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從海港囝仔到接任宏碁執行長呼聲最高的人選 翁建仁將為宏碁帶來產品創新力


2011-4-11 TWM




宏碁能夠登上全球第二大的電腦品牌,除蘭奇在前線作戰外,翁建仁也扮演關鍵角色。

未來,很可能接下宏碁執行長的翁建仁,將以他的產品創新力,為宏碁第三次再造帶來更好的成績。

撰文‧林宏文

誰是宏碁下一任執行長?目前擔任宏碁全球資深副總裁暨IT產品事業群總經理的翁建仁,很可能就是這位人選。由於翁建仁具產品創新能耐,將是補足宏碁死穴、完成第三次再造的最大力量。

在開拓創新中穩步前進

加入宏碁已二十多年的翁建仁,一開始從業務做起,還曾被派到拉丁美洲和英國設立分公司。當時宏碁沒什麼名氣,外派的工作非常辛苦,翁建仁每周工作七天,從面試找員工、了解與開發市場、服務客戶,周末還得身兼會計作帳,沒有一刻停下來。

這些歷練加上自身的努力,表現傑出的翁建仁回台灣後,便擔任總經理特別助理,成為宏碁內部特意培養的幹部。一九九九年他還當選全國十大傑出經理,在宏碁也一路晉升,升到產品事業群總經理。

在宏碁與緯創分家後,翁建仁負責產品事業群的角色,變得愈來愈吃重,因為他必須從市場調查、產品發想,到代工廠的供應鏈關係,甚至最終端銷售的連結都得保持關注,工作相當吃重。

在這些任務中,供應鏈的管理最為吃重,因為與代工廠的配合是否順暢、全球運籌能否有效供貨及運作等,往往已決定了公司七○%的成敗。也是在這段期間,翁建仁與已過世的郭台銘弟弟郭台成,成了關係最好的垂直供應合作夥伴。

翁建仁的個性沉穩內斂,執行力又強,因此,一度是王振堂最屬意的執行長人選。不過,二○○五年,由於蘭奇在歐洲業績一路看漲,施振榮最後拍板由蘭奇接執行長,蘭奇大刀闊斧縮減人力,並與通路徹底合作,也創造驚人成長。

不過,若細究二○○○年後,宏碁進行第二次大改造至今,宏碁一度擠到全球第二電腦品牌,原因除了有蘭奇在前線作戰之外,翁建仁負責的產品事業群,其實也扮演著關鍵後勤的角色。

例 如,在英特爾過去幾年最重要的產品Centrino上,從第一代到第五代,翁建仁領軍的產品發展技術開發,速度都是全球最快的。由於總是第一個推出,也奠 定了宏碁在技術上領先的地位,對行銷及業務也有很大的幫助。此外,在已經很成熟的個人電腦產品上,翁建仁也提出三公升PC的概念,尺寸比以往小很多,幾乎 和筆記型電腦差不多,由於占據桌面的空間不大,功能卻更強,推出後馬上就熱賣。

當時宏碁推出這項產品時,翁建仁就判斷,﹁未來PC會像它的名字桌上型電腦(Desktop)一樣,一定會從桌底下重新回到桌上。﹂因為,當主機上面的USB插槽越來越多,再把主機擺在桌底下,對於電腦使用者一定會很不方便。

因此,從桌下電腦變成桌上電腦,不僅讓宏碁的三公升PC一炮而紅,也讓這個﹁PC正名運動﹂,打響了Jim Wong(翁建仁)在電腦產業的知名度。

此外,筆電配備杜比等級音響的功能,宏碁也是第一個推動。早年筆電一向被稱為﹁啞巴電腦﹂,對聲音的要求是,只要有就可以。但宏碁在一次橫跨八個國家、二十座城市的市調發現,消費者最不滿意的就是筆電的音效。

於是,翁建仁率領的團隊,便開始研究如何改良音響效果。不僅二個月後就推出第一代杜比音響,從搭配第一代杜比音響,一直到近來推出的第四代家庭劇院產品,宏碁也都在所有品牌中領先推出。

翁建仁把這些創新想法一一實現,不僅滿足使用者更多的需求,更重要的是,即使外界普遍認為﹁PC已是快要死的產業﹂,但他卻堅持﹁PC仍是一個欣欣向榮的產業﹂,努力地找尋差異化,並嘗試各種創新的作法,也讓宏碁能夠在成熟的電腦產業中脫穎而出。

擁 有改造必備的想像力因子畢業於東吳大學商業數學系的翁建仁,在一次應邀回母校演講時聊到,他從小在基隆海港長大,面對進出的船隻及來往的異國商旅,他的想 像力特別豐富,長大後,他特別愛看電影,因為電影往往呈現了許多神奇精采的世界,甚至還想出國念藝術電影,走理論路線。

由於早期全心投入事業,與家人相處的時間很少。有一段時間,翁建仁回家都很晚,老大夜裡起床尿尿時,他還沒到家,小孩看見的是空床位,而當小孩早晨醒來時,他已在刷牙洗臉準備上班。

幸好,這段最辛苦的時間已經過去,近年來,宏碁內部培養的年輕人逐漸能夠接手,翁建仁可以六點就下班,即使有公務要談,也盡量九點前結束,回家陪伴家人。

有 一次,翁建仁請公司同事喝飲料,原來他兒子國中基測以榜首考進建中,但向來低調的翁建仁,私底下對同事說,﹁我不想給小孩太多壓力,也不希望他志得意滿, 往後的人生還有很多次的考試,未來還有很多挑戰等著他。﹂翁建仁有三個兒子,能夠教出這麼優秀的小孩,許多同事都說,﹁真是虎父無犬子!﹂如今,翁建仁很 可能再上一層樓,接掌宏碁執行長大位,以宏碁目前面對的困境,第三次改造的責任絕對不會輕,恐怕很難繼續保持低調;未來,這位父親與兒子一樣,將會有更多 次的考試等著他,而下班時間也恐怕很難再準時六點了。

翁建仁

出生:1958年

現職:宏碁全球資深副總裁暨IT產品事業群總經理

經歷:宏碁總經理特助

學歷:東吳商業數學系、美國愛默蕾大學 (Emory University) 資訊工程系碩士


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存稿系列(5): 海港城雜憶

    以前順叔都在記憶所及很多次海港城,但是我常常因為省錢乘船然後轉地鐵,都會入這商場享受冷氣,之後順便入去方便下,再去三樓附近的屈人寺那部機用八達通「拍」番兩蚊,咁過海可以平到六七蚊,比直接過海平一半,雖然時間多花一些,但是我覺得行多些會身體健康,所以都會次次做,咁我發表下意見都好正常。

    海港城大家都知是九龍倉(4) 的核心產業,在2011年的商場及寫字樓估值是935.5億,2012年再增值207.5億,至1,143億,計埋酒店,估計是香港最貴的商場。2011年租金收入66億幾,2012年上半年有超過30億,佔公司資產及收入大約三分一及四分一,現時租金每年增長約15%至20%,可說是皇冠上的明珠,成為九龍倉及母公司會德豐(20)重要的收入來源。

    這個商場是內地自遊行居民購物的熱點,不說不知,這個商場原來上年做了271億生意,2012年上半年又達到141.5億,即是每呎2,348蚊。就算是行銷中國的旺旺(151),2011年營業額都是大約230億,2012年上半年是大約118億,所以可以見到強國人民的消費力在這個佔整個廣東道商場面積75%的商場是多麼強勁。

    就我所見,整個商場無論說不說得出口都有,而且普通話的人較廣東話的人多,有好多疊碼仔同經紀會在這兒等生意。我都有幾次去到這商場,強國人會問我某地如何去,有時懷疑自己是否去了內地。有幾次我仲見到他們蹲著圍在一起「打邊爐」,講緊鄉下話。不過就算強國人在衛生上的習慣和香港有點相差,根據網上情報,有些強國人都會歡迎他們的小朋友在商場的地方舒暢身心,真是幾核突。但經我的隨機抽樣檢查,洗手間卻是非常整潔,管理值得一讚。

   但是我認為,這個商場近幾年開始變得不如何友善了。為了增加收入,提升商場檔次,前幾年把平民化惠康超級市場都關掉了,改作優衣庫(Uniqlo),所以很多人迫著要幫襯價錢很貴、老闆又有股份的Citisuper,不過近來Uniqlo 又搬左,去到一個離商場中心地區較遠的地方,可能Uniqlo 有品牌效應,吸引到人流,不過賣的物品屬整個商場較便宜的,不能支持這樣高的租金,所以就有這奇怪的決定。我相信在角落的大家樂,雖然好多人幫襯,但賣幾十蚊飯盒又如何能支持超貴並且一定會次次加的租金? 如果因為加租賺唔到錢,我認為會是下一個撤退對象,到時廣東道剩下的兩間大家樂相信會人口大爆炸。

   今年,海港城又在近中港城的出口增建了部分商鋪,但又把近中港城路邊的出口封了,改用一個較遠的出口,變相使人走遠了路,配合一些內部的工程,提升了寫字樓的形象外,又用個舊位對街的位置,搞開左間鋪,現Giorgio Arnami已租用,很快就開幕,配合番近年海港城把廣東道街鋪擴大租予名店,增加收入的模式,並把廣東道變成香港的「香榭麗舍大道」。雖然從公司盈利角度看是一件好事,但對我這等平民卻是難以親近,但從這兒的變遷來看,卻未嘗不是強國經濟的縮影。

   其實,在財務角度來看,我認為海港城是有一個特別的功能的。因為近年九龍倉積極發展內地房地產業務,資金需求不少,在2011年,這項承擔約989億,對現時實際盈利約60億的九龍倉是一個很大的負擔。由於現在物業是靠估值師重估來釐定價值,如海港城的物業估值大幅增加,這就能製造大量盈利,使資產價值增加,變相使負債率下降,自然融資就會較為容易,可支援他們在國內較為激進的發展計劃,如大舉興建投資及住宅物業及入股綠城(3900)。徜日後國內的帶來源源不絕的回報,造血能力提高,就會使他們實力更為堅強了。

   岔開一筆,入股綠城交易,事實上在財技上是正面的。這除可帶來重估利益及利息的收入外,亦因為負債不併表,降低了負債率,這樣可使其可以繼續運用這樣漂亮的財務報表來繼續融資動作,也可運用這些較低息的融資,繼續以債券形式入股內地房地產公司,套取香港和內地的息差,增強潛在盈利的能力。從以上各點看來,不得不佩服他們的高明的財技手段。但是這種方法的破綻之處,就在於海港城能否持續生金蛋和融資市場對他們的信心,提供源源不斷的融資給他們。

   這一兩年,就我這一陣子所感,海港城的人流不如以往,相信是內地遊客因為中國內地銀根短絀,企業經營情況不佳,自己收入減少,又何以來香港一擲千金呢? 自遊行是海港城未來租金能否維持上升的原動力,如果沒有了,盈利增長及物業重估能否維持,並創造融資能力以支援在中國的快速發展呢?

    不過慶幸的是,現時九倉中國內地物業銷售開始逐步走入良性軌道,首8月已達全年目標,回款超過100億人民幣,投資物業於下年起會逐步落成,雖然租金回報在未來2至3年不是這樣明顯,但在2015年相信會逐步帶來良好回報,並在未來幾年快速增長。據之前順叔所講,吳生又花很多心機和地方官員打交道,相信對未來內地發展有利,加上起財技上的配合,相信九龍倉及母公司前景在過了前期投資大幅期,會倒吃甘蔗,愈吃愈甜吧。

延伸閱讀:
1. 順叔寫過的九龍倉文章
http://caijingcarefree.blogspot.hk/search?updated-max=2012-06-23T15:51:00%2B08:00&max-results=3#uds-search-results


2. 九龍倉2011年年報
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2012/0426/LTN20120426621_C.pdf


3. 九龍倉2012年中報
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2012/0920/LTN20120920151_C.pdf


4. 中國旺旺 2011年年報
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2012/0321/LTN20120321142_C.pdf


5. 中國旺旺 2012年中報
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2012/0912/LTN20120912175_C.PDF


6. 綠城獲九龍倉入股
http://realforum.zkiz.com/thread.php?tid=35086

存稿 系列 海港城 海港 雜憶
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烏克蘭停火名存實亡 政府軍死守重要海港城市

來源: http://wallstreetcn.com/node/207971

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周一,烏克蘭總統波羅申科造訪烏克蘭東部港口城市Mariupol。他誓言,一旦該城周邊的分裂分子試圖違反停火協議,他就會令對方“慘敗”。

Mariupol正是目前政府軍與親俄派的武裝沖突前線。該城是烏克蘭重要的鋼鐵出口海港。

路透社報道稱,他在訪問這座位於亞速海(Sea of Azov)附近的城市時表示:

我已經下令(軍隊)使用榴彈炮、遠程多管火箭彈發射器、坦克、反坦克武器和空中掩護力量來保衛Mariupol。

 

Mariupol曾經是、現在是並且將來仍將是屬於烏克蘭。

 

敵人將遭受慘敗。

華爾街見聞網站此前提及,烏克蘭和親俄派停火協議於周五晚間生效。然而,由於Mariupol附近不斷傳來爆炸聲,政府軍和分裂武裝互相指責對方開火。

彭博新聞社報道稱,烏克蘭總統辦公室發言人Svyatoslav Tsegolko 在Twitter上發文稱,由於分裂分子與政府軍爆發火力沖突,亞速海附近Mariupol區域的道路已被封鎖。Mariupol在幾天前被分裂分子占領了包括一個警察局在內的部分建築物。一些辦公室遭嚴重損毀,或被焚燒。烏克蘭政府軍於周六晚遭遇炮擊。不過,烏克蘭國旗遍及全城。

