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新盤料續劈價 狠過二手

1 : GS(14)@2016-01-22 01:43:04

【淡市吸客】市況氣氛差,一手豪宅項目都出現平價散貨。有學者認為,發展商要在淡市中做到貨如輪轉,只可以加大優惠或減價出貨套現,故未來一手樓的減價幅度可能會大過二手。對於近期接連有一手項目平價散貨,中文大學全球經濟及金融研究所常務所長莊太量表示,發展商之間向來要競爭,在淡市之中,就更加要加大優惠或減價吸客,方可以做到貨如輪轉,故他相信一手樓可能持續有減價折讓。反之,政府接連強調不會減辣,莊太量認為,二手業主仍然受樓市辣招綑綁,一賣一買的投資成本高。同時,當下樓市只是一成至一成半左右調整,未見減價四、五成的個案,而且減價個案都是好個別,實際成交量都不多,相信二手業主未必輕言出貨。



元朗娉廷盼過年前開賣

一眾發展商接連推出豪宅項目,其中長實(1113)元朗屏山娉廷,提供41間洋房,昨日已上載樓書,目標希望過年前以招標形式賣樓及開放示範單位。長實執行董事趙國雄昨指,相信項目的買家不會太受港元拆息上升影響,亦不認為有資金流走問題。他又稱,維持樓價今年有一成波幅的講法,集團仍然會積極研究投地。長實高級營業經理封海倫表示,項目面積由1,589方呎至1,800方呎,示範單位設於現樓。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160121/19460283
新盤 盤料 料續 續劈 劈價 狠過 二手
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港島西三盤料對撼 涉499伙

1 : GS(14)@2016-02-18 00:10:18

http://property.mpfinance.com/cf ... 0217/paa01/laa3.txt



【明報專訊】港島區除山項Mount Nicholson招標外,西區亦將爆發新一輪單幢新盤戰。新世界(0017)牽頭西環德輔道西瑧璈(191伙),擬日內上載樓書,設於中環娛樂行的示範單位亦快將開放。連同亦擬首季開售的豐泰干德道The Morgan敦皓(111伙)、太古地產(1972)衛城道殷然(197伙),意味港島西區3個新盤有機會互撼、涉單位合共499伙。

瑧璈敦皓短期上載樓書

新世界營業及市務高級總監楊文指,瑧璈會以貼市價開售,項目提供191伙,實用約300至700方呎,開放式和1房戶各46伙、2房戶68伙、3房戶23伙,另8伙特色戶。代理表示,西區新盤如EIGHT SOUTH LANE、維港峰的標準戶,呎價約由2萬至2.3萬餘元,料可作瑧璈開價參考。

何文田棗利雅道3號重推

至於豐泰The Morgan敦皓,兩周內將上載樓書。負責項目推廣的阿米巴董事黎漢群指,項目短期內將安排VIP參觀;項目提供111伙,標準戶以3、4房為主,實用936至1082方呎。除The Morgan敦皓外,豐泰今年將重推何文田棗利雅道3號,聯合道18號則於下半年推售。豐泰地產投資董事總經理朱惠德指,樓市轉勢,但豪宅未受太大影響,預計豪宅後市平穩。

另中原高級營業董事劉文勝表示,福利拆售的西環高逸華軒售出32伙,並錄一組投資客斥3176萬元連購2間1房戶和1間3房戶。
港島 西三 三盤 盤料 料對 對撼 499
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今年銀主盤料倍增 中價樓最多

1 : GS(14)@2016-03-11 00:49:49

【專家看法】銀主盤數目急增,業界估計,今年底銀主盤將較年初增加一倍至逾200個,大部份為樓價1,000萬至2,000萬元的中價樓。環亞物業拍賣董事總經理曾傑俊指出,去年年中樓市未轉勢之前,市場上只有約50個銀主盤,直到去年第四季樓市轉勢,銀主盤數目開始急增。「今年年初已經有100個左右,現時去到120個,不過中間賣咗唔少,增加數量肯定唔止20個」。由於樓市未見轉勢,而且經濟不穩,相信未來銀主盤會平均每個月增加10個,至年底有機會逾200個,即比年初多一倍。



