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二十萬元起家 公務員晉升房產大戶 一年看三千間房子累積億元身價

2011-2-28  TWM




她,出身農村,一家十口擠在十幾坪大的房子裡;出社會後,是一位公務員,月領六、七千元薪水;如今,已是身價數億元的房產大戶。在高房價時代,她與你分享買房絕招。

撰文‧林心怡

﹁買房子只要存夠自備款,勇敢跨出第一步,其實沒有這麼難啦!﹂談起高房價時代,年輕人大歎買不起房子,房市投資資歷逾三十年的Joy︵化名︶用過來人的經驗鼓勵年輕人。

的確,還沒成為股市與房市理財達人之前,她只是出身貧苦的呆薪族公務員,如今手上握有台北市大安區、信義區多戶住宅與店面,價值高達數億元,卻依舊不改樸實本色。

細 數Joy在房市的經典戰役,她曾經花四千萬元在台北市仁愛路買下一戶名宅,不到一個月轉手就獲利千萬元,去年以一.五億元投資的師大路兩間店面,也在短短 二個月的時間轉手帶租約,以近二億元成交,獲利五千萬元。而目前手上還有仁愛路二段的二億元店面,瑞安街與安和路的上億元住宅等,粗估她經手的房市金額, 就多達數十億元。

﹁其實投資房市賺錢不用什麼高深的學問,就是一個『勤』字訣。﹂Joy話說得雲淡風清,事實上,她三十七歲時從公務員退下 來,開始投資房地產,多年來維持每天至少看十間房子,一年看三千間房子以上的習慣,三十年如一日,幾乎從未間斷。根據一位資深房仲業者的描述,她的房市投 資實力與認真程度,足以媲美台北市知名房市投資大戶黃永義與﹁劉媽媽團隊﹂,在台北市房產理財圈其實小有名氣。

成功脫貧 退下公職每天看盤、看屋﹁當年我們一家十口、八個兄弟姊妹,就擠在一個十幾坪大小的房子裡!﹂回憶兒時農村家庭的清苦歲月,Joy不自覺地倒抽一口氣。

﹁ 我還記得,那時常常白天都是處於挨餓的狀態,夜晚經常餓到睡不著覺。﹂﹁印象最深刻的是,直到上國中,八個兄弟姊妹還是睡在無隔間的上下鋪,不要說沒有自 己的房間,就連活動的空間都很有限。」Joy苦笑著說,那時半工半讀完成大學學業,為的就是要努力賺錢,完成兒時想要擁有溫飽家庭的渴望。

時 序來到一九七七年,那年已婚的Joy也才二十四歲,由於夫妻二人都是公務員,每人月薪都不過六、七千元,為了買人生的第一戶房子,除了固定的薪水,靠著當 家教兼職賺外快,每月硬是一起存下一萬元,整整二年省吃儉用,才存到了二十萬元的頭期款,貸款買下總價一百萬元的第一棟房子。

﹁當時我們都 很窮,手頭很緊,但兒時窮苦的記憶,讓我很想自己擁有一間房子,現在想想,如果當時沒勇氣買下第一間房,就不會有今天的我!﹂Joy回憶道。﹁還記得頭兩 年為了存錢買房,我們夫妻二人不買衣服、不外食、最常做的娛樂,就是窩在家裡看電視。﹂Joy形容道,﹁當時我每天記帳,不開車、不買奢侈品,最大的興趣 就是研究股市與四處看房子。﹂Joy笑著說,那時雖然結婚了,還總是撿兄姊們不要的衣服來穿,尺寸太大就自己修改,只要是花錢的娛樂,也都是盡量避免,這 樣節儉的習慣,到現在依然沒多大的改變。Joy打趣地說,﹁到現在我常穿的衣服還是那幾件,每次買新衣服,都是朋友看不過去說了我兩句,我才想到應該添購 新衣了。﹂一九八○至九○年代,正值台股起飛期,Joy投入辛辛苦苦存到的五十萬元,讓她在股市上大賺,連自住的第一棟房子,也從一百萬元大漲到五百萬 元,增值五倍,讓她的財富大幅提升,光是個人的總資產就超過八位數字。一九九○年,Joy做了兩項重要的決定:計畫換屋至大安區,與退下公職,當個專業股 市與房市投資人。之後每天看盤、看房子,理財投資成為她最重要的事業。