烏克蘭國防部新聞發言人Andriy Lysenko介紹,過去24小時,親俄派占領的盧漢斯克和頓涅茨克地區也持續發生炮擊和小型武器火力沖突。

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負責監控停火情況的歐洲安全與合作組織敦促雙方尋求一個政治層面的“突破”。目前,波羅申科同意停火,以及更為廣泛的和平計劃。親俄派拒絕接受烏克蘭政府提出的和解條件。

歐安組織主席Didier Burkhalter在公開發言中表示:

我對這一切並不感到樂觀——從一開始就不樂觀。我們希望給一個機會。

烏克蘭政府軍和親俄派之間的武裝沖突已經持續五個月之久,造成3000多人死亡。由於歐美指責俄羅斯對分裂分子提供武器、資金甚至軍隊援助,這場烏克蘭內戰造成俄羅斯和西方國家之間的關系降至冷戰以來的冰點。

烏克蘭 烏克 停火 名存 存實 實亡 政府軍 政府 死守 重要 海港 城市
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萬科:接受海港城三期客戶解除房屋買賣合同

來源: http://www.yicai.com/news/2015/08/4678167.html

萬科:接受海港城三期客戶解除房屋買賣合同

中國證券網 2015-08-27 17:12:00

8月27日,萬科集團下屬的天津萬港投資有限公司發布通告稱,接受“8.12事故”相關的海港城三期客戶解除房屋買賣合同。

8月27日,萬科集團下屬的天津萬港投資有限公司發布通告稱,接受“8.12事故”相關的海港城三期客戶解除房屋買賣合同。

公告表示,此次事故的複雜程度歷史罕見,值此非常時期,公司將響應政府號召全力配合政府工作。

公司決定,對於海港城三期已購買尚未交付的房屋,1)如客戶選擇繼續履行合同,公司將確保交付合格的房產給業主;2)如客戶希望解除合同,公司非常理解。特殊時期,公司將響應政府號召,接受客戶解除合同的要求。

編輯:姚逸霄

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萬科 接受 海港城 海港 三期 客戶 解除 房屋 買賣 合同
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地產大亨侯西峰 要靠美食再闖股市 海港餐廳從南夯到北 貢獻漢來美食四成營收


2015-12-07  TWM

侯西峰從國揚建設的輝煌,到大舉負債請辭國揚董座,他沉潛十七年,重整旗下事業,漢來美食就是從漢來大飯店衍生的事業體;挾著漢來海港、漢來蔬食以及新引進的香港名人坊,年底將再闖資本市場。

今年年底自助餐「南霸天」漢來海港餐廳揮軍北上插旗,不但挑起台北自助餐界的敏感神經,且一億元優惠票券,分十天限量搶購,日日秒殺,北上以來展店的新據點接連創下訂位連滿半年的成績,在在讓人見識到漢來美食來勢洶洶的實力。

漢來海港去年營收達八.五億元,是「漢來美食」主力旗艦事業,貢獻營收高達四成,伴隨海港自助餐的營業爆發力,從高雄飯店霸主漢神大飯店分割出來的漢來美 食,預計年底在興櫃掛牌,屆時,可望與同列觀光股的王品、瓦城比價,炒熱市場,同時這也是集團創辦人侯西峰暌違十七年後,再登資本市場的新作。

十七年前,侯西峰的國揚建設借殼上市以來,股價節節高升,一度飆至八十二元高價,創下八八五億元的市值,同年,卻因過度轉投資,爆發財務危機,國揚名下負債達一九八億元,侯西峰為此黯然辭去國揚董事長一職,也踏上還債的漫漫長路。

還債拚重整 找出餐飲利基此後,正當四十四歲盛年的侯西峰,積極重整旗下事業,進行一連串瘦身,把心力集中在國揚建設、漢來大飯店及漢神百貨。這次即將上興櫃的「漢來 美食」,即是二○○三年從漢來大飯店的餐廳所衍生而來的事業體;而侯西峰家族目前持股超過八成。

漢來美食旗下含括十五項品牌,超越王品集團的十四項品牌、瓦城集團的五項品牌。一四年的營收近二十二億元,四成來自海港貢獻、三成業績來自宴會廳、另外還有一一年急起直追的「漢來蔬食」、一五年新引進的香港「名人坊」等,都是新納入集團旗下的潛力小金雞。

侯西峰以漢來美食重返股市,若想維持亮眼股價,第一根支柱當然就是知名度最響亮的海港,這也是他苦心經營二十年的品牌。

一九九五年,高雄漢來大飯店開張,海港原是飯店內的自助餐廳,海派的裝潢、豐盛的海鮮美食,成功打開市場,等到海港開進小巨蛋,超值澎派的定位,業績更是一路開紅盤,自此奠定漢來海港在自助餐「南霸天」的封號。

一三年,侯西峰任命主掌飯店「宴會廳」業務的戰將林淑婷掌舵,擔任總經理。林淑婷深耕市場二十年,業務能力一把罩,在她領軍下,吃下高雄飯店宴會市場超過五成市占率,成功把「宴會廳」拉拔長大後,近年林淑婷又扶植「漢來蔬食」,一舉成為排隊名店。

蔬食獲肯定 緊抓養生商機漢來蔬食的成立,有段與星雲法師的淵源。○八年,星雲法師在高雄巨蛋舉辦世界佛光大會水陸法會,席開百桌的素食宴由漢來宴會廳負責,一開始, 佛光山的法師們還擔心宴會廳無法應付蔬食料理,沒想到結果圓滿,連星雲法師都對菜色表示滿意,種下日後邀請漢來進駐佛陀紀念館開設蔬食餐廳的因緣。不過, 曾經吃素長達十多年的林淑婷則說「我一直很想做這塊,覺得這是趨勢。」近年來消費者的健康意識大為提高,吃得健康養生更成為顯學,林淑婷看好市場,積極串 連資源,把飯店的港點師傅請來設計菜單、廚房教學,同時大量選用有機無毒的食材,成功打造漢來蔬食特色。

她表示,漢來蔬食客群不同於傳統素食,以年輕人為目標客群。翻開菜單,松露鮮蔬鍋貼、香茜菌菇腸粉等新型料理,多是傳統素食餐廳找不到的創意佳餚。目前漢來蔬食在全台有四個據點,平均單店年營業額高達三千萬元,儼然是漢來美食旗下的新一代生力軍。

今年六月,林淑婷再添新軍,拿下香港二星級米其林名廚鄭錦富粵菜「名人坊」全球代理權,名人坊也率先坐落漢來大飯店十二樓,吸引熱愛粵菜的老饕上門,開幕至今,日日滿座,每月貢獻達千萬業績,估計單點每年將為集團增添一.二億元收入。

品牌拚西進 漢來三箭齊發過去兩年,林淑婷不只積極開出新品牌,也持續北討西征,海港、漢來蔬食等品牌不單單跨出大高雄,也西進中國,去年漢來海港便跨海登陸至西安漢 神購物廣場,明年海港、名人坊、漢來蔬食更將三箭齊發進駐中國一線城市上海。林淑婷指出,海港、蔬食預計進駐上海七寶萬科廣場,正是看中該區多條地鐵匯集 區的便捷性。

除了積極拓展事業,漢來美食還有一個特色:把店務交由主廚負責。「我們董事長是西餐主廚;事業靠廚師支撐,便由廚師當家。」林淑婷說。漢來美食旗下三十二間餐廳,由三十二位主廚當店長。

主廚當店長 客訴處理有感其中,中餐、海港體系兩大系統則由兩位年資超過二十五年的主廚擔任品牌長。負責海港餐廳的品牌長劉子銘指出,如果客戶對菜餚的抱怨由外場人員 傳達,待在廚房的廚師未必能體會;若站在第一線,當客人對食物的好惡影響業績,負有業績任務的主廚店長就會更有感。

餐飲的靈魂是主廚們,為了穩住這批美食事業拓展的主力部隊,林淑婷也向侯西峰爭取員工認股,她認為認股能提高員工的認同與打拚的動力,於是,二○一四年, 以每股六十元讓所有正職員工認股,「為什麼我們要IPO(首次公開發行股票)?其實就是員工分紅的概念。」一五年,漢來美食又辦理現金增資三千張,現增價 為一五○元,換句話說,兩年前的員工認股,帳上已淨賺一.五倍。

漢來美食目前規畫拚今年年底上興櫃、明年轉上櫃,成為第五家投入資本市場的餐飲集團,屆時股市新添一支小而美的生力軍,而曾在股市大起大落的侯西峰能否霸氣回歸,市場都在看。

精品老店SOGO敦化「拉皮」喚回三倍人潮全台百貨周年慶剛結束,最資深的精品百貨SOGO敦化館繳出一到九月年成長兩成的佳績,比起平均僅成長5.2% 的同業,表現令人驚豔。沒人料到,原本因面積過小、裝潢老式、人潮稀疏而一度考慮關門的SOGO敦化館,居然演出逆轉勝。

20年前,SOGO敦化館是全台第一家精品百貨,盛況時的年營業額曾經衝到30億元,但近五年平均營業額只剩18億元,只有當年的六成,SOGO集團一度想討論關館。

幸而SOGO副總吳素吟力排眾議,她看準敦化館位於忠孝東路、敦化南路、仁愛路交界的地利優勢,認為只要抓對切入點,就有機會恢復昔日榮景。去年,她成功說服集團董事長徐旭東、百貨董事長黃晴雯同意,今年初起前後斥資5億元進行改裝。

吳素吟將SOGO敦化館重新定位為「精品生活館」,新增男性SPA品牌,加上原有的女性SPA、生鮮超市,讓老客戶不只來買精品,更能享受生活。為了年輕 化,身為老東區人的吳素吟,引進「開飯」平價餐飲品牌、歐美城市自行車概念店VELO CITY吸引年輕人,現在20到30歲客人明顯增加。

再加上引進有「自助餐南霸天」之稱的漢來海港餐廳,排隊人氣強強滾。

邊改裝邊營運,今年SOGO業績就達到逾兩成的成長率,「經由改裝,SOGO敦南館12天周年慶人流是以往周年慶的3倍。」副理黎冠里表示。還沒全部改裝完畢,成長力就傲視群雄,也讓人好奇明年內外完工後,成長力將如何爆發。


地產 大亨 西峰 要靠 美食 再闖 股市 海港 餐廳 從南 南夯 夯到 到北 貢獻 漢來 四成 營收
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1982年9月30日: 九龍倉(0004)、海港企業業績(0051)業績

1982年9月30日,海港企業中期賺4,200萬,九龍倉賺1.5億,過了24年,海港企業核心賺4.26億,九龍倉核心賺59.7億,計上重估達到67億,可以見到,海港企業佔九龍倉的比例大降,重要性也持續降低。

資料來源:
1. 海港企業(0051)中期業績
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0804/LTN20160804176_C.pdf
2. 九龍倉(0004)中期業績
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0810/LTN20160810180_C.pdf

1982 30 九龍 0004 海港 企業 業績 0051
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會德豐、九龍倉發展故事-九龍倉(0004)、會德豐(0020)、海港企業(0051)、Joyce(0647)、有線寬頻(1097)(關係:0017、0021、0032、0066、0077、0192)

