多,又比如,超額收益來自幾個收益率特別好的股票而不是投資組合普遍的業績情況等等。
   無論如何,如果我們想購買輸家股票,一定要做好思想上的準備,因為DeBondt和Thale的研究也顯示,在1941-1964年,輸家股票用了28個月才超過贏家股票;在1965-1989年輸家股票甚至用了36個月還沒有開始超過贏家股票。我們能等三年嗎?如果我們缺乏耐心,持有的時間較短,不但顆粒無收,還可能以虧損出局而告終。所以,購買輸家股票的關鍵在於,是否具備長期持有這種股票的能力。
  二、期望值博弈。市場對於贏家股票的期望值往往高之又高,而對輸家股票的期望值總是低之又低。如果我們能夠看出其中的玄機,那麼我們就有可能購買後者而出售前者。
   好公司也可能成為壞投資,差公司也可能成為好投資。購買經營良好的公司,期望這些公司收益的增長會使其價格上漲的任何投資策略都是危險的,因為它忽略了公司目前的價格已經反映了公司的管理和資產質量這一可能性。如果當前價格是正確的,最大的危險是隨著時間的推移,公司的光環將褪去,市場給予的獎勵將耗盡。當市場誇大公司價值的時候,就算公司在增長,也只能導致較差的收益率。只有在市場低估了公司質量的時候,才有可能賺得超額收益。克萊曼(Clayman)公司的一項研究表明,1981年對業績不突出的公司投資的100美元到1986年增長到298美元;對業績卓越的公司投資100美元到1986年僅增長到182美元。雖然這項研究沒有考慮風險因素,但是它的確提供了好公司不一定是好投資,差公司也可能成為好投資的證據。
  期望值博弈並不比購買輸家來得容易。與購買輸家的策略相同,期望值博弈回報的期限也可能會很長,並且還可能冒著很大的風險:1、績效不好的公司不一定都是管理不善的公司。它們中的一些公司由於長期處於不景氣、見不到轉機的行業,完全有可能在將來仍然績效不佳。但是如果它們的經營狀況良好的話,那麼成功的幾率可能會很高。換言之,只有公司有改進的潛力,才有可能看到股價的上漲。2、績效不好的公司可能就是管理不善。如果公司的管理層地位很牢固,未來基本上不會有什麼大的績效改進。除非你有能力改換現行的管理層,否則你幾乎沒有什麼辦法。並且你還可能不得不接受這樣的事實,在管理沒有得到改善之前,你的投資組合可能變得越來越差,從而給這個投資組合造成了很大的傷害。當然還有其他的風險。
  因此,購買輸家股票或期望值博弈並不能保證我們會成功,這種策略也可能被證明是不切實際的。除非我們具備以下的條件,正如阿斯沃斯·達摩達蘭教授所建議的:1、由於這種股票需要很長時間才可能恢復,所以必須具備多年持有該股票的能力;2、輸家中的一些公司很有可能被淘汰出局,因此應該採用多元化投資策略,這樣的話,你的總收入不會因為有些股票失去價值而變得極其不穩定;3、輸家股票的壞消息可能特別多,比如資不抵債或管理混亂或決策失敗,加上其他投資者拋售的力度加大,股價勢必進一步深跌,持有意味著倍受煎熬。到後來,隨著負面意見的不斷升級,變得更難以堅持保留這些股票。這時候,就必須堅持自己的立場,並需要極大的勇氣,以取得該策略的成功。建議只是建議,要做到卻不易,因此投資確實不簡單。
投資 確實 簡單 一隻 隻花 花蛤
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=56059

為什麽歐央行確實可能購買公司債券?

來源: http://wallstreetcn.com/node/209695

周二,消息人士稱若歐央行認為需提供更多刺激,下步考慮買公司債券。歐央行可能買公司債,原因包括:已推出刺激措施規模不大,無法達到央行刺激目標;擴大資產購買規模同時,無需購買政府債券,因全面QE面臨德國強烈阻撓。

drahimerker

據路透社和華爾街日報報道稱,如果歐央行認為歐元區經濟和通脹需要更多刺激來提振,那麽歐央行認為購買公司債券是一個可能的選項。歐央行發言人對上述消息回應稱,管委會尚未作出購買公司債的決定,不過最快會在12月討論購買公司債券,若做出購買決定,或於2015年一季開始購買公司債券。

歐央行購買公司債券並不是迫在眉睫的舉動,官員們尚在評估已推出刺激措施的效果。歐央行於6月和9月出臺了一系列刺激措施,包括降息、定向長期貸款計劃(TLTRO)、購買ABS、購買抵押債券。其中,歐央行於本周一開始購買抵押債券,將於今年晚些時候開始購買ABS。

盡管距離歐央行實際購買公司債券還有些遙遠,但歐央行願意考慮備選方案,這對歐美股市有明顯提振,歐元也因此走弱。

歐央行為什麽會考慮購買公司債呢?原因包括至少以下兩點:

1. 已推出的刺激措施規模不大,無法達到歐央行刺激目標。

此前,歐央行行長德拉吉表示,準備好調整非常規刺激的規模和具體刺激措施,屆時歐央行資產負債表也會隨之增長。德拉吉預計歐央行資產負債表可以回到2012年初時的水平,較當前超出7000億歐元。

近來有相關人士擔心,歐央行推出的刺激措施無法達到上述目標力度:首批TLTRO規模遠低於預期;在不扭曲價格的前提下,抵押債券和ABS購買規模也不可能太大。據英國《金融時報》,去年以歐元計價的抵押債券市場規模約1.74萬億歐元,ABS市場中可供歐央行購買的規模只有7450億歐元。

2. 可以回避購買政府債券。

歐央行購買公司債的一個好處是,在擴大資產購買規模的同時,不需要購買政府債券。一直以來,由於擔心通脹失控和央行失去獨立性,德國強烈反對歐洲央行效仿美國、英國、日本推出QE。據Dealogic數據,歐元區公司債市場規模有1.4萬億歐元。

不過,購買公司債券也有缺點。歐央行會買一些公司的債券,而不買另一些公司的債券,這將引發市場擔憂,讓人們認為歐央行自行挑選了私人部門的贏家和輸家。如果想避免這個問題,歐央行可以選擇購買公司債指數。

歐央行進一步行動勢必面臨強大阻力,特別是以德國為首的保守派反對。此前,德國央行行長魏德曼表示,反對歐央行購買抵押債券和ABS,因為這將金融機構的風險轉移到了歐央行,而最終是納稅人承擔損失。上周,歐央行執委會委員Yves Mersch還警告稱,大範圍資產購買會加大貧富差距。

據華爾街日報,法巴銀行分析師認為,歐央行確實可能購買公司債,因為若要將歐央行資產負債表提升到2012年初時的水平,單憑目前已經推出的措施還不太夠。摩根大通研究報告顯示,基於當前市場環境,歐央行可以在一年內購買500億歐元公司債。

(更多精彩財經資訊,點擊這里下載華爾街見聞App)

(更多精彩財經資訊,點擊這里下載華爾街見聞App)

為什麼 央行 確實 可能 購買 公司 債券
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=116004

