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樓市分析(124):荃灣地算不算賤售?

來源: http://notcomment.com/wp/?p=27168

荃灣楊屋道地皮

荃灣市中心最後一幅大型地皮,楊屋道商業及住宅綜合地皮,由稀客億京地產以39億奪得,樓面呎價3,693元,據稱比市場估值下限還低13%。鄰近的屋苑如爵悅庭實用呎價過萬元,名逸居也接近一萬元,相比之下樓面呎價就表現水了。

可是人們卻忽略了地皮不是純住宅,有一部份面積是屬於商業用途,可以作為酒店或寫字樓,雖然商業樓面也有一定的價值,但區域性的影響就十分之大。比如酒店,放在市區和放在新界分別就有很大,而近年很多工廈都改裝為酒店,單是青山道荃灣段,就有一間。而最近公佈的統計數字,訪港旅客增長率已跌至單位數字,業界計數之時,當然是以穩當的估計來計數。

至於商廈,位置的就影嚮更大了,而荃灣區缺乏成片的商業地帶,況且不像觀塘九龍灣那樣有政府政策扶助,發展商的估值亦不會高。以億京多年來發展商廈的經驗,相信他們已是眾多發展商當中,心水最清者之一。

而純粹以地皮的位置計算,與港鐵站有一段步程,無論是荃灣站、荃灣西站或大窩口站都有一段步,住宅還可以折價出售,但對於依賴租客的商業物業來說,就不能不加以考慮。
隨著海盛路和柴灣角街一帶陸續重建,假以時日都可能形成一個商業物業版塊,問題是楊屋道地皮,是孤懸於外,並沒有多大的協同效應。

平情而論,即使單以3,693元計算,加上3,000元的建築成本,賣一萬元利潤仍然在合理範圍之內,而所謂賤賣的論調,是一些超越時空之論調。建築費難以回到以前,樓價雖升也只是寸進,發展商就只能出這口價了!

 

作者網誌:http://blog.tokuhon.org

 

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樓市 分析 124 荃灣 灣地 地算 不算 賤售
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荃灣地皇廣場劏舖拍賣開低逾六成

1 : GS(14)@2016-08-07 01:56:52

【本報訊】劏場再現蝕放,荃灣地皇廣場一個約40方呎劏舖,業主4年前以407.6萬元買入,目前委託拍賣行拍賣,開價僅158萬元,較買入價低61.2%,若然沽出,賬面慘蝕249.6萬元。荃灣地皇廣場已錄二手成交,過去2年至少3宗蝕讓個案,蝕得最甘是今年2月,一個1樓單號舖,業主以433.2萬元買入,僅以152.7萬元沽出,慘蝕280.5萬元,舖位貶值65%。七年前買樓,今日竟然但求平手。尖沙嘴名鑄51樓K室,實用816方呎,連租約拍賣,月租4.3萬元,租約期至明年年底,下周委託忠誠拍賣,開價1,920萬元,若以開價推算,回報率2.7厘。土地註冊處資料,單位業主2009年以1,843.1萬元一手買入,持貨至今,如僅以開價沽出,賬面微賺76.9萬元,若扣除稅款及雜費,實際平手離場。事實上,該豪宅近期錄首宗蝕讓成交,為高層B室,實用817方呎,成交價1,480萬元,呎價約1.8萬元,原業主2009年買入價1,703萬元,賬面連使費蝕約300萬元。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160805/19723413
荃灣 灣地 地皇 廣場 拍賣 開低 低逾 六成
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四叔郭炳湘首度攜手奪地 27億拿下青山灣地 擬建1800伙中小型戶

1 : GS(14)@2016-08-09 07:15:56

【明報專訊】政府近年來密密推出屯門青山公路一帶用地,其中與哈羅國際學校相隔一條屯門公路的青山灣地皮,由「四叔」李兆基旗下的香港小輪(0050)、與新地(0016)郭氏家族長子郭炳湘旗下帝國集團破天荒合作,以27.08億元、每方呎樓面地價4085元投得,較市場估值上限22.5億元、每方呎樓面地價約3400元高兩成,擬建1800個中小型單位。