1 : GS(14)@2011-04-16 15:07:50

四、會德豐
4.1海陸並進
會德豐是香港知名的老牌英資洋行,其附屬公司連卡佛,早在1868年已紮根香港。到二
十世紀六十年代,會德豐已發展成為香港最大的企業集團之一,旗下擁有的附屬及聯營
公司超過200家,經營業務遍及地產、航運、零售業、製造業及貿易,投資的範圍從遠
東伸展到東南亞及澳大利亞。不過,七十年代初期以後,會德豐的業務明顯放緩,其發
展勢頭遠不如怡和、和黃及太古,號稱「藍燈籠」。
會德豐公司由英籍猶太商人佐治.馬登(G. E. Marden)於1925年在上海創辦,當時公
司的名稱是G. E. Marden Ltd.,主要經營航運、貨倉等業務。1932年該公司與加拿大
商人湯姆士.魏爾洛克(Thomas Wheelock)經營的上海拖駁船有限公司(Shanghai
Tug & Lighter Ltd.)合併,正式改組成會德豐有限公司(Wheelock Marden & Co.
Ltd.),經營的業務亦推廣到鋼鐵、保險、地產及投資信託管理等領域。
1941年太平洋戰爭爆發後,會德豐將其總部及航運船隊遷往英國,繼續經營。戰爭結束
後至中華人民共和國成立期間,會德豐的業務陸續從英國及上海轉移到香港發展。五十
年代,佐治.馬登因目睹中國的巨變,對香港的前景信心不足,故將集團的業務重點放
在機動性較強的遠洋航運。
1959年,會德豐創辦人佐治.馬登退休,其子約翰.馬登(John L. Marden, 1919-)出
任會德豐董事局主席。上任後,逐步改變集團經營方針,壓縮海外業務,加強在香港的
投資。他透過發動連串收購活動,加強集團在香港地產、零售百貨方面的業務。1961
年,會德豐將旗下上市公司香港麻纜有限公司改組,易名為香港置業信託有限公司,作
為集團發展地產業務的旗船,1971年置業信託以發新股及換股方式,收購華商張玉良家
族的聯邦地產有限公司,該公司擁有中區兩幢高級商廈:國際大廈和聯邦大廈,張氏家
族因而成為會德豐主要股東。1972年置業信託創立夏利文發展有限公司,在港、九各區
發展住宅樓宇。1974年,置業信託將中區所屬運卡佛大廈交換畢打街對面的怡和大廈
(後改名為會德豐大廈)和畢打行(後改名為馬登大廈),並在皇后大道中興建連卡佛新
總部大廈。到七十年代中期,會德豐在港島中區已擁有多幢高級商廈,成為香港主要的
地產集團之一。
在零售百貨業方面,1968年,會德豐收購了歷史悠久的連卡佛有限公司,其後透過連卡
佛吞併了華資四大百貨公司中的大新百貨公司和中華百貨公司,又成立全資附屬的連卡
佛古董有限公司及佔60%股權的翠源有限公司。七十年代,連卡佛的業務有較快的發
展,除經營高檔消費品外,還拓展室內設計業務,銷售古董、珠寶及化妝品等,成為香
港最大的零售百貨集團之一。
六十年代中後期,國際航運業蓬勃發展,會德豐亦加強了航運業務。1967年,中東戰爭
爆發,埃及宣佈封鎖貫穿歐亞的航運動脈蘇伊士運河,歐亞間航線大幅拉長,對航運業
的需求突然增加。1971年會德豐將旗下上市公司鋼業有限公司改組為會德豐船務國際有
限公司(Wheelock Maritime International Ltd.),作為發展航運業務的旗艦。鋼業
公司原來的業務主要是拆卸船隻,把拆卸後的廢鋼鐵供香港建築業使用。1974年,會德
豐又與華商包玉剛領導的環球航運集團合組環球會德豐有限公司(World-wide
Wheelock Shipping Ltd.),佔51%股權。
從1972年至1974年間,會德豐船務連續多次發行新股,吸收逾3億港元資金大規模擴展
船隊。會德豐的另一家聯營公司聯合企業,原來的主要業務是證券投資,但在馬登的領
導下,亦漸漸轉向投資航運業,1973年聯合企業將旗下船集組成「寶福發展」在香港上
市。到1976年,據馬登透露,會德豐旗下的航運公司,包括會德豐船務、環球會德豐、
聯合企業及寶福發展等,共擁有近30艘輪船,載重量超過140萬噸,其中80%船隻是1971
年以後新建的。可是,1973年爆發的中東石油危機及其後的世界性經濟衰退,嚴重打擊
了國際航運業的發展,首當其衝的是油輪,漸漸影響到其他類型船集,加上蘇伊士運河
重開,自1974年以後,航運業便在時好時壞的環境中發展。受此打擊,會德豐的業務和
盈利大受影響。1973年度,會德豐的經常性盈利曾達1.8億港元,但1974年度已降至
6.900萬港元,1975年度更跌至2.900萬港元。
這時期,會德豐主席約翰.馬登一度意興闌跚,有意放盤。1976年10月21日,怡和及置
地聯合宣佈有意收購會德豐集團,而會德豐亦同意被收購。消息傳出,市場頗為轟動,
倘若怡和收購計劃成功,無疑實力將超過匯豐,這顯然是匯豐所不願意見到的。果然,
1976年10月26日,和記國際(當時匯豐銀行已入主和記)宣佈介人收購戰。期間,市場
傳出太古、英之傑、南洋財團以及華資公司均有意問鼎,一時沸沸騰騰。為此,會德豐
聘請獲多利公司出任顧問,獲多利的意見是,和記和怡和所經營的業務,與會德豐相
近,如果將具體計畫的資料提供給它們,對會德豐的業務有損。結果,會德豐拒絕向兩
集團提供資料。同年12月4日,怡和、置地與會德豐決定,10天內無法達成協議,有關
收購計劃將取消。12月14日及15日,和記及怡和相繼宣佈退出,一場預期激烈精彩的收
購戰戛然而止。
4.2棄陸登舟
1976年以後,香港經濟逐漸復甦,地產市道再度蓬勃發展,會德豐集團旗下的置業信
託、聯邦地產、夏利文發展以及寶福發展等地產公司相繼展開龐大地產發展計劃,地產
業務並且做得有聲有色。1977年,置業信託、聯邦地產與香港電燈集團合作,在北角發
展富澤花園第一期,又在荃灣興建工業大廈出售。夏利文及寶福發展也在新蒲崗及觀塘
等工業區發展工業大廈出售,獲取豐厚利潤,兩家公司的資產淨值大幅增長。
會德豐集團似乎對獨立發展地產信心不足,這時期的主要策略,是與其他實力雄厚的地
產集團合作,將旗下擁有的物業地皮重建出售,套取利潤。其中,華資地產商李嘉誠領
導的長江實業在協助會德豐的地產發展中扮演了十分重要的角色,從中也賺取了豐厚的
利潤。1979年置業信託、錦興置地(會德豐另一大股東張玉良家族的私人公司)與長江
實業合作,組成資產達10億港元的美地有限公司,先後將會系屬下9處物集重建出售。
同年,置業信託再與長江實業組成華嘉地產有限公司,將會德豐大廈及馬登大廈拆卸重
建。1980年,置業信託與長江實業、香港電燈合組國際城市集團有限公司,集資30億港
元重建物業出售。
會德豐的策略,是將旗下物業作「資產重估」,然後撥作資本,與外間財團合組聯公
司。在組成聯營公司的過程中,會德豐先獲取一筆「重估資產」的非經常性盈利,在聯
營公司將物業售出後,又再獲得分成利潤。在會德豐的損益賬中,聯營公司提供的盈利
十分豐厚。這種故法最典型的例子是1980年聯邦地產與長江實業組成卓見投資有限公
司,各佔50%股權。卓見投資以10億港元購入聯邦地產持有的中區兩幢商廈—─聯邦大
廈和國際大廈,結果聯邦地產先收取5億港元現金。卓見投資成立後不久,便成功將這
兩幢大廈售出,售價為22.35億港元。因而聯邦地產再分得11億多港元現金。在這樁交
易中,聯邦地產憑藉著長江實業的聲譽和實力,將上述兩幢商廈售出,收回16億多港元
現金。而長江實業則是先墊付5億港元,很快即收回11億多港元,短短數月間便賺取了6
億多港元。這種做法反映出會系的地產發展策略極為保守,不但無法像長江實業、新鴻
基地產等華資地產公司作大躍進式的發展,就運置地也望塵莫及。這種策略,實際上是
乘地產市道高潮將旗下物業拋售,套取現金,它深刻反映出會系首腦對香港前景缺乏信
心,對在香港的投資深存戒心。
與此同時,會德豐將地產發展所套取的資金大舉進軍航運業,實行所謂集團資產的「戰
略性轉移」,即將陸上的固定資產(物業)轉換成浮在海上的可移動資產(船舶)。
1979年至1980年間,約翰.馬登與「世界船王」包玉剛對國際航運業前景的看法剛好相
反,就在包玉剛大量出售船隻、「棄舟登陸」的時候,會德豐大量訂購散裝貨船,擴充
船隊。1979年,會德豐船務先後訂造及購入7艘散倉貨船,1980年又分別向日本、丹
麥,及中國訂這6艘散倉貨船,1981年再向西班牙及中國訂這5艘散倉貨船.3年間購入貨
船18艘。到1982年底,會德豐集團擁有的船隻固定資產賬目淨值共16.33億港元,比
1979年3月底的9.41億港元大幅增加七成以上。這時期,國際航運業的衰退已經逐漸表
面化,會德豐首腦對國際航運業前景判斷錯誤,為此付出沉重代價。1981年度,會德豐
船務盈利達8.570萬港元,到1983年,已轉為虧損6,000萬港元。
正因為會德豐的業務差強人意,會系上市公司的股票價格在英資四大行中表現最差。資
深的投資者都稱它「壞得兇」,因而敬而遠之。會德豐還有個「藍燈籠」的雅號。根據
中國的傳統習俗,凡有喜慶事時,必然張燈結彩「大紅」燈籠高高掛,只有在辦喪事的
時候才掛藍燈靠。原來,會系股票在股市的上升熱潮中,往往是最遲起步的,當怡和、
和黃、太古這些藍籌股節節標升之際,會系股票往往抆風不動或僅上升數個價位。只有
在怡和、和黃、太古等股票的升浪接近尾聲時,它們才慢吞吞地起動。資深的投資者一
看見會系股票上升,便知道股市即將下跌,於是會德豐被稱為「藍燈籠」。
會德豐董事局的辦事作風也常常令小股東們不滿。六十年代會德豐多次利用供股集資或
發行新股收購其他公司,令董事局對公司的控制權漸失。1972年,會德豐宣佈發行B
股,B股的資產值僅及A股的十份之一,但卻和A股享有相同的投票權,令董事局重獲對
公司的控制權,此舉令小股東大為不滿。會德豐的一些附屬公司,如聯邦地產,長期坐
擁巨資,又無發展計劃,但股息長期不變,積累的龐大資金卻以「通知存款」形式長期
存人母公司,其利息甚至低於一年期定期存款,實際上令母公司得益,附屬公司受損。
因此,資深投資者都認為,會系股票對股民來說形同雞肋,「食之無味,棄之可惜」。
儘管如此,會德豐仍是香港一家不容忽視、規模龐大的英資財團,旗下的上市公司多達
9家,以會德豐為首,包括會德豐船務、置業信託、聯邦地產、夏利文發展、連卡佛、
聯合企業、寶福發展及香港隧道。以上市公司數目計算,會德豐在英資四大行中倒是高
居榜首的。
4.3棄舟登陸
1978年,對於「世界船王」包玉剛以及九龍倉的命運來說都是一個關鍵的年份。這時,
包玉剛的環球航運集團正步人巔峰,成為世界航運業中高踞首位的私營船東集團。然
而,就在巔嶺峰時期,包玉剛作出了一項後來令所有人震驚的大膽決定:棄舟登陸。其
實,早在七十年代第一次石油危機之後,包玉剛已敏感地覺察到世界航運業將出現衰
退,他曾表示:「70年代的兩次石油危機大大刺激了航運業的發展,油輪需求大大超出
了範圍,經過繁榮之後,油輪運輸市場必定下降,情況必定會越來越糟」。
1978年發生的兩件事,加強了他實施「棄舟登陸」戰略的決心:第一件是同年環球航運
集團的二大客戶之一的日本輪船公司因經營不善瀕臨倒閉,當時,取代桑達士上任不久
的匯豐主席沈弼已明顯減低對包氏航運業的興趣,他要求包玉剛對其船隊租約的可靠性
作出書面保證,後來,日本輪船公司因得到日本銀行界的支持而渡過危機,環球航運集
團得以免遭巨大損失。自此,包玉剛對世界航運業的戒心更深。第二件是同年11月,包
玉剛在其姨房表兄、中國政府經貿部部長盧緒章的安排下,秘密與剛復出的鄧小平會
面,這次會面明顯加強包氏對香港前景的信心。
包玉剛果斷地實施他的「棄舟登陸」戰略,首先是「棄舟」,以低價賣掉需求過剩的油
輪,甚至不惜拆卸超級油輪作廢鐵出售。在賣掉部份油輪後,包玉剛又著手為旗下的亞
洲航業等公司「減磅」。到1986年,環球航運集團船隊已減至65艘,載重噸位約800萬
噸,僅相當於高蜂期的四成。匯豐銀行一位首腦事後曾說:包玉剛「這個舉動當時令人
十分驚異,一年前,他仍是世界上最大的船主,一年內他賣掉了很多的船隻,減少了借
貨數目。在別的船主仍在買人之時,他沒有乘機要高價,他要價很低。那段時間,他十
分冷靜,這正是他的成功的原因」。憑著他敏銳的觸角,包玉剛成為八十年代航運業,
低潮中,少數有幸能夠避免遭到沉重打擊的船東,順利逃過航運業大蕭條時期的災難,
並積聚實力向香港地產業進軍。而其他的一些主要的航運集團,如董浩雲的東方海外、
趙從行的華光航業等均泥足深陷,被迫債務重組。
包玉剛從李嘉誠手上購入九龍倉股票之後,即開始實施「棄船登陸」戰略的第二步:
「登陸」。1978年9月5日,包玉剛宣佈已持有九龍倉「15%至20%」的股票,成為九倉最
大股東。稍後,包玉剛及其二女婿吳光正獲邀加入九倉董事局。期間,香港股市大幅回
落,九倉股票價格亦從每股49元跌至每股21元,九倉事件漸趨沉寂。
事實上,九倉的爭奪戰並未結束,只不過雙方從明爭轉為暗鬥,包玉剛繼續不太著跡地
吸納九倉股票,怡和為保衛九倉的控制權,透過旗下上市公司怡和證券,大舉拋售匯豐
銀行、維達航業等股票,將所得資金盡數購入九龍倉。在有關各方的吸納之下,從1979
年3月起,九倉股票再度輾轉上升,到年底,九倉股價再創新高,一度突破每股60元的
水平。期間,市場盛傅包玉剛及其女婿吳光正曾在九倉董事局提出一連串改革建議,但
均為九倉董事局拒絕,雙方關係漸趨緊張。
4.4明買實賣
1979年底,包玉剛和怡和洋行的九倉爭奪漸趨表面化。12月7日,怡和旗下的置地宣佈
收購怡和證券手上的九倉股票,令置地所持有的九倉股權增至20%,與包玉剛在1978年9
月5日公佈所持九倉股權,十分接近。與此同時,怡和將所持英國怡仁置業股權全部出
售,置地則將金門大廈賣給陳松青的佳寧集團,1980年4月9日,置地宣佈供股,連串措
施明顯是要籌集資金加強對九倉控制權,與包玉剛一決雌雄。
包玉剛亦為最後決戰作出相應部署。1980年4月26日,包玉剛透過旗下一家原本不顯眼
的上市公司隆豐國際投資有限公司(World International (Holdings) Ltd.),作蛇吞
象)式的收購,以發行新股,發行遞延股票等方式籌集資金,作價每股55港元,向包玉
剛家族購入2.850萬股九倉股份。隆豐國際成立於1918年,初期主要業務是貨款及投資
證券,五十年代初成為會德豐集團旗下附屬公司,期後被包玉剛逐步取得控制權,轉歸
包氏旗下。包玉剛利用該公司的上市地位籌集資金貨款給旗下船務公司,並建立自已的
船隊。包玉剛此舉取等了匯豐銀行的支持,匯豐認購了隆豐國際部份新股,而李嘉誠的
長江實業則包銷隆豐國際20%新股;至此,包氏透過隆豐國際持有的九倉股權已增至30%
左右,仍是九倉大股東。包玉剛將家族所持九倉股票售予隆豐國際,減輕了個人的財務
負擔,有利於保留實力與置地周旋到底,是一著進可攻、退可守的妙著。
局勢的發展,漸漸到了攤牌階段。此時,置地陷於進退兩難的困境,置地雖然幾經艱辛
增加九倉持股量,但包玉剛並不退讓,仍保持九倉大股東地位。在可見的將來,包玉剛
極可能再增持九倉股份並要求參與九倉的管理。如果置地要爭持到底,又恐力有不逮。
當時,九倉股價已升至每股67元,要增至包玉剛的持股量至少需動用7億港元。由於利
率高企(最優惠利率達14厘),向銀行貨款代價高昂,而九倉的週息率只有1.8%,向銀
行借貨對置地的財政狀況將有不良影響。若通過發行新股集資,又擔心重蹈九倉之覆
轍,造成股價偏低,令華資大亨轉而打怡和或置地的主意,事實上後來怡和及置地的控