﹁只要選對房子,長線來看,都是多頭﹂﹁總之,我就是個很有賺錢企圖 心的人!﹂分析著自己成功的祕訣,Joy進一步說明,為了投資股票,她會花大錢學技術分析、甚至研究法人才懂的套利交易模式,幫她在股市賺到另一桶金;為 了更了解房市行情,她經常在每天台股收盤後,就跑去看房子,有時候忙起來連午飯都忘了吃;為了要打聽房市訊息,她還會經常找不同的房仲業聊行情、聊市場、 套交情,搶先掌握賺錢的機會;為了提高房市標的的轉手性,甚至還曾花上萬元的學費,學習基礎風水。

﹁其實只要選對房子,長線來看,房市都是 多頭的。﹂Joy表示,尤其是對於自住型的購屋人來說,只要符合自己的需求、挑對好標的,隨時都是購屋的好時機。﹂例如她的第一棟房子,十年後以五百多萬 元出售,讓她整整獲利五倍;九三年在大安區以每坪近二十萬元買進的住宅,至今每坪也有八十萬元的實力,足足增值四倍。

﹁Joy很認真做功 課,對精華地段的行情很熟悉,出手向來快、狠、準,多年來與她配合投資房市,幾乎沒看她賠過錢!﹂專營住宅、店面市場的住商不動產店長許孝仁如此形容,﹁ 她還曾經有沒看到房子,就出手簽約買下的例子。﹂原來,當時Joy早就對該戶周邊的房價行情、交通環境優缺點、格局瞭若指掌,一聽到符合標準的物件,馬上 出手,果然不到一個月轉手獲利千萬元。

﹁惟有勤勞才能精準抓住價格,掌握房市敏感度!﹂現在仍每天至少要看十間房子的Joy笑著說,即使去年央行打房政策不斷,但仍無損她持續看房子、投資房地產的熱情。

﹁ 只是我現在購屋之前會更加謹慎!﹂Joy分析,長線來看,她仍看好台北市未來二至三年的多頭行情,只是從總經面來看,當M1b(國人短期流通資金﹢活存) 與M2(M1b﹢定存)呈現死亡交叉時,代表國人持有活存投資股票、房市的資金動能遞減,加上今年下半年有一二年總統大選的不確定因素,她認為,下半年房 市小幅修正的機率高,但修正幅度不高,頂多五%,但不想錯過好屋的自住型購屋者,還是可以像她一樣勤看房子,有適合的標的就大膽進場。

幸福買屋五大方向

不過,在高房價時代,該如何聰明買屋?Joy分享了她的購屋五大訣竅。

訣竅一:挑地點佳,具題材性的房子購屋最重要的就是保值性,Joy認為,在挑選標的上,可設定未來一、二年,總價可以漲一至二成的標的,這時候,挑地段、選有未來性題材的房子,就顯得格外重要。

「尤 其是精華地段出現的高價土地標售時,就會帶動該區域周邊房價大漲,例如當紅的信義計畫區,豪宅每坪開價百萬元,甚至出現三百萬元的天價,一旁鄰近的區域, 一樣可以找到三、四十萬元的中古屋標的值得投資。」Joy指出,像是信義計畫區還有土地要蓋豪宅,比方說亞太會館那塊地,未來要推每坪三百萬元的豪宅,那 麼新推案豪宅一定會帶動周邊的房價。所以像是大安區、信義區這些精華區都是房市不敗的區段。

此外,目前與未來有捷運,以及有題材且未來有潛 在性利多的區域,也是不錯的選擇。例如捷運信義線、松江線周邊房價,在經過交通施工的黑暗期後,未來房市也有想像空間;至於潛在利多題材,則像是忠孝復興 站周邊的正義國宅,即將拆掉蓋SOGO三館與晶華酒店,或者是台北車站五鐵共構周邊的房子,都是她積極鎖定、長期投資買屋的區塊。

訣竅二:選擇採光佳、風水好的房子房子最重要的是採光,當然,最好是三面採光,代表光線好,房子會覺得特別亮;其次是兩面採光;如果只有一面採光的房子,光線比較暗,未來在賣的時候,價格會受影響!所以在買的時候要特別留意這一點!