天貓總部遷至北京?內部人士說:最近確實老聽他們提北京

來源: http://www.iheima.com/news/2015/0923/152111.shtml

9月23日下午,據媒體報道,天貓總部將從杭州遷址到北京,最快將在今年“雙11”前完成所有搬遷工作。

報道稱,天貓搬遷工作從今年6月份開始計劃,分業務和階段實施。目前天貓超市已經最先執行,從7月初開始已經陸續搬遷至阿里位於國家廣告產業園的北京總部辦公。接下來搬遷的團隊將是天貓電器城,而到今年‘雙11’之前,天貓將完成所有人員的搬遷工作。

i黑馬就此事咨詢阿里巴巴公關部門相關人士,對方回應稱:內網還沒看到討論,不過最近確實老聽他們提北京。

事實上,今年4月,馬雲就在員工大會上表示,“鑒於北京已經有8000名員工,我們把北京作為杭州以外的第二個主場。為此在北京地區,我們要有自己獨立的業務、獨立的管理模式。北京是我們所有競爭對手最強的地方,但是我希望員工能夠讓北京因為有阿里北京而感到驕傲,參與北京的所有的公益的發展,參與北京的經濟建設,參與北京的稅收,參與北京的創造就業。”

既然,馬雲這麽重視北京市場,天貓總部搬遷並非不可能。

有業內人士稱,雖然馬雲說北京是阿里巴巴競爭對手最強的地方,但是搬遷原因跟京東關系不大,如果考慮京東,搬去北京的估計是菜鳥。但是,天貓入京後,卻會對京東造成沖擊。

對阿里巴巴來說,天貓跟淘寶不一樣,跟B端品牌商有比較深度的合作對接,在杭州溝通起來其實挺費勁的。

其次,B2C畢竟是以北京為主,杭州相對比較封閉,而且,優秀電商人才、媒體傳播,北京肯定也比杭州要好。

當然,還有一個可能性,就是跟阿里巴巴高層的一些政治考慮有關,比如北京要淘汰很多制造業,那就得填更多新興行業進去,螞蟻金服往上海搬就是這個原因。

但是,反之,天貓搬來北京會帶來內部震動,很多員工已經在杭州安家,如果忽然搬到北京,會出現很多問題,可能會有很多人離職。天貓的員工那麽多,似乎不可能這麽急的搬過去。所以,你覺得這事真假百分之幾?

版權聲明:本文作者崔婧,i黑馬原創。如需轉載請聯系微信號zzyyanan授權,未經授權,轉載必究。

天貓 總部 遷至 北京 內部 人士 最近 確實 老聽 他們
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=161733

英國調查:鈔票,確實買得到幸福

2015-09-21  TCW

忘掉父母、自助勵志書或宗教信條的諄諄教誨,相信數字會說話:有錢能使人快樂。

九月初,《金融時報》(Financial Times)在頭版處理這個辯論已久的話題:英國國家統計局(Officcfor National Statistics)比對家庭財富與個人幸福感之間的關係後總結:生活滿意度、幸福慼與價值威越高,個人越不易焦慮,家庭財富也越多。其中與幸福厭關係 最強的元素是資產淨額,像是藏在床墊下的現金或戶頭裡的股票。

存款數字比名車激勵人

出人意料的發現之一是,至今仍望屋興嘆的年輕人也不用悲觀,因為骨董、豪宅、名車這類價值不菲的實物資產無益提升幸福感,存摺裡的數字越來越大反而很有激勵效果。

這項調查完全依據個人主觀評分,請受訪者就每一道問題給出零到十分的判斷,諸如個人對現下生活、對伴侶有多滿意,或是有多認同自己正從事的工作?所有分數都會比對家庭財富與收入,再分析出它們影響每一名受訪者的程度。

金錢與幸福感一向有著矛盾糾葛的關係,國家統計局也明白,學界踢館在所難免。英國曼徹斯特大學客座教授柯爾(Diane Coyle)就對調查發難:「我完全不認為應該衡量幸福感,政府很難影響個人情感,不如聚焦就業或健康。」然而,更多的證據顯示,幸福感攸關個人生活品 質,更可能影響國家競爭力。聯合國四月發布的全球幸福指數排名,瑞士勇奪首位,它的人均GDP高掛全球第四;墊底的非洲國家多哥(Togo),人均GDP 落在一百七十位以後。

再者,無論客觀或主觀評價幸福,金錢都起關鍵作用。幾年前,美國科學家調查顯示,金錢買得到幸福,但臨界點是七萬五千美元(約合新台幣二百五十萬元),多 似無益。《金融時報》的估算則說,收入每增加一千英鎊(約合新台幣五萬元),可提升些微幸福感,但,與好友吃頓便飯比前者高逾兩百倍,換算後,等於加薪千 萬! (文 邱碧玲)


英國 調查 鈔票 確實 得到 幸福
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=162349

特朗普團隊稱奧巴馬確實出生在美國 特朗普未表態

據美國有線電視新聞網CNN16日報道,美國共和黨總統候選人特朗普的競選團隊表示,相信奧巴馬的出生地是在美國。但特朗普本人並未在公開場合做相關表述。

不過,周四晚間,特朗普就發表聲明向顧問求助,聲明試圖了結五年前特朗普為給自己的政治生涯造勢而引發的“奧巴馬出生論”。

特朗普過去常質疑奧巴馬的公民身份(來源:GETTY IMAGE)

“我們在別人還未獲得奧巴馬出生證明的時候就成功得到了這份文件,特朗普相信奧巴馬出生在美國。”特朗普的高級通信顧問傑森·米勒如是說。

2011年,特朗普放話要競選美國總統,為了給自己造勢,特朗普向奧巴馬“開炮”,說他出生證明造假,出生在肯尼亞而非夏威夷,並不是地道的美國人。而據美國憲法規定,唯有出生時是美國公民者方可擔任總統。

對此,米勒表示,特朗普的這一行為是為了尋求真相而做出的合理猜測,並聲稱是希拉里·克林頓第一次在2008年的競選活動上提出關於奧巴馬出生地的問題。不過英國廣播公司BBC報道稱,目前沒有證據證明希拉里和“奧巴馬出生論”有關。

白宮公布奧巴馬出生證明,證實奧巴馬出生在美國夏威夷

2011年4月27日,美國白宮出示了奧巴馬完整版的出生證明文件,文件顯示,巴拉克•奧巴馬“當地時間1961年8月4日下午7時24分出生於夏威夷瓦胡島的火奴魯魯”。

特朗普 特朗 團隊 奧巴馬 奧巴 確實 出生 美國 表態
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=215111

海正藥業回應一財報道:輝瑞確實考慮撤資

11月18日,海正藥業發布公告證實輝瑞考慮撤資。公告稱,經向輝瑞制藥核實,輝瑞制藥根據其自身發展戰略的需要,持續對其在海正輝瑞的投資進行評估,包括海正輝瑞的組織架構和所需能力,考慮過包括保持其在海正輝瑞的股份、調整其股份或撤資的可能性,但截止目前尚未就其中任何選項作出決定。

