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房地產》黃柏鈞把看屋當興趣 變身包租公 月薪五萬上班族存到千萬房產的理財術


2011-8-29  TWM




從七年前身上只有九萬元的窮小 子,到如今擁有千萬房產的包租公,三十四歲的黃柏鈞沒有高薪加持,卻靠著持續不間斷的房市理財執行力,創造千萬資產。

撰文‧ 林心怡

夏日南台灣的豔陽天曬得令人發燙,假日,是上班族難得休閒放鬆的好時光,但今年三十四歲的黃柏鈞(化名),卻不辭辛勞地為今年八月才 購入的公寓裝潢忙進忙出,一切趕工,只為了能快點用漂亮的價格順利出租。

白天,黃柏鈞是月薪五萬元的平凡上班族;下班後,他是熱愛看屋,名 下擁有四戶房子,市價逾千萬元房產的包租公。外表斯文、長得一副娃娃臉的黃柏鈞,每月租金收益早已超過本薪,七年來,看過的房子至少逾百間。

買 舊公寓 母親一度極力反對原來,之前住台南縣的黃柏鈞,七年前買下人生的第一間房子時,只是個月薪四萬元、存款僅九萬元的社會新鮮人。當時才剛研究所畢業、工作不 到一年的他,一心想要累積財富、享受生活,因此興起了購屋理財的念頭,經常利用中午休息時間去物色房子;決定購買之後,才帶著母親去看這戶老舊的公寓。

﹁ 這麼破舊的公寓買來幹麼?你繳得起房貸嗎?有必要這麼衝動,急著買來當賠錢貨嗎?﹂黃柏鈞傳神地形容著,母子兩人甚至還為此,在房屋仲介面前大吵將近一小 時。

﹁我當時的想法很單純,覺得那裡近成功大學、生活機能佳,雖然房子很破舊,但價格相對便宜,只要花巧思布置,提高分租租金,用租金繳房 貸不成問題,而且把錢存在房子裡,還有機會賺增值價差。﹂黃柏鈞據理力爭後,好不容易說服母親借他二十五萬元,並向好友情商借了六萬元,加上存款九萬元, 才勉強湊足四十萬元的頭期款和簡單裝潢費,買下這戶三房、總價二百二十七萬元的舊公寓。算算月租總額一萬一千五百元,剛好支付每月一萬一千元的房貸。

二 年後,黃柏鈞手上這戶首購房以二百九十五萬元出售,順利獲利六十八萬元,再加上每月強迫儲蓄一萬五千元,扣掉分期還母親與友人的借款,黃柏鈞在二十九歲那 年就存到人生的第一個一百萬元。

﹁其實,剛買房子的前三年,我的財務還滿吃緊的,買屋的裝潢費、平常的開支都要控制好預算。﹂原來,在買第 一間房子的年底,黃柏鈞又看上了當時飯店式管理、坪數十三坪、總價一八二萬元的預售小套房。他花了十八萬的頭期款買下後,以每月九千元回租給建設公司,再 轉租給南科的高階員工。

控制預算 再買小套房賺租金收益﹁雖然每月的租金,剛好可以打平月繳八千六百元的房貸,但頭期款的負擔,還是得一肩扛,當然要省吃儉用!﹂黃柏鈞笑著說,為了省錢, 他不敢買車,工作前五年,每天從新市老家坐火車通勤到台南市上班,每月交通費不過六七四元,伙食費每餐平均不超過六十元。

另外,文筆不錯的 黃柏鈞,還曾參加文學獎徵文比賽賺獎金,並出版過四本書,把賺來的錢用來買房子外,平常也勤閱房市理財相關資訊,跟房仲交朋友培養取得好物件的默契。有趣 的是,為了節省開支,他還常常在書店裡一站數小時,詳閱房市理財相關書籍;他十分推崇《張淳淳教你三十萬買屋當富豪》一書,認為最適合作為房市理財的入 門。

﹁當然,買房子的頭期款籌措最不容易,除了借款,我也會找人合資。﹂比方說,黃柏鈞位在台南市﹁吳園﹂附近的房子,八十萬元的頭期款就 是找哥哥一起合資。這戶靠近台南火車站、鄰近台南護校的公寓,經過他巧思整理,三間房間分租後,月租可收二萬元,扣掉每月房貸七三○○元,每月就有一萬二 千元的租金收益,投資報酬率將近一○%。

除了賺取租金收益,黃柏鈞也懂得在市場景氣欠佳時,﹁錢﹂進房市撿便宜。﹁像在金融海嘯時,當台股 跌到四千點附近,我就曾買下一戶位在百貨公司附近、總價一百八十萬元的房子,半年後帶租約出售,不算租金收益還獲利四十萬元。﹂黃柏鈞有些得意地說。

