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一千萬買樓有得揀 左丁山

2011-2-2 AD




 

消費者委員會與 一啲議員,大概抱有父母官心態,以保護消費者權益自居。其實香港人精過鬼,買棵菜都會格價,爭取最佳服務。惡佬明平時到街市買魚,魚販會係咁意同佢打鱗, 點知最近打鱗打得好落力,好乾淨,服務有進步噃。返到屋企同老婆講起,老婆話:「最近街市不遠嘅超市賣埋鮮魚,打鱗打得好徹底吖嘛,你唔見我呢排多數去超 市買魚咩?」

一啲師奶消息都唔知幾靈通,邊度駛倚賴消委會打價、教路吖,買魚買菜都咁精,一啲市民用兩百萬買個上車盤,一千萬買個豪宅區域 嘅細單位,會唔會俾人誤導呀?或者會嘅,成數好低囉。用一千萬買個威水地區細單位(七百幾呎),絕非受瞞騙,而是有意如此,係要住高尚地段呀。如果唔係, 做乜有人要用近千萬買西九凱旋門嘅五百呎與河內道名鑄嘅細單位?以同樣價錢,兩三年前在沙田設施、環境最好嘅駿景園,可以買千六呎向馬場大單位啦,難道買 樓人士唔知道咩?一上網稍作搜尋就知道全港物業價格,銀行網站立即提供估價資料o忝。

花千萬元買干德道細單位,左丁山絕對唔會,但香港有好 多人鍾意城市生活,鍾意干德道近有行人電梯直達中環街市,夠晒方便,晚上到蘇豪區玩樂,話都冇咁易,在IFC返工又好盞啫,行路返工放工都得。所有價格都 反映晒市場心理、居民偏好,消委會唔會搵到有人揸住支槍逼人買樓嘅啫,業主就係業主,聰明到極,絕唔會係苦主──尤其是係有能力交幾百萬元首期去買干德道 單位嘅業主。

 

一位編輯本想做大The Icon嘅新聞,佢對左丁山講:「我睇過你寫I Con,拆字拆得幾幽默,於是派人查田土廳業主登記,睇吓冇乜人被Con。做齊之後,發覺The Icon有六十八個單位,賣咗六十個。賣出六十個ABCD單位之中,買家有45間係公司業主,只有15個係以個人名義登記,首先向陳淑莊議員投訴嘅19D 單位,亦係以公司名義買入嘅。你知啦,買樓用公司名義,肯定係有經驗之買樓人士,作投資用途者多,未必全部自住。諗諗吓,佢地識得用公司買樓,好可能叻過 施永青啲中學未畢業嘅夥計o忝,受誤導嘅機會比較細,既然係咁,單新聞冇乜業主變成被騙苦主嘅角度,唔得juicy,人有我有就算咯!」


一千 千萬 萬買 買樓 樓有 有得 得揀 左丁 丁山
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市區和新界樓有多少下跌空間?

上週Glaucus 出研究報告狙擊瑞年(2010),指集團2011-2013 年的賬目有造假之嫌。讀者飛鴿傳書問及,筆者於週末撰文,可參看《信網》或博客全文。近日翻開報章,都是樓價大幅下挫的新聞。重陽節假期沒登高,而是作客陪睇樓,畢竟香港的娛樂活動太少,都是行街食飯看戲。講開電影,《The Martian 火星救援》男主角的冷靜睿智,值得投資者學習。

另一齣好片《Suffragette 女權之星》在英國的宣傳鋪天蓋地,11月9日晚在九龍Grand Cinema 有慈善首映禮為HER Fund 籌款。看好戲同時行善,有興趣的讀者可到 herfund.org.hk 了解詳情。

走入地產代理舖,相熟的經紀沒有硬銷,倒是建議農曆新年後才是時機。現時市場對樓價下調應該無懸念,問題是:甚麼價位算合理?

2013年2月筆者曾撰文《樓價升幅合理嗎?》指樓價於2010至2012年間上升36%屬合理。美國行貨幣量寬政策,長期低息環境。而港元和美元掛勾,即使地理位置靠近中國,卻必需跟隨低利率,而不是與內地息率看齊。既然港元無法跟隨人民幣升值,該部份便在資產價值反映。事隔兩年多,最近一兩中國的通脹放緩,早前更將人民幣貶值,兼數次降息降準,實行「放水」。這會如何影響資產價格?

樓宇買賣屬中長期投資(尤其是實施加倍印花稅後),筆者參看過去5年的中原領先指數CCL,並以2010年1月第一個星期的數據作基準,計算不同時期的樓價累積升幅。從圖表1 可見綜合CCL 累積升了~95%,當中大型單位上升約70%,而中小型單位上升超過100%。若以地域劃分,則新界西的樓價升幅最強,接近130%,而港島物業只是上升約87%。升得快自然容易跌得急,這大概是物理定律。近日「劈價」的樓盤多屬新界區,而400萬樓下的細價盤源較上月大幅增多,屬合情合理的現象。那麼港島或者大型單位的累積樓價升幅(分別為~87%和70%)合理嗎?可能回調多少?
截至2014年1月,中國的利率、通脹和匯率分別是6厘、1.6% 和累計升值12.8%,三個數字相加大約是20.5%。而香港的利率維持在0.5%,通脹則約4.4%,由於利率低過通脹,是負利率,相加約 -3.9%。而中國和香港兩者相差~24.4%。所以,即使不計供求關係,單是貨幣兌換、利率和通脹的差異,本地資產已需要升值25%。