高成數按揭盤高危

在銀主盤遞增初期,以中細價樓為主,但曾傑俊相信,未來銀主盤將以樓價1,000萬至2,000萬元的單位為主,料佔一半,並以入伙一段短時間的半新盤主。「因為經濟轉差,唔少中小企老闆都按咗自己層樓做生意,相信呢啲樓盤係銀主盤重災區」。而近一、兩年不少新盤都以高成數按揭吸客,「九成首期嗰啲未入伙盤,基本上目前已經係負資產,料年尾此類樓花盤入伙後,高按揭成數新盤會係另一銀主盤來源」。而銀主盤一直都以貼近市場估值價出售,如買家出價接近銀行估價,都會出售,近期部份銀主盤放售三、四個月便獲買家承接,相信銀行都會按照市況出售單位,不會求價。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160310/19523167
今年 銀主 主盤 盤料 倍增 中價 價樓 樓最 最多
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屯門兩新盤料短期開價

1 : GS(14)@2016-10-13 08:07:00

【本報訊】屯門兩新盤短期內勢將短兵相接,涉及682伙。當中會德豐地產發展的屯門掃管笏路項目Napa,昨率先開放示範單位予傳媒參觀,分別為兩房及三房間隔。集團常務董事黃光耀表示,最快今日將公佈首張價單,列出不少於92伙的價錢,定價參考同區新盤及新近批出的地皮造價。黃光耀透露,集團今年賣樓收益已達約140億元,達到年初訂下的100億元銷售目標,當中約95億元為住宅銷售,涉及單位逾千伙,而餘下45億元則為紅磡One HarbourGate東座收益。另外,香港興業(480)牽頭的屯門湖安街單幢盤䨇寓亦會短期內開價,今日會開放示範單位予傳媒參觀。長實(1113)元朗娉廷昨加推4幢洋房,定價由1,956萬到近2,000萬元,周日開售。



■Napa三房示範單位以6座8樓C室藍本,實用面積835方呎。 陳東陽攝

■屯門掃管笏路項目Napa最快今日公佈首張價單。 資料圖片



南昌一號加價4%

另外,恒地(012)長沙灣新盤南昌一號未賣先加價。首張價單推出50伙,原定下周二只發售其中28伙,不過發展商昨修改價單,將餘下22伙劃一加價4%,並改為於下周二發售首張價單全數50伙。市傳項目累收約300票,超額認購約5倍。鴨脷洲南區.左岸昨進行第二輪銷售,推出26伙,中國海外(688)董事總經理游偉光表示,至昨晚六時已有25伙被揀選,當中約兩成買家需繳付買家印花稅。新地(016)筲箕灣形薈再錄撻定個案,據成交紀錄冊顯示,月初以879萬元售出的2座11樓G室兩房單位,交易再無進展,料買家撻定收場,估計發展商殺定近44萬元。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161013/19799215
屯門 兩新 新盤 盤料 短期 開價
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4600伙新盤料延至明年首季推

1 : GS(14)@2016-12-16 08:11:26

【明報專訊】地產界人士普遍預期,美國加息對港樓市僅心理作用大於實質,並預期銀行按息不會即時調升,料明年港按息仍處於低水平。由於上月初政府推出新辣招,要待市場消化,加上快將聖誕節及新年,而下月底亦屆農曆新年,發展商已將原定年底前推出的新盤押後,市場一般預計,明年首季,發展商將趁新春後樓市小陽春爆發時有機會推出8個新盤(見表),共涉逾4600伙。

萊坊料加息心理影響大於實際

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文預計,是次美加息對心理影響大於實際影響。他估計,新春後相信發展商會積極推盤,只要香港銀行加息步伐不過急,息口上調對本港樓市影響有限,對住宅買家每月按揭供款不會有很大影響,對負擔能力影響也不大。高力亞洲估價及諮詢執行董事張翹楚認為,美國明年將不會接連加息2至3次,本港樓市消化有關消息後,料明年中樓價將回升,有機會重上2015年9月高位。