以 屋養屋 嚴選投報率八%物件下手去年四月,黃柏鈞又物色到一棟總價五百萬元的透天厝,自己找木工、找朋友粉刷省裝潢費,再上網買便宜、有質感的家具布置後,改裝成 擁有六間房間的學生宿舍。

更特別的是,這戶被黃柏鈞稱為﹁學生宿舍﹂的透天厝,還以﹁經營民宿﹂的手法,在部落格上介紹房間的擺設與風格, 不論是﹁希臘風﹂、﹁地中海風﹂等,目的在於提高出租賣相,算算加計手上另外兩間的租金收益總額大約六萬五千元,早已超過每月本薪的五萬元。

﹁ 其實我購屋的邏輯很簡單,就是用自住的角度看房子,用巧思布置房子,提高租金收益率,並選擇有保值與增值空間的房子。﹂的確,綜觀黃柏鈞手上的房屋物件, 都有幾項共同特色:鄰近學區、生活機能佳、交通方便、格局方正,及通風、採光佳的房子,且最好是一層一戶、動線流暢、房屋棟距不能太窄的房子。

另 外,黃柏鈞還強調,要精算每月房貸,並設定只買投報率八%以上的物件,才能達到﹁以屋養屋﹂,與創造年收百萬元的目標。

﹁我不覺得買屋真有 這麼難,關鍵在於你有沒有做好計畫,並徹底執行!﹂黃柏鈞打趣地說,相當慶幸自己﹁一股傻勁﹂的執行力。的確,正確的房市理財觀念與紀律化的執行力,再透 過簡單的理財行動,就讓工作才七年的他,累積了意想不到的財富。

黃柏鈞(化名)

出生:1977 年

現職:公務員

學歷:台北藝術大學戲劇研究所

工作資歷:7年

省錢 心法

1.先住家裡省下租金。

2.不開車省交通費。

3.簡單飲食省下伙食費。

黃柏 鈞的投資心法

1.收入減掉儲蓄才等於開支。

2.兼差賺稿費補貼。

3.只挑租金收益率8%以上的房子創造收益。

黃 柏鈞的房市理財七招

房市獲利方程式

薪資月收入:

約5萬元

租 金收益:

6萬5000元

每月房貸總額:

3萬6300元

每 月總收入(本薪+業外-每月房貸總額):

7萬8700元

年收入(本薪+租金+兼差):約109萬(本薪5萬元x13.5個 月+租金2.87萬元x12個月+接外稿約7萬元)

房屋持有標的:

1間自住,3間收租

名下房產市值:

自 住小套房200萬元+透天厝學生宿舍620萬元+2間公寓(138萬元+280萬元)

名下房產市值粗估

1238 萬元

1.用自住的角度篩選房子。

2.與仲介保持良好關係,掌握不錯房屋物件的訊息。

3.買學區附近的房子,賺 租金收益。

4.挑生活機能佳、交通方便的物件。

5.格局方正、通風與採光佳者。

6.最好是一層一戶與動線流暢 的公寓或透天厝,且棟距合宜的物件。

7.用租金繳房貸,單層公寓或透天厝以隔間分租提高收租總額,並自己花巧思布置提高出租賣相。


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坐擁五十億元身價 騎破摩托車看屋炒房大咖黃勇義 縱橫房市撈錢三招

2011-12-19  TWM

 


被外界喻為台北炒房投資客頭號戰將、綽號「勇哥」的黃勇義,日前因炒房逃漏稅被檢調收押,消息傳出後引起一陣議論。勇哥究竟是什麼樣的人物,讓他能在台灣 房市炒房二十年不敗?

撰文‧梁任瑋

黃勇義,一個大家在媒體看過,卻又不熟悉的名字,之所以神祕,那是因為相較黃文雄、黃家進與劉月釵「三黃一劉」等投資客,黃勇義(勇哥)是行事最低調的一 位,外界總難一窺廬山真面目,更遑論在媒體上看到他的照片,儼然是「最熟悉的陌生人」。

行事始終低調 因被收押而曝光這幾年,在台北房市崛起的幾位投資客,以綽號「雄哥」的黃文雄為例,目前為住商不動產加盟店東兼台北市房仲公會副理事長,乾爹是房仲業大 老、東森房屋董事長王應傑。黃文雄這幾年活躍於台北市房仲公會活動,在累積財富後,也希望更上一層樓,積極爭取理事長大位,但因投資客備受爭議的身分,引 起其他仲介會員反感,因而作罷。

