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王志才主演“资本挪移剧”:没玩转“长安8号”


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“别人推开窗户,看到是绿色的草坪,王艳推开窗,看到是玫瑰色的紫禁城。”几年前的一篇娱乐新闻,将影星王艳位于王府世纪的家描绘的异常瑰丽,年轻 的王艳之所以能安居王府井豪宅,则是因为她的老公——王志才,一位京城著名开发商。

其实,在地产界,有一部比王艳出演的任何一部剧本都好看 的电视剧。这部电视剧长达六年,主角便是王艳的老公——王志才,第二配角是首开股份,第三配角是中国奥园。

当初剧本投资预估4000万元, 后期资金由配角不断投入。

这部电视剧看点就在于,在中国土地市场不断规范过程中,地产商是如何“以小博大”,甚至“四两拨千斤”上演一部难 得一见的“资金挪移史”。

中国奥园的“肖申克救赎”

资料显示,2009年7月,中国奥园以3.7亿元代价,收购北京世纪协润 地产41.33%股份,获得世纪协润位于北京CBD核心区擎峰楼盘操盘权。并且,中国奥园还借给世纪协润4.6亿元短期贷款,助其还债。

除 去世纪协润已还部分,此时王志才和中国奥园共同持有的擎峰共欠首开股份12.92亿元。

随后中国奥园将楼盘案名改为“长安8号”,并于 2009年12月25日正式在香港亮相,今年2月6日公开销售。

当时,中国奥园董事长郭梓文对长安8号楼盘寄予了厚望,希望长安8号项目在 未来3年内,能为奥园地产带来超过120亿元销售回款。而王志才更是希望该项目三年后卖到15万元/平方米。

但此前断续续停工近五年之久的 长安八号,改了名字,却抹不去此前的种种前科,这位第三配角面对这部饱受观众拍砖的“烂戏”,即使动用了金牌营销团队,似乎也无力回天。

自 2010年2月3日开始内部认购,长安八号遭遇开盘一月零成交的窘状。而大约6个月前,上海星河湾开盘,3天内销售金额高达40亿。

事实 上,对于在广州地产界叱咤风云的中国奥园而言,在北京所面临的窘状估计也是前所未有。

首开股份全身而退?

时间切换到2010 年3月份。

第三配角救场失利,第二配角逼债在即。

现在唯一能做的就是,主角王志才和第三配角中国奥园再接着共同“找钱”为长 安八号赎身。

就在其还清债务的前一天,这位第三配角还在“借钱”中。根据中国奥园4月11日发布的公告,旗下奥园集团与工行广州荔湾支行签 订委托贷款协议,金额约2.83亿元,将钱垫付给北京耀辉置业还债。而该公告中提到的2.83亿元贷款,则是以3个月短期贷款形式贷给世纪协润。

4 月12日,首开股份公告称,已收到“长安8号”项目公司所有委托贷款本息13.09亿元。按照此前双方协议,首开股份已完全结清与“长安8号”的关系。

而 据相关人士测算,中国奥园在介入这个“北京最贵楼盘”不到一年时间里,为其垫付的成本已增加了两倍之多,其不惜借债帮助“长安8号”度过债务危机,也是为 与中体产业“南北分治”7年后再次进入北京市场铺路。

中国奥园的奋力救场解救了首开股份。

但我们的第二配角似乎不是笑着离开 的。

据测算,除了股权投资之外,首开股份近5年时间里,对擎峰项目投入的资金成本达到了11亿之巨,对于一个上市公司来说,显然这是一笔巨 大的负担。

促使首开离场原因应该还包括股东方对于项目定位的差异。在以擎峰为名面世后不久,王志才将项目的售价定在5万元/平米左右,在 2008~2009年间的北京市场,这是一个足以让人瞠目结舌的价格。按照以往的规律,定价过高的豪宅项目一般销售速度不会太快,如果首开继续留在场内, 则必须花费更多的耐心等待收回投资。

于是首开丢给外界一些借口,从这部出演了五年的电视剧中,消失了。
王誌 誌才 主演 資本 挪移 沒玩 玩轉 長安
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銀行咋沒玩沒了地鬧錢荒?vs規避監管與貪得無厭 金石

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銀行咋沒玩沒了地鬧錢荒?vs規避監管與貪得無厭
2013-12-23
文/向小田

