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插旗大陸房市 台商瘋開「台灣城」

2010-12-13  TCW




四天,二十六萬參觀人次,逾人民幣五十二億元(約合新台幣二百三十億元)交易金額,這是去年九月南京台灣名品展締造的數字。挾著大陸瘋台灣的消費實力,今年來,不只台灣名品展,連「台灣城」都要在中國遍地開花。

繼今年九月,由南京市政府與華新麗華共同打造的南京台灣名品城正式開幕,位在北京天安門廣場南側,由北京市崇文區政府出資、皇冠集團協助規畫管理與招商, 台灣文化商務區(又稱台灣映像)預計在十二月二十四日開街;至於由中國保利集團出資,台灣櫻花集團旗下的櫻花之屋地產諮詢負責招商總策畫的台北商貿中心, 近期在上海嘉定新城開工。

不只南京、北京與上海,包括湖南、天津、重慶及杭州等地,也都有台商對各種結合台灣品牌的商貿城專案躍躍欲試。外貿協會董事長王志剛曾向媒體透露,未來三年,預估全中國光台灣名品城就至少會有十五座。

中國政府撐腰 有「台」狂賣,還能收稅

就像各檔中概股股價隨中國內需題材走高,台灣城的光環吸引各路人馬搶進,包括賣電線電纜、行李箱,甚至熱水器的台商都相繼卡位,究竟這背後有何名堂? 在台商眼中,台灣城的商機首先在「C+C=M(通路+現金=金錢)」。只要亮出MIT(台灣製造)名義,就有「聚市」效應,「只要有『台』字頭在大陸都很 吃香,」北京台商協會會長林清發指出,現階段中國很認同台灣品牌,過去是私人企業單打獨鬥,目前除了用集體開發打團體戰,加上當地政府出資硬體建設撐腰, 成功機會很高,主事者還能藉此經營政府關係。

皇冠集團董事長江永雄也認為,兩岸氣氛好,且中國好奇台灣,至少還有三年空間操作,全部做台灣概念的商貿城仍大有可為。

他舉例,台灣小吃十月一日在北京前門大街試賣,儘管沒宣傳且位置相對差,來自新竹的海瑞貢丸一碗人民幣十元,一天就賣出兩千碗;阿宗麵線當日也有人民幣二萬二千元入帳,賣相不惡。

「無利可圖不可能去做,」一位台商觀察,台灣城對台商與當地政府都有利。台商招商一方面可當二房東讓執行利益入袋,當地政府則可增加稅收,雙方面子、裡子兼具。

台商搶卡位 打響品牌,爭市場主導權

除了招商利益,台商還著眼品牌進駐與知名度等無形價值,希望爭取複製台灣城到全中國的主導權,以及潛在的土地開發利益。

「大陸市場崛起,這是中小企業切入大陸市場的品牌卡位戰,」櫻花之屋房地產諮詢公司總經理吳有華直言。江永雄也看好未來北京台灣文化商務區一旦打響知名 度,不只經營面更廣,來自政府的支持也更多,就有望延伸到全中國,「開一家或許沒什麼,十家、一百家,感覺就不一樣。」

至於潛在的土地開發利益,吳有華分析,台灣私有土地買賣相對單純,中國土地所有權則歸各級政府,多要透過專案標方式才能取得土地某年限內的租約。也因此,挾著台灣名號有助區隔,並提高獲中國政府青睞機會。

此外,中國開發商多以社區建案為主,較不熟悉大型商業地產開發案,也讓擅長整合服務的台商有介入空間。

房產利益可觀 挾商業開發,易取得土地

吳有華分析,看好香港瑞安集團打造出上海新天地口碑,櫻花之屋當初結合台灣品牌概念,提出台北商貿中心企畫,就讓保利高層動心,願意斥資人民幣五十億元打 造保利劇院、會展中心、五星級酒店、文創會館與台北時尚風情街等綜合商業中心,「有品牌後行銷全大陸,其他地方一級政府也願意(提供)一千五百畝規模的土 地開發案。」

一位知情人士觀察,保利截至今年第三季,總資產破人民幣兩千億元,是中國規模最大的房地產集團,且高層是鄧小平女婿,政商關係密切,動見觀瞻,這次保利集團旗下保利置業(香港)出手推動台灣城相關專案,代表風向球鼓勵系列規畫,商機不小。

「做生意賺錢慢,房地產增值比做生意快,」筆電大廠藍天集團旗下的百腦匯總裁特助吳佳容指出,藍天透過自地自建,商場、房產兩頭賺挹注不少獲利。 吳佳容分析,過去如「台灣夜市」等中國各地小打小鬧的台灣街,失敗收場居多,但這波有政府支持,甚至還擴大到台灣主題的造鎮規格,如取得土地使用免自有資 金,又能在附近置產,數年後,房產獲利就很可觀。

一位勤跑兩岸的諮詢公司總策畫高層說得更直接,「接觸台商金主,財團都看好房地產,而非商場生意。」

大陸瘋台灣,台商台灣城品牌卡位戰也跟著開打。相較房產增值空間,招商等商場利益只是蠅頭小利,土地開發才是潛在的大肥肉,因此政商關係經營,並搶先連結台灣概念複製到全中國的主導權,以及後頭的房產生意,是各方人馬真正角力的關鍵所在。

