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柯P快看!蓋在蛋白區效益放大10倍

2015-03-23  TCW
 
 

 

社會住宅的相關爭議,延燒至今,其實北市府只是點燃「引信」而已,許多民眾可能都好奇:未來全台灣十萬戶社會住宅,會不會在我家旁邊?

除了台北市長柯文哲大力推廣的聯開宅以外,台北市政府都發局一位官員說,單以台北市而言,目前鎖定興建社會住宅的地理條件,除了公有地優先外,也包括地勢平坦、基地面積六百坪以上、非保育區等條件。

「基本上就是現成、單純、好處理!」住商不動產企研室主任徐佳馨分析,這也是為什麼最近北市府積極規畫將閒置校舍納入選項,一來學校附近多半具備人口稠密、生活機能完整的優勢,二來產權屬於政府,又有現成建築物,就地改建即可。

除了聯開宅外,鄰近閒置公有地或校舍,成為社會住宅鄰居的可能性也相對高。如此一來,就有打算晉升為「有殼族」的民眾疑惑:看房時,是否應將鄰近社會住宅用地的物件,排除在外?已買房的人,一旦發現自己的社區可能成為社會住宅用地,是否該轉手?

「這時就要看你比較在意生活機能,還是鄰居(是不是社會住宅住戶)?」徐佳馨建議,如果回歸到基本面來看,當地整體環境夠優質,交通便捷,仍有購屋需求,不需要因此失去理性,急著脫手。

不過,如果是當地的包租公,可能又是另一番邏輯。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛說,若社會住宅的數量夠多,租金上漲空間就有限,「只要(社會住宅)每坪租金比你便宜個一百元就好,就很難(把租金)拉上去。」再加上相關稅費逐年增加,未來又可能面臨升息壓力,此時就可以考慮賣掉房子,獲利了結。

如何避免民眾把社會住宅視為「嫌惡設施」,各界認為解決之道就是規畫與管理。社會住宅推動聯盟副召集人呂秉怡說,適度分散和混居,同時致力於提升建築外觀設計、空間品質,才能融合周圍社區,消除標籤化問題。徐佳馨也認為,雙方混居,社會住宅住戶眼見鄰居擁有自己的房子,心生嚮往,萌生與之看齊、學習的心態,足以形成一股向上帶動的脫貧力量。

呂秉怡也提供另一項建議:社會住宅興建完成後,政府可以將部分房子優先保留給該里或該行政區居民,若能如此規畫,當地民眾接納度一定上升,且自然而然就達到「混居」結果。

做法一:政府積極介入管理從選房客到記點規範,維護住屋品質

當然,這些優點,都必須建立於政府透過公部門的力量,積極介入管理的前提下。這也是為什麼,北市府為了管理公共出租住宅,擬成立「租屋公司」平台。

「在實務上,(政府管理社會住宅)可以做得比現在公寓大廈更好!」OURs都市改革組織秘書長彭揚凱說,只要想想目前有多少公寓大廈住戶不繳管理費,甚至違規讓陽台外推、打隔間牆,管委會都束手無策,即可知道。

但若有政府介入,就不一樣了,除了設立篩選房客的門檻,更可透過多項規範,管束其行徑,甚至淘汰違規或不適合的住戶,從大龍峒公營住宅、行天宮共構宅實施「記點制度」以來,藉由規定,住戶若違規或妨礙其他人生活品質,按照不同行為,扣取不同點數,只要扣滿三十點,就必須終止合約,請住戶搬出去。

做法二:選交通便捷蛋白區鄰近捷運或高鐵,用通勤換居住成本

倘若說,只要管理得宜,就能解決了大半問題,那就只剩一件事:政府該如何選址,才能將社會住宅的正面效應,發揮到最大?

