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本輪樓市調控收官 三年揚湯何時止沸

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三年樓市調控,用力處盡在打壓需求,土地供應卻不見增加,反而減少。過去三年,地方上報的土地供應計劃完成率都不足七成。具體到商業住宅用地的完成率時,幾乎無一實現年初的計劃。而國土資源部的數據顯示,2012年全國住宅用地成交量僅佔推出量的6成。

2013年2月20日,本屆政府最後一次國務院常務會議召開。會後,傳聞數日的樓市調控新政出台。為了跟2011年7月的「國五條」區分,本屆政府樓市調控的收官之作被簡稱為「新國五條」。

但是,首付比例沒有加大、貸款利率沒有提高、交易環節的稅收也沒有什麼變化,之前所有的傳聞依然是傳聞。「新國五條」,主要是對過去三年限購等政策的重申和強調。

2月21日,北京通州業主柴強正在仔細琢磨「新國五條」,突然接到一名中介的電話,問他願不願意賣北京東郊通州的那套不到50平米的小房子,「105萬應該沒問題」。

2009年,柴強以60萬元左右的價錢買下這套房子。此後,房價幾經跌宕,2010年一下子漲到了100萬元,2011年又跌回80萬元,但現在,柴強的這套房子又抵達了105萬元的高位。

這一路漲了又跌、跌了又漲回的三年,正是中國房地產政策調控歷史上最嚴苛的「限購」三年,當然也是本屆政府最賣力調控的三年。

「限購」還在,只是房價卻按捺不住了。按照國家統計局的數據,2012年6月開始,70個大中城市中房價環比上漲的城市開始多於環比下跌的,並一路持續至今,已有8個月。

越調越高的房價

樓市調控一直就像「揚湯止沸」——只要推高樓市的火力還在,僅僅把需求舀出去,最多只能短暫止沸。

「這一輪調控是必要的,如果沒有限購,2010年的房價可能會一飛衝天而後硬著陸,後果將不堪設想。」作為房地產商,陽光100置業的總經理范小沖依然認可調控,但他很擔憂:「這種短期的、行政手段的調控,究竟能管多久?將來又如何退出?」

通州業主柴強是地產業內人士,做新盤銷售,有一個自己的團隊。他不僅沒想到通州能半年漲兩成,更沒有想到他在東四環賣了兩年多的盤竟然在年底前全清了,什麼邊邊角角的戶型全都賣了出去。

「半年前,我們求客戶,打折、幫忙辦證、勸離婚的招都使;現在好了,客戶終於又掉過頭來求我們給好戶型了。」轉變來得太快,不知道能不能持續,4月份新開盤的定價策略究竟怎麼做,成了柴的新難題。

大好勢頭不僅出現在北上廣深。中城集團南京的營銷總監張立剛告訴南方週末記者,2012年最後兩個月,他們旗下的一個樓盤順著市場勢頭慢慢從7300元漲到8400元,沒想到竟然順利清了盤。

其實,整個2012年的樓市調控基調都跟剛剛頒佈的「新國五條」類似。除了「禁止別墅用地」等小補丁,就是一直在強調「調控不動搖」、重申「房價要合理」。當然,限購、限價、限貸繼續執行。

「但再怎麼限制,需求永遠都是真實存在的。三年了,資格不夠的熬夠了年頭,又多了不少沒處投資的錢,預期下跌的也覺得不可能再跌了。」在中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰看來,樓市調控一直就像「揚湯止沸」——只要推高樓市的火力還在,僅僅把需求舀出去,最多只能短暫止沸。


土地供應銳減了

國土資源部的數據顯示,2012年全國住宅用地成交量僅佔推出量的六成。

2012年,最終成為限購政策以來北京住房成交量最高的一年。可是,這一年北京的住宅用地成交量卻創下了6年來的最低。

根據《北京市2012年度國有建設用地供應計劃》,2012年計劃供應1200公頃商業住宅和商業服務業用地,最後只完成了三成左右;2011年和2010年完成比例是七成。

