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曾淵滄、湯文亮籲勿心急買樓猴年新盤鬥散貨 細價樓料最傷

1 : GS(14)@2016-02-09 12:08:56

■本報邀請到曾淵滄(左)及湯文亮(右)論盡猴年樓股滙。 馬泉崇攝



【本報訊】羊年樓市、股市風高浪急,升得快跌得更快,本報今年邀請到財經評論員曾淵滄及「細價樓爆煲之父」湯文亮論盡猴年樓、股、匯!兩人齊為樓市把脈,認為上半年樓市會繼續下跌,猴年仍然未有撈底機會。記者:程俊華攝影:馬泉崇


問:猴年樓市有何預測?湯文亮:之前數年樓價不斷升是因為供不應求,但預期未來供應只會越來越多,今年最少有2.6萬伙供應。「長實(1113)要貨如輪轉,連新地(016)都話有6,000伙新樓要賣,大發展商今年好肯定要賣樓」,而中小型發展商更加要賣樓,要去貨。因此,相信一手樓定價一定不高,樓價依然會跌。曾淵滄:樓價升跌在乎供求,近年每每以剛性需求多為由而推高樓價,但我從來不相信剛性需求,「每一個人買樓都希望樓價升,如果樓價跌,冇人想買完層樓之後又平咗,剛性需求都會冇咗或者推遲」。由於剛性需求是可以調節,樓價一旦下跌,需求自然又會減少。



問:樓市繼續尋底抑或會喘定?曾淵滄:「樓市一跌會跌幾年,唔係一跌見底」。去年尾樓價見回落,但整體計仍有升幅。猴年樓市會否下跌,視乎發展商如何與政府博弈,如何定價賣新樓,如今發展商尚有周轉餘地,真正供應要到2018年才會湧至,所以猴年樓價未必會大跌。基本上樓市形勢只會越來越惡劣,未來只會更差,因為再無供不應求的藉口推高樓價。湯文亮:相信樓價會繼續下跌,尤其是細價樓,估計上半年會急跌15%,會有少少恐慌,下半年會稍為回穩。至於中價住宅都會向下,幅度在一成以內;豪宅及超豪宅都不會跌價。



問:如何看發展商部署?湯文亮:發展商不怕以略低價錢賣樓,因為如果樓價跌,賣地價亦會較低。如果大發展商繼續以貨如輪轉方法去貨,樓價跌未必對其不利,因為有足夠資金去以低價吸回土儲。惟中小型發展商項目不多,套現較心急,要散貨!曾淵滄:「發展商今年仲有條件同政府玩落去」!因為2016年真正供應其實未到,而政府是否真正可以繼續推出土地?如果政府推出不到土地令供應斷層,發展商又可以推遲新盤時間表,影響供應,到時又儲到少少購買力。今年都是由發展商主導樓市。但肯定一手定價同二手樓相若,不會再有高價新盤。



問:猴年應否入市?曾淵滄:「樓價周期太長,你miss咗呢個底,再等下一個底,要等十幾二十年,搞到啲人不耐煩,呢幾年咁高,啲人都不停衝入去買」。但要注意樓市一跌會下跌好幾年,不會一跌見底,所以猴年不是樓價見到底的時間。而細價樓每次都是「升到最後一浸先會升」,如果買得起不應買細價樓。湯文亮:由於現時市場上以低價或蝕讓賣樓的人,好多都係被迫賣樓,因業主按層樓去借錢用來消費,要賣樓還錢。雖然平價盤源增多,但一如之前所講細價樓在上半年仍會急跌,所以猴年應該繼續「睇住佢跌」,除非有好逼切的自住需要才買樓。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160209/19484376
曾淵 淵滄 滄、 、湯 湯文 文亮 亮籲 籲勿 心急 買樓 猴年 新盤 盤鬥 散貨 細價 價樓 樓料 料最 最傷
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內地經濟短期未穩 港樓料明年始回升