﹁買房子看風水,不是為自己看,而是為將來的買方看。﹂曾花錢上風水課的Joy笑著說,因為她就曾遇到買家帶風水老師一起來看房子。

Joy滔滔不絕地分享著,例如門口不能有電線杆、一棵大樹;若是一樓的住戶,住家正下方最好不要有地下停車道經過,因為一般人不會想買這種房子,將來脫手性就會不好;另外, ﹁背山﹂表是有靠山,但若是﹁面山﹂視野看不出去的話,房子未來的轉手性也不好。

訣 竅三:避免嫌惡設施與凶宅比方說高壓電塔附近、加油站、福地(墳墓)附近的房子,她都會避開,最重要的是,一定要避開凶宅,雖然現在有些房仲會在提供物件 資料上,註記是否為﹁凶宅﹂,但對一些年代久遠的房子來說,房仲業務在簽下該房子的時候,也不見得會知道。所以如果決定要買房,又聽到不好的﹁風聲﹂,可 以請信賴且經驗老到的業務員去查,例如,請民意代表發文給派出所,給對方住址查證是否曾有凶殺、自殺等案件,即可得到相關的資訊。

訣竅四:與經驗老到的房仲維繫好關係要與房仲做「好朋友」,一旦關係良好,只要有好的案子,就會第一個通知你。﹁就像我認識三百位房仲業務,熟悉的有六十位﹂Joy認為最好找比較專業、有口碑的房仲業務,例如住商不動產安和店店長許孝仁,就是她讚不絕口的房仲業務。

﹁例如前不久我在台北市東區,與另一位買主競購同一間店面,我都已經出到二.一億元,硬是比對方多一千萬元了,居然還被搶走。原因就是幫我出面談價的仲介實在太沒經驗了!如果是比較專業的房仲,就不會出這種錯誤。﹂講到這裡,她仍掩不住惋惜的神情。

訣竅五:價格要抓得精準

通 常買房子,中古屋我會從市價的八折開始殺起, 若是好的物件,競爭者也比較多,最高會以九折的價錢買下,即使是自己要住的房子,又很喜歡的話,頂多也只能接受九折的價錢,「因為通常賣方都會預留一成的 殺價空間來定價,至少不要買到高於市價行情的房子。」不過,Joy強調,買房子要量力而為,才不會被房貸壓得喘不過氣來。﹁就像股神巴菲特所言,永遠要留 三成資金。﹂Joy笑著說,她之所以能在房市投資多年屹立不敗,就是因為她總是保留三成的投資資金,並預留未來五年本利攤還的房貸資金。

對於有心買想屋的薪水族,Joy以過來人的經驗建議,除了存夠自備款,精算每月房貸最多不要超過薪資的一半,最好再預留一年半載的房貸預算,以免碰上重大意外時,讓自己陷入還不出房貸的窘境,這樣才是高房價時代從容買房的明智之舉。

Joy

出生:1953年

現職:房市專業投資人

投資資歷:逾30年

投資規模:數億元

擅長交易物件:中古住宅、店面

給薪水族的

幸福買屋建議

勇於議價

要先了解該區行情,中古屋可從75折或8折開始議價,很喜歡或要自住的物件最多接受85折至9折。

選中古屋

通常預售屋開價反映一、二年後的價位,以目前房價相對高檔來看,未來行情較難預測,選中古屋相對比較穩當

選保值產品

要避開短期漲勢過高會泡沫化區域,例如新莊副都心預售屋等,自住者最好挑步行至捷運站(或即將成立之捷運站)5至15分鐘內可到,或有重大建設題材的周邊產品,但要避開離市中心太遠的標的,如淡水捷運站等

打敗高房價的

達人不敗心法

不追高殺低,只挑好地段不買過度裝潢的標的,要勇於議價,從8折殺起

選擇捷運周邊的房子

不買預售屋,只買中古屋,行情比較能夠掌握

未來房市看法

房市呈現短空長多格局,未來二至三年持續看漲,新手投資者可持續看屋,不過在兩岸政府打房持續、資金動能開始不足(M1b與M2走勢呈現死亡交叉),與下半年選舉不確定因素下,若要自住的人,可在第二季後找買點;投資客要更謹慎,因為漲多的房市可能會在下半年拉回修正。