多數學者專家皆強調,政府為社會住宅選址時,不一定要坐落於市中心精華地帶,位於所謂「蛋白區」亦可,重點是鄰近捷運,因為年輕人或經濟相對弱勢者勢必要工作,滿足其通勤需求是首要條件。

「蛋黃(區)就要像個蛋黃,不該(拿去)做蛋白區的事情,就像你不會把蛋殼拿來夾麵包當早餐一樣。」太平洋房屋顧問李季鴻如此表示。

再者,若要在蛋黃區建置社會住宅,又牽涉到另一個現實的問題:土地價格高於郊區或邊陲地帶,以當今國庫之困窘,政府難以編列此預算。

徐佳馨也認為,以機會成本而言,將社會住宅興建於市中心,排擠掉其他預算或更有效益的用途,未必理想。大家應該建立的觀念是:社會住宅的位置只要鄰近捷運,即便在郊區,交通便利性高,就足以做為另一個適合居住的選擇,住戶若不願拉長通勤時間,就花多一點租金,賃居於市中心。

以最多人認為適合興建社會住宅的淡水為例,從捷運淡水站搭到台北火車站約三十多分鐘,但若是開車,即使不塞車,可能也要四十分鐘以上。

再舉蘆洲線為例,若從蘆洲站搭捷運到信義計畫區,約莫半小時,與開車的時間也相去不遠。顯見只要靠近捷運站,住在蛋白區通勤上班,時間成本並沒有想像中沉重。

只不過,捷運站附近土地寸土寸金,往往取得不易,社會住宅必須設址在離捷運相對遠一些的地點,可透過適宜的配套措施來解決,呂秉怡就認為,可以透過安排接駁車的方式來彌補,如此一來,腹地的選擇範圍也將會更寬廣。

除了捷運系統外,台大經濟系教授林向愷認為,若能以高鐵為主軸,打造台灣未來產業聚落和「一日生活圈」,等發展到一定程度後,也有潛力成為興建社會住宅的另一個選擇。

所以說,只要靠近主要交通據點,在蛋白區建置社會住宅,已能滿足住戶的需求,同時降低政府購地成本的負擔,可謂「雙贏」局面。

再仔細一想,目前全國的社會住宅戶數,不到一萬戶,若能透過在蛋白區、高鐵帶動的生活圈,達到內政部的十萬戶目標,等於效應放大十倍以上,也實現了民眾渴望擁有的「居住正義」。

做法三:保留戶給當地居民透過「混居」提升接納度、融合社區

即便如此,但房地產專家或社運團體特別強調,設址地點仍不宜太過偏遠,若是超出「蛋白區」範圍,或缺乏主要交通建設,像是三峽、三芝等無捷運、產業聚落不集中、通勤上班需求不強的地方,可能會重蹈一九九四年六月,當時的總統李登輝承諾興建一坪六萬元的勞工住宅,卻因為集中於窮鄉僻壞,最後乏人問津的覆轍。

呂秉怡分享一個故事:北市府準備建置松山區健康公營住宅時,當地居民激憤抗議,某位帶頭抗爭的自治會幹部有一次和都發局官員私下接觸時,不經意問了一句:「我兒子快結婚了,如果(公營住宅)蓋好,可以優先申請嗎?」官員因此嗅到一線生機,雙方溝通協調後,最後決議優先保留一層樓的房子給該行政區居民,最後也順利發包施工,皆大歡喜。如果能做到這樣居民與社區融合,社會住宅的功能才算是圓滿。

【延伸閱讀】5大條件,判斷社會住宅會不會在你家隔壁?—社會住宅政府選址條件

1.閒置公有地、學校理由:所有權屬於政府,可直接利用個案:北市永春陂(舊軍營),北市明倫國小、忠義國小(校舍)

2.基地面積在500坪到600坪以上理由:易於開發、規畫不同設施個案:台北市舊陸軍保養廠(近3萬坪)、台中市大里光正段(近1萬坪)

3.捷運聯合開發住宅理由:有現成宅體,且生活機能佳、交通便捷個案:已選定小碧潭站「美河市」、台北橋站「冠德美麗台北」、港墘站「文心移動光城」等;規畫中的有菜寮站、蘆洲站、世大運選手村機場捷運A9站

4.重大交通建設附近理由:交通便捷,利於通勤個案:桃園航空城、機場捷運沿線

5.人口密度高理由:生活圈已成形,各項生活機能健全個案:台中市大里光正段、雙北市捷運聯合開發住宅

整理:張舒婷

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小心!西台灣炒到「蛋白區」 末升段來了

2015-04-27  TCW
 
 

