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溫州幫杜拜炒房 慘賠百億啟示錄


2010-01-18  商業周刊(台灣) 





在中國大陸,提到炒樓、炒房,刻板印象就會想到溫州人所結合的族群「溫州幫」,進場神準、出場果決,群進群出的手法讓外界不得不佩服他們賺錢的能力。

二 ○○九年十一月底 ,杜拜金融危機事件爆發。沒想到,這次重傷的族群就是溫州幫,這是他們少數遭遇滑鐵盧的一次。根據阿聯溫州商會會長陳志遠的統計,「投資迪拜(大陸把杜拜 翻譯成迪拜)溫州資金損失高達人民幣三十億元(約合新台幣一百四十億元),還不包括自住物業的資本縮水損失。」

看上杜拜有百分之百以上的投資報酬率,這是溫州幫投資杜拜的最重要原因。以投資二千八百萬美元(約合新台幣九億元)買下阿聯「上海島」的溫州幫中州國際董事長胡賓為例,投資上海島之前,他就到杜拜不斷打聽當地土地價格,確定有賺一倍以上的潛力,才重金砸下去。

失 算原因:集中壓寶 ,風暴抽身不及 「上海島」平均地價一坪不到三千三百美元,附近「愛爾蘭島」的房價每坪已突破三萬美元,開發改造後升值空間高達數倍;另一邊「朱美拉棕櫚島」每坪價格二萬 五千美元以上,相對來說,「上海島」還有很大的想像空間。也就是因為看到別人已經賺到利潤,胡賓才敢於投入資金。投資之後,他請美國設計公司在島上開鑿一條S形河流象徵黃浦江,兩岸再造出仿製東方明珠塔,規畫一個七十棟別墅群和一個度假村,定名「迪拜上海島.海上皇宮」,每坪售價超過九萬美元。

由於杜拜發展速度太快,房子快速增值,並且阿聯幾乎不需要繳納房產交易稅。十月買入一套總價人民幣一千萬元的房子,可能首期付款只需要一百萬元。時隔一個月,這套房子升值一○%,房主只要把房子轉手賣出,就能淨賺一百萬元,投資回報率是百分之百。

但是,人算還是不如天算,這一次,杜拜經濟出現危機,讓這群溫州幫來不及抽身,嘗到難得的敗績。

溫州幫之所以在杜拜投資失利,部分原因在於其擅長投資大陸三流地段,傾全力在小區域取得壟斷地位,但杜拜不是大陸的三流地段,溫州幫因進入一個自己人無法掌握的國際市場,而導致敗績。

在中國大陸,被稱為最有投機嗅覺的溫州幫商人,他們的嗅覺就好像禿鷹聞腐肉,能從一千米天空上,直衝而下,一口一口吃掉獵物;一般溫州幫不自己捕殺,把風險留給別人,而他們總會等在旁邊吃別人的戰利品,每一口都吃得安心。

這種吃別人戰利品的腐肉投機學,讓他們每戰必勝。這一次,溫州幫聞到遠在萬里之外的中東夢幻之都杜拜,無法全身而退,但也引起各方討論的話題。

崛 起心法:寧做雞首,靠邊角地發財 因為,溫州幫在大陸屬於民間資本,無法與大陸國有資本抗衡,「寧為雞頭,不為鳳尾」就成為溫州人投資的第一大原則,特別是多數資金被國有資本把持,使得二 ○○九年雖然大陸地王頻現,上海地價一坪最貴可達人民幣十萬七千一百九十一元,但這樣的價格溫州人買不起,就算有錢,也無法與有國有銀行支撐的國有資本競 爭。

無法在黃金地段與國有資本抗衡的他們,就劍走偏鋒買「邊角料」(無人問津的三流地段),在上海買下一坪最多人民幣一萬二千元的地段。價 格雖然不到黃金地段十分之一,但通常都是整棟購買,孤注一擲,造成區域壟斷,而由於黃金地段地皮被炒高,也會溢價帶動地段崛起,像是上海郊區地價,也由一 坪人民幣一萬二千元漲到人民幣二萬四千元,獲利達一○○%。

由於「邊角料」地段不受重量級投資機構重視,溫州幫就成為區域的「雞頭」。

在最邊角地段掘金的投資策略可以看出溫州幫的特色:不賭博性的投資黃金地段,影響整個市場;卻可以在風險小、收益高的地段,賺到投機財。

溫州商人之所以容易成為風向標,是因為他們一直行走在市場與政策模糊地帶。地下錢莊,炒房、炒煤、炒小水電站等領域,一直活躍著溫州民間資本的身影。

國 有資本無法參與的地方就能看到溫州幫;無法得到銀行貸款,溫州人就自己發起民間融資。例如,大股東背後有許多小股東,小股東資金多來自親朋好友,形成民間 「金字塔」式的融資方式。以投資煤礦的溫州幫據點溫州平陽縣水頭鎮為例,八○%家庭參與煤礦經營投資。這種投資模式被稱為「民間紅股」。

未 來挑戰:資金日豐,要學分散投資 所謂「紅股」也就是民間高利貸。比如,左鄰右舍借人民幣一千萬元投資煤礦,一年不管虧損還是盈利,利息可能就要達到三百萬元,但卻幫助溫州幫能吃到別人吃 不到的肉。根據溫州市政府調查,溫州商人在省外投資煤礦四百五十座,總投資額超過人民幣五百億元,煤炭年產量五千萬噸,其中三千五百萬噸煤炭直接或間接銷 往浙江。

亞洲商務衛視董事長王偉勝表示,這種要求火箭般升值速度與高額投資回報率,對溫州民間資本頗具吸引力。所以,杜拜的投機氣氛一出現,除了「炒房團」從溫州直飛杜拜外,在那從事國際貿易的溫州人也紛紛把剩餘資金投入到樓市中。

溫 州民間資本不遠萬里飛到杜拜樓市,但他們卻很少把錢投資股市。浙商資本投資促進會副會長兼秘書長蔡驊表示,理由是:「股神都把握不好,何況普通老百姓?」 因為股市的回報率多數難以超過一○%,且賠多賺少,一旦出現異常交易現象,「證監部門能很快發現並查處,期貨也是相對規範的領域,溫州民間資本不敢貿然投 機取巧。」

蔡驊認為,「草根經濟長大成林,游牧民族終究會過上定居生活。」他的意思是,一旦溫州資金變大之後,也要學習分散投資,放棄把投機當賭博;一把賭注定乾坤的賭博邏輯,也許杜拜危機得到的教訓,就是溫州幫轉型的開始。



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中環在線:滙豐新炒房全港最大 李華華



2010-10-29  AD


 

講開滙豐,市場 已經開始消化晒啲消息,同埋越嚟越接受繼續由滙豐血統組成嘅「范歐配」,而因為未來行政總裁歐智華係出身自環球資本市場,炒房嘅一舉一動,自然備受各界關 注。華華八到,香港呢邊原本位於總行16樓嘅財資交易室,即係炒房,已經完成歷時一年嘅翻新擴展工程,今日會搬去18樓落成,仲會學足中國人傳統,切燒豬 旺一旺個場,而滙豐環球資本市場亞太區主管Gordon French將會主持呢個儀式。

講多少少呢個炒房,係統領亞太區19個市場嘅樞 紐,堪稱全港最大炒房,單係本港交易枱已超過500張,而為咗響應綠色環保概念,據聞新交易室特別整咗一套高技術、符合清潔能源嘅水冷系統,事關炒房有好 多電腦,炒房又真係秒秒鐘億億聲上落,萬一過熱跳線死機就敝,所以都係安全至上!


中環 在線 豐新 新炒 炒房 全港 最大 華華
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檢調鎖定15人頭戶 葉國一炒房遭控詐欺

2011-3-31  TNM




都會區房價居高不下,成為十大民 怨之首,政府擬開徵「奢侈稅」,更進行一連串打房措施、嚴查人頭戶炒房。就在此時,檢調也悄悄就台北市的新興豪宅群、士林官邸北側住宅特區的土地大戶展開 清查,赫然發現知名地主、英業達集團會長葉國一,將在該區興建的「傳家祖厝」,參與區段徵收過程中,疑似用人頭戶以每坪約18萬元的超低價,購置15戶專 案住宅,獲利金額高達4億多元,目前全案正由士林地檢署以詐欺、洗錢罪嫌偵辦中。

葉國一小檔案

年齡:70歲

家庭狀況:已婚,妻子王富代,育有2子葉力銓及葉力誠

學歷:士林高商、韓國清州大學名譽經營管理學博士

經歷:三愛電子公司副總、英業達公司創辦人、華聚產業共同標準基金會副董事長、中華民國全國工業總會監事、英業達集團會長

就在政府下重手打房,鎖定投機客「三黃一劉」察查之際,士林地檢署也正以鴨子划水之姿,針對台北市士林官邸北側特定住宅區一帶土地炒作進行調查,意外發現 該區最知名的地主─英業達集團會長葉國一,涉嫌以十五個人頭戶購買台北市政府配售的專案住宅。

知情人士指出,近二年來該區已成為豪宅的新興聚落,以目前該地段一坪八十萬元行情計算,十五個人頭戶花費一億餘元就可擁有市價高達六億元的專案住宅,明顯 暴利,目前全案正由檢調以詐欺、洗錢罪嫌偵辦中。

蓋祖厝 爆假交易案

二○○九年七月,葉國一才意氣風發地簽下與國揚實業合建的「國硯」聯貸授信合約書,正式宣布跨足房地產,而這個月初,葉國一在士林官邸重劃區打算興建「傳 家祖厝」的案子,土地權狀也剛核發下來,當下葉國一開心地說:「我的士林官邸『祖厝』,終於可以蓋了!」殊不知就在葉國一對外宣布之前,檢調已悄悄針對士 林官邸北側區段徵收專案住宅配售,疑有人頭戶進行「假交易」展開約談和調查動作,而這個弊案風暴也正朝著葉國一襲捲而來。

知情人士透露,這起弊案,源於二○○四年台北市政府委託宏大不動產對士林官邸北側住宅特定區土地進行查估,二○○五年辦理區段徵收,北市府針對地上拆遷戶 提出「拆遷安置計畫」及配售方案,並推出全國首創的「專案住宅」,總計八棟、一百九十五戶,全部配售給拆遷戶,每坪售價十七至二十萬元,一戶坪數五十到六 十坪,符合資格的拆遷戶購入後即可轉售。

葉家人 涉人頭圈地

該人士表示,相較於隔條馬路的豪宅,每坪喊價一百二十萬元的高檔行情,士林官邸旁拆遷戶獨享一坪約十八萬元的專案住宅,坐落豪宅群卻高貴而不貴,簡直羨煞 了所有台北市民,但弊案也就由此而生。

知情人士指出,北市府自二○○九年三月展開配售作業,直到同年六月,已完成一百九十一戶配售之際,調查局台北市調處卻在同年六月二十三日,緊急發文北市 府,表示:「承購戶葉壽山等四人似非建物所有權人」,要求調閱相關資料,並約談相關人員。

一個月後,台北市政府只得將專案住宅配售作業緊急喊停,這一停到現在仍未結案。調查局則在全面清查一百九十五戶專案住宅配售案資料後,將全案移送士林地檢 持續偵辦。

據知情人士透露,檢調清查專案住宅一百九十五戶配售人的資料發現,其中有十五戶極可能是葉國一家族的人頭戶,因為依市府規定,位在士林官邸北側土地的違建 配售戶資格認定,除依照一九八八年八月底以前的航照圖認定地上建物已經存在外,另外一項重要認定依據,就是由建物所在的土地所有權人簽署「地主同意書」, 證明拆遷戶早在二○○五年拆遷公告前二個月就已設籍且住在此地,而早在十多年前就已進入該區搶地的葉國一,身為大地主,當然也幫忙其他土地所在的住戶出具 證明,證實確有居住事實。

低價買 十年前購入

但檢調清查發現,其中十五個由葉家出具「地主證明書」的拆遷戶,不僅遭檢舉未實際居住於當地,甚至檢調進一步調閱這十五個拆遷戶的購屋資金存匯情況,赫然 發現這十五個拆遷戶的購屋款項全來自葉國一家族,檢調高度懷疑這十五個配售人極可能全是葉家的人頭戶。

知情人士表示,檢調掌握葉國一十多年前就搶進該地區購地,前後約花了六億多元,陸續買下二千五百坪土地,後來以十五個人頭戶在市府專案住宅裡購得市價高達 六億元的十五戶後,使得葉國一在士林官邸建構祖厝的土地成本相對較低。在該區段現已被炒作至每坪高達一百二十萬元,甚至一戶七億、每坪一百八十萬的豪宅行 情看來,簡直是暴利!

據了解,檢調已陸續以涉及經濟犯罪,偵辦詐欺、洗錢案由約談北市府地政處、土地開發總隊、不動產鑑價公司及配售戶等相關人員。

地段好 交屋即脫手

知情人士指出,北市府二○○九年三月在士林官邸北側推出全台首見的專案住宅後,即爭議不斷,該專案住宅總計八棟、共一百九十五戶,除二棟為六層樓高,其餘 均為七層樓,每坪售價十七萬至二十萬元,配售對象為士林官邸區段徵收的一百六十二名拆遷戶,還有後續獲增加配售的十七名,剩下的十六戶則提供安置士林二○ 三號公園的拆遷戶。依規定,交屋前配售戶不得轉售他人,但交屋後可立即轉售不受限制。

房仲業者表示,該處因地段好,專案住宅一坪不到二十萬元價格低得離譜,對照現在台北市已經找不到每坪三十萬元以下的新建案,這些承購戶買下專案住宅甚至不 需花費多少資本,因為多數銀行都願意核貸八成五甚至九成。知情人士說,由此看來,葉國一提供給十五個人頭戶的購屋成本,還可能更低;而北市府推出士林官邸 北側專案住宅的同時,各種有關專案住宅配售資格爭議的傳聞及檢舉信函,便不曾間斷。

轉重心 國硯處女作

該選區市議員莊瑞雄指出,由於北市府配售的對象,主要是針對一九八八年八月一日前位在該地區的違章建築所有權人,後來又增加配售資格,因此只要是在二○○ 五年拆遷公告前二個月於該地區設有戶籍、且有居住的人均可配售,條件明顯過寬。

莊瑞雄說,結果在查估作業中,不少拆遷戶的配售資格出現認定爭議,但只要能獲得地主證明,且趕在拆遷公告前二個月設籍,就可以取得買下「物超所值」專案住 宅的資格,根本是一本萬利,加上台北市政府未落實查估作業,才讓財團有上下其手的空間,藉機獲取暴利。

知情人士表示,葉國一近年才把事業重心由科技業轉向房地產投資,挾著在科技業累積的龐大財富,葉國一五年多來已砸下一百三十億元,在全台各地購地逾五萬 坪。二○○九年,他以地主身分,和國揚實業合建高雄海景豪宅「國硯」,堪稱是出手豪氣的處女作,推案時號稱銷售人員全穿著名牌「阿曼尼」套裝,更以每坪最 高八十萬元的售價,成為高雄首度站上八十萬元大關的天價豪宅。

鄰官邸 解禁行情飆

之後,葉國一手筆越玩越大,二○一○年再以地主身分,和新普建設合推新店大台北華城頂級別墅「新普國玉」建案,全案僅六戶,最大一戶光是土地面積就高達六 百多坪,開價上看五億元,已創下新北市房地產的天價。

至於士林官邸北側土地,雖因士林官邸而禁建幾十年,但篤信風水的葉國一很早就相中這裡的土地,而在十多年前就開始搶地,打定主意要在此建一傳家祖厝。直到 二○○九年台北市政府完成區段徵收作業,葉國一分回六百八十六坪土地,成為官邸住宅特區中取得面積最大的私人地主,分別登記在二個兒子葉力銓、葉力誠和老 婆王富代名下。他更請來日本知名建築設計師安藤忠雄,「預算無上限」地打造傳家豪宅。

本刊調查,士林官邸周邊在鄉林建設推出每坪三百萬元的商辦率先點火,炒熱該地段市場行情,士林官邸北側住宅區,因緊鄰士林官邸而被劃定為保護區。

一九八八年因總統官邸遷移才解除管制,台北市政府在二○○○年二月二十四日公告「變更台北市士林官邸暨附近地區主要計畫案」變更為住宅區,並在二○○五年 二月二十一日公告實施區段徵收。

該區占地約一.六六萬坪,扣除公設用地及專案住宅用地,可開發面積只剩七千坪,該處土地使用分區為住二特用地,依規定,建物高度不得超過五層樓或十七.五 公尺,受到低容積限制、可規劃戶數少,再加上蔣家選定的「龍穴」寶地風水說的加持下,讓各大建商紛紛搶進。

包括中悅集團李兩平家族、東岩建設蔡家,持有住宅特區最大基地的凱祺建設,在去年率先推出建案「天子」,每戶成交價至少二億元;另一取得二百五十坪基地的 建商聯上開發,規劃的豪宅每坪為二百萬元;另百詮建設也在此推案,同樣是僅有五戶的大坪數豪宅。

葉國一 澄清未詐欺

對此,葉國一表示,十多年前他以每坪約三十六萬元,在士林官邸北側買下二千多坪土地,且是連同地上四十多戶房屋一起買下,因住戶希望他能提供拆遷補償費, 所以他是以高於政府五成的價格,補償住戶每坪六萬元,連同土地和拆遷費,土地成本總計就花了八億多元,全數登記在妻子王富代名下。

他指出,後來有民眾希望能擁有配售專案住宅的資格,因此他又賣了二十二戶,但他考量把這麼大的祖厝蓋在士林官邸,擔心後代子孫無力維護,因此決定再就近於 專案住宅買下房子,既可出租做為祖厝維修費用,亦不排除子孫若經濟困難還可就近住在祖厝旁,所以又以他二個兒子經營的「銓誠投資公司」名義,向當年從他這 裡購屋取得配售權的民眾再買回二十一戶專案住宅,每坪二十多萬元,但最後抽籤結果,二十一戶大多分散在各棟專案住宅裡。

葉國一強調,二十多位配售戶都是自己出錢買專案住宅,並非由他代為出錢,至於銓誠購回二十一戶專案住宅的款項也絕對清清楚楚,不可能有什麼詐欺、洗錢情 事,他也未受檢調約談。

士林官邸北側區域土地儼然已成為台北市的新興豪宅群,因樓層低、坪數大、視野佳且風水好,極具稀有性,但也因此在政府這波「奢侈稅」打房風潮下被檢調盯 上,而讓葉國一的祖厝豪宅夢蒙上了官司陰影!

 


檢調 鎖定 15 人頭 國一 炒房 房遭 遭控 詐欺
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該打擊投機客炒房嗎?

2011-4-11 TCM




Q:投機客炒房,房價高到一般人都買不起,有什麼辦法可以打擊投機客炒作呢?

A:投機客就是高房價的唯一因素嗎?其他因素是否也可能推高房價呢?