1 : GS(14)@2016-07-14 07:28:07

【明報專訊】魏宏旭分析,本港樓價與內地經濟息息相關,近年內地經濟增長放緩,對外投資包括對本港房地產投資難免減少,而訪港旅客減少對零售相關物業影響更大,加上人民幣貶值亦是負面因素,「港元與美元掛鈎,若人民幣兌美元貶值,對於內地投資者來說,本港物業以人民幣計價的價值是上升,需求便會減少」。

年內或再跌一成

魏宏旭預測人民幣在下半年將繼續貶值,料港樓期內繼續無運行,有可能跌至2013年水平(編按:中原城市指數於2013年1月首周報115.93,若回落至該水平,樓價將再跌10%),擠走過去兩三年的泡沫,若內地經濟增長於明年開始轉趨穩定,人民幣匯價止跌,本港樓價亦可望築底回升。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9209&issue=20160714
內地 經濟 短期 未穩 港樓 樓料 明年 回升
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施工量跌三成 今年私樓料升5%學者:只會高位上落

1 : GS(14)@2018-01-28 18:24:18

【本報訊】私人住宅施工量跌逾三成,據運房局數據,去年全年私樓施工量1.7萬伙,較2016年2.55萬伙跌33.3%,而一手私人住宅潛在供應量續維持9.7萬伙水平。學者指數據已難左右樓價升勢,料今年至少升5%至10%。記者:葉煜燊


運房局發言人指,隨政府持續有序地增加房屋土地供應,料未來3至4年的私樓預計供應量將維持在較高水平。私人住宅潛在供應中,包括仍未售出的貨尾9,000伙、建築中但仍未售出或未發售的樓花6.1萬伙,及2.7萬伙隨時可動工的熟地,合共9.7萬伙。當中料有7.62萬伙實用面積少於753方呎的中小型單位,較上一季多3,500個,佔整體供應量78%,較上一季多約3%;預計未來數月將有7幅住宅用地轉為熟地,可提供約3,900個單位。


今年有望回升至2萬伙

去年第四季私樓施工量大增至7,700伙,新地(016)西鐵元朗站(北地盤)為其中一個,上季較第三季800伙增約8.6倍;惟去年全年累計1.7萬伙,卻較2016年2.55萬伙跌33.3%。中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量指,施工量一直有升有跌,但樓價就一直上升,可見樓價不受私樓落成量、供應量、土地買賣等增加影響,「發展商冇可能喺經濟咁好嘅情況下,平價、平過成本賣樓」。他指,由於現時本港樓宇政策扭曲了市場價格,未來樓價或會反覆升跌,但強調難大跌,「唔會大跌五至六成低過深圳(樓價)」。至於今年樓價走勢,他料最少升5%至10%,「市民要改變思維,唔好等樓價跌再買,因為已經唔係周期問題,係一個結構性改變,樓宇(價格)只會一直喺高位上落」。去年全年沒有樓花項目售出,高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚認為,這反映發展商不介意延遲至現樓才賣,因樓價仍在上升軌道,只要供應量「唔係(多得)太離譜」,發展商依自己步伐推盤,對樓價不構成太大壓力。美聯物業首席分析師劉嘉輝指,去年施工量回落逾三成,料不會令未來落成量大跌,過去4年施工量每年平均1.85萬伙,在政府積極推地,施工量再顯著下跌機會不大,今年有望回升至2萬伙水平。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180127/20287157
施工量 施工 三成 今年 私樓 樓料 料升 5% 學者 只會 高位 上落
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陸振球:內房新規 北水掃港樓料降溫

1 : GS(14)@2018-06-30 08:37:43

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2802&issue=20180630
【明報專訊】差餉物業估價署最新數據顯示,今年5月份私人住宅售價指數報382.6點,按月再升1.7%,按年升14.7%,而相關指數已連升26個月,再創有紀錄新高,期內累積升幅達40.9%。為了遏抑樓價,政府也終於向一手樓開徵空置稅,同時將居屋售價和巿價脫鈎,以及將多幅原私人住宅用地改作興建資助房屋,不過隨即有評論指有關政策對遏抑樓價沒有用,反可能對私樓樓價升勢火上加油。