中原指數主要追蹤二手物業,看似與最新的土地價格和建築成本無直接關係,但二手樓和同區的新建樓宇價格有關聯性,價格保持某個比例。所以,新推土地的呎價和建築成本,對物業價格具參考價值。筆者嘗試找新近土地的成交價,由於市區住宅地難求,暫時以今年1月的九龍觀塘商業用地作參考,重點不是呎價,而是升幅。該塊海濱道商業地,由領匯聯同南豐以近59億元投得,高於市場預期上限兩成,亦較三年前比鄰地貴七成二。若以土地成本佔總房價二至三成計算,地價上升七成二即房價會上升14% 至 22%。另外,參考建築署的「建築工程投標指數」,今年第一二季的指數較2010年第一季上升約56%,而建築工資亦上升約50%。若建築成本和工資佔房價二至四成計算,房價需上升10%至20%。即過去5年,土地和建築成本上漲,可令房價上升24% 至44%。

將幾個因素相加,合共49% - 69%,接近大型單位樓價的升幅。餘下的升幅,該是供求影響所致。而上述兩段文字的數據,皆是截至2014年初和2015年初。近月中國的利率下降至4.3厘,加上貨幣貶值,而香港通脹率則下降至約2%,負利率的幅度收窄。這令中國和香港的貨幣、利率和通脹差異從~25% 下降至~16%。以此角度觀之,市區大型單位樓價有空間下降一成,而新界樓價因為早前大幅度跑贏,現時的下跌空間達3成。

《網上加料版》

過去幾年香港的「土地問題」嚴重加劇貧富懸殊情況。樓價升幅加上借貸槓桿,投資物業的回報以數倍計,大幅拋離其它投資產品。莫怪乎年青人都想盡快上車。畢竟香港靠近經濟增長不俗的中國,卻基於歷史原因出現負利率,這種機遇不是經常有。

回看股市,若以2010年1月的平均點數計算,道指、恆指和上證指數分別累計上升63%,5.5% 和5.1%。驟眼看,恒指和上證的表現不相伯仲。事實是上證指數於2010至2014年累計下跌約35%,而今年則一口氣上升了40% (大時代過後,相對2010年依舊錄得升幅)。恆指則於2011-2013年上下波動約20%,之後窄幅橫行。中國的股市屬政策市,恆指沒有深受影響屬正常。但過去幾年美國量寬政策成效有目共睹,恆指卻大幅跑輸道指58%...   

除卻前文談及利率、匯率、通脹、土地和建築成本上漲的因素,筆者忽發奇想 - 有沒有可能恆指落後道指的升幅,都在樓市顯現呢?當然,股市和樓市是完全不同的市場,不論產品、業務、參與者、投資策略和年期都不一樣,硬將股市升幅套入樓市,或許稍為牽強。只是比較兩地股指時加以聯想...   

衣食住行是每個人最基本的需要,單純將買賣物業看成投資行為,也許真的影響民生(尤其香港沒有新加坡的組屋制度,也沒有英國要求私人物業割出某個比例讓政府資助上車)。樓價和股票類近之處 - 交投活躍自然波幅又快又大。若果不是短炒,而是真正的長期投資,大型屋苑之外,尋寶範圍可透過了解未來規劃作篩選,市區仍有這類具潛力但價格落後的樓盤。
此文同見於《信報》的《價值投資》專欄
Facebook 專頁:www.facebook.com/trendalysis
 
市區 新界 樓有 多少 下跌 空間
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市區和新界樓有多少下跌空間? 投資之旅 TRENDALYSIS

http://trendalysis.blogspot.hk/2015/10/blog-post_28.html

上週Glaucus 出研究報告狙擊瑞年(2010),指集團2011-2013 年的賬目有造假之嫌。讀者飛鴿傳書問及,筆者於週末撰文,可參看《信網》或博客全文。近日翻開報章,都是樓價大幅下挫的新聞。重陽節假期沒登高,而是作客陪睇樓,畢竟香港的娛樂活動太少,都是行街食飯看戲。講開電影,《The Martian 火星救援》男主角的冷靜睿智,值得投資者學習。

另一齣好片《Suffragette 女權之星》在英國的宣傳鋪天蓋地,11月9日晚在九龍Grand Cinema 有慈善首映禮為HER Fund 籌款。看好戲同時行善,有興趣的讀者可到 herfund.org.hk 了解詳情。


走入地產代理舖,相熟的經紀沒有硬銷,倒是建議農曆新年後才是時機。現時市場對樓價下調應該無懸念,問題是:甚麼價位算合理?

2013年2月筆者曾撰文《樓價升幅合理嗎?》指樓價於2010至2012年間上升36%屬合理。美國行貨幣量寬政策,長期低息環境。而港元和美元掛勾,即使地理位置靠近中國,卻必需跟隨低利率,而不是與內地息率看齊。既然港元無法跟隨人民幣升值,該部份便在資產價值反映。事隔兩年多,最近一兩中國的通脹放緩,早前更將人民幣貶值,兼數次降息降準,實行「放水」。這會如何影響資產價格?

