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柯P快看!蓋在蛋白區效益放大10倍

2015-03-23  TCW
 
 

 

社會住宅的相關爭議,延燒至今,其實北市府只是點燃「引信」而已,許多民眾可能都好奇:未來全台灣十萬戶社會住宅,會不會在我家旁邊?

除了台北市長柯文哲大力推廣的聯開宅以外,台北市政府都發局一位官員說,單以台北市而言,目前鎖定興建社會住宅的地理條件,除了公有地優先外,也包括地勢平坦、基地面積六百坪以上、非保育區等條件。

「基本上就是現成、單純、好處理!」住商不動產企研室主任徐佳馨分析,這也是為什麼最近北市府積極規畫將閒置校舍納入選項,一來學校附近多半具備人口稠密、生活機能完整的優勢,二來產權屬於政府,又有現成建築物,就地改建即可。

除了聯開宅外,鄰近閒置公有地或校舍,成為社會住宅鄰居的可能性也相對高。如此一來,就有打算晉升為「有殼族」的民眾疑惑:看房時,是否應將鄰近社會住宅用地的物件,排除在外?已買房的人,一旦發現自己的社區可能成為社會住宅用地,是否該轉手?

「這時就要看你比較在意生活機能,還是鄰居(是不是社會住宅住戶)?」徐佳馨建議,如果回歸到基本面來看,當地整體環境夠優質,交通便捷,仍有購屋需求,不需要因此失去理性,急著脫手。

不過,如果是當地的包租公,可能又是另一番邏輯。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛說,若社會住宅的數量夠多,租金上漲空間就有限,「只要(社會住宅)每坪租金比你便宜個一百元就好,就很難(把租金)拉上去。」再加上相關稅費逐年增加,未來又可能面臨升息壓力,此時就可以考慮賣掉房子,獲利了結。

如何避免民眾把社會住宅視為「嫌惡設施」,各界認為解決之道就是規畫與管理。社會住宅推動聯盟副召集人呂秉怡說,適度分散和混居,同時致力於提升建築外觀設計、空間品質,才能融合周圍社區,消除標籤化問題。徐佳馨也認為,雙方混居,社會住宅住戶眼見鄰居擁有自己的房子,心生嚮往,萌生與之看齊、學習的心態,足以形成一股向上帶動的脫貧力量。

呂秉怡也提供另一項建議:社會住宅興建完成後,政府可以將部分房子優先保留給該里或該行政區居民,若能如此規畫,當地民眾接納度一定上升,且自然而然就達到「混居」結果。

做法一:政府積極介入管理從選房客到記點規範,維護住屋品質

當然,這些優點,都必須建立於政府透過公部門的力量,積極介入管理的前提下。這也是為什麼,北市府為了管理公共出租住宅,擬成立「租屋公司」平台。

「在實務上,(政府管理社會住宅)可以做得比現在公寓大廈更好!」OURs都市改革組織秘書長彭揚凱說,只要想想目前有多少公寓大廈住戶不繳管理費,甚至違規讓陽台外推、打隔間牆,管委會都束手無策,即可知道。

但若有政府介入,就不一樣了,除了設立篩選房客的門檻,更可透過多項規範,管束其行徑,甚至淘汰違規或不適合的住戶,從大龍峒公營住宅、行天宮共構宅實施「記點制度」以來,藉由規定,住戶若違規或妨礙其他人生活品質,按照不同行為,扣取不同點數,只要扣滿三十點,就必須終止合約,請住戶搬出去。

做法二:選交通便捷蛋白區鄰近捷運或高鐵,用通勤換居住成本

倘若說,只要管理得宜,就能解決了大半問題,那就只剩一件事:政府該如何選址,才能將社會住宅的正面效應,發揮到最大?