認為政府新措施不會冷卻樓巿反而幫倒忙的分析,主要立論之一是住宅空置率不高,發展商更可將稅項轉嫁買家,而政府將更多土地撥作資助房屋發展,反令私人住宅供應減少,推升樓價。

空置稅成效 看每年私樓落成量

筆者就認為,政府的新政策能否遏抑樓價,或反會推升樓價,關鍵在於真正的供應是否足夠。如未來私人住宅可維持每年兩萬多個甚至更多的落成量,徵收空置稅便有一定殺傷力;至於私人住宅用地改建資助房屋的影響,同樣視乎撥作資助房屋發展後,私人住宅能否維持每年兩萬伙或更多的落成量。

另外,新開徵空置稅將會是現時的差餉估值約兩倍,大概等於每年約5%的樓價,即是說,若不將單位出租可收約2.5厘的租金回報,反而付5%的空置稅,疊加的差距(或經濟學上的機會成本)便大概等同樓價的7.5%。其實,如果空置稅是累進式計算,即第一年稅率為5% ,然後每半年再加5%,其殺傷力肯定更大。

累進式計算稅率 殺傷力更大

香港樓價長升長有,原因不外乎求過於供,尤其是豪宅每年新供應極少,但香港富豪多的是,以致呎價10萬、甚至20萬元的紀錄不斷被打破。一間名為Boston Consulting Group的機構便指出,根據其統計,原來外地富豪2017年在香港的「藏富」金額高達1.1萬億美元,僅次瑞士的2.3萬億美元,在全球排名第二(圖1),按年增幅更達11%(瑞士按年增幅僅3%)。

上述在香港「藏富」人士,有多少來自中國內地?根據另一份名為《New World Wealth 2017》的研究報告,去年有多達約1萬名富豪離開中國內地(以淨流出計算),排名第一(圖2),第二和第三位則是印度(7000名)和土耳其(6000名) 。那麼富豪淨流入量最多的又是哪些地方?第一是澳洲(1萬名),第二和第三位依次是美國(9000名)和加拿大(5000名)(圖3) ,相信大家近年都經常聽見澳洲、美國和加拿大不少城巿的豪宅都被中國人買起吧。

內地富豪流走兼藏富於外,往往涉及走資,近期人民幣匯價急跌,或多或少反映資金流走,而走資方法形形色色,一些會透過公司在境外發美元債然後收購海外資產,也是一種變相的走資方法。發改委及財政部上月發布通知,指企業須防範外債風險和地方債務風險,剛又就通知作補充,指須規範企業舉債有關資質要求和資金投向,加強外債風險預警;盡快制訂《企業發行外債登記管理辦法》;引導規範房地產企業境外發債資金投向,房地產企業境外發債主要用於償還到期債務,避免產生債務違約,限制房地產企業外債資金投資境內外房地產項目、補充運營資金等。另外,通知又要求企業依法合規開展市場化融資,禁止及拒絕地方政府為其融資行為提供擔保等,而最新發展是不許內房發外債的期限超過一年。

內房加快賣樓或陸續有來

上述新措施,就算不會說是堵塞走資的措施,但將會減低內房藉海外發債來融資收購內地以至香港地皮和物業的能力,而日前傳出擬收回棚改貨幣化的措施,也不利內房企業高槓桿買地起樓,以至托高樓價的能力。

可以預見,未來中資企業的北水來港掃地搶樓的活動會進一步降溫。事實上,近期不少內房缺水,個別內房在境外發債的利率高達10厘或以上,如情况持續,有關內房勢必加快賣樓套現,否則單是支付利息的壓力已很沉重,如海航被迫變賣香港及海外的物業個案,也可能會增加。

■與湯文亮一起講波、講股、講樓

湯文亮博士既是樓巿專家,也是股巿投資和分析球賽高手,主理的紀惠集團,由數百萬元的物業投資開始,發展至今擁有房產巿值數百億元,近年更在港交所和匯控的股票買賣獲利甚豐,而他在上一屆世界盃開首便成功預測德國奪冠,今屆在網站評論中,更創下首十場賽事全部猜中賽果的佳績!