心怡


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日本製造再起的秘密武器 颱風發電機、攜帶式超音波 必看三領域小兵

2016-05-02  TCW

一部小工廠對抗大企業勢力的日劇,展現中小企業鬥志,這股熱血從未在日本消失,甚至,將成為日本製造業亮點。

「你相信夢想嗎?」二○一五年底,一度陷入低迷的日劇,週日晚間收視率開出紅盤,突破二二%,是去年人氣最旺的連續劇,連觀眾都到電視台留言:「讓我重新燃起工作熱情,週一精神抖擻的上班。」

這齣戲,是《半澤直樹》編劇池井戶潤的最新作品《老街火箭工廠》(日文原名為「下町火箭」),描述一家在老社區的小工廠,不畏現實壓力,依舊堅守太空夢的熱情,以僅有的熱血與大企業資源正面交手。

改寫百年風力發電法的老街工廠

一直以來,正是這種「老街工廠」式的熱情,一步步打造出日本製造業的榮景。展望未來,細緻的日本製造,可能在以下三個領域,重新發光發熱!

如今,世界第一台「颱風發電機」,即將默默誕生在東京老街的一家實驗工廠。名為「挑戰能源」(Challenergy) 的新創企業,單靠三名成員,攜手與老街工廠合作,推出沒有葉片、能夠蒐集颱風能量的垂直軸風力機。

今年三十七歲的社長清水敦史,獨力發明出新世代風力發電機,外型像三個連動的直立筒,不論風速強弱都能運作,目標是推翻風力發電一百年來的形式。

其他老街工廠也不讓清水一人專美於前,紛紛投入20kW以下的小型風力機。另一家新創企業Zephyr,推出家用的風力發電系統Airdolphin,能主動控制風車運轉,即使強風也能持續運作。

九州大學育成的企業Riamwind,則在應用力學研究所教授大屋裕二指導下,改良風扇結構,同樣大小的葉片,輸出電力可達兩到三倍。小而美、小而巧,正是這群老街工廠蘊含的真正實力。

跨界做腦出血診斷儀的小醫材廠

在超高齡化社會推波助瀾下,日本電子產業尋求轉型的首選,是高端醫療器材。日本厚生勞慟省(相當於衛生署)估計,市場規模預計在五年內,將成長兩成。

富士軟片(Fujifilm)近年來轉型醫療的成果頗豐碩,不但開發出伊波拉新藥,更乘勝追擊,在二〇一二年收購美國企業SonoSite之後,今年更發表了攜帶式超音波儀器,重量僅僅五百二十公克,醫師大可放入白袍隨身攜帶,而且單手即可操作。

剛納入佳能(Canon)旗下的東芝醫療系統,在電腦斷層掃描設備領域,不止日本市占第一,也有全球第二的實力。四月中,才推出全新的核磁共振攝影機種,過去惱人的噪音不但削減九九%,使用者躺上,眼前浮現的是寬闊的海底景象,徹底消除密閉空間的壓力。社長瀧口登志夫信心滿滿的說:「三年內要將營業額推升到五千億日圓!」

以新幹線、社會建設為基幹的日立,則推出新一代的近紅外線腦光譜儀,以非侵入式檢查測量大腦血流變化,不再光依靠醫師的經驗判斷,而是能客觀診斷憂鬱症、躁鬱症等精神疾病。

即便是講求規模的醫療器材,日本中小企業也正透過異界結合,以「醫工合作」來尋求出路。

例如製造販售腦外科手術用具的Fujita 醫材,就找上電子儀器商市川合作,以音波測量腦壓的非侵入裝置,能即時診斷腦出血。社長前多宏信解釋:「大企業忽略的利基市場,就是中小企業擴大事業的契機。」

被Google買下的機器人新創企業

以黃色工業用機器人站上業界頂端的發那科(Fanuc),四月十八日社長稻葉善治親自登台,發表名為Field System的工廠自動管理系統。運用物聯網,以及人工智慧的深度學習(deep learning),機器人靠自己的判斷力就能區辨正常與異常的差別,藉此提早預知故障,發出修復的警告。