6月中的一天我正在家裡面吃西瓜,老陳突然打來電話。
「田總,不好啦!銀行間市場違約了!」
老陳在某金融機構工作,一直負責資金業務。
銀行間市場都是信譽良好的大機構,怎麼可能違約呢。我看了下日曆,並不是愚人節。

老陳接著說:「怎麼辦?現在借個錢好困難啊,眼看我這池子開放日就到了,快給逼瘋了。」

老陳口中所稱池子,是他們建在表外,用來給企業放貸的資金池。這幾年,銀行信貸紛紛出表,將傳統的存貸款業務,做成了一邊低成本吸收資金(負債),一邊通過各種金融工具(信託/券商資管/基金子公司)給企業放貸(資產)的所謂中間業務。這麼一來,一不用計提風險準備金,二不受信貸額度限制,大大降低了業務門檻,規模飛速發展,賺了很多錢。

低成本吸收資金有幾種方式,其中一種就是借金融機構的身份拆借同業資金,另一種,就是發行短期理財產品。借的錢成本大概都在5%左右。他們的貸款放出去,很多都給了房地產和地方政府融資平台,綜合成本都在10%以上。中間的差價,基本上全被老陳所在的機構賺走了。這種借短炒長的業務模式,被認為非常具備競爭力,還曾在全系統推廣呢。

但是這種模式運行起來,一個難度就是短期資金一定要跟上,不能出現流動性缺口。比如你放貸出去,資產端的期限是一年。借進來的錢,是要每個月還一次的。也就是說,你必須保證每個月都能借到錢換上個月借的錢的本金,不然就會產生兌付風險。一般來說,借個錢問題不大,首先是市場存量貨幣充足,一般情況下同業拆借點錢不是難事,無非就是多花點成本。換成理財產品,無非就是提高一下短期理財產品的收益率,5%賣不出去,提到6%還不行?所以這樣一來,每次遇到問題,總有辦法解決。但老陳這兩天苦惱的,就不是這麼簡單了。

我說,老陳,別著急,慢慢來,說說看情況。

老陳說:田總。這幾天,7天回購利率一度在7%以上,隔夜利率更高達9%。我們的產品根本沒法融資啊。首先就是贖回的量大。我們之前給機構投資者的,都是5%的利息。現在他們一看利率上去了,紛紛要求贖回,量很大,我上哪兒找錢去?賣資產也沒那麼快啊。你看我錢很多都給開發商蓋房子了,哪能說還就還。前面準備的應對流動性的方案,一遇到這情況全不好使了。說實話,我要是客戶,肯定也贖回呀,隔夜拆借利率那麼高,傻子才在我們這兒玩。但我現在又不敢提高客戶收益率。我放貸出去的時候,利率都固定了,賺回來的錢都數得清楚,現在提高融資成本,我必虧無疑啊。

我說,那你們設計流動性應急方案時,怎麼就沒考慮到這點?

老陳說:我們有考慮。但沒想到,今年6月份這麼緊張。季末資金緊張一般我們都是有預估的,外匯佔款下降、監管考核這些都是正常現象。就算是5月底、6月初的稅費清繳,企業把錢都提出來,交給國庫放在央行,那也是可預測可評估的。一般資金稍微緊張點,央行肯定會想個辦法。可最近聽說,央行好像沒有發福利的意思。

我說,你看,還是沒有加強學習吧。李克強總理之前在環渤海省份經濟工作座談會上不是說過了嗎?要激活貨幣信貸存量。啥意思?重點說存量,實際上是告訴你,沒增量了。你關鍵時刻跑去央行要增量,人家能給嗎?太不政治正確了。再說了,老百姓不是說四萬億貨幣超發太多了嗎?說明存量早就夠了,在存量裡面做文章,就能解決資金問題。你們自己缺錢,那說明干業務的思路還沒有跟中央精神統一。

老陳說:那往後怎麼辦?
我說,你幹的這個影子銀行,恐怕後面要管了。之前國家在宏觀調控從緊的行業,像房地產、地方融資,產能過剩產業等,都嚴格限制新增授信,把這些行業的融資需求一股腦全趕進了影子銀行。現在對你們融資施加壓力,就是讓你們一不要把資產負債表做得太大。就算要做大,也要計提一些風險準備金,不能像現在這麼搞了。另外,對你們的資金投向,恐怕也要和傳統業務一樣做個限制,不能過多的把資金流向房地產和地方政府融資平台,要把有限的金融資源分配給實體企業。我想就是這個思路。
……
6個月時間過去,12月份又在鬧錢荒了。