公告還表示,輝瑞制藥考慮過從海正輝瑞撤資的可能性,但雙方尚未就撤資事宜形成任何具體方案。如果輝瑞制藥從海正輝瑞撤資,將影響輝瑞與海正輝瑞的業務合作,造成海正輝瑞業務減少、人員流失及主營業務收入和利潤下降等不利影響,從而影響本公司的經營業績。截止目前,該公司尚未收到輝瑞制藥關於撤資的正式文件。

此前,多位業內人士向第一財經記者證實,海正輝瑞或正處於“離婚”前期,在去年以來業績大幅下降的壓力下,輝瑞方面正考慮撤資,清算離場。

11月16日,海正藥業發布停牌公告,稱公司收到上海證券交易所上市公司監管一部下發的《關於對浙江海正藥業股份有限公司有關媒體報道事項的問詢函》。《問詢函》要求海正藥業對第一財經獨家報道的海正輝瑞“離婚”一事是否屬實進行公告。

海正 藥業 回應 一財 報道 輝瑞 確實 考慮 撤資
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=223922

京東12G用戶數據泄漏!官方回應:確實存在 已修複

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2016-12-11/1060602.html

近日“京東12GB用戶數據泄漏”事件因涉及眾多用戶的隱私,包括用戶名、密碼、郵箱、QQ號、電話號碼、身份證等多種信息而備受關註,不少用戶紛紛留言說要馬上去改密碼。

今日京東官方給出回應稱,這個所謂12GB用戶數據泄漏是真的,但源於2013年Struts 2的安全漏洞,目前已經完成修複。

京東在聲明中表示,該數據源於2013年Struts 2的安全漏洞問題,當時國內幾乎所有互聯網公司及大量銀行、政府機構都受到了影響,導致大量數據泄露。京東在Struts 2的安全問題發生後,就迅速完成了系統修複,同時針對可能存在信息安全風險的用戶進行了安全升級提示,當時受此影響的絕大部分用戶都對自己的賬號進行了安全升級。但確實仍有極少部分用戶並未及時升級賬號安全,依然存在一定風險。

Struts是Apache基金會的一個開源項目,廣泛應用於大型互聯網企業、政府、金融機構等網站建設,並作為網站開發的底層模板使用。2013年,據烏雲平臺漏洞報告,Struts 2安全漏洞可以讓黑客可直接通過瀏覽器對服務器進行任意操作並獲取敏感內容,國內幾乎所有的互聯網企業,以及大量國內外銀行和政府機構都出現了不同程度的信息泄露。

此外,京東還強烈建議用戶高度重視信息安全和隱私保護,在涉及到財產的電商、支付類系統中使用獨特的用戶名和登錄密碼,開啟手機驗證和支付密碼,並將登錄密碼和支付密碼設為高強度的複雜密碼,提高賬戶安全等級。

聲明原文:

京東 12G 用戶 數據 官方 回應 確實 存在 已修
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=227021

傅瑩回應企業減稅降費問題:我國稅收制度確實需要不斷完善

3月4日上午11時,十二屆全國人大五次會議在人民大會堂新聞發布廳舉行新聞發布會,大會發言人傅瑩就大會議程和人大工作相關的問題回答中外記者的提問,這也是她第五次擔任人大會議新聞發言人。

問:減稅降費是近期的一個熱點話題。我們註意到,一方面黨中央、國務院減稅降費的力度很大,另一方面相關企業感受感並不強,而且有的總喊疼。請問發言人,您如何看待這種落差和矛盾?我們調查也發現,很多企業負擔重的背後,費是一個很重要的原因。2017年全國人大如何監督政府部門進一步向社會公開收費清單?清理不合理的涉企收費,並壓減政府行政性開支?

傅瑩:你提到的這個問題也是最近社會上,尤其是企業界討論比較多的一個問題。我記得前天政協會議發言人王國慶在政協新聞發布會上對這個問題也做了一個相當專業的說明,到底是稅的問題還是費的問題,很多人認為還是費的問題多一些。

我覺得這個討論本身就有利於尋找解決問題的路徑,中國的發展,我們經濟發展,首先是企業的發展,這些年經濟下行壓力比較大,國際環境也不一樣了,企業對稅費更加敏感,所以這方面的議論也多一些。總的看,減輕企業負擔涉及到振興經濟,這也是最近這一段改革要重點解決的問題。

我看到報道,最近中央財經領導小組會議明確提出,要努力把企業負擔降下來。我們人大常委會去年三次打包一攬子修訂一些法律,下放和取消了一系列的行政審批和資格認定,也都是著眼於這樣的改革的。另外,我們最近在修訂中小企業促進法,也著眼於減輕中小企業的負擔。

另外,今年人大常委會將圍繞規範非稅收入開展專題調研,推動企業非稅收入管理的規範化、法制化,加強對政府全口徑預算決算的審查和監督。我國的稅收制度確實也需要不斷地完善,按照我們目前的規劃,2020年要實現稅收法定,所以總的目標是一致的,就是為企業健康發展提供一個好的環境。

傅瑩 回應 企業 減稅 降費 問題 我國 稅收 制度 確實 需要 不斷 完善
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=238196

環保部回應第一財經提問:黑臭水體整治確實任務艱巨

黑臭水體為何越治越多?整治進度為何緩慢?下一步如何推進?

3月20日,環境保護部舉行例行新聞發布會。環保部水環境管理司司長張波在回答第一財經記者有關黑臭水體整治問題時表示,黑臭水體整治是國務院頒布的《水汙染防治行動計劃》(簡稱《水十條》)中確定的一項重點內容,而且也有明確的時間表,但目前來看,黑臭水體整治確實任務艱巨。

環境保護部水環境管理司司長張波。攝影/章軻

2016年2月18日,住建部和環保部聯合發布了全國城市建成區黑臭水體清單,標誌著全國地級以上城市建成區黑臭水體整治拉開大幕。

但第一財經記者掌握的數據發現,2016年2月18日首次公開的全國城市建成區黑臭水體總數是1861條,到2017年2月,黑臭水體總數達到了2082個,凈增221個。環保部官網公布的數據顯示,目前,有46條黑臭水體所在地未啟動整治,718條黑臭水體整治方案仍在制定中。時間過半,任務完成未過半。

張波也證實,截至目前,全國224個地級及以上城市共排查確認黑臭水體2082個,其中34.9%已完成整治,28.4%正在整治,22.8%正在開展項目前期,其他正在研究制定整治方案。

張波介紹,整治黑臭水體,環保部首先通過1940個國控斷面,來識別哪個地方的水質比較差,然後再配合相應的地方政府進行整治方案的編制、項目的提煉。

“黑臭水體的問題,本質是汙水直排環境的問題,再往上追,是城市環境水利設施不配套的問題,包括管網不配套、汙水處理廠不配套等問題。”張波對第一財經記者說,黑臭水體整治有其複雜性,尤其是在一些老城市,其城市建成區管網欠賬較多,建設管網時涉及到拆遷等問題,比較複雜。

“但《水十條》明確,直轄市、省會城市、計劃單列市建成區要於2017年底前基本消除黑臭水體。”張波介紹,圍繞黑臭水體整治,環保部還做了兩件事,一是通過中央環境保護督察進行推動。中央環保督察的黑臭水體都是重點,從目前來看,被督察的黑臭水體整治進展都比較快。