香港奧國經濟學院與《明報》將在7月13日晚上合辦「講波‧講股‧講樓暨學院成立三周年豪情晚宴」,邀得湯文亮和大家在極富書卷味的場地(外國記者協會——牛津校監、前港督彭定康多次在此演講)和大家一邊品嘗美酒佳餚,一邊從閱讀、投資樓市、股票、足球(適逢世界盃決賽前夕),分享他的生活智慧,和大家一起交流。機會難逢,名額有限,不容錯過!

聚會詳情及報名可登入:link.mingpao.com/54831.htm

[陸振球 樓市解碼]
陸振 振球 內房 房新 新規 北水 掃港 港樓 樓料 降溫
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瑞銀李智穎:港樓料「微型調整」難大跌

1 : GS(14)@2018-10-26 00:29:34

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6803&issue=20181025
【明報專訊】本港樓市近期持續有放緩迹象,山頂文輝道地王流標,新盤亦連環出現撻訂。連續3年獲機構投資者調查評選為亞洲房地產研究三甲、瑞銀財富管理投資總監辦公室香港股票主管李智穎接受訪問時稱,樓市除了受息口和供應影響,與經濟關連度仍較大,料隨着中國經濟增長於明年上半年出現低點,香港樓市低位或於相近時間出現,估計未來6至12個月平均樓價跌15%,但她強調這是微型調整,只是回調至今年初水平,重演1997年樓市爆煲的機會不大。

李智穎指出,參考中原數據,香港樓價年初至今原本上升了14%,即使最近回落2%,實質累計仍有12%升幅 。她認為近期樓市轉弱屬於正常,本身樓價高,又受到香港加息、中美貿易戰、中港股市大幅回落等影響投資意欲,料未來樓價前景仍會進一步走弱。她又指,本港樓價除了受供應和息口影響,最主要仍是與經濟相關;由1980年至今,每一次樓價較明顯波動,全都是外圍經濟引致,因香港市場流動性高,港元又與美元掛鈎。她續稱,中國經濟與香港息息相關,預計明年內地經濟增長放緩,人民幣會較目前進一步貶值,在各種因素影響下,料未來6至12個月本港樓價會跌10%至15%。

估計未來1年樓價最多跌15%

至於今次樓市出現低位的時間,她估計中國經濟增長會在明年第一季明顯放緩,並會在上半年推出更多刺激經濟政策,料經濟增長低點或會在上半年出現,但難言會否在下半年反彈,始終仍有太多不明朗因素。她指一般要待經濟增長見底,外界才會對樓市恢復信心,故樓市低點出現時間,或與經濟增長低位相近。她會留意中國生產者物價指數(PPI)、中港兩地的零售數據,可較快掌握經濟狀况,反而國內生產總值(GDP)和失業率等都會滯後。

惟她稱,這波跌市只屬微型調整,即使有上述幅度的回調,實質也只是重返今年初水平。她舉例,在去年尾入市的買家,遇上樓價下跌後仍有可能高於買入價,形容只是心理上感覺不太好,但不至於「蝕入肉」。她稱過去每次樓市調整都很快出現較大跌幅,其後樓市成交減少和開始橫行一段時間,但指香港本身房屋供應不多,市民不出手、沒交投,不代表價格便會再向下,只是他們靜觀其變,相信調整期不至太長,最終仍看經濟狀况,而且她不排除市民看淡經濟前景,會放售更多二手盤,令交投稍為復蘇,而以往市場沒有選擇,購買力才集中在一手樓。

對比1997年金融風暴、2003年SARS兩波樓市大跌浪,李智穎認為重演的機會不大。她以1997年為例,當年樓市供應很多已有別於現時,其二為當時個別地產商的資產負債表出現隱憂,目前大部分發展商都錄得接近淨現金流,而且當時很多人都「借到好凸」買樓,跟現時情况也不一樣。她指,過去10多年港人在低息環境已累積大量財富,抗跌力自然較高,即使近年不少發展商提供高成數按揭,令很多本身財力不足的買家成功上車,但始終是地產商承按,故會有一度靈活度,如出現爆煲,地產商或會延長買家還款期應對,他們亦不樂見這類負面消息傳出,影響賣樓銷情,因此會有較多緩衝做法。