樓宇買賣屬中長期投資(尤其是實施加倍印花稅後),筆者參看過去5年的中原領先指數CCL,並以2010年1月第一個星期的數據作基準,計算不同時期的樓價累積升幅。從圖表1 可見綜合CCL 累積升了~95%,當中大型單位上升約70%,而中小型單位上升超過100%。若以地域劃分,則新界西的樓價升幅最強,接近130%,而港島物業只是上升約87%。升得快自然容易跌得急,這大概是物理定律。近日「劈價」的樓盤多屬新界區,而400萬樓下的細價盤源較上月大幅增多,屬合情合理的現象。那麼港島或者大型單位的累積樓價升幅(分別為~87%和70%)合理嗎?可能回調多少?
截至2014年1月,中國的利率、通脹和匯率分別是6厘、1.6% 和累計升值12.8%,三個數字相加大約是20.5%。而香港的利率維持在0.5%,通脹則約4.4%,由於利率低過通脹,是負利率,相加約 -3.9%。而中國和香港兩者相差~24.4%。所以,即使不計供求關係,單是貨幣兌換、利率和通脹的差異,本地資產已需要升值25%。

中原指數主要追蹤二手物業,看似與最新的土地價格和建築成本無直接關係,但二手樓和同區的新建樓宇價格有關聯性,價格保持某個比例。所以,新推土地的呎價和建築成本,對物業價格具參考價值。筆者嘗試找新近土地的成交價,由於市區住宅地難求,暫時以今年1月的九龍觀塘商業用地作參考,重點不是呎價,而是升幅。該塊海濱道商業地,由領匯聯同南豐以近59億元投得,高於市場預期上限兩成,亦較三年前比鄰地貴七成二。若以土地成本佔總房價二至三成計算,地價上升七成二即房價會上升14% 至 22%。另外,參考建築署的「建築工程投標指數」,今年第一二季的指數較2010年第一季上升約56%,而建築工資亦上升約50%。若建築成本和工資佔房價二至四成計算,房價需上升10%至20%。即過去5年,土地和建築成本上漲,可令房價上升24% 至44%。

將幾個因素相加,合共49% - 69%,接近大型單位樓價的升幅。餘下的升幅,該是供求影響所致。而上述兩段文字的數據,皆是截至2014年初和2015年初。近月中國的利率下降至4.3厘,加上貨幣貶值,而香港通脹率則下降至約2%,負利率的幅度收窄。這令中國和香港的貨幣、利率和通脹差異從~25% 下降至~16%。以此角度觀之,市區大型單位樓價有空間下降一成,而新界樓價因為早前大幅度跑贏,現時的下跌空間達3成。

《網上加料版》

過去幾年香港的「土地問題」嚴重加劇貧富懸殊情況。樓價升幅加上借貸槓桿,投資物業的回報以數倍計,大幅拋離其它投資產品。莫怪乎年青人都想盡快上車。畢竟香港靠近經濟增長不俗的中國,卻基於歷史原因出現負利率,這種機遇不是經常有。

回看股市,若以2010年1月的平均點數計算,道指、恆指和上證指數分別累計上升63%,5.5% 和5.1%。驟眼看,恒指和上證的表現不相伯仲。事實是上證指數於2010至2014年累計下跌約35%,而今年則一口氣上升了40% (大時代過後,相對2010年依舊錄得升幅)。恆指則於2011-2013年上下波動約20%,之後窄幅橫行。中國的股市屬政策市,恆指沒有深受影響屬正常。但過去幾年美國量寬政策成效有目共睹,恆指卻大幅跑輸道指58%...   

除卻前文談及利率、匯率、通脹、土地和建築成本上漲的因素,筆者忽發奇想 - 有沒有可能恆指落後道指的升幅,都在樓市顯現呢?當然,股市和樓市是完全不同的市場,不論產品、業務、參與者、投資策略和年期都不一樣,硬將股市升幅套入樓市,或許稍為牽強。只是比較兩地股指時加以聯想...   

衣食住行是每個人最基本的需要,單純將買賣物業看成投資行為,也許真的影響民生(尤其香港沒有新加坡的組屋制度,也沒有英國要求私人物業割出某個比例讓政府資助上車)。樓價和股票類近之處 - 交投活躍自然波幅又快又大。若果不是短炒,而是真正的長期投資,大型屋苑之外,尋寶範圍可透過了解未來規劃作篩選,市區仍有這類具潛力但價格落後的樓盤。
此文同見於《信報》的《價值投資》專欄
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市區 新界 樓有 多少 下跌 空間 投資 之旅 TRENDALYSIS
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有樓萬事joke(一):有樓有真愛?

好嘞,終於有時間睇咗第一集...其實,都唔係咁爆啫!