制權都遭到挑戰,發明這種顧慮並非沒有根據。
1980年6月20日,陷於進退兩難困境的置地,趁包玉剛遠赴歐洲參加國際獨立油輪船東
會議之機,搶先發難。置地執行董事兼總經理鮑富達宣佈,置地將以「兩股置地新股加
76元6角週息10厘的債券」,合共以每股價值100港元之價格,購入九倉股票,預算增購
3,100萬股,使置地持有九倉的股權增至49%。鮑富達表示,置地之所以現時提出增購九
倉建議,是基於公司財政狀況理想,而將增購目標定為49%,一方面是要避免觸發香港
收購及合併守則的全面收購點;另方面由於九倉經營良好,無意改變董事局結構及其管
理方式。
面對置地的突襲,隆豐國際即與遠在歐州的公司主席包玉剛取得聯繫。當天傍晚,隆豐
國際就有關九倉股份的建議發表通告,指隆豐國際已擁有九倉已發行股本的30%,置地
的建議內容繁複,條件無吸引力,要求九倉股東勿接受置地條件。翌日,《信報》政經
短評以〈二鳥在林不如一鳥在手〉為題發表評論,認為置地此舉旨在趁高拋棄九倉轉而
購進置地以鞏固其控制權,並以「圍魏救趙」形容置地的「增購」手法,斷言置地如遇
到反增購壓力必會壯士斷臂出售九倉。
6月22日,包玉剛在倫敦約見匯豐銀行主席沈弼(顯然是取得了匯豐銀行的支持)之
後,取消了星期一與墨西哥總統的約會,從倫敦趕回香港。他回港後即在希爾頓酒店租
下會議廳作臨時辦公室,與財務顧問、匯豐旗下的獲多利公司要員舉行緊急會議,商討
對策。會議顧問指出,包氏只需提出以每股九倉100元現金的收購建議便可壓倒置地,
包玉剛即提出確保萬無一失取勝的出價應是多少?於是顧問們建議每股收購價可提高至
105港元,即多付1億港元。包玉剛毅然一錘定音,確定收購建議。下年7時半,包玉剛
召開記者招待會,宣佈為「保障個人及家族本身的權益」,包玉剛以個人及家族名義,
出價每股105元現金,增購2,000萬股九倉股份,限日完成。
翌日星期一開市後,大批九倉股東湧向獲多利公司總部爭相求售九倉股份,排隊的人潮
洶湧;10時半,獲多利貼出通告,令九倉股東轉到新鴻基證券公司進行發記,但群眾鼓
噪,獲多利遂繼續認購;11時半,獲多利宣佈完成增購目標。期閒置地亦將其所持的
2.340萬九倉股份中的約1,000萬股售予包玉剛,套現資金約10.05億港元。包玉剛在數
小時內動用現金約21億港元(據傳大部份來自匯豐銀行貨款),使控股權增至49%的預
定目標。
包玉剛的豪舉不僅震動香港股市內外,而且一時成為香港街頭巷尾的談資。有人形容
「包玉剛以迅雷不及掩耳之勢,打了一場漂亮、乾淨利落的世紀收購戰」。最有代表性
的見解是「船王負創取勝,置地含笑斷腕」,意指包玉剛出價過高,而置地雖去失九
倉,卻賺取了7億港元的厚利。不過,《信報》著名的政經短評家林行止則認為:包氏
的投資使他避過了一場令大部份船公司陷人財政困難的航運大災難,使他得以利用九倉
的基礎成為一位在地產、酒店及貨倉業舉足輕重的商家;試想當年如果斤斤計較股價上
的得失而放棄收購,包氏的大部份財富可能已和船業同沉海底。他的結論是:包氏的投
資轉移,顯示了他過人的識見與遠見。
包玉剛收購九倉以後,同年即將九倉股權注人隆豐國際,翌年曾建議將九倉與隆豐國際
合併,後因受到股東壓力而取消。稍後,包玉剛開始將收購的目標指向另一家英資大行
會德豐。
4.5再下一城
收購九龍倉,令包玉剛成功搶灘登陸,開始建立其龐大的陸上王國。1985年,會德豐大
股東約翰.馬登對香港及公司前景均喪失信心,將所持會德豐股票售予南洋財團邱德
拔,觸發起另一場激烈的收購戰,為包玉剛入主會德豐提供了一個極為難得的契機。
事實上,早在1976年,約翰.馬登就曾一度意興闌珊,有意將會德豐售予怡和集團,只
是由於匯豐銀行的介人,此事才不了了之。其後,隨著香港經濟轉趨繁榮,馬登信心有
所增強。不過,怡和則並未打消收購會德豐的念頭。1980年9月,怡和為保衛置地控制
權,宣佈將市值近2億港元的股票和物業售予置地,以換取置地的股票,這批股票中包
括約3.300萬會德豐A股,相當於會德豐已發行A股的11.8%,佔有7.4%的投票權。此事令
會德豐董事局大吃一驚,開始著手部署鞏固董事局的控制權。
長期以來,會德豐董事局均沒有公佈其持股量,但為鞏固其控制權早已發行了B股,這
也是七十年代末至八十年代初期華資大亨沒有打會德豐主意的一個重要原因。不過,
「B股保壘」並非牢不可破,任何私人或財團,若是取得足夠股權,可建議召開股東特
別大會,建議取消B股,控制權便會落人持有大量A股的投資者手中。
會德豐董事局的主要部署,是試圖將旗下的聯合企業扶植為公司的大股東。首先,是會
德豐減持聯合企業的持股量,將其從附屬公司轉為聯營公司(持股量少於50%),這
樣,聯合企業便可購入會德豐股票(根據香港公司法,附屬公司不允許持有母公司股
票)。其次。為了籌集資金購入會德豐股票,聯合企業先後向附屬公司寶福發展出售兩
艘船隻,又向置業信託出售大批連卡佛股票。到1985年,聯合企業持有會德豐的股權已
增至11%。
自七十年代中後期起,會德豐的投資策略就是大量拋告地產物業,將套取的資金投資訂
購散貨輪船,壯大船隊。到1983年,會德豐船務共擁有船隻29艘,載重量139萬噸。然
而,踏入八十年代,世界航運業逐漸陷人衰退,會德豐集團深受打擊,公司的除稅前盈
利從1981年14.31億港元下跌到l983年的3.68億港元,在英資四大行中從榜首跌至榜
末,1983年會德豐主席約翰.馬登在公司年報中沉重地宣佈:「本集團之主要航運附屬
公司,會德豐船務國際有限公司經歷最困難的一年」。船隊拖累會德豐之程度,由此可
窺一斑。
會德豐的困境觸發了集團兩大股東馬登家族利張玉良家族的矛盾,當時,張氏家族一要
員即辭退會德豐董事職位,理由是集中精力管理會德豐旗下的置業信託系公司,形成兩
大家族的分工:由馬登家族主管會德豐,會德豐船務、聯合企業及香港隧道,而張氏家
族則專責置業信託、聯邦地產、夏利文發展及連卡佛。表面上雖如此,內裡實則虎視眈
眈。1983年,會德豐船務財務困難,要求置業信託提供1,200萬美元的備用貨款,以作
周轉用途,結果遭到張氏家族反對,只得由會德豐直接借予400萬美元。這一事件更加
深了兩大股東的矛盾。此時,雖然張氏家族一要員辭退會德豐董事職位,但董事會中張
氏家族的影響力仍大,以投票權計,張氏家族比馬登遠多10%,馬登對會德豐董事局已
開始失控。市場更傳出兩大家族將徹底分家的會系改組計劃。
約翰.馬登因對香港前途信心不足,結果全力投資航運業,試圖以海外註冊、資產流動
的船隊逃避政治風險。可是,人算不如天算,世界航運業低潮襲來,令會德豐船務瀕臨
破產並引發會系兩大股東矛盾,在失意之餘,加上年事已高,馬登意興闌珊,遂萌退
意,將所持會德豐股權全部轉售告予南洋財團邱德拔。1985年2月14日,邱德拔宣佈已
從約翰.馬登家族購入所持會德豐13.5%股權,計劃動用19億港元全面收購會德豐。南
洋富商邱德拔(Khoo Teok Puat),是馬來亞銀行創辦人及汶萊國家銀行大股東,著名
的星馬酒店業大王。這次出面收購的公司Falwyn,是邱德拔剛於數日前註冊成立的公
司,是邱氏財團進軍香港的橋頭堡。邱氏的收購不但轟動香港,而且震動新加坡。
當時,包玉剛收購九倉已歷五載,早已養精蓄銳、雄心勃勃,準備大肆擴展。會德豐的
業務與九倉相近,包玉剛早有意收購,只是礙於與馬登家族的長期淵源,未便動手。當
時,九倉的業務,主要是地產投資、酒店、公共交通及投資等,而會德豐則主要經營地
產投資、航運、零售百貨,以及貿易等。因此,九倉收購會德豐,將可彌補九倉業務的
若干不足,使九倉成為一家綜合性的企業集團。況且,會德豐無疑是一家優質公司,只
是管理層不思進取,坐擁巨資而猶疑不決,投資決策又屢屢出錯,錯失利用地產市道高
潮拓展業務增加收益的良機,這與和黃、太古成強烈反差。
包玉剛與馬登家族的淵源,最早可追溯到五十年代初期,當時,包玉剛定居香港不久,
創辦了一間貿易公司,與馬登家族曾有業務往來,包玉剛曾送給佐治.馬登一幅價值不
菲的中堂壽軸,以慶祝他六十歲大壽。1955年,包玉剛開始涉足航運業,曾專程到倫敦
拜會佐治.馬登,請馬登提供購船貨款。馬登表示同意,唯條件是船隻歸會德豐管理,
包玉剛當即去示不能接受,並反駁說:「看來不是我向你借錢,倒像你向我借船」。結
果,兩人不歡而散。1959年,約翰.馬登接替父親出任會德豐主席後,馬登家族與包玉
剛的合作再度恢復,會德豐在包氏的環球巴哈馬及亞洲航業等主要航運公司都佔有不少
股份,包玉剛亦成為會德豐董事。兩家族淵源深厚,故包玉剛從未主動提出過有關收購
建議。
1985年2月邱德拔宣佈全面收購會德豐,對包玉剛來說無疑是一天賜良機。2月16日,包
玉剛即介人收購戰,宣佈旗下九倉將以高於邱德拔收購價10%的條件,向會德豐提出全
面收購,並表示已取得會德豐另一大股東張玉良家族同意,向其購入會德豐34%的股
權。同時,由於聯合企業持有會德豐10.94%股權,聯合企業的意向成為關鍵。2月25
日,九倉宣佈向聯合企業提出有條件收購建議。到3月初,九倉宣佈已持有會德豐38.9%
投票權。同月15日,邱德拔財團宣佈放棄收購計劃,並將所持25%會德豐股權售予九
倉。至此,九倉共動用25億港元,全面收購會德豐。
包玉剛全面收購會德豐後,隨即進行一連串重組,形成了一個以隆豐國際(1993年包玉
剛繼任人吳光正將其易名為「會德豐」,重塑公司大行形象)為旗艦,包括九龍倉、置
業信託、聯邦地產、夏利文發展、連卡佛、聯合企業、海港企業,及寶福發展等9家上
市公司的龐大綜合性企業集團,旗下業務遍及地產發展及投資、酒店、碼頭倉儲、公共
交通、零售百貨、貿易及製造業等多個領域。
4.6傳位後人
1986年,包玉剛發覺身體不適,遂宣布正式退休,開始部署向家族第二代交班計劃,將
其龐大商業王國,分交四位女婿掌管,其中,環球航運集團由大女婿蘇海文掌管,陸上
王國隆豐國際、九龍倉系由二女婿吳光正主理,家族私人投資基金由四女婿鄭維健管
理,而日本的資產則由三女婿渡伸一郎管理,形成包氏集團的第二代領導層。1991年9
月23日,包玉剛病逝香港家中,享年73歲。
接掌包玉剛陸上商業王國的是其二女婿吳光正。吳光正於1946年在上海出生,5歲隨父
移居香港,曾先後就讀於美國辛辛那堤大學和哥倫比亞大學,獲工商管理碩士學位,
1972年畢業後曾任職英國大通銀行,1975年加入岳父包玉剛的環球航運集團,出任董
事。在九倉和會德豐的收購戰中,吳是包玉剛的主要助手,因而深得包玉剛的器重。包
玉剛遂將其商業王國的最重要部分交由吳光正繼承。
八十年代中後期包氏集團交接班期間,隆豐國際及九倉系一度頗為沉寂,甚至予外界一
種坐擁巨資而不思進取的大企業形象。這一期間,隆豐國際及九龍倉側重進行連串的內
部資產和架構重組,先後將被全面收購的會德豐及其旗下的上市公司連卡佛、置業信
託、聯邦地產及夏利文發展的控制權從九倉轉移到隆豐國際,又將夏利文發展私有化,
形成以隆豐國際為控股公司,以九倉為主力的企業集團。不過,自 1988年吳光正開始
獨立領導隆豐國際及九倉之後,該集團的投資策略迅速轉趨活躍,並形成以地產發展及
投資為主,以電訊和基建為重點拓展兩翼的多元化發展策略。
4.7重塑形象
1993年9月,正當隆豐國際集團逐漸擺脫保守形象,業務搞得有聲有色之際,主席吳光
正宣布將集團易名,從隆豐國際投資易名為會德豐有限公司,以配合集團投資策略的重
新釐定,令該公司從過去的控股公司轉變為商行。吳光正表示:以會德豐名稱代替隆豐
國際,具有兩種作用,一方面是目前頗多海外機構投資者仍然誤解隆豐為一間船務投資
或是一個純粹的投資基金,更改公司名稱有助海外投資者正確地理解該公司的洋行恃色
及業務性質;另一方面,會德豐一直具有長久而良好的洋行聲譽,並廣為香港、大陸及
海外人士所認識,有利拓展公司在大陸及香港的業務。吳光正並強調指出:「所謂商行
的意思,是指會德豐要扮演中外兩地的橋樑和窗口的角色,與外資企業共同發展區域內
的市場。所謂商行,並不是只作為中間人,而是要做生意上的顆伴,合作建立一盤生
意,並參與管理、開拓市場。」
為重塑大商行形象,會德豐自易名後展開連串投資活動,重點是建立分銷網絡及系內金
融部門。在分銷網絡方面,會德豐與英資的維珍集團合作,開設家庭娛樂連鎖商店,又
與澳洲富仕達合資在中國天津開設渤海啤酒廠。在金融業務方面,會德豐與英國國民西
敏寺銀行合作創辦豐敏集團,最初的資本額為1億美元,各佔50%股權,目標是拓展中國
及遠東市場,在2000年前成為亞太區五大投資銀行之一。然而,豐敏集團的發展差強人
意,1996年底會德豐便中止該項投資,將所持股權售予國民西敏寺銀行。顯然,會德豐
重塑大商行的前路仍然漫長。
為配合投資策略的轉變,會德豐自1994年以來進行結構重組將旗下業務劃分成三大類:
會德豐全資持有的會德豐發展持有上市公司新亞置業(前身是置業信託)及聯邦地產,
分別專責發展亞太區及香港的地產業務,會德豐全資持有的會德豐亞太,則持有連卡
佛,專責香港及亞大區的金融、零售、服務及貿易,是會德豐重塑大商行的主力,而會
德豐旗下的九龍倉則作為綜合企業,重點發展香港的地產、酒店、電訊及基建。無疑,
會德豐、九倉系已成為繼李嘉誠的長實和黃系之後另一家具舉足輕重影響力的綜合性華
資大財團。
4.8創建明天
隆豐國際及九倉集團主席吳光正也相當看好香港經濟前景。1988年,即吳氏出任集團主
席後不久,吳光正已明確表示:「香港是一個很特別的地方,其經濟增長率非常之高,
在過去30至35年間,平均每年增長率以複利計亦達17%,因而三、五年內投資就可以收
回成本。香港的競爭非常激烈,但卻是融洽競爭,到處充滿賺錢機會。」踏入九十年
代,他又指出:「香港可以憑著其戰略位置,作為中國南部的金融和經濟首府」,並表
示「我們願意對香港作出承諾,深信香港仍將存著大幅增長的機會。」
基於這種信念,以九龍倉為主力,以「創建明天」為旗號,積極展開一系列令香港矚目
的投資活動,在地產方面,重點是透過改建或重建旗下原有物業,盡用地積比率,擴大
集團的優質資產規模。首個大型地產發展項目便是雄鋸於銅鑼灣繁盛商業區的時代廣
場。時代廣場舊址是位於銅鑼灣霎東街的香港電車公司車廠,早在七十年代已納入發展
之列,初時的計劃只是在原址發展一座小型住宅樓宇,由香港電車公司與會德豐旗下的
聯邦地產合作進行。1979年吳光正隨包玉剛加入九倉董事局,被委派接手電車廠址的重
建發展,吳氏發現該廠址位於銅鑼灣極具發展潛力的地盤,故要求公司重新檢討該項重
建計劃。吳光正的這項革新建議,在當時並未被看好,加上適逢中東第二次石油危機爆
發,故怡和、九倉主席紐璧堅亦贊同押後此重建計劃。至1980年及1985年,包氏集團先
後收購九倉及會德豐,該項計劃便落入吳光正手中,成為吳氏入主九倉的首項大型地產
發展計劃。
時代廣場1988年開始動工,至1993年落成,歷時5年。整座建集物包括兩幢樓高46層和
36層的辦公大樓蜆殼大廈利西敏寺大廈,以及一座16層高的商場,共容納逾300間商
店、18間食肆、4間戲院和700個泊車位,總面積達240萬方呎。時代廣場建成後,即以
其恢宏的氣勢、美侖美奐的外觀傲視同儕,成為銅鑼灣地區最優質的商廈和該區的標
誌,出租率高達100%。由於不須補地價,整項投資僅建築成本24億港元,而每年為集團
帶來的租金收入就超過9億港元。時代廣場可說是吳光正建立其在集團地位的首項大型
