人民幣倘見底 港樓勢危
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GS(14)@2016-10-29 12:48:18【明報專訊】早幾天同長實趙樓神和同屬樓神級的湯文亮一起飯局，自然談到近期熾熱的香港樓巿，趙樓神說在6月英國公投脫歐後看到歐洲資金東流，樓巿轉勢向好，之後人民幣加快貶值，內地資金蜂湧來港買股買樓，尤其在10月1日人民幣正式納入SDR以後，人們原預期人民幣會企穩甚至反彈，豈料卻跌破6.7的重要關口，出現內地人恐慌性將資金調來香港掃樓的場面。
筆者查看統計資料，確也發覺去年人民幣急跌後反彈，反彈過程中中原樓價指數延續調整勢頭，但在今年3至4月開始，人民幣重新展開跌浪，相若時間香港樓價開始拗腰彈升，當人民幣跌得愈急，香港樓價升得愈快（圖1）。
發展商專人服侍內地客碌卡
根據趙樓神描述，現在新盤售樓處，會有專人服待內地客碌銀聯卡買樓，由於銀聯限制每次只可碌5000元，對於數百萬以至上千萬元的物業，可能要碌卡數百至上千次，蔚為奇觀。如果香港樓價今次升浪真的與人民幣貶值有關，那他日人民幣跌定甚至回升，會否便是香港樓價再見頂之時？當日同一飯局的湯文亮並沒即場對香港樓巿後向作出預測，不過筆者卻收到風，在現時差不多人人看好樓巿之際，他反而覺得要審慎，並會在短期內撰文指香港樓價將跌兩成！
筆者記得，去年初香港樓巿也是極度熾熱，當時湯文亮卻發表「細價樓爆煲論」，預測3個月內樓價指數會見頂，但最終樓巿升多半年才出現拐點，現在人人看好樓巿的情况下，湯又預測樓價會跌兩成，又會何時兌現？
財仔大做二按 樓市積壓風險
其實，除了現在香港樓價欲再升破去年9月高位，美國樓巿也在升溫，樓價指數剛重返數年前次按爆煲，又或金融海嘯出現以前水平（圖2）。美國樓巿重返泡沫水平，相信和香港有所分別，就是供應不會香港過去數年般緊絀，卻又和香港相似，就是在聯儲局QE下，造成低利率和借貸寬鬆，資金湧入如「磚頭」一類的實物資產巿場。
其實，資金成本低廉，也造就了近年財務公司如雨後春筍般急增，以遠高於銀行的利率提供二按或加按貸款。根據經絡按揭轉介研究部統計，以2016年為例，物業加按用途以備用資金佔比例最高，達58.9%，其次為置業用途的20.4%及償還貸款的12.1%，隨後還有金融投資、生意周轉、物業裝修及教育資金（圖3）。
經絡表示，正因為有龐大的需求，大量的財務公司應運而生，根據公司註冊處的數字顯示，放債人牌照數目由2008年的760個，急升至今年9月30日的約1800個，升幅超過一倍。
靄華：港樓與經濟「冰火二重天」
大家可以想像，財仔做二按或加按，也面對激烈的行業競爭，而為求有生意，或會容許業主不通知一按銀行下私下承做二按或加按，一些時候，甚至可能有業主刻意隱瞞，同時向多家財務公司進行加按，如此便會造成重大風險。金管局近日便宣布，會在明年起要求土地註冊處有二按登記，便會主動知會一按銀行，以防止亂加按的個案出現！
其實，財仔看似可以輕易賺高息，也有心知現時這個遊戲只有在大升巿才可長玩下去。日前公布中期業績的靄華押業（1913），有參與不少二按業務，靄華主席兼行政總裁陳啟豪便表示，年初至今樓市儼如「過山車」，時好時差，而且樓市與實體經濟猶如「冰火兩重天」，質疑現實環境是否具條件支撐目前的樓價，故集團將繼續持保守態度，並將頭按及二按貸款比例維持在75%與25%，貸款價值比率（LTV）維持在55%（一年前約60%），直至確認樓市的確轉好，才有機會調整策略。
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http://link.mingpao.com/47393.htm
[陸振球 樓市解碼]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1171&issue=20161029
東亞銀行鄧世安：跨境資金倘流走 港樓勢調整
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GS(14)@2018-01-04 09:10:13https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6655&issue=20180104