另一個是通過環境衛星等技術手段,識別了一批黑臭水體。通過環境衛星,就發現了北京等20個城市存在172個疑似黑臭水體,經過現場核實,96條已經確認為黑臭水體,並納入整治行動。此外,環保部還通過“城市水體公眾參與”微信公眾平臺等,受理了3600多條信息,辦結3474條,涉及316個黑臭水體。

“黑臭水體整治確實任務艱巨,各地要高度重視,今年年底要交差。交不了差的地方,環保部將要采取相應的限制措施。”張波說。

3月20日,環境保護部舉行例行新聞發布會。攝影/章軻

環保部統計數據顯示,2016年,全國地表水國控斷面中,I-III類水質斷面占67.8%(目標為66.5%),同比增加1.8個百分點,劣V類水質斷面占8.6%(目標為9.2%),同比減少1.1個百分點。開展監測的地級及以上城市集中式飲用水水源中,93.4%地表水型水源水質達標,84.6%地下水型水源水質達標。全國近岸海域總體水質保持基本穩定。

張波同時表示,“盡管全國水環境質量有所改善,但離人民群眾的期待還有很大差距”。

張波列舉了目前我國水環境存在的三個方面的問題:

水環境質量狀況不容樂觀。水質改善不平衡,少數地方水環境質量出現反彈。2016年,25個國控斷面未達到年度I-III類水質目標要求,新增22個劣Ⅴ類斷面。

水生態破壞比較普遍。淺灘濕地過度開發,江河湖泊生態流量難以保障,河道岸坡硬質化降低水體自凈能力,部分水體生態功能喪失殆盡。部分工程建設、棲息地退化等顯著改變了生物生存環境,生物多樣性受到影響。

水環境隱患依然較多。大江大河沿岸化工企業及工業集聚區與飲用水水源犬牙交錯,安全隱患不容忽視。部分河道、灘塗底泥汙染嚴重,可能通過食物鏈威脅人體健康。

張波告訴記者,下一步,環保部將以貫徹落實《水十條》為主線,強化督導考核,落實重點任務和地方主體責任。完成《水十條》2016年度實施情況考核。嚴格落實飲用水水源保護區制度,推進水源規範化建設,清理保護區內違法建築和排汙口。排查化工企業周邊農村地下水型飲用水水源安全隱患。督促工業集聚區2017年底前完成汙水集中處理設施建設、自動在線監控裝置安裝等任務。配合住房城鄉建設部,強化黑臭水體整治,督導直轄市、省會城市、計劃單列市建成區2017年底前基本消除黑臭水體。

同時,以實施重點流域水汙染防治規劃為抓手,組織實施重點流域水汙染防治規劃、近岸海域汙染防治方案。以《水汙染防治法》修訂為契機,完善標準規範體系。2017年底前,核發造紙、印染等行業排汙許可證,建成全國排汙許可證管理信息平臺。以流域控制單元為基礎,統籌水域陸域,健全流域生態環境保護機制。組織京津冀區域以水源保護、黑臭水體整治等為重點,編制實施年度水汙染防治工作方案。

張波說,環保部還將優化長江經濟帶沿江產業布局,幹流及主要支流岸線1公里內嚴禁新建重化工園區,中上遊沿岸地區嚴控新建石油化工和煤化工項目;實施重大生態修複工程,因地制宜建設人工濕地,提高流域環境承載能力。深化長江流域環境管理體制機制改革。

環保部 環保 回應 第一 財經 提問 臭水 整治 確實 任務 艱巨
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=241994

【房地產】讀懂2017房地產:你可能不願相信,但房地產確實離哀嚎還很遠

來源: http://www.ikuyu.cn/indexinfo?type=1&id=11919&summary=

【房地產】讀懂2017房地產:你可能不願相信,但房地產確實離哀嚎還很遠
CY_young15 轉載自【華泰證券謝晧宇】
2017-04-07

地產開發投資重點就是拿地和建房

房地產開發流程主要包括拿地和建房

房地產開發按照階段分,主要包括土地開發和房屋建設這兩部分。 一個房地產項目的開發流程大體上包括 10 個環節,各個環節並不完全按照順序進行,某些有平行部分。從前期規劃開始到徹底竣工交付環節, 都計入到房地產開發投資範圍內。 土地購置和開發占比約23%,項目施工占比約 77%。



對於單個住宅類項目來說,通常土地成本能占到單位開發成本的 60%,而建安成本通常占比 40%左右,且土地成本近年來大幅提升,建安成本也會受鋼筋、 水泥、人工的價格影響,導致整體單位成本大幅提升。 2016 年住宅樓面價 4351 元/平方米,住宅建安造價約 1562元/平方米,通常樓層越高,建安造價越貴,但是樓面價也會降低,公寓和別墅類的建安造價也會比普通商品住宅要高。 工程造價通常比竣工造價低,因為竣工造價是結算造價,是建安工程的真正造價。 房地產開發投資中統計的是預算造價,而房地產開發新增固定資產中統計的是房屋竣工價值。



房地產項目的施工通常是承包給建設單位, 通常是通過招標的形式來確定, 以確保工程投資不超過預算、 質量符合設計要求、 工期達到預期目標。 合同計價方式主要有 3 種:總價合同、單價合同、成本加酬金合同。 工程款的支付一般按時間分為 4 個階段: 1)預付款,支付承包商初期費用; 2)工程進度付款,按月支付; 3)結算付款,工程完工的最終付款;4)退還保留金。 房地產開發以形成工程實體為準,通常以工程預算價格計算,工程預算來自於工程造價,這部分體現在簽訂的承包合同金額中。房屋的建設工程造價由建築安裝工程費用、設備和工器具購置費用、工程建設其他費用、預備費組成。 其中不僅包括直接費用,還包括企業管理費、措施費、規費、利潤及稅金等。這部分可以通過建築業中簽訂的合同測算,房屋建築業和建築安裝業在固定資產投資占比約 37%。 2016 年前三季度,建築業新簽約合同約 13.7 萬億元,那麽房屋建築業和建築安裝業約為 5.1 萬億元。 而房地產開發中的建安工程和設備購置費用合計為 5.7 萬億元。從歷史數據看,這兩個數據差別不大。



房地產開發投資包括 4 部分:建築、安裝、購置、其他

房地產開發投資完成額里,主要包括 4 個部分:建築工程、安裝工程、設備工具器具購置、其他費用。其中,占比最大的是建築工程和其他費用。建築工程與安裝工程均直接與施工環節相關,其中建築工程占比約 69%,安裝工程占比約 10%。同時這部分施工里,包括的是房屋及建築物面積,也就是說除了房屋還有配套設施工程,例如小區設施建設等。 通常情況下,房屋的建設部分占比 77%,土地的購置 18%,配套設施的建設和土地開發合計 5%左右。



統計局公布的土地數據有兩個,一個是土地成交價款,一個是土地購置費用。兩個數據都包括交易環節的費用,例如劃撥款、招拍掛價格、出讓金。但是土地購置費是分期按照實際發生記入,而土地成交價款是合同金額。 土地成交價款與土地購置面積是同一口徑,可以計算土地的平均購置價格。 土地購置費按當期實際發生額計入投資, 分期付款的,應分期計入房地產開發投資。土地購置費用記入房地產開發投資的其他費用項目,占比約 76%。