以汽車工廠來說,若機器人故障停工,光是一小時的虧損就達一億二千萬日圓(約合新台幣三千五百萬元),若能提前修復,工廠運作便能持續無間斷。

發那科之外,來自東京大學育成的新創企業Schaft,也開始發光。Schaft在四月初推出貌似電影《星際效應》出現的雙足機器人,沒有膝關節,卻能抱六十公斤重物上下樓梯。尖端技術讓Google早在三年前就上門收購,插旗落戶。

撰文者吳和懋

日本 製造 再起 秘密 武器 颱風 發電機 發電 攜帶 超音波 超音 必看 看三 領域 小兵
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看三胞集團“海外購物車”背後的產融結合

從控股宏圖高科、南京新百開始,三胞集團進入了大家的視線,這幾年,其更是發起一系列的並購,涉及海內外項目,覆蓋了商業零售、醫療健康、金融等領域。

三胞集團現擁有宏圖高科、南京新百、萬威國際、金鵬源康、富通電科等多家上市公司,下屬獨資及控股企業超過100家,全球員工總數10萬人,其中海外員工4萬人。

如今,三胞集團正在以大數據為核心,構建“新消費、新健康、新金融”三大板塊協同發展的產業生態圈。

並購豐富“海外購物車”

說到三胞集團的發展,有個關鍵詞不得不提,即“並購”。

三胞近年來的發展,以並購、協同落地、轉型升級為主,主要圍繞三大產業板塊進行了一系列並購,分別是新消費、新健康和新金融。

2014年,三胞旗下的南京新百收購了英國第三大百貨House of Fraser。今年年底,House of Fraser首家中國旗艦店也將在南京新街口東方福來德購物中心亮相,規劃引入近300個國際品牌。

2015年,三胞集團戰略合作夥伴千百度收購了Hamleys。這是一個擁有256年歷史的英倫玩具品牌。2016年10月1日,Hamleys首家中國旗艦店在南京新街口試營業,將Hamleys“場景+互動體驗”的先進商業系統,引進到中國來。2016年,三胞集團還戰略投資王府井,將成為其重要股東。雙方將利用各自商業資源優勢,在產品供應鏈、體驗式場景等方面加強業務協同。

在健康領域,多年前,三胞集團收購了居家養老企業安康通,布局養老產業;2014年,三胞經過全球對標分析,收購了全球領先的健康養老服務企業——以色列Natali。2016年,三胞又完成了對以色列專業的家政護理公司A.S. Nursing Company的收購。在生物醫療領域,旗下南京新百收購了東南亞最大的臍帶血和臍帶膜儲存服務商康盛人生20%的股權,並合資設立醫療健康投資基金,擬收購中國臍帶血庫(CO集團),布局臍帶血存儲業務。三胞集團新健康產業還規劃以臍帶血存儲為基礎,推進細胞療法、基因測序、基因檢測、精準治療等縱深產業鏈。

而在新金融領域,2016年,三胞集團成立天下金服控股有限公司,將依托體系內外產融資源,以現有金融業務平臺為基礎,通過申辦、並購等方式,積極開拓各類金融業態,最終打造出牌照齊全、生態閉環、線上線下相結合的金控產業集團。

“大並購”的商業邏輯

三胞集團董事長袁亞非指出:“世界上最好的東西就是我們未來的方向,那我們就把未來的東西買過來,然後用來建立自己的未來。所以三胞集團通過並購國外優秀的企業,引進其先進的運營模式和管理系統,來實現國內產業的轉型升級、彎道超車,這就是‘用未來定義未來’。”

在袁亞非看來,消費領域的業務,是引進國外先進的自有品牌及買手制,通過場景互動式營銷,融合線上線下,嫁接金融服務,打造商業4.0模式。因為商業是三胞集團的基因,旗下擁有南京新百、宏圖三胞、樂語通訊等商業資源。三胞的商業轉型途徑,就是引進海外先進的供應鏈和商業模式,來實現轉型升級。