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有樓 萬事 joke 樓有 真愛
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兇險直迫金融海嘯 人仔未跌夠 股樓有難

1 : GS(14)@2016-01-20 23:30:57

2016-01-13 EW

踏入新一年,人民幣突然狂瀉,市場深信人行風向已轉,人仔「落樓梯式」貶值似成定局,有投行甚至估計會迫近一兌一港元;加上A股實施「熔斷機制」,短短四個交易日兩度觸發而停市,結果中證監要急剎車,令投資者信心幾乎崩潰。這場由人仔急跌而引發的股災,把中港經濟問題再次暴露於人前,無論股市或樓市,今年都會面臨重大暗湧。人民幣不再矜貴,引爆資金加速流走,港股成為外資「提款機」,陷入惡性循環,上半年自然易跌難升。 單看本周一港股跌穿二萬點,已知市況兇險。

另一方面,港元與美金掛勾,相對人民幣和其他亞洲貨幣強勢,進一步衝擊各行各業。一旦經濟逆轉,失業率回升,勢必加深樓市下調壓力,帶來連串後遺症。難怪城中名人和財經專家一切避險為上,建議散戶持盈保泰。

上周四,在岸人民幣(CNY)中間價大幅下跌,兌美元一度創下五年新低,直插至六點五九五六。恐慌情緒蔓延至香港,人民幣離岸價(CNH)跌勢更急,每百港元兌人仔一度高見八十七,半年內勁貶百分之七,情況異常罕見。

與此同時,推出「熔斷機制」的內地股市,短短數個交易日內竟兩度觸發,上周四開市不到半小時,A股便「熔斷」落閘,跟內地唇齒相依的港股接力急瀉,恒指失守去年股災低位,新一年已累積狂插逾二千點,兇險程度直逼○八年金融海嘯。

人民幣一直是港人至愛的投資工具之一,只是如今股匯山雨欲來,港人過去囤積的人民幣即時坐艇。擁有八間護膚品零售店的SALALA BEAUTY 老闆Helen,本月底有三百萬人仔定存到期,「估唔到跌得咁急,無計蝕幾多,總之無眼睇!唯有博今個月底升返,始終想分散風險,無理由揸晒港紙。」

名人散戶齊坐艇

十年前已北上搵食的風水師麥玲玲,同樣儲落不少人民幣,今次亦中招,「經常飛返內地做樓盤講座,每場十六萬人仔起,通常先收一半訂金,會轉做港幣對沖,另一半完場時收人民幣,在內地做定存同信托產品,大約有四厘回報。」

去年中,她見勢頭不對,自爆已催促丈夫將人仔兌回港幣。「當時係最佳時機,點知佢成日話等吓, 家suffer啦!」

麥玲玲用玄學分析,批死人仔有排跌,「今年都會差,起碼出年先有機會反彈!揸住人民幣嘅散戶,可以考慮改揸日圓或者澳幣,自己都想換,但年尾好忙, 家真係要行動!」

外匯市場就如風水輪流轉,她呻道︰「早年好多外國人喺長隆馬戲班工作,全部揀美金出糧,後來人民幣升值,個個揼心!現時市況唔好,內地講座唔敢大幅加價,但人仔調頭貶值,每次收到內地講座份糧再計番匯率,發現又少咗一截。」

○六年狂掃了「幾球」人民幣的財經名嘴曾淵滄,手上的人仔定期陸續到期,坦言打算重新部署。「不過唔會沽晒,估計跌到今年十月一日,人民幣正式加入特別提款權(SDR)。中央應承減少干預,一旦自由浮動,炒家嚟搵食,到時貶得仲勁!我估人行係要將人仔貶到國際炒家無肉食嘅地步,至於咩水平,真係估唔到!」

料落樓梯式貶值

去年八月十一日,人民銀行出奇不意,將在岸人民幣匯價貶值百分之二,觸發全球金融市場動盪。當時人民銀行派定心丸,堅稱貶值屬一次性,豈料言猶在耳,人仔又再刮起貶值風暴。由於人民幣今年加入SDR邁向市場化,更能反映供求實況的香港離岸市場,遂成今次風眼,甚至變成外資狙擊人仔的跳板。人民幣在岸價和離岸價的「差價」,上週四一度拉闊至逾二千點子,即離岸人仔跌勢遠超在岸人仔,對人行維穩造成沉重壓力。

據一名財資市場人士分析,外資正觀望人行下一步行動,如想拉近人民幣在岸和離岸價,一是推低在岸中間價,二是透過中資銀行在港買人民幣沽出美元,從而推高離岸價。

「人行『抽水』會消耗外匯儲備,上月中國外儲已暴跌過千億美元,加深人仔貶值預期,所以幾頭痕。估計未來人仔兌美元較大機會出現『落樓梯式』逐級貶值,人行只會間中入市頂,同時用行政手段打擊跨境套利、假貿易同資金流出內地。」他說。

星展銀行香港經濟師周洪禮亦認為,隨著人民幣國際化,人行即使入市干預,只可以避免急跌,難以扭轉下跌趨勢。「人行正面對『不可能的三角』,即無法同時控制匯率、利率及資本自由流動。你要加入特別提款權,就一定要放棄控制匯率,無得三者兼得。」

質人仔救L型經濟

今次人民幣急瀉,觸發點是人行自上月廿八日搶先出手,連續八個交易日「質」低在岸中間價,貶值意圖明顯;加上內地生產物價指數(PPI)連跌四十六個月,《人民日報》更刊登一篇「權威人士」訪問,一錘定音指中國只會「L型」復甦,意味經濟短期內無運行,因而觸動了投資者和炒家的神經。

周洪禮直言,現時最大問題在於人行取態改變,人民幣中間價幾乎日日跌。「連人行都要人民幣貶值,市場解讀為中國經濟一定好麻煩,而且係睇數據都顯示唔到!目前製造業唔掂,投資唔得,消費又未完全跟得上,如果連出口都死埋,中國經濟嘅『三頭馬車』就全部無力,所以人行要引導人民幣貶值,起碼穩住出口。」