多數學者專家皆強調,政府為社會住宅選址時,不一定要坐落於市中心精華地帶,位於所謂「蛋白區」亦可,重點是鄰近捷運,因為年輕人或經濟相對弱勢者勢必要工作,滿足其通勤需求是首要條件。

「蛋黃(區)就要像個蛋黃,不該(拿去)做蛋白區的事情,就像你不會把蛋殼拿來夾麵包當早餐一樣。」太平洋房屋顧問李季鴻如此表示。

再者,若要在蛋黃區建置社會住宅,又牽涉到另一個現實的問題:土地價格高於郊區或邊陲地帶,以當今國庫之困窘,政府難以編列此預算。

徐佳馨也認為,以機會成本而言,將社會住宅興建於市中心,排擠掉其他預算或更有效益的用途,未必理想。大家應該建立的觀念是:社會住宅的位置只要鄰近捷運,即便在郊區,交通便利性高,就足以做為另一個適合居住的選擇,住戶若不願拉長通勤時間,就花多一點租金,賃居於市中心。

以最多人認為適合興建社會住宅的淡水為例,從捷運淡水站搭到台北火車站約三十多分鐘,但若是開車,即使不塞車,可能也要四十分鐘以上。

再舉蘆洲線為例,若從蘆洲站搭捷運到信義計畫區,約莫半小時,與開車的時間也相去不遠。顯見只要靠近捷運站,住在蛋白區通勤上班,時間成本並沒有想像中沉重。

只不過,捷運站附近土地寸土寸金,往往取得不易,社會住宅必須設址在離捷運相對遠一些的地點,可透過適宜的配套措施來解決,呂秉怡就認為,可以透過安排接駁車的方式來彌補,如此一來,腹地的選擇範圍也將會更寬廣。

除了捷運系統外,台大經濟系教授林向愷認為,若能以高鐵為主軸,打造台灣未來產業聚落和「一日生活圈」,等發展到一定程度後,也有潛力成為興建社會住宅的另一個選擇。

所以說,只要靠近主要交通據點,在蛋白區建置社會住宅,已能滿足住戶的需求,同時降低政府購地成本的負擔,可謂「雙贏」局面。

再仔細一想,目前全國的社會住宅戶數,不到一萬戶,若能透過在蛋白區、高鐵帶動的生活圈,達到內政部的十萬戶目標,等於效應放大十倍以上,也實現了民眾渴望擁有的「居住正義」。

做法三:保留戶給當地居民透過「混居」提升接納度、融合社區

即便如此,但房地產專家或社運團體特別強調,設址地點仍不宜太過偏遠,若是超出「蛋白區」範圍,或缺乏主要交通建設,像是三峽、三芝等無捷運、產業聚落不集中、通勤上班需求不強的地方,可能會重蹈一九九四年六月,當時的總統李登輝承諾興建一坪六萬元的勞工住宅,卻因為集中於窮鄉僻壞,最後乏人問津的覆轍。

呂秉怡分享一個故事:北市府準備建置松山區健康公營住宅時,當地居民激憤抗議,某位帶頭抗爭的自治會幹部有一次和都發局官員私下接觸時,不經意問了一句:「我兒子快結婚了,如果(公營住宅)蓋好,可以優先申請嗎?」官員因此嗅到一線生機,雙方溝通協調後,最後決議優先保留一層樓的房子給該行政區居民,最後也順利發包施工,皆大歡喜。如果能做到這樣居民與社區融合,社會住宅的功能才算是圓滿。

【延伸閱讀】5大條件,判斷社會住宅會不會在你家隔壁?—社會住宅政府選址條件

1.閒置公有地、學校理由:所有權屬於政府,可直接利用個案:北市永春陂(舊軍營),北市明倫國小、忠義國小(校舍)

2.基地面積在500坪到600坪以上理由:易於開發、規畫不同設施個案:台北市舊陸軍保養廠(近3萬坪)、台中市大里光正段(近1萬坪)

3.捷運聯合開發住宅理由:有現成宅體,且生活機能佳、交通便捷個案:已選定小碧潭站「美河市」、台北橋站「冠德美麗台北」、港墘站「文心移動光城」等;規畫中的有菜寮站、蘆洲站、世大運選手村機場捷運A9站

4.重大交通建設附近理由:交通便捷,利於通勤個案:桃園航空城、機場捷運沿線

5.人口密度高理由:生活圈已成形,各項生活機能健全個案:台中市大里光正段、雙北市捷運聯合開發住宅

整理:張舒婷

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