 

相較於東海岸土地大漲背後,有觀光與退休題材支撐,許多台灣西部的鄉鎮土地飆漲,看在房地產專家與投資客的眼裡,卻是台灣房市自SARS之後,逾十年大多頭的末班車警訊。

攤開近兩年全國各行政區土地漲幅可發現,名列前茅的西部行政區域,多是遠離都會核心的「蛋白區」,例如彰化縣田中鎮、新北市泰山區、高雄市杉林區等。

「連台灣最遠端的地方房價都開始漲,海角山邊都在漲的時候,就是這波結束的時候。」永慶房屋總經理廖本勝舉例,過去一九九○、一九九一年,台灣房地產開始走下坡之前,炒作標的,便是海邊或山區的休閒住宅。

房仲業出身的庶民不動產協會秘書長邱太煊進一步指出,不動產將崩跌的三個觀察指標,一是郊區也起漲,「連雞蛋水餃股都亂漲就要特別小心」;二是建商開始出現週轉不靈或倒閉潮;最後,則是當法拍案變多,代表許多投資客已負擔不起龐大的房貸與利息壓力,卻又找不到人接手。

「坊間在傳,很多建設公司的董事長已經拿股票跟民間借貸質押。」擅長投資與處理不動產案件的律師黃坤鍵透露。

台灣房市十多年的多頭,將由盛轉衰,似成定局。但細看這些在末升段中漲價的地區,卻仍有不同成因。

成因一:高鐵特區利多田中兩年漲四倍,交易金額成長八倍

實價登錄實施逾兩年,全國土地漲幅第一名是彰化縣田中,這個以農業為主,人口僅約四萬人的小鎮。兩年多來,土地平均價格漲了近四倍,交易金額的總量更成長逾八倍。

熱絡買氣的背後,是政府政策利多。

談論多年的彰化高鐵站,終於預計在今年於田中完工。劃定近兩百公頃的高鐵特定區,成為建商、財團與投資客買地的新標的,產業專區、住宅區,甚至喊出星級旅館,大家在這塊地上做著各式各樣的夢。

「去年跟前年比較高峰,現在稍微沉寂一點,但之後可能還會有一波房地產的交易熱潮,」彰化縣地政處地價科長陳俊傑表示,目前田中的高鐵特定區都還在標售與整地階段,今年年中以後,可能陸續會有建案,或廠商蓋起工廠。

但,從過去高鐵台中站或新竹站的例子來看,高鐵似乎不是房地產萬靈丹。以烏日和竹北為例,雖然房價持續上漲,但因高鐵是點對點移動,乘客下了高鐵,便離開站區前往目的地,沒有達成預期的造鎮效果。因此,雖然彰化縣政府強調田中的規畫將結合產業專區,與台中、新竹不同;但持續高漲的地價與房價,在未來房市將修正的勢頭下,能否帶來相對的回報,須打上問號。

成因二:重劃區加持居住條件改善,新北泰山坪價不輸新莊

同樣是政策利多導致地價上漲的,還有新北市泰山區、台南市南區、彰化縣員林鎮。但它們的題材是重劃區完成,刺激土地與房產買賣。

過去,泰山是新北市低度開發的蛋白區,但近幾年來,區內的十八甲重劃區完成,道路成井字形規畫,當地投資客觀察,泰山重劃區的居住條件已經大幅改善,現在新建案每坪開價都超過四十萬元,成交價也都在三十萬元以上,不輸新莊。

台南市南區近年的漲幅同樣受惠重劃區。舊台南市區的發展軸線,向來是東與西,南區過去因有機場,加上許多地隸屬台糖,因此開發較落後。但現在重劃區劃出後,建商一個案子接一個案子的推,更時常出現總價介於一千五百萬元至兩千萬元,高於台南市均價的建案。

但,重劃區是否等於後市向上的保證?永慶房屋不動產研究中心經理黃舒衛認為,觀察前幾年已率先熱漲,如今量與價皆逐漸緊縮的淡海新市鎮、桃園青埔等地,就能嗅出端倪。缺乏基本面支撐下,這些鄉鎮的重劃區一、兩年後,很可能將出現拋售潮。