香港中華廠商聯合會永遠名譽會長施榮懷認同,人民幣貶值對廠家和內地有利。「大部分香港廠家都用美元計價,人仔貶值即變相廠家賺多啲,不過啲客都有要求減價,有啲就跟人民幣貶值幅度減,有啲會要求減得多過人仔,如果急住要單,被人壓價都要硬食。」

然而中國經濟一沉不起,歐美市場需求持續疲軟,才是廠家最大困難。「內需唔得,出口市場又唔係咁好,加上內地人工成本不停升,廠家又未能將升咗嘅成本轉嫁出去,大家都好難做!」他嘆氣道。

今次股災的「元兇」,歸根究底是內地經濟問題進一步浮面,繼而刺破人民幣神話,造成信心危機。即使人行嗌破喉嚨,仍無法阻止市場恐慌情緒蔓延,引爆資金加速流走,股市不停洗倉,陷入惡性循環的窘境。

火燒中港股市

新一年A股即狂瀉,另一原因是股市連串擾攘多時的新措施終於上馬,時機尷尬,包括主要股東減持禁令到期,以及推行新股註冊制,股民擔心會「抽乾」大市。

不過,最令「大媽」咬牙切齒的,卻是中證監推出的「熔斷機制」,當滬深三百指數下跌百分之五後,大市先停十五分鐘,復市後再跌至百分之七,便會提早散場,原意是讓股民冷靜下來,誰知短短四日內兩度觸發而停市,造成一片混亂,中証監主席肖鋼頓成眾矢之的,迫使當局上星期四晚急剎車。

交銀國際研究部董事總經理洪灝認為,即使取消熔斷機制,只能暫緩A股跌勢,上證中線仍然偏淡。「去年八月中央匯改後,上證兩星期內跌了一千點,今次加速市場化改革,令經濟增長急劇放緩及通縮風險上升,上證初步合理價得二千九百點。」

一河之隔的港股,他警告形勢更為嚴峻,皆因本港的中資股屬「美元定價人民幣資產」,必然反映人仔下跌因素;加上夾在中美之間,同時受外圍及美國加息衝擊,累港股近日經常跟跌不跟升。「恒指起碼要兩萬點以下,先值得考慮入市,而且要揀低槓桿、高現金流嘅公司。」

至於美元負債高而收入為人民幣的股份,例如部份內房、基建、紙業及航空股等,由於人民幣貶值趨勢已成,投資者實不宜長揸。

羅素街租金狂瀉

股市理論上走在經濟前面,今年本港市道無疑相當嚴峻,人民幣貶值已率先衝擊零售和旅遊業。長和(0001)主席李嘉誠上週出席集團周年晚宴時,亦罕有呼籲各界︰「今年做生意好多方面都要努力啲,唔係都好難做!」

太子珠寶鐘錶主席鄧鉅明坦言︰「幾時沉到最底?睇唔到。今年一定要揸住計數機做生意,做到嘅舖頭要同業主傾減租,過去兩年無錢賺嘅就關門大吉。」

去年他已關了四間舖,其中一間位於羅素街,原租金一百二十萬元,去年二月租約到期,業主劈租挽留,於是他以短租形式續租。「其實租金不過五十五萬,不過為咗業主好,我對外講租金八十萬。半年後覺得唔對路,同事知道間舖做唔長,無晒士氣,就算業主遊說我續租三個月,開價二十萬,我都唔做。」

難怪「基金教父」雷賢達睇淡後市,料恒指今年波幅高達四至五千點。「從基本面睇,真係無乜好消息!人民幣貶值,經濟急速放緩風險增加,企業盈利將會惡化。」

港匯近期轉弱,反映人仔急跌和港美息差擴闊後,不斷有資金撤離。「波浪大師」林一鳴干脆建議散戶暫時離場,「無人知港股再跌五百點抑或五千點,最強能力嘅可沽期指賺大錢;中等功力等跌定撈低博反彈;功力最差嘅散戶請冬眠!熊市做到『零』回報,已經跑贏七成基金經理!」

人民幣急貶,引爆資金加速流走,恒指本周一失守二萬點關口,創下去年股災後新低。

專家親授 人仔避險術

人民幣零風險時代早已結束,財經專家親授三種自保方法。想穩陣避險,最簡單是揸港元,雷賢達說︰「現時股滙都有風險,投資者現階段只宜多留現金,等候入市時機。」

較進取者,洪灝建議考慮黃金,金價上周升近百分之五,重上千一美元,「不過升幅有限,唔容易抵消股票下跌嘅損失。」東驥基金管理董事總經理龐寶林教路買債券,「人仔貶值加速全球通縮風險,減輕美國加息壓力,可揀美元做單位嘅亞洲企業債券。另外可吼主要出口歐美同唔受資源價格影響嘅市場,如台灣、南韓等嘅基金。」

高風險一族,可考慮看淡「人民幣結構性存款」,中銀香港、恒生等均有提供,但要注意不受存款保障制度保護。投資者若看對人仔貶值幅度,到期可收取較定存高的利息,「賭輸」亦可取回本金,但要賠上做定存利息的機會成本。另外亦可考慮港交所的「人民幣期貨」,上週未平倉合約創下新高,反映愈來愈多股民用作對沖或「對賭」人仔風險。

金融市場波動,黃金成為資金避難所,近日有資金轉買黃金,令金價升逾一千一百美元水平。

隨著人民幣步向市場化,香港的離岸市場淪為貶值風暴的風眼,跌勢遠超在岸市場,本港的找換店近日要經常更改人仔兌港元的牌價。

中證監推出的「熔斷機制」,造成A股一片混亂,主席肖鋼頓成眾矢之的。

財資市場人士指人行若選擇入市力撐離岸人民幣,副作用是導致本港人民幣資金池進一步收縮,並扯高離岸人民幣利率。

雷賢達對後市較悲觀,指零息環境刺激資產價格上升,現在美國調頭加息,舊經濟股份有很大下調壓力,新經濟科技股估值偏高,亦有下跌風險。

何謂熔斷機制?