房地產開發投資主要由房屋建設組成,房屋建設主要是建安工程,需要有實際項目施工才行,有三個相關的指標:房地產開發計劃總投資、房地產開發投資完成額、房地產開發新增固定資產。 計劃總投資是在建的建設工程按照總體設計規定全部建成而計劃需要的總投資,開發投資完成額是當期房屋和配套設施建設、土地開發和購置的費用;新增固定資產是已經完成建造和購置過程並已交付使用的價值, 以劃撥和“招拍掛”方式取得土地所支付的資金在房地產項目竣工後計入新增固定資產,以出讓方式取得土地所有權所支付的出讓金不計入。 從工程階段看, 計劃總投資對應的是施工,開發投資完成額對應的是當期投資的施工,新增固定資產對應的是竣工。



房地產開發投資是固定資產投資的組成部分, 但是並不完全計入到固定資本形成中。固定資產投資包括單純的土地購置費用,不包括無形資產的形成。然而固定資本形成正好相反,不包括單純的土地購置費用,但是包括無形資產的形成。所以固定資產投資與固定資本形成有大部分的交叉,但是又不完全一樣,所以房地產開發投資並沒有完全包括到固定資本形成中。


當房屋竣工完成後記入新增固定資產,同時還有對應的以劃撥和“招拍掛”方式取得土地所支付的資金,而以出讓方式取得土地所有權所支付的出讓金不計入新增固定資產。 房地產新增固定資產在 2013 年達到頂峰,但是整體上與竣工房屋價值趨勢大體上是一致的。



銷售和新開工到底是不是房地產開發投資的先行指標

在這里我們主要用四個指標來判斷開發投資的邏輯:新開工面積、銷售面積、竣工面積和拿地金額。 從統計指標上看,當期房地產開發投資額是跟新開工面積有關。 統計指標里的建安是根據工程造價,工程造價是根據承包合同簽約而來,通常情況下簽合同就意味著要開工,並進入施工狀態,只是取決於是新開工還是後續施工。大約以 2013 年左右為分界線, 2013 年前開發投資與新開工增速大體上是同步的,但是 2013 年以後同步路線破壞。銷售大概領先開發投資 2 個季度左右,且近期有拉長的趨勢。從同比增速圖來看,竣工與開發投資看似沒有關系,同時拿地費用與開發投資高度一致。所以我們重點以新開工和銷售為主來討論,且以 2013 年為分界線。



從實際情況出發,開發投資額主要是跟銷售類型和進度有關,歷史數據看,銷售領先開發投資 2 個季度左右。 開發投資的最重要的直接影響因素是資金來源,因為銷售回款和定金是資金來源的重要組成部分,所以銷售情況會領先開發投資。 銷售回款會直接作用到開發投資的全部部分,即新開工、後續施工和拿地,但是至於是哪部分多一點取決於當時的行業背景,也就是房企開發投資邏輯的切換。


2013 年左右是開發投資與新開工同步被破壞的分界線, 2013 年同時也是商品房銷售達到的第二個頂峰。 如果把 2013 年以前看做是地產銷售的上行期, 2013~2016 年看做房企的糾結期, 房企所處階段的變化意味著房企開發邏輯的切換。 我們發現, 2013 年以前投資主要作用於新開工, 因為處於地產銷售的上行期,只要有開工就會有銷售,所以房企已處於新開工的最大力度。所以新開工邊際上的變化主要來自於資金來源的大幅增長,也就包括銷售的大幅增長帶來的大量回款。所以會形成銷售帶動新開工,新開工帶動投資。 而2013-2016 年,房企尋求轉型和退出,形成一邊銷售一邊新開工,預售後持續施工到竣工是重點,所以銷售帶動後續施工,後續施工帶動投資。



2013 年以前:地產銷售上行期,貨幣政策決定銷售,銷售回款決定資金來源,資金來源決定投資

通常來說, 地產銷售上行期,開發商都走高周轉路線。 從資金層面來說,新開工達到了自己最大的能力,最大的刺激來自於資金來源的大幅增長,這也是前面提到的新開工與資金來源的關系。資金來源中銷售類的回款和定金是第一大來源,占比約 46%,自籌資金為第二大來源,占比約 35%,國內貸款而第三大來源,占比約 19%。而銷售、自籌資金和國內貸款都取決於貨幣政策。特別是在早些年,房企的融資渠道主要是銷售回款、銀行的開發貸款、信托等渠道, 定增和公司債監管都較嚴。當時的房地產行業還是受國家管制,並沒有完全市場化,同時資金監管也沒有堅決執行, 整體上來說,當時的房地產市場還是處於野蠻生長的市場。



2013 年以前,房地產銷售處於上行期,銷售領先新開工 個月左右。 盡管上行期,新開工的量決定了後續的銷售量,但是實際情況來說, 真正帶來邊際上改變的是資金來源,而資金來源最主要的就是銷售回款。所以通常是貨幣政策的寬松帶來銷售小周期的複蘇,而且先加緊銷售手上的存貨, 大量資金回籠後開始帶動新開工的複蘇。 銷售平均領先 個季度左右,但是自 2009 年後趨勢逐漸在同步,新開工在 2013 年達到了歷史最高, 20.1 億方,隨後便開始回落, 2016 年僅為 16.7 億方。 開發投資在這個階段主要是由新開工影響的,又因為新開工受銷售回款影響,所以就形成了銷售領先開發投資約 6個月左右的時間。



*2005 年銷售的統計口徑發生變化,所以剔除 2006 年前的數據。 2005 年 月份以前的商品房銷售面積和銷售額為實際銷售統計口徑; 2005 年 月份以後的銷售面積和銷售額包括期房和現房。

除了新開工部分外(體現在建安工程),其他費用(主要是土地購置費)也表現出相同的走勢,這就意味著,在 2013 年前,銷售不僅帶動新開工,同時還帶動了拿地,所以建安和拿地兩方面都拉動了開發投資。 2013 年後開始,銷售增速與建安增速趨勢相同,然而其他費用開始下滑,開發投資邏輯發生了轉變。



2014~2016 年:房企的糾結期, 新開工不再與投資同步, 投資向後續施工轉移,加大投資是為了退出,所以投資取決於前期的銷售

2013 年達到第二個地產銷售的頂峰, 也是新開工的歷史最高峰。 之後新開工不再與開發投資同步,新開工逐漸開始與銷售同步。 新開工與房地產開發投資不再同步也意味著其中的開發邏輯有所轉變。 2011 年房企毛利率開始下行, 同時居民剛需逐漸滿足,房企開始面臨是離開還是留下的抉擇。 這個階段新開工不與開發投資同步,也不與建安工程同步,意味著開發投資的拉動不再來自於施工的前半段,而是施工的後半段,即預售後繼續施工達到竣工交房, 沒有土地的房企選擇完成退出行業。 這段期間,融資渠道也開始拓寬,包括定增和公司債的發行等, 所以竣工出現小高峰, 建安工程與竣工的走勢相同。 雖然從開發投資完成額看與竣工關系不大,但是從結構上看,建安工程開始與竣工趨勢相同。