港人低息下累積財富 抗跌力比以住高

香港主要銀行相隔10年後再上調最優惠利率(P),李智穎稱會計算息口與租金回報率的差異,再推算對樓市影響,如目前港樓租金回報一般為2厘,即使P加12.5點子(1厘等於100點子),仍與租金回報相若;直至按息與租金回報率差異擴大到1厘,相當於買家每月額外多1厘負利差,便會開始感覺到供樓負擔加大,再對樓價產生影響,但這要港銀再加息0.75厘至1厘,市民才會確實感受到有關壓力上升。惟她估計3個月港銀拆息(Hibor)最多也只會上升至2.9厘水平,加上大部分人暫時亦都預期息口不會上調很多,故認為樓市不會出現拋售。

近期不少地產商開價未如以往進取,李智穎稱,即使發展商沽清手上單位,亦會再衡量賣樓的毛利和本身現金流,一般面對經濟不明朗時,發展商都是以持有現金為主,而且只是少賺了,而非虧蝕,故料一手樓開價的調整可能快於二手樓,即更快反映市况,始終地產商觀市能力更勝二手業主。她又相信,早前山頂文輝道地王流標只是個別事件,本身地價未有考慮發展難度,位置較特別,加上由今年首季起內地發展商已大幅減少來港投地,有別於去年多間內房在啟德「搶地」情况,故個別地皮入標減少也是正常。

內地經濟轉差 勢限內地人來港買樓

港人愈住愈細,市面充斥大量劏房盤,對於細價樓供過於求情况,李稱要視乎地區,如部分區域的細價樓本身租金價值不大,在市况差「要守」時需放租,一旦未能租出和租金又低,便連帶本身樓價下降,而個別供應偏多的地方樓價壓力會較高。例如她稱新界西個別遠離火車站的新盤,定價仍然偏高,這些樓盤價格下行壓力便較大,認為當交投開始困難時,便要視乎物業的租價回報率是否合理。

內地人早年大批湧港購買豪宅,李智穎稱近期樓市大額成交已明顯減少,未來經濟差時外匯管制會繼續嚴謹,而且中央多次「放水」自然希望資金流在國內刺激經濟,勢會影響內地人來港買樓情况,主要影響豪宅價格和成交量。惟她料即使到明年中國經濟增長出現低位,豪宅市場也不會有拋售情况,只是成交減少,指內地人來港以至在一線城市買樓,都是為了泊錢,與港人賣樓套現的想法不同。她又稱,由於房地產不在《共同申報準則》(CRS)系統中,反而股票和債券等都被納入當中,這也會推動內地人繼續投資物業。

明報記者 王俊騏

[名人樓巿論壇]
2 : GS(14)@2018-10-26 00:29:50

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8285&issue=20181025
【明報專訊】受上周五中央多名官員發表言論支持,A股本周初迎來反彈,上證指數重上2600點水平;李智穎相信在今年A股跌幅大的同時,未來反彈幅度可能更勝H股,指目前股市已反映很多負面因素,A股跌幅更大,但估值亦已回到2015至2016年低位,票面價值較吸引,目前高配中國市場和低配香港。她預計未來H股有中單位數升幅,A股向上幅度更會有中至高雙位數。

在行業方面,李智穎指當市况向下時,市場難以短時期內對地產股改觀,故不在建議之列;建議防守較強的收租股和房託,還看好受惠中央支持經濟的能源和材料股,以及在經濟差時較穩定的大眾零售股。她又稱當美國債息上升時,勢對增長型股票有影響,因此料未來防守股會繼續跑贏。另外,瑞銀財富管理投資總監辦公室預計,明年亞洲除日本企業盈利增長只有7.6%,受美國第二波對中國進口貨徵收關稅影響,但認為越南、受惠中國刺激經濟政策和本土業務重企業,能抵受亞洲股市波動加劇。

[名人樓巿論壇]
瑞銀 李智 智穎 港樓 樓料 微型 調整 大跌
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