【明報專訊】東亞銀行（0023）經濟研究部首席經濟師鄧世安早於2011年5月已指出，由於內地買家增加來港置業，令本港住宅變相「出口」，此趨勢料成樓市的主導力量。一如所料，過去7年樓價在北水推動下勁升近七成。他本周再接受訪問時指出，隨着內地與珠三角城市融合為都市群，內地富裕階層來港置業是大勢所趨，惟2018年須留意內地收緊居民境外提款，以及美國收緊貨幣政策令美資回流當地等因素，促使跨境資金流逆轉，樓價隨時出現調整。
鄧世安在2011年5月5日接受《明報》訪問時指出，「現時一個45平方米單位，樓價相等於家庭入息中位數約10倍，已接近1997年約11倍的高位」。他認為，過去工資增長速度快，可以支持高樓價，但近年工資升幅卻緩慢，與樓價脫節，惟內地買家扮演的角色愈來愈重要，所以香港樓價受本地工資及收入增長的制約正減弱。當時他亦分析，內地人在香港置業後，隨着高鐵落成，來港度假、自住會更方便，自然會進一步增加在港消費，對香港經濟有利，只要港府增加足夠土地供應，便不會怕內地人搶貴樓。
根據《2016中期人口統計》，本港家庭收入中位數為25,000元，較2011年的20,500元增長22%，惟期內樓價卻勁升逾五成；而樓價去年更上升近一成半，再次大幅跑贏港人工資，令買樓對大部分港人來說變得愈來愈艱難。
與此同時，港府早於2013年9月開始諮詢、2014年12月公布的《長遠房屋策略》提出，在未來10年（2015/16至2024/25年度）新增48萬個建屋目標，有關目標按年修訂，去年底公布未來10年（2018/19至2027/28年度）的目標卻不增反減至46萬個。
北水湧港大增需求 供應未配合
鄧世安本周再次接受訪問，重申他2011年的觀點，認為隨着港珠澳大橋及廣深港高鐵今年先後啟用，本港將加快與珠三角城市融合為都市群，廣東省居民、特別是富裕階層預料會經常來港，粵港兩邊走，成為近似本港居民（Quasi HK Resident），他們來港置業屬大勢所趨。不過他強調，與使用商業服務不同，內地富裕階層來港購買住宅，是在消費本港的社會資源，「住屋是很尖銳的問題，來自內地的需求增加，便與本土居民競爭」。他感嘆過去幾年港府沒有大幅增加土地供應，所以當來自內地的結構性置業需求在本港湧現時，難以令本港每個人均有所得益。
中央限境外提款 影響不容忽視
不過，鄧世安強調，即使隨着本港融入珠三角都市群，的確會為本港樓市帶來多一批用家及多一批投資者，但樓價自2008年金融海嘯後至今，已連升9年，累升逾倍，故此利好因素基本上已有所反映，而投資永遠是向前望的，樓價在2018年是升或跌，需要視乎跨境資金會否流走，「即使長遠來說有內地購買力支持，但本港樓價是否永遠不會出現顯著調整呢？我覺得不是， 因為近年樓價升勢主要靠資金推動，已脫離本地購買力，所以支持是薄弱的。假如中央收緊內地資金來港的渠道，或者一些醒目北水發覺本港樓價已經過高而開始沽貨，都可能令資金流向逆轉，導致本港樓價轉勢下跌」。
事實上，國家外匯管理局去年發布通知，規定個人名下的銀行卡（包括附屬卡）每年不得在境外提取超過等值共10萬元人民幣，若超過限額，本年及翌年將被暫停持卡境外提款，此新政策無疑可堵截內地居民跨境來港買樓的部分資金。另外，近日豪宅買賣暢旺，市場消息指曾於2011至2012年向嘉里（0683）購入7伙跑馬地紀雲峰的北京民企老闆劉錦成夫婦早前沽出其中兩伙，作價1.08億元，持貨6年僅賺25%。
另外，美國聯儲局自2015年底以來已加息5次，累計加1.25厘，本港由於銀行體系資金充裕未有跟隨加息；惟鄧世安預測，聯儲局今年仍會再加息3次，令美國與本港息差進一步擴闊後，本港年中將開始跟隨美國加息，全年料加息1至2次。再且，當局今年將會逐步增加縮表規模，而且特朗普稅改方案亦可能令美資由亞洲流走重返美國，若個別亞洲國家因此出現走資潮，本港作為國際金融中心，部分資金可能也會流走，對樓市自然有負面影響。
住宅註冊急升 兩類弱者高位接貨
另一重要數據是，本港去年一二手住宅註冊總宗數達63,753宗，按年上升11.3%，並且屬2014年以來高位（見圖）。鄧世安認為，在去年樓市高位接貨者中有兩批人值得擔心， 一是「靠父幹」借首期買樓的年輕人，二是經過連續多年零息環境後按捺不住買樓追求穩定回報的退休人士，他們的防守性均較弱，一旦樓價掉頭下跌，持貨能力不強。
綜合上述分析，鄧世安總結，來自內地或美國的跨境資金流向，將會成為主宰本港今年樓市表現的最大變數，籲密切留意有關走勢，尤其是擬置業者一定要審視自己的負擔能力，一旦息口上升是否可以應付每月按揭供款。
明報記者 葉創成