投資60億 兩者各佔一半

位於青山公路青山灣段住宅地,地皮面積165,766方呎,可建樓面663,062方呎,地皮鄰近哈羅國際學校,雖然大部分向海景觀有機會受黃金海岸所遮擋,但上周五截標時仍收9份標書,包括新地等大型發展商,結果由香港小輪與帝國集團合資、以每方呎樓面地價約4085元成交,樓面呎價貼近去年12月永泰(0369)以每方呎樓面地價約4008元投得的掃管笏路地皮。

是次這嶄新組合不讓近年天價投地的中資財團專美。香港小輪主席林高演表示,該地可建樓面66萬方呎,擬建1800伙中小型單位。他又稱,地皮交通方便,地點清幽,容易剪裁,配套齊備,面對哈羅國際學校,投資額60億元,項目與郭炳湘合作,並各佔一半權益。該公司昨晚公布,擬建私人住宅共約1800伙,預計項目將於6年內分階段完成。業界估計,按上址66.3萬方呎計,未來落成單位平均面積為368方呎。

折合每伙平均面積368呎

郭炳湘表示,由於兩公司都看好地產前景,理念相近,故一直有與香港小輪合作投地。青山灣地皮鄰近黃金海岸,環境好,且地皮可作中小型單位發展,認為此類單位受市場歡迎。他又指在一帶一路下中國走向國際化,認為本港地產市道亦會好。事實上,郭炳湘於2008年初爆出跟兄弟不和後,被免去新地主席兼行政總裁一職,並一度轉任非執行董事。及至2010 年8月,長實(1113)以41億元投得亞皆老街204 號(現為新盤君柏)地盤後,宣布引入郭炳湘為策略股東,是郭炳湘離開新地管理層後,首次以個人身分在本港與其他地產商合作。

郭炳湘:一帶一路對樓市好

此後,郭炳湘再伙拍林建岳旗下的麗展(0488),於2012年12月以28.26億元、每方呎樓面地價4930元,投得將軍澳臨海地皮(現為新盤藍塘傲)。去年中恒地主席李兆基曾表示,是否與郭炳湘合作取決於未來投地情况,而是次郭氏與香港小輪合作成功投地,為帝國集團第3度取得官地發展權。萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文稱,屯門地中標價比預計略高,估計興建中高密度住宅,落成後每方呎可售12,000元起。

明報記者 劉詠怡


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2918&issue=20160809
四叔 郭炳湘 首度 攜手 奪地 27 拿下 青山 灣地 擬建 1800 中小型 中小
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長沙灣地收9標書

1 : GS(14)@2017-02-11 18:56:43

【本報訊】昨午截標的長沙灣瓊林街商貿地共收9份標書,反應合乎預期,當中大孖沙有長實(1113)、新世界(017)及新地(016)入標,另區內地主億京聯同泛海(129)及資本策略(497)合資出手,另一地主羅氏集團亦有出擊。項目為西九龍近年最大規模商用地,佔地約8.3萬方呎,可建樓面約99.8萬方呎,估計每呎樓面地價可達7,500元,估值最高約75億元,有力問鼎商貿地王。億京發展項目策劃經理黎裕宗指項目近港鐵,是市區少有大型項目,形容出價進取,集團在同區有5個項目,若投到會建寫字樓,傾向拆售。此外會德豐(020)及中海外(688)分別有投標。理想城市集團企業估值部主管張聖典認為投標反應理想,但地皮連投資料逾100億元,風險不小,且該區非一線商業地段,剪裁、設計及銷售都具挑戰性,料落成後呎價可達1.5萬元出售。




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長沙 灣地 地收 標書
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內地客68萬掟荃灣地皇廣場舖 勁蝕八成

1 : GS(14)@2017-04-22 10:19:47

不少近年新晉劏場都成投資者英雄塚,荃灣大河道地皇廣場,剛有一個3樓蚊型舖以低價68萬元沽出,投資者死守四年半,要勁蝕八成離場。由一名內地人士持有的地皇廣場3樓366號舖,建築面積80方呎,實用率只有一半、即40方呎,剛以68萬元沽出,實用呎價17,000元,較同區新盤柏傲灣大部份住宅單位還要低。同時,亦為商場入伙以來,首宗成交價低過100萬元的舖位。舖位在2012年底一手購入,作價高達341.1萬元,當年呎價要85,275元。內地客持貨四年半,勁蝕273.1萬元,大幅貶值80%,蝕幅亦冠絕整個商場。地皇廣場的交投非常淡靜,根據土地註冊處資料,商場近兩成只有3宗成交,全數蝕讓。之前兩宗在2015及16年錄得,分別成交價250萬及152.7萬元,要蝕153.5萬及280.5萬元,跌幅38%及64.8%。雖然地皇廣場舖位勁蝕八成,不過全港蝕幅之王依然是經典劏場—尖沙嘴首都廣場莫屬。商場3樓T205號舖,實用面積只有40方呎,成交價70萬元,呎價17,500元,大幅損手298萬元,較一手價368萬元蝕81%。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170420/19995062
內地 68 萬掟 掟荃 荃灣 灣地 地皇 廣場 勁蝕 八成
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再購長沙灣地 總耗資逾118億新世界連掃兩商地