計劃,取得完滿的成功。
與此同時,九倉旗下的多項大型物業重建計劃亦相繼展開,海港城一期重建工程,即將
兩幢住宅物業重建為兩幢樓高36層的港威大廈已於1994年落成,為集團提供113萬方呎
寫字樓。海港城二期即港威大廈第二期工程亦已於1994年動工,將原址3幢住宅物業拆
卸重建為3幢高級商廈,全部工程將於1999年陸續完成,屆時將為集團增加270萬方呎寫
字樓和商場面積,進一步鞏固九倉作為「尖沙咀地王」的地位,而屆時尖沙咀海旁的面
貌亦將煥然改觀。
在地產發展方面,會德豐集團亦取得矚目進展,1993年會德豐、九倉、置業信託合組財
團以35.3億港元的高價奪得鑽石山地王,該地段包括樓面面積達65萬方呎的荷李活廣場
及5幢樓面面積達120萬方呎的住宅大廈,整項計劃預期將於1997年8月落成。1994年,
該合組財團以35億的高價再下一城,奪得深井海旁生力啤酒廠址,該地段將發展250萬
方呎住宅樓宇。
4.9有線電視
八十年代中期以後,香港的大財團在競逐傳呼服務及流動電話市場的同時,目標卻是要
指染香港被長期壟斷的電訊市場,包括專利經營的本地電話市場和國際電訊市場。其
實,早在八十年代中期,國際電訊業已開始形成放寬管制、引進競爭的大氣候,香港內
部要求開放電訊市場、建立第二電訊網烙的呼聲日益高漲。
1987年港府委任Booz Allen & Hamilton公司就香港發展有線電視及第二網絡問題作出
評估,著手檢討香港電訊政策。1988年3月Booz Allen & Hamilton完成檢討報告,建議
鋪設第二網絡,打破電訊業長期被壟斷局面。同年9月,港府招標籌建有線電視及第二
網,各參加競投的財團包括和記專線電視(和記通訊佔40%,英國電訊佔24%,太古洋
行、嘉宏國際、中信集團各佔10%,匯豐佔6%)、香港有線傳播(九倉佔28%、新鴻基地
產佔27%、美西電訊佔25%、高德有線電視佔10%、邵氏兄弟佔10%)、Windows
Teievision System(新鴻基公司、恆基發展、恆隆各佔25%,新世界發展及潘迪生私人
公司各佔12.5%),及跨國公司速達國際資源工程。參加投標的4財團中,以和記專線電
視及香港有線傳播的建議書較佳,和記專線全新鋪設電訊網絡反建議及該財團的財力、
股權結構被有關當局認為最符合有線電視經營招標指引的條件,至於另外兩家財團WTS
及速達國際資源工程的建議書則被認為資料欠詳盡。換言之,和記專線已成為奪標大熱
門。可惜,和記專線在最後關頭,拒絕港府所要求將資本保證額從原來的42億港元提高
到55億港元及較高專利稅的條件,結果落敗,由香港有線傳播奪標。
有線傳播奪標後,計劃投資40億港元設立有線電視系統,1991年啟播,設立15條頻道,
提供各種類型廣播節目,並經營非專利電訊服務,包括資訊及圖文傳真,以及住宅用戶
互通服務。有線傳播主席吳光正指出:該項投資涉及100億元至160億元的龐大投資,預
料平均每年回報率超過15%,估計可在7年內達到收支平衡。可是,香港有線傳播的起步
一波三折,到1990年11月16日,終於宣布夭折,導火線是衛星電視的競爭。原來和黃落
敗後,於1990年4月透過和黃與英國大東電報和中信集團合組的亞洲衛星通訊有限公司
(各佔三分之一股權),發展「亞洲衛星一號」,和黃並與李嘉誠家族成立和記衛星電
視有限公司,斥資31億港元向亞洲衛星一號簽租12個轉發器,開辦6條頻道的衛星電
視,並於同年11月10日領取港府頒發的以香港為基地發展衛星電視至泛亞洲地區的牌
照。面對這種變化,香港有線傳播股東內部產生意見分歧,美西電訊決定退出,而新鴻
基地產亦早萌退意,結果於11月6日宣布解散。
不過,九倉投資有線電視態度堅決,決心捲土重來。1991年1月,九倉組成九倉有線電
視,5月並向港府呈交有線電視及第二網絡的建議書,期間經歷重重波折,終於1993年6
月獲港府頒發有線電視,經營牌照,是項發展計劃總投資預計高達50億港元。1993年10
月,九倉有線電視正式啟播,初期推出8個電視頻道,其鋪設的互動式寬頻光纖網絡覆
蓋約10萬個家庭。1995年,九倉有線電視以「新聞、電影、體育、有線全城矚目」為主
題,發動推廣攻勢,節目頻道增至20個,並透過自選電視500推出亞洲首個近似自選視
像服務的自選有線電視服務。到1996年底,九倉有線電視的訂戶已從開辦初期的5萬戶
增至30萬戶,而其覆蓋網絡亦已擴展到香港135萬個家庭。然而,有線電視在競爭對手
眾多的情況下進展尚欠理想,1995年度大幅虧損8.2億港元,1996年度估計仍虧損4億港
元,預期要到1998年才能達到收支平衡,而總投資額則已超過60億港元。
就在九倉有線電視尚為收支平衡而苦苦努力之際,和黃開辦衛星電視卻取得很好的效
益。和記衛星電視1990年起約投資1.5億美元,用3年時間將衛星電視辦成一個公認的地
區性傳播活力站,它的5個頻道在亞洲和中東地區,吸引了4,500萬觀眾。1993年7月26
日,和黃及李嘉誠家族將和記街衛星電視64%股權以5.25億美元售予澳洲報業大亨梅鐸
(Rupert Murdoch)的新聞集團,獲利高達30億港元。是次交易由李嘉誠次子李澤楷主
持,一時成為香港傳媒的焦點。稍後,李澤楷再以27億港元價格向新聞集團售出衛星電
視其餘股權。1996年6月,和黃又與英國大東及中信集團聯手,將亞洲衛星在美國紐約
交易所掛牌上市,估計和黃特此可獲恃殊收益逾7億港元。
1992年7月,港府宣布將開放本地電訊市場,採用開放式發牌制度引進超過一個固定電
訊網絡,與香港電話公司展開競爭。9月港府公開招標,參與投標財團包括和黃、九
倉、新世界發展,訊聯電訊、冠軍科技、以及澳洲的Telstra等。同年11月30日,港府
宣布將發出3個新固定網絡經營牌照予和黃的和記通訊(和黃佔80%、澳洲Telstra佔
20%)、九倉的香港新電訊(九倉佔100%,但美國Nynex為技術伙伴,將投資若干股
份),及新世界發展的新世界電話(新世界發展佔95%、英國電訊亞訊佔5%),從1995
年7月1日起生效。3家獲頒牌照的財團中,和記通訊計劃投資35億港元為香港主要商業
區提供電話、數據、圖文傳真及整系列的視訊和專用電腦服務,並為一般市民提供「個
人號碼」服務。集團的優勢是擁有龐大流動電話業務客戶,並獲得澳洲Telstra的電訊
技術支持,因此在與香港電訊這龐然巨物競爭中,不致處於被動地位。
九倉的香港新電訊則計劃在10年投資60億港元,首3年投入20億港元,在5年內為香港主
要地區提供地面雙向多媒體服務。香港新電訊的優勢,是可借助九倉屬下有線電視所發
展的光纖網絡,達到相輔相承的效果。九倉的雄心可說比和黃有過之而無不及,香港新
電訊的中文名稱與香港電訊僅一字之差,大有推陳出新之意,其英文名稱New T & T,
則與美國電訊巨人T & T相似。於1995年10月啟業,初期覆蓋觀塘、尖沙咀、中環及銅
鑼灣的30幢商廈,主要提供商業電話服務,期後相繼推出「聲訊縱橫」、「數據傳
送」、「商務國際線」及「IDD009」國際長途電話等服務。
4.10現代貨箱
現代貨箱全稱現代貨箱碼頭有限公司,創辦於1969年。1970年8月,港府在葵涌貨櫃碼
頭招標,現代貨箱即投得葵涌一號貨櫃碼頭的發展經營權,二、三號貨櫃碼頭則分別由
日本大山船務公司及美國海陸聯運公司投得。1972年,現代貨櫃再投得葵涌五號貨櫃碼
頭。1980年,包玉剛收購九倉後,其時,現代貨櫃已成為九倉的聯營公司。
八十年代,九倉透過現代貨箱積極拓展貨櫃碼頭業務,1985年以港府授權的葵涌六號貨
櫃碼頭半數權益與於1975年購得日本大山船務株式會社二號貨櫃碼頭的國際貨櫃交換,
至此其所擁有的一、二、五號貨櫃碼頭連成一體。1991年,現代貨箱再獲得八號貨櫃碼
頭4個泊位中的兩個,成為香港貨櫃碼頭業僅次於國際貨櫃的另一大集團。1995年,現
代貨箱的貨櫃處理量達211萬個標準箱,約佔葵涌貨櫃碼頭吞吐量的二成半。
現代貨箱原來僅是九倉的聯營公司,九倉持有其25.6%股權,但1994年後,現代貨箱的
兩個股東歐洲航務公司馬斯基和英國鐵行輪船公司先後多次出售其所持股份,令九倉持
有現代貨箱的股權大幅上升到50.84%(其他股東包括持20.31%的招商局、持17.65%的太
古洋行、持6.3%的匯豐及4.9%的捷成洋行),現代貨箱遂成為九倉的附屬公司。
4.11海外酒店
1988年,包玉剛已透過旗下的隆豐國際及九倉斥資10.53億港元收購了美國東部的奧麗
酒店集團(Omni Hotels Group),其時該集團擁有39間酒店,共16.684間客房的管理
權,是英國第十四大酒店集團。1990年,隆豐及九倉再度聯手出擊,計劃斥資約10億港
元收購美國另一家酒店集團Methotels Inc.,該集團在美國西部擁有67家酒店共17,540
間客房的管理權,若收購成功,奧麗酒店集團將躋身英國十大酒店集團之列,不過是項
收購無疾而終。
包玉剛除加強在北美酒店業發展外,亦極重視亞大區酒店業的發展。早在1986年,九倉
已成立一酒店管理部門—─馬可勃羅國際酒店集團,接管香港大酒店集團對九倉屬下在
香港的3家酒店(香港酒店、馬可勃羅酒店、太子酒店)及新加坡馬可勃羅酒店的管理
權。1988年,九倉向新加坡馬可勃羅酒店提出全面收購,將持股量從42%提高到76.1%。
1989年,九倉透過新加坡馬可勃羅酒店以3.08億新元投得該市烏節路地段,並將其發展
為面積47萬方呎的商業大廈連卡佛廣場,該項計劃於1993年完成,總投資約24億港元。
不過,九倉在北美酒店業的發展並不理想,多年來集團雖投下不少資金對酒店進行翻
新,但盈利表現則長期欠佳。1996年1月,九倉終於將奧麗酒店集團在美國的9間酒店權
益及其他26間酒店的管理權售予美國德州石油大亨Rowiing家族旗下的TRT Holdings
Inc.,套現約39億港元,從北美撤出,專注中港及亞太區業務。目前,九倉正以馬可勃
羅酒店集團為旗艦,重整其在亞太區業務,旗下酒店除香港的3間酒店外,尚包括新加
坡的馬可勃羅酒店、越南胡志明市的奧麗西貢酒店、印尼雅加達的奧麗巴達維亞酒店,
九倉計劃在2000年前至少將其在亞太區的酒店增加到15家。
4.12投資國內
踏入九十年代,吳光正就提出「創建明天」口號,他表示:「『創建明天』計劃,總的
是以發展香港─武漢─上海經濟大三角為目標,其立足點牢牢扎根於香港。」1991年,
吳光正提出「香港+」概念,認為香港與廣東的經濟合作關係將進一步擴展到中國的中
西部,從而為香港帶來挑戰和機會。他表示:「照找看來,中國經濟在很大程度上取決
於香港/廣州、上海、北京/天津、成都/重慶、武漢這五個區域中樞的發展。」根據
吳光正的構想,九倉將參與較北的4個區域中樞的基礎設施和房地產開發,會德豐將專
注華南地區物業發展以及所有5個區域的零售、分銷、服務及貿易方面的投資。
自1992年起,九倉先後與內地各有關方面簽訂協議,計劃參與武漢陽邏港集裝箱碼頭、
陽邏開發區電廠、武昌及漢口輕鐵運輸系統、武漢國際機場貨運中心、寧波北侖港集裝
箱碼頭,四川省有線電視等項目。不過,九倉在內地的投資實際上仍以地產為主,目前
開展的大型項目計有:大上海時代廣場、首都時代廣場、武漢時代廣場、大連時代廣
場、上海匯龍城、上海靜安花園、上海九洲大廈及寧龍花圍、上海匯寧花園、上海會德
豐廣場及重慶時代廣場等,其發展樓面面積1253.3萬方呎,預期於1998年至2001年陸續
完成。至於會德豐則透過會德豐亞太與百仕達合作,投資興建天油渤海啤酒廠,並在廣
州、上海、北京等地開設名牌專門店。
七、會德豐/九龍倉
會德豐/九龍倉集團形成於80年代初中期,是香港大型的綜合性企業集團之一,大股東
是「世界船王」包王剛及其女婿吳光正夫婦。會德豐的前身是香港英資四大洋行之一,
而九龍倉則是置地的聯營公司,在尖沙咀海旁持有龐大物業。1980及1985年,包玉剛部
署「棄舟登陸」,先後收購了九龍倉和會德豐,其後經過多次資產重組逐漸形成現時的
集團結構。其中,會德豐前稱隆豐國際,是集團的上市旗艦和控股公司,會德豐持有九
倉的控股權,後者作為大型綜合企業,重點發展香港地產、酒店、電訊及基建;會德豐
並持有上市地產公司新亞置業(前稱置業信託)和聯邦地產,分別專責地產投資及地產
發展。
80年代中後期以來,會德豐系在地產業的重點,是透過改建或重建九倉旗下原有物業,
用盡地積比率,擴大集團的優質投資物業規模。首個大型地產重建計劃就是雄踞於銅鑼
灣繁華商業區的時代廣場。時代廣場舊址是位於銅鑼灣霎東街的香港電車公司車廠,早
在70年代已列入發展計劃,不過當時的計劃只是發展一幢小型住宅樓宇,由香港電車公
司與合德豐旗下的聯邦地產進行。1979年吳光正隨包玉剛加入九倉董事局,被委派接手
電車廠址的重建發展,吳發現該廠址位於銅鑼灣極具發展潛力地區,要求公司重新檢
討。1980及1985年,包玉剛先後收購九倉、會德豐,該項計劃便一再押後。
1988年,吳光正出任九倉董事局主席,時代廣場正式動工。整項計劃包括兩幢46和36層
高的寫字樓蜆殼大廈和西敏寺大廈,以及一座16層高的綜合性商場,共容納300間商
店、18間食肆、4間戲院和700個泊車位,總樓宇面積240萬方呎。時代廣場的興建歷時5
年,於1993年底落成揭幕。該建築物可謂氣勢恢宏,外牆以花崗石及無框玻璃建成,牆
上最矚目處設有全港第一部巨型室外電視幕牆,大廈四周是3.3萬方呎的開放式庭園廣
場,廣場一角設有大型鐘樓,其美輪美奐的外觀傲視同儕,立即成為銅鑼灣區最優質商
度及該區的標誌。時代廣場的興建由於不須補地價,整項投資僅建築費24億元,而每年
為集團帶來的租金收入就超過9億元,可謂相當成功。
就在時代廣場興建的同時,九倉亦展開對尖沙咀海港城的龐大重建計劃。海港城一期重
建計劃是將兩幢住宅物業重建為兩幢樓高36層的港威大廈。一期重建工程於1994年完
成,為集團提供了113萬方呎的寫字樓物業。海港城二期重建工程隨即在1994年展開,
將原址3幢住宅物業拆卸重建為3幢甲級寫字樓,為集團再增加270萬方呎的寫字樓和商
場面積,以進一步鞏固九倉作為「尖沙咀地王」的地位。二期工程已於1999年陸續完
成。據統計,1998年九倉旗下的投資物業組合已高達950.7萬方呎,已超過置地而成為
與太古地產並駕齊驅的大型地產投資集團。
1989年,會德豐系亦開始加強地產發展的業務,初期以旗下的聯邦地產作先鋒,與信和
等集團合作,在九龍亞皆老街、京士柏道、沙田等地購地建屋。1990及1992年,九倉及
會德豐又先後投得土地發展又一居和倚龍山莊,地產發展業務漸見活躍。1993年,會德
豐系大舉出擊,當年會德豐與九倉、置業信託合組財團以35.3億元的高價擊敗南豐、新
世界、長實等財團,奪得鑽石山地王。該幅土地面積約28萬方呎,計劃建成5幢面積達
120萬方呎的住宅大廈和65萬方呎的荷李活廣場,總投資近55億元,平均每方呎樓價約
3,000元,整個計劃於1997年8月完成。1994年,會德豐系再接再厲,以35億元高價再下
一城,奪得深井海旁生力啤酒廠址,該幅土地面積近50萬方呎,計劃發展250萬方呎住
宅樓宇。到90年代中,會德豐已成為香港活躍的地產發展商,1996年該集團在市場推出
的住宅單位達617個,在香港十大地產發展商中排名第六位,僅次於新地、恆地、長
賞、新世界及恆隆。
2 : GS(14)@2011-05-10 15:43:03

