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放手讓兒子跌倒 「大痛大賺,小痛小賺」 東區最大店面投資客的傳子心法

2010-11-29 TWM




劉媽媽靠著精準投資眼光,成為台北市東區最大店面投資客,她的兒子俞公子出道八年,已青出於藍,近日更準備吃下台中逢甲夜市整棟飯店,將家族資源與家傳投資心法發揮到極致。

撰文‧梁任瑋

今年三十五歲的俞公子,職業是店面投資客,資歷已有八年,初入行時,曾是北市東區最年輕的店面投資客,目前坐擁台北、台中精華商圈多間店面。

俞公子的母親是北市東區知名房地產投資客劉月釵,也就是外界所稱的「劉媽媽」,住在帝寶豪宅,是少數靠投資房市而能住進帝寶的家族。

從百次挫折培養出看屋眼光劉媽媽手上最知名的店面,就是台北市忠孝東路、復興南路口雄獅旅行社,其餘包括頂好商場一樓、大安路巷內店面與台中逢甲夜市等地,也都有劉媽媽的店面。

穿著簡單T恤、牛仔褲的俞公子,走在台北市東區商圈,與時下一般年輕人的打扮沒有兩樣。俞公子從國外念書回來之後,決定從事房地產投資,但一開始,連一坪多大、一尺多長都沒有概念,他跟著媽媽從基本功開始學起。

俞 公子剛開始當投資客時,至少有四年都在挫折中度過,「仲介看我很單純,都給我最芭樂的物件。」他說,因為物件條件都很差,回去問媽媽意見,「這物件可不可 以買、多少價位合理、優缺點在哪裡?」然後不斷的被打槍,這樣前後看過一、兩百間店面後,第五年開始,他才真正頓悟出判斷房地產合理價位的方法。「買店面 就是要出租作正常門市,不是做目的性消費的行業(例如大型家具店),所以最簡單的法則就是看人潮流量。」俞公子說。

但條件好的店面,投資門檻自然較高,俞公子也有一套「大痛大賺,小痛小賺,不痛不賺」的投資理論。他寧可選擇人潮多的小店面,也不選擇人潮少的大店面。

例如台北市忠孝東路四段的金店面雖然比較貴,投資報酬率也比較低,但是會大漲;相反地,次級商圈如台北市萬華區、文山區的店面,雖然投報率高、價錢便宜,但房價不動如山,所以,好的店面,就算景氣不好,降租一樣租得掉;但壞的店面,就算景氣好,都可能乏人問津。

人生最好的一課 是媽媽的「認真」俞公子認為,房地產是一個「只能學、不能教」的科目,很難有一套完整的教學系統;地政系、建築系只不過是房地產投資的一個小環節。

如 果真要說媽媽教他的心法,俞公子表示,劉媽媽做事「認真」的態度,影響他很深,也訓練他養成不斷走動觀察的基本功。光是台中逢甲商圈、台北市東區,他就走 了一百次以上。他說,不斷一直逛商圈,慢慢地「感覺就出來了!」俞公子看媽媽凡事勤快認真,他也耳濡目染,慢慢接手家族的店面投資事業。「房地產市場沒有 功力高低問題,就是要常在市場走動,身上的那把劍就會愈磨愈利。」俞公子說,「我常常剛從台中回來台北,人才出站,因為仲介一通電話,又趕快坐高鐵去台 中,只為了看一個物件。」對俞公子而言,這幾年感到最滿意、但也是他認為最可惜的投資案,是今年年中,他買下逢甲夜市一間九十九坪大的店面;因為門面寬、 格局方正,以一.三億元買進,原本想整合隔壁另一間面積一百一十坪、要價一.四億元的店面,一起規畫成商場經營,預估可創造一○%投報率。

原本以為,全台中應該只有他會買,但沒想到他誤判情勢,半路殺出程咬金,那間一百一十坪的店面被人以一.四億元買走;後來買下那間店面的買方找他來談,因為這兩間店面要一起持有才能創造價值,最後俞公子獲利兩千萬元賣出。事後他反省,當時多加一點價錢,就換成他來經營。

有不少店面在下手之前,他都會與媽媽討論一下,聽聽媽媽的意見,但是這間店是賣出後,他才帶媽媽去看,結果媽媽對他說:「你賣太早了!」事實上,在投資理財上,劉媽媽選擇把翅膀還給孩子,有時候明明知道會賠錢,還是讓孩子去嘗試失敗的滋味,是很另類的親子理財教育。