銷售在 2014 年左右開始與新開工同步,2014 年 11 月降準降息是本輪地產小周期的開始,隨後 2015 年多次降準降息, 2016 年進入“十三五”規劃,從貨幣和行政兩方面鼓勵去庫存,整體都在利好銷售,而土地的收緊和監管的加強在催著房企在轉型,加速行業整合。這個階段房企手上結余資金較多,“去庫存”要求去的是房企手上的房屋和土地,所以新開工與銷售大體上同步。拿地的增加不再取決於房企有沒有資金,而取決於政府有沒有供地。 一二線熱點城市只要一出地必成“地王”。 新開工與開發投資的同步關系破壞,新開工與銷售開始同步, 一邊銷售一邊開發, 開發投資已開始往後續施工轉移,所以銷售依然是開發投資的領先指標。 2016 年是銷售和開發投資繼續創新高的一年。





以萬科為例, 高杠桿高周轉帶來的迅速擴張

萬科( 000002.SZ) 是一個典型的走高杠桿、 高周轉路線的公司, 一方面體現在工業化住宅的生產方式, 提高施工效率; 另一方面體現在資金流, 公司應收賬款的周轉天數從 2002年的 27 天下降到 2015 年的 4 天。 萬科銷售的周期大概在 4 年左右, 新開工的周期大概在 3 年左右,而竣工的周期在 5 年左右。 從萬科的年度數據看,拿地領先新開工 1 年,而2001-2007 年新開工領先銷售 1 年,之後與銷售大體上同步,直到 2012 年左右時間。



對於萬科來說, 2002 年開始加杠桿,做大銷售搶占市場份額。 2013 年 ROE 階段性到頂,並首次進入海外市場, 2014 年開始往物流地產轉型。 銷售增速的高峰分別為 2002 年、2007 年和 2010 年;而 2007 年和 2012-2013 年是萬科 ROE 最高的幾年。對萬科進行杜邦分析可以發現, 2002 年公司開始加杠桿,體現為公司權益乘數開始增長, 公司通過提高負債的方式增加資金來源,資產周轉率雖然開始降低,但是銷售凈利率在逐漸提高, ROE和 ROA 開始大幅增長。 2007 年是萬科 ROE 第一次到頂, 21.9%,公司銷售增速達到歷史最高,因為走的高杠桿路線,公司總資產大幅增長,特別是在 2006 年和 2007 年連續兩年翻倍,所以公司的資產周轉率持續下降。公司持續加杠桿,直到 2013 年, ROE 達到第二個頂峰, 21.5%,隨後開始回落。 隨後,公司進入海外房地產市場,住宅方面開始註重社區服務,轉型方面是進入物流地產,尋找新的利潤增長點。



模型說話:辯投資邏輯變化和投資無憂

在選用模型和變量的時候, 盡量註意幾項原則,①避免樣本量少情況下的多自變量情況,因為盡管自變量多會增加模型看起來的解釋力( R 方檢驗),但模型變得不可外推,也就是各個變量無法自身通過檢驗;②避免變量之間的自相關性,這是回歸的大忌;③註意自變量的可預測性,可以通過兩方面來解決,一是變量本身預測誤差小,二是變量本身為先導指標;④註意模型的可解釋性,由於研究的是經濟問題,則需要透過模型得到背後的經濟規律;⑤盡量用簡單模型,越簡單的模型假設越少,對於非複雜問題的解釋度更直觀且更可靠。

我們從兩個角度來看對投資增速的回歸預測, 一種是直接從投資增速出發, 去匹配與之相關的變量, 進行外推預測, 挑選的變量也為增速口徑, 做一個統計上的外推, 這樣能夠一定程度上有更好的預測結果,但指標解釋度稍弱於絕對量的回歸預測;第二種就是從投資絕對值出發,去匹配。

在模型選擇方面, 我們選用最簡單的線性回歸, 因為其相對簡單, 而且可解釋度高, 我們會從帶殘差的強預測和不帶殘差的強解釋出發, 進行兩種不同的模型檢驗。我們挑選 4 組變量,考慮年度數據的可得性和可靠性,挑選 2001 年以來的歷史數據,備選 4 個自變量,分別是新開工面積( x1)、銷售面積( x2)、竣工面積( x3)、拿地金額( x4)。

開發投資完成額( y) =α1+β1*新開工面積( x1)
開發投資完成額( y) =α2+β2*銷售面積( x2)
開發投資完成額( y) =α3+β3*竣工面積( x3)
開發投資完成額( y) =α4+β4*拿地金額( x4)

我們可以看出來,若用增速預測,則總樣本量為 16 個,若用絕對量預測,樣本量為 17 個,所以從原則①看,我們選取不超過 2 個自變量做預判, 這 4 個指標本身之間有很強的相關性,且基本上為正相關,從原則②看,我們需要避免新開工、銷售、竣工這 3 個指標在同一模型中出現。比較有意思的是,原則③和④盡管為挑選原則,但我們後面會發現,原則③是模型出來的結果,也就是說,我們發現了,變量的相關性變化極大,那麽模型的可解釋性也需要變化。



我們先用一個圖來印證我們此前的一個觀點, 就是說在 2013 年前後,是邏輯的一個分水嶺,也就是說,相關性會出現極大的變化。 比較有意思的是竣工面積增速,從 2010 那邊之前的負相關,到 2016 年的極度正相關,相關性系數達到 0.8,是所有指標中最高的,超過了新開工的 0.7。 同時,新開工、銷售和拿地面積增速的相關性逐漸減弱,而竣工增速的相關性逐漸提升。 這樣的變化,就是我們強調的原則④,就是如果用一個模型進行預測,由於背後的經濟邏輯出現變化,會導致模型的可解釋性大幅下降。



基於此, 我們的解釋是, 新開工面積從邏輯來看, 是傳統的領先指標, 在於先有開工、 再有銷售、再有拿地,所以有了開工就有了投資。 所以若從同一時間不做平移的變量來看,新開工面積相關性下降、而竣工面積相關性突然上升,說明了之前的傳統邏輯出現了改變。我們更傾向於認為, 竣工面積代表的當年投資更反映了投資,而原來新開工反映的投資意願就不成為真正的投資。

得知以上結論, 我們就需要修改模型, 因為邏輯的變化, 導致無法用 2001~2016 年的數據來直接做預測, 這將得出錯誤的結果。我們就用 年的數據來做預測,這樣的好處在於,可以進行回溯檢驗。

對於檢驗結果的滿意程度,要從自身需求出發,例如,我們為什麽要預測地產投資?拿什麽做參考系?就當前而言,我們認為是在於得出, 2017 年的經濟增長,地產是否會起拉動作用,若地產投資可能太差, 則可能還會刺激,若投資不差,則不用擔心經濟失速,而基建作為替代會根據地產投資的情況來做一個組合拳。 若我們以 6.5%為 GDP 中值,則需要知道 2017 年的地產投資是大概率超過 6.5%、還是落在附近、還是低於 6.5%。這樣,引入統計學中的置信區間的概念,若我們通過模型能夠大概率讓預測結果落在一個包含或者不包含 6.5%的區間,就有助於我們做出對結論的判斷。