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15236550
一手供應
會德豐屯門申建屋 旗下遞意見書力撐
2011年05月09日
3 : onesee(1238)@2011-05-18 14:02:21

九倉又集資 發換股債籌78億
3個月抽水180億 趁調控拓內房 2011年5月18日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110518/News/ea_eaa1.htm
4 : onesee(1238)@2011-05-18 14:03:00

轉型內房 頻掃內地地皮
2011年5月18日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110518/News/ea_eaa2.htm
5 : GS(14)@2011-05-18 21:37:42

七、會德豐/九龍倉

會德豐/九龍倉集團形成於80年代初中期,是香港大型的綜合性企業集團之一,大股東
是「世界船王」包王剛及其女婿吳光正夫婦。會德豐的前身是香港英資四大洋行之一,
而九龍倉則是置地的聯營公司,在尖沙咀海旁持有龐大物業。1980及1985年,包玉剛部
署「棄舟登陸」,先後收購了九龍倉和會德豐,其後經過多次資產重組逐漸形成現時的
集團結構。其中,會德豐前稱隆豐國際,是集團的上市旗艦和控股公司,會德豐持有九
倉的控股權,後者作為大型綜合企業,重點發展香港地產、酒店、電訊及基建;會德豐
並持有上市地產公司新亞置業(前稱置業信託)和聯邦地產,分別專責地產投資及地產
發展。

80年代中後期以來,會德豐系在地產業的重點,是透過改建或重建九倉旗下原有物業,
用盡地積比率,擴大集團的優質投資物業規模。首個大型地產重建計劃就是雄踞於銅鑼
灣繁華商業區的時代廣場。時代廣場舊址是位於銅鑼灣霎東街的香港電車公司車廠,早
在70年代已列入發展計劃,不過當時的計劃只是發展一幢小型住宅樓宇,由香港電車公
司與合德豐旗下的聯邦地產進行。1979年吳光正隨包玉剛加入九倉董事局,被委派接手
電車廠址的重建發展,吳發現該廠址位於銅鑼灣極具發展潛力地區,要求公司重新檢
討。1980及1985年,包玉剛先後收購九倉、會德豐,該項計劃便一再押後。

1988年,吳光正出任九倉董事局主席,時代廣場正式動工。整項計劃包括兩幢46和36層
高的寫字樓蜆殼大廈和西敏寺大廈,以及一座16層高的綜合性商場,共容納300間商
店、18間食肆、4間戲院和700個泊車位,總樓宇面積240萬方呎。時代廣場的興建歷時5
年,於1993年底落成揭幕。該建築物可謂氣勢恢宏,外牆以花崗石及無框玻璃建成,牆
上最矚目處設有全港第一部巨型室外電視幕牆,大廈四周是3.3萬方呎的開放式庭園廣
場,廣場一角設有大型鐘樓,其美輪美奐的外觀傲視同儕,立即成為銅鑼灣區最優質商
度及該區的標誌。時代廣場的興建由於不須補地價,整項投資僅建築費24億元,而每年
為集團帶來的租金收入就超過9億元,可謂相當成功。

就在時代廣場興建的同時,九倉亦展開對尖沙咀海港城的龐大重建計劃。海港城一期重
建計劃是將兩幢住宅物業重建為兩幢樓高36層的港威大廈。一期重建工程於1994年完
成,為集團提供了113萬方呎的寫字樓物業。海港城二期重建工程隨即在1994年展開,
將原址3幢住宅物業拆卸重建為3幢甲級寫字樓,為集團再增加270萬方呎的寫字樓和商
場面積,以進一步鞏固九倉作為「尖沙咀地王」的地位。二期工程已於1999年陸續完
成。據統計,1998年九倉旗下的投資物業組合已高達950.7萬方呎,已超過置地而成為
與太古地產並駕齊驅的大型地產投資集團。