部分發展商亦表示,即使美加息,旗下新盤亦會如期推盤。恒地(0012)營業(一)部總經理林達民回應查詢稱,美國今次加息,香港銀行未跟隨,對香港樓市主要帶來短暫心理影響。他又強調,集團推盤部署不會受美加息影響。

另外,荔枝角泓景臺於美國加息後首錄成交。中原分行副區域營業經理許永生稱,泓景臺6座低層G室,實用473方呎,兩房間隔,獲用家以690萬元承接,實呎14,588元,屬市價成交。原業主2008年249萬元購入,帳面獲利441萬元或近1.8倍。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6738&issue=20161216
4600 夥新 新盤 盤料 延至 明年 首季
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本月新盤料熱賣3,600伙全城搶貨 勢創4年新高

1 : GS(14)@2017-03-23 06:47:01

■將軍澳Monterey昨第三輪賣樓,超額認購近29倍。 黃耀興攝



【本報訊】上至誠哥、下至天水圍師奶都高呼自住買樓無大害,在二手無盤揀的情況下,買家只好湧向新盤搶貨。連同昨日將軍澳Monterey第三度賣樓,新盤本月至今累沽逾1,900伙,代理估計全月一手住宅成交宗數有望衝上3,600宗,或創4年來單月新高。月內市場多番瘋傳樓市會加辣或限制首置客購買單位數目,惟被運房局方面否認。記者:陳東陽



上周五賣樓時人潮迫出廣東道的會德豐地產新盤Monterey,昨日進行第三輪賣樓,168伙共接獲逾5,000個認購登記,賬面超額認購近29倍。發展商吸收上次教訓,預先於商場外裝設長達30米長的鐵馬以維持秩序。
Monterey昨午先進行大手銷售,18組客合共掃入39伙,涉資額逾4億元,到傍晚開始只購買1伙的散客揀樓,登記情況暢順,高峯期準買家數目仍未填滿鐵馬空間一半。發展商指出首半小時共售出45伙,而至晚上11時,市場消息指項目昨發售的168伙近沽清。項目6天內累沽648伙,佔單位總數約七成。截至本月21日,一手市場錄1,764宗成交,連同昨日將軍澳Monterey沽出168伙及其他貨尾盤成交,市場預期本月份有機會錄得3,600宗成交,挑戰一手新例後一手成交宗數按月新高。本月內多個貨尾盤走勢凌厲,例如新世界(017)與內房合作項目荃灣柏傲灣及嘉華(173)啟德嘉匯月內銷售量均過百伙;前者昨日更沽清所有開放式單位。



運房局否認加辣傳聞

同時,新世界及市建局合作的旺角洗衣街重建項目Skypark,昨售出最後1伙單位,為實用面積961方呎的頂層A室三房,以2,000萬元連車位售出,創項目成交金額新高,呎價20,812元。Skypark沽清439伙為發展商進賬逾28億元。此外,近期市場多次流出加辣傳聞。例如昨日在將軍澳Monterey發售前夕,WhatsApp瘋傳政府加辣謠言,內容指「政府會修例一份合約連購多間物業慳稅,出招堵塞印花稅法,各同事可借消息盡快趕投資買家加快決定買貨,一份合約慳稅快將成歷史」。運輸及房屋局回應傳媒查詢時否認有關傳聞,並指印花稅按文書基礎徵收,若一份文書涉及多個住宅物業,稅務局視為一項整體交易;政府當日推出措施時,認為不宜就這項非常時期的需求管理措施,對印花稅制度作出根本性改動。中原亞太區住宅部總裁陳永傑指辣招目前在於抑壓樓價,而限制首置客以一張合約購多個單位只會影響發展商賣樓,無助樓市降溫,「傳聞唔好信喇,最重要係事實」。【新盤動向】手機用戶請按:http://bit.ly/adproperty?inapp=1