9號文(即《商業銀行同業融資管理辦法》)徵求意見稿出來以後,我給老陳打了個電話。老陳負責資金業務有一段時間了,「錢荒」之後,他一直在考慮如何轉型的事。好幾個月沒聯繫,正好問一下他的業務開展得怎麼樣了。

我問老陳,9號文草案裡面提到,買入返售時候,回購方不能將業務項下金融資產從資產負債表中轉出。同時,同業融資業務還要計算資本佔用和計提。對你們影響大嗎?

老陳說,我給你講一下啥是買入返售你就知道影響大不大了。以前啊,我們給房地產企業放貸款,都知道房地產企業的貸款應該比一般企業適用更高的風險權重,一般我們以120%風險權重計算風險加權資產,再按照8%的資本要求計算貸款需要的資本佔資本淨額的比例。前段時間銀監會發了個數字,說寬口徑統計五大國有銀行房地產業貸款信用風險佔銀行資本淨額比例都超過15%,估計佔比最高的銀行能達到20%。這麼大量的資本佔用,都知道銀行的錢是有成本的,佔用得越多,計提得越多,資金的成本就更高。所以我們想了辦法,用自營資金買信託受益權來幹房地產。

我說,銀行自營資金怎麼能搞房地產呢?這不是違規的嗎?

老陳說,當然不是直接干。我們是用信託受益權的模式。比如說,因為自營貸款有資本佔用成本,稅收也比信託高,我們就用信託來給開發商發放貸款。信託的錢從哪兒來?還是從銀行。找B銀行發一個理財計劃,募集資金,來投這個信託受益權。為什麼不是直接買信託呢?因為銀監會禁止銀行理財資金直接投向信託轉讓資產,那我們就把信託的受益權轉讓給一個「過橋企業」,再找B銀行理財資金受讓這個信託受益權。這樣我們就繞過了銀監會的監管。開發商借錢成本15%,給信託公司2%,B銀行理財資金收益就剩了13%。然後,我們和B銀行簽一個買入返售協議,約定買B銀行理財資金的信託受益權,到期B銀行再以11%的年化利息買回去。這樣我們賺11%,B銀行賺2%。但是本來這個開發商客戶就是我們銀行的,我們的錢無論是通過信託還是自營貸款給,都是我們承擔風險,B銀行是不可能承擔風險的。於是,我們再找一個C銀行,為這筆買入返售簽一個擔保協議,C銀行收1%。C銀行也不承擔風險,於是暗地裡我們跟他們簽一個反擔保協議。從上面的情況來看,整個資金流就是我們的資金借給了開發商,利率是10%,比貸款利率高多了吧。但是最大的好處不至於此,由於這筆投資是以受讓信託受益權的方式,因此是以同業資產入賬,不是以房地產自營貸款入賬。從會計科目上看,這筆資金有銀行兜底,又是信託受益權,風險資產權重和資本消耗比房地產自營貸款低多了。

我說,一圈轉下來,這業務實際風險並沒有降低,就是資本佔用低了。而且對B銀行和C銀行來說,都是白賺錢的好事啊!

老陳說,這你就說對了。國家限制房地產行業從銀行拿貸款,我們就採用這個方式。越限制,房地產融資利率就越高。我們搞同業資金買信託受益權,你想想,同業資金成本多低啊,拿來搞房地產,不是賺大發了?又沒有資本消耗,又不計提壞賬,簡直就是解放了銀行的雙手啊。那規模,分分鐘給你做到幾百上千億。搞貸款,是有多少錢干多大事。搞這個,是空手套白狼啊!只要我能從同業市場上借到錢,我就能不斷做大。借短期資金,放長期貸款,現在銀行不都在做這個嗎?

