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由零開始講買樓(答) Home Blogger

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答:
睇樓同選股唔同,建議只會「由上而下」既搵樓方式,即諗好自己budget後,先搵地區、再搵好屋苑、然後target一到兩個屋苑內某呎數的單位,等有心水盤就快手開價。 

文仔同其他讀者唔同,佢既購買力係一千萬,如果問銀行借錢最多30%(即三百萬)。根據新公佈按揭措施,資產證明只借三成,文仔呢個case令大家更明資產證明呢回事。而諗樣建議決定budget方面,最好係旺市只買全副借貸力既一半,而跌市可加至7-8成。文仔筆錢唔係佢自己,固只建議用一千萬購買力既一半,或更少至三百萬黎買間樓收租,原因為: 
1.        紙幣確實正失去功能,將部份錢去買樓合情合理 
2.        三百萬以下樓宇只收1.5%作印花稅,大大減低買賣成本 
3.        三百萬可以就咁比資產證明問銀行借都可以,自己唔駛錢出黎 

至於淨低大量現金點做,本文亦會交代。首先幫三百萬budget係現行2012年選區。建議係大埔元朗荃灣落手,因為呢個budget係九龍或香港只會買到好舊既兩房,可能仲要比維修費。係屯門買樓最好係三房,因該區質素不太好而三房住客普遍質素較高,有小朋友更佳。 

係呢幾個地區,最好先睇大屋苑好處較多。話明新手當你真係咩都唔識,你睇大屋苑有時一走幾個同呎數但唔同標價既單位,你會較快明白咩因素係會影響價錢,例如層數、開則、對大馬路、向西北等,而agent一般好肯教你呢D基本野。你走出去睇單幢樓一來周圍走浪費時間,二來因冇比較睇幾十間都學唔到野。 

好多人買樓會驚樓上漏水,其實係冇得驚架啦。而家廁所廚房通常有哂假天花,一係你臨到比票一刻叫人地比你望下。如果業主唔比,你可以先問管理處關於投訴漏水record,再唔係叫agent走上樓上一層,扮係代表下一層樓既租客問上面有冇漏水,睇下上面點答以知一二,係重賞之下話唔定有agent肯幫你問。 

對樹對垃圾房真係唔好諗,一黎垃圾房可能晨咁早倒垃圾,嘈住哂。樹同垃圾一樣惹蚊。高層絕對係值貴D,agent講既高層貴買貴賣係有道理。住高D有陽光之外,建議高層有人黎睇樓時打開門及窗,對流加上陽光令睇樓客觀感大大改善,令樓房更易更貴賣出。另外一樣不可不試係去水情況,睇落有心買既就係水盤放水睇下去水情況。另外望出窗留意有冇八卦「邪住哂」,唔係因風水而係要留意附近有冇麻煩鄰居。係走廊聞到一浸狗味要留意,如果你自己係養狗咁咪好囉。比諗樣選我寧願買冇裝修自己搞過哂,換水喉換到出走廊連去唔去到水都唔使理(當然間大廈全幢去水慢就要同管理處反映)。做完以上動作,就算比人呃都實屬不幸,因為買二手樓從來都有比人昆既風險。 

買新樓真係要留意某大發展商。近排有朋友同我講入伙一年冷氣滴水,師傅由老遠跑入將軍澳整完發覺幾日後又再漏,朋友一慶之下搵過另一個師傅,細心一看用鏡倒照發覺部新淨日本分體冷氣入面穿左個窿,用白膠槳黏埋就算! 可憐友人要比幾皮野搭棚換哂成部分體。唉唔好以為發展商送日本家電就係好野,隨時比次貨你! 仲有買分體冷氣都係買貴D啦,換一次好大陣象。 

講左咁耐,文仔買舊些少既樓租比人反而少野煩。大埔中心、新元朗中心、荃景花園可作尋寶。選payment方面可以做「靈活按揭」,即係銀行批三百萬比你,會同時開一個約借款額一半既存款戶口比你,利息同收你既按息一樣。就咁文仔可以借錢外,貸款額一半約1.5mil收番成2.2%年息,等父母放係度既錢有著落! 三百萬月供約$11000,1.5mil收番息2700蚊一個月,仲有成萬二蚊租收,計落唔錯!