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170323/19967174
本月 新盤 盤料 熱賣 600 全城 搶貨 勢創 新高
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5月新盤料沽2500伙 按月回升五成 業界:憂新特首出招 發展商加速推盤

1 : GS(14)@2017-05-08 09:51:48

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2834&issue=20170508
【明報專訊】踏入5月中,隨着荃灣西海之戀、啟德天寰等全新盤將登場,業界估計本月整體一手成交將重上2500宗,比4月錄約1630宗按月回升逾五成;業界估計,7月政府換屆後或在樓市政策上有新舉措,發展商現時至6月期間,將會積極散貨。至於本月主要新盤之一恒地(0012)西環翰林峰,過去兩日估計累收近1200張入票,以首輪開售63伙計,超額18倍。

明報記者 林可為、甘潔瑩

新盤市場近日聚焦以折實平均實呎2.6萬元開盤的西環翰林峰,恒地營業(一)部總經理林達民昨午表示,樓盤最快周一(今日)公布加推,預計本月16日首輪開售時,可供發售單位達200伙,並預告將輕微加價,而項目整體意向呎價為3萬元。

翰林峰兩日收1200票 超額18倍

市場消息指,截至昨晚,翰林峰首兩日累收近1200張入票,以首輪暫時開售63伙計,超額18倍。據悉,入票人士主要希望挑選開放式及1房戶,當中擬認購開放式戶的入票人士佔約75%,1房戶佔25%。

至於今年迄今首兩日收票最強勁新盤,為新世界(0017)1月推出的荃灣西柏傲灣,首兩日收約2800張入票;上述翰林峰收票成績,與今年初中海外(0688)東九龍啟德1號II期首兩日收票成績相若。

海之戀天寰料撐起本月一手銷情

中原亞太區住宅部總裁陳永傑預測,由於長實(1113)海之戀2406伙和建灝天寰822伙,均已獲批預售,勢成本月焦點盤,加上新地(0016)馬鞍山雲海和港島豪宅巴丙頓山(兩盤共涉499伙),亦擬本月登場,連同日前已推出的西貢清水灣傲瀧、沙頭角尚澄等樓盤的銷售量,5月總體一手銷售量料可重上2500宗,按月升逾五成。

陳續稱,發展商除因應旗下樓盤已獲批預售,亦有可能因政府7月換屆、候任特首林鄭月娥上場後或在遏抑樓市升勢上有新動作,因而趕在5月、6月期間趕快推盤。

學者:政府愈加辣 樓價愈高

理大建築及房地產學系教授許智文表示,儘管候任特首沒明言會「加辣」,但發展商或對新特首上場存疑慮,因各界看到政府遏抑樓價的決心很大;因此,發展商抓緊現時市旺、兼加息周期未開始時積極推盤;惟許亦稱,政府愈「加辣」,樓價反愈升愈高。

另過去兩日新盤市場售出至少54伙,與上周同期相若,當中以新地屯門珀御開展第四輪銷售、沽出約20伙佔最多;珀御上月開售以來累沽約245伙,佔項目單位總數321伙逾75%,套現12.5億元,平均實呎1.33萬元。
月新 新盤 盤料 料沽 2500 按月 回升 五成 業界 新特 出招 發展商 發展 加速 推盤
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恒地年底前推3盤涉827伙 林達民﹕北角馬寶道盤料撼海璇

1 : GS(14)@2017-11-01 04:52:30

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1402&issue=20171101
【明報專訊】今年剩下兩個月,龍頭發展商恒地(0012)將發力推盤,部署連推3盤共涉827伙。恒地營業(一)部總經理林達民接受專訪時透露,鰂魚涌君豪峰敲定周五首輪銷售後,位處北角馬寶道的全新精品新盤,正計劃聖誕檔期出擊,意味有機會與新地(0016)同區新盤海璇對撼。林強調,馬寶道項目的位置更接近銅鑼灣、灣仔商業區,開價將比君豪峰高一線。