第三種政策利多,則是科學園區加持。排名前二十名的台南市新市區與麻豆區,近年土地與房產價格高漲,有泰半是受惠於台南的南部科學園區。

雖然南科已設立近二十年,但近幾年才有越來越多廠商進駐,且如台積電或聯電等指標型大廠,也都宣布未來會擴大在南科的投資。在就業人口增加之下,這些地區的後市即使修正,也還有基本的實質需求支撐。

與明顯的政策利多不同,西部地區的高雄市杉林區、台南市七股區與彰化縣埔鹽鄉,則是大多頭最後一波的補漲行情,讓這些過去怎麼樣也炒不動的蛋白區,在末升段受惠。

成因三:大多頭補漲行情高雄市杉林區保育地,兩年漲五成

以南接美濃與旗山的高雄市杉林區為例,人口僅約一萬人,全區有大片土地屬於山坡地保育區,地價卻在過去兩年多漲了五成。一位經手多筆杉林區土地的仲介透露,杉林區近幾年客觀條件其實沒什麼改變,純粹是「之前美濃跟旗山的地漲太多,想投資農地的人,就會轉到杉林來。」

台南七股也是同樣故事。一個人口老化的漁業地區,連建商都不敢在七股推新案子,過去兩年多,土地卻也漲了四成,交易件數更兩倍成長。「這邊農建地買賣滿熱絡,投資客都不擔心沒有人接手,轉手轉很快,他們都膽子很大沒有在怕。」一位在地的房仲觀察。

但這些鄉村蛋白區看在專家眼裡,未來卻充滿危機。廖本勝認為,相對都市地區,跌下來還有自住與逢低買進的買盤,位處鄉村的蛋白區,缺乏實質需求支撐,未來若崩盤,會受傷最重,「最晚漲的,有可能最快跌。」

究竟房市的多頭末班車還能開多久? 建商、房仲與投資客普遍認為,僅剩下約一年的好光景。其中,西部鄉下欠缺東部的交通與觀光題材,跌勢可能更明顯。

黃舒衛表示,目前六都的精華區已經開始凍漲、甚至微幅下跌,明年若房地合一稅與實價課稅實施,鄉鎮區域也將受影響而開始跌價。

連行事爭議、不避諱自己專門炒作鄉下土地的投資客黃家進(帥過頭)也認為,這波鄉下土地飆漲的行情,最多剩三年,並可能因資金題材或政治等因素提前結束。

「現在台灣的房地產已經不適合投資了。」邱太煊認為,掉下去的刀子不要接,目前除非有自住需求,可以在房價相對低點買進,若投資則應觀望;除非連股市也開始崩盤,手上有資金的民眾,就可以考慮進場撿便宜。

【延伸閱讀】幕後追蹤》墓仔埔一坪售價,直逼台北中正區

原先在「台灣鄉鎮土地價格漲幅前二十大」調查中,位居第一的,其實是新北市金山區,萬里區則名列十七。但記者訪查後發現,兩區土地價格漲幅名列前茅,是實價登錄剛實施時,未明確規範墓地買賣需備註,造成前幾個月的墓地交易因單價異常得高,皆未列入實價登錄揭露範圍,基期偏低,使統計失真,因此本刊將兩地剔除在前二十名外。

不過,在追查真相的過程,卻意外發現「陰宅」的大市場。

原來,墓地占了金山與萬里土地交易總量八成至九成,近年單價有驚人漲幅。一位金山在地的房仲透露,現在金山地區集團化經營的墓地,每坪單價最高開到約一百萬元,七、八十萬元也稀鬆平常,「很誇張,陰宅比陽宅更貴。」對照台北市中正區每坪平均七十六萬元的房價,北海岸墓地絲毫不遜色。

龍巖業務總監林倩如分析,因台灣邁入高齡化社會,墓地需求增加,但供給卻少,特別是大台北地區,非常難取得新的殯葬用地,使得墓地價格飛漲,「墓園、塔位人人需要,但蓋在你身邊要不要?」