例如,中央銀行若想壓低新台幣匯率,在外匯市場買進美元、大賣新台幣,使新台幣流通數量大幅增加,這些錢若去追逐房地產,也會推動房價上揚;或是央行曾在 過去一段時間不斷降息,導致實質利率(名目利率減物價上漲率)是負的,一般人存款被物價上吃掉,乾脆把錢提出來買房子保值,這也可能造成房價上漲。

假如這些其他因素都不存在,投機客就真是造成高房價的唯一原因,我們要問:投機客這樣做究竟害了誰?

目前房價偏高的地區多集中在都市,投機客就是在這些地區「炒房」,他們為什麼不去鄉下炒?答案很簡單:因為大多數人根本不想買鄉下的房子。投機客之所以在 都會區炒房,正因為大多數人都想買這裡的房子。所以,投機客只是反映大多數人對都市房子的需求而已,這種需求,即使沒有投機客也會同樣存在。

其次,投機客「低買高賣」,意味著他們是在大部分人對房子興趣不高、都還不想買房子時,以偏低的價格買進,但在房子人人想要時,把手上的房子賣給願意且出 得起價的消費者,因此,投機客其實是在調節市場的供需—既不讓資源在乏人問津時廢置,在人們想要時,又提供出來給人們使用,這樣說來,投機客反而比那些成 天只知批評他們的所謂專家和政府官員,更用心的照顧一般人的利益!

就算投機客估計錯誤,事先以低價買進房子,事後發現大多數人根本不想買房,那麼受害最重的也是投機客自己。因為他們必須用比當初買進時更低的價格,把手上的房子賣掉,這時房價反而比沒有這些投機客時更低,想買房的一般人,反而因此獲得投機客估算錯誤的好處。

最後,在房市低買高賣的「投機」,是否就該被「打擊」?事實上人們無時無刻不在「投機」:菜市場的水果攤,用較低價格進貨,用較高價格賣給消費者,這也是 「投機」;投資人在股價低時買進,在股價漲時賣出,這也是「投機」;學生在求學時付出較低的代價(學費)來累積專業知識,工作時用較高的代價(薪水)把之 前累積的專業知識賣出去,這還是「投機」。

奧地利學派經濟學家米塞斯(Ludwig von Mises)曾說:「自由是不可分割的。」反對投機客在房市低買高賣的自由,是否也該反對水果攤有低買高賣水果的自由?要不要反對投資人在股市低買高賣的 自由?是否也要順便反對一下每個人學成畢業後找高薪工作的自由?如果有人反對投機客在房市投機,卻贊成人們在其他領域投機,這不是「雙重標準」又是什麼 呢?

經濟達人歡迎讀者提問:http://www.bwnet.com.tw/Dr.A/E-mail:adanomics@gmail.com


打擊 投機 客炒 炒房 房嗎
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坐擁五十億元身價 騎破摩托車看屋炒房大咖黃勇義 縱橫房市撈錢三招

2011-12-19  TWM

 


被外界喻為台北炒房投資客頭號戰將、綽號「勇哥」的黃勇義,日前因炒房逃漏稅被檢調收押,消息傳出後引起一陣議論。勇哥究竟是什麼樣的人物,讓他能在台灣 房市炒房二十年不敗?

撰文‧梁任瑋

黃勇義,一個大家在媒體看過,卻又不熟悉的名字,之所以神祕,那是因為相較黃文雄、黃家進與劉月釵「三黃一劉」等投資客,黃勇義(勇哥)是行事最低調的一 位,外界總難一窺廬山真面目,更遑論在媒體上看到他的照片,儼然是「最熟悉的陌生人」。

行事始終低調 因被收押而曝光這幾年,在台北房市崛起的幾位投資客,以綽號「雄哥」的黃文雄為例,目前為住商不動產加盟店東兼台北市房仲公會副理事長,乾爹是房仲業大 老、東森房屋董事長王應傑。黃文雄這幾年活躍於台北市房仲公會活動,在累積財富後,也希望更上一層樓,積極爭取理事長大位,但因投資客備受爭議的身分,引 起其他仲介會員反感,因而作罷。

至於「帥過頭」黃家進,為了招徠網友揪團購屋,喜歡在媒體曝光,更因上過談話性節目︽2100全民開講︾一炮打響知名度,他的名下只有一戶自用住家,其他 房地產投資都是用網友名義購買。以他的資金實力,在投資客圈子當中,其實並不算突出。

另外,「劉媽媽」劉月釵不僅高調用本名買下東區SOGO百貨附近店面、仁愛路豪宅「帝寶」、信義路豪宅「勤美璞真」,還培養兒子俞昌哲接班房地產投資事 業。從一家皮鞋店老闆娘翻身為投資大咖的人生故事,更是被投資客奉為經典。

相較之下,黃勇義從不接受媒體採訪,他的炒房手法多數都是以訛傳訛、只聞其聲不見其人,此次是因為被檢調收押被拍到,照片才首度在報紙曝了光。

身材高瘦、戴著黑框眼鏡,總是穿著普通夾克外套的黃勇義,斯文的外表,乍見他時完全無法與炒房時的霸氣連結在一起。

今年四十八歲的黃勇義,退伍後第一份工作,就是到萬華一家房仲店頭擔任業務員。一九八九年眼見台灣房價飆漲,他辭掉房仲工作,跳下來做投資客自己賺。

不過,剛起步的他,受限自有資金少,先從新北市三重、蘆洲低總價的區域開始買賣,但當時黃勇義就懂得替不動產創造「附加價值」。例如,老公寓屋況與賣相較 差,他就會找工班重新裝潢粉刷,提高銷售時的房價與利潤,姑且不論施工品質如何,他可說是將行銷學發揮到淋漓盡致。

用三把金鑰 縱橫房產投資雖然黃勇義搭上前一波房地產景氣高峰,但隨著之後台股從萬點崩盤,房價跟著兵敗如山倒,也讓黃勇義的炒房人生遭受極大的挫折。一九九六年到一 九九八年,一度因為資金周轉不靈,出現房貸延遲繳款情形,讓他差點就要收山,所幸熬過景氣寒冬,二○○三年SARS(嚴重急性呼吸道症候群)過後,房市買 氣復甦,才讓黃勇義活了過來。

歸納黃勇義縱橫房地產投資市場有三把金鑰。第一,擁有過人的體力,他對於買賣房屋有很強的信念,可以每天從社子騎機車到台北市大安區看房子,風雨無阻,因 此「一年要騎壞四輛摩托車」。

一位東區資深投資客就說,「黃勇義這樣搞,也是很需要體力,我們光處理一、兩間就很費神了,更不要說同時有兩、三百間在handle(處理),要是我就沒 辦法像他一樣control(管控)!」第二,勇哥也與大台北各家房仲業務員維持密切的互動。「做投資客這行,最重要的就是房仲人脈!」如果找到熟識的房 仲在第一線幫忙開發案源,就等於掌握源源不絕的炒作機會。尤其像黃勇義炒中古屋住宅已玩成精了,仲業報給他案子,他可以不用到現場看屋,從門牌就分辨得出 屋況,立刻決定成交,加上他的進貨量大,與他配合的業務員根本不用擔心沒業績。

而且黃勇義對仲介很阿莎力,只要幫他賣掉房子,不但給足佣金二%,有時候還會另外包十萬元紅包激勵獎金,讓仲介更有衝勁幫他服務。

甚至業務員賣不掉的案子,也會請黃勇義幫忙處理。因為曾受惠於黃勇義,業務員一有好物件,第一時間就主動報給黃勇義,讓他比其他投資客更快掌握Apple 級(條件好)的物件。

第三,征戰房市二十二年來,黃勇義累積了龐大的資金部位,手頭上隨時可動用的現金高達上億元,成為他掃貨源源不絕的銀彈;他深知房市的「領頭羊效應」,將 資金重押大安區精華地段,讓財富加乘效果更為驚人。這八年來,大安區房價從每坪三十萬元,一路起漲至今每坪站上一百萬元大關,黃勇義的身價也跟著水漲船 高。

真正奠定黃勇義在投資客圈的江湖地位,是○三年左右靠著台灣房地產市場低利率、低總價、低自備「三低」的投資環境,成為他壯大勢力規模的沃土,加上過去十 餘年買賣房屋的經驗,他敏銳地嗅到房價正要起飛,因而將大量資金轉進台北市大安區、中正區、信義區的中古屋市場,直接在市場上放話「大安區每坪三十萬元以 下的房子全吃」,全盛時期手頭上有三百戶房子,平均每天成交十五戶,成為台灣最大咖的房地產投資客。

善於管理物件 因逃漏稅被盯為了爭取到銀行高成數的貸款,黃勇義炒房操作,都是找熟識的親戚朋友當人頭收購房屋,因為他們多半是銀行眼中信用良好的房貸戶,他再用人頭出 面向銀行超額貸款當作買進其他房子的周轉金,例如成交價一千萬元,他可能就貸一千兩百萬元。

隨著買賣數量愈來愈多,他的家族人頭已不敷使用,黃勇義才在市場上找其他人頭搭配,因為他的房子都是買進後,稍微整理過後就賣出的「短炒」性質,持有時間 都在三個月左右,人頭費從幾千元到幾萬元不等。

黃勇義貨源多,管理房子也很有一套。最早他先設立物件網站平台,裡面有一個物件總表,方便所有仲介、網友可以上網查詢物件資料,他的房屋鑰匙都直接放在委 託的仲介店頭,買方要看屋,都透過仲介帶看,一旦物件賣掉,他會傳簡訊告知各大仲介,其中與他往來最深的就是台北市多家住商不動產加盟店。

不過,黃勇義在網路上賣上百間中古屋的名聲傳開來後,因為未繳營業稅,被財政部盯上,自○八年起,國稅局針對個人以營利為目的銷售中古屋、法拍屋,一年達 六戶以上者,就要依法課徵五%營業稅、一七%營所稅,市場認為這根本就是「黃勇義條款」。

後來黃勇義乾脆成立天義國際經營炒房事業,登記資本額一千八百萬元,雖然他已躍升為市場上交易量最大的投資客,但依舊不改低調作風,公司就直接設在他住的 社子葫蘆街大樓一樓店面。從外觀上看,經過的路人絕對想不到葫蘆街這家沒有招牌,一點都不起眼的店面,高峰期每天交易的房屋金額高達上億元,這家公司的負 責人「勇哥」身價有五十億元,枱面上很多上市公司董事長身價還不如他。

房市滾利十餘年 因奢侈稅遭罰今年初,政府為了宣示居住正義,不但祭出奢侈稅牽制投資客,檢調也開始介入調查黃勇義炒房逃漏稅,因為資料數量龐大,直到十二月七日才收網, 外界才一窺他從○六年開始,透過三十六個人頭帳戶,四年內出售九百四十戶房屋,主要集中在台北市、新北市等高房價地區的炒房地圖。

初步統計,天義國際涉嫌逃漏營業稅、營所稅,其中營業稅和營所稅除了補稅,另外都重罰一倍,加上公司未分配盈餘加徵一○%的稅款,逃漏稅金額十一.五億 元,初估補稅加罰款高達三十九億元。

自從今年初房地產市場一片風聲鶴唳後,黃勇義不但很難再找人頭購屋,他的親朋好友也紛紛避之惟恐不及。使得黃勇義在六月奢侈稅上路前陸續拋售旗下房屋, 「只要不賠本就賣」,幾乎都賣得差不多了。但外界不知道的是,他也陸續將回收的資金改玩有租金收益的店面、總價上億元的豪宅。

例如,奢侈稅上路前,他就以總價二.二五億元買下台北市復興南路SOGO百貨復興館附近的「姜太太包子店」店面,並已在十月過戶到他太太郭枝芬名下,這是 他們夫妻倆罕見地用自己的名字購買不動產。而且郭枝芬的戶籍竟然是登記在天母東路一家住商不動產加盟店內,顯見他們與房仲往來密切,已到了生命共同體的程 度。

此外,黃勇義也持有西門町成都路戲院一樓的全家便利商店店面,還有博愛路正在興建的「揚昇君臨」預售豪宅,以及仁愛路四段「仁愛敦南」豪宅。

已在房市呼風喚雨十幾年的黃勇義,今年被國稅局一連串追稅動作搞得身心俱疲。近日在成功大學一○一年管理學院高階管理在職專班(EMBA)甲組的錄取名單 中,竟赫然發現黃勇義的大名。只有東南工專學歷的他,在離開學校近三十年後,也開始想重拾書本回歸單純的學生生活,反璞歸真,不想再涉入投資圈中的是是非 非。

黃勇義炒房逃漏稅的事跡曝光後,過去幾天也引起網友正反兩極不同的評價。有網友對他哄抬房價的行為大加撻伐,甚至對於他這幾年所賺的獲利,都將吐出來感到 大快人心;不論如何,黃勇義已在台灣房地產史上留下一個驚嘆號。

黃勇義

出生:1963年

現職:天義國際負責人

學歷:東南工專

經歷:房仲業務員

成績:5年炒房940戶

黃勇義炒房流程揭祕

仲介報物件

以低於市價1~2成購入

找人頭登記產權

向銀行申請房貸,並超額貸款以不實房產交易契約將資產登記在人頭戶名下重新整理屋況,簡單裝潢房屋出售,獲利出場

逃漏稅捐稽徵


坐擁 擁五 五十 十億 億元 身價 騎破 摩托車 摩托 看屋 屋炒 炒房 房大 大咖 黃勇 縱橫 房市 撈錢 三招
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你繳的稅 比炒房大戶多!


2012-6-18  TCW




一個幼稚園級的總統、一個小霸王部長、一個部長級的院長,再加上一群禿鷹立委,搞出了一百天的證所稅鬧劇,」這,是近來金融圈對荒腔走板的證所稅所下的評論。

證所稅大鬧劇:為了七十億,台股市值少三兆

六月四日,立院財委會挑燈夜戰,討論證所稅的各個版本。

光是三個議事人員照議事流程把十個版本、二十一個提案通通朗讀一遍,就花了兩個小時的時間,席間立委紛紛開始打瞌睡,這,更凸顯了證所稅行政、立法部門毫無共識的荒謬。

一百天的荒腔走板,付出的代價是什麼?

台股市值蒸發三兆元,股民平均每人損失超過三十萬元。

一百天的荒腔走板,可以換來什麼?

新任財政部長張盛和六月七日在立院答詢時表示,證所稅估計可以替政府創造「六、七十億」的稅收。這個金額有多「少」?

若對照二○一一年台灣整體稅收一兆七千六百億來看,七十億占了約○‧四%。為了一個占整體稅收不過○‧四%的證所稅,原本高喊的公平正義不知跑哪裡去了。

讓全台灣吵了將近三個月,搞得窮者怨、富者怒,人人都對稅有意見,都想罵上一句。到底,問題出在哪裡?

問題就出在稅收的比例失衡,而且證所稅議題,讓全民都更注意到「公平正義」!由上圖可以發現,台灣目前的稅收結構有「四大怪象」。台灣從二○○三年 SARS爆發的景氣低點到二○一一年,綜合所得稅占整體稅收,從二○○三與二○○四年平均的一五‧六%逐漸增加到二○一○年與二○一一年平均的一九‧ 一%。八年間增加了三‧五個百分點。受薪階級一毛錢都逃不掉的稅,占整體稅收的比重越來越高,但薪水呢?根據主計處的統計,過去八年來,台灣平均薪資只成 長了八%,絕對金額只成長了三千六百元,平均一年成長不到一%。

民眾薪水不動如山,卻是硬「擠出」比重越來越多的稅,難怪會引來民怨。第二大怪異現象則是遺贈稅從原本的五○%降至一○%,使得八年來遺贈稅占整體稅收的 比重從二○○三年與○四年平均的二‧二五%降到二○一○年與一一年平均的一‧九%。國科會主委朱敬一就曾經提過,這個措施讓台灣每年國庫損失高達兩百億元 的稅。

這個金額幾乎是現在高舉「公平正義」大旗的證所稅每年估計能課到金額的三倍之多!政府大筆一揮,讓原本也可以發揮「公平正義」、財富重分配效果的遺贈稅效 果大打折扣,現在卻用證所稅鬧得股市量縮急凍,也讓人不禁要問,合理嗎?第三和第四怪異現象則是房地產價格飆漲,但是土地增值稅占整體稅收的比重,卻由二 ○○三年與○四年平均的五‧四%,降到二○一○年與一一年平均的四‧五%。對比這一段時間以來,全國房地產價格飆漲了超過七○%,但對稅收的貢獻比重上, 卻沒有同步增加,更凸顯了稅收來源的不合理。

會造成這樣的狀況,是因為不動產的公告價(編按:土地有公告現值及公告地價。前者是土地增值稅的依據,後者是地價稅的依據,房屋則是評定現值。)都偏離市 場行情,據統計,二○○○年到二○○九年間之公告土地現值僅是一般市場交易價格的五八%到七九%而已。公告地價更僅是市價的一七%至一九%而已。

台灣稅並不重:跟他國比或歷史比,稅賦負擔率低

當房地產價格飆漲,但相關稅收卻不見增加,對一般上班族來說,會造成「兩面夾殺」的痛苦效應。因為當房地產價格變貴,要拿去付房貸的薪水成數就更高了,可 支配所得於是變低。再加上因為房地產價格飆漲卻沒有使得相關稅收貢獻提高,政府缺錢下,只好動腦筋加稅,上班族付出稅收變高,可支配所得就更、更低了。這 種「兩面夾殺」效果,正是讓民眾心生不平的主因。

事實上,台灣的稅負不論是跟國際比較,或者跟歷史比較,都不算重。根據一份經建會委託台經院製作的研究報告,跨年比較來看,台灣的稅賦負擔率(徵收的總稅 金除以GDP),從一九九○年的二○%,一路下降到二○一○年的一一‧九%。二十年間,經濟不斷成長,稅賦負擔率卻下降了八‧一個百分點。即使跨國比較來 看,台灣的稅賦負擔率也是數一數二的低。

以近期資料最完整的二○○八年為例,當年度台灣的稅賦負擔率是一三‧九%,比南韓的二○‧七%、中國的一七‧三%、新加坡的一四%、日本的一七‧三%、美國的一九‧五%都來得低。

漏洞無所不在:促產條例減稅,等於少一年綜所稅

稅不重,卻還讓民眾怨翻天,重點就是在稅制的「不合理」!其中,最重要的問題,稅率降低的同時,稅基(亦即能課到稅的基礎)繼續流失,造成稅收嚴重不足。 政府缺錢,只好回過頭來動各種腦筋,但是每次想要改革,卻都無法真正課到以錢滾錢的「超級大咖」,反而是加重受薪階級的負擔。

台灣在二○○九年取消營利事業所得稅的累進稅率,單一稅率更由原來的二五%調降到一七%。個人綜合所得稅的最低三個級距稅率也調低。但是稅基卻沒有同步擴大,依然存在著各種針對企業和個人的租稅減免。

台北商業技術學院財稅系主任孫克難就在《台灣稅制改革與租稅公平》的研究中強調,政府的各種租稅減免散見在高達八十多種法規內,不但破壞稅制完整,也造成稅負不公平現象。這些減免,就好像所得稅網上的大洞,不但讓政府每年都流失稅收,更造成稅負不公。

舉例來說,台經院引述《財政統計年報》的資料就強調,促進產業升級的租稅減免,在二○一○年就高達二千六百五十三億元,占全國稅收金額的一六‧四%。對比 當年度,全國人口所繳納的綜合所得稅占當年度稅收一八‧八%來說,等於是一個促產升級的租稅減免,就將近減掉了一整年全國納稅人的稅收貢獻。

全球稅改方向:降低所得稅率,但擴大繳稅來源

換句話說,長久以來,政府讓企業、有錢人東扣一點、西免一點的稅,滴水穿石,最後的結果就是政府原本可納的稅卻納不到,卻更加深了民眾的不平感!

