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深圳土改:「小產權房」的地,就是海綿裡的水

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深圳是中國唯一一個沒有農村的城市,全部土地已經國有化,卻有近一半的建築都是原住民的「小產權房」。

在這個幾乎無地可用的城市,這些「歷史遺留非法建築」,成為撬動未來的支點。

2012年5月25日,深圳土地管理制度改革綜合試點啟動儀式上,國土資源部部長徐紹史評價「這是又一次里程碑式的戰略決策」。

在1987年以「土地拍賣第一槌」深刻改變了整個中國的土地制度後,深圳又一次成為土地改革的焦點。

這一次,擺上桌面的是巨量「歷史遺留非法建築」——佔深圳建築近一半的「小產權房」。

「海綿裡的土地」

「深圳的開發空間就像海綿裡的水,捏一捏就能冒出來。」這些被稱為「城中村」的集體土地,雖然理論上已經全部國有化,但現實中已成為深圳城市建設中最大的一批「制度飛地」。

作為深圳最「資深」的商業化片區,毗鄰香港的羅湖區隨著深圳城市中心的西移而一度陷入沉寂,最近卻又重新熱鬧了起來。

隨著深圳城市更新規劃的啟動,未來5到10年內,面積34.7平方公里的羅湖將有大約1/4的面積被納入更新項目之內。為此區政府成立了四個城市更新辦公室,近期將抽調一批「作風過硬、吃苦耐勞」的幹部全力推動項目區內的拆遷。

實際上,深圳的每一個區,都在為這場規模空前的城市更新而緊鑼密鼓地準備著。

在深圳市規劃國土委2012年5月31日公佈的第二批城市更新單元規劃中,又有12個項目被納入新的規劃,涉及重建面積超100萬平方米。

加上此前公佈的更新項目,深圳市在過去三年內已經公佈了109個城市更新單元規劃,涉及深圳所有下屬行政區,原處於特區關外的寶安和龍崗更是密集。

這場規模空前的城市更新大劇目,不僅令包括康佳、天健在內的本土企業在資本市場中獲得了力度空前的追捧,更引來了華潤、招商、中糧等央企軍團和萬科等地產巨頭。

不過,就在短短一年前,深圳還因「無地可拿」而遠離房地產開發商們的視野:2010年深圳土地調查統計數據顯示,全市土地總面積1991.71平方 公里,其中建設用地917.77平方公里。按照現有的土地規劃指標,從2011年起,未來十年內這個城市每年只能拿出4平方公里的新增建設用地。

4平方公里,除去市政公共設施佔地,用於商業開發已經所剩無幾,對於每年商品房銷售面積超過10億平方米的地產市場,更是幾近於無。

對於熟悉深圳土地市場發展歷史的市場人士來說,這僅僅是深圳土地現實的一個表面。一位資深的市場人士向南方週末記者解釋,「深圳的開發空間就像海綿裡的水,捏一捏就能冒出來」。

海綿裡的土地,奧秘在於——官方資料顯示,2011年深圳全市土地總面積1991平方公里,建設用地917.77平方公里中,其中原農村集體用地為390平方公里,佔比高達42%。在這些集體用地中,有近300平方公里的土地,都屬於非法佔用。

這些被稱為「城中村」的集體土地,在過去三十多年的城市建設中,由於複雜的產權和制度糾纏,始終難以被真正納入深圳城市建設的總體規劃之中。儘管經 歷了1992年特區內統征、2004年原特區外城市化轉為國有地之後,深圳所有的土地全部完成了國有化,但這些土地在現實中依然按照過去的邏輯存在著,在 容納了深圳70%以上外來人口的同時,成為深圳城市建設中最大的一塊「制度飛地」。

在前述市場人士眼中,深圳的城中村改造,是這座城市所餘不多的「制度紅利」之一,但是在此前多年的國有土地管理制度下,卻始終未能找到將這一制度紅利轉變為現實收益的可行之道。

正是在這一背景下,深圳市於2012年5月25日正式公佈的《深圳市土地管理制度改革總體方案》(下稱《總體方案》)被視為拉開了深圳歷史上又一次「土改」的序幕。

 

確不了的權

數次改造的同一個障礙就是違規用地的確權問題,許多土地產權至今「身份不明」。最終要為集體土地轉化為商業土地支付代價的,是逐利而來的開發商。對他們來說,最大的風險不是拆遷成本,而是無法確權導致的拆遷中的不確定性。

與《總體方案》一起推出的,是由國土資源部和廣東省政府共同啟動的「深圳市土地管理制度改革綜合試點」。這意味著深圳市的改革方案獲得了高層授權,因而有了更大的制度空間。

對於深諳深圳土地制度變革歷史的業內人士而言,這一包含了八大內容、十項改革事項的《總體方案》,其實只是過去數年深圳土地管理制度的一部「政策大全」,真正的成效還有待觀察。