1 : GS(14)@2017-05-13 02:00:58

■新世界以近40.3億元奪得長沙灣荔枝角道近長順街商業地。



【本報訊】新世界(017)耗資逾118億,三個月內連掃兩幅長沙灣商地。上周五截標的長沙灣荔枝角道近長順街商業地,由新世界以近40.3億元奪得,每呎樓面地價7,478元,合乎市場預期,比同系2月奪得的同區瓊林街商貿地低4%。連同今年初投得同區商貿地和補價地,區內擁有約173萬方呎土地儲備。記者:黃嘉銘



中環美利道商業地王於明日截標,不少財團均集中彈藥於明日出擊,令長沙灣地皮未有成為焦點,上周五截標時只收8份標書,入標者包括長實(1113)、信置夥拍嘉華(173)、爪哇(251)、羅氏地產及保利置業(119)等。

■新世界執行副主席兼總經理鄭志剛


擬建甲級寫字樓

市場原預計此地皮每呎樓面地價可達7,100至8,500元,地皮估值約38億至46億元。結果在合乎市場預期下,批予新世界旗下嘉勝發展有限公司。以可建樓面約53.9萬方呎計算,每呎樓面地價7,478元。今年2月批出的同區瓊林街商貿地,成交價77.9億元,是歷年最高金額的商貿地,同樣由新世界奪得,每呎樓面地價7,808元,即是次荔枝角道商業地呎價低了4%,但規模細近一半,即新世界在三個月內,共花逾118億連掃兩地,一改以往出價保守的投地作風。市場人士亦估計,明日截標的中區美利道商業地王,新世界都會再次出手一博。新世界昨晚回應指,初步計劃用於興建一座甲級寫字樓,聯同同系東京街和瓊林街項目,集團現於九龍西擁有超過173萬方呎的可發展土地。新世界執行副主席兼總經理鄭志剛表示,集團看好九龍西的未來發展,視該區為策略性據點,在未來發展與營運上,三個項目將產生協同效應。


落成呎價料1.4萬

資料顯示,東京街前懷德工業大廈項目於今年初補地價11.23億元,可建19.4萬方呎商住樓面,提供377伙,每方呎樓面地價約5,786元。理想城市企業估值部主管張聖典表示,新世界是次再下一城,連同早前中標同區地皮,在推廣、市務、項目管理有協同效應,估計日後落成呎價可達1.4萬元。中原地產測量師張競達表示,地皮早前入標反應不算突出,造價與瓊林街商貿地相若,屬市場預期。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170511/20017693
再購 長沙 灣地 耗資 118 新世界 連掃 掃兩 兩商 商地
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中港財團爭地王 長沙灣地收11標書

1 : GS(14)@2017-11-12 16:51:46

【明報專訊】本年度最大規模的市區臨海地、市值逾百億元的長沙灣興華街西對出的住宅地王於昨日截標,地政總署共接獲11份標書,包括於兩周前以逾50億元投得毗鄰酒店地的新地(0016),獨資競投望再下一城。至於今年2月有份以破紀錄逾168億元投得鴨脷洲利南道海景地王的龍光地產(3380),亦以獨資競投。中資與港資再度對壘,挾全海景的賣點,料地價將以高價售出,有望問鼎全港最貴住宅地王寶座。

新地龍光獨資參戰

是次長沙灣地皮獲收標書數目,略少於共收14份標書的鴨脷洲地王。除新地及龍光地產外,多家發展商亦以獨資競投長沙灣臨海地,包括長實(1113)、恒地(0012)、新世界(0017)、嘉里(0683)、華懋,信置(0083)伙世茂房地產(0813)、會德豐(0020)、嘉華國際(0173)及爪哇控股(0251)合作入標競投;另中海外(0688)亦有入標。