在此之前,我們先做一個回溯,有助於看模型的邏輯性是否正確,因為若邏輯正確,則可以根據 2sigma(雙尾的 90%置信區間 Z-value 為 1.96) 原則得出小概率事件是否發生,然而,很不幸的是,用新開工和竣工面積對投資進行 2010~2015 年總計 個樣本的回溯,再套用 2016 年的數據,盡管模型本身通過了檢驗,但是最終的結果均不理想,實際的地產投資增速為 7%,然而用新開工面積預測出來的結果是, 90%的概率落在[17%, 21%]的區間,竣工面積預測的結果是, 90%的概率落在[13%, 19%]區間。有意思的是,盡管如此,但根據我們之前的結論,這樣的結果是有效的,也就是說,我們可以基於 2015 年的數據,得出 2016 年的投資大概率將超過 GDP 增速的結論,而且,也確實得以驗證。



那麽,我們沿用這個模型,就需要對新開工面積和竣工面積增速分別做預測, 這個就是原則③所強調的。 從這兩個變量的預測來說,我們認為新開工面積預測難度較大,而竣工面積的預測難度相對較小,可以通過銷售情況來推測,一般來說,銷售好,因為要交房,竣工就好,然而竣工會比銷售更加平滑,原因在於交房周期長於施工周期,這里的時間安全墊就是開發商平滑資金和平滑利潤(也就是稅收)的重要手段。

有了這個判斷, 我們可以進一步修訂模型,就是如何預測自變量的模型,盡管可以通過無數次調試,去測驗最能預測竣工的自變量,但我們依然去選用領先一期的銷售面積去預測竣工面積,因為只有這樣,才能符合原則④。我們將領先一期的銷售面積去預測竣工面積,這里加入拿地,因為,拿地和竣工都是消耗資金的,非此即彼。所以模型就成為了用領先一期的銷售和拿地去預測竣工。





但是, 很不幸的是, 幾乎沒有任何一個指標和竣工有強相關性, 所有模型都無法通過檢驗,同樣的情況發生在新開工上, 所以, 盡管我們很不想用更複雜的模型, 但是卻只能再引入spearman 相關系數的概念,原因在於,我們做模型的時候發現,竣工面積和領先一期的銷售面積具備驚人的同向性,在結果上,我們也可以看到,其 spearman 相關系數高達 0.7(這是秩相關系數,減少了異常值的幹擾,但使相關系數的使用變得極其困難,往往只能表達其在方向和排序上的相關性程度,所以是秩相關系數的一種)。

那麽, 以此做推測, 我們可以看到 2016 年的銷售面積增速 22%,在 2010 年來排名第 2,那麽按照相關性推測,其大概率將落到第 2~第 名的區間,也就是說,再差的區間應該也在 8%以上的增速,並低於 18%。 就此, 我們將這樣的結果應用到之前的模型當中, 得出一個“模糊”的結果,就是大概率投資增速將超過 6.5%。 為什麽說模糊的結果, 就是因為, 高的相關性出現了邏輯錯誤(原則④),低的相關性卻樣本量過小,模型的確定性不強。但至少有一點可以說明的是, 2017 年的地產投資無憂。




附錄: 統計指標解釋

全社會固定資產投資: 以貨幣形式表現的在一定時期內全社會建造和購置固定資產的工作量以及與此有關的費用的總稱。全社會固定資產投資按登記註冊類型可分為國有、集體、聯營、股份制、私營和個體、港澳臺商、外商、其他等。

房地產開發投資: 指各種登記註冊類型的房地產開發法人單位統一開發的包括統代建、拆遷還建的住宅、廠房、倉庫、飯店、賓館、度假村、寫字樓、辦公樓等房屋建築物,配套的服務設施,土地開發工程( 如道路、給水、排水、供電、供熱、通訊、平整場地等基礎設施工程) 和土地購置的投資; 不包括單純的土地開發和交易活動。

房地產開發投資完成額: 從本年1月1日起至本年最後一天止完成的全部用於房屋建設工程、土地開發工程的投資額以及公益性建築和土地購置費等的投資。 是以貨幣形式表現的房地產開發企業(單位)在一定時期內進行房屋建設及土地開發所完成的工作量及有關費用的總稱。房地產開發投資額是完成的實物量指標,一般以形成工程實體為準。只是發生財務收支或沒有用於工程實體的材料和未安裝的設備,都不能計算投資完成額。房地產開發投資額原則上以市場交易價格作為計算依據。在實際工作中, 一般以工程的預算價格計算投資額,但在預算價格之外發生的工程價差、量差,應視同修改預算價格, 投資完成額按修改後的預算價格計算。 實行招標投標的工程,按中標價格計算投資完成額。 房地產開發投資包括房屋開發投資和土地開發投資,以及應分攤計入投資的各項費用。房地產開發投資按構成:

① 建築工程: 指各種房屋、建築物的建造工程,又稱建築工作量。 這部分投資額必須興工動料,通過施工活動才能實現。
② 安裝工程:指各種設備、裝置的安裝工程,又稱安裝工作量。在安裝工程中,不包括被安裝設備本身價值。

③ 設備工具器具購置:指報告期內購置或自制的,達到固定資產標準1的設備、工具、器具的價值。
④ 其他費用: 其他費用指在固定資產建造和購置過程中發生的,除建築安裝工程和設備、工器具購置投資完成額以外的費用,不指經營中財務上的其他費用。

*其他費用包括土地出讓金、大市政費、四源費( 煤、熱、自來水、汙水)、不可預見費、舊房屋購置,基本畜禽支出,林木支出,退耕退牧還林還草、土壤改良、城市綠化,辦公生活用家具、器具購置,建設單位管理費,土地征用、購置及遷移補償費,政府收費,勘察設計費,研究實驗費,可行性研究費,臨時設施費,施工機械轉移費,設備檢驗費,負荷聯合試車費,土地占用、使用費,建設期應付利息,包幹結余,企業債券發行費,合同公證費及工程質量監測費,國外借款手續費及承諾費,匯兌損益,調整器材調撥價格折價,壞賬損失,固定資產虧損及損失等。

土地購置面積:指房地產開發企業在本年內通過各種方式獲得土地使用權的土地面積。土地成交價款:指房地產開發企業進行土地使用權交易活動的最終金額。在土地一級市場,是指土地最後的劃撥款、“招拍掛”價格和出讓價;在土地二級市場是指土地轉讓、出租、抵押等最後確定的合同價格。 土地成交價款與土地購置面積同口徑,可以計算土地的平均購置價格。

土地購置費: 指房地產開發企業通過各種方式取得土地使用權而支付的費用。土地購置費包括:(1)通過劃撥方式取得的土地使用權所支付的土地補償費、附著物和青苗補償費、安置補償費及土地征收管理費等;(2)通過出讓方式取得土地使用權所支付的出讓金; (3)通過“招、拍、掛”方式取得土地使用權所支付的資金。以劃撥和“招拍掛”方式取得土地所支付的資金在房地產項目竣工後計入新增固定資產,以出讓方式取得土地所有權所支付的出讓金不計入新增固定資產。土地購置費按當期實際發生額計入投資。土地購置費為分期付款的,應分期計入房地產開發投資。


