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破爛奇葩-通天葡萄酒 土著

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途家羅軍：我就是一個收破爛的，變廢為寶

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初見羅軍時，他雷厲風行的做事風格給我留下了深刻印象，說話簡潔語速快，帶有濃重的上海口音，沒有多餘的贅敘，幾乎一進門就「直奔主題」，結果在採訪之前準備的開場白根本無用武之地。最讓人印象最深的就是他辦公室的一整面牆上，貼滿了途家的經典房型，有歐式的，也有田園風格的，有的在希臘，有的在三亞，遍佈全國。而羅軍告訴我那些只是「冰山一角」。「其實我就是一個收破爛的」，他還不忘開開自己的玩笑，其實與其說是廢品回收，倒不如說是經由他的手變廢為寶。


「光盤」情結

第一次接受高爾夫類雜誌的採訪，羅軍不免透露了一點小心思，他本人是很喜歡高爾夫的，只可惜自從來到北京，空運過來的球包都沒有拆封過，很是遺憾，但是他懂高爾夫人的想法，對高爾夫市場從未停止過關注。

羅軍認為全世界最好的住宅就是高爾夫球場裡面的住宅，這是毋庸置疑的，無論是從地理位置，周邊環境還是樣式面積來看，那些房子是給會享受生活的人準備的，但同時我們也發現，高爾夫球場裡面的房子又是空置率最高的房子之一，真正在裡面住的人卻很少。但另一方面，想度假打球的人，為了交通便利住著市區或者球場周邊的酒店，早上五點多就得爬起來趕上Tee Time，一場球打下來又累又困。那麼在羅軍看來最合理的方式是什麼呢?應該是早上六點多點起床，喝完牛奶吃完麵包，悠閒地走到發球檯，打完球還可以泡泡溫泉喝個小酒和夥伴談談生意，這要怎麼做到?很簡單，住在球場的房子裡。


據不完全統計，中國目前有5000萬套空置房，以三亞為例，部分地區的空置率甚至達到了95%，這種空置率已經遠超美國。「中國人自古就愛買房置地，現在稍微有點閒錢的家庭都有個兩三套房子，但歸根結底一個人一晚上只能睡一張床一間房，剩下的房子空著就是一種資源浪費，而我們就是要讓這部分資源活起來。」這就是羅軍創辦的途家網現在的主要工作——將空置房利用起來，租給有所需要的人。途家網網站區別於攜程等公司的特點是他們主要針對度假公寓別墅這個高端且細分市場，提供旅遊地度假公寓的在線搜索、查詢和交易服務。而且途家對房子的選擇也是有一定的要求，如果是小區房的話一定要是嚴格保安的小區，並且一定要是五年內的新房，途家拿到房子後會對業主的房子進行打掃、管理、運營，甚至白蟻預防這樣細緻的工作，都有專線服務人員幫助業主完成。堪稱專業的「房屋保姆」式服務。業主不在時，途家網會將房屋以酒店式公寓的模式運營。業主要回來住自己房子的時候，只需要一個電話預約就能輕鬆搞定。

途家目前在國內經營著8萬多套房子，相當於160個五星級酒店，而和業主或者房地產商簽完約準備上市的有40多套房子，在談判中的有90萬套，如果發展順利，毋庸置疑途家將成為全世界最大的酒店。


享受生活才是度假

在羅軍看來，途家的本質和高爾夫運動其實是非常契合的，歸根結底就是「Enjoy Life」，羅軍希望能將度假和出差區分出來，因為在他看來只有去外地出差的人才會選擇住酒店，而去度假的人，特別是拖家帶口的家庭度假誰不想弄一棟別墅住著，或者一個三居室的房子又有私密空間又能做菜，關鍵是價格還便宜。羅軍舉了很多例子，在亞龍灣住五星級酒店利茲卡爾頓標間要2000多甚至3000一晚，而途家在亞龍灣公主郡的獨棟別墅，帶私人泳池和庭院也就1800一晚，如果全家老小出行或者三五個好友同行的話，酒店的一間房根本就不夠，類似的事情羅軍也碰到過，2010年的時候他攜父母和家人去溧陽的天目湖度假，訂了1700一晚的酒店房間，到了之後意識到一大家子人根本沒法在一個房間住，於是只能在隔壁又定了一個房間，結果完全沒有了家庭的氛圍。

「其實途家的房子不光是可以用來住，還可以用來辦婚禮，與其在酒店辦酒席還不如包一棟580坪的別墅莊園，既私密又浪漫，還可以利用途家的上門廚師服務為你買菜做飯。賓客喝醉了可以倒頭就睡，最關鍵是這樣的婚禮有趣更有創意。」但是途家能提供的服務遠不止這些，途家還可以給顧客提供度假方案，如果去不同的城市遊玩住途家的房子，在車程範圍內都可以安排車接送，一切根據客人的需求定製度假方案。