俞 公子還在念大學時,對股票、期貨等金融商品好奇,向媽媽拿了一百萬元開始做股票、期貨。事實上,母子兩人都知道這筆錢可能「有去無回」,但是劉媽媽為了讓 俞公子自己去拿捏、承擔後果,還是讓他去嘗試,「最快的學習方法就是,親自下水游泳,紙上談兵是學不來的。」因為嘗試過不同投資工具特性,俞公子認為這些 金融投資商品並不適合他。目前他集中火力,只玩店面一個戰場。

俞公子認為,住宅市場短進短出,獲利空間不大;這也反映在劉媽媽投資店面的一貫作風——「只進不出」的長線投資法。劉媽媽、俞公子只要有閒錢,就會買進店面,用長線保護短線,一年頂多賣一間店面,多數的店面都是持有十年以上才出脫。

不過相對地,這些案子獲利金額都相當可觀。例如,俞公子二十五歲時第一間買的店面位於台北市大安路巷內,當時買進才六千多萬元,但是如今行情至少有一.七億元,一旦順利處分,至少獲利一.一億元。

不 過,也有投資客批評俞公子因為踏入投資圈時,房地產景氣一直很好,他根本沒有經歷過房地產景氣空頭,不知道什麼叫失敗的滋味。但俞公子反駁,「看過太多次 景氣循環的人,反而才不知道如何下手。」他對自己的眼光非常有信心,「不因成功而戀棧,不因失敗而膽怯。」親身體驗的學習 別人偷不走俞公子認為,未來台灣因陸客自由行,店面行情持續看漲,他仍相當看好北市忠孝東路四段、西門町店面,因為那是香港人逛街首選,也是中國企業會駐 點的地方。

不過,因為這種高人潮流量的商圈全台沒有幾個,幾乎集中在台北市,能買的店面有限,而且已開始進入「國際盤」階段,國外資金來台卡位商用不動產的趨勢,會愈來愈明顯;像他們這種本土投資客,遲早會被淘汰,與外資很難拚資金實力。

但 俞公子看好未來店面的主軸都在中國觀光客,所以他已將重心慢慢放在台中逢甲夜市。他說,中國觀光客來台,不像香港人或日本人僅在台北市玩,會到處走,而到 夜市裡吃吃喝喝對他們來說,特別有吸引力;為了分散風險,下一波投資焦點他會放在台中。另外像是台北士林夜市、高雄新堀江等夜市商圈,他也相當看好。

劉媽媽認為,正確的金錢概念,是該用則用,該省則省;她看兒子有時候衝過頭,會叫他小心一點,太保守的話,也會推他一把,兒子三心兩意時也會給他意見。

這幾年劉媽媽放手讓兒子親身去感受,她說孩子才能真正學到經驗,這些東西是別人怎麼樣都偷不走的,這也是她傳授給兒子最好的投資心法。

劉媽媽母子的店面投資經

劉媽媽

第1課:不隨便處分店面,至少持有三、五年或十年以上。

第2課:專買精華商圈的三角窗店面, 最好是有麥當勞、屈臣氏連鎖業房客,付租能力也較高。

俞公子

第1課:認真用腳走商圈,體會商圈脈動,不因成功而戀棧,不因失敗而膽怯。

第2課:大痛大賺,小痛小賺,不痛不賺,好標的勇敢買進,不要因為價錢貴而不敢下手。

第3課:長線保護短線,一年頂多賣一間,其餘長線持有。

第4課:集中火力,只玩一個戰場。


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爭東區鑽石畸零地 林敏雄徐旭東過招

2010-12-02  TNM




本刊調查,台北市東區知名餐飲大樓Bristro 98前,一小片約36坪的廣場,近日引來遠東集團董事長徐旭東及元利建設董事長林敏雄過招,徐姓地主趁機追價,總價從2億元喊高到2億5千萬元,每坪近700萬元。這塊鑽石畸零地花落誰家,還有得瞧。

台北市忠孝東路四段的商業大樓建築線齊平,唯獨知名餐飲大樓「Bristro 98」退後一截,前面一小片廣場立著二層樓高的大型燈箱廣告看板。這片小廣場,小到無法蓋大樓,但身價驚人,近日悄悄上演搶地戲碼。