事實上,面對「稅」的難題,全世界近年來有許多國家已經開始了全面性的稅制改革,多半都朝「稅率低、稅基廣」的方向著手努力。也就是說,民眾和企業的所得稅率,可以往下調,但取而代之的是更公平的稅基。

以德國為例,她從二○○○年開始進行稅制改革,十多年來,個人所得稅最高稅率由五三%降低到四五%。企業的整體稅賦負擔率從三八‧六五%降低到二九‧八三%。即使如此,德國依然在二○一一年跌破所有分析師眼鏡,把政府赤字壓在只有GDP的一%。

為什麼她能做到?因為她在降稅的同時,也全面擴大稅基,減少了許多企業和個人減免的項目,包括企業再投資利潤也要徵稅。根據一項統計,德國在稅改期間,堵住了超過七十個稅制中的漏洞和例外規定,讓高所得者不能再利用這些例外規定避稅,降稅的同時,也兼顧了公平。

另一個國際潮流,則是調升加值稅(VAT,亦即台灣的營業稅。近年英國、德國都已調高加值稅)。台灣的營業稅只有五%。在全球主要國家中,只有日本跟我們一樣低。

這個稅的概念是,有消費,才有稅,概念類似擴大版的「奢侈稅」(為了照顧低收入戶,可以讓部分民生必需品稅率維持不變),它能達到課稅簡便和量能課稅的目 標,又能有效增加稅收。以二○一一年營業稅稅收二千八百三十九億元來計算,若稅率增加一個百分點,就可讓政府稅收提高五百六十八億元,幾乎是開徵證所稅可 能帶來稅收的八倍之多。

這類型的代表國家是紐西蘭。她從二○一○年開始進行二十五年來最大幅度稅改:全面調降個人所得稅率,把稅率從三八%調降到三三%。公司稅率也從原本的三○%降到二八%。但為了平衡財政收支,則是把營業稅從原本的一二‧五%提高到一五%,並且調高房地產稅。

過去一百天以來,台灣民眾持續被「稅」的議題轟炸,證所稅、所得稅、富人稅,一個接一個的議題接連拋出、一個又一個的工商大老站出來說話。但當這些火線議題漸漸失去溫度之後,真正待解決的,還是政府如何解決稅負不均、受薪階級負擔越來越重的問題。

怎麼做?考驗政府的魄力和決心。

【延伸閱讀】稅制不均衡造成4大怪象

2011年全國稅收占比(單位:%)營所稅:20.8

營業稅:17.4

貨物稅:9.3

證交稅:5.6

菸酒稅、健康福利捐4.5

其他10.2

綜所稅:19.4

怪象1:薪水漲不動,稅收卻增加近8年綜所稅占稅收比+3.5個百分點8年來,薪水每年平均僅成長1%說明:綜合所得稅中薪資所得占了75%,但過去8年 間薪資沒大幅成長,反而是高收入家庭的非薪資所得部分,如執行業務收入、股利、專利、版權等成推高綜所稅主要推手。

遺產稅:1.3

怪象2:減收遺贈稅,富人最得利近8年遺贈稅占稅收比-0.35個百分點降遺贈稅每年減少200億若開徵證所稅每年只增加70億說明:2009年調降遺贈 稅稅率到10%,據估計每年約損失200多億元,且富人最得利。但爭議頗多的證所稅,估每年僅能增加70億元,且尚未開徵已讓股市蒸發3兆市值。

土增稅:4.5

怪象3:地價飆漲,稅收卻不成比例近8年土增稅占稅收比-0.9個百分點2003年後,房地產價格一路攀高說明:2002年至今,土增稅減半徵收,結果土地相關稅收流失嚴重,與台灣房地產從2003年SARS後起漲以來的漲幅不對稱。

房屋稅、地價稅:7

怪象4:房價攀高,卻沒反映到稅收近8年房屋及地價稅占稅收比-0.4個百分點說明:台北市250坪的帝寶(下圖),土地公告現值6,598萬元,房屋評 定現值1,046萬元,合計7,644萬元,而實際上,市價每坪200萬元,總價4.96億元,評定總值只占市價15%。

註:其他稅為特種貨物及勞務稅、契稅、關稅、牌照稅資料來源:財政部 整理:蕭勝鴻

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中、港炒房手法公然登台 直擊新竹房市怪象 投資客秒殺三百戶


2012-8-20  TWM




直擊新竹房市怪象 投資客秒殺三百戶近半年來,連續在新竹預售房市出現的「搶紅單」戲碼,日前再度上演。一個建案連名稱招牌都尚未架設,就吸引人潮綿延上百公尺。這在政府接連祭出打房政策、房市景氣低迷的當下,堪稱房市奇景。

撰文‧梁任瑋

八月十日中午,新竹市三十五度的高溫,曬得機車騎士熱汗直流,東光路上卻有二百多位民眾不畏豔陽高照,拿著板凳、雨傘耐心排隊,長長的人龍看不到盡頭!這一幕場景引起路過民眾好奇,他們究竟在排什麼?

「昨天晚上十一點就有人在這裡等了!早上更誇張,還有人排到後面巷子裡。」本刊當天在現場直擊,人龍中有年輕上班族、阿嬤;但竟有一半是新竹當地房仲業務員,原來,這些人大都是搶賺差價的投資客。

有人手上甚至拿著兩三疊現金,準備一進場就直接搶購;更令人驚訝的是,一位抱著嬰兒排隊的年輕媽媽,頭上還戴著毛帽,正在坐月子的她說,「我收到簡訊,聽 說今天正式開賣,每坪開價會低於二十萬元,今天下訂的每坪會再減一.二萬元,新竹市找不到這麼便宜的房子。」這個光靠簡訊通知,就號召上百名買方主動上門 的建案叫「移動方城」,總戶數約二百七十戶左右,是由新竹最大建商昌益機構旗下的福軒建設投資興建;該公司今年三月底,也曾在同一個接待中心以相同手法銷售「金澤21」建案,創下「三百戶房子一天秒殺賣光」的紀錄;後來因投資客大量在仲介市場轉讓紅單 (俗稱購屋預約單),引起市場爭議,還被國稅局盯上。

沒想到,才事隔四個月,昌益又再度複製同樣手法賣屋,「吸引龐大投資客進場、以低於行情一成至一成五價格成交、快速簽約結案,已成為昌益推案三部曲。」在網路上知名的新竹住宅週報主持人陸敬民說。

投資客嘗甜頭助長歪風

為何這套方法依然可行?答案就在於投資客一再嘗到甜頭,昌益以低於行情一成五的價格將房子拋給投資客,投資客再想辦法快速轉賣給下一手,簡單來說就是「炒 房」!而且不用貸款大量資金,只要少量訂金,就能以小搏大,有時一天就轉好幾手,也就是香港俗稱的「炒樓花」。近來這套炒房方法被中國學去,官方視為洪水 猛獸,欲滅之而後快,現在竟然在台灣出現。

一進入接待中心,畫面更誇張,整個大廳像菜市場一般擁擠嘈雜,所有客戶被分為十桌,排序在前面的客戶甚至連樣品屋、模型與價錢都不看,就立刻向業務員指名購買戶別,訂金一刷就是九萬元,眼都不眨,三百戶瞬間秒殺,人手一張紅單。

「昌益賣屋不讓客戶議價,投資客都知道這個規矩,反正先預約再說,利用這一個禮拜找買方接紅單,沒有風險。」一位拿到紅單的投資客熟門熟路地說。

實際了解發現,當天移動方城每坪開盤價介於十九萬至二十一萬元,單價最低的是位於二樓的十七.四萬元,但基地位置緊鄰台鐵軌道,出入動線又小,未來居住品質不佳。就是因為基地位置差,甚至還有一位直營連鎖房仲公司主管,在場指導客戶如何挑選,他直接提醒:「買高樓層、雙車位,之後比較好轉賣。」現場昌益建設的工作人員也睜一隻眼閉一隻眼當作沒看到,讓投資客公然在接待中心現場炒作房價。

為何央行總裁彭淮南三令五申打房,這些人還敢公然炒房?台灣房屋智庫副執行長劉怡蓉表示,去年奢侈稅實施以來,桃竹兩區的交易熱度,就不受奢侈稅的影響, 主要因為新竹地區受惠於竹科新貴對不動產的鍾情投資,加上桃竹兩地並非「選擇性信用管制地區」,讓買氣不像雙北市受到影響。

投資客轉讓紅單是政府三不管地帶,政大地政系教授張金鶚表示,目前房屋貸款利率與成數有央行控管,房屋交易所得、奢侈稅由財政部管,唯一可約束預售屋換約的法令,只有財產交易所得要繳稅,加上新竹並非央行執行選擇性信用管制的區域,這也是為何投資客會如此猖獗。

北台灣第二大房市戰況熱

政府打房漏洞讓新竹的炒房風就像脫韁野馬,根據《住展雜誌》統計,新竹縣市總推案量前兩年均逾一千億元,今年一到八月更已高達一千億元,成為北台灣第二大房市戰場,當地房仲業店數也高達三百家,「這與新竹建商、投資客相互依存有很大關係,建設公司一戶戶賣房子太慢了,乾脆直接盤給投資客,投資客再透過房仲出貨,形成新竹房市近年炒作歪風。」一位新竹代銷業者無奈地說。

嘗到甜頭的昌益建設,這幾年憑藉大型建案的推案模式,讓昌益機構連年成為新竹唯一躋身全國十大建商的公司

提起昌益機構,靈魂人物就是該公司董事長楊玉全,今年五十八歲的他,十年前曾推動昌益成為新竹第一家上市營建股,因投資電子業失利,以下市收場。

後來楊玉全靠著工業用地變更住宅區的大面積開發案重新出發,代表作是二○○五年在公道五路推出的「創世紀」、「啟奧邦城」造鎮案,因土地面積大、高達上千 戶,為了快速完銷,打出低於市價一成至一成五的成交價吸引投資客進場;此策略一出,讓原本要賣三年的建案,迅速在半年內結案,也讓楊玉全重返營建舞台。

曾長期擔任新竹建商公會理事長的他,更在今年三月當選台灣省建商公會理事長,是新竹最大咖的地產大亨。太睿建設董事長陳宏洲說,新竹房市有四大建商各踞山頭,只有昌益是唯一在新竹本地發跡的建商,尤其「楊董擅長專買別家建設公司不敢碰的工業區土地,光是土地成本就比同業還便宜,這也是為何他敢打低價牌。」不過,對於投資客秒殺炒房的行為,迄至截稿為止,推案建商昌益建設並未回應。

被中、港深惡痛絕的炒房手法,竟在台灣出現,在如今房地產景氣堪虞的時間點,貿然搶進的投資客,究竟還有多少獲利空間,實在需要畫個問號。

中、 、港 港炒 炒房 手法 公然 登臺 直擊 新竹 房市 怪象 投資 客秒 秒殺 殺三 三百 百戶
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中國炒房團奔襲美國

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三十年前,日本人在美國豪擲千金;三十年後,腰纏萬貫的中國投資人,正一波波地衝向美國樓市以及所有值得投資的領域。支撐這些中國買家的,是過去十年中國迅速膨脹的資產泡沫所帶來的巨量財富。

35歲的印度人Amy發現,她的美國夢正被一群瘋狂的中國人攪亂了。

Amy是硅谷一家IT公司的經理,她跟丈夫想在加州小鎮帕洛阿爾托(Palo Alto)買一套房。她已經下了12次單,但幾乎每次都被中國家庭買走——這些中國買家全額現金付款,還至少比房主開價高出二十多萬美元。

要知道,他們所在的帕洛阿爾托房價不菲,一套房子至少在150萬美元以上。這裡被稱為硅谷最好的地區之一,是斯坦福大學所在地,也是Facebook等公司總部所在。

這些中國買家身上貼著一些共同的標籤:人在中年,有一個十幾歲的孩子。父母一般買了房就回國,留孩子在美國上學。

她的中國朋友這樣向她解釋,這種情況下,一般父母在中國賺錢比在美國容易得多,且對於賺來的錢沒有太多安全感,「總之以後要移民,乾脆現在就買房」。

Amy仍然覺得不可思議:怎麼可能存夠那麼多現金呢?

事實上,越來越多出手闊綽的中國買家正像黃蜂一樣湧入美國地產市場及其他投資領域。支撐這些中國買家的,是過去十年中國迅速膨脹的資產泡沫所帶來的巨量財富。

全美房地產經紀人協會的數據顯示,從2011年起,中國超越墨西哥和英國,迅速成為美國房地產物業的第二大國際買家,僅次於美國鄰國加拿大,佔國際銷售額的11%,接近一年90億美元。這一數字相當於印度購買力的兩倍,而過去數年,兩者在美國房地產市場上的表現曾經不相上下。

全美房地產經紀人協會主席羅納德·菲利普斯在接受媒體採訪時曾提到,70%的中國買家喜歡住在美國西岸的加州洛杉磯,其次是紐約州的紐約和佛羅里達州的邁阿密。

美國商務部提供的數據顯示,2011年,中國人賣掉了透過美國銀行和證券經紀持有的包括美股、債券等證券產品,合共320億美元。同時對美國的產業直接投資增加了5.76億美元。

中國買家在紐約、洛杉磯,甚至在過去鮮有中國買家問津的佛羅里達州大手筆掃樓的軼事,頻繁見諸美國報端。美國媒體評價稱,這讓人回想起曾經於二十世紀八十年代席捲美國的日本人購房潮,「後來隨著日本經濟的崩潰,這股熱潮也隨之消退了」。

「在美國,出錢就可以買房子」

50歲的郭冬是個老北京,他自稱「紅旗下生紅旗下長」,一直以為自己會在北京四環內那一套160多平米的公寓裡住上一輩子。2002年,老郭才以每平米7800元的價格置辦了這套房產。

八年後,他賣掉了自己在北京的據點,轉而成為美國西海岸的中國房東。

新房產位於一個叫Woodland的小鎮,距離美國加州首府薩克拉門托20公里,距離舊金山一個多小時車程。別墅230多平米,前後是花園院子。

老郭拿下它花了26.5萬美元。房子是2004年建成的,在2006年美國房地產泡沫頂峰時曾賣到過58萬美元。上一任房主是個不到40歲的美國精英,2008年金融危機以後房價暴跌,跟很多美國人一樣,房主選擇了「策略性違約」——他覺得再按買房時的價格還貸「不值」,不想繼續還貸,於是房子被銀行收回。

這類房子被稱作「法拍房」,很多中國買家前往抄底,撿的便是這類「便宜貨」。

在美國,中國買家動輒全額現金支付房款,深得賣主歡心。老郭甚至因此PK掉兩個報價比他高的美國買主。

現金來自中國的賣房款。2010年初,他以每平米35000元的價格賣掉自己住了八年的房子,此時的房價已經比當初購房時翻了四倍。

那時正是房價最高漲的時候,「幾乎沒有賣不出去的房子,房產公司到處在找房源」。約好看房的那一天,老郭家前後接待了一百多人。一天內的到訪人數,超過前七年的總和。中介公司的幾撥人還有互相掩護當托的,有些買主甚至想直接放幾百萬的現金立刻成交。

一套北京四環內的房子賣了近600萬元,大約比老郭在「美國農村」那套別墅價格的三倍還多。

讓老郭真正下定決心拋售炙手可熱的北京房產的,還是因為孩子。24歲的兒子在美國西海岸一家大學唸書,樓市低迷,租房市場卻日益看漲。索性置辦一套房產,也好為日後孩子移民做準備。

美國的國際買家對地域的偏好各異——加拿大人喜歡買佛羅里達或者南加州的房子,大多用於冬季度假;墨西哥人偏好在得克薩斯購置房產,因為回國方便。而中國人的住宅群集中扎堆在好的學區和大型實驗室附近。

台灣人羅懿慧是美國Prudential Douglas Elliman地產公司的高級副總裁,代理紐約長島的房產已近20年。她對南方週末記者說,在長島買房子的中國人大多是為了「方便小孩讀書」。長島位於紐約東邊,是一座臨海狹長型小島。當地稅率較高,算得上紐約的「富人區」。交通也很方便,火車二十分鐘能直通曼哈頓。

「在美國,出錢就可以買房子,沒綠卡的話到紐約私立學校註冊就有I-20(入學許可)。」羅懿慧說,「幾乎每個人來都是為了下一代。」

「什麼都太便宜」

羅懿慧的中國客人2012年突然一窩蜂地多了起來,多到讓人懷疑這是不是場「逃難潮」。

這些中國客戶不難辨認:他們或帶著孩子,十幾個人一群,像觀光團一樣考察待售的樓房。他們看房很勤奮,「不願意錯過任何一個」,覺得「什麼都太便宜」。

他們容易給人「財大氣粗」的印象。看房的時候,有人就直接跑到院子裡抽煙,抽完煙蒂就丟在地上。有時候進門一看房間不是中意的,轉身就走,顧不上在場房主的感受。

「每個人都說要買5000萬的樓。」羅懿慧說,她不得不甄選那些「嚴肅的投資者」,才帶其看房。

這些人中大多數是三四十歲的中青年,「很多人四十多歲資產都上億」,年輕、富有得讓人訝異。台灣人羅懿慧有時候會好奇這些內地客戶錢從哪來,他們不外乎這幾年因投資房地產身家倍增,或者因為所投資的公司上市,年紀輕輕就已腰纏萬貫。

「他們說,過去幾年在大陸賺錢很好賺,有什麼好的項目,評估下,幾個人湊點錢就投,土法煉鋼。但是現在越來越困難了。」羅說。

羅將這種中國投資客蜂擁而入的導火索歸結於美國簽證之門大開。從頻繁拒簽到新開駐京第二簽證處,用了十年時間。據美國駐華大使館數據,2012年近140萬中國人申請赴美簽證,比2011年增加四成多。

在長島,十年前幾乎還看不到中國投資客的影子,五六年前陸陸續續有來自上海和北京的中國買家,這兩年,西安、貴陽、成都這些二三線城市的金主開始成群結隊地降臨。他們出手闊綽,常常豪擲千金。

長島的地產市場一直頗安靜,過去很多上千萬美金的房子很久無法成交,偶爾有一兩個買家前來考察便無下文。「曼哈頓這邊真的有很多有錢人,但是房地產交易沒那麼瘋狂,美國本地人一般不會花那麼多錢去買房子。」羅懿慧說。

現在這些房子的接盤者基本都是中國買家。長島最近成交的三個上千萬的房子,買主都是中國人。儘管價格不菲,但他們仍然覺得「比中國的便宜」。對於他們中的有些人來說,買一棟房子,「就像買一件500美金的衣服」。