明報記者 林可為

上述恒地馬寶道3號全新精品住宅,預計2020年中落成,現正進行地基工程。一如恒地「The H Collection」系列,項目提供總樓面約8萬方呎,單位總數約300伙,實用面積200餘方呎起、最大2房單位約300餘方呎。林達民強調,馬寶道項目是繼西環翰林峰、君豪峰後,集團今年「港島三部曲」的壓軸之作;由於屬舊契項目,不需要申請預售樓花同意書,現正部署聖誕檔期推出。

開價料較君豪峰高一線

他續指,相對首推單位折實平均實呎24,218元的君豪峰,馬寶道項目除毗鄰港鐵北角站外,位置上亦更接近銅鑼灣和灣仔的商業購物區,加上部分高層單位座擁維港海景,開價可比君豪峰更看高一線。由於新地已表明海璇將於短期上載樓書,並擬明年新春前推出不多於100伙招標,相信馬寶道項目將有機會與海璇短兵相接。

會所設天文觀星影院設施

值得一提的是,馬寶道項目的住客會所,亦擬引入全新玩意,希望可讓住戶擁有嶄新體驗;林透露,構思中的特別設施,包括讓人猶如身處太空館的天文觀星影院,以及以冬季奧運會為主題和玩雪為主題的室內體育館,均是恒地系樓盤過去未見的設施。至於周五首輪發售68伙的君豪峰,消息指過去11日接獲約450票,超額近六倍;林表示,君豪峰所處區份,不少樓盤實呎租金皆見70元,估計君豪峰將來租金回報可在3.5厘或以上。

恒地14億一統太樂樓業權

除住宅外,營業(一)部負責銷售的九龍灣宏光道活化商貿項目創豪坊,其216個可供出售的會議室和寫字樓單位,年初至今累售201個,平均呎價近9800元、個別最高達1.8萬元,套現近13億元。林指出,創豪坊現餘待售的1樓舖位,將會間細再拆售,由原來5個4000餘方呎大舖,間細成約20個1000方呎較細舖位,明年上半年完成改裝,預料屆時意向呎價將高見2萬元。

此外,恒地一直熱中收購市區舊樓,昨以底價14.01億元,透過強拍成功統一西灣河太祥街2號太樂樓全部業權;該地盤面積1.37萬方呎,現為1幢1960年落成的11層高住宅。
年底 前推 盤涉 827 林達 北角 馬寶 道盤 盤料 料撼 撼海 海璇
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嘉華狗年推兩盤料破百億 有意競投啟德百億地王

1 : GS(14)@2018-02-21 04:42:20

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0550&issue=20180220


【明報專訊】雞年股樓齊鳴,多個發展商亦積極部署狗年開售大計。嘉華(0173)總經理(香港地產)溫偉明接受專訪指,恒地(0012)進軍啟德,對區內未來「麵包價」具正面影響,而集團去年在港銷售總額高近100億元,破盡嘉華歷年紀錄後,有信心今年推出的大埔白石角、啟德兩個全新盤,銷售總額可突破百億元,再創集團高峰。

溫偉明指,集團部署年底推出的啟德全新項目(1K區2號地皮),2016年12月購入時的「麵粉價」為每方呎樓面地價1.02萬元,現正進行地基工程,料次季申請預售,目標於年底推售;項目提供約千伙,戶型多元化。一如其他啟德新盤,項目中央位置會打造為低座大廈,以優化屋苑通風和採光度,約有一成單位屬低座大廈。

啟德項目未必以進取價開售

恒地上周以每方呎樓面價1.5萬元購入海航兩幅地皮,意味嘉華項目的地價,帳面已上漲近五成,反映龍頭發展商對啟德前景充滿信心,對區內樓價更具帶動作用,溫不諱言,集團已虎視眈眈擬於今季推出的啟德全新1F區1號地皮。