美國八七股災後首次引入「熔斷機制」,目前還有日本等市場有相關機制。內地搞熔斷機制,主要是一三年發生「光大烏龍盤事件」,單日推高滬指百分之六點五,原意防止市場出錯,引發股市大起大落。

不過,美國觸發熔斷的範圍遠較A股廣濶,當指數下跌百分之七及十三時,才會暫停交易,跌幅達兩成時才全日停市,至今只有○八年用過一次,中國實施了四日卻用了兩次。

洪灝指出,A股第一次與第二次熔斷距離太近,亳無意義,反而會產生「磁石效應」,令大市大跌百分之五後,加速步向百分之七全日停市水平,「美國研究亦顯示,熔斷唔係壓抑市場波動嘅工具。」八七年率先提出熔斷機制的美國前財長布雷迪認為,針對A股特性,中國必須擴濶觸發熔斷的上下限幅度。

「熔斷機制」推出短短四日,居然兩度觸發而停市,深圳交易所的報價牌不單一片「綠油油」,而且大部份股票因停市而沒有成交,令大媽咬牙切齒。

向來慎言的長和主席李嘉誠,上週罕有公開指今年做生意好多方面要努力,否則好難做,又指「樓價升一成或跌一成是好平常的事。」

沙發製造商敏華(1999),有超過一半收入可受惠人民幣兌美元急速貶值,獲市場追捧。

細價樓 隨時跌兩成

人民幣急貶,香港作為自由市場,熱錢隨時走頭;加上美國開始加息,經濟轉差,租金下跌和供應漸增,本港樓市承受愈來愈大壓力。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓預料,今年樓市「價跌量升」,樓價按年下調一成。「今年供應量有三萬幾個,樓價會有壓力;不過仲係低息,供款唔高,唔少之前想買但無買嘅人會入市。」

美聯物業(1200)主席黃建業形容,今年樓市危多於機,預計樓價按年下跌一成,地產代理將再次進入寒冬期。「我哋已經預留十億、八億資金打地產代理淘汰戰,估計今年會有兩至三成代理被淘汰出局。」

去年初預言細價樓「爆煲」的湯文亮估計,細價樓今年會跌一成半至兩成。「睇淡細價樓係因為升得太急,回調兩成好正常,如果上半年急跌,反而係好事,第三季保持平穩,第四季回升幾個巴仙。如果跌幅慢,將會係一個陰乾局面,樓市反而唔健康。」

廠佬輸人仔迫賣樓

人仔大跌,會否影響內地人來港掃豪宅意欲?他直言:「現在唔好講入市意欲,可以唔賣樓已經唔錯!佢哋買嘅多數唔算真正豪宅,部分因為借貸太多炒股,現在變成銀主盤賤賣,好彩承接力唔錯,豪宅最多下跌一成。」

相反人民幣急跌,廠家遭殃,對「豪宅」衝擊更大。「唔少廠商買咗人民幣accumulator,去年八月已經輸咗唔少,但大多數仍未結算,可以守落去,一旦人民幣一直跌,廠商要雙倍、三倍接貨!銀行已經迫廠商賣樓還債,年關在即,相信對二、三千萬豪宅最受影響。」湯文亮說。

不過,市場亦非一面倒睇淡樓市。萊坊大中華區研究及諮詢部主管紀言迅繼續看好真正的豪宅市場。至於勝出湯文亮「細價樓賭局」的林一鳴堅持,下半年整體樓價會回升百分之五至十。他有信心數月後峰迴路轉,「美國唔加息,香港唔跟,樓市就會回穩。○八年開始,每年年頭都有人話樓價跌四、五成,年底咪知邊個啱!」

美聯物業主席黃建業形容今年樓市危多於機,預計樓價按年下跌一成,地產代理將再次進入寒冬期。

細價樓如元朗嘉湖山莊去年升勢凌厲,湯文亮指未來面臨最大調整壓力。

湯文亮指今年細價樓仍是重災區,預計下跌一成半至兩成。

撰文:財經組︱攝影:攝影組︱設計:章可儀
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智取大市:誠哥沽樓有啟示