至於「帥過頭」黃家進,為了招徠網友揪團購屋,喜歡在媒體曝光,更因上過談話性節目︽2100全民開講︾一炮打響知名度,他的名下只有一戶自用住家,其他 房地產投資都是用網友名義購買。以他的資金實力,在投資客圈子當中,其實並不算突出。

另外,「劉媽媽」劉月釵不僅高調用本名買下東區SOGO百貨附近店面、仁愛路豪宅「帝寶」、信義路豪宅「勤美璞真」,還培養兒子俞昌哲接班房地產投資事 業。從一家皮鞋店老闆娘翻身為投資大咖的人生故事,更是被投資客奉為經典。

相較之下,黃勇義從不接受媒體採訪,他的炒房手法多數都是以訛傳訛、只聞其聲不見其人,此次是因為被檢調收押被拍到,照片才首度在報紙曝了光。

身材高瘦、戴著黑框眼鏡,總是穿著普通夾克外套的黃勇義,斯文的外表,乍見他時完全無法與炒房時的霸氣連結在一起。

今年四十八歲的黃勇義,退伍後第一份工作,就是到萬華一家房仲店頭擔任業務員。一九八九年眼見台灣房價飆漲,他辭掉房仲工作,跳下來做投資客自己賺。

不過,剛起步的他,受限自有資金少,先從新北市三重、蘆洲低總價的區域開始買賣,但當時黃勇義就懂得替不動產創造「附加價值」。例如,老公寓屋況與賣相較 差,他就會找工班重新裝潢粉刷,提高銷售時的房價與利潤,姑且不論施工品質如何,他可說是將行銷學發揮到淋漓盡致。

用三把金鑰 縱橫房產投資雖然黃勇義搭上前一波房地產景氣高峰,但隨著之後台股從萬點崩盤,房價跟著兵敗如山倒,也讓黃勇義的炒房人生遭受極大的挫折。一九九六年到一 九九八年,一度因為資金周轉不靈,出現房貸延遲繳款情形,讓他差點就要收山,所幸熬過景氣寒冬,二○○三年SARS(嚴重急性呼吸道症候群)過後,房市買 氣復甦,才讓黃勇義活了過來。

歸納黃勇義縱橫房地產投資市場有三把金鑰。第一,擁有過人的體力,他對於買賣房屋有很強的信念,可以每天從社子騎機車到台北市大安區看房子,風雨無阻,因 此「一年要騎壞四輛摩托車」。

一位東區資深投資客就說,「黃勇義這樣搞,也是很需要體力,我們光處理一、兩間就很費神了,更不要說同時有兩、三百間在handle(處理),要是我就沒 辦法像他一樣control(管控)!」第二,勇哥也與大台北各家房仲業務員維持密切的互動。「做投資客這行,最重要的就是房仲人脈!」如果找到熟識的房 仲在第一線幫忙開發案源,就等於掌握源源不絕的炒作機會。尤其像黃勇義炒中古屋住宅已玩成精了,仲業報給他案子,他可以不用到現場看屋,從門牌就分辨得出 屋況,立刻決定成交,加上他的進貨量大,與他配合的業務員根本不用擔心沒業績。

而且黃勇義對仲介很阿莎力,只要幫他賣掉房子,不但給足佣金二%,有時候還會另外包十萬元紅包激勵獎金,讓仲介更有衝勁幫他服務。

甚至業務員賣不掉的案子,也會請黃勇義幫忙處理。因為曾受惠於黃勇義,業務員一有好物件,第一時間就主動報給黃勇義,讓他比其他投資客更快掌握Apple 級(條件好)的物件。

第三,征戰房市二十二年來,黃勇義累積了龐大的資金部位,手頭上隨時可動用的現金高達上億元,成為他掃貨源源不絕的銀彈;他深知房市的「領頭羊效應」,將 資金重押大安區精華地段,讓財富加乘效果更為驚人。這八年來,大安區房價從每坪三十萬元,一路起漲至今每坪站上一百萬元大關,黃勇義的身價也跟著水漲船 高。

真正奠定黃勇義在投資客圈的江湖地位,是○三年左右靠著台灣房地產市場低利率、低總價、低自備「三低」的投資環境,成為他壯大勢力規模的沃土,加上過去十 餘年買賣房屋的經驗,他敏銳地嗅到房價正要起飛,因而將大量資金轉進台北市大安區、中正區、信義區的中古屋市場,直接在市場上放話「大安區每坪三十萬元以 下的房子全吃」,全盛時期手頭上有三百戶房子,平均每天成交十五戶,成為台灣最大咖的房地產投資客。

善於管理物件 因逃漏稅被盯為了爭取到銀行高成數的貸款,黃勇義炒房操作,都是找熟識的親戚朋友當人頭收購房屋,因為他們多半是銀行眼中信用良好的房貸戶,他再用人頭出 面向銀行超額貸款當作買進其他房子的周轉金,例如成交價一千萬元,他可能就貸一千兩百萬元。

