| ||||||
撰文‧梁任瑋 一向被批評與市價有極大落差的公告土地現值，終於「向上收斂」了。各地方政府近日陸續宣布，將大幅調高明年公告土地現值，尤其雙北市、桃園縣與台中市紛紛「趕進度」，一口氣調升一三％至二五％不等，若以近四年土地現值累計增幅來看，五到七成的漲幅，已不輸給連年飆高的房價；其中，台北市政府更表示，調漲後北市公告現值更已達到市價的八九％。 不過，這一切都不令人意外。自從去年八月實價登錄正式上路後，政府對於市場行情、查估地價更具效率，內政部則在今年已喊出「二○一五年前公告現值要達到市價九成」的政策目標；此一政策，目的在於讓實價登錄逐漸「進化」為實價課稅，而實價課稅則被認為是台灣實現居住正義的重要一環。 反而更不利年輕人購屋 然而，地方政府善用實價登錄資訊，並依循政策大幅調高土地現值後，並沒有換來「落實居住正義」的太多好評，反而先招來「政府搶錢」、「全民大加稅」的質疑。 要說公告土地現值飆升的直接影響，就是民眾出售房屋時所繳納的土增稅明顯增加。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮計算，以松山區一戶四樓高持分的九．二坪公寓為例，屋主若在嚴重急性呼吸道症候群（ＳＡＲＳ）期間取得，假設明年公告土地現值調漲一○％，則今年出售與明年出售的土地增值稅，就相差七至十四萬元。 蘇啟榮表示，由於公告土地現值調漲在最近四年「趕進度」，因此在二○一一年以前購屋的民眾，日後售屋都可感受到土增稅增加的威力。亦有業者表示，由於售屋成本在調高現值後將有所提升，一方面，賣方可能轉嫁給買方，造成年輕人更難買房；此外，也可能讓市場供給減少，反而不利年輕人降低購屋壓力。 公告土地現值調漲會造成房地產交易稅的稅基提高是事實，但讓稅基與實際市價貼近，卻也是降低炒房意願、落實居住正義的「基礎建設」，不能不做。因此，與其急著對地方政府調高公告現值的作法唱反調，更有建設性的思考方向，是「調高現值之後，政府該做什麼事」？ 一、調整自用住宅稅率 首先，是稅制上的配套。今年四月，政大地政系教授張金鶚在就任台北市副市長前夕，就在自己的臉書上表示「實價課稅是一定要走的路」；當時他已對外界釋疑，「實價課稅並不代表全面加稅」，他建議，在調高稅基的同時，政府必須同步配套調整自用住宅及出租住宅稅率，採輕稅保護方式，避免造成一般民眾負擔。 張金鶚亦解釋，此次台北市調高公告土地現值，是採「重點式」針對特定豪宅區調高，占全市比率僅四％，調幅最高達五○％，其餘九成六的路段調幅不大，因此對於一般民眾影響不大。 張金鶚強調，目前台北市的房地產租稅改革方向就是要針對大面積、持有多戶的投資客課重稅，讓有錢，有能力者多繳一點稅；相反的，持有一戶的自用住宅稅負要輕，才符合公平正義原則。 二、提供平價住宅 此外，亦有學者指出，大幅調高公告土地現值後，固然可壓抑市場炒房意願，但其副作用也的確可能造成市場供給減少，恐不利年輕人購屋。「從落實居住正義的角度來說，減少炒房意願只做了半套，政府還是要積極增加平價住宅的供給。」其實在近期宣布調漲公告現值的地方中，「苗栗縣地王由頭份下公園取代」也是新聞話題之一，對於這個頭銜，頭份鎮長徐定禎第一反應即是「期盼中央或縣府設立平價住宅」。 三、公告地價得跟進 永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，台灣房地產稅制長久以來為人所詬病的，就是一塊土地有三本不同帳。賣方自然可以找出對自己有利的方式繳稅，也讓房市交易產生漏洞，甚至產生稅負不公平的現象。雖然二十年前就有學者疾呼應全盤改制為「實價課稅」，希望能一步到位地「彌補漏洞」，但因困難度高且缺乏誘因，始終無法得到改善，「現在公告土地現值終於稍微『反映』出真正的市價，這是對的方向。」由此看來，調高現值後的下一步，也就必須包括了「公告地價」的跟進。畢竟，台灣炒房風熾的原因，公告現值相關的「交易稅(土增稅)」是其次，公告地價相關的「持有稅(地價稅)」才是更重要的因素。 張金鶚表示，以台北市來說，公告土地現值調高後，也會帶動公告地價上漲，「未來可以預期台北市房地產的持有稅也會跟著提高，政策目的就是要避免空屋產生。」在公告土地現值大幅調高引發反彈後，內政部日前急著對外表示，「公告現值不影響地價稅的稅基，所以不是全民加稅。」雖是意在撫平外界反彈聲浪，不過，這種說法似乎也反映了政府對公告地價的「市價化」仍有遲疑；然而，如果這一步沒有跨出，那麼，即使公告現值與市價貼近，最多也只是在居住正義的議題上獲得了尺寸之功而已。 公告土地現值「向上收斂」——六都公告土地現值調幅及房價漲幅 單位：％區 域 2011年 2012年 2013年 2014年 近四年公告現值累計增幅 近四年 房價 漲幅 台北市 12.08 9.87 9.31 13.23 52 59 新北市 15.33 12.19 11.24 17.45 69 63 桃園縣6.89 7.84 10.85 22.50 56 73 台中市 7.77 15.70 4.79 24.43 62 71 台南市0.603.87 4.71 11.09 28 58 高雄市 2.06 4.05 6.00 10.42 24 57 資料來源：內政部地政司、信義房屋彙整 | ||||||