資料顯示,啟德1F區1號地皮最高可建樓面約144萬方呎、可建約1470伙單位,以市場最高估值240億元計,每方呎樓面地價最高估值1.65萬元。不過,溫偉明強調,即使恒地進軍啟德,不代表嘉華將來以進取價推售區內新盤,因為新盤是否具承接力,須視乎買家的購買能力及市民對後市的信心。

白石角項目首季推1122伙

事實上,嘉華早已在啟德插旗,同系嘉匯去年初開售至今累沽逾870伙、套現90億元,近期最新平均實呎近2.3萬元,相對去年初首推折實均價1.79萬元,已上調約27%,目前只剩20餘伙(主要屬特色戶和低座大廈單位),溫認為價錢仍有約5%上調空間,加幅屬溫和。

至於作為嘉華今年全新盤頭炮的大埔白石角創新路項目,仍待批預售樓花同意書,溫表示目標首季推售,單位數量由原先1073伙增至1122伙,為嘉華在港歷來最大型新盤,增加的單位主要屬1、2房戶型,前者實用面積300餘方呎、後者400至500餘方呎。

溫指出,白石角現時已設有固定巴士、小巴路線往返外區,對外交通已大為改善,打造細單位是希望吸引更多年輕分支家庭等新客源進駐。換言之,嘉華今年推售的大埔白石角、啟德全新項目,涉單位總數2100伙;相對嘉華去年在本港售出1000伙單位、套現約100億元,溫偉明表示今年銷售目標勢將突破100億元關口。

明報記者 林可為

攝影 馮凱鍵

[發展商專訪]
2 : GS(14)@2018-02-21 04:43:05

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1533&issue=20180220


【明報專訊】時下年輕人都大嘆上車難,從事地產界多年的溫偉明卻不鼓吹年輕人「早上車、早着數」,相反,他指置業買樓並非年輕人首要任務,因為初次踏足社會都是由零開始,一般不會擔任高薪厚職,「包括我自己在內,年輕人出來工作最初10年,都不會真正儲蓄到大筆金錢,但在這10年必須認真工作,找尋自己在職場上的價值,讓老闆看到自己的拚勁。只要咬緊牙關捱過最初10年,必定有出頭天;先打好自己事業根基,置業一定有望。」

上車非年輕人首要任務

自言是土生土長「香港仔」、在白田公屋成長的溫偉明表示,在中學、大學時曾做過油漆工人、酒樓樓面等基層工作,1990年代大學畢業後曾到測量師行任小職員,「(測量師行)老闆說這份工要到地盤開工,沒有寫字樓坐,我照做,月薪8500元!」他強調,只要踏實工作,展現熱誠拼勁,十年過後必可「上位」,屆時除職級、薪金齊上揚外,儲錢能力亦相對提高,並笑言「作為一個正常男人,到時總會有個伴侶,一齊儲錢更好。」

[發展商專訪]
嘉華 狗年 推兩 兩盤 盤料 料破 破百 百億 有意 競投 啟德 地王
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銀主盤料涉百伙 減幅未追上大市

1 : GS(14)@2018-11-21 07:58:37

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9978&issue=20181121
【明報專訊】近日樓價回落,但銀主叫價仍然強硬,昨日市場有14個銀主盤推出拍賣,最終只成功售出兩伙,業界人士指,現時大部分銀主減價幅度都未追上大市。

業界料明年中銀主盤量始上升

環亞拍賣昨日進行拍賣,涉及30項物業,包括14個銀主盤、2個法院令物業及1個遺產物業,最終只售出兩個銀主盤,其中馬鞍山帝琴灣凱弦居10座低層F室連地庫車位銀主盤,實用面積1031方呎,開價1050萬元,最終以1190萬元售出,實呎11,542元,較估價1400萬元低15%。