一個半月前,一對中國夫婦來紐約看房。先生差不多五十歲,在北京做生意。太太不到四十歲,帶著小孩,揚言要「搞定房子才回國」。而此時,她沒有綠卡,甚至沒有當地的銀行賬戶,在此之前只有過一次美國觀光的經歷。兩三天後,這對夫婦敲定了長島一棟130萬美金的別墅,定金13萬美元。兩天之內,錢全部到賬。

「你有時候會覺得不可理喻,但是她真的就這麼買了房子。」羅懿慧說。

眼下,國家規定的換匯指標是,每人每年5萬美元。像老郭買房,需要的金額不多,就多找幾個朋友幫忙湊額度。而大額度轉錢出海也早已不是難事。「跟打蒼蠅一樣簡單,五億十億慢點,幾百萬幾千萬轉一轉就出來了。先落地香港,還不是地下錢莊。」美國一家華人投資公司合夥人告訴南方週末記者。

而一些亞洲關係深厚的銀行,比如匯豐、花旗,可以為在美國買房的中國投資客提供貸款。他們明白,越來越多的中國買家正在湧入美國,而相似的遊戲規則也被從大陸移植到了大洋彼岸——要想貸款,可以,請先至少將貸款額的50%存至銀行。

「來這邊是為了抄底。以前國內可以投資的領域,現在都斷了。股票、房地產倒掉了,高利貸完蛋了,理財產品又看不懂,古董基本都是假的,冬蟲夏蟲、茶都不靠譜,一炒就上去。」上述合夥人說,「更關鍵的一點是,大家找不到安全感。」

鏈接:各國移民新政

愛爾蘭


2012年4月16日,愛爾蘭投資者移民新政施行。其中,「移民投資方案」規定,投資者投資50萬到200萬歐元不等,可投公共項目、連續3年投本土企業、5年期低息移民投資者債券等。成功的申請人可以獲得5年居留許可,每12個月內訪問愛爾蘭至少一次,沒有最低居住期限要求設置。持有有效居留證5年後可申請永久居留權。

葡萄牙

2012年10月9日,葡萄牙移民新政生效。申請者只需滿足以下三個標準中的任意一個就可以獲得臨時居留權:投資100萬歐元以上的投資資金、購買價值50萬歐元的房地產或創造30個工作崗位。第一年申請者在葡萄牙境內要逗留滿30天,往後每年至少60天。另外需要參加葡語入籍考試。持有有效居留證6年後可申請永久居留權。

西班牙

2012年11月19日,西班牙政府宣佈正在考慮給到西班牙投資房地產的外國投資者臨時居留權,投資數額下限為16萬歐元。西班牙給外國旅客的逗留時長為90天,新政策預計給投資者更長的居留期限。

澳大利亞

從2012年11月24日開始,澳大利亞推出「重大投資移民簽證」。申請人投入500萬澳元(約3200萬元)以上,用於投資由政府核准的項目,例如基礎設施建設、政府債券、企業股票等就可以獲得臨時居住簽證。頭四年內在澳洲累計居留160天以上,四年後可申請永久居留。新政提高了投資額度,免去了創新分數測試、英語要求和歲數上限等限制。

英國

2012年12月13日,英國新的移民條例即將實施。申請者至少要有100萬英鎊在英國本土並有至少75萬英鎊用於3個月以上的投資。新政強調投資者的資金必須為自有資金,不能再從英國銀行貸款。申請者每年要在英國居住半年以上,5年後可申請永久居留。

信息來源:南方週末實習生羅敏夏根據公開資料整理

大公司也跟過去了

一年半後,老郭在加州首府薩克拉門托又購置了一套80平米的小房子,花費3.3萬美元。這套專門用作出租。

房子在網上掛了兩個月後,終於有租戶搬了進來,租金每月825美元。其中300美元左右要用來上交管理費等等,此外每年還需要繳納房產稅不到1000美元。每個州稅率1%-3%左右不等,老郭所在的北加州稅率較低,大約不到1.5%。算下來一年的淨收入大約5000美金,收益率能達到15%。

「稅沒有想像中那麼數額巨大,租金能覆蓋所有的開銷,還可以小有盈餘。」他說。

老郭正趕上中、美兩頭的落差。歷史上這座房子曾經賣到過二十多萬美元。眼下,因為銀行裁定這套房子不許貸款買,而「美國人不貸款是根本買不起房子的」,於是房價就降到三萬多美元。

幾位赴美投資住宅地產的中國買主告訴南方週末記者,他們在亞特蘭大、舊金山的幾套房子,出租完全交給當地中介打理,收益率能保證每年8%。

在美國,不少中國公司也在隱秘地佈局自己的海外戰場,彼此心照不宣。

三四十年前,台商、港商在紐約只有一些零星做酒店生意的,炒房地產的並不多。而眼下,中國公司的進駐正以大手筆的地產交易作為註腳。

儘管潘石屹否認有意購買紐約索尼大樓,但知情人士證實,潘確實曾親口表達購買意願。

據美國媒體公開報導,在美上市的搜房網,於2011年上半年以4600萬美元買下美國國際集團在曼哈頓的辦公大樓。

同年6月,海航集團以2.6億美元收購紐約第六大道一幢辦公大樓90%的股份。2012年初,海航又以1.26億美元買下了鄰近的四星級酒店CassaHotel and Residence。這家公司還簽下了One57的兩套整層公寓和兩套半層公寓。這是一幢在曼哈頓城西57街、將於2013年竣工的88層豪華高層住宅,每套售價在5000萬美元左右。已經有數套整層公寓被中國買家簽下。

2012年9月,一家在紐交所上市的河南房地產企業鑫苑置業斥資5420萬美元買下布魯克林區一塊土地用於房地產開發。這也是中資企業在紐約購買土地獨立開發住宅項目的第一例。

也有人給海外房產投資熱潮潑了盆冷水。「投資房產,要看城市裡面人口是否在增長,經濟保持怎樣的增長速度,租戶的租金水平等都要考慮。可能還有法律等問題。這又何苦呢?」中國商業地產聯盟副會長兼秘書長王永平對南方週末記者說。

投資的不僅是房產

中國人來了,中國人的江湖也形影不離。

《華爾街日報》曾披露稱,為迎合亞洲買家,One57樓盤將許多最豪華的整層公寓放在80層至88層——這一妙招是為了迎合中國人對幸運數字「8」的偏愛。

陳豐是一家位於紐約的華人投資服務公司的合夥人,遊走在大陸富商與海外機構之間。有時候,他還需要幫國內的高幹子弟安排在紐約的實習和過渡機會,「通過這種模式積累政商資源」。

「現在國內一些人手上現金很多,很想投資海外。但之前一些暴發戶來美國,完全沒法和美國這邊溝通。」該公司一位內部人士說,「我們既有海外背景,跟國內也有很多資源,算是搭上線。」

除了富商,他們稱自己服務過的客戶還包括國家電網、中國人壽這類巨無霸,大家海外投資的關鍵詞幾乎圍繞地產展開。

除了那些抄底樓市的中國買家之外,很多中國人也選擇了投資移民的方式。上述機構稱,現在中國人比較多的是通過EB5,投的項目包括商業地產、酒店、飛機場等基礎設施、學校。其中,酒店這類商業地產最受歡迎。因為EB5是美國政府吸引國外投資的一種政策,所以很多項目會在亞利桑那州這類中西部地區,而不是在紐約、洛杉磯這一類大城市。

據移民中介江南美聯介紹,中國人赴美投資移民的方式分EB5和L1,兩者的區別是,前者不需要自己管理投資項目,後者需要自己管理。

EB5項目的投資者需要滿足以下任一條件:在美國任何地方投資100萬美元並至少僱請10位僱員;在國家認可的低就業地區投資50萬美元並至少僱請10位僱員;在經政府批准的特定區域投資50萬美元,即可通過投資形成一個經濟主體(根據美國相關政策,EB5項目把這樣的經濟主體稱為「地區中心」),經濟主體既可以是私營主體也可以是公共事業單位。通過這個項目,投入經濟主體所積累的資金,將被引入特定的美國地區。

在這些投資項目中,學校是另一個讓人熱血沸騰的投資標的。美國學校收購「價格便宜」,而一般學校收益15%,如果把四個月的假期填滿,收益率可達30%-35%,更關鍵的是學校「佔地很大」。

怡海教育在國內專門從事教育培訓,也開始在海外收購低價房產,重新開發。預期模式是辦海外版的「大學直通車」——拿到私立大學的內部授權,通過已有的系統招收國內生源,提供在海外的半年到一年的預科培訓。

「現在在國外做預科的很少,但是需求非常大。」怡海集團一位內部人士說,「利潤空間很大,做教育很賺錢。」

兩個月前,由國內企業家和基金公司老總組成的一行人在美國西岸考察了一些投資項目,除了地產外,就包括學校和養老機構。這撥人中,有一些是純粹想赴美投資,有一些則希望通過EB5項目投資移民。

他們想在得克薩斯辦一所面向當地華人的中醫養老機構,也想辦學校——不過是面向當地人的中文學校。

「這不是賺錢的生意,但是一個很有意思的項目。年輕的學生,當地的企業家,會帶來很多的合作,也可以帶來一些商機。」一位隨團人士說,「更重要的是可以實現我們在當地的一些抱負和理想,比如通過這個平台,我們華人能不能搞個政黨?」

不過,這個團裡的一些人最近打了退堂鼓。原因是他們聽說了美國的一項稅收政策——2010年3月,奧巴馬簽署了《海外賬戶納稅法案》(FATCA)。2011年12月中旬,美國國稅局發佈了一份FATCA實施細則。

根據這份細則,截至2011年12月31日,居住在美國境內、在海外擁有5萬美元以上資產或者居住在美國境外、在海外擁有20萬美元以上資產的美國公民和持有美國綠卡的外國人都需要在2012年4月15日前向政府申報;如果藏匿不報或漏報,會被處以1萬美元罰款;如果被國稅局發現後仍瞞報,罰款可追加至5萬美元,嚴重的還會被判刑。

但上述隨團人士表示,「就納稅後能享受的各項服務來看,我覺得還是值得的」。


中國 炒房 房團 奔襲 美國
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地產商們的發跡史:王石倒賣玉米 潘石屹海南炒房

http://www.iheima.com/archives/40359.html
王石:王石倒賣玉米淘來第一筆資金

1983年5月7日,在王石的生命中是一個重要的標記。這一天,他乘廣深鐵路抵達深圳。當他看到一個巨大的建設工地般的深圳,「興奮,狂喜,恐懼的感覺一股腦湧了上來,手心汗津津的」,強烈地意識到這塊塵土飛揚的土地孕育著巨大的機會。

一天,王石去蛇口的路上,看見高高聳立著幾個白鐵皮金屬罐,那裡面儲藏著玉米。美國大陸穀物公司與深圳養雞公司合資的飼料生產企業——正大康地,需要大量的玉米。廣東不產玉米啊,經打聽,玉米來自美國、泰國和中國東北。其中來自東北的玉米卻不是直接從東北運來的,因為解決不了運輸。

神秘的命運開始造化王石了。

他找到正大康地,說他能解決運輸,他可以組織來玉米,「你們要不要?」

「要!馬上就可以簽合同!」

不過,王石還並不知道東北和深圳之間的運輸情況,是巨大的誘惑使他硬著頭皮往前闖。

經過兩三通打問,確定了廣州海運局的海運。

於是,玉米生意開始了。

特發公司立即設立了一個「飼料貿易組」,組長王石,獨立核算。

玉米到了,「飼料組」需要一個組員。樓下的無線電裝配車間,拉出來一個又瘦又小,像個童工的小夥子,他叫鄧奕權,他成了王石的第一個員工。

第一次30噸的玉米生意成交。

王石在自行車後座上夾了兩個條紋塑料口袋,去到養雞公司。

「我來收錢。」他向養雞公司的袁經理揚了揚手中的編織袋。

「發票呢?」袁經理問。

發票是何物,王石不好意思問,但他立刻想到,無非就是收款證明一類的東西。

王石回到特發公司,對財務部的小張說,「給我開個收款證明!」

暨南大學財會大專班的畢業生不懂「收款證明」。

「你就寫收到誰多少錢,特此證明。就行了。」

小張一邊嘟嚕著「從來沒有開過這樣的證明」,一邊照辦。還加蓋了財務章。

再騎上自行車,後座還是放著編織袋,特發公司飼料組王石組長又到了養雞公司。對袁經理說,「給,發票。」

袁經理笑得嗆了喉嚨,一邊咳嗽一邊帶王石「參觀了發票的真面目」。

「他們要發票。」王石又是回到特發的財務室了。

「早開好了,我還納悶不開發票怎麼能收到錢。」小張說。

再次來到養雞公司財務室,王石「徹底糊塗」了:塑料袋仍然沒有用處,卻拿到兩張一模一樣的薄紙——銀行轉賬單。

特發公司財務室的小張告訴王石,這個轉賬單就是錢,如果對方賬上有錢的話。

用王石的話說,在這兩來兩往的經歷中,他「深刻感受到業務知識的貧乏,尤其財務方面,更是個門外漢。」 「從那以後,我每天下班無論多晚,都要看兩個小時財務書。還學著記賬,下月初跟財務的對照。三個月後,我閱讀財務報表沒有障礙了。」


馮侖:曾是牟其中第一幕僚

馮侖1959年生於陝西西安,1982年畢業於西北大學,獲經濟學學士學位;1984年畢業於中共中央黨校,獲法學碩士學位。曾在中央黨校、中宣部、國家體改委、武漢市經委和海南省委任職,從事理論研究及企業策劃、經營、組織、管理工作。1991年領導創立了萬通公司。

1988年,馮侖在海口將1萬台彩電批文遞給某外貿公司老總這批文是國務院體改所提供給馮侖的「費用」,交換來了30萬元,他用這筆錢建起了 海南體制改革研究所。

1989年因政治原因體改所解散,馮侖也「失業」了幾個月。此後,他投靠了當時聞名全國的南德集團老總牟其中,最初擔任政務秘 書,月薪250元。一年後,馮侖成為牟其中的第一副手,工資也漲到850元,但馮侖很快體會到家族企業的弊端,於1991年離開牟其中。

1991 年,馮侖用3萬元從某信託公司換來了500萬元投資,緊接著從銀行貸來1500萬元,開始了房地產經歷,很快就挖到第一桶金。

1992年起萬通進軍 北京,馮侖和潘石屹在北京保利大廈一起吃住達三年之久。後來萬通系六兄弟因為在公司發展策略上意見相左而「離婚」,分家時,馮侖對潘石屹說:「我要罵你三個月,罵完之後就說你好話。」作為補償,馮侖允許潘石屹把萬通的成功都歸到自己身上。


潘石屹:海南炒房得第一桶金

1963年,潘石屹生於甘肅天水農村,小時候父親是「右派」,母親常年臥病在床。命運的第一次轉變出現在1977年,這年秋天,父親平反了,一家人從農村戶口變成城鎮戶口,搬往清水縣城。

回城之前,潘家必須將家裡所有的糧食拉到縣城糧站交公,換成甘肅省糧票,這個任務落到了長子潘石屹的肩上。200多斤糧食,一輛平板車,20多里土路,成年之後的「老潘」身高也只有一米六幾,對當年14歲的「小潘」來說,這趟送糧路的艱辛不言而喻,「兩個坡道怎麼拉也上不去,只好在路邊等人幫忙。」

不久,潘石屹轉學到縣城高中,這是他人生的第一次漂泊,「從農村到縣城,感覺到生活很有希望!」潘石屹認為,這是他人生的開始。一年後,潘接到來自省城蘭州一所中專學校的錄取通知書。在蘭州:自我介紹引來哄堂大笑

由於通訊落後,潘石屹很晚才拿到錄取通知書,當他一個人踉踉蹌蹌來到蘭州的時候,學校已經開學一個多月了。站在教學樓前,一身行囊的潘石屹不知道應該找誰報到。

「趕了10多個小時的火車,太累了,坐在樓梯口一會兒就睡著了,」潘石屹回憶說,中午時分,迷迷糊糊的他才被人推醒過來。「你是我們班的,跟我來吧!」叫醒潘的是他的班主任金老師。

金老師將這個遲到的學生帶到了教室,介紹給同學們認識。「我忘記當時自己說了一句什麼話,印象很深的是我剛一開口,全班便哄堂大笑。」潘石屹猜測,那可能和自己的口音有關,直到今天,他的西北鄉音依然無改。

「那時候,整天都是低頭走路的,從來不看天,到畢業了也不知道學校教學樓究竟有多高,不像現在,每到一個地方一定要先看看他的高樓。」潘說,那是一段埋頭讀書的日子。

兩年後,在全年級600個學生中,潘石屹以第二名的成績考進位於河北的石油管道學院,三年大專畢業之後,分配到了廊坊石油部管道局經濟改革研究室。

1987年年底,潘石屹第一次南下廣州、深圳。「從冰天雪地的北方來到鳥語花香的廣州,突然覺得這真是天堂,尤其是深圳,每個人都過得那麼開心。」

春節一過,潘石屹便變賣家當,辭職南下深圳,到達南頭關時,身上剩下80多塊錢,這便是多年後外界描述的潘石屹的「創業資本」。由於沒有邊境通行證,這筆「創業資本」首先是花了50元請人帶路,從鐵絲網下面的一個洞偷爬進了深圳特區。

現實中的深圳並不像走馬觀花時看到的那麼美好溫馨。潘石屹為三餐而奔波,不久進了一家諮詢公司,「其實就是皮包公司,電腦培訓、給香港人當跑腿的、接待內地廠長經理旅遊,什麼能掙錢就干什麼!」

由於語言不通,飲食不適應,深圳的生活始終讓潘石屹感到非常壓抑。兩年後的1989年,公司正好要到剛剛建省的海南設立分號,認為「不能錯過歷史機會」的潘主動請纓南下海南,迎來了他自認為最多姿多彩的人生階段。

「初到海南,感覺就是熱鬧。街道上談戀愛的、作詩的、彈吉他的,什麼都有,每個人都有夢想,就是沒錢。」回憶這段歷史,潘石屹眼睛發亮。

不久,公司在海南中部接收了一個磚廠,潘石屹出任廠長。這個廠高峰的時候有400多工人,少的時候也有100多號人,地處山區,管理起來並不容易。

「小偷經常光顧,夜裡提供照明的小發電機一個月內被偷過三次,」潘石屹像講電影故事一樣:「人剛剛躺下,電燈突然滅了,那肯定是發電機被偷了,於是便狂追,直到小偷抬不動了、棄機而逃。」更麻煩的是民工情緒問題,有一天,潘廠長正在自己的臥室———一個廢棄的水塔裡休息,突然一塊磚頭破窗而入,水塔下面,聚集了上百位談工資的民工。「想跑都跑不了,只能硬著頭皮下去跟他們談!」

半年後磚廠停產,潘石屹重回海口。隨著經濟低潮的來臨,大部分淘金者都撤了,潘石屹決定留下來碰碰運氣。「理個發兩塊錢還要砍價砍成一塊。晚上睡在沙灘上,還要把衣服埋在沙堆裡,生怕被人偷了。在別人房間看春節聯歡晚會看了一半,便被人家趕走了。」