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GS(14)@2018-01-04 09:10:33https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7404&issue=20180104
【明報專訊】鄧世安指出，本港65歲或以上人口過去10年已經增加了30萬，未來10年將會再增加65萬，人口老化的問題相當嚴峻。他認為，除了樓價脫離負擔能力外，本港其他生活成本亦普遍較高，因此港人不一定要留在本港退休，「我覺得本港並非一個適宜退休的地方，比較全世界其他金融中心，倫敦、紐約、東京很少人當地工作後也在當地退休，因為生活成本高，為何不搬去生活質素較好及成本較低的其他城市呢？」
金融中心生活成本高
港人若有意不在本港退休，鄧世安認為，除了內地城市外，亦可考慮馬來西亞。他解釋，他有一個工程師朋友近年因為一帶一路政策轉到馬來西亞工作，發現當地有大型的華人社區，生活質素不錯，而且物價頗為低廉，於是全家移民至大馬，將原本用作自住的本港住宅物業租出。他續稱，港人不應該畫地為牢，應該多了解在其他城市退休的選項。
[名人樓市論壇]
人氣地產博客「脫苦海」：內地人不限購 港樓勢闖新高
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GS(14)@2019-03-21 08:22:00https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9032&issue=20190321
【明報專訊】樓巿自2003年SARS谷底至今大漲小回，亦造就了一批地產博客成了樓巿KOL。原在發展商物業管理部工作、於2002起便開始寫地產博客的「脫苦海」（Peter Ng），先後推出了10本地產著作，最近更開授地產投資課程。脫苦海認為，內地人只要肯付辣稅，在香港沒有限購的掣肘，隨着港珠澳大橋及廣深港高鐵等跨境基建啟用，近月內地訪港旅客已明顯回升，加上粵港澳大灣區規劃逐步落實，未來內地湧港人口將繼續增加，帶來十分殷切的房屋需求，樓巿主流仍是向上，建議港府必須加快落實「明日大嶼」及其他造地計劃，若擔心公帑難以應付，可像40多年前發展沙田第一城般引入地產商合作。
脫苦海指出，自從廣深港高鐵及港珠澳大橋在去年9月及10月先後通車，近月內地旅客訪港數字急升，他早前調研西九龍附近的商舖，生意亦明顯增加，鐘表業尤其好景，相信不少本港零售業老闆及僱員均受惠其中，部分可以成為樓市入市的生力軍。除了本地購買力轉旺外，他認為，上述跨境基建啟用，加上粵港灣大灣區規劃落實，將吸引更多內地人、尤其是廣東省居民來港買樓，成為推升樓價的強大動力。」
大橋高鐵便利 粵居民料加快掃港樓
「若把廣東省作為獨立經濟體來評估的話，其經濟總量幾年前已超過俄羅斯，很多廣東省居民很有錢，隨着廣深港高鐵及港珠澳大橋啟用，加強本港與廣東省的聯繫，廣東省居民會增加來港消費及置業。」
脫苦海又稱：「尤其是內地主要城市的住宅均屬『限購』，只有當地居民才可購買，香港不設限『任購』，內地人只要不介意繳付稅項，他們想買多少間港樓也可以。中國人向來深信有土斯有財，買樓作為儲存財富的工具是最穩陣的，既可出租亦可自用，而且不需要特別打理，故此對投資港樓有很大需求。」
有評論認為，廣深港高鐵及港珠澳大橋造價均接近千億元，相關車費收入偏低，在可見將來難以回本，質疑港府是否值得投資這些跨境基建，脫苦海對此卻不認同。他解釋，政府將於下一財年推出高鐵西九站寫字樓項目地皮，涉及316.4萬方呎，估值最高達1107億元，相信新地（0016）及恒地（0012）或合組財團競投上述項目，一如10多年前合作發展中環國際金融中心（IFC）商業綜合體一樣，港府出售一幅高鐵地皮已套現千億元，足以支付高鐵建造費用有餘。
「我們不能簡單以基建本身是否回本來衡量其效益，因為基建為土地帶來的增值是天文數字，基建投資的開支，港府可以透過賣地收回。」
央行隨意印鈔 港樓供應有限
除了上述跨境基建啟用的新形勢外，脫苦海指出，2009年以來每年持單程證來港的內地人近5萬人，故過去10年已有近50萬內地人湧港定居，形成強大剛性房屋需求，這趨勢在可見將來仍然持續，令樓價中長期易升難跌。
另一方面，2008年金融海嘯後環球央行接力量寬（QE）印錢救市，資金追逐物業等實物資產，亦是推升本港樓價的重要力量，脫苦海解釋：「過去10年本港樓價大漲小回，每次輕徵調整後又掉頭回升，因為銀紙及金融資產是可以隨意印出來的，而增加土地及住宅供應至少需要數年時間。」