袁亞非將商業的發展分為四個階段:商業1.0,就是聯營招租,就是現在國內大多數商業的狀態;三胞的商業逐步往商業2.0、3.0以及4.0不斷升級。商業2.0,是引進自有品牌與買手品牌,解決商品同質化、毛利率偏低等問題。三胞集團旗下南京新百通過收購HOF,引進HOF的自有品牌和買手制,加快三胞百貨產業的整體轉型升級;商業3.0在引入買手制、自有品牌的基礎上,還要打造場景化的體驗,加強對消費者的吸引力。商業4.0,通過大數據分析,利用互聯網手段,融入大金融的優勢,打造精準服務和生態鏈。

三胞在國內擁有近3000家的3C店面,借助海外並購項目Brookstone強大的新奇特產品供應鏈和創新能力,宏圖三胞和樂語通訊通過場景化、體驗化、互動化的店面布局將客流吸引過來,帶動顧客“玩轉新奇特”的過程中,將粉絲轉化為有效、忠誠的客戶,帶動銷售。今後三胞還將整合其他的商業業態,豐富線下的場景,為客戶提供綜合性的服務價值。

至於新健康業務,則三胞集團計劃打造專業化特色醫療、智慧健康養老產業集團,構建“生有希望、老有所養、病有所醫”的健康產業生態鏈。袁亞非認為,健康是永恒的話題,三胞多年前就收購了專業居家養老服務公司安康通,並於2014年開始布局健康醫療,這一戰略具有前瞻性。隨著《“健康中國2030”規劃綱要》的發布,三胞集團認為其布局的醫療和養老產業前景廣闊。

而金融是產業發展的最終形態,三胞集團因此積極投資金融產業,前期以投資參股為主,近年來,則以並購為主要方式,完善金融生態圈的布局。

記者采訪了解到,三胞並購海外企業,不是為了整合,而是為了與國內產業進行協同,實現產業和產業的協同。如果沒有安康通,三胞不會並購Natali,並購後,因為安康通與Natali的業務協同,使得安康通快速發展。三胞希望商業模式與商業模式之間可以互補。並購後,尊重在各自領域的商業價值,降低管理運營成本,以對方的長處補齊各自的短板。南京新百在並購HOF後,引進HOF先進的自有品牌和買手模式,打破傳統百貨“招租聯營”的商業模式,向現代百貨業的“商品運營”模式轉型。而HOF也通過三胞旗下美西時尚在國內發展跨境電商,並借鑒國內電商發展的經驗,在英國的電商業務也有大幅增長。

布局金融業務

多年來三胞集團投資發展金融產業,目前已初步覆蓋傳統金融、創新金融、投資基金等不同領域,並積極布局民營銀行、消費金融、征信公司等新興金融業態。

在傳統金融領域,三胞集團先後投資參股了銀行、證券、保險、期貨、信托等主流金融機構十余家。2016年8月,三胞集團與美國第五大財險公司利寶互助保險達成股權戰略合作協議,受讓利寶中國保險51%的控股權。三胞集團將利用旗下的本土產業資源,協同利寶保險實現更好更快發展。

在互聯網金融方面,宏圖高科收購了第三方支付平臺國采支付,持有全國性第三方支付牌照。作為三胞集團旗下的支付平臺,國采支付在原有消費場景的基礎上嫁接創新性的金融服務,構建完整的支付閉環,滿足旗下各業務在線上線下的經營需求,力爭圍繞三胞集團優勢資源打造“入口、資金、賬戶、數據”的生態圈體系。

此外,三胞集團未來將實現數據與數據之間的共享——三胞集團通過新消費、新健康等場景,目前積累了1800萬零售客戶,近300萬的養老用戶,隨著醫院、保險、消費金融、征信公司等新業務的拓展,這些客流數據還會不斷增長。可追蹤、可服務、可溝通的客流數據是有價值的,也是未來企業的核心資產。

三胞集團認為,其產業多元化,而不同產業之間的大數據通過整合和分析產生聚合效應。比如三胞商業進行消費的客戶,通過數據的共享、分析,在客戶的授權下,既可以轉化為養老產業的客戶,也可以轉化為消費金融的客戶,或是保險業務客戶;在數據的共享和客戶的轉化中,其征信公司的征信服務可以起到篩選客戶和規避風險的作用,通過支付環節的打通,搭建起了三胞金融與消費者之間的橋梁,形成金融服務的生態閉環。

看三 三胞 集團 海外 購物車 購物 背後 的產 產融 結合
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