房屋施工面積: 指報告期內施工的全部房屋建築面積。包括本期新開工的面積、上期跨入本期繼續施工的房屋面積、上期停緩建在本期恢複施工的房屋面積、本期竣工的房屋面積以及本期施工後又停緩建的房屋面積。多層建築應填各層建築面積之和。

房屋竣工面積: 指報告期內房屋建築按照設計要求已全部完工,達到住人和使用條件,經驗收鑒定合格或達到竣工驗收標準,可正式移交使用的各棟房屋建築面積的總和。

新增固定資產:指已經完成建造和購置過程,並已交付生產或使用單位的固定資產的價值,包括已經建成投入生產或交付使用的工程投資和達到固定資產標準的設備、工具、器具的投資及有關應攤入的費用。該指標是表示固定資產投資成果的價值指標,也是反映建設進度,計算固定資產投資效果的重要指標


土地開發投資額: 指房地產開發企業完成的前期工程投資,即路通、水通、電通、場地平整等( 也稱七通一平) 所完成的投資。一般指生地開發成熟地的投資。在舊城區( 老區拆遷) 的開發中,如果有統一的規劃,如政府有關部門批準的小區建設的前期工程中,有場地平整,原有建築物、構築物拆除,供水供電工程等工作量也可計算。未進行開發工程、只進行單純的土地交易活動不作為土地開發投資統計。土地開發投資額在房屋用途分組中能分攤的部分就分攤,不能分攤的全部計入其他。

房地產開發企業計劃總投資: 指在建的建設工程按照總體設計( 或按設計概算或預算) 規定的內容全部建成計劃需要的總投資。

固定資產投資的實際到位資金: 根據固定資產投資的資金來源不同,分為國家預算資金、國內貸款、利用外資、自籌資金和其他資金。

房地產開發企業本年到位資金: 指房地產開發企業報告期內實際可用於房地產開發的各種貨幣資金及來源渠道。具體細分為國內貸款、利用外資、自籌資金和其他資金。

①國內貸款: 指報告期固定資產項目投資單位向銀行及非銀行金融機構借入用於固定資產投資的各種國內借款,包括銀行利用自有資金及吸收存款發放的貸款、上級主管部門撥入的國內貸款、國家專項貸款(包括煤代油貸款、勞改煤礦專項貸款等),地方財政專項資金安排的貸款、國內儲備貸款、周轉貸款等。

②利用外資: 指報告期收到的境外(包括外國及港澳臺地區)資金(包括設備、材料、技術在內)。包括對外借款(外國政府貸款、國際金融組織貸款、出口信貸、外國銀行商業貸款、對外發行債券和股票)、外商直接投資、外商其他投資(包括利用外商投資收益在國內進行固定資產再投資活動的資金)。不包括我國自有外匯資金(國家外匯、地方外匯、留成外匯、調劑外匯和國內銀行自有資金發放的外匯貸款等)。各類外資按報告期末的外匯牌價(中間價)折成人民幣計算。

③自籌資金: 指固定資產投資單位在報告期收到的,由各企、事業單位籌集用於固定資產投資的資金,包括各類企事業單位的自有資金和從其他單位籌集的用於固定資產投資的資金,但不包括各類財政性資金、從各類金融機構借入資金和國外資金。

④其他資金: 指在報告期收到的除以上各種資金之外的用於固定資產投資的資金,包括社會集資、個人資金、無償捐贈的資金及其他單位撥入的資金等。(對於房地產還包括定金及預收款、個人按揭貸款等)


商品房銷售面積: 指報告期內出售商品房屋的合同總面積( 即雙方簽署的正式買賣合同中所確定的建築面積)。由現房銷售建築面積和期房銷售建築面積兩部分組成。


商品房的種類主要包括住宅、辦公樓、商業營業用房,以及其他:

①住宅: 指專供居住的房屋,包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍( 包括職工單身宿舍和學生宿舍)等, 但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等。住宅按照用途可以劃分為經濟適用住房和別墅、高檔公寓等。按照戶型結構可以劃分為 90 平方米以下住房, 144 平方米以上住房等。


別墅、高檔公寓: 指建築造價和銷售價格明顯高於一般商品住宅的商品住宅。別墅一般指地處郊區,獨立成棟的商品住宅;高檔公寓一般指地處市內高檔社區,高層或多層的商品住宅。別墅、高檔公寓的確定標準:一是經有房地產投資計劃審批權的主管部門審批建設的別墅、高檔公寓開發項目;二是銷售價格高於當地同等地段商品住宅平均銷售價格一倍以上的別墅、公寓開發項目。

②辦公樓: 指企業、事業、機關、團體、學校、醫院等單位使用的各類辦公用房( 又稱寫字樓)。

③商業營業用房: 指商業、糧食、供銷、飲食服務業等部門對外營業的用房,如度假村、飯店、商店、門市部、糧店、書店、供銷店、飲食店、菜店、加油站、日雜等房屋。

④其他: 凡不屬於上述各項用途的房屋建築物,如中小學教學用房、托兒所、幼兒園、圖書館、體育館等。(完)



股市有風險,投資需謹慎。本文僅供受眾參考,不代表任何投資建議,任何參考本文所作的投資決策皆為受眾自行獨立作出,造成的經濟、財務或其他風險均由受眾自擔。

房地產 房地 讀懂 2017 可能 不願 相信 確實 哀嚎 還很 很遠
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=244718

艾Write艾like: 艾威 確實遺憾 2017-02-17

1 : GS(14)@2017-02-19 14:58:25

https://www.am730.com.hk/column/ ... 1%ba%e6%86%be-66210
小弟對寫作的興趣,其實始於求學時期。當其時眾多課堂中,作文堂是小弟最愛,原因是小弟天性反叛,覺得乖乖坐低聽書是一件非常不爽的事,但作文堂是唯一不用聽老師講課的堂,在課室內只需專心寫作,在下課前交上一篇文章便可,感覺非常自由。中學時期也曾有寫日記習慣,少年時代確有許多少年煩惱,後來感覺日記中太多私隱,為安全計還是決定停寫為妙。再重拾寫作興趣,已是相隔三十年後。當其時為了要完成一本小說,確實下過丁點兒苦工,雖不致博覽群書,但每日總花上少許時間去閱讀,務求令作品不至太難看及失禮。

惡補之下,小弟的中文水平總算提高少許,算是可以寫出通順文章,但近年對兩句中文語言的運用,始終不能理解,一句是「對此事予以強烈譴責」。日前地鐵發生縱火事件,兇徒乃一名精神病患者,屬一件無人希望發生的不幸事故,有人在回答記者提問時表示「對此事予以強烈譴責」。「對此事予以強烈譴責」到底是甚麼意思呢?到底是對誰譴責?對一個精神病患者嗎?有人會聽到這句說話後心感不安又或後悔而改過嗎?這句說話能補救些甚麼嗎?這「譴責」到底有甚麼作用?實在難以理解。另有一句經常被引用作回答記者問題的答案:「對此事深表遺憾」,已忘了從何時開始,每有不幸事件發生後要追究責任,總有人搬出一句「對此事深表遺憾」當作交代。確實遺憾。
Write like 艾威 確實 遺憾 2017 02 17
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=327054

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019