市值最高178億 或成全港新紀錄

中原測量師行執行董事張競達表示,長沙灣臨海酒店地以高價售出,令是次截標的住宅地亦備受關注,惟地皮規模較大,涉及銀碼亦較高,只吸引實力較強的大財團入標競投,共接獲11份標書,反應不過不失。萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文表示,地皮勢成百億地王,以每方呎樓面地價計未必可挑戰最高紀錄,但以總地價金額計有機會挑戰鴨利洲利南道地王寶座。

長沙灣住宅地地盤面積約20.8萬方呎,指定作私人住宅用途,最高可建樓面面積98.8萬方呎。地盤呈長方形,位於新地匯璽右前方,屬罕有市區大型臨海地,預計可興建逾千伙單位。根據賣地章程,發展商需於發展前作出規劃申請及提交總綱發展藍圖,獲城規會批准後才可展開發展。發展商需自費於項目範圍內提供一個面積不小於38,750方呎的公共空間,以及於地皮旁靠海位置提供一個海濱長廊區,並於落成後交回政府負責管理。業界人士預計,地皮估值138億至178億元,折合每方呎樓面地價1.4萬至1.8萬元。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2158&issue=20171111
中港 財團 地王 長沙 灣地 地收 11 標書
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長沙灣地收11標書料龍光撼新地 估值最高178億

1 : GS(14)@2017-11-13 03:46:01

【本報訊】長沙灣興華街西對出的住宅用地昨日截標,地政總署公佈共11個財團入標,其中早前逾168億元破全港地價紀錄投得鴨脷洲利南道地皮的內房龍光地產(3380),獨資硬撼港資龍頭新地(016)。市場最高估值為178億元,每方呎樓面地價最高為1.8萬元,有望問鼎全港最貴地王。記者:葉煜燊


地皮累收11份標書,反應不俗;除上述兩大財團外,華懋、新世界(017)、嘉里(683)、長實(1113)、恒地(012)、信置(083)聯同中資的世茂房地產(813)、會德豐(020)、嘉華國際(173)及爪哇控股(251)合作入標競投等;以及內房龍頭中海外(688)。華懋財資部助理經理陳家濠表示,入標原因主要是地皮靚,會以獨資形式競投,而出價會合理地進取;若按市場估值,地皮有望打破利南道地價成為地王。作為熱門之一的新地,由於早前以50.6億元高價奪得是次地皮附近的酒店用地,外界紛推測,為產生更大的協同效應,新地對地皮將志在必得。新地副董事總經理雷霆表示,集團以獨資形式入標,每次入標都積極研究價錢,恪守財務紀錄;旗下樓盤與酒店地相近,加上這類海景酒店在西九不多,絕對有協同效應。


勢挑戰鴨脷洲地王寶座

另一大熱為內房龍光地產,聯同合景泰富(1813)於年初以近168.6億元高價奪得鴨脷洲利南道地皮,成為本港最貴地王。外界認為是次地皮亦屬優質臨海住宅地,推測龍光地產為搶靚地,亦會出盡全力。龍光地產投資發展部副總經理林力山表示,因為地皮稀有,且為市區及海景地,並以獨資形式投地。萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文表示,入標人數合乎預期,肯定將成為百億地王,以樓面地價呎價計未必可挑戰最高紀錄,但以總地價金額計有機會挑戰鴨脷洲地王寶座。林浩文估計地皮每方呎樓面地價約1.5萬至1.8萬元,總值約148億至178億元,成交價有機會超越鴨脷洲地王;而總發展成本200億至220億元,估計落成後每呎可賣3萬元起。他又指,相信發展商會各自計數,估計有協同效應的發展商出價會比較進取,但這地皮亦是「中資胃口」,雖然投資額大,但可用合組財團形式以分散發展風險,故最終看誰出價最高。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171111/20211251
長沙 灣地 地收 11 標書 龍光 撼新 新地 估值 最高 178
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長沙灣地今截標 新地呼聲高

1 : GS(14)@2017-11-13 04:08:30

【本報訊】九龍長沙灣興華街西對出的臨海住宅地,將於今日中午12時截標,測量師料地價將高達170億元,有力破鴨脷洲利南道臨海地王168億元紀錄,成為全港最貴地皮,而每方呎樓面地價達1.8萬元。新地(016)昨直言會積極投地,相信志在必得。