【延伸閱讀】台灣城在中國接力推出——近期開發計畫

名稱:台灣名品城南京地點:南京(以開幕)斥資: 20億面積: 2.27萬坪開發單位:南京市政府、華新麗華等

名稱: 台灣文化商務區(台灣映像)地點:北京(2010年12月24日開街)斥資: 200億面積:1.2萬坪開發單位: 北京市崇文區政府、皇冠集團等

名稱:台北商貿中心地點:上海(2012、2013年底陸續完工)斥資:250億面積:9萬坪開發單位:保利置業、櫻花之屋地產諮詢等

註:斥資金額單位為新台幣資料來源:各媒體、華新麗華、櫻花之屋

 


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上海叫停新江灣城宅地出讓 但閘北同時繼續供地

來源: http://www.yicai.com/news/2015/10/4696581.html

上海叫停新江灣城宅地出讓 但閘北同時繼續供地

一財網 羅韜 2015-10-13 22:12:00

10月12日,上海市規劃和土地資源管理局網站發布公告稱,原定於10月14日下午進行拍賣的上海楊浦區江灣新城N091104單元C1-02(D7)地塊中止出讓。在規土局網站提到,因本次出讓地塊開發建設條件需進一步完善,現出讓人決定中止楊浦區新江灣城地塊出讓活動。

上海的土地供應開始有點微妙的調整。

10月12日,上海市規劃和土地資源管理局(下稱“規土局”)網站發布公告稱,原定於10月14日下午進行拍賣的上海楊浦區江灣新城N091104單元C1-02(D7)地塊中止出讓。規土局網站顯示,新江灣城的地塊掛牌公告發布於8月31日,地塊總範圍東至江灣城路,南至殷高路規劃公共綠地,西至淞滬路公共綠地,北至國泓路清波路。地塊出讓總面積為131998.1平方米,容積率為1.125,為住宅用地,地塊的掛牌起始價高達40.1725億元,樓板價2.7萬/平方米。

上海鏈家地產研究部統計數據顯示,新江灣城板塊距離此番最近的一次出讓是2012年,新加坡慶隆集團旗下的Peak Shines Pte.Ltd以6.1億元摘得新江灣城D5地塊,單價不到1萬元。這意味著,新江灣城板塊土地連續三年沒有供應。

《第一財經日報》記者多方了解獲悉,已經有六家企業提交了競買申請,包括九龍倉、保利等龍頭企業都計劃參與競買。從之前一線市場土地供應稀缺和上海的搶地情況看,開發商買地溢價率普遍較高。9月16日上海掛牌出讓的三幅地塊溢價率全部超過100%,因此業內預計這幅新江灣地塊競爭會十分激烈。

在規土局網站提到,因本次出讓地塊開發建設條件需進一步完善,現出讓人決定中止楊浦區新江灣城地塊出讓活動。

雖然有這樣的解釋,但是業內很多人都認為上述地塊的中止是因為要調整地塊中中小套型商品房供應套數。該地塊出讓條款中的面積設置套均超過200平方米,預計下調至120~150平方米左右。但是規土局人士對媒體表示目前沒有收到通知。

上述業內猜測,這主要是因為2015年10月上海市市委書記韓正的一次講話。韓正表示,上海房價已經很高,如果不堅持調控,將影響上海經濟持續平穩健康發展,也會削弱城市的競爭力。韓正同時表示要堅持房地產調控,“對市民負責、對未來負責”,並直接指明上海的房價過高的根本原因是“供地不合理”。上海房地產市場有兩大結構性問題:辦公用房、商業用房投資增幅過大、保有量過大;中小套型商品住房供應嚴重不足,特別是市場化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。究其根本原因,是供地不合理,中小套型普通商品住房用地供應明顯減少。

《第一財經日報》記者同時註意到,10月12日,上海規土局還發布預公告,正式出讓位於閘北區天目社區C070102單元33-02、46-02街坊及44-01、46-01街坊公共綠地地下空間開發地塊,該地塊位於蘇河灣區域,周圍項目均是該區域豪宅項目。上述地塊計容總建築面積18.2萬平方米,項目掛牌起始總價69.3億,折合樓板價37998元/平方米,預申請保證金14億元。

從周圍到項目來看,這塊土地的出讓也意味著未來還將出現豪宅項目。因此,可以判斷上述新江灣城的中止出讓並非因為價格原因。

易居中國執行總裁丁祖昱分析稱,這塊區域本來就有稀缺性,低容積率還限高20米,其實可以考慮不做那麽多限制,比如取消限高。

同策咨詢研究總監張宏偉認為,上海土地供應總量仍然偏少,市場供求關系仍較為緊張,預計以後上海土地市場仍將引來品牌房企對於優質地塊的爭奪戰。但是也有消息稱,目前上海政府已經開始進行土地政策的研討,未來的供地情況或有改變。

編輯:彭海斌

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