「深圳過去並非沒有搞過類似的改革,但幾次努力的結果都是無疾而終。」一位曾在相關政府部門任職的人士向記者介紹,在1990年代中期和2000年之後,深圳都曾試圖推進大規模的城中村改造,最終都是無功而返。

數次改造的同一個障礙就是違規用地的確權問題——由於徵地確權的規劃和補償方案遠遠落後於城市土地的增值速度,使得政府在完成土地規劃後卻無法完成徵地補償手續,最終使得相應的土地產權至今「身份不明」。

在這一背景下,原集體土地上的違規建設越蓋越多,而對於這些「違規建築」的擁有者來說,即使房屋不能上市交易,租金收益也頗為可觀,所以深圳甚至出現了許多十幾層高並且帶有電梯的「農民房」。

據市場人士向南方週末記者介紹,隨著宏觀調控中城市限購政策的推出,這些本就不在政策限制內的「小產權房」正迅速形成堪比商品房市場的交易規模。

正因為如此,深圳市在公佈《總體方案》後,已將違規建築的處理列為2012年的工作重點,將陸續出台三大配套文件,即《深圳市關於農村城市化歷史遺 留違法建築的處理決定》的實施文件、「關於嚴格變更土地用途和調整容積率的若干規定」、「關於嚴格征轉地補償與土地轉換管理的若干規定」。

三大配套文件的目的在於解決原有違規用地的確權問題,同時堵住未來因變更土地用途而獲利的渠道。這是深圳市政府在土地管理綜合試點制度下,所獲得的重要「自由裁量權」之一。

與此同時,深圳市政府和國土部門以空前統一的口徑向外界宣稱,此次土地管理制度改革不涉及「小產權房」的確權問題,並態度明確地宣佈對於非房地產和違法建築,將「堅決打擊,不給出路」。

相對於政府的表態,房地產開發企業的態度卻要曖昧得多。

「不確權怎麼改造?拆遷補償付給誰?開發商做了大量前期投入,最後卻因拆遷不了一拖幾年,這個成本誰來支付?」一位早在2005年前後便介入深圳舊城改造項目的開發企業負責人向南方週末記者發出了一連串的追問。

在他看來,不管前景如何誘人,但最終要為集體土地轉化為商業土地支付代價的依然是逐利而來的房地產開發商們。而對於開發商來說,最大的土地開發風險不是拆遷成本,而是拆遷過程中的不確定性。

這位開發企業負責人告訴南方週末記者,在他所負責的舊改項目中,就曾遇到過半年簽約90%以上,但剩下十幾戶花了幾年也「搞不掂」的,「這種時候怎麼辦?你敢在深圳搞暴力拆遷一夜成名嗎?」他坦言,「只能依靠政府,如果政府也搞不掂,那就拖著。」

實際上,在2009年底《深圳城市更新辦法》推出之後,也曾經引來大批開發商的「躍躍欲試」,「當時許多開發商提著油和米到小區裡逐戶拜訪,徵求住 戶在更新項目上同意簽字」,一位地產公司高管對當時的熱鬧場景記憶猶新,但此後兩年中許多開發商們悄悄停下了腳步,「因為背後涉及的情況太複雜了」。

「技術流土改」

曾任深圳市規劃局規劃處處長的賀承軍稱之為「技術流」土改,即在不觸動土地國有制的根本制度下,以城市規劃和市場化交易的形式來解決原有土地產權的確權問題。

就在《總體方案》正式公佈前三個月,《深圳市城市更新辦法實施細則》(以下簡稱《實施細則》)出台。對於關注深圳舊改的開發商們來說,《實施細則》跟兩年前城市更新辦法的原則性思路相比,有了更大的可操作性。

比如針對開發企業所遭遇的拆遷困境,在《實施細則》中進一步細化了政府徵收和政府收購的標準與程序,使政府在市場化搬遷談判陷入僵局時,有了更大的干預空間。

與此同時,《實施細則》在簡化政府審批流程、推動項目進程和提升城市整體功能方面,亦有了更加詳盡的規定。

從某種意義而言,《實施細則》和《總體方案》共同構成了《深圳市城市更新辦法》的制度基礎:《實施細則》對城市更新過程中所遭遇的種種問題設置瞭解決程序;而《總體方案》則在土地管理制度上為城市更新項目打開了新的探索空間。

對此,曾任深圳市規劃局規劃處處長的賀承軍稱之為「技術流」土改,即在不觸動土地國有制的根本制度下,以城市規劃和市場化交易的形式來解決原有土地產權的確權問題。

而這一基於城市土地二次開發的確權方式,在媒體報導中又被區分為「土地整備」、「區域升級」以及「城市發展單元」等不同模式。

以坪山新區金沙社區為代表的「土地整備」模式,以政府主導規劃、社區股份公司協調處理的方式,將土地增值收益分配權整體賦予社區股份公司,使得傳統徵地模式中政府與原住民的博弈變成了社區內部的利益協調;