另一個單位則為元朗昌裕大廈高層C室,實用面積368方呎,開價268萬元,終以308萬元拍出,實呎8370元,較估價340萬元低9.4%。

環亞董事總經理及拍賣師曾傑俊表示,現時大部分銀主未願意大幅減價,減幅普遍只有2至3%,減幅暫未追到大市跌勢。他又稱,現時市場有約90至100個銀主盤,雖然近月樓市回落,但估計要在明年中,銀主盤數目才會上升。
銀主 主盤 盤料 料涉 涉百 百夥 減幅 未追 追上 大市
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環亞拍賣曾傑俊:銀主盤料僅03年5% 難推冧樓價

1 : GS(14)@2019-01-03 12:27:45

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1650&issue=20190103
【明報專訊】樓巿轉跌,巿場最擔心是引發收樓潮及銀主盤湧現。不過,環亞物業拍賣董事總經理及拍賣師曾傑俊透露,在1997年至2003年本港樓價大跌七成期間,該行經手的銀主盤存量最高達6000伙;作為比較,即使近月樓市轉吹淡風,惟銀主盤存量亦維持在約100伙的過去數年的低位,今年中料略為回升至不足200伙,亦只有當年的5%,不足以顯著推低樓價。他相信,在本港銀行體系穩健及就業情况理想的前提下,預料樓價從高位下跌幅度最多僅兩成,不會重現10多年前的崩盤場面。

假如業主未能準時向銀行或財務公司償還貸款,這些債主有權在一個月後將作為抵押品的物業拿去拍賣還債,曾傑俊以一個市值1000萬元跌至850萬元,業主先後向銀行及兩間財務公司分別借入一按500萬元、二按200萬及三按100萬元的例子解釋:「目前該住宅市價跌至850萬元,但問題是物業市場流動性低,即使以800萬元放售亦未必可以短期獲買家承接。假如借二按的財務公司向業主收樓後急於求售,售價僅750萬元,賣樓所得便只足夠償還銀行(500萬元)及二按(200萬元)貸款,不足以償還全部三按(100萬元)貸款;為了避免此一情况,借出三按的財務公司往往會先發制人,率先向業主收樓,盡量以800萬元或以上放售,避免本身錄得壞帳損失。」

法律程序需半年 復活節後才顯著增

曾傑俊指出,借出三按的財務公司若希望業主賣樓套現還債,可以有兩個方法,第一個方法是經過長達半年的法律程序向業主收樓,再把該淪為「財仔銀主盤」的物業拿到代理行或拍賣場放售;第二個方法是與業主友好協商,令業主主動經代理或拍賣行放售物業,短期內沽出物業還債。他續說,即使本港樓市於去年第四季轉吹淡風,惟考慮到上述約半年的法律程序,估計銀主盤存量在今年復活節假期後才會顯著增加,由目前約100伙,增加到150至200伙,惟料不會突破200伙。

1998年銀主盤湧現 推低樓價三成

作為比較,本港樓價於1997年第四季開始見頂回落,跌至2003年第二季SARS始見底,累積跌幅達七成,銀主盤在SARS期間曾高達6000伙。

農曆新年後未必現小陽春

曾傑俊分析,目前與當年最大的不同是,銀行普遍奉行嚴謹的按揭貸款政策,貸款成數低於七成,即使樓價回落一成半,銀行也不急於向業主收樓放售,「因為即使由借二按或三按的財務公司收樓,售樓所得也要先還錢予銀行,也就是說,即使樓價下跌三成,銀行也不會因為不能收回貸款而輸錢」;但在1997年樓市高峰期,銀行按揭貸款寬鬆,按揭成數可高達九成,當時樓價從高位回落一成後,有關物業便淪為負資產,銀行亦急於收樓拍賣求售減少損失,拍賣價往往較市價低,結果亦加快樓市跌勢(編按:中原城市指數由1998年1月80.71點大跌30.8%至同年12月55.86點,年度跌幅屬有紀錄以來最大)。

曾傑俊認為,按目前的形勢來說,雖然不會像當年一樣有大量銀主盤湧現推冧樓價,但他相信是次樓市調整期很可能延續至今年首季,在下月農曆新年後亦未必會出現小陽春,「雖然農曆新年後一般會有小陽春,但今年我對此並不樂觀,因為觀塘某新盤上月以低市價兩成低開後已經吸走逾千個購買力,今年估計仍有很多新盤應市,假如我現時想買私樓,也會等一等,看看其他新盤會否像觀塘新盤一樣劈價求售」。