孤膽英雄的孤單

每個人都不是天生的CEO，羅軍也不例外，在此之前他有很長一段時間都在思科、甲骨文、亞美亞等全球性著名公司擔任高管職位，有著令人豔羨的履歷，乍一看和途家的初衷並無關聯之處，但正因如此，羅軍也開始了長期的「空中飛人」生活，自然和酒店結下了不解之緣。羅軍有一個愛好，就是收集酒店房卡，到現在厚厚的一疊居然有一千張之多，每當向人們展示這些「戰利品」的時候，他都有一種自信和自豪感，也只有住過這麼多酒店之後，才明白了自己真正想做的是什麼樣的事業，所以他的事業完全是「睡」出來的。


談到途家最初的靈感來源，羅軍到現在依然記憶猶新，9-11事件那天他和幾個朋友同在美國，由於機場關閉他們不得不在美國落腳，羅軍選擇了170美元一晚上的希爾頓酒店，因為對酒店要求高，比如枕頭的高度，服務的質量等等，所以他首選星級酒店，而另外三個朋友住進了45美元一晚上的公寓，那時候羅軍對這種度假公寓租賃沒概念，只知道他們那邊有洗衣機，還可以自己做飯做菜，結果羅軍雖然住著五星級酒店卻窘迫難受，沒地兒洗衣服還要天天忍受西餐，另外三個哥兒們卻自給自足，悠閒地喝著啤酒打著牌，房費分擔下來一個人才90元人民幣一晚上，這讓羅軍很受衝擊，也隱約感受到這種模式在中國的可行性。那時候的美國公寓租賃已非常成熟完善，甚至有上市公司，中國卻無人問津。

羅軍用了十幾年的時間將那次頭腦風暴變成了自己的事業，他先是創立了新浪樂居，並擔任總經理，可以說既保持了老本行，又開拓了新領域，並在2009年攜手易居中國成立中國房產信息集團，成功上市納斯達克，擔任集團聯席執行總裁。事業的成功，家庭的美滿，卻並未讓他忘卻當初在美國的際遇，當中國的房地產項目和旅遊人數呈爆炸式驚人增長的時候，羅軍也做出了一個驚人的舉動——辭職。

羅軍就這樣褪下西裝，背上背包去海南，羅軍說創業的人都是孤獨的，而像他這樣做著顛覆性事業的人更是孤單，甚至不被理解，還被當做騙子。他已經習慣每天早上7點半上班晚上2點離開公司，從創業到現在，無一例外。但比起這些，創業之初的艱辛才是真正讓人刻骨銘心的。

羅軍初到海南只租了兩棟別墅作為辦公地點，一棟用來辦公，一棟當做員工宿舍。他現在還清楚地記得剛開始去海南跟業主談的時候沒有一個人肯把房子給他，最後碰上了一位老先生，在三亞有一套海濱公寓，本來都談成了把老先生請到別墅準備來簽合同的時候把人家給「嚇」跑了，因為剛好那時候到了中午吃飯的時間，公司雇的做飯阿姨正在炒菜，本來應該嚴肅謹慎的簽約場地瀰漫著炒菜的聲音和飯菜的味道，老先生筆一放說不放心不簽了，但是令羅軍萬萬沒想到的是，老先生為了謹慎起見用百度搜索了羅軍這個人，看到了關於他的一些報導才解除了誤會，羅軍才終於拿到了自己的第一個房子。

但這一切只是開始，羅軍為了提高服務質量，專門從五星級酒店買下標準服務流程，剛開始按酒店的模式走，羅軍說自己是個典型的上海人，做事精細，途家剛起步的時候從佈置，到洗漱用品，從衛生間到客廳打掃他都做到親力親為，佈置打掃完了之後，羅軍會親自進去住一下，結果就發現了很多問題，例如開著門打掃房間導致晚上蚊子太多，再比如樓下做飯會有油煙反竄，廁所有味道等等，為瞭解決這些問題，酒店的那一套固定模式就要轉變成適合途家的模式，現在也成為了途家優質服務的重要基石。

途家發展到今天已經是勢如破竹了，但羅軍說他並不是想創辦這個企業來證明自己，而更多的是想做一些有意義的事情，讓老百姓都能幸福的事情，他稱途家現在的形式為「五贏」，即開發商贏了，因為有了途家的託管業務房子賣地更多了;業主贏了，自己的空房子還能賺到錢;遊客贏了，度假變得舒服省事還便宜;政府贏了，因為開發商會繼續買地解決了閒置土地問題;最後途家贏了，不僅提高了營業額還贏得了好口碑。