料可建逾1,300單位

地皮的地盤面積約為20.8萬方呎,毗鄰為新地日前投得的酒店地皮,指定作私人住宅用途,最高可建樓面面積98.8萬方呎。地皮於新地西鐵南昌站匯璽前方,是繼鴨脷洲地王後,近年另一幅市區罕有大型官地,預計可建逾1,300伙單位。萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文表示,地皮周邊配套完善,可規劃成混合式海景豪宅發展,估計有實力的中資及港資都會搶地,料有10多個發展商入標,由於投資額過百億,估計多以合組財團形式入標。他估計地皮每方呎樓面地價約1.5萬至1.8萬元,總值約140億至170億元,有機會超越鴨脷洲168億元地王;而總成本逾220億元,拆售呎價料2.9萬至3萬元起。新地早前以50.6億元,奪得是次地皮附近的酒店用地,成為政府批出成交價最高單一酒店地皮。外界推測,為了產生更大的協同效應,令新地成大熱。新地副董事總經理雷霆昨表示,集團會積極研究入標競投長沙灣住宅地。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171110/20210147
長沙 灣地 地今 今截 截標 新地 呼聲
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看好沙中線 張松橋首插旗民生舖 4000萬掃兩土瓜灣地舖 鄰近港鐵站口

1 : GS(14)@2018-03-06 03:39:52

【明報專訊】港鐵(0066)沙中線紅磡至大圍段最快明年中通車,市場憧憬港鐵通車後可帶動沿線物業做價,過去鍾情豪宅物業的「重慶李嘉誠」張松橋或有關人士,亦首度掃入土瓜灣民生舖,共斥約4000萬元連購兩個鄰近港鐵土瓜灣站的地舖。有業界人士表示,在沙中線效應下,不少投資者或大型零售品牌已開始陸續進駐土瓜灣,對區內前景看高一線。

明報記者 甘潔瑩

本報翻查土地註冊處資料發現,土瓜灣靠背壟道121號單幢盤富裕閣地舖接連錄得成交,其中地下F舖,2017年11月以1700萬元易手,以面積1000方呎計,呎價約1.7萬元,新買家為利川有限公司;G舖則於今年1月以2270萬元易手,以面積約500方呎計,呎價4.54萬元,新買家為滿勝有限公司。

公司註冊處資料亦顯示,上述兩舖的新買家利川有限公司及滿勝有限公司,兩間公司的董事同為蕭漢華、黃志強及楊顯中,公司地址為灣仔華潤大廈3301至07室,與「重慶李嘉誠」張松橋旗下渝太地產(0075)的地址相同。此外,黃志強亦為張松橋旗下中渝置地(1224)的副主席。

業界料沙中線通車人流大增

張松橋或有關人士是次購入的土瓜灣樓齡約40年的富裕閣商舖,位於落山道交界及鄰近建築中的新盤翰畋,兩個商舖與港鐵沙中線土瓜灣站出口僅約1分鐘步程,通車後出入方便。市場人士預計,張等看好港鐵沙中線效應,率先掃入民生舖,料日後舖位做價及租金均有上升空間。

過去一直主力購豪宅

張松橋過去以一直購入本港頂級豪宅為主,最矚目首推2014年以51億元天價購入山頂道75號前何東花園屋地。另張近年亦以天價購入海外商廈,如去年11.35億英鎊(當時折合約110.09億港元)收購英國倫敦商業大廈利德賀大樓(Leadenhall Building)。不過,張松橋一直甚少沾手本港市區民生舖,故是次舉動極為罕見。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務零售執行董事連志豪表示,區內交通配套未來將大為改善,預計區內將吸引更多人流,對商舖市場有正面作用。

Nike去年底搶先承租喜點巨舖

事實上,部分大型零售品牌亦搶先承租區內舖位,其中運動品牌Nike去年底租用土瓜灣譚公道喜點地下B至E舖,租期長達6年,橫跨港鐵沙中線通車前後。

該舖面積約4967方呎,首3年(即2017年12月至2020年12月)月租為30萬元,呎租約60元,及後3年(即2021年1月至2023年12月)月租36萬元,呎租約72元。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8952&issue=20180305
看好 中線 張松 松橋 橋首 首插 插旗 民生 4000 萬掃 掃兩 兩土 土瓜 瓜灣 灣地 地舖 鄰近 港鐵 站口
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