料樓價高位回落兩成便見底

另外,特首林鄭月娥已調整房屋政策,未來綠置居、居屋及首置上車盤等資助房屋的數量將增加,此舉可照顧中低階層的置業需要,但某程度上也削弱私樓的購買力」。

雖然曾傑俊對短期樓市前景有保留,但他強調,本港經濟仍然理想,尤其是失業率處於2.8%的20年低位,而且息口低企,「不少香港人有能力供樓」,他相信樓價從高位回落兩成便見底,不會像1997年第四季至2003年第二季般大跌七成,「目前申請居屋兩人或以上家庭的入息上限是5.7萬元,但本港不少家庭亦的確月入5萬至6萬元,假如市區新盤兩房單位售價由1000萬元跌至800萬元,這些家庭向發展商借二按後按揭成數可達八成,即按揭貸款金額達640萬元,以30年按揭年期及2厘多的按揭利率計,每月還款額僅2萬多元,佔家庭收入約五成,屬可以負擔的水平」。

港府調低私樓供應 如變招保護樓價

他續說,私樓新盤對比政府資助房屋位置較佳,而且設有會所,對於中高收入家庭來說屬有吸引力,而且內地資金購買港樓亦屬長期趨勢,料樓價在低位有支持。

另外,運房局上月底發表《長遠房屋策略》2018周年進度報告,制定下一個10年期(2019/20至2028/29財年)房屋供應目標,將公私營房屋供應比例由六比四調整為七比三;換言之未來10年本港私樓供應將減少至每年平均1.4萬個以下,有評論指港府減私樓供應變相托市,曾傑俊謂此舉屬無可厚非,「我覺得這也是可行的策略,目標是保護私樓樓價不會大跌,同時以資助房屋幫助部分人上車,若持之以恒供應到位,的確可以解決樓市部分問題」。

明報記者 葉創成

[名人樓市論壇]
2 : GS(14)@2019-01-03 12:28:10

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2165&issue=20190103
【明報專訊】近年發展商銷售新盤時,往往向部分買家提供高成數按揭計劃,或未要求買家通過金管局規定的壓力測試,簡稱「呼吸plan」,指有呼吸的人便可以買樓。曾傑俊擔心,假如樓價持續回落,令有關物業淪為負資產,選用「呼吸plan」的置業者隨時斷供,宣布破產後再申請公屋。

曾傑俊指出,早前不少年輕人由父母支付兩成首期後,再以「呼吸plan」借八成按揭,購入400萬元至500萬元的200呎以下單位;父母原意是希望利用自己的積蓄幫助子女擁有自己的物業。「他們可能獲分派百多萬元的退休金,便以100萬元來作子女買樓的首期,並且相信子女願意在未來30年每月支付萬多元還清樓按」。

年輕人不供負資產 或寧願破產

即使近月樓價回落,曾傑俊估計,大部分借「呼吸plan」買樓的年輕人暫仍可由自己或由父母資助負擔每月按揭供款; 惟他警告,假如這些劏房盤樓價下跌逾兩成,便會淪為負資產,由於不少年輕人抗壓力低,屆時他們隨時會選擇斷供,讓物業成為銀主盤。

「你叫他們為一個貶值中的物業每月去還款,他們寧願選擇破產,反正首期也不是由他們支付的,而破產4年後便不需要為債務負責,日後他們最多申請公屋」。

曾傑俊認為,上述「呼吸plan」物業變為銀主盤的趨勢會否出現,最終要視乎樓價跌幅,以及年輕業主對物業的重視程度,日後亦可從本港破產數字的變化找到端倪。

[名人樓市論壇]
環亞 拍賣 傑俊 銀主 主盤 盤料 料僅 03 難推 樓價
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