而在以崗廈和大沖社區為代表的區域升級中,採取的模式則是:在開發商與社區股份公司協議合作的基礎上,由政府批准出讓項目地塊。

無論是土地整備還是區域升級,與傳統徵地模式最大的區別就在於:政府以「城市發展單元」為主體,使市場化開發機構和城市單元的管理機構(如社區股份公司)直接協商;至於確權與定價,都留給集體土地上的社區內部自行協調。

對於早在1990年代便遭遇了土地困局的深圳市而言,這一模式的核心並非今天才出現。早在2001年羅湖區漁民村改造時,就已經引入了社區股份公司與開發商合作的改造模式。

但在當時的市場背景下,一方面政府和社區對於城市規劃均缺乏經驗,另一方面開發商還有大量未開發土地可供選擇,不願意接下這些「吃力不討好」的舊改項目,因此,這一合作模式遲遲未能得以推廣。

直到將近十年之後,既有土地開發殆盡,這一模式才再度進入政府和市場的視野。

早在1998年便被政府列入城中村改造規劃,卻遲遲難以推動舊改進程的福田大沖社區便是其中的典型之一:在早期的改造規劃中,沒有任何開發商願意付 出巨額拆遷成本去開發商業住宅區。而缺乏市場化補償機制的政府自身,也無法支付自己規劃所需的巨額徵地款項,只得任由大沖社區在此後的近十年裡成為了規劃 空白。

直到2005年之後,隨著南山高新科技企業園區日漸成熟,具備了強大購買力的社區人群開始尋找真正值得投資的居住與生活區,此時華潤集團才能夠以遠遠超出當年規劃的數十億元巨資,拿下片區開發資格。

但在這一區域升級的複雜利益博弈中,傳統的徵地出讓模式已經遠遠無法滿足開發企業和社區原住民的多元化需求,更加複雜而動態化的市場博弈模式正在形成之中,一場充滿細節智慧的土改正在拉開序幕。


深圳 土改 產權房 產權 的地 就是 海綿 裡的 的水
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=34446

花生之泉打開左? (呢排可以抽的水太多, 大家會否消化不良?)

呢排, 其實係唔係邊位唔小心開立法會時訓左跟住發夢有人報夢叫佢掘咁個位, 跟手唔小心掘左個花生之泉........

定其實添美新村中間有個(隠藏的)花生之泉, 之前有人準備清場時唔小心打開左...........

示意圖, 與上文關係不大:



圖: http://evchk.wikia.com/wiki/%E9%A3%9F%E4%BD%8F%E8%8A%B1%E7%94%9F%E7%AD%89%E7%9D%87%E6%88%B2
花生 之泉 打開 呢排 可以 抽的 的水 水太 太多 大家 會否 消化 不良
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=177114

你喝過世界上最深湖的水嗎?傳樂視要在中國賣貝加爾湖水

9月23日消息,據俄羅斯衛星網報道,樂視生態俄羅斯及東歐地區總裁徐昕泉表示,該公司將向中國進口貝加爾湖水。徐昕泉稱:“這個月我們將開始訂購向中國出口的貝加爾湖水”。他表示,公司已經註冊湖水商標。

徐昕泉指出,樂視將用自己的出租車銷售貝加爾湖水,每天執行100萬份訂單售。早前有報道稱,遠東和貝加爾地區發展基金和中國樂視就聯合實施建立推廣俄羅斯食品對華交易平臺達成一致,計劃三年內投資100億盧布。

2016,為了開展在俄羅斯、獨聯體和東歐國家的業務,樂視成立了俄羅斯及東歐地區部。在2016年的聖彼得堡經濟論壇期間,樂視董事長兼創始人賈躍亭宣布公司三年內將向俄羅斯投資5-10億美元。

而在9月12日,LeEco在莫斯科市中心的Digital October舉辦大型發布會,宣布樂視生態俄羅斯及東歐公司LeRee(LeECO Russiaand East Europe)正式上線,樂視生態全面落地俄羅斯及東歐市場。據悉,LeRee創建於2016年,致力於推進樂視生態在俄羅斯,東歐以及獨聯體國家的發展。

實際上,隨著樂視生態在俄羅斯的逐步落地,樂生活在俄市場布局的觸角也早已延伸。今年6月,李銳會見了伊爾庫茨克州州長,雙方進行了深入的商務洽談,包括但不限於伊爾庫茨克境內貝加爾湖礦泉水品類、食品品類的引進,甚至希望在伊爾庫茨克州建立生態園區基地,共同開發、打造集生態農業、生態旅遊為一體的體驗經濟。

你喝 喝過 世界 最深 湖的 的水 水嗎 傳樂 樂視 視要 要在 中國 貝加爾 貝加 湖水
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=216211

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