中美貿易戰料和解 投資氣氛改善
中原城市指數最新報173.47點，雖然較今年1月低位169.95點回升2.1%，惟與去年8月歷史高位188.64點比較，仍然下跌8%；脫苦海分析，雖然樓價中長線睇升，惟由於去年下半年爆發中美貿易戰，市場避險情緒升溫，亦影響樓價表現，惟隨着中美貿易戰近日緩和，「看來美國再惡也惡不出樣」，樓價隨即掉頭回升，他相信調整期已經完成，再創新高只是時間問題。
他續稱：「即使有中美貿易戰陰霾，美股在去年首3季仍能屢創新高，原因是美國政府去年初大幅減稅帶動當地消費及投資信心，惟隨着美國7月起向中國產品加徵關稅，部分成本轉嫁至美國企業及消費者，變相向後兩者加稅，抵消年初減稅的影響，美國經濟近月已見疲態，特朗普因此急於與中國就貿戰停火，此舉有利全球投資市場，本港樓市亦跟隨向好。」
明日大嶼增26萬伙仍不敷需求
由於本港置業需求近年持續熾熱，而供應卻遲遲未能到位，尤其是運房局去年底公布《長遠房屋策略》周年進度報告，把未來10年房屋供應目標由46萬伙降至45萬伙，並且將公私營房屋由六四比調整至七三比，令未來10年每年平均私人住宅供應大減至13,500伙，樓價隨即掉頭回升。
脫苦海強調，面對樓價升至脫離港人購買力的問題，港府必須果斷增加土地供應，不應該像過去20年發展洪水橋及新界東北地區一樣拖拖拉拉寸步不前，應該盡快推進「明日大嶼」計劃，因為即使這樣可以增加26萬個單位，但亦未必能夠滿足市場需求，「假設明日大嶼涉及26萬個單位分10年推出市場，每年也僅提供2.6萬伙，私樓料僅佔三成，即只有7800伙，很容易便會被市場消化」。
發展商參與填海可分擔政府風險
「明日大嶼」的填海及基建成本初步估算達6240億元，有評論擔心該項目會「掏空庫房」，脫苦海認為，從廣深港高鐵的例子可見，基建可為土地帶來增值，故他不認同此一說法。
但他亦指出，市場若擔心港府獨力發展「明日大嶼」項目風險太大，當局可參考40多年前恒地、長實、新地及新世界合作興建沙田第一城的做法，當年上述四大發展商成立的百得物業，投得前身為圓洲角一帶的沙田海大型填海工程，面積達逾600萬方呎，完成後約250萬方呎土地作私人住宅發展，其餘交還政府興建公營房屋及其它用途，達至政府及發展商雙贏，並且大幅增加住宅供應滿足市民的置業需求。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
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GS(14)@2019-03-21 08:23:10https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9531&issue=20190321
【明報專訊】曾與脫苦海合著多本地產書的梁隼，近日出版新書《買樓有計》（圖），分享自己的置業心得。他表示，自少從家人買樓賺錢的經驗已了解到「樓價（長線）不會跌」，他當年決定以140萬元買入大角嘴一新盤，原因是每月按揭供款僅7000元，僅略高於月租6000元，租金是交給業主，供滿樓便可擁有自己的物業，當然是買樓划算。
雖然成功撈底買平貨，但梁隼兩年後眼見該自住物業勁升三成，而且加息周期開始，於是賣樓套現搬去屯門月租3800元的小單位。直至2008年金融海嘯後樓價從高位曾回落三成，他再度以5%首期上車，買了葵芳一個單位，近年又搬回首次置業的大角嘴樓盤。
梁隼認為，從上述經驗可見，行動購買第一間樓是最重要的，因為其後可以換到合心意為止，毋須一開始就執意買間最好。他指出，目前港人購買400萬元以下私樓，可借九成按揭，故此只需繳付40萬元首期便可上車，加上其他雜費置業開支亦僅50多萬元，應該有不少人可以負擔。
可借九成按揭 50多萬元可上車
至於目前有何上車盤可吼呢？梁隼分析，近日在元朗YOHO Town附近「雞地」不少單幢樓例如安寧大廈、好順泰大廈、好順意大廈、好旺洋樓及金馬大廈，屯門區有「置業三寶」之稱的利寶大廈、麗寶大廈及萬寶大廈，以及深水埗、長沙灣在1980年代落成的舊納米樓如康輝大廈、昌輝大廈及金碧閣成交價均在400萬元以下，擬置業者可以留意。
[名人樓市論壇]
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