老陳嘆了口氣,接著說道:你看看,9號文出來後,又要計算資本佔用又要撥備,那不是要了親命嗎?咱圖的就是你這個便利,現在這麼幹,我還不如去搞自營貸款,還沒這麼多流程這麼多交易對手平添麻煩。這下你明白了吧。
我恍然大悟。
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八%消費稅後遺症:民間沒消費、企業砍存貨 安倍經濟學大跌跤 但它還沒玩完

2014-12-01  TCW
 

許下了「讓日本重回光明」的華麗承諾,日本首相大膽的「安倍經濟學」如今卻觸了礁。究竟在他鋪天蓋地的政策中,是哪一點失算?難道安倍經濟學真的宣告失敗了?

撰文‧楊卓翰

因為連兩季經濟衰退,讓日本正式邁入二○○八年以來第四度的經濟衰退。日本首相安倍晉三在十一月十八日晚間記者會上宣布,原本要在明年十月調升消費稅,不得不延後;為此,安倍也宣布解散眾議院,並訂在十二月十四日閃電重選。

一二年年底,用寬鬆貨幣政策、財政政策及結構改革為三支箭的「安倍經濟學」(Abenomics)來勢洶洶,曾經是那麼的有希望,卻在宣布解散國會的窘境下,大受打擊。《今周刊》在去年十一月就以封面故事《安倍的困局》直陳安倍經濟學的挑戰。這些問題,果然逐一發生,為什麼安倍團隊卻沒預料到?關鍵就是他們小看了「三%」的威力。

不討喜 七成民意反對加稅加稅,永遠都不是討喜的政策。日本東京電視台十月的民調指出,自從今年四月日本將消費稅從五%調升至八%後,有七成的民眾和七成二的企業反對調升消費稅。

這三個百分點的消費稅調升幅度,雖然預計可以為日本政府帶來五‧二兆日圓的年稅收,但它的衝擊卻比想像中大。就連舉雙手支持安倍經濟學的諾貝爾經濟學獎得主克魯曼(Paul Krugman),也非常不認同在此時提高消費稅。「消費稅實在下得太急了。」他說。

事實上,這次讓日本陷入經濟衰退的背後元凶,就是消費稅帶來的後遺症。如果拆解數據,可以看出,讓安倍措手不及的並不是在消費或出口,而是「企業存貨」調整,原來四月後消費大減,造成第二季的企業存貨大增,這些存貨擺了一整季,只好在第三季處理掉。匯豐銀行日本經濟學家戴瓦莉爾(Izumi Devalier)分析:「這不是一件壞事,這個存貨調整是一個健康的調節。」消費稅另一個衝擊:民間消費和企業投資,則是安倍經濟學的老問題。戴瓦莉爾用簡單幾句話解釋這次安倍「跌跤」的原因:「薪資沒有跟上物價成長,再加上匯率貶值,消費力被壓縮;同時,貶值又沒有幫助出口成長太多,而全球市場需求也不強勁。」安倍經濟學追求的正向循環,就是在這裡卡住。雖然第一支箭:寬鬆的貨幣政策,讓日本股市大漲、日圓大跌,但是安倍經濟學的唯一宗旨:讓日本走出通縮,通膨率回升至二%,如今卻離目標越來越遠。這個目標,仰賴的正是占日本經濟結構六成的民間消費。畢竟,民眾得開始買東西,才會有通膨。

但是,在第三季的消費中,民間最終消費的季成長卻是大大的鴨蛋。整體國內最終需求之所以還有二.七%的成長,是因為政府支出。事實上,現在日本經濟之所以沒有崩潰,可以說是全靠著日本政府的財政支出在苦撐。

同時,日圓貶值之下的出口雖然成長,但是企業卻沒有開始加薪,也未見安倍的第三支箭「結構改革」能改善這點。沒有薪水,哪來的錢買東西?再加上弱勢日圓,削弱了日本民眾和企業的購買力,反而讓日本的逆差擴大。

再這樣下去,安倍經濟學的二%通膨率目標,眼見就要失敗。因此安倍從北京APEC(亞太經合會)回國後,第一件事就是開記者會,宣布延後消費稅調升十八個月,一直到二○一七年四月才調整。並且解散眾議院,提早大選,重新取信於民。

事實上,選擇「當機立斷」重新選舉的安倍非常聰明,雖然解散眾議院後,十天內要重選首相;安倍也提出但書,如果重選他領導的自民黨沒有獲得多數席,他就辭職,但是從NHK(日本放送協會)在過去一年所做的民調可以看出,自民黨的支持度雖走低,但一路都在三成五以上,與在野黨民主黨不到一成的支持度一比,安倍的自信不是沒有道理。如果選贏,他也更有民意支持,可以讓安倍經濟學一路玩到一八年任期結束。