1 : GS(14)@2016-08-16 04:53:32

李澤鉅講到明,除咗長江中心之外,乜嘢物業都可以賣,呢個訊息,最直接可以演繹為誠哥睇淡物業市場。當然,樓價貴,咪係睇淡物業市場嘅理由囉!使鬼李嘉誠講。但諗深一層,誠哥貴為全香港做生意最叻嘅超人,做生意、投資,必然賺到有咁盡得咁盡,假如閣下相信誠哥係下下有能力賺到盡嘅超人,佢亦有可能叻到察覺物業市場見頂,仲要未來十萬火急,要清貨離場。信誠哥的話,樓價一年內見頂唔奇。首先睇番樓市大升浪嘅由來,先係2003年樓價過殘,同時剛需支持,配合低息,及後有埋量寬,令借貸者太易獲取資金,同時經濟放緩令資金苦無出路,因此磚頭連續十幾年獲得追捧。要扭轉資金氾濫局面,首先係物價開始失控。美國通脹壓力開始降臨,可見將來會加息,告別低息時代,投資者意識到物業價格過高,最後有機會從物業市場套現,炒商品追落後,就有條件引發新一輪通脹,到時可能會走上唔放水就出現金融危機、放水會惡性通脹嘅局面,二者取其一,樓價都有機會爆煲。上述劇本嘅其中一個枝節,就係商品價格追落後,呢個就係小弟中短期睇好商品股嘅原因。晉佳
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智取 大市 誠哥 哥沽 沽樓 樓有 啟示
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智取大市:低位買樓有氣質

1 : GS(14)@2017-01-24 02:00:31

當大家質疑買新樓嘅杭州女仔有冇氣質時,另一位年輕買家以一臉勝利者姿態接受傳媒訪問,一星期前更有人發表「買樓要識投胎」怪論。好明顯,買家都覺得,自己上到車就贏晒。買幾百呎嘅樓,同買日用品或名牌產品好唔同,所附帶嘅奢侈品效應會隨時日而轉變。經濟低谷時,落街買厠紙係唔會俾人笑,買Hermés袋一樣能引人葡萄,但樓市低潮買樓,會俾朋友質疑:「話你硬膠驚你嬲,係我就出年嘅出年先買,到時會再平啲。」買樓會變成自貶身份地位嘅一種行為,畀錢消費卻有一種輸嘅感覺,所以呢個時候,樓賣得特別平。買樓當作奢侈品呢種風光,係屬於所謂有能力、有意或無意的炫富者,呢班往往係高位入貨的豪爽好友。真正嘅勝利,其實係屬於低買、高賣嘅沉默一群人。經濟低迷、樓市谷底時消費、買樓,等於為經濟雪中送炭,甚至提升就業,功德無量,古語有云「救人一命,勝造七級浮屠」,今有「低位買樓,勝造七級浮屠」。喺樓市瘋狂時上車,一句「自住需要」振振有詞,便能為高追護航,但同時為樓市推波助瀾、火上加油。由此睇嚟,低買嘅人,比起高追遠遠值得表揚。晉佳
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智取 大市 低位 買樓 樓有 氣質
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現職公關曾選美「有樓有高潮」素人大起底

1 : GS(14)@2017-02-18 00:51:23

■Seasun以「素人」身份亮相真人騷,但節目被質疑造假。電視圖片



無綫下周推出全新實況節目《有樓萬事足》,由於節目編導岑應多次被踢爆於實況節目中造假,故節目未播出已經惹來疑似造假之嫌,全因其中一個「素人」Seasun爆出金句:「有樓有高潮」、「冇樓唔好白撞」,全城圍插她是拜金港女。



■Seasun曾幫趙世曾打工,又參加過他舉辦的《國際旅遊小姐》選舉。資料圖片

現職公關曾選美

網民將Seasun人肉起底,原來她今年22歲叫鄧寶怡,曾改英文名Givanna,現職珠寶公司公關,做過私影模特兒,又曾幫過出名多紅顏知己的趙世曾打工,工作範圍包括出席活動,亦會陪來自北京的客人,甚至參加過趙世曾舉辦的《國際旅遊小姐》選舉。




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現職 公關 選美 有樓 樓有 高潮 人大 起底
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【有樓有高潮街訪篇】港男不屑:要睇自己呎數囉!

1 : GS(14)@2017-02-18 09:51:47

陳先生:「如果有個女仔話因為我無樓而唔接受我追求,我會一巴打到佢返菲律賓,再將佢擺上高登。」



港女Seasun喺大台實況節目《有樓萬事足》入面講嘅「有樓有高潮」同「冇樓唔好白撞」,成今日網民瘋傳嘅金句。有見及此,「蘋果動搞作」就問咗一眾港男港女對Seasun嘅偉論有咩睇法!記者:倩宜 攝影:馮峰



阿謙話男仔梗係睇自己呎數啦!

伍小姐:「係技術問題,有技術就會好啦!」

葉小姐唔認同無樓就冇高潮。

問:「無樓咪白撞?」
Raymond:「叫佢返屋企瞓啦!俾粒鈕佢算啦!」陳先生:「如果有個女仔話因為我無樓而唔接受我追求,我會一巴打到佢返菲律賓,再將佢擺上高登。」吳先生:「佢都幾膚淺。」林女士:「幾十年前無呢個諗法,有份工就ok。」伍小姐:「無物業仲好,有樓仲煩,又要供又要交管理費。」林小姐:「佢唔駛同條仔結婚,同層樓結婚咪得!」
Step:「幫我問下個女仔駛唔駛睇醫生啦!佢應該有問題!」葉小姐:「佢買咗層樓,但係唔照顧我,都唔代表愛我。」