1989年,會德豐系亦開始加強地產發展的業務,初期以旗下的聯邦地產作先鋒,與信和
等集團合作,在九龍亞皆老街、京士柏道、沙田等地購地建屋。1990及1992年,九倉及
會德豐又先後投得土地發展又一居和倚龍山莊,地產發展業務漸見活躍。1993年,會德
豐系大舉出擊,當年會德豐與九倉、置業信託合組財團以35.3億元的高價擊敗南豐、新
世界、長實等財團,奪得鑽石山地王。該幅土地面積約28萬方呎,計劃建成5幢面積達
120萬方呎的住宅大廈和65萬方呎的荷李活廣場,總投資近55億元,平均每方呎樓價約
3,000元,整個計劃於1997年8月完成。1994年,會德豐系再接再厲,以35億元高價再下
一城,奪得深井海旁生力啤酒廠址,該幅土地面積近50萬方呎,計劃發展250萬方呎住
宅樓宇。到90年代中,會德豐已成為香港活躍的地產發展商,1996年該集團在市場推出
的住宅單位達617個,在香港十大地產發展商中排名第六位,僅次於新地、恆地、長
賞、新世界及恆隆。
6 : GS(14)@2011-05-19 22:35:51

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15263241

供股吸百億後 再發換股債籌 78億
藍籌罕見 九倉 3個月兩抽水
2011年05月18日
7 : GS(14)@2011-05-19 22:36:15

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 320&art_id=15263242
慘遭波及
內地限購令 拖慢資金回籠
2011年05月18日

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 320&art_id=15263243
影響入賬
吳光正重組大計恐有變
2011年05月18日
8 : onesee(1238)@2011-06-02 13:43:02

有線打奧運牌 誘速批免費牌
明年初獲牌照 可趕及播倫敦奧運 2011年6月2日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110602/News/ea_eaa1.htm
9 : onesee(1238)@2011-06-02 13:44:34

奧運有助增加廣告收入
觀眾年輕兼具消費力 2011年6月2日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110602/News/ea_eaa2.htm
10 : GS(14)@2011-06-02 21:13:04

九倉:不排除再融資
2011年05月26日

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 320&art_id=15286897
11 : GS(14)@2011-06-02 21:13:11

有線:冀下半年扭虧
2011年06月02日

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 320&art_id=15306491
12 : onesee(1238)@2011-06-08 14:32:44

九倉:今年銷內房 140億目標有困難
2011年6月8日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110608/News/ec_ecb1.htm
13 : GS(14)@2011-06-09 22:31:05

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15322696
九倉:內房銷售難達標
盼內地資產比例增至一半
2011年06月08日
14 : GS(14)@2011-06-16 22:19:30

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15346281

會德豐四佛山地注九倉
2011年06月16日
15 : onesee(1238)@2011-07-12 14:20:54

會德豐35億奪觀塘商業地
2011年7月12日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110712/News/ea_eaa3.htm
16 : GS(14)@2011-07-22 06:51:23

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=15450634
天星兩航線再申請加價
2011年07月21日
17 : onesee(1238)@2011-08-10 14:46:44

有線寬頻中期虧損減六成
2011年8月10日

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110810/News/ec_eci1.htm
德豐 九龍 發展 故事 0004 、會 0020 海港 企業 0051 Joyce 0647 有線 寬頻 1097 關係 0017 0021 0032 0066 0077 0192
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=273999

沙膽虹手記: 給海港城一個讚 沙膽虹

1 : GS(14)@2013-07-15 21:59:26

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20130715/18335068

                海港城今次抵讚!海港城city'super美食廣場最近被食客發現有老鼠橫行,把照片拍下寄給《蘋果》,《蘋果》前往查證,發現眾多老鼠出沒,遂找海港城回應。海港城負責人不但如實承認,更於當晚找來滅鼠隊,派出三輛滅蟲車深夜進駐,將美食廣場用木板圍封滅鼠,不惜少做數天生意。《蘋果》一直以來,承蒙讀者信任和愛戴,收到不少投訴,有關於食物衞生的,包括食物裏有曱甴、食肆天降老鼠青蛇;有關於超市食品問題;有關於被參茸海味舖行騙;有關於大財團僭建霸地等等,追查之下,即使有證有據,所得到的反應多是不理不睬、敷衍了事,甚至兇神惡煞。不但小商舖如此,就連全港最大的財閥也是一樣,一味覺得被針對,而不去積極改善,提升服務和品質。九倉旗下海港城今次如此坦然承認老鼠橫行和果斷的危機處理,沙膽虹真的要給他們一個讚!

沙膽虹
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沙膽 膽虹 手記 海港城 海港 一個
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=283323

梵高名作 活現海港城 黛安

1 : GS(14)@2013-07-17 01:00:56

http://www.skypost.com.hk/column ... %AF%E5%9F%8E/101993
海港城正門長樓梯換上一襲向日葵新裝,朝氣勃發。對藝術有認識嘅朋友,相信一眼就睇出,呢幅係藝術大師梵高嘅名畫作品《向日葵》。
黃色巨鴨啱啱先闊別香江,海港城話咁快搵咗阿姆斯特丹梵高博物館合作,喺「海港城‧美術館」開辦「活現RELIEVO」展覽,將五幅以三維高端技術仿製嘅梵高名畫,帶到香港作首次展覽。黛安噚日獲邀出席開幕禮,並有幸認識梵高嘅曾姪孫Vincent Willem van Gogh。
Vincent係梵高博物館董事會顧問,噚日黛安問佢,梵高芸芸作品中,點解揀出呢五幅嚟香港參展,佢解釋話,因為呢幾幅畫都代表住梵高每一個重要嘅創作階段,而當中佢最鍾意曾叔祖父1890年畫下嘅《盛開的杏樹》,認為色彩鮮艷,最能代表梵高喎。


仿製品像真度高


雖然呢幾幅係仿製品,但無論用色、亮度、質感同比例等每項細節,都接近原作,仲得到梵高博物館品鑑認證。聽講負責製作嘅富士公司,一共用咗七年進行細微調校,連貼喺原作背後、記錄畫作借出次數嘅貼紙同印章都模仿到十足,認真細心。
噚日黛安亦遇另一名正發展梵高品牌生意嘅姊妹麥詠欣(Vivian),佢手上戴住嘅瑞士腕錶,錶底竟暗藏梵高畫作,原來此錶乃紀念這位藝術大師160歲生辰而推嘅限量作。Vivian同黛安講,現時忙於籌備明年喺京滬港澳四地,舉行梵高真蹟畫展,細節仲傾緊,作為梵高迷嘅黛安拭目以待。
梵高 名作 活現 海港城 海港 黛安
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=283359

海港企業(0051)專區

1 : GS(14)@2014-08-12 00:26:15

http://realforum.zkiz.com/thread.php?tid=5943
前專區
2 : greatsoup38(830)@2015-03-12 02:23:02

盈利降33%,至8億,輕債
3 : greatsoup38(830)@2015-05-24 01:45:29

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150522/news/ea_eab1.htm
家族信託「除名」 吳光正持股降
  2015年5月22日

【明報專訊】吳光正全退會德豐(0020)系後,其持股量亦疑似出現變化,據聯交所資料顯示,吳光正持股量大幅下降至11.75%,未有再披露過去透過家族信託持有、市值逾400億元的會德豐股權。會德豐發言人表示,持股變化主要由於吳光正上周退任董事職務,惟他仍然是包玉剛家族信託受益人之一。

聯交所資料顯示,吳光正與太太包陪容於周二(19日)更新股權披露,由於未有再申報過去透過匯豐信託持有的48.98%股權,吳光正的持股量由原來約60.73%,大幅下降至11.75%。

發言人:私人仍持11.75%會德豐

會德豐發言人回覆本報查詢時表示,該匯豐信託屬包玉剛家族持有,吳光正目前仍是受益人之一,只是由於他在上周退任會德豐董事後,按例毋須再披露信託持股,而他目前申報仍持有的11.75%會德豐股權,則屬於吳光正家族的私人持股。至於接替吳光正擔任會德豐主席的兒子吳宗權,會否申報包玉剛家族權益,則暫不清楚。

已故「船王」包玉剛於1991年去世前,已就其龐大財產作出分配,其中當時規模較大的海上業務及資產,交由長女包陪慶的外籍丈夫蘇利文打理,而吳光正則接手會德豐及九倉(0004)等陸上業務。以包玉剛信託目前持有會德豐48.98%股權計,市值相當於約444.5億元,惟由於會德豐同時控股九倉、海港(0051)、有線寬頻(1097),以及持有綠城(3900)及遠洋地產(3377)等投資(見圖),意味該信託實際相等於控制整個會德豐系上市王國。

不過,吳光正多年來仍有不少私人投資,其中主要是包括連卡佛、Joyce(0647)以及意大利著名品牌Ferragamo股權在內的零售王國,目前已交由女兒吳宗恩掌管,至於源自岳父的上市王國,則由兒子吳宗權接掌。

4 : greatsoup38(830)@2015-08-14 14:05:58

盈利增20%,至5.7億,2億現金
5 : GS(14)@2016-03-02 17:04:02

盈利增4成,至11.3億,輕債
6 : GS(14)@2016-03-16 14:45:20

2016-03-15 HJ
會德豐邁收成期 中線勝九倉  

會德豐(00020)為九倉(00004)控股公司,其核心盈利增幅遠勝九倉,儘管九倉績後滑落,會德豐表現仍能穩升,近年不斷積聚土地儲備,終於踏入收成期。去年會德豐綜合總盈利142.32億元,按年跌35.3%,在扣除投資物業公平值變動及相關影響後,核心盈利為105.98億元,增長30.8%,每股核心盈利5.216元,已派第一次中期息每股0.425元,將派第二次中期息0.725元,全年股息1.15元,增長7.7%,股息比率由26.7%降至22%;每股股東權益增加5.5%,至99.26元。

會德豐去年多次增持九倉股權,由2014年底的55.08%增至59.1%,應佔九倉核心盈利約63.23億元,增11.8%,另由新加坡會地提供2.63億元,增5.2%,直接由會德豐貢獻盈利40.12億元,增82.6%。

九倉經營投資物業為主,亦有物業發展、酒店、物流以至寬頻及電訊等,其業績於日前已有專文討論。新加坡會地於新加坡經營物業,並涉及中國物業,而規模所限,對會德豐貢獻不多。

現金回流佳 負債續降

會德豐業務專注於香港物業發展,2014年已步入收成,去年更是豐收,確認銷售額155億元,主要為啟德的兩幢商業大廈售予花旗及宏利,稅前利潤率28.8%,雖非高利潤,但大宗交易已算不俗。去年另有將軍澳區The Parkside入賬,即去年盈利由兩個項目帶動。會德豐在紅磡另有商廈One Harbour Gate興建中,已以59億元出售西座及商舖予中國人壽,較小的東座據報亦有人洽購,連同預售其他住宅項目,去年底預售尚未確認銷售額為125億元,其中90%可於未來18個月內入賬。今年將有3個或以上項目開售,位於將軍澳、屯門及何文田等地,目標暫訂為100億元,有待相關程序及市況配合。

以綜合賬計,會德豐淨債務789.27億元,較上年減少18.3%,淨負債權益比23.2%,不計九倉及新加坡會地,淨債務為322.58億元,按年減少10%,淨債務權益比為16%。去年會德豐仍在增持土儲,亦增購九倉股權,耗資不菲,而債務仍減,可見會德豐的現金回流良好。去年底管理的土儲,可供興建870萬方呎,包括代九倉管理估計約210萬方呎,其土儲可供4至5年的發展,其中位於將軍澳地盤較多。

本港樓市似乎是暫時見頂,未來調整幅度則言人人殊,但今年完成的物業已預售相當,樓市的轉變是影響明年或以後的業績,以現有資料看,會德豐今年的整體業績將勝去年。

對物業發展而言,未來展望相當重要,是關乎對股份評價的高低,上周五以33.4元收市,核心P?E 6.4倍,息率3.44%,P?B0.336倍,市場對其評價已有保留。同日九倉股價40.95元,P?E11.3倍,息率4.64%,P?B0.403倍。會德豐的盈利約38%來自物業發展,P?E自然較低,再加上慣例的控股折讓,P?E更低,而且會德豐的息率低於九倉。

所謂展望,是個別不同。九倉的展望受零售市場影響大,對會德豐而言,除受九倉影響外,亦受樓市影響。理論上,會德豐較為吃虧,但去年會德豐的表現則優於九倉,筆者於去年3月中亦指會德豐折讓大,應勝九倉一籌,當時會德豐P?E9.4倍,息率2.83%,P?B0.4倍,股價37.65元;九倉P?E14.6倍,息率3.56%,P?B0.503倍,股價50.75元。一年後的今日,兩者雖跌,但九倉跌19.3%,會德豐只跌11.3%,反映兩者的折讓收窄,其中理由相當複雜,可能是九倉對零售業的敏感度,更甚於會德豐對樓市的反應,亦可能是會德豐去年業績確實較佳。

憧憬重組未必成事

昨天的表現,是九倉較會德豐為佳,原因是九倉績後曾見挫低,會德豐並無異樣,且在穩升。筆者上周認為九倉會跑輸大市,是以中線而言,短線難作準。至於會德豐,中線展望或稍遜於大市,但相信仍優於九倉,其實差異不會太大 ,兩者均受零售及樓市氣氛影響,因而策略應以短線為主。

至於兩者重組之說,只是憧憬,看來不易合二為一,九倉旗下的海港企業(00051)及會德豐旗下的新加坡會地未能私有化,是兩者合併的障礙,還得考慮最終控股者於合併後的股權多寡,目前吳氏家族佔會德豐60.63%,會德豐則佔九倉59.1%,穩佔絕對控制權。此外,最重要的是歷史悠久的九倉股東對價值的觀感,同樣是合併關鍵。

?