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由零到一的力量 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2015/11/blog-post_17.html

昨日中午,巴黎兄又再一次做了一小時的直播,當中談了很多值得思考的論點,止凡今早也忍不住在回公司的途中再播一次,回味一下其內容,的確很精彩,亦欣賞巴黎兄的用心。其實,巴黎兄創新的方式不只一次了,記得搞工作坊,是他第一個提出的,之後他又自己搞價值投資課程,及後的直播方式更是前所未見的,印象中以youtube自拍上網的也有不少,但直播互動的就未有見過。




這與直播中巴黎兄所提到的一本書Peter Thiel所著的"From Zero to One"很相類似,書中的概念是很多人都是從先有的點子上再發大,一個抄一個,加加改改,這是由1到N。但真正困難及厲害的是由0到1,由無變有的創造。我想巴黎兄在寫blog的同時,運用了這個思維,多次跳出「文字」的框架,嘗試多方面接觸blog友,這令我十分敬佩。

今次直播討論了很多點子,我認為這些點子都是珍貴的常識,是分析所需要的元素,聽了兩次內容的我很樂意把重點寫出來作個記錄,不過還是有遺留的,大家最好自行到youtube回看。

首先是談銀行,巴黎兄提到一個「金融穩定委員會」要求全球最大的30間銀行在2022年之前增加「總損失吸收能力」,大意是降低銀行孖展能力的意思,用意是降低銀行風險。計算之下,四大國有內銀需要增加資金達2萬多億人民幣,數字驚人。巴黎兄簡單計算一下盈利,假設不再有任何增長,派息後的保留盈利都足夠補充這筆數額。我們可以分清利用保留盈利去滿足要求,跟賣家檔與供股集資以滿足要求的分別。

另外,有留意到不少創新科技公司很多時會被收購,一下子變得很值錢,其實這些溢價的收購行為是科技大企業為保障自己版圖而為的。對大企業來說,始終自己作出研發的成本,計及失敗的機會成本,對創新科技公司作出收購可能更化算,即使作出溢價亦然。但我們不要以為買中這些爆升的公司很容易,在爆升之前都難以在年報中察覺,例如要買中騰訊,可能同時買了十支八支消失了的公司,因為這些行業的特性是"Winner takes it all"。就好像某公司研發雲端,但大企業自己也成功研發Dropbox之類的技術,更發展得頗成熟,自然不會作出相關的收購,研發雲端的小公司又不及大企業,又不被收購,價值大減。所以哪家創新科技公司值得投資,行外人實在難以估值。

還有談及大摩納入了一些科技公司,介時成分股將會有所變動,一些公司被納入,一些公司的比重下降,到組合改變當日,不少指數基金將會有股份調整,比重下降的公司的股價將會收壓。然而,對價值投資者來說,這是一個好機會,因為股價下跌與其公司業務無閞,只是指數基金被迫跟蹤比重調整動作而已。

有一個地方很好笑,巴黎兄提出了「冷水論」,指價值投資者總愛潑冷水,但又喜歡在冷水中找機會賺錢,意思其實跟股神的金句理念相似,即「在別人恐懼時貪婪,在別人貪婪時恐懼」。當人人都唱好時,潑潑冷水吧,當人人都怕冷時,看看冷水中有何賺錢機會吧。

最後,巴黎兄再天南北地談財務知識,例如談談麥當奴發債集資以作派股息的行為,又被下調評級。又有指金磚四國的基金近年表現差勁,不少的規模只剩下幾千萬美元,連香港二線基金都不如。還有談及Peter Thiel於大學面試問學生的問題「有什麼是你跟別人有不同看法,而你覺得很重要的事實?」等等。全部都很值得深思。

大家可以感受到巴黎兄的直播內容是多麼的豐富,而我最欣賞一點是他重申他的理念,例如日前對渣打的分析,並不是叫大家買入渣打,只是透過這些例子希望大家思考價值投資,而當中大部份都是常識。聽到這個重申或聲明,又有點千言萬語在心中。


由零 零到 到一 一的 力量 止凡
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由零到一的力量

昨日中午,巴黎兄又再一次做了一小時的直播,當中談了很多值得思考的論點,止凡今早也忍不住在回公司的途中再播一次,回味一下其內容,的確很精彩,亦欣賞巴黎兄的用心。其實,巴黎兄創新的方式不只一次了,記得搞工作坊,是他第一個提出的,之後他又自己搞價值投資課程,及後的直播方式更是前所未見的,印象中以youtube自拍上網的也有不少,但直播互動的就未有見過。




這與直播中巴黎兄所提到的一本書Peter Thiel所著的"From Zero to One"很相類似,書中的概念是很多人都是從先有的點子上再發大,一個抄一個,加加改改,這是由1到N。但真正困難及厲害的是由0到1,由無變有的創造。我想巴黎兄在寫blog的同時,運用了這個思維,多次跳出「文字」的框架,嘗試多方面接觸blog友,這令我十分敬佩。