1991年8月,潘石屹與人合夥註冊成立萬通公司,高息借貸1000多萬元炒房,隨著海南經濟第二波熱潮的到來,在短短半年多時間裡,萬通積累下了超過千萬元的資金。「雖然後來又賠掉了,但讓自己找到了膽量。」1992年8月,預感到海南房產泡沫不能持久的潘石屹撤離海南,北上京城。

一個偶然的機會,在懷柔縣政府食堂吃飯的潘石屹,無意中聽旁桌的人講,北京市給了懷柔幾個定向募集資金的股份制公司指標,但沒人願意做。

潘石屹抓住了這個機會。很快,北京萬通實業股份有限公司開始進入設立程序。正在潘石屹暗自歡喜的時候,卻接到了有關部門的一個電話:「你們捅婁子了,幾個部委領導要聯合聽你們匯報工作!」

潘石屹來到國家體改委。「一進門,幾十位『大人物』排成一排,我在前面講,一邊念一邊豆大的汗水不停地滴在材料上。」

一位領導提醒潘石屹:「小夥子別太緊張,我們只是來聽聽新政策的實踐情況的。」最後,一位司長拿著潘帶過來的「股權證」樣本稱讚道,北京人做事就是規範,一張股權證都這麼正規,外地企業有的就拿收據代替,這算是對北京萬通的一點正面表揚。這一次,北京萬通挖到數億元的利潤,潘石屹開始嶄露頭角。

1994年4月,潘石屹認識了在華爾街高盛銀行工作的張欣,同年10月兩人結婚。1995年9月,潘石屹離開萬通與妻子創辦紅石實業,隨後開創出SOHO中國的大局面。
孫宏斌:柳傳志借給他的50萬元做順馳

1988年,山西人孫宏斌從清華大學碩士畢業後進入聯想,很快成為聯想企業發展部主管,分管聯想北京以外的所有業務,其時,楊元慶僅是聯想的一名工程師。

1988年,25歲的孫宏斌進入聯想,後成為聯想企業發展部主管,分管聯想北京以外的所有業務。1989年10月,孫宏斌在聯想成立企業部,迅速建立了13個獨資分公司,營業額達到2400萬元。1990年曾因挪用公款罪孫宏斌被北京海淀警方刑事拘留。

1994年,出獄的孫宏斌懷揣著柳傳志借給他的50萬元,離開北京來到了天津。在幽靜的天津五大道,他租了一個臨街的小院子,辦起了一家小小的房地產銷售代理公司,並給公司起名叫順馳。

2003~2004年,順馳創造了一年內同時向十幾個城市擴張的紀錄。所到之處,順馳往往高價拍地,他聲稱順馳當年的銷售收入將達到100億元,這個數字將遠遠超過當時行業排名第一的萬科。短短兩年內,順馳取得中國地產史上前無古人的戰績,版圖擴張至全國10多個省、16個城市。

2004年的宏觀調控讓他第一次上市融資之路斷絕。

2006年,他從經營10年的順馳幾乎淨身出門,地價開始飛漲。

2008年,他悄然把雷曼兄弟引入自己的「第二人生」融創,金融危機到來,雷曼破產,上市再成畫餅。

2009年底,好不容易熬到路演的一天,投資者又不捧場,定價可能過低,老孫習慣性黯然離開。

2010年10月,融創掛牌前數日,政府再度出令限制購房,融創上市當天即跌破發行價(3.48港元/股)。破發這對於經歷過牢獄之災,及4次IPO(前三次以失敗而告終)的孫宏斌來說,不是大事。

現在的融創中國及孫宏斌讓業界不能小覷。從2007年至2011年的五年時間裡,融創的營收從30.11億元增長至106.04億元,淨利同期由1.74億元上升到23.56億元。

2012年融創中國營收43.02億元,同比增長224%;淨利5.23億元,同比增長65%;合約銷售額125億元,同比增長84%。在持續的宏觀調控形勢下,融創是為數不多的可以保持全面高增長的上市房企。

談及自己多舛的經歷,孫宏斌曾對《中國企業家》雜誌表示:「人年輕的時候一定要多吃點虧,年輕的時候不冒險不對。我們的企業是吃虧比較多,再想想挺好的,活得挺精彩的」。

柳傳志曾對出獄後的孫宏斌表示過讚賞:「坐了4年牢,還沒有沉淪,態度還很積極,年輕人能這樣很不容易。
張力:從公務員到商人

富力集團董事長張力公務員出身,1993年左右和李思廉創立富力集團,從此發跡。

張力1973年參加工作,從工人做起,後來在廣州郊區二輕局做團委副書記。1986年,張力任花園村酒店總經理。不久又被借調去籌建白雲區政府辦公 樓。這段時間裡,張力發現自己做生意的秉賦。於是1988年,張力決定辭去公務員工作。最初他是做裝修,後來才和香港人李思廉合作創辦富力集團。

張力剛開始主要是搞裝修,從接小工程起步,斷斷續續做了5年時間,積累了二三百萬元左右;1993年左右,他和李思廉一共投資2000 萬元,組建了廣州天力地產公司,即富力集團的前身,從此開始了長達10多年的合作。因為資金有限,他們剛開始時候主要以郊區或者城郊結合部地帶的樓盤為 主,多是廉價的宅張力—-公務員出身基地和市區舊廠房的拆遷地塊。
張寶全:從木匠到房地產富豪

今典集團董事長張寶全軍人出身,1990年代初期創辦今典集團,從此發跡。

張寶全從事過很多職業,包括下過鄉、當過木匠等等。1976年底,他參軍入伍,1984年任戰地記者隨部隊上過老山前線,1988年轉業後考入北京 電影學院導演系,著名導演謝飛是他的班主任。1992年他來到深圳,打算在深圳發展。後又到了海南,在這裡,張寶全得到某金融企業的賞識,他也因此創建了 房地產公司和海運公司,並通過海運挖到自己第一桶金。

張寶全號稱京城裡書法寫得最好的地產老總,是中國作協、中國書法家協會會員。但他父親是江輪船長,母親是普通工人,家有兄弟姐妹6人,在他的 成長環境裡,很難發現商人或文人的早期教育的影子;以短髮形象深入人心的張寶全在就讀電影學院期間曾經留過長發;1992年4月,他來到深 圳,住在沒有空調的招待所裡,曾計劃在朋友工廠裡打工,要求月薪1000元,但朋友以「你是個文人不合適」為由拒絕;他在海南註冊了一個公司,就他 一個人,身兼秘書、打字員、老闆等多個角色,有人說這是典型的「皮包公司」。
吳亞軍:從記者到女首富

吳亞軍至少在出身上並沒有顯赫的背景。1964年,她出生於距離重慶五十多公里的合川縣(2002年成為重慶合川區),這裡因古代戰場「釣魚島」而聞名。如電影《歲月神偷》中的場景,住在合川營盤街一大院中的吳家並不富裕,大院十多戶人家多年共用一間廚房。

1980年,她考入西安工業大學,學的是航海工程專業,對魚雷控制系統頗有研究。而她的丈夫蔡奎,當年在南京航空航天大學讀的是通訊專業,熟悉導彈制導,後任重慶機場建設公司副總工程師,「以致公司內部有人開他們夫妻的玩笑說『一個指得準,一個炸得狠』。」龍湖集團執行董事秦力洪說。

20歲大學畢業後,吳亞軍進入一家國營儀錶廠做技術人員,一干便是4年。直到1988年進入《中國市容報》做記者。一位曾於1990年前後與吳亞軍同在這一報社呆過的人士對南方週末記者稱,吳在做記者和編輯期間並沒有太出眾的表現,未曾引起同事們的關注。

但也許是在媒體歷練過的原因,吳亞軍口才甚佳,愛讀書。在龍湖沒有向全國擴張時,龍湖公司手冊及牆壁上的「警言名句」,幾乎皆出自她手。一位熟悉她的朋友對南方週末記者稱,吳亞軍從小喜歡看書,「中學時期常被抓住課堂上偷偷看小說,只是由於成績優秀,老師只好睜一隻眼閉一隻眼。」

直到1994年,她借助報社平台,成立重慶佳辰經濟文化促進有限公司,正式下海經商。公司的註冊資本為200萬元,當時有四個股東,中國市容報社、蔡奎、吳亞軍的母親高超和重慶亞泰工貿發展公司,各出資50萬元,分別持股25%。而亞泰工貿的法定代表人是蔡奎。

據招股書稱,第二年,這家公司的註冊資本增至1000萬元,其中吳亞軍和蔡奎分別增加了480萬元和270萬元的投資,使得他們二人持股比例達到了85%,中國市容報社的持股量被大大稀釋,幾年後被兩人全部收購。

創業短短一年時間,吳亞軍和蔡奎就能夠再拿出750萬元的真金白銀,這部分資金從何而來,不得而知。「當時有十來個人左右,主要做裝修、賣進口建材,」吳亞軍在接受重慶一家當地媒體記者採訪時稱,「當時我在想,為什麼做這個公司?先是生存,然後是掙錢,掙錢完了就是發財,我發財完了就是大家發財……」

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「勇哥」改行賣輪胎 「劉媽媽」轉念買燕窩 政府連出重手 炒房大咖忙轉型

2013-08-26  TWM
 
 

 

正午時分,烈日高溫下,彰化縣大村鄉一家輪胎工廠,一位身穿員工制服、戴著深度近視眼鏡的身影不停地指揮員工,眼前這位汗如雨下的中年男子,正是人稱炒房大戶「三黃一劉」之一的「勇哥」黃勇義。很難想像,二年前,他還是手中握有台北市大安區百餘間房屋的投資客,如今,他的頭銜是華豐橡膠總經理。

勇哥變身CEO

人生大轉彎 進軍橡膠業二○一一年底,因房地產投資逃漏稅被檢調收押後,黃勇義成為轟動全台的話題人物,原本低調的他,頓時在市場銷聲匿跡。

「這段時間除了打官司、變賣房地產補稅,其餘時間都在念研究所。」當時,黃勇義剛考上成功大學EMBA,他用了一年多時間,一口氣將四十五個必修學分修完九成。看得出來,當時被媒體撻伐得遍體鱗傷的他,亟欲褪去外界對他「炒房大戶」的負面形象,另一方面,或許也想替自己的人生重新鋪一條路。

今年初,認識多年的華豐橡膠董事長蘇明芬找上黃勇義,邀他參與華豐橡膠的私募,黃勇義思考三個月後決定放手一搏,也讓這位沉潛多時的房市投資客,人生有了一百八十度大轉彎。

華豐過去幾年都虧損,至今年第二季底,待彌補虧損已達八.八億元,但黃勇義認為公司體質還不錯,所以決定投入數億元參與增資。今年四月,他的妻子郭枝芬順利成為董事,七月時,他更被指派為總經理。

然而,華豐是上市公司,接下這個位置等同被迫面對媒體與投資大眾,問他準備好了嗎?黃勇義坦承,「這的確需要勇氣,也是個挑戰。」他說,入主華豐前,他極少接觸股票,唯一的重心就是房地產買賣,自從兩年多前政府實施打房,他才開始思考人生的下一步何去何從,那段期間他曾評估投資幾家科技公司,最後發現,「傳產業才是有根的行業啊。」「我是玩真的!」坐在堆滿貨品的狹小會議室,黃勇義談起自己從房地產業跨足橡膠業的決心,他坦言,不只華豐的老員工半信半疑這位門外漢是不是虛晃一招,連不少北部的朋友都不相信他可以容忍傳產業只有五%至一○%的毛利率。

全心投入新事業

以工廠為家 重成本控管為了向外界證明他是全心投入橡膠業,黃勇義說,七月就任總經理後,他就帶著妻子一起搬進華豐的員工宿舍以廠為家,「每天早上七點就上班,晚上工作到十一點,一天工作十六個小時,我想用過去經營房地產的拚勁來經營輪胎業。」不只如此,他還將就讀大學三年級的兒子找來下工廠,希望他認真體會勞力密集的傳統產業如何經營。

在工廠生活,工作、睡覺、吃飯宛如當兵,問他適應嗎?黃勇義竟笑稱,「原本在台北就習慣騎摩托車到處看房子,飲食、穿著也不講究,彰化工廠住的房間比我台北老家的主臥室還大哩。」過去買賣一間房屋動輒賺進百萬元利潤的黃勇義,頓時變成對成本錙銖必較的製造業CEO,「的確,我對輪胎產業完全一竅不通,但成本控管的道理放諸四海皆準,現在只不過是從房地產業換到輪胎業而已,應該沒那麼困難啦!」他說,以前他最擅長的就是中古屋改造「一條龍」管理,所以「勇嫂」郭枝芬也進入華豐監督設備採購的議價工作;此外,他也打算將原本燒燃料油的鍋爐改成蒸汽爐,每年可省一千四百萬元。

問起他鍾愛的房地產,是否還繼續投資?「社會觀感不好,timing(時機)也不對,我就淡出了,」黃勇義語帶無奈說,「該賣的都賣了,現在只留台北市精華地段的數間店面收租。」至於國稅局要求他補稅的金額是多少?他不願透露實際數字,只強調該補的稅一毛都不會少,看來,這位昔日叱咤風雲的房地產投資大戶,是真的想轉換跑道。

其他大咖也換跑道

劉媽媽買燕窩 雄哥轉餐飲事實上,這兩年政府持續祭出打房政策,加上查稅動作不僅從未停歇,甚至愈查愈用力,讓過去靠房地產買賣為主業的投資客,紛紛將資金移往其他標的。

例如,台北東區知名投資客劉媽媽(劉月釵),這兩年已很少再買進房屋,她現在最大的興趣,是和房地產買賣同好一起買燕窩、人參、冬蟲夏草等高檔養生食材。

由於今年中國官方全面禁止奢侈品消費,價格一度被中國富豪炒高的燕窩,目前有跌價趨勢;據了解,劉媽媽認為「物以稀為貴」,這些食材數量稀有,買來放著都會漲價,於是透過經營中藥行的朋友買進不少,她表示,「現在賣房子要繳的稅金太高,而且動不動就因實價登錄上報,還不如低調買燕窩比較實在。」此外,劉媽媽的兒子俞昌哲過去同樣被認為是「精華店面大戶」,一度傳言身價高達數十億元,但這兩年也將重心逐漸轉移至股票市場。

據聞,俞昌哲專注鎖定營建、航運、食品等類股進出,而且操盤績效不錯,去年還親自參加食品股黑松股東會。對於玩股心得,他拒絕透露任何細節,僅淡淡表示,現在只想當快樂的股票投資人。

至於「三黃一劉」中,全盛時期投資金額高達二、三十億元、人稱「雄哥」的黃文雄,也離開房地產本行,看好美式餐飲在台北市很夯,準備代理咖啡、冰淇淋品牌轉戰餐飲業,目前正在積極找店面開業。

「賺錢是投資客的本能,政府要消滅他們,當然另找其他出路。」黃文雄的朋友透露,雄哥之前就將房仲公司頂讓出去,計畫去中國清華大學念個EMBA學位,目標是轉型為貿易商。

帥過頭「堅守本業」

持續揪團買屋 瞄準汐止區當然,房產大咖投資客中,仍有「 堅守本業」者,如「帥過頭」黃家進,儘管官司纏身,據傳近日仍持續在網路揪團買屋,還將觸角延伸到新北市汐止區的風災屋「林肯大郡」。

由於「林肯大郡」現在房價一坪不到十萬元,帥過頭認為基期很低,打算號召七十位網友買七十間房,他預估,三年後房價可從每坪八萬元漲到十六萬元,漲幅是現在的一倍。

回到黃勇義現在身處的彰化大村鄉,在這裡,除了工廠,放眼望去四處都是稻田,開玩笑地問他,現在看到土地會心動想買嗎?「我可不是來彰化炒房的!」黃勇義連續說了好幾次。他強調,離開台北之後,在鄉下反而沉澱、思考很多事情,現在的他就像找到一塊安全的浮板,只想把輪胎當作下半輩子的事業,「往者已矣,過去的是是非非,就讓它過去吧。」「實價課稅」悄悄進行,

房市玩咖人心惶惶

「根本不用修法,現在幾乎已經『實價課稅』了。」過去兩個月,房地產圈的焦點話題之一就是國稅局大查稅,由於未限定金額、身分、屋齡,讓房市投資客一時之間人心惶惶。

住商不動產特約代書余春慈表示,事實上,政府一直都有「實價課稅」的法源。依據《所得稅法施行細則》第十七條之二,財產交易所得之計算法有兩種,一是核實認定,也就是實價課稅;第二種,是以房屋評定現值乘上政府規定的交易獲利百分比,計算得出賣方的交易所得。

只不過,因為房屋評定現值明顯低於實價,因此長期以來,賣方都「自動」選擇以第二種方式繳稅,國稅局亦無追查動作。直到近期,或為政府打房政策的配套措施,國稅局才見積極追究。據了解,不少在2011年賣房獲利的投資客,只要被國稅局查出原本的買進成本,賣方都會被通知要補繳一大筆財產交易所得稅,台北市大安區甚至有賣方被追稅800萬元。

不過,上有政策、下有對策,由於出售不動產主要分為土地、房屋兩部分,出售時的房屋獲利部分,列入個人財產交易所得課徵綜所稅,而土地獲利則課徵土地增值稅,所以,目前實務上就有賣方出售不動產時,土地與房屋分開出售寫成兩份合約,將房屋價格拉低,土地價格拉高。因為自用住宅土地增值稅率一律只有10%,就算未來被查,應補的稅金也能大幅壓低。

黃勇義

出生:1963年

現職:華豐橡膠總經理

學歷:東南工專土木科、成功大學EMBA

經歷:天義國際負責人

 
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高人指點?炒房勇哥改當輪胎大亨


2013-09-02  TCW
 
 

 

最近,一向低調的房市投資客「勇哥」黃勇義,在經歷檢調大動作偵辦、沉寂一年半後「重新出發」,不但令人跌破眼鏡的成為上市輪胎公司華豐橡膠的總經理,還接連對外發言,大談他如何以一介製造業門外漢,靠著一股拚勁來扭轉這家連虧三年的公司。

只是,黃勇義沒說的是,他挾著身家鉅資、連妻兒都一起投入的這家上市公司,過去「股運」頗為曲折,已經兩度爆發炒股案。而這次的故事更為奇特,源頭或許該從台北看守所的一間收容房說起。

二○一一年十二月八日,經過檢調兵分二十七路搜索、漏夜偵訊、聲請羈押後,外界暱稱房市「三黃一劉」四大戶之一的黃勇義,因為運用五十一名人頭、投資高達一千九百一十九戶台北市區不動產,成為政府打擊炒房的指標性人物,被關進台北看守所。當時,在收容房裡等著認識這位新朋友的,除了一位因營養午餐弊案遭收押的新北市國小校長,還有已經被羈押半個月的股市名人「大業張」張滔。

沉寂後重出發認購華豐二千五百萬股

張滔曾因炒作麗正、台開、榮群等多檔股票而遭檢方數度起訴,這一回,他是因為涉嫌炒作上櫃公司捷超的股票,在高鐵台北車站被調查局人員逮捕,後來與黃勇義成為「室友」。當時的張滔還有一個身分,就是華豐橡膠正式聘請的「顧問」。