林女士話唔明依家啲女仔心態。

林小姐建議「無樓咪白撞」的話,不如直接同層樓結婚就算。

Step好好奇點解Seasun會咁在意高潮。

問:「有樓先有高潮?」
Raymond:「(翻白眼)」阿謙:「性高潮?關咩事呀?」林女士:「我就唔會咁樣諗。我唔係好明白時下女仔嘅心態。」陳小姐:「係咪真係有人咁樣講?」
Step:「咩料呀?點解咁在意高潮呀」
Lucky:「咁佢唔好要高潮囉。」陳先生:「如果個女仔咁樣講,真係好極有限。」



問:「二千呎屋入面做先有高潮?」伍小姐:「睇嚟佢好有經驗,我只可以咁講。我覺得細細地反而會好啲,安全感大啲。」陳小姐:「我唔想要咁大,會好驚。一百呎、一廳兩房已經夠。」
Step:「我怕鬼呀!」葉小姐:「我唔認同。」



問:「高潮指數同住屋尺寸成正比?」伍小姐:「關咩事?係技術問題,有技術就會好啦!」陳先生:「唔會囉。」阿謙:「唔成正比,睇自己嘅呎數嘛!」




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有樓 樓有 高潮 街訪 訪篇 港男 不屑 要睇 自己 呎數 數囉
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廖偉強:納米樓有存在價值

1 : GS(14)@2017-04-10 23:32:11

【明報專訊】兩年前佔中事件,令香港分為兩大陣營,撕裂程度嚴重,至今仍然未能修補!相信要待時間慢慢淡化,希望不久將來可再次融合,重拾和諧,團結香港。筆者相信,只有和諧,才能令政府當局及社會大眾齊心去達成不同的發展決策,社會才能變得更完美。

最近,樓價不斷上升,有樓的人士歡喜若狂,仍未有樓的市民則不斷抱怨,這是正常的現象,相信任何城市或國家都可能會有。香港雖是彈丸之地,但並非完全沒有土地可以供應,只是政府的決斷力,及不同市民的不同觀點,導致不斷的爭拗,令政策推行上困阻重重,影響土地開發進度!

另外,香港人的居住形式正在不斷改變,由以往三代同堂的大家庭組合,到今天以核心家庭為主導。今天的父母,為了下一代的自由空間,寧願早些資助子女置業,讓他們擁有自己的小天地。

發展商有見及此,將推出的單位愈建愈細,以迎合市場口味,亦衍生今天所謂的「納米樓」。不過,納米樓並非今天才有的新產品,只是今天用實用面積計算,面積感覺比較細小,其實很多二手屋苑,以前的建築面積就是今天實用面積的納米樓。

令人更易上車 踏上置業路

筆者認為納米樓完全沒有問題,只要市場有需求,便有存在價值。皆因沒有人一入市便可以購買大單位,向來都是慢慢由細屋換大屋。納米樓是不少市民踏上置業路的首關,第一步就是要令人人都能夠擁有自己的居所,之後,才慢慢考慮增建更大及更多的理想單位,一步步去實現市民的置業夢想及日後換樓的希望。

利嘉閣地產總裁

[廖偉強]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6095&issue=20170410
廖偉強 廖偉 納米 樓有 存在 價值
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施永青:首置盤定位與私樓有衝突

1 : GS(14)@2017-11-13 03:33:40

■施永青相信未來樓價最大機會是緩緩上升;旁為其兒子施俊嶸。李潤芳攝


【本報訊】雖然樓價升勢放緩,但中原集團主席兼總裁施永青堅稱香港按揭借貸泡沫不大,預期港人將繼續捱貴樓。不過,首置上車盤定位與私樓市場客源重叠並存在衝突,他覺得有限的社會資源該優先照顧最有需要的一群,即輪候公屋人士。按其分析,特首林鄭月娥房屋政策側重協助港人置業,提供明確置業階梯,由綠置居延伸至首置盤,「如果你話施政報告後期望樓價大跌,個個買到樓,我覺得呢個寄望就不切實際。」當中綠置居同發展商衝突不大,但首置上車盤針對月入介乎5.2萬元到6.8萬元的家庭,卻屬發展商欲爭取的客源,「如果真係大力推動,同私人市場有重叠及衝突。」同時,施永青覺得首置上車盤所惠及的階層相對富裕,急切性不及未有公屋人士的住屋需要。

堅稱按揭借貸泡沫不大

施永青又形容樓市辣招無助解決港人置業問題,反而令細單位樓價及租金飆升,並窒礙市民換樓,令二手住宅物業流通量低於2003年經濟低谷時,「好少人賣樓令到香港人改善生活嘅速度慢咗」,而業主長期持有物業「供吓、供吓就供甩層樓」,至今有多達六成業主已供滿樓,反映香港借貸泡沫不大。「金管局成日話有泡沫,人地都供甩樓喇,鬼怕你加息咩。人地全資產,點會變負資產?」提及金管局近期言論時施永青份外勞氣,反指隨住經濟增長帶動借貸規模,分析數據時不能片面解讀借款多寡,卻忽視市民擁有更加龐大的資產,實際上,本港家庭借貸比率仍處於低水平。再將空置率低、政經穩定等因素納入考量,施永青相信樓價最大機會是緩緩上升,「我響市場咁耐,都未見過咁低空置率嘅情況下,樓市會爆煲!」



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171107/20206900
施永 永青 首置 置盤 定位 與私 私樓 樓有 衝突
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