申貸被攔 扯出林敏雄

本刊接獲承租廣場的林姓廣告商控訴:「本來我們要自己買下來,找華泰銀行貸款時,沒想到居然被攔截,華泰銀行老闆林敏雄自己要找地主買。」

原來林姓廣告商承租這塊空地多年,深知其身價,雖不能獨立蓋大樓,但將來Bristro 98改建,勢必要與畸零地合建,在此之前,每月預估有七十萬元廣告租金,投資報酬率四%以上,因此找上人在美國的徐姓地主,談妥二億元成交。

九月底,林姓廣告商帶著地契等擔保品及投資計畫書,向華泰銀行申請貸款二億一千萬元,十一月中旬貸款核准下來,林姓廣告商立刻聯絡地主。

不料,地主透露另有買主加價五百萬元,這位新買主,正是華泰銀行大老闆、元利建設董事長林敏雄。

照理,林敏雄與這塊地並無淵源,但華泰銀行內部規定,貸款額度億元以上的案子,須經董事會通過。華泰銀前董事長、現任常董林敏雄,自然看到這份有利可圖的投資報告書,尤其當林敏雄得知,買賣雙方還未簽約,就直接與地主聯絡,打算加價五百萬元。

由於林敏雄半路殺出,林姓廣告商只好加價一千萬元,出價二億一千萬元。徐姓地主發現買方加價後,再度拉高喊價。

林姓廣告商大驚,一來自知財力遠不如林敏雄,二來若這片空地被林敏雄買走,未來他廣告出租的這盤生意也做不成。

自保求援 找上徐旭東

為了自保,林姓廣告商找上Bristro 98的大老闆、遠東集團徐旭東,問徐要不要買這塊地。

徐旭東初步同意以二億一千萬元,購這塊畸零地,但隨後地主開始拉高開價,徐旭東聽後大怒,不打算談下去。

徐旭東大怒,背後有段不為人知的故事。Bristro 98用地原是徐旭東生母自宅,緊鄰大安路與忠孝東路四段,被譽為東區的「名人別墅」,不少將軍、官員居住在巷內,成為名人巷之一,例如連戰住的「一品大樓」。

徐母宅邸旁的徐姓地主,早在三十年前,就以每坪僅六萬元將土地賣掉,興建東宮大樓,獨留沒賣掉的一小片畸零地。

後來忠孝東路四段開始熱鬧,十年前,徐旭東想買下這片畸零地,連同徐母老宅一塊改建成全新商業大樓,但地主獅子大開口,每坪要價一千五百萬元,總價達五億四千萬元,徐旭東氣得作罷。

地主追價 喊上二億五

最 後,徐旭東以增建方式,蓋起Bristro 98大樓,把生母的別墅隱密「包」在新大樓裡,平日用安全門鎖上,不讓任何人進出。Bristro 98就成了忠孝東路四段上唯一「後退一步」的大樓,前面方正空地,對角線切成兩片小三角,一片是徐旭東的、另一片是徐姓地主的。

目前,地主喊價二億五千萬元的鑽石畸零地花落誰家,尚未揭曉。徐旭東不願當冤大頭買貴,但若被林敏雄捷足先登,恐怕也非徐旭東所樂見。

回應 遠東集團:太貴就不買

遠東集團旗下遠揚建設業務部主管低調地說,有聽說地主打算賣地,但價格太高,太貴就不買。元利建設總經理蔡建生則不願正面回應,只說這件事情不清楚。華泰銀行經辦曾姓經理無奈表示,銀行端一切照正常程序,聽說老闆(林敏雄)跟地主認識,但他們要不要成交,行員也無法過問。

徐姓地主人在國外,他旗下投資公司吳先生回應說:「照理應由徐旭東優先購買,未來才有機會改建,但地主徐先生是否找其他人購買,不清楚。」


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高價找租客 亨得利吹起東區店面漲風

2012-03-19  TWM



由中資亨得利鐘錶買下的北市忠孝東路四段店面,近日對外開出每月二五○萬元租金,相較一年半前購入後的租金行情,調幅逾三倍之多,經過這一輪換手,恐帶動 新一波東區店面租金調漲風。