黃勇義二十幾歲時起就全力經營不動產投資,對股市少有涉獵,他的太太郭枝芬雖曾小額投資股票,但一心只有房市的黃勇義,早年還不大喜歡太太分心當股市「菜籃族」。如今,時移勢易,在黃勇義被關押四十三天、人生最低潮的那段期間,每天都與張滔同處一室,從他的股市經驗談中窺見了另一個投資天地。

去年一月中,黃勇義以一千萬元交保金獲釋;三月時張滔也以三百萬元交保,不過檢調隨即又查出他與時任華豐董事長的陳恆逸聯手涉嫌掏空、炒作華豐,交保金加碼一百萬元,數月後張滔便被追加起訴了華豐炒股案。

黃勇義與張滔的關係似未因離開看守所而中斷。今年華豐經營層改組,除了總公司董事長由原任華豐泰國子公司董事長的蘇明芬出任,黃勇義也赫然成為總經理兼發言人,並與太太雙雙進入董事會,在年過半百時從房市大戶變身為輪胎業新兵。

問及與張滔的淵源,黃勇義先是強調他此番投資華豐與張滔「沒有關係」,是今年初因台南同鄉蘇明芬的邀請,他評估這家公司有可為才加入;再追問他是否曾聽張滔談論華豐,他幾次停頓的說「之前……我不方便講(乾笑數聲)……,他一直跟我談哪!」「我們的……經營理念……,跟之前的不太一樣。」

接手後傳佳績進場三個月帳上賺一倍

四月間,黃勇義在原本的房市事業根據地─台北市士林區葫蘆街的辦公室,新設立東華企業,以太太郭枝芬為負責人,參與華豐橡膠於五月發行的總金額二億六千萬元私募案,一舉成為華豐第二大股東,僅次於日資的住友橡膠株式會社。在華豐這次的五千萬股私募中,東華企業和郭枝芬個人就占了二分之一,共認購二千五百萬股,總持股合計六.五%,認股價格為每股五.二元。以八月二十七日華豐收盤價十二元計算,股市新手黃勇義進場三個多月,光是檯面上與他有直接關聯的持股,在帳面上便已賺了一倍有餘(約一億七千萬元)。

「哈哈,(股價漲)跟我們沒有關係啊,我只是想辦法把這家公司整頓好而已啊,股價我也不熟,(私募持股)我應該要綁三年呢!」問到股價翻倍,黃勇義難掩高興的說。

華豐是老牌自行車、機車等輪胎製造廠,二○○九年張滔等人進駐的那一波,股價曾翻上十七元。二○○三年前後華豐顏明善、張瀛洲兩家族的公司派,則涉嫌與市場派「古董張」張世傑合作,將股價炒上二十元(目前張世傑等人於本案一審被判有罪)。

那麼這一次呢?「我們不會啦,不會有這個問題,我們本來就是很務實的人,之前有借鏡啊,包含那個的問題(指張滔炒股案),我們都知道,就會更戒慎恐懼啊,因為大家都在盯,哈哈……檢察單位都會盯誒!」黃勇義自嘲的說。不過,投資界傳出,黃勇義團隊接手經營後,因華豐營收已連續數月報佳音,某股市老手便以股價上看六、七十元的「願景」邀人共襄盛舉。

黃勇義強調,他想把華豐當作傳承的事業,因此會繼續增加持股,以穩定經營權。他說自己擅長控制成本,蘇明芬則擅長跑業務,「她是拚命三娘,我是三郎,我們都很拚啦!」

之前因涉及炒房,黃勇義被起訴偽造文書、逃稅的刑案正由台北地方法院審理,初估逾十億元的補稅案則與國稅局協商中。台北國稅局局長何瑞芳表示,黃勇義被查辦後,「整個(房地產)市場的投機心就消失了,」不動產逃漏稅案件這兩年來減少很多,「確實很有示範作用。」

為了看屋曾一年騎壞四輛摩托車,以勤儉耐勞著稱的黃勇義,如今進駐華豐,一開始每天住在華豐的彰化工廠,後來才與太太在對面租屋定居,兒子也趁大三暑期來打工。雖然仍舊看好台北精華區不動產,不過他已淡出房市,手上只留幾間好地段的店面收租。是情勢所逼被迫「轉業」,還是重新捲起袖子要拚不一樣的事業,後續都是外界觀察的焦點。

 
高人 指點 炒房 房勇 勇哥 哥改 改當 輪胎 大亨
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溫州:從炒房團到棄房團

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溫州人曾以四處炒房聞名,現在,忽冷忽熱的政策讓他們心驚膽顫。在經歷了四萬億寬鬆狂潮以及接踵而至的樓市限購政策之後,連續下跌23個月的房價,讓越來越多的溫州人將房產丟給了銀行或法院。

溫州人,正在他們的家鄉陷入一場嚴重的樓市危機。

2013年8月中旬,國家統計局公佈了最新的全國70個大中城市的房價,69個城市都在同比上漲,唯有溫州,仍在下降。至此,溫州已經連續23個月同比下降。

更觸目驚心的是,越來越多的房主放棄了正在銀行做按揭或者抵押給銀行的住宅、經營性房產。一位不願具名的房地產業內人士從多位銀行親友處核實的信息是,這個數字已經超過了1萬套,如果按照每套100平方米來計算,100萬平方米的量已經超過了2012年溫州全年新盤供應量。

截至目前,溫州的央行系統尚無法提供準確的官方數據。許多被作為資產處置的房屋,進入法院系統,但法院也未能提供統計數據。

但可以佐證的是,溫州產權交易拍賣行2013年上半年完成的拍賣金額相比去年和前年都是接近一倍的增長。「其中絕大多數拍的是房產。」該拍賣行拍賣總監告訴南方週末記者。

「根源還是過去兩年整個溫州經濟出了問題。」央行溫州中心支行一位負責人指出,單純因為房價下跌繼續供房不划算而放棄房產不再供按揭的,依然只是個別現象,銀行系統跟房產相關的不良資產主要還是來自抵押貸款。

2011年9月,「眼鏡大王」胡福林跑路事件拉開了溫州這場經濟危機的序幕,民間借貸鏈條迅速斷裂,越來越多的溫州商人被追債,以致跑路、自殺。如今,這場危機正在蔓延到金融系統。

「2011年到2012年上半年是企業感覺最難的時候,2012年下半年至今銀行系統也難過了。因為往往是在危機爆發一年後,才開始進入大規模的資產處置階段,而房產,永遠是資產處置的重點。」前述央行溫州中心支行負責人解釋。

溫州人無比熱衷的房產,在這場前所未有危機的醞釀、爆發、深入之中,始終扮演著一個先鋒隊的角色,將溫州經濟拖入一個更深的泥潭,自身亦深陷其中。而如今,曾經支撐溫州房價暴漲的各種因素都發生了逆轉,如果溫州樓市走不出泥潭,溫州經濟能否一力回轉?

被腰斬的豪宅

2009年底,劉聞以每平方米4萬元的價格,買下「鹿城廣場」一套350平方米的房子,一年後就漲到了每平方米7.5萬元,升值了1000萬元。但沒想到,再過一年後,過山車一般回到了原點,一場空歡喜。

「鹿城廣場」是溫州近年來最具標誌意義的豪宅,由全國性房地產商綠城集團開發,拿地時是地王,開盤後是樓王。

從峰值攔腰斬斷的豪宅名單還可以列出一長串,溫州本土最大開發商中梁地產的香堤半島每平米是從5萬元降到了如今的2.8萬元;中低端商品房也比最高峰時下跌了百分之三四十。

不僅是購房者,連開發商也走了眼。王大山就是其中之一。他在2010年拍下新城和老城交界處一個地塊打算開發豪宅時,怎麼也想不到今天會重債纏身。

2.8萬元的樓面地價,王大山當時預計能開到5萬元,最差4萬元起。因為地處鹿城區這一溫州傳統老城區,該區域的新盤非常稀缺,最貴的豪宅「鹿城廣場」的二手房時價當時已經逼近了8萬元。

新盤稀缺也是溫州近年來房價飆升的一個重要原因。泰和營銷機構總經理林育告訴南方週末記者,2011年之前,溫州每年的土地放量平均只有二百多畝,僅僅相當於北京一個中等以上小區的大小。

王大山的個人財富是在房地產行業做了5年積累的,部分土地款是跟另外五個朋友合夥湊齊的。這些合夥人,有做服裝的,也有做不鏽鋼的,來自各個行業。

王大山浸淫房地產業的那5年中,溫州市區商品房銷售均價從每平方米8000元一路上漲到3萬元,部分樓盤價格甚至超過北、上、廣等特大城市。

四萬億催生瘋狂借貸

王大山2010年拍下鹿城區那塊地的時候,也正巧遇上了一個資金亂飛的瘋狂年代。

他一點也不擔心資金缺口,因為「很多人通過朋友主動找上門來要投錢,還請我們吃飯,一放就是1000萬、2000萬元」。

自2009年起,溫州的民間借貸開始進入一個逐漸瘋狂的狀態。一開始的利息還只是月息2分3分,發展到2011年年中溫州金融危機全面爆發前,根據央行溫州中心支行的調研數據,利率水平超過了歷史最高值,月息6分甚至更高,這意味著100萬的民間借款每年要還的利息就高達72萬元。

報告指出,約20%的民間借貸資金最終流向房地產市場。

溫州民間借貸涉及之廣,根據央行溫州中心支行的報告可以看出,「大約89%的家庭個人和59%的企業都參與了民間借貸」。

錢從哪裡來?除了從實體經濟抽血之外,更多的民間借貸資金的源頭是銀行,而房子就是他們撬動資金的重要工具。

杭州銀行溫州分行的一位部門負責人向南方週末記者詳細解釋了這個資金流動的鏈條:不少溫州人在買房之後,選擇先將按揭貸款還上,再拿去銀行做抵押貸款。一套500萬的房產,無論是按揭還是抵押,一般最多只能在銀行貸出300萬元。奧妙在於擔保的放大作用——擔保公司可以作為中間擔保人,協助房主多貸剩下的200萬元出來。「只要房價是上行的,擔保公司就沒有任何風險」。

銀行自身當然也在不遺餘力地向外放貸。2011年,溫州GDP是3351億,年末貸款餘額是6194億,是前者的1.8倍。據保守估計,溫州直接或間接進入房地產市場的信貸資金至少佔貸款總量的1/3,而且50%以上的貸款以房地產作為抵押保全品。

土地款尚未繳清之時,王大山就通過一家平台公司,從華夏銀行貸到了1.5億元,「和民間資本一樣,他們當時也在求著我們去貸款,所以打了各種擦邊球」。

「如果沒有2008年的四萬億投資計劃,溫州的錢不會一下子多了這麼多,房價也不會上漲這麼快,暴漲的樓市也不會進一步接下更多的民間資本。」周德文對南方週末記者說。

談及這場爆發了兩年的溫州金融危機,幾乎每個溫州人都會再往前追溯兩年,細述四萬億的催化作用。

樓市急凍

王大山的項目拖了整整一年才準備開工。這時,天已經變了。

2010年10月,極度寬鬆的貨幣政策急速轉向緊縮,央行5次加息,12次提高存款準備金率,錢少了。

華夏銀行同意將王大山公司的1.5億貸款做了延期,但貸款額度抽緊、審批權限上交到省分行後,新的貸款顯然是沒法審批下來。

如果處在樓市上行的階段,王大山還有一個選擇是盡快開盤迴籠資金。但在2011年2月,溫州出台了地方版限購辦法,這是一個嚴厲程度超過了北京的地方細則。「北京是家庭擁有兩套房產就不能再買了,溫州是只要有一套就不能買了,甚至於只要有銀行貸款記錄,把原來那套賣了再買都不行。」在泰和地產營銷機構總經理林育看來,限購讓溫州樓市進入了下行軌道。

豪宅市場的直接冷凍,迫使王大山沒法盡快開盤,只能繼續想辦法從民間借錢,蓋成現房後再賣,這樣買家也不會擔心他蓋了一半跑路。

2011年9月,民間借貸危機爆發,高利貸也借不到了,王大山和他的5個合作夥伴只能分別從農村信用社、小額貸款公司幾十萬幾十萬地借貸,勉力支撐。

往常主動送錢過來的債主紛紛找上門來催債,每個月一次。6個合作夥伴,一共欠下了高達7億元的高利貸。王大山一度萌生跑路的念頭,後來想到畢竟項目還在,跑路就徹底回不來了,開始跟債主協商讓他繼續把這個項目做完,「他們把我逼得跑路了,一分錢也收不回來;如果跟我一塊堅持,最後還能收回一半的本金」。

再支撐三個月,王大山的樓盤大概就能完工了。能賣多少錢?他現在還沒想過,拿地時預計的一平米5萬是不敢想了,「三萬多吧。」他說。

還有一些房地產商沒有熬過這個難關。2012年1月,湖南嶽陽的溫州商會會長白洪光用鋼絲繩結束了他年僅42歲的生命,他在岳陽和溫州開發了十幾個房地產項目。離世僅僅一個月前,白洪光的朋友還跟他一起去考察了一個新的地塊,「他當時仍然在想辦法講故事,想通過一個新項目融錢,來償還前面的巨額債務。」白的朋友回憶。

曾經引領全國炒房風氣之先的「溫州炒房團」,在2010年開始的「限購」政策之後,慢慢淡出公眾的視野。其中一位炒房團團長,曾經坐擁價值7000萬的房產,因為房價下跌資產縮水三分之一強,而此前炒房的資金幾乎全部來自溫州的民間資本,只能降價賣房。很多豪宅有價無市,撐到2012年下半年,各路債主開始紛紛上門。

其中一位債主對南方週末記者說,他在2011年借出了200萬元,2013年5月去要錢,就被告知,要麼拿走八成的本金,要麼拿走兩套房子。

(應被訪者要求,王大山、劉聞為化名)


溫州 從炒 炒房 房團 團到 到棄 棄房
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買十四戶帝寶 高額貸款是炒房還是置產?

2013-12-09  TWM
 
 

 

頂新魏家的是與非

撰文‧鄭閔聲、梁任瑋

捲入混摻油品風暴,讓頂新集團魏家兄弟一夕之間從「鮭魚返鄉」的模範企業家,淪為消費者眼中的不肖商人。儘管檢方與食安單位皆認為味全油品確有摻偽,魏家兄弟卻像是吃了秤砣鐵了心,始終堅稱頂新不曾欺騙消費大眾。

由於頂新過去的名聲不惡,事發後仍有不少人對魏家懷有同情與期待,但十一月十八日,一則頂新委任律師在四大日報刊登的半版廣告,就像是壓垮駱駝的最後一根稻草,徹底摧毀了社會對頂新集團的耐心。

頂新在聲明中重申,混油事件的唯一真相就是「味全沒有摻偽、沒有混油,只有受害」,不僅沒有黑心,其中更無暴利;甚至直指媒體報導有偏頗誹謗處,「呼籲」媒體回歸真相與事實,勿造成消費者恐慌。

面對不實報導,頂新當然有權澄清;然而這份恫嚇意味十足的聲明,並未直接針對特定「偏頗誹謗」的媒體,反而像是全盤否認一切不利頂新的指控,讓人難以認同。

頂新堅不認錯的態度,立即招致各方不滿,此後,針對頂新的批判,再也不留一絲情面。

立委官員

接連影射頂新﹁鮭魚炒房﹂當天,國民黨立委費鴻泰首先發難,在質詢時要求財政部加強查緝「披著鮭魚皮返鄉的鯊魚」的炒房行為。財政部長張盛和也順勢回答,台商鮭魚返鄉炒房多少都會有,例如買九戶帝寶、每戶從一億元變兩億元,就是炒房。儘管兩人發言未指名道姓,但所有人都知道,「鮭魚炒房」就是指魏家。

兩天後,中央銀行總裁彭淮南被立委質疑未能有效控制房價時也回應,曾有人買進帝寶時,利用抵押貸款及無擔保授信,向公股的第一銀行貸出高達房價九九%的資金,遭央行糾正後,一銀才向客戶追回現金,將貸款比率壓至六成以下。

當天彭淮南依舊未點名當事人,精明的立委馬上詢問:「是不是買九戶帝寶的那些人?」事後也證明,頂新魏家確實就是這起「超完美房貸」主角。儘管頂新集團強調,四位董事長的帝寶都是自住,從未買賣,但在「官方認證」之下,魏家儼然又成了炒房大戶。

為理解魏家是否藉不合理的貸款額度炒房,《今周刊》詳細調查魏家持有帝寶產權狀況。結果發現,四兄弟自二○○五年起陸續購買帝寶,至今已在這個社區買下十四個物件,包括一人一戶兩號打通的整層寓所,共分成十戶。

目前,這批房地產共有六戶向永豐、兆豐、元大、彰化四家銀行設定抵押權,分別貸款兩億到三.四億元不等。至於貸給魏家九成九現金的一銀,目前並未擁有魏家帝寶的抵押權。據了解,一銀是在被央行糾正後,向魏家追回超額放款,並調高房貸利率,魏家盤算後,決定提前清光所有貸款。

信義房屋企研室經理蘇啟榮表示,近十年房地產多頭,僅○八年全球金融海嘯爆發時,房價有下跌修正,但很快就在○九年第二季反彈復甦,台北市房價一路上漲至今,最少比金融海嘯階段成長六成以上,初估魏家的十四戶帝寶,目前至少市值二十一億元。

宏大不動產估價師事務所執行長郭國任分析,魏家當年購買帝寶金額十三億元,但貸款十八億元,主因魏家是頂級富豪,合計貸款成數九成九房貸,有八成是一般房屋貸款,一成九是信用貸款,給予一成九個人信貸額度。但郭國任指出,單就目前帝寶的房產現值估算合理抵押金額,這六筆貸款成數「並不離譜」;但光憑不動產抵押權設定金額,並不能看出銀行是否以個人信貸或其他名義提供魏家兄弟資金。

社會觀感不佳 未必構成炒房一位金融業高層指出,銀行評估放款風險時,除了鑑定抵押物價值以外,也會評估申請人財力與信用狀況;銀行看準魏家不會賴帳,願意提供信用貸款,其實並不違背專業;從一銀事後順利追回貸款的情況也能證明,魏家確實具有還款能力,「至於魏家是不是要炒房?從來不是銀行會關心的事。」該人士也分析,憑魏家的財力,就算想用現金買房,也會有銀行主動提供貸款希望「做業績」,畢竟國內經濟環境不佳,放款給違約風險低的實力客戶,就算利率低一點,對銀行而言也不是一筆壞生意。對魏家而言,也不介意手邊多了一筆「便宜的錢」自由運用。

查詢產權所有資料也發現,魏家從○五年開始,在帝寶社區「只進不出」,未賣出房產,與頂新集團的「自住」說詞並不衝突,截至「目前為止」,並沒有炒作房價的直接證據。

國民黨立委賴士葆直言,無論魏家是用什麼名義向銀行貸款,這起事件的本質都是有錢人仗勢大玩資金槓桿、以錢滾錢,長期而言,將直接導致台灣貧富差距持續惡化,政府絕不能坐視不管。然而,魏家持有帝寶的時間,早已超過《奢侈稅》防止投機客炒作房價的兩年期限,即使魏家明天立即出售房產,賺取兩到三倍價差,也只是一樁社會觀感不佳的「投資行為」。

國內不動產持有成本及交易所得稅率偏低,才是富人不斷將財富投入房市的真正原因。政府與其緊盯銀行放款標準,不如通盤檢討房屋、地價,以及不動產交易所得稅制,才是實踐居住正義的根本之道。

以錢滾錢?