來源：北方網，經品橙旅遊編輯，轉載請註明。

只挑破爛低價房　教授靠換屋賺數千萬

2014-09-01  TCW

甫升任世新大學新聞傳播學院院長的彭懷恩，在學術圈赫赫有名，許多人不知道，他除了作育英才、出過三十本書，還是房地產投資高手，交易房地產多達四十餘次，光在台灣就超過二十次。 更甚者，他除了在國內買房，觸角還遠達美國與英國。靠著「價值投資法」與「資產重估」兩招，讓他投資房地產無往不利，賺進數千萬元。 他一頭栽進投資房地產，是從「被騙」開始。當時，他買了位在台北市杭州南路的房子，實際只有二十坪，卻被灌了高達十五坪的虛坪，底價一百八十五萬元的房子，卻賣他二百三十五萬元。他跟對方爭取半天，對方只肯退他二十萬元。這次教訓讓他下定決心，把書局裡有關於房地產的書全部買回家，仔細研讀、做足功課，看了上千間的房子，成了房地產專家。 挑別人不要的：專攻二樓，改善管線缺點為房價加值 他有一套獨門挑選物件的方法，那就是以「自住」為考量，並且專挑別人看不上的物件。 「房地產一定要先從自住的角度考量，我不會跑到什麼桃園青埔、三峽、淡水去買。」他認為，這樣的做法相對安全，萬一價格買在高檔，大不了自己住，等到房價上揚再脫手，比較不容易低價殺出。所以，他買的房子集中在台北市與新北市，和工作相關的地方。 四年前，他的夫人就讀佛光大學管理研究所時，每週六、日都要到宜蘭上課，每個月花五千元在當地租套房。他偶爾陪讀，順便考察當地房地產市場，三個月後，他以一百四十二萬元，在礁溪買下一間權狀十四坪房子。 「付利息的錢比租金還少多了，」買下這間房子，每個月付息四千多元，比租金便宜，如今這間房子漲到三百多萬，帳面利益超過一倍。 同時，他還專買一般人不喜歡的二樓。一般公寓或大廈的二樓，通常都是管線經過的地方，容易有管線滲漏問題，大多數人會盡量避開，但別人眼中的缺點，在他眼中成了優點。「我會重新建管線，把管線移到外面，」經過改裝的房子，缺點少了、價值就被凸顯出來，脫手變得容易，也容易賣到好價格。 價值分析法：挑選中古屋，土地持分才高 要出手買房子時，他還有一套「價值分析法」。「房子值錢的是在土地，不在於房子。很多人都以為要買新房子，但新房子土地持分少，舊房子就是土地持分越多，還有越矮（指樓層），持分越多。」房地產最有價值的地方是土地，只要房子價格比土地便宜，他就會出手。 此外，在大多數人買房指定要買新屋時，他卻偏好中古屋，而且內部越破爛越好，理由很簡單，「價格比較便宜、持分也高，以後都更時分配回來的坪數也多。房子內部沒有裝潢，才知道真正的屋況，不會被已經裝潢好的房子給騙了。」逆向思考，讓他可以買到價格合理又實在的好屋。 他並善用「資產重估增值」，利用房屋增值套出更多的現金。 他以曾經擁有的青島東路房子為例，當年，他以六百六十萬元買進，後來孩子到國外念書，他手上的現金不夠，就把房子拿出來重估價值並重新貸款。由於房價提高，銀行貸款的金額也增加，從中獲得更多現金，雖然要負擔的利息增多，但解決手中現金不夠的窘境。 後來為了買目前在深坑的自住房，他出售這間房子，扣除仲介費與其他成本後，淨賺一千四百四十萬元，兩個孩子的學費、海外置產的錢，都是靠這棟房子貢獻。 而套出來的現金，他就繼續投資買房，利用資金滾動，目前在深坑與宜蘭共擁有四間房。他鎖定買進總價一千萬元附近的產品，還劃定區域，從低總價的物件入手，「總價低，未來房子要脫手也容易，」他說，「差不多應該跌到一個程度的時候就要進場，因為你不曉得反彈的程度。」 觀察打房政策：不急進場、等「多殺多」機會 面對政府打房，他也沒閒著，還是到處看房，準備找尋適當時機，在宜蘭買第二間房。「現在當然不是好時機呀，」他密切觀察利率和政策動向，一旦出現變化，就是出手時機。「利率還是很低，游資很多，另外就是政府的稅還並沒有真的打到要害，實價課稅絕對有用。實價課稅就是賣房賺多少，課多少錢，一毛錢都跑不掉，才能真正讓買盤縮手、房價下跌。」他說。 投資房地產長達三十五年的他，正等待「多殺多」（編按：賣方競相砍價出售），一旦法拍屋出現二拍還沒有人要買，就可以下手，或是用實價登錄打八折還價，都是不錯的進場點。 【延伸閱讀】私推薦好房區 》針對雙北的東、西、南邊，看好的區域：●東邊：五堵、七堵、八堵，可搭公車直通東區●西邊：關渡，有風景、可惜價格略高●南邊：三峽、中和、土城，有捷運環狀線 》不看好新北：淡海、林口。林口供給量多，地處丘陵、冬天冷又潮濕；淡海冬天有東北季風，太冷

FILA，專註挖掘破爛兒一百年

來源: http://www.yicai.com/news/2014/10/4027900.html

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