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嚴防樓市泡沫被吹大，升級版房貸審查細到你想不到

抑制樓市資產泡沫，金融領域正在持續發力。

繼銀監會嚴禁銀行理財資金違規進入房地產領域、上海證券交易所(下稱“上交所”)明確房地產公司債不得購置土地後，央行上海總部3日又發布了《關於切實落實上海市房地產調控精神 促進房地產金融市場有序運行的決議》(下稱《決議》)，維護房地產金融市場秩序。

在興業銀行首席經濟學家魯政委看來，央行上海總部作為行業主管部門，特別是作為監管部門，在“滬六條”出臺未滿月之際重申房產調控政策，等同於是地方政策的“加強版”。

《第一財經日報》采訪獲悉，目前多家銀行在總行層面已有對房地產類業務“從嚴準入”、“加強風控”或“嚴格執行當地監管政策”的精神傳達。

不少業內人士在接受本報記者采訪時表示，嚴控信貸等各類資金違規進入，對於土地市場的“降溫瀉火”很有必要。此次《決議》的下發也極可能成為地方從金融領域加強樓市調控的“第一槍”。

嚴控房企融資

7月和10月的兩次中央政治局會議都提到了“抑制資產泡沫”，第二次更是直接細化到了貨幣政策上，要求“在保持流動性合理充裕的同時，註重抑制資產泡沫和防範經濟金融風險”。

在業內人士看來，在不少房企此前拼命拿地的背景下，嚴控土地交易資金來源，能夠更好地降低整個房地產行業的風險。

事實上，“一行三會”在金融領域對於樓市進行調控的措施正在不斷加碼。銀監會10月下旬發布了三季度經濟金融形勢分析會內容，會議指出要加強理財資金投資管理，嚴禁銀行理財資金違規進入房地產領域;加強房地產信托業務合規經營。上交所10月底又下發了《關於試行房地產、產能過剩行業公司債券分類監管的函》，明確房地產企業債募集資金不得用於購置土地。

此次央行上海總部的《決議》則是首個地方性的金融領域樓市調控的“升級版”，從而進一步加強商品住房用地交易資金來源監管。

根據《決議》，各商業銀行切實防止信貸等各類資金，尤其是理財資金違規進入土地市場。中原地產首席分析師張大偉告訴本報記者，嚴控土地交易資金來源是上海在諸多城市的房地產調控新政中的一個創新點。

《第一財經日報》記者昨日采訪某股份制銀行上海分行相關業務人士時獲悉，對接土地市場的開發商融資，尤其是新增業務及一些結構化融資的產品設計，已經有收緊的跡象，項目審查趨嚴。

張大偉表示，今年國慶期間全國20多個城市相繼出臺的房地產調控政策堪稱“史上最嚴”，其嚴格並非體現在政策本身的力度，而是體現在落地執行，“這一輪房地產調控和過去不太一樣的是，過去基本上是中央發布一個全國的調控政策，然後各地蔓延開來。這一輪各個城市出臺的政策都不太一樣，的確是‘一城一策’，而且各個城市也在持續‘打補丁’，把一些內容繼續深化和深入。”

值得註意的是，華南幾個熱點城市的信貸業務或對接發債業務的銀行融資閘口雖然都正常開放，但銀行對於房企融資的準入標準也有所加強，隨之提高的還有房企融資的利率。

“(房企融資)利率基本上全面提高了，這也是風險定價的體現。”某股份制銀行廣州分行的授信審批部門人士告訴本報記者，該行對某大型綜合性房地產開發商的一單續做的業務利率，已經從原先的5.4%上漲到了6%。

抑制投機需求

在嚴控房企融資的同時，各地對於個人房貸的審核也在加強，從需求端抑制投機、投資需求。

此次出臺的《決議》強調，要繼續加強對首付資金來源的審查，強化對借款人及其配偶收入證明真實性的審核，審慎評估借款人家庭償債能力，嚴禁變相規避調控政策和住房信貸管理規定。雖然《決議》主要針對的是上海，但對於今後其他各地啟動類似調控具有指導意義。

《第一財經日報》記者從交通銀行獲悉，該行目前個貸政策的關鍵詞是“差別化”，即對居民自住型購房需求保持“積極支持”，同時進一步加強住房信貸業務的風險管控，把好客戶準入關。換句話說，在抑制房產投資、投機的情況下，保證正常的購房需求不受影響。

交通銀行新聞發言人帥師對本報記者表示，本輪房地產市場熱度回升，一方面是自住和改善型購房需求在之前政策支持下的集中釋放，另一方面也具有較明顯的資金推動型特征，居民財務杠桿隨之放大，價格泡沫在一定程度上存在並仍在持續集聚，因此銀行也會高度警惕後續市場風險。

多名銀行個貸部門的人士告訴本報記者，不少銀行個人房貸的操作層面已有多項嚴控措施落實。其中，“接力貸”、“合力貸”等信貸產品已經被收緊。

上述個貸金融產品的設計模式為父母或子女成為另一方共同借款人，借貸買房。某股份制銀行上海分行零售條線管理層人士告訴本報記者，銀行正在加強對涉及上述產品的貸款的審查力度，匯總相關貸款的整體規模及占比等數據，“估計接下來會是監管的檢查重點。”

在貸前審查方面，某大行相關業務人士表示，該行會進一步做實房貸申請人的面簽面談，做實貸款人家庭收入證明真實性的審核。

此外，針對此前多地出現過的夫妻靠“假離婚”規避限貸的行為，某股份制銀行上海分行的“升級版貸審”做法是側面對“離婚家庭”進行諸如水、電、煤、電話、寬帶等公用事業出賬信息的調查，觀察賬單情況是否發生異動；從申請人住所的小區物業、居委、鄰居那里進行側面求證，觀察“離婚”的夫婦是否還居住在一起、感情是否融洽等，以此判斷這對夫妻是否有“假離婚”可能。

調控效果顯著

控制信貸增長是此輪房地產市場調控的重要方向之一。據統計，自9月30日起，目前已有22個城市先後發布了新的樓市調控政策，具體措施就是限購、限貸、提高首付比例。在很多市場人士看來，貨幣是助推此輪房地產上漲的重要因素之一。因此，解決貨幣超發，控制信貸規模，也成為抑制房地產泡沫的重要突破。

10月6日，在華盛頓舉行的第四次二十國集團(G20)財長和央行行長會議上，中國人民銀行行長周小川指出，目前中國經濟中存在一些過剩產能，適當信貸增長可發揮逆周期調節作用。去年中國資本市場出現一定波動，為維護金融穩定，當時階段性地出現了更多依賴銀行信貸融資的情況，但市場恢複穩定後已不再有大的增加。隨著全球經濟複蘇逐步正常化，中國也會對信貸增長有所控制。他還表示，近期中國部分城市房價上漲較快。中國政府對此高度重視，積極采取措施促進房地產市場的健康發展。

10月12日，央行召集5家國有大行及12家股份制銀行高管及個貸、資產負債部門總經理，召開商業銀行住房信貸會議，傳達房地產調控的會議精神。央行要求各商業銀行理性對待樓市，加強信貸結構調整，強化住房信貸管理，控制好相關貸款風險。

目前來看，各地樓市集中調控的效果顯著。

央行數據顯示，個人住房貸款占當月新增貸款的比例自7月份以來開始逐漸下滑，7月、8月分別達到98.69%和71.20%，9月份進一步下滑到了35.7%。

國家統計局10月21日發布的10月上半月與9月15個一線和熱點二線城市住宅銷售價格變動對比數據顯示，各地房價走勢開始趨穩。

北角尚譽細到呢你受唔受？