外資挺 上調明年經濟成長率在一片唱衰之下,看好安倍的不是只有日本選民,外資也不認為安倍經濟學已經宣告失敗。首先,本次GDP(國內生產毛額)的衰退,最大的問題在於來自上一季消費稅後累積的存貨調整,並不是安倍最害怕的消費衰退,而出口更是有所增加。雖然外資紛紛下調今年的經濟成長率,但也指出,日本經濟在第四季將會有三%以上的成長反彈,甚至有經濟學家調高明年經濟成長率。

瑞士信貸分析師白川浩道就認為,解散國會反而對日本經濟有正面效應:「延後消費稅調整,日本的消費和需求可能回彈。原本明年和後年愁雲慘霧的經濟狀況,可以稍稍獲得減緩。」他解釋。而且,安倍接下來將推出全新的刺激民間消費政策,規模預計有二兆至三兆日圓,對日本疲弱的消費也有幫助。

救通膨

明年可望再啟QQE

另一個觀察重點,就在於戮力推升日本二%通膨率目標的央行總裁黑田東彥會怎麼做。他的決心,可以在萬聖節的記者會上看出來。在啟動八十兆日圓的QQE(量化與質化寬鬆政策,也被稱作日版QE)後,他還補了一句:「如果需要,我們會毫不猶豫地再次行動。」在現況判斷下,日本通膨率能夠在未來幾年達到二%的可能性可說微乎其微,但也因為如此,外資認為鐵了心要逼升通膨的黑田,極有可能在明年第二季後再次出手,啟動第三波QQE來推升通膨率預期,也讓市場在一片不景氣之下摩拳擦掌。

貨幣和財政政策之外,安倍經濟學接下來真正的重點,還是在尚未成形的第三支箭。如何從日本經濟結構改變,提升銀行放款及投資,並且改善企業獲利?到現在,除了安倍增加女性勞動力的女性經濟學(Womenomics)略微改善就業率外,難以看出有什麼成效。

不過,摩根大通東京證券研究部門主管科爾(Jesper Koll)仍然看出一些好轉的跡象。「安倍成長策略中,公司治理改革,特別是針對提升ROE(股東權益報酬率)做的各種措施,將對企業獲利有很大的幫助。」他說。

如何帶給日本當初承諾的「光明的日本」,安倍這第三支箭,將會是一切的關鍵。

安倍經濟學出軌三大意外

—日本第三季經濟數據

GDP成長不如預期

實質GDP

市場預估 2

實際 -1.6

民間最終消費疲弱

民間消費

市場預估 0.5

實際 0

企業存貨減少

市場預估 -0.5

實際 -2.6

資料來源:日本內閣新聞稿、外資報告安倍經濟學,日後還有什麼招?

政治策略

目前成效:

民調支持仍高,眾議院重選預計拿下多數席次2014 .11 解散國會2014 .12 眾議院選舉預料勝選2015 .04 地方選舉預料勝選2015 .09 自民黨黨主席選舉(安倍預計連任)2016 .06 參議院選舉2018 .09 安倍任期結束

第一支箭

貨幣政策

目前成效:

股市大漲、匯率大跌,但通膨率未見起色

2014 .11

延後第二階段消費稅

2015 .06

預計達標2%通膨率

(非常困難)

2015 .09

可能啟動第三輪QQE

2017 .04

消費稅第二階段調升(8%→10%)

第二支箭

財政政策

目前成效:

消費稅打擊消費及企業投資意願,民間消費零成長

延後第二階段消費稅

2014 .12

公布新刺激民間消費政策

2015 .01

預計通過擴張性支出預算

2016 .01

預計達標財政平衡

(非常困難)

消費稅第二階段調升

第三支箭

成長政策

目前成效:

企業獲利尚未看到具體成效

延後第二階段消費稅

2015 .04

預計開始企業大減稅

2015 .09

公布第二階段成長策略

消費稅第二階段調升

消費稅 消費 後遺 遺癥 民間 企業 存貨 安倍 經濟學 經濟 大跌 但它 它還 還沒 沒玩 玩完
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