|
||||||
|
你知道，台灣一塊地，會有三個不同的價格嗎？台灣畸形而複雜的稅制，不但讓土地正義遲遲無法伸張，也造成地方稅收不足。台灣須要趕快甩開人工作帳的土地稅制！ 在新北市汐止區的秀山路邊，有一塊小小的「神奇農地」，在路邊給附近住戶充當停車場。這塊不起眼的小農地，卻隱藏了大玄機。原來，這塊農地的價格在交易網站「591」的售價總價是一三○○萬元；但在政府今年的公告現值中，卻是四四八○萬元，足足是市價的三倍多。 賣地的地主，在網上得意的說，這塊地是「萬中之選，低總價土地超高公告現值」，除了買賣、持有免稅的優點，這塊地的「公告現值不斷調升，將來轉售或土地規畫政策變更或政府收購，潛在利益可期」。 一塊地，為什麼會有兩個價格，而且還差這麼多，甚至還有利可圖？原來雖然市場在買賣房地產時，用的是市場價格，但是政府在徵收土地，或是徵收土增稅時，是 依照「土地公告現值」，徵收地價稅則用「公告地價」，這兩個價格，分別定期在一年、三年時地方政府召開的評議委員會制定。問題，就出在這個「人為作價」機 制。 「現在的農業用地都是免稅，所以這塊地雖然在公告現值四千多萬元，但它都不用繳稅。為什麼這塊地不用繳稅，公告現值會被調得這麼高？台灣土地稅制不公不義的玄機，就在這塊地。」中華民國地政士公會榮譽理事長林旺根說。
實價登錄現形
中央地方黑箱做假帳 土地公告現值與公告地價，是決定地方政府土增稅及地價稅收的主要基礎。長年以來，這些人為制定的價格，永遠追不上飆漲的市價，以公告地價來說，平均只有內 政部公告正常交易價格的二○．一九％而已。照理來說，近幾年財源吃緊的地方政府，應該努力調升公告地價好充足稅收。 但是，各地方政府的地評會，卻大反其道而行。 按照最新的實價登錄資料，二○一四年六月至一五年四月的實價登錄總成交價約九千八百億元，但是這些土地的公告地價總額卻只有七百三十億元，也就是說，公告地價只占實價登錄價格的七．四一％，比內政部統計的二成還要更低！ 「實價登錄一出來，政府做假帳的動作就被看破手腳了。」德明財經科技大學副教授花敬群說：「公告現值和地價，已經不是財稅問題，是政治問題。我參加過太多 評議委員會，知道中間的政治力量太強大，不敢對民眾課稅，所以中央和地方聯手做假帳，用各種方法在裡面灌水。」花敬群說，以這塊「神奇農地」就是最好的例 子，因為免稅，所以地評會在調高公告現值及公告地價時，就專從像這樣的免稅地下手，讓整體平均值出現「調漲幅度不小」的假象，但真正能夠收到稅的「應稅 地」，反而盡量不調升。 長期調查地價稅的立法委員陳節如辦公室主任孫一信拿出苗栗縣的資料，在去年六月到今年四月，公告土地現值雖然平均占成交總價的五六％，但是這是應稅地與免 稅地的表面「作帳結果」；如果再往下看，公告現值占總成交價占比應稅地只占四九％，而免稅地卻高達六一％；公告地價裡，免稅地占成交總價一○％，應稅地只 有七％。而且，這個情況不是特例，孫一信觀察：「普遍來看，多數縣市免稅地的公告現值都比應稅地高，地方政府就是用這個巧門拉高縣市的平均值，美化自己和 全國的最終帳面數字。」 土地稅制複雜
應統一回歸市場價格 台灣畸形的土地稅制，就是在這樣的人為操作下失真，也直接造成地方政府的財政壓力。 花敬群就說：「因為我們不是財政自治，所以地方也沒有調高壓力。開會的時候，地政局就提出了四個方案，而且地方政府已經『建議』委員會要選擇調升幅度最低 的方案。他的考量不是單純的專業，政治判斷壓過了專業判斷。」這樣下去，「因為持有成本很低，台灣空屋、囤屋、囤地的情況會越來越嚴重。大家都卯起來放在 那邊不用嘛！農地的囤地炒作，勢必會更加劇烈。」花敬群說。 這也是為什麼，最近學者和民間團體對於土地稅制的動作越來越大。十一月十日，超過三十位的產、官、學人士連署，共同發表「台灣土地宣言」。共同召集人之 一、中國土地改革協會理事長卓輝華指出，現在土地稅制過於複雜，未來公告土地現值、公告地價等，應該統一為一個符合市場實際行情的價格，才能達到公平。花 敬群也指出，各縣市首長應該拿出魄力，不要向政治力量低頭，「不要再亂搞下去！」 撰文 / 楊卓翰 | ||||||