今次直播討論了很多點子,我認為這些點子都是珍貴的常識,是分析所需要的元素,聽了兩次內容的我很樂意把重點寫出來作個記錄,不過還是有遺留的,大家最好自行到youtube回看。

首先是談銀行,巴黎兄提到一個「金融穩定委員會」要求全球最大的30間銀行在2022年之前增加「總損失吸收能力」,大意是降低銀行孖展能力的意思,用意是降低銀行風險。計算之下,四大國有內銀需要增加資金達2萬多億人民幣,數字驚人。巴黎兄簡單計算一下盈利,假設不再有任何增長,派息後的保留盈利都足夠補充這筆數額。我們可以分清利用保留盈利去滿足要求,跟賣家檔與供股集資以滿足要求的分別。

另外,有留意到不少創新科技公司很多時會被收購,一下子變得很值錢,其實這些溢價的收購行為是科技大企業為保障自己版圖而為的。對大企業來說,始終自己作出研發的成本,計及失敗的機會成本,對創新科技公司作出收購可能更化算,即使作出溢價亦然。但我們不要以為買中這些爆升的公司很容易,在爆升之前都難以在年報中察覺,例如要買中騰訊,可能同時買了十支八支消失了的公司,因為這些行業的特性是"Winner takes it all"。就好像某公司研發雲端,但大企業自己也成功研發Dropbox之類的技術,更發展得頗成熟,自然不會作出相關的收購,研發雲端的小公司又不及大企業,又不被收購,價值大減。所以哪家創新科技公司值得投資,行外人實在難以估值。

還有談及大摩納入了一些科技公司,介時成分股將會有所變動,一些公司被納入,一些公司的比重下降,到組合改變當日,不少指數基金將會有股份調整,比重下降的公司的股價將會收壓。然而,對價值投資者來說,這是一個好機會,因為股價下跌與其公司業務無閞,只是指數基金被迫跟蹤比重調整動作而已。

有一個地方很好笑,巴黎兄提出了「冷水論」,指價值投資者總愛潑冷水,但又喜歡在冷水中找機會賺錢,意思其實跟股神的金句理念相似,即「在別人恐懼時貪婪,在別人貪婪時恐懼」。當人人都唱好時,潑潑冷水吧,當人人都怕冷時,看看冷水中有何賺錢機會吧。

最後,巴黎兄再天南北地談財務知識,例如談談麥當奴發債集資以作派股息的行為,又被下調評級。又有指金磚四國的基金近年表現差勁,不少的規模只剩下幾千萬美元,連香港二線基金都不如。還有談及Peter Thiel於大學面試問學生的問題「有什麼是你跟別人有不同看法,而你覺得很重要的事實?」等等。全部都很值得深思。

大家可以感受到巴黎兄的直播內容是多麼的豐富,而我最欣賞一點是他重申他的理念,例如日前對渣打的分析,並不是叫大家買入渣打,只是透過這些例子希望大家思考價值投資,而當中大部份都是常識。聽到這個重申或聲明,又有點千言萬語在心中。



https://www.youtube.com/watch?v=eiJ8pqHc63s
由零 零到 到一 一的 力量
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農業農村部:化肥農藥使用量由零增長到負增長任重道遠

農業農村生態環境保護,是新時代生態環境保護的重要內容。

7月26日,在農業農村部新聞發布會上,農業農村部科技教育司司長廖西元稱,農業農村部2015年打響了農業面源汙染治理攻堅戰,提出到2020年實現農業用水總量控制、化肥農藥使用量減少、畜禽糞便稭稈地膜基本資源化利用的“一控兩減三基本”的目標任務,2017年進一步聚焦重點領域和關鍵環節,啟動實施了畜禽糞汙資源化利用、果菜茶有機肥替代化肥、東北地區稭稈處理、農膜回收和以長江為重點的水生生物保護行動等農業綠色發展五大行動。

廖西元說,農業面源汙染防治工作紮實推進,農業綠色發展理念日益深入人心,制度的“四梁八柱”已經構建起來,一批樣板模式顯現出來,農業發展方式更綠了。2017年我國水稻、玉米、小麥三大糧食作物化肥利用率為37.8%,農藥利用率為38.8%,化肥農藥零增長提前三年實現。規模化養殖汙染防治有序推進,以農村能源和有機肥為主要方向的資源化利用產業日益壯大。稭稈農用為主、多元發展的利用格局基本形成,農膜回收體系和制約化能力不斷加強。