全國的供地完成情況同樣不理想。過去三年地方上報的土地供應計劃完成率都不足七成。再具體到商業住宅用地的完成率時,幾乎無一實現年初的計劃。國土資源部的數據顯示,2012年全國住宅用地成交量僅佔推出量的六成。

「根據2006年和2009年的歷史經驗,土地負增長之後伴隨的就是房價的又一輪上漲。」2012年9月,華遠集團董事長任志強據此預測北京房價又將大漲,一定程度上不幸言中。

土地供應減少導致房子供求不平衡,進而導致房價上漲——很多房地產業界人士和專家認同這個觀點,也因此經常質疑政策調控為何只限需求不增供給,「難道大城市真的沒有地了?」

「土地有,可是徵地難,市場不好時賣地更難。」中原集團北京公司總經理李文傑指出,樓市調控本身也在導致地方政府可能想賣地也賣不出去,「因為開發商資金鏈緊張,或者因為開發商預期看空」。

賣地難也許是個事實,但歸根結底仍是個價格問題。地方政府享受了多年土地財政的好日子,如今不願以低價成交,也是土地交易量減少的重要原因。

「土地方面的調控,都是涉及制度改革以及中央和地方關係的,所以,從需求入手的調控恐怕相對更容易,也更現實一些。」李文傑無奈地分析道。

「壓住價格一年多」

限購三年,真正意義上的價格平抑期,只有大約一年半,從2011年初到2012年年中。

接受南方週末記者採訪的業內人士,大多認為「限購」的效果僅僅是:「壓住價格一年多」。

一位不願具名的房地產公司高管表示,中央和各地政府並沒有利用這一段難得的價格平緩期,做到在有效區域內增加有效供給。

所謂有效區域的有效供給,通俗的說,就是在城區內建造更多的保障房、回遷房等。這樣的供給,不會拉高城區的地價房價,還能降低主城區的拆遷難度。

以北京為例,2011年初宣佈五年內三環內不再供應住宅用地,四環內不再供應保障房用地,五環外供地佔2010年供地計劃的85%到90%。「城區內的房子佔比越來越少,而且都是商品性住房,如此稀缺的商品怎麼可能不越來越貴,進而抬高整個城市的房價?」這位業內人士表示很惋惜。

限購三年,真正意義上的價格平抑期,只有大約一年半,從2011年初到2012年年中。此時,限購三年中的幾大重要政策都已經悉數出盡,最後一個是2011年1月的「新國八條」,要求「二套房首付款提高至六成」、「各地從嚴執行限購政策」。

而在限購出台第一年,儘管砲彈一個接一個地扔,又是限購又是限貸又是提高首付,但並未讓火熱的樓市降溫。根據國家統計局的數據,2010年全年全國新房銷售額上漲了18.5%,房價相比2009年也上漲了7.2%。

中原地產研究部在對樓市十年調控史做調查研究時發現,「地方政府對調控政策的執行情況,最終決定了調控政策的實際效力,而地方政府的執行力度則與市場量價走勢緊密相關。房價漲跌幅越大,兩級政府對調控的決心和執行越統一。」

中央政府2010年初祭出的史上最嚴厲宏觀調控政策,實際上直到當年年底才有廣州、杭州等幾座城市出台了細則,北京乾脆等到了2011年1月的新國八條之後。

而從2011年10月開始,地方政府在財政壓力之下,又紛紛伺機救市。佛山是最早吃螃蟹的,允許市民在原限購基礎上增購一套7500元/平方米以下的住房,實施時間從10月12日開始。只不過這一短命救市政策第二天就闢謠消失了。

被戲稱為史上「最溫柔調控」的「新國五條」,幾乎每條都是要求各地貫徹執行,究竟是真溫柔還是「笑裡藏刀」,究竟本屆政府的收官調控會掀起多大的波瀾,坊間猜測不已。而後續出台的各地細則,將給出答案。


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