#戴兆 #港股分析 #公司透視 - 會德豐邁收成期 中線勝九倉
7 : GS(14)@2016-08-04 15:03:19

盈利降12%,至5億,輕債
8 : GS(14)@2017-03-03 14:33:47

盈利降40%,至6.6億,輕債
9 : GS(14)@2017-08-04 16:23:47

盈利增10%,至5.3億,輕債
10 : GS(14)@2018-03-02 12:23:55

盈利增80%,至13億,輕債
11 : GS(14)@2018-07-02 10:59:47

本公告乃海港企業有限公司(「本公司」,連同其附屬公司則統稱為「本集團」)根
據《香港聯合交易所有限公司證券上市規則》(「《上市規則》」)第13.09(2)條及香
港法例第571章證券及期貨條例第XIVA部的內幕消息條文(按《上市規則》的定義)
而刊發。
一年多以來,本公司已不時提醒股東及投資者,本集團的發展物業分部貢獻在二○一
七年之後會縮減。最新提示載於日期為二○一八年三月一日的本公司二○一七年年報
內的主席報告書:
「發展物業貢獻自二○一二年起主導集團財務業績,在二○一七年佔集團收入及營業盈
利逾80%及核心盈利逾70%。集團已累計出售或預售逾95%可發展總樓面面積,當中
99%已確認入賬。蘇州時代上城已告全面落成,是最後一個高利潤項目,標誌著對集團
貢獻的分水嶺。上海南站及蘇州國際金融中心是僅餘的兩個未完成項目。未來集團不能
再倚賴此分部的貢獻。」
此外,該主席報告書亦就本集團在香港的新酒店提供了以下最新情況:
「The Murray於年初開始招待顧客,還需時間建立業務。與此同時,土地及樓宇折舊和
利息成本將會對酒店的盈利能力構成壓力。」
據最近對截至二○一八年首五個月未經審核綜合管理賬目的審閱,本公司董事會
(「董事會」)謹告知股東及投資者,本集團截至二○一八年六月三十日止六個月的
核心盈利(即不計入投資物業重估差額的股東應佔盈利)預期會較二○一七年同期下
跌超過70%。
12 : GS(14)@2018-08-03 17:47:08

盈利降80%,至1.2億,輕債
13 : GS(14)@2019-02-28 12:37:54

盈利降7成,至4.7億,輕債
海港 企業 0051 專區
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=284967

Page One租海港城3.5萬呎

1 : GS(14)@2014-09-17 15:00:19

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140917/news/ec_lac1.htm

【明報專訊】九倉(0004)近年積極為旗下尖沙嘴海港城增闢商舖部分樓面,其中不少來自寫字樓部分。知名書店Page One近日便承租當中超過3.5萬方呎樓面作為本港之旗艦店,面積直逼銅鑼灣希慎廣場佔逾4萬方呎的誠品書店。


上述新店位於海港城3、4樓,涉樓面35,229方呎,預料為該公司在港最大店舖,當中位於4樓部分原為寫字樓,但由於租約訂保密條款,故葉壹堂及九倉均未有透露租金及租期。該店現時位於3樓的面積為8428方呎,新店面積比舊舖多3倍,新店全加設餐飲、麵包店及服飾等元素。


2 : Ghenea(42551)@2014-09-17 21:43:18

搞到咁大、最後咪又係蝕住走smiley
Page One 海港城 海港 3.5 萬呎
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=285620

8000呎The Cheesecake Factory 進駐海港城

1 : GS(14)@2016-11-15 07:58:30

【明報專訊】近年成日講零售寒冬,不過好多人慳買唔慳食,搞到本港各大商場積極引入各類餐廳吸客。好似海港城舊港威戲院位置,原來靜靜雞租咗畀美國著名餐廳The Cheesecake Factory,呢個品牌唔單止芝士蛋糕出名,仲對餐廳規模好有要求,所以呢間餐廳面積有足足有成個足球場咁大,Fans們要留意啦。

美心2014年取得美國著名餐廳The Cheesecake Factory亞洲經營權,雖然餐廳以「Cheesecake」命名,其食物種類並不限於甜點,並以豐厚分量見稱。美心集團首席營運官(集團總部及美心產品)湯國江早前提過,佢原意其實喺香港開亞洲首間分店,不過The Cheesecake Factory對亞洲分店規模好有堅持,延續美國門店夠晒大嘅特色,但喺香港又唔易搵,所以今年6月上海迪士尼樂園分店就食咗「頭啖湯」。

查實九倉(0004)中期業績報告已經披露,美心引入嘅The Cheesecake Factory將會喺海港城開設第一間香港分店,據講就係港威戲院個位,面積仲成8000方呎,小琴早排行街經過,見到工地被圍板所遮蓋,據商場職員就話,除美心引入的The Cheesecake Factory外,仲有另一家規模較小的食肆進駐,而家裝修工程順利,或有機會趕及聖誕節前開幕。

email: piano@mingpao.com

[小琴密語]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1099&issue=20161114
8000 The Cheesecake Factory 進駐 海港城 海港
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=315435

【濕平喇!】潮人必到Marni市集 搬入海港城買足一星期

1 : GS(14)@2017-06-10 13:47:39

今年市集搬入商場大堂,雖然沒那麼chill但不怕落雨或太熱。



前年4月在中環四號碼頭,聚集了很多潮人和「濕平精」,事關意大利品牌Marni市集快閃3.5小時,限量貨手快有手慢冇,很多趕不及去的人都哭喪着臉。這市集今年再度襲港,開足七日,今次別錯過!



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來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20170610/20050857
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A&F轉租海港城7000呎舖

1 : GS(14)@2017-07-04 08:03:56

【明報專訊】美國休閒服裝集團 A&F(Abercrombie & Fitch)去年底宣布提早撤離中環畢打行巨舖,市場消息稱,該公司已承租尖沙嘴海港城一個舖位,面積約7000方呎,比原來的2.56萬方呎少七成多。該公司原於2011年以月租700萬元租用畢打街12號畢打行地庫至2樓共4層巨舖,租期至2020年底,惟該公司去年11月公布提早結業退租,涉及終止合約費用高近1600萬美元(約1.25億港元)。

仲量聯行:核心舖租3年累跌四成

另仲量聯行最新報告指,整體核心街舖租金於上半年下跌6.4%,較2014年高峰期累積下跌41.2%,回落到10年前水平,不過部分海外品牌及飲食營運商的租務需求顯著回升,預料下半年租金見底,但難見「V形」反彈,料全年租金下跌5%至10%。

威利麻街6號呎價逼2萬破頂

該行又稱,上半年中環錄得的寫字樓租務,以樓面計有50%由中資公司承租,較2016年的45%多,帶動中環甲廈上半年租金升3.6%至116.4元,重返2008年金融海嘯前的歷史高位。仲量聯行租賃業務主管龐定勤(圓圖)稱,由於上半年租金升幅超過預期,該行調高今年中環寫字樓的租金預測,由上升0%至5%,調高到上升5%至10%。

此外,中原(工商舖)區域營業董事蔡德寶表示,恒地(0012)上環威利麻街6號22樓04室剛以1365萬元售出,面積698方呎,呎價19,556元,創項目呎價新高。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5462&issue=20170704
轉租 海港城 海港 7000 呎舖
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A&F租海港城LV 7000呎舖

1 : GS(14)@2017-07-05 09:21:28

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6739&issue=20170705
【明報專訊】日前有消息指美國休閒服務品牌Abercrombie & Fitch(A&F)將進駐九倉(0004)尖沙嘴海港城,本報記者現場所見,該公司所租用的7000方呎舖位,位於海港城港威商場3樓,前身為法國奢侈品牌LOUIS VUITTON(LV)男士專門店。

九倉凌緣庭:海港城出租率100%

九倉執行董事凌緣庭昨出席海港城與迪士尼合作的商場活動時,被問及A&F進駐海港城之事宜,她表示,不會就個別商戶作評論,並指商場不時都有新商戶加入,目前除了正在翻新的部分外,商場出租率基本上達100%。

不過,據記者現場所見,海港城港威商場3樓3320號舖位,已圍上A&F即將進駐的圍板。綜合過往網上資料及海港城官方網頁,有關舖位曾由唱片店Hong Kong Records租用,至2015年遷出,再由LV租用,作為全港唯一一間男士專門店,涉及約7000方呎,若連同旗艦店部分,LV當時共租用海港城約4.3萬方呎作舖位,而隨着旗艦店部分完成翻新,LV今年初已遷出3樓舖位。

傳Zing全幢20億快易手 呎價2.5萬

另市場消息指,里昂證券早前以招標形式放售銅鑼灣耀華街銀座式商廈Zing,以20億元快將易手,涉及樓面方呎7.9萬方呎,平均每呎約2.5萬元。Zing目前出租率100%,最新出租的單位呎租逾60元,每年租金收入約6000萬元,新買家租金回報約3.6厘。

資料顯示,里昂於2014年以14億元購入,購入後斥資數千萬元翻新,並易名為Zing,持貨2年料帳面獲利6億元。

奧海城上半年營業額12.8億 升8%

此外,信和集團租務部總經理畢嘉浩表示,奧海城今年上半年營業額達12.8億元,按年升8%,預計7月、8月營業額達4.5億元,按年增8%;人流亦可望上升8%。年內有三成至四成租戶續租,續租率70%至75%,並有雙位數字的租金加幅,現時商場實用面積呎租約60至130元。
海港城 海港 LV 7000 呎舖
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寰圖租海港城5萬呎 開設共享工作間

1 : GS(14)@2018-01-25 14:50:20

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8030&issue=20180125
【明報專訊】由雅居樂集團(3383)主席陳卓林長子陳思烺擔任首席執行官的寰圖(中國),主力營運綜合辦公空間,並計劃今年6月底前,於大中華區設立多個據點,其中香港分店已選址尖沙嘴海港城,樓面5萬方呎,將於5月開幕。市場估計,目前海港城呎租介乎50至60元,估計寰圖以月租約250萬至300萬元承租海港城。

雅居樂陳卓林長子掌舵

陳思烺接受訪問時表示,目前寰圖於廣州設有3個據點,分別位於雅居樂中心、發展中心及高德置地H座,其中位於天河區寰圖辦公空間.雅居樂中心樓面13萬方呎,提供大小不一的綜合辦公室,並以七大洲作主題,另設自家餐廳、咖啡店、健身中心、酒廊、水療設施等,務求提供一個平衡的工作及生活空間。

擬今年大中華設14個據點

他續稱,集團計劃於今年設立14個據點,以大中華區的一線城市為主,包括北京、上海、杭州、深圳以及香港,其中香港於本月初與九倉(0004)簽訂租約,租用港威大廈英國保誠保險大樓1606至1614、以及永明金融大樓16樓,其綜合辦公空間將橫跨兩座大廈。選址於海港城,除因該廈位核心地段,亦鄰近未來高鐵站,方便會員往返深圳和廣州。

海港主題設計 內設咖啡店酒廊

他透露,海港城面向維多利亞港,其辦公空間將以海港作設計主題,亦設自家咖啡店、酒廊,但未必對外開放。他表示,「初創企業需要多支援,然而在香港承租寫字樓租金貴,而且多為交吉單位,初創人士需要額外支付金額裝修或添置辦公室用品,或加重負擔,而寰圖能提供所需的硬件,只收取會員費用。我們不僅提供硬件,亦重視服務,過去有一間500人的公司邀請我們協助,可因應顧客的需要而制訂服務,甚具彈性。」

寰圖(中國)中心總經理王昉表示,寰圖辦公空間.雅居樂中心出租率九成,綜合共用空間收費每位為1980元人民幣,小型辦公室每位會員收費由4000至5000元人民幣不等,租期最少半年。
寰圖 圖租 海港城 海港 萬呎 開設 共享 工作間 工作
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寰圖租海港城變共享工作間 5座位月租4萬起

1 : GS(14)@2018-09-11 07:55:14

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3635&issue=20180911
【明報專訊】近年共享空間在港興起,由寰圖(中國)發展、位處尖沙嘴海港城的共享辦公空間ATLASPACE寰圖昨日開幕,為該集團首個在港發展的辦公空間,雅居樂(3383)主席陳卓林長子、ATLAS寰圖首席執行官陳思烺表示,上述共享辦公空間採高端路線,投資額達8位數字,目前出租率約七成,預計未來一年會在港新增20萬方呎辦公空間。

雅居樂陳卓林長子旗下

該集團今年初與九倉(0004)簽訂租約,租用海港城永明金融大樓16樓全層營運ATLASPACE寰圖,佔地約5萬方呎,室內以航海及郵輪作設計主題,提供高端服務式辦公室及共享空間等,面積250方呎、可容納5個座位的辦公室月租4萬元起,目前租戶涵蓋IT行業、設計行業等,最大租戶為化妝及護膚品品牌Estée Lauder。陳思烺表示,甲級寫字樓的租金門檻高,ATLASPACE寰圖的目標,是為中小企降低甲級寫字樓的門檻,租約期一般為一年或以上。他認為,本港共享空間市場成立時間短,不可單純以價錢將ATLASPACE寰圖與其他共享空間作比較,集團未來會在港開設旗艦店,選址核心商業區如中環、灣仔等。

第一集團12.5億購廣隆泰工廈

此外,第一集團公布以12.5億元購入長沙灣大南西街1016至1018號廣隆泰大廈,現為一幢9層高的工業大廈,地盤面積約14,790方呎,現有樓面面積約162,299方呎,平均呎價約7670元,若以地積比率12倍計算,可重建樓面約177,480方呎,每方呎樓面地價約7043元。

第一集團控股董事魏深儀表示,項目計劃重建為甲級寫字樓,預算7億至8億元作補地價用途,項目總投資金額約26億元,預計於2022年落成。第一集團年內已購入荃灣大涌道18號及柴灣角街73號,再加上上述長沙灣大南西街項目,預算總投資約60億元,將可提供共約48萬方呎甲級商業樓面。
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