—頂新集團魏家持有帝寶戶數姓名 名下持有日 貸款金額 貸款銀行

魏應州

2008.12.30 0 —2009.04.16 2.004億元 兆豐

2009.07.15

(兩戶) 3.24億元

永豐

魏應交

2005.12.01 2.52億元 彰銀

2005.12.01

(兩戶) 3.36億元

兆豐

2008.12.30 (曾向一銀貸款)

魏應充

2005.12.01 0 —

2009.10.20

(兩戶) 3.44億元

元大銀行

魏應行

2008.12.30 0 —

2009.10.20

(兩戶) 3.318億元

兆豐

資料來源:地政資訊網

買十 十四 四戶 戶帝 帝寶 高額 貸款 是炒 炒房 還是 置產
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倫敦已淪陷 中國炒房大軍向底特律進攻

來源: http://wallstreetcn.com/node/68176

房地產研究公司Acadametrics的數據顯示,11月倫敦房價飆至歷史新高。彭博社數據顯示,11月倫敦房價較10月上漲0.6%,平均成交價為39.09萬美元。 英國房地產中介機構LSL Property Services的總監David Brown認為,倫敦房地產需求強勁,供給有限,預計未來將繼續上漲。 這麽強勁的需求來自哪里?還用問麽,當然是中國炒房大軍。 彭博社數據顯示,中國炒房大軍在倫敦的房地產投資由2010年的5400萬英鎊激增至2013年三季度的10億英鎊。JLL倫敦辦事處的總監Damian Corbett預計,未來幾年,中國投資者在倫敦的投資將繼續顯著地增長,從都市重建(urban regeneration)到炫耀性資產(trophy assets),中國投資者均顯示出濃厚的興趣。 可悲的是,當中國投資者不計成本地在倫敦購買時,倫敦本土居民越來越難以負擔倫敦高昂的房價,當前,部分倫敦居民被迫住在租來的集裝箱里。 除了倫敦,底特律是炒房大軍的另一目標。2013年底特律破產了且未來幾乎沒有複蘇的希望,是第四大最受中國房產投資者喜愛的美國城市。今年CCTV對此進行了報道:美國其它地方還能花39美元就買到兩層樓高的別墅嗎,一雙皮鞋的價格能買底特律兩套別墅,你還在等什麽。 誰說中國投資者在等待了。今年9月,上海東渡國際集團沒有看房就購買了兩棟底特律市中心地標建築,David Stott大樓和Free Press大樓,分別花了940萬美元和420萬美元。 中國人投資底特律房產“買入並持有”,頗有耐心,但這不是故事的全部,中國投資者瘋狂的海外投資,顯示出中國資本正在外流。 WealthInsight公司的Oliver Williams說,中國人海外資產的規模占總資產的13%,全球平均水平在20%~30%,這種資本轉移對於一個發展中國家來說很正常。 但是,外流的不僅是資金。中國銀行和胡潤的研究顯示,中國超過半數的富有人士(凈資產大於100萬美元)已經開始移民或正在考慮移民。該調查說明,當前中國資本外流不是普通的多元化投資。 對於中國人在海外存放了多少資產,分析師們有著很大的分歧。波士頓咨詢估計,中國人的海外資產有4500億美元,而WealthInsight公司認為有6580億美元。不論具體數字是多少,分析師們認為財富外流的速度將增加。波士頓咨詢預測,未來三年內,中國的離岸資產將翻一番。 福布斯認為,中國人購買底特律的房產,並不是說汽車城的前景會好,而是中國人對本國的投資前景不看好。
倫敦 淪陷 中國 炒房 大軍 底特律 進攻
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每坪近三百萬 「河南王」砸巨資改寫豪宅天價 王任生:買帝寶自住,沒有要炒房

2014-01-06  TWM
 
 

 

儘管政府持續打房,但台灣豪宅房價依舊屢創新高,近日更站上每坪三百萬元大關,締造這個數字的買方,正是有「河南王」稱號的東裕集團董事長王任生。

撰文‧梁任瑋

新一波內政部不動產實價登錄出爐,台北市指標豪宅「仁愛帝寶」以每坪二九八.二萬元,改寫台灣豪宅交易新天價,買方正是從事耶誕樹燈飾製造的「河南王」、東裕和丹尼斯百貨集團董事長王任生;一三年八月,他分別以英屬維京群島馥寓、冠鶴、元季三家公司名義,向建商宏盛建設買下三戶帝寶豪宅,總價高達十一.九億元,震撼台灣房市。

台灣頂級豪宅價格直逼每坪三百萬元,凸顯國內房價兩極化情況再加劇;另一方面,也有房地產業者憂心,房價持續飆升,恐讓央行再度緊縮高總價不動產房貸成數,澆熄豪宅市場買氣。

新購三戶,名下共六戶帝寶買新厝原本是件值得高興的事,但由於新聞連日大篇幅報導,連買方王任生都不承認房子是他買的。《今周刊》向王任生查證,他透過幕僚向《今周刊》表示,「買帝寶是要自住,根本沒有要炒房!」王任生說,買帝寶的新聞曝光後他很困擾,因為他從來沒有想過要炒作台灣房價,而且家人購買都是有實際自用需求,希望外界不要擴大解讀。

事實上,王任生早已是帝寶的老住戶,加上近日新購入的三戶,家族名下共有六個單位。宏泰集團董事長林堉璘的女婿、曾擔任宏盛建設董事長的許東隆印象很深,王任生家族早在帝寶二○○三年預售階段就已下訂,一開始先買一戶,後來再買兩戶,「決定過程都像這次一樣,很阿莎力!」此次王家再增購的三戶是王任生家族直接向宏盛建設購買一手保留戶,當時王任生恰巧在帝寶大廳遇見林堉璘,隨口詢問是否還有房子可賣,在短短五分鐘內就決定買三戶,由於這幾戶都是沒有裝潢過的毛胚屋,許東隆透露,「若連毛胚屋都要賣到三百萬元,如果是其他住戶拿出來賣,成交價更不只這個金額。」不過,當外界將焦點鎖定王任生以每坪三百萬元買帝寶,事實上,他早已插旗台灣二、三線城市土地,並在台灣養了一支團隊專責評估個案。

據了解,王任生在河南有豐富的百貨公司、飯店開發經驗,他除了在鄭州經營「丹尼斯七天地」,集百貨、量販店與電影城,一四年春天還有一家觀光飯店要完工,也讓他亟欲在台開設飯店,建立規模經濟。

因此,他在兩年前已積極布局台灣商用不動產,順利拿下花蓮中正路上、面積兩千四百坪的東洋廣場開發案、嘉義故宮南院旅館及文化設施BOT案,預計投入一百億元開發。

花蓮縣政府表示,王任生旗下的卿蓬公司在一三年四月以總價十.九二億元得標東洋廣場土地,目前已提出「潔西艾美大酒店及複合式商場」計畫,準備興建地上十七層,結合商場與飯店的花蓮地標,正在申請建照,預計一四年上半年就可以動工。

投資七十億,拿下故宮南院至於故宮南院,一三年六月王任生已透過﹁英屬維京群島商萬利泓股份有限公司台灣分公司」,拿下故宮南院旅館及文化設施體驗BOT案最優提案人資格,投資金額達七十億元。

目前萬利泓公司正籌備土地使用計畫、興建計畫、營運計畫及財務計畫等文件給故宮辦理第二階段再審核。不過,審核合格之後,依法將再辦理第三階段公開徵求其他民間投資人及最終評選作業,才能決定萬利泓公司能否順利承接,審查過程十分繁複。

早年以華僑身分在台東念書的王任生說,近期開始進行回台投資計畫,目的是要拉近城鄉差距、創造就業機會,因此,希望大家多看到他「鮭魚返鄉」的一面,至於買在高價的帝寶,看在他眼裡,頗有「非操之在我」的百般無奈。

王任生這次以近十二億元買下三戶帝寶,相較於動輒數十億元商用不動產投資案,顯然是小巫見大巫,只是,基於自住需求的「看好再加碼」,卻被投以「炒房」的有色眼光,恐怕是這位在對岸「喊水會結凍」的河南王所始料未及。

王任生

出生:1933年

現職:東裕集團董事長、丹尼斯集團董事長經歷:小學老師、燈串工廠廠長

學歷:台東師範學院

家庭:已婚,二子一女身價:新台幣1000億元王任生台灣不動產的百億布局

類型 標的 投資金額

(億元) 用途

住宅 帝寶6戶 約20 自住

商用

不動產 花蓮東洋廣場 30 觀光飯店、商場故宮南院旅館BOT 70 旅館、文化設施

資料來源:丹尼斯集團

每坪 坪近 近三 三百 百萬 河南 巨資 改寫 豪宅 天價 王任 任生 買帝 帝寶 寶自 自住 沒有 要炒 炒房
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那些年,我炒房的日子(房產投資啟示錄之一) 被解放的mogwai

http://xueqiu.com/1674117751/26982297
投資證券的人一般都看不起房產投資人,包括我自己。

雖然近幾年本人主要方向還是投資房產,但從花掉的精力和投資回報來看,房產投資大大超越股票投資回報。

其中緣由我已經在之前的一篇《2013年的思考》裡反思過。這一篇我主要結合自己和別人的經歷,說說房產投資的專業性。

房產投資的專業度並不比股票投資差。對於一個新手來說,不同的選擇獲得的投資回報率大大不同,類似於選對了牛股,一飛衝天;選錯了熊股,萎靡不振。

新房:未來市中心是屬於土豪的

在國內一二線城市,新房是大部分初次買房的年輕人會選擇的。但實際上,隨著房價節節攀升,除去富二代和土豪,適合初次買房人的新房絕大部分集中在非常偏遠的地段。上班、生活都非常不方便。

筆者2006年在南京市中心夫子廟附近購買過一處挑高物業,當時的價格在11850/平米,而現在南京舊城市區新房的起步價格都在3萬以上。而1萬多的價格,南京現在只能在江北等偏遠地段買房了。每天過個長江大橋上班都費勁。

所以,對於初次買房人的建議就是:不要買新房,在市區買二手房。這樣可以在黃金地段買到有小區的物業。雖然房子年代舊了點,但上班方便、生活無憂。萬一以後拆遷了,還能賺一筆。

未來市中心新房只會往高大上方向發展。你會發現,2000萬以上的房子,跟買白菜一樣很快光盤。因為在市中心置業的人,都不會只有一處房產。他們能夠辨別什麼是好物業,什麼是爛物業,手上資金也很充裕。



二手房:別跟壞人做交易

提到二手房,筆者一把辛酸淚啊。

二手房遇到的問題比新房要多。不過筆者覺得最關鍵的,還是交易的對象。

在那些炒房的日子,筆者接觸過小建築公司總經理、大學教授、國企職工、博士生、高利貸商人等行行色色的人。

感覺最奇葩的就是「大學教授」。我並非詆毀大學教授,只是教育工作者,包括中學老師,做事情普遍比較細,善於算小賬,沒有大格局。而我又不幸遇到了南京某著名大學的奇葩教授。

感覺最噁心的經歷是被爛中介騙。這也是賣房人要注意的:很多不良中介會唱雙簧,一個冒充賣房人,另一個和你談獨家代理。

感覺最不好對付的就是放高利貸的商人。

炒房經歷的故事太多,以後可以慢慢講述,不在此一一敘述了。 對於新手買家來說,就是兩句話:看準人,定好條款。害人之心不可有,防人之心不可無!



拍賣行:淘便宜貨的好去處

拍賣行也是買房子的好去處。

2006年前後,農行為了能在A、H股上市,把公司歷史遺留的物業統統放到拍賣行出售。很多拍品價格都低於市價,加上那時候房子雖然已經開始火爆,但價格還算在低位,競拍者往往能夠淘到便宜的物業。

2009年,筆者也曾在拍賣行競拍過一套物業。這是一套位於南京黃金地段的房產。樓盤開發商老闆突然去世,導致該樓盤資金鏈斷裂。該樓盤建築商向法院申請了凍結土地,導致該樓盤大證被凍結,業主無法分割辦理土地證,有些內部認購業主甚至無法辦理房產證。

筆者競拍的物業就是由於業主斷供,銀行向法院申請執行的拍賣。也就是說,這是有瑕疵的物業。類似於股票中的垃圾股。當年,相同地段的物業已經達到15000,而這套房產的第三次競拍價(註:法院拍賣一般只拍三次,最後一次價格最低)大概在7000左右。

最終筆者以每平米7800左右的價格,拍下了這套房產。

後來,這個樓盤在拖延了4年後,才最終多方協調解決了土地證的問題。兩證齊全後,該房產售價自然水漲船高,目前的市場價格大概在16000~17000左右。

【注意】 拍賣行雖然能夠拍到房產,但問題也很多,主要問題集中在:
1、房子產權不全,沒有土地證或房產證,有的兩證都沒有
2、房產有共有產權人,拍賣權益只佔其中一部分
3、房子已經通過司法程序拍賣,但房屋內有人居住
4、產權人已落戶在房子裡,且不配合過戶
5、拍賣需全額付房款,且要給拍賣行交付一筆5%手續費

所以,筆者並不建議新手買房自住選擇拍賣形式,但如果有閒錢投資物業,倒是一種不錯的選擇。
那些 我炒 炒房 房的 日子 房產 投資 啟示錄 啟示 之一 解放 mogwai
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投行炒房的厚利 陳俊豪 - 中環馬戲團

http://centralmonkey.blogspot.hk/2014/02/blog-post.html
大型投資銀行 (英文為Bulge bracket) 裡面有多個前線部門,包括投資銀行部門 (investment banking division)、私人銀行、資本市場、銷售及交易部門、研究部門、資產管理等。投資銀行部門簡稱投行部門 (IBD),又稱企業融資部門,Corporate Finance Department,主要負責上市、集資及併購。因為投行部門的工作性質都較為高調,在很多公眾眼中,投行部門就代表了投資銀行。所以很多人都以為投行部門就是投資銀行的主要業務。

但事實上,大型投行部門不但不是投資銀行最賺錢的業務,投行部門的盈利貢獻甚至只佔大型金融集團極細的比例。過去十年,投資銀行最賺錢的部門是銷售及交易部門內,俗稱「炒房」的自營交易部。在金融海嘯時,「炒房」虧損嚴重。從此,投行聲稱已慢慢結束「炒房」。儘管如此,改組後的銷售及交易部門繼續為投行賺取厚利。以去年為例,高盛的交易部門佔了全年總收入的47%。

雙反,香港本地證券商生意一直慘淡:經營成本不斷上升,但交易收費不斷下跌。結業、被收購的本地券商為數不少。奇怪的是,本地券商位處香港,北望神州,理論上受美國次貸、歐債危機影響最少 。投行面對大風大浪的國際金融市場,更嚴峻的經營環境,但成績比在身處在「會生金蛋的」香港交易所的本地券商表現好好多。究竟投行的交易部門是怎樣賺錢?

一般散戶買賣股票,透過經紀或網上平台也好,只要到價,港交所的對盤系統就會把買賣雙方的盤配對,只要交易數量對,即成交。因為交易量不大,數個散戶的買賣並不會影響市價。所以,散戶不需像大戶般,入貨擔心會扯高價位,出貨擔心引起拋售。有時,知名的投資者出貨更可能引起恐慌,令大戶的貨沒人接之餘,更可能會發生「人踩人」的慘劇。大戶不斷被市場盯著,要輕輕的來,輕輕的去,一點也不容易。這樣就為投資銀行提供了賺錢的機會。

如大戶要出貨,又容易找到買家的話,可以透過投行的「黑池」、高頻交易、亦可委託投資銀行找買家,進行「大宗交易」 (Block Trade)。這些「大宗交易」的買賣價及條款都是買賣雙方私下訂立,因此不會影響港交所的市價。問題是,如果大戶要錢唔要貨,在短時間內又找不到買家,那怎樣好呢?交易部門賺大錢的機會就來了!投行可以低於市價,用低成本把貨接下來,這樣帳面就已賺了一筆。只要個市未有大跌,之後小心賣,務求不要影響市價,就掂。這樣的交易每天在市場大量發生,為市場提供流動性,對交投量不大的市場非常重要。對投資銀行的代價是資本都會壓在收回來的貨上,銀行亦要承擔股價波動的風險。

問題是,如果個市大升,作為交易部門的主管的你,會否要求同事盡快清倉?抑或是,你希望同事慢慢賣,拖一時得一時,幫公司賺多點錢,自己賺多點bonus?又如果,賣唔切,市急跌,又怎樣?這就是金融改革的關鍵。

當美國前聯邦儲備局主席伏爾克雪茄伏 (Paul Volcker) 構想伏爾克規則 (Volcker Rule) 時,他的想法非常簡單:銀行不應該用股東及公眾的存款來賭來炒賣,因此要禁止銀行進行自營交易。大家都大概知道炒賣是甚麼,並不難理解。伏爾克規則最初的草稿亦很簡單,只有數頁紙。然而,要定義「炒賣」卻很難。如同光頭一樣,大家都知道光頭的人大概是怎樣,但要精確定義光頭卻很難:要有多少根頭髮、頭髮有多稀疏、髮線有多後才算禿頭?投行究竟是真的幫客戶接貨轉賣,還是炒賣?前者,有實際需要,要取替的話對金融市場影響極巨且深遠。後者難以定義。這是導致伏爾克規則終定稿有963頁,2826個附註,而且複雜到沒有人真的能看懂。亦因為文件太複雜,官員準備時間不足,伏爾克規則有不少有爭議的條文及漏洞。到了現在,伏爾克規則已沒有大殺傷力,不會對投行的業務、盈利有重大影響。華爾街的大行充分利用他們在華盛頓的影響力,又贏了一仗。
投行 行炒 炒房 房的 厚利 俊豪 中環 馬戲團 馬戲
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《他山之石》抑制炒房歪風 還挹注政府大筆稅收 拿豪宅、投機客開刀 韓國強勢改革沒在怕


2014-07-28  TWM  
 

 

韓國政府強力的房地產稅改連出重手、拳拳到肉重擊炒房客,不僅遏止炒房歪風,同時也挹注政府大筆財政收入;反觀台灣房地產稅改政策虛招百出,讓高房價和不義稅制繼續戕害社會公平正義,應該看看韓國是怎麼做的?