在殯葬設施人人嫌惡、用地取得困難下,未來房地產多頭可能結束,但大台北地區的陰宅市場,卻可能因需求遠大於供給,一路往上。

(文●吳中傑)

【延伸閱讀】都會精華區,地價未必反映房價

在這次的排名中,全台土地交易降幅最大的二十名,赫見有一半的行政區,位於六都,包括台北市的北投區、新北市的三峽區與土城區、台中市的太平區與霧峰區等等,這些不甚偏僻的市鎮,卻位列榜上。

例如排名第一的北投,統計資料上來看,兩年多內,每坪土地平均單價跌了七成六,交易量也緊縮。但當地房仲都表示,近兩年沒有感受到房地產價格明顯衰退,僅從去年底以來,有約五%到一○%的價格下修。

實際探究主管單位台北市地政局和房地產專家的意見發現,在已開發的都會地區,地價未必能完全反映房價。

因這些位處都會的蛋白區,每坪均價、與交易金額逐年減低,反映的並不是該地的房地產「價值」降低,而是因為這些較早起漲的蛋白區當中,精華、大片的土地早已在SARS或金融海嘯後的起漲點開始交易,籌碼已漸漸出盡,現在還在市場上交易的物件,多是蛋白區邊緣的「蛋殼區」,單價較低,致使整個區域的價與量降幅明顯。

房地產專家與房仲業者皆建議,在低度開發的鄉鎮區中,可將地價視為先行指標,已開發的都會區,則需將房價也列入參考,方能更持平檢視。

(文●吳中傑)

【延伸閱讀】土地降幅前20名,6都占一半——全台土地交易跌幅排行

■第1名行政區:台北市北投區(6都地區)坪單價跌幅:-76%總金額減少:-78%

■第2名行政區:苗栗縣銅鑼鄉坪單價跌幅:-75%總金額減少:-37%

■第3名行政區:台中市霧峰區(6都地區)坪單價跌幅:-67%總金額減少:-77%

■第4名行政區:台中市太平區(6都地區)坪單價跌幅:-63%總金額減少:-83%

■第5名行政區:雲林縣北港鎮坪單價跌幅:-63%總金額減少:-54%

■第6名行政區:台中市大甲區(6都地區)坪單價跌幅:-55%總金額減少:-36%

■第7名行政區:高雄市大樹區(6都地區)坪單價跌幅:-55%總金額減少:-56%

■第8名行政區:新竹縣新埔鎮坪單價跌幅:-52%總金額減少:-16%

■第9名行政區:高雄市燕巢區(6都地區)坪單價跌幅:-47%總金額減少:-71%

■第10名行政區:新北市土城區(6都地區)坪單價跌幅:-45%總金額減少:-46%

■第11名行政區:嘉義縣竹崎鄉坪單價跌幅:-44%總金額減少:-32%

■第12名行政區:新竹市全區坪單價跌幅:-43%總金額減少:-48%

■第13名行政區:新北市三峽區(6都地區)坪單價跌幅:-41%總金額減少:-7%

■第14名行政區:雲林縣水林鄉坪單價跌幅:-39%總金額減少:-4%

■第15名行政區:彰化縣大村鄉坪單價跌幅:-35%總金額減少:-46%

■第16名行政區:高雄市前鎮區(6都地區)坪單價跌幅:-32%總金額減少:-83%

■第17名行政區:台南市北區(6都地區)坪單價跌幅:-31%總金額減少:-70%

■第18名行政區:彰化縣埔心鄉坪單價跌幅:-31%總金額減少:-34%

■第19名行政區:彰化縣永靖鄉坪單價跌幅:-30%總金額減少:-50%

■第20名行政區:宜蘭縣頭城鎮坪單價跌幅:-29%總金額減少:-74%

註1:因實價登錄從2012/8/1開始實施,因此以2012年8月至12月與2014年同期比較註2:入榜標準為(1)總交易金額衰退(小於0%);(2)2014年8月至12月間成交件數50筆以上註3:坪單價統計時間為2014年8月至12月

資料來源:信義房屋、內政部不動產交易實價查詢服務網整理:吳和懋、趙維孝

 
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