二○一○年,中國最大鐘錶商亨得利以九億零五百元買下東區店面,轟動台灣房市,但當時必須回租給原屋主安泰銀行忠孝分行十八個月,每月租金僅七十二萬元, 投報率○.九六%,創下歷史新低。

據了解,亨得利與安泰銀租約在今年二月底到期,安泰銀已另覓他處,預計四月底搬到光復南路二九○巷的「國硯大樓」一樓,亨得利也已重新開價每月二五○萬元 租金找租客,每坪租金一.五四萬元,投報率上看三%。

一店難求的統領商圈,雖然有UNIQLO、ZARA兩大平價流行服飾品牌進駐,阿波羅大廈一樓店面,去年也以每月一四五萬元租給蘋果電腦,每坪月租金高達 二.二五萬元,炒熱當地店面行情;但安泰銀行忠孝分行西側店面為三角窗的中美鐘錶行,東側有兆豐國際商銀、金生儀鐘錶行,地理位置屬生意較淡的陰面,亨得 利能否順利找到租客,東區房東都睜大眼睛看。

(梁任瑋)

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暗查!東區醫美大街 吸走全台愛面子財

2012-11-26  TCW
 
 

 

從台北市忠孝東路與復興南路口,到捷運國父紀念館站,這一段一千五百公尺的路,你可曾注意過,一路上的大樓有什麼共通的特色?

答案就是,幾乎每一棟大樓裡,至少都有一間整形醫美診所。

自熙來攘往的捷運忠孝復興站出發,幾乎每走十步,頭上的招牌,或是身旁的立牌,就召喚著你:掉髮、肥胖都有得救;雙眼皮、胸部都可以訂做;除皺、凍齡不是夢。只要走進這一棟棟看似平凡的住商混合大樓裡,這些和美語中心、證券投顧公司、美髮美甲工作室為鄰的整形醫美診所,醫師都會幫你圓夢。

大安區的忠孝東路,是台灣醫美整形診所的一級戰區,連隱藏在鄰近巷弄的,估計至少兩百家,以每家每月平均六百萬元營業額計算,這短短一‧五公里每年的產值,超過一百四十億元,占全台醫美整形市場的三分之一。

機會:陸客倍數湧入拉皮名醫親身感受,今年來客變多

而這個數字還不包括,自兩岸開放以來,來自中國的醫美商機。

台灣私立醫療院所協會統計,早在今年開放醫美簽證之前,陸客就透過各種管道來台,過去四年,人數成長一‧七倍。今年光是來自國際客的醫療美容產值就高達六十億元,成長幅度至少兩成起跳。特別是對岸的政商富豪、影星名流,更是早就私下透過台灣的政商名流引薦,悄悄來台。

這些人包括,中南海領導班子的親朋好友、中國一線大明星,還有內蒙錫林浩特、陝西榆林神木、河北唐山、山東東營等,這些來自你可能連地名都沒聽過的中國土豪。為求隱密,他們排場不大,不會帶保鑣出門,只會和一、兩位親友結伴同行,事先都有台灣友人代為預約,有的人甚至還會要求看診時段清場。雖然他們的穿著打扮,和一般人無異,但身上珠寶和手上名牌包,都透露出他們財力雄厚。

去年初才在忠孝東路插旗的彰化秀傳醫院,旗下的北秀醫美診所,今年九月某天上午就擠進二十位陸客,每個人微整形體驗雖然只消費新台幣四千元,但這只是醫美簽證初期,以低門檻做口碑的開始。

「今年開始,每個月都有來自中國的客人,去年還沒這麼頻繁,」以內視鏡拉皮聞名的國際整形診所院長吳榮受訪時透露;跟他一樣,在忠孝東路上插旗的資深名醫,還有像前國泰醫院美容中心主任呂旭彥、前榮總整形外科主治醫師蔣曉山等。

現況:名醫惦惦單兵作戰怕累壞不宣傳,國際知名度不及韓

「他們(名醫)靠口碑,就已經忙不完,」一位醫美器材業者營運長觀察,醫美界的名醫不少,連韓國都會來取經;他們惦惦做,歸國僑胞、陸客都自己會來,怕太忙、怕出鋒頭,讓台灣的整形醫師即使技術水準超越韓國,國際知名度卻差了一大截。

像以正顎手術聞名國際的陳昱瑞,每年