對於中國三大糧食作物化肥農藥利用率提高、提前三年實現化肥農藥使用量零增長,農業農村部種植業管理司副司長楊禮勝稱,這是一個重要轉變。但這是階段性的成效,要把這一成效鞏固完善,持續推進,由零增長提升為負增長還需要付出艱苦的努力。下一步,除了三大糧食作物以外,重點是果菜茶等化肥使用量大的園藝作物,特別是核心產區、核心產地和品牌基地。

針對農業面源汙染的問題,農業農村部畜牧業司副司長王俊勛稱,這一年來,農業農村部堅持政府支持、企業主體、市場化運作的方針,以畜牧大縣和規模養殖場為重點,以就地就近用於農村能源、農用有機肥為主要使用方向,采取有力措施,積極推進,力爭“十三五”時期基本解決大規模畜禽養殖場糞汙處理和資源化問題。

官方數據顯示,我國每年生產1.5億多噸肉蛋奶,與此同時,每年也產生38億噸畜禽廢棄物。這使得農業超過工業成為我國最大的面源汙染產業,也給周邊環境和居民生活帶來不利的影響。此前,全國畜牧總站站長、國家畜禽養殖廢棄物資源化利用科技創新聯盟理事長楊振海接受第一財經記者專訪稱,畜禽養殖廢棄物可以通過綜合利用的形式變廢為寶,比如肥料化、能源化等。但是,總體來看,目前我國畜禽養殖廢棄物綜合利用比例還不高,有40%未有效處理和利用,造成資源的巨大浪費。

去年8月1日,國家發展改革委、農業農村部聯合印發了《關於整縣推進畜禽糞汙資源化利用工作的通知》和三年工作方案,正式部署地方啟動了這項工作。在國家發展改革委、財政部的支持下,農業農村部啟動了畜禽糞汙資源化利用項目。截至目前已支持了300個畜牧大縣整縣推進畜禽糞汙資源化利用。選擇了北京、天津、江蘇、浙江4省市開展整省推進,石家莊市、駐馬店市、襄陽市等5個地級市開展了整市推進,集中力量辦大事。

值得關註的是,三年工作方案里提出了“創新財政資金使用方式,推廣農業領域政府和社會資本合作(PPP)方式,采取特許經營、購買服務、股權合作來撬動社會資本更多的投向農業農村”。

由於畜禽糞汙資源化利用鏈條長、參與的方方面面比較多,而且終端產品,比如有機肥利用、沼氣發電都有一定的收益。通過PPP模式引導更多的社會資本參與這項工作,有利於調動方方面面積極性,有利於探索符合市場經濟要求的成功商業模式。

此內容為第一財經原創。未經第一財經授權,不得以任何方式加以使用,包括轉載、摘編、複制或建立鏡像。第一財經將追究侵權者的法律責任。 如需獲得授權請聯系第一財經版權部:
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責編:楊誌

農業 農村部 農村 化肥 農藥 使用量 使用 由零 增長 到負 任重 重道 道遠
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大公司掣肘多 寧願「由零開始」

1 : GS(14)@2017-04-10 23:32:22

【明報專訊】Neat創辦人David Rosa在香港落地生根,於花旗銀行從事信貸買賣超過16年。他稱在大型機構進行科技創新工作制肘較大,即使有雄厚資本亦未必代表能發展出一流的產品,他寧願從零開始建立新產品。

離開花旗薪高糧準的職位走上創業路,Rosa稱「the grass is always greener(草原總會更綠)」,但沒後悔放棄穩定banker生活,因為創業令他與其他人的連繫更緊密,賦予更大的人生意義。Neat目前有7名全職及數名兼職員工,Rosa指未來團隊仍有擴大空間,又指對於與銀行合作維持開放態度。

他稱一年前告訴朋友有關Neat的概念時,被認為 是「沒可能」,他卻本着「沒有不可能」的態度,最終成功推出Neat。他指香港創新科技發展得較慢,有感很多人被銀行繁複的開戶程序困擾而萌生創業念頭,將市場上的「漏洞」化作商機。

港創投風氣保守 初創企難尋資金

Neat的另一創辦人Ignor Wos有10年從事科技工作經驗,亦有感大公司效率慢,「我近距離觀察過傳統銀行的營運方式,更新一個簡單系統耗時極久,又要花時間與不同部門及外部人士協調」。兩人均指香港的創投風氣較保守,大家族寧往海外分散投資,也不選擇本地初創企業。外國人對香港這個只有700萬人的市場興趣不大,初創企業尋找資金也有一定難度。

[新經濟新天地]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0806&issue=20170410
大公 掣肘 寧願 由零 開始
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