隨著買賣數量愈來愈多,他的家族人頭已不敷使用,黃勇義才在市場上找其他人頭搭配,因為他的房子都是買進後,稍微整理過後就賣出的「短炒」性質,持有時間 都在三個月左右,人頭費從幾千元到幾萬元不等。

黃勇義貨源多,管理房子也很有一套。最早他先設立物件網站平台,裡面有一個物件總表,方便所有仲介、網友可以上網查詢物件資料,他的房屋鑰匙都直接放在委 託的仲介店頭,買方要看屋,都透過仲介帶看,一旦物件賣掉,他會傳簡訊告知各大仲介,其中與他往來最深的就是台北市多家住商不動產加盟店。

不過,黃勇義在網路上賣上百間中古屋的名聲傳開來後,因為未繳營業稅,被財政部盯上,自○八年起,國稅局針對個人以營利為目的銷售中古屋、法拍屋,一年達 六戶以上者,就要依法課徵五%營業稅、一七%營所稅,市場認為這根本就是「黃勇義條款」。

後來黃勇義乾脆成立天義國際經營炒房事業,登記資本額一千八百萬元,雖然他已躍升為市場上交易量最大的投資客,但依舊不改低調作風,公司就直接設在他住的 社子葫蘆街大樓一樓店面。從外觀上看,經過的路人絕對想不到葫蘆街這家沒有招牌,一點都不起眼的店面,高峰期每天交易的房屋金額高達上億元,這家公司的負 責人「勇哥」身價有五十億元,枱面上很多上市公司董事長身價還不如他。

房市滾利十餘年 因奢侈稅遭罰今年初,政府為了宣示居住正義,不但祭出奢侈稅牽制投資客,檢調也開始介入調查黃勇義炒房逃漏稅,因為資料數量龐大,直到十二月七日才收網, 外界才一窺他從○六年開始,透過三十六個人頭帳戶,四年內出售九百四十戶房屋,主要集中在台北市、新北市等高房價地區的炒房地圖。

初步統計,天義國際涉嫌逃漏營業稅、營所稅,其中營業稅和營所稅除了補稅,另外都重罰一倍,加上公司未分配盈餘加徵一○%的稅款,逃漏稅金額十一.五億 元,初估補稅加罰款高達三十九億元。

自從今年初房地產市場一片風聲鶴唳後,黃勇義不但很難再找人頭購屋,他的親朋好友也紛紛避之惟恐不及。使得黃勇義在六月奢侈稅上路前陸續拋售旗下房屋, 「只要不賠本就賣」,幾乎都賣得差不多了。但外界不知道的是,他也陸續將回收的資金改玩有租金收益的店面、總價上億元的豪宅。

例如,奢侈稅上路前,他就以總價二.二五億元買下台北市復興南路SOGO百貨復興館附近的「姜太太包子店」店面,並已在十月過戶到他太太郭枝芬名下,這是 他們夫妻倆罕見地用自己的名字購買不動產。而且郭枝芬的戶籍竟然是登記在天母東路一家住商不動產加盟店內,顯見他們與房仲往來密切,已到了生命共同體的程 度。

此外,黃勇義也持有西門町成都路戲院一樓的全家便利商店店面,還有博愛路正在興建的「揚昇君臨」預售豪宅,以及仁愛路四段「仁愛敦南」豪宅。

已在房市呼風喚雨十幾年的黃勇義,今年被國稅局一連串追稅動作搞得身心俱疲。近日在成功大學一○一年管理學院高階管理在職專班(EMBA)甲組的錄取名單 中,竟赫然發現黃勇義的大名。只有東南工專學歷的他,在離開學校近三十年後,也開始想重拾書本回歸單純的學生生活,反璞歸真,不想再涉入投資圈中的是是非 非。

黃勇義炒房逃漏稅的事跡曝光後,過去幾天也引起網友正反兩極不同的評價。有網友對他哄抬房價的行為大加撻伐,甚至對於他這幾年所賺的獲利,都將吐出來感到 大快人心;不論如何,黃勇義已在台灣房地產史上留下一個驚嘆號。

黃勇義

出生:1963年

現職:天義國際負責人

學歷:東南工專

經歷:房仲業務員

成績:5年炒房940戶

黃勇義炒房流程揭祕

仲介報物件

以低於市價1~2成購入

找人頭登記產權

向銀行申請房貸,並超額貸款以不實房產交易契約將資產登記在人頭戶名下重新整理屋況,簡單裝潢房屋出售,獲利出場

逃漏稅捐稽徵


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