撰文‧楊政諭

一九九七年亞洲金融風暴重創韓國,韓國政府為了快速恢復經濟,放寬房產轉讓制度,同時配合低利率政策,促進房地產市場發展,卻也助長投機風潮。韓國房地產從二○○一年起漲,○一到○六年,韓國全國房地產價格平均每年以超過一○%的速度攀升,首爾房價更是誇張地在○六年一年內就飆漲了一九.二%,著名的江南地區房價更是單年度狂飆二五.九%。

持有稅房地合一

高價房可課到市價四五% 僅影響一.三%家戶「在金融海嘯前,每天你一睡醒,就發現自己的房子漲了一萬元,○七年以前,房市熱到幾乎沒有人在房地產虧錢。」不動產顧問公司世邦魏理仕(CBRE)韓國分公司的資本市場資深經理林東回憶,當時韓國房地產市場的投機氛圍,與台灣近年房地產狂飆的氛圍相當雷同。

「沒人預料到,房地產稅改加上金融海嘯衝擊,會讓房市一蹶不振,從○八年至今經歷這麼長的不景氣。」林東道出韓國不動產不跌神話破滅後的感嘆。

○五年,韓國盧武鉉政府為了抑制瘋狂的房市泡沫,將原本分開課徵持有稅的土地與房屋合併課徵「綜合不動產稅」,除了原先持有稅○.一五%到○.五%之外;對超過六億韓元(約新台幣一千八百萬元)的高價房屋,額外課徵一%至三%不等的高累進稅率。由於課稅門檻高,高價房加稅政策影響到的家戶也僅佔一.三%。

根據經濟合作暨發展組織(OECD)日韓首席經濟學家瓊斯,在○九年報告〈改革韓國稅制因應經濟成長與人口快速老化〉中指出,高累進稅率造成的結果,高價屋適用綜合不動產稅最高稅率級距的持有人要課的稅,是地方房產持有稅最低級距者的二十倍。對於持有高價房產的人來說是相當重的稅,即使是歐美已開發國家,通常對房產持有稅都是用單一稅率,或比較溫和的累進稅率。

同時,韓國政府也將作為持有稅稅基的房屋評定價值適用率,從三六%提高到五○%,由韓國建設與交通部評定的房屋價格約為市價八、九成,乘上適用率後房產的持有稅稅基,從原本市價約三成,提高到市價約四五%。稅基提升,課到的稅額自然就大增,台灣房產稅稅基偏低,是因為由官方主導的不動產評價機制,評估出來的房價嚴重偏離市價,實質負擔的房產稅因此低到不行。

交易「實價課稅」

擁有三屋者 房產交易所得稅率高達六○%「韓國房產估價是由政府外包給經嚴格認證的專業第三方機構評估,再將資訊提供給政府作為稅基,如果一般民眾不同意這個價格,可以向政府申訴。」林東解釋韓國的房產持有稅估價機制與台灣大不相同。

韓國企畫財政部在加稅的同時,也提出綜合不動產持有稅減免的配套措施,包含長期持有達五到十年者減免二○%,持有十年以上減免四○%。年長者也有減免,六十歲以上減免一○%,六十五歲減免二○%,七十歲以上則可減免三○%,降低房產持有稅改革的阻力。

○五年的政策雖然提高高價房的持有成本,但房價仍不斷飆升。○六年,時任韓國副總理的權五奎出面「向無住房平民表示歉意」,三名高官包含建設部長都因房產政策不力而下台。韓國政府繼續加強打擊炒房,將房產持有一年內即賣出的短期持有者,對其交易所得課徵五○%的重稅,持有一到兩年者賣出也要課徵四○%。

○七年韓國政府對房地產交易所得,按照實際交易價格課稅,取代原本由韓國國家稅務局評定的房屋價值(僅約市價的五到七成)。同時,韓國加強打擊短期持有及擁有多屋者的房地產交易資本利得,調高擁有兩屋者的交易所得稅率至五○%;擁有三屋以上者則高達六○%。

上述資本利得稅政策看似可怕,但對一般民眾影響小,原因在於韓國資本利得課稅的門檻很高,持有三年以上及交易價格六億韓元以下的房產,不用繳交易所得稅;換句話說,只有二%的家戶會課到稅,在一○年更調高至九億韓元,打擊面更縮小,卻實踐了富者課較重稅的理念。○二年至一二年,整體財產稅收更大幅成長七○%。

房地產稅改之路當然不可能一帆風順,韓國立場偏向保守派的大報《中央日報》,在○八年就大力抨擊盧武鉉政府的房地產稅改是「稅收炸彈」,並強力要求政府應立即廢止「綜合不動產稅」。因為該稅美其名是穩定房地產價格,實際上卻是對準二%富有階層的民粹主義。

之所以被稱作民粹主義,是因為民調顯示超過九七%的韓國人反對廢除「綜合房地產稅」,有絕對多數的主流民意支持,韓國政府房產稅改革就不手軟;但光是稅改無法健全房市和住宅制度,韓國政府○七年宣佈,一三年至一七年將再興建五十萬戶國民賃貸住宅(只租不賣的社會住宅)。加上其他的公共租賃住宅,將使○七到一七年提供的公共出租住宅總數達到二六○萬戶。

住宅政策有配套

廣建社會住宅 六年內比率將從四%達到一二%韓國政府如今更宣示要在二○二○年將社會住宅佔總家戶的比率從現在的四.三%提升到一二%,用擴大社會住宅以解決居住正義的問題。韓國都市環境研究所所長金秀顯表示,雖然韓國社會住宅起步很晚,一九八九年才開始,但供給增加對住宅市場發揮正面的作用;反觀台灣,社會住宅比率只有○.○八%,居住正義遙遙無期。

綜觀韓國的房屋稅改政策,背景與現今台灣相似,台灣現行遇到改革阻力,韓國當時也一樣,但他們政府有魄力解決問題。譬如房地產持有稅,韓國原先也是房地分離,後來改成房地合一,並用第三方專業機構來估價,作為實價課稅基礎。

參照韓國稅改經驗,台灣可學習的至少有下列三點:一、打蛇打七寸,房地合併課稅加上調整稅基符合市價,將原本官方的房地產評價機制,改由第三方公正估價機構執行,來讓稅基更符合市場行情,才能做到真正量能課稅(根據負擔能力決定稅收負擔)。

二、配套措施作為誘因,降低改革阻力。韓國以持有年限作為減免標準,擁有多屋、短期持有和交易等投機行為則課以重稅(包含持有稅與交易所得稅),來嚇阻炒房,讓房地產市場回歸健全。

三、提供大量平價只租不賣的社會住宅,降低一般人住的負擔,更進一步實現居住正義。

台灣房地產飆漲歪風更甚於當時韓國,現在政府好不容易開了房地產稅改第一槍,就怕雷聲大雨點小。當然,房地產與經濟景氣息息相關,改革步調也要適切。韓國能做到,台灣沒有理由退卻。

稅改一波波遏止房價漲勢

──近年韓國房產稅政策與首爾房價指數

2005年

改革房地產持有稅,房屋和土地合併課徵「綜合不動產稅」。

2006年底

打擊短期炒房,持有一年內即賣出者交易所得稅率50%,持有一到兩年課40%。

2007年初

1.房地產交易所得以實價課稅,交易價格在6億韓元以上才須課徵交易所得稅。

2.打擊一戶多屋,擁有兩屋的交易所得稅率升為50%,擁有三屋者則提高至60%。

註:以2012年11月為基期100 資料來源:韓國統計局

他山 之石 抑制 炒房 歪風 還挹 挹註 政府 大筆 稅收 豪宅 投機 開刀 韓國 強勢 改革 沒在 在怕
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部分炒房團轉戰韓國多肉:中國一年買了至少十億元

來源: http://www.yicai.com/news/2015/02/4576250.html

部分炒房團轉戰韓國多肉:中國一年買了至少十億元

鳳凰網 2015-02-15 11:16:00

可以說,網絡是多肉植物走紅背後的最大推手。而韓國多肉市場長達十幾年的積累,則真正讓這種走紅變得順理成章。

郁金香熱作為歷史上的著名事件,流傳下很多段子。1636年到1637年間,荷蘭出現瘋狂求購郁金香潮,郁金香價格盛極一時。一位遠航的水手給商人運來大量珍寶,作為犒賞,商人便請水手吃鯡魚,為了彰顯品位,餐桌上就放著一支郁金香,水手並不“識貨”,將郁金香當作洋蔥生吃入腹。這支不菲的郁金香在當時價值3000荷蘭盾,約等於2萬美元,幾乎抵得上水手一船的貨物。

同樣是“不識貨”,發生在今天的版本是:北京某多肉大棚因為多出來一片空地,在棚里養了一群雞,某夜大棚遭了賊,雞群被洗劫一空,棚里種著的總價值上百萬的多肉植物一棵未少,都成了賊眼里的破爛玩意。倘若那賊再多幾分眼光,就會知道諸如海琳娜之類多肉中的“貴貨”,掉下一片葉子也能換來三五只雞。

一大波多肉正在靠近

多肉植物似乎是一夜之間就成了人們的寵兒,它們的圖片頻繁出沒於微博、堆糖等網站和手機端,淘寶的首頁推薦里也常見其身影,在各大花友論壇上,有專門為多肉們開辟的版塊,分享與求分享的帖子你方唱罷我登場,大城市的花友QQ群里,也不斷傳遞著本地所有多肉大棚的位置信息。肉迷表示這種小而美的植物“一下子戳中人的萌點”,並且“非常好養”。實際上,相當一部分多肉愛好者以前並不熱愛養花,但並不妨礙他們被這種精致的萌物所打動,或許是因為無論屋外如何嚴寒和霧霾,但盛滿多肉的陽臺總是自有一篇燦爛的小天地。

多肉的生命力普遍極強,可以通過葉插或者扡插繁殖,目前最為流行的景天類里,更是不乏爆盆神器。控水,光照和大溫差,可以使多肉達到“上色”的效果;多肉的老樁(年頭較多、株型較大的多肉)形態各異,更能作為盆景融入家居之中。不少多年從事花卉生意的商家認為,多肉是這麽多年來最適合家庭種植的花卉品種。

多肉植物

雖然在今天被花卉市場如此看好,但多肉並不是近幾年才有的產物。早在十幾年前,中國的花農就開始種植多肉,然而多肉市場卻一直不溫不火,中間甚至一度到達冰點:有個別種植戶看好多肉,大量種植,卻苦無銷路,再加上植物的養護費用高昂,最後只得將囤積的多肉植物直接掩埋。直到2012年,早期的多肉愛好者二木發現,市場的風向驟然變了,他自制的一套本意為供自己查閱的多肉植物圖鑒在網絡上被瘋狂轉載,尤其是來自韓國的諸多多肉品種被大量引入後,海淘多肉也逐漸興起,市面上一下子流通了兩三千種多肉品種,甚至今天還在繼續呈幾何數字增長。

可以說,網絡是多肉植物走紅背後的最大推手。而韓國多肉市場長達十幾年的積累,則真正讓這種走紅變得順理成章。

誰動了這塊奶酪?

目前市面上流行的絕大多數品種,都是近些年來從韓國引入的,網絡上流傳著的“韓國主婦的陽臺”,也幾乎都是多肉的天地。多肉植物的品種之多,用個不甚恰當的比喻,甚至可以當做集郵來玩,尤其是當它們的顏色和形態各異,無論你是喜歡密集的群生,還是偏好長長的木質化莖幹,總有一款能夠成為你的菜。

沒有幾個愛好者敢號稱“資深”,因為光是正確地叫出它們每一個的名字就並不容易,前不久北京某著名的電視媒體曾經做過一期介紹多肉植物的節目,微博上很快湧起一片吐槽之聲,大家紛紛表示“不忍直視”,因為節目配圖的文字解說,把八成植物的名字都標註錯了。

品種的不同,造成植物的價格也差異巨大,目前多肉愛好者將這些品種分為了“普貨”與“貴貨”。所謂普貨,一般是國內早就已經種植過的諸如白牡丹、虹之玉、靜夜、黃麗等;而被叫作“貴貨”的,則是尚未被國內大量種植的韓貨和歐貨,某些品種價格的走高或許不乏炒作成分,但多肉種植的產量跟不上中國玩家的購買力才是漲價的根本原因。

貴貨中有一些是韓國的花農通過讓植物授粉雜交所得的新品種,也有一些是植物發生異變而“出錦”或“綴化”。所謂出錦和綴化,實際上都是植物發生的某種病變,但又並不影響植物本身的健康,能把手里的植物養出錦,這概率等同於買彩票。而某些已經出錦的植物,其狀態也未必穩定,比如作為貴貨之一的“彩虹”,其實便是普貨“紫珍珠”的出錦狀態。有多肉愛好者花費三四百元購入一朵直徑約為5-6厘米的彩虹,買回家後半年,彩虹“病狀”竟然悠悠轉好,又恢複成了市場價不足10元的紫珍珠,這位多肉玩家欲哭無淚,真是寧可它一直“久病不愈”。

追求貴貨是人之常情,但也未必各個都是真愛。不同品種的多肉植物價格很大程度上還是由韓國的庫存決定的,據北京翔鵬蘭雅多肉大棚的棚主老馬估計,目前市場上將近七八成的多肉都是從韓國海淘而來,韓國對於多肉品種的開發比中國早了十多年。另外由於植物屬於農產品,並非是短時間內可以大量生產出來的,而韓國依靠家庭農場積累了十幾年的多肉植物,短短幾年就被中國的玩家幾乎買空,從2014年上半年開始,中國商家大量從韓國購入老樁,到今天韓國多肉老樁的價格已經翻了一番。

目前市場通用的邏輯是,中國人買什麽,什麽東西就被哄搶。那麽最近一年來,中國從韓國究竟買走了多少錢的多肉?老馬根據經手的貨流量,以及北京、山東、江浙滬等地的出貨量大致推算,這個數值最低不少於十億元人民幣。僅是他所知道的浙江一家房地產企業,就一下子投入了2000萬元。由於多肉市場的門檻低,個別炒房團直接轉戰陣地,不少都市白領也選擇在網上銷售多肉來創業,大量資金一下子湧入多肉市場,再加上海淘的沖擊,市場的混亂也不可避免。

多肉造型盆景

不僅是植物

大棚棚主老馬親歷了多肉植物在國內走紅的全過程,在經營多肉之前,他已經做了10年的花卉生意,主營紅掌、鳳梨等,這些花卉主要對應的是集團采購,而非個人,隨著國家政策風向的變化,集團采購驟減對市場形成了巨大的沖擊,憑借敏銳的商業嗅覺,他果斷地選擇進入針對個人消費者的多肉市場,並在山東建立養殖基地。對於多肉的價格變化,他提到最簡單的判斷標準是:一旦某個品種價格上漲,就是韓國已經缺貨了;一旦某個品種價格下降,則是中國已經大量培育出來了。

資深多肉玩家二木也與他有著相似的判斷,這個新興的市場還未形成明確的規範,品相參差不齊,價格忽高忽低,部分愛好者對貴貨的盲目追求,都會在國內的多肉產量逐漸跟上消費者購買力的那一天逐漸改善。而對於普貨與貴貨,身為多肉的“真愛粉”,二木並不在意,他多次在自己的博客里提到那些“普普通通的美”,經過時間與環境的錘煉,把普貨養出最美的狀態,使得眾看客無不驚呼“這簡直是放毒”。

而除了通過光照和溫差將植物的狀態養到極致,目前最吸引二木的,就是如何將多肉植物融入到家居之中。原本從事國際貿易的他從2014年5月開始在山東威海建設屬於自己的二木花園,同年7月初開放,身處其中,可以看到多肉植物鳥籠,多肉畫框,和一些或大或小的原生態造景,加上不同種類花盆和花器的搭配,二木花園吸引了來自全國各地的花友。二木稱多肉為園藝性最強的植物,他甚至利用一些廢棄的材料:路邊拾到的木椅子,廢棄的鋼琴凳,一段風燭殘年的枯木,加入一些顏色亮麗的普貨,經過一系列改造,就能挑逗起人們的眼球。

多肉植物所帶動的市場並不止步於花卉本身,軟陶多肉,多肉手繪,多肉圖案的蛋糕,多肉主題咖啡館,甚至於追著多肉去旅行。這些衍生物與多肉市場一榮俱榮。有人擔心盛極必反,隨著進入多肉市場的資本越來越多,這個市場會不會也像當年的郁金香熱一樣如泡沫一般破掉?二木判斷多肉市場在2015年可能迎來一波普貨的降價潮,因為只要經過3、4年,中國的多肉種植水平就將追平韓國。但對於這個市場的未來,他仍舊看好,二木認為中國的多肉市場並未飽和,而和其他行業一樣,追求高品質的商家最終會活下來。翔鵬蘭雅的棚主老馬則把這一行業的未來寄托在新一代的愛好者身上,流行的品種會巡回,產量和品質可以提高,身為需求方的消費者,才是天平上最重的那塊砝碼。

編輯:余佳瑩
部分 炒房 房團 轉戰 韓國 多肉 中國 一年 年買 買了 至少 十億 億元
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新西蘭政府宣布炒房要交稅 稅率最高33%

來源: http://www.yicai.com/news/2015/05/4620906.html

新西蘭政府宣布炒房要交稅 稅率最高33%

新華網 2015-05-21 16:59:00

新西蘭政府21日公布新財年預算案,其中針對“投資型”房產征收增值稅的舉措引人關註。

新西蘭政府21日公布新財年預算案,其中針對“投資型”房產征收增值稅的舉措引人關註。

在正式公布這份預算案前,總理約翰·基已經提前“放出口風”,政府將從今年10月1日起,針對“投資型”房產征收資本利得稅,即增值稅。這一規定適用範圍包括海外投資者和新西蘭居民在內,目標主要鎖定第二套及以上的房產。

新規的核心原則是“牟利須上稅”。按照規定,買賣非自住房屋獲利須上稅;出售購買兩年內的房產獲利須上稅,稅率參照個人所得稅,最高33%。新西蘭儲備銀行此前已經出臺政策,將購置第二套房的首付門檻提高到三成。

海外買家在新西蘭購置房產前,還須在當地開設銀行賬戶並申請稅號,以此加大海外買家購買新西蘭房產的透明度,便於新西蘭政府日後追查欠稅。

去年11月大選前,約翰·基宣布不支持征收增值稅,這一方面是為了取悅國內中產階級和企業界選民,另一方面則是顧忌征稅將不利於拉動投資。但僅僅半年後,政府決定出手平抑第一大城市奧克蘭節節攀高的房價,途徑就是征稅。

新的預算案公布,新西蘭上年度經濟表現良好,經濟增長率為3%,依然是發達經濟體中的“明星”,消費物價指數漲幅僅為0.1%,遠低於預期;同 時,政府未來四年稅收預計減少45億新元(約合33億美元),開征房產買賣增值稅一舉兩得:不僅增加稅收,還可平抑投資炒房現象。

不過,約翰·基的表態引發爭論。一些房產行業分析師認為,這一舉措無助降溫房產市場。一方面,部分投資者可能趕在新政生效前突擊購房,一些人也 會趁機離場,拋售投資房產避稅,推高新一輪房產熱;另一方面,新政生效後,一些投資者可能持房觀望,從短線投資轉為中長線,市場供應可能減少,進一步推高 房價。

甚至還有人認為,這一征稅舉措擠出的不是市場的泡沫,而是那些有“剛性需求”的自住型購房者。不過,與鄰國澳大利亞最近出臺的限制海外買家購買二手房的嚴苛政策相比,新西蘭的措施已顯溫和。

編輯:顧蓓蓓

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新西蘭 政府 宣布 布炒 炒房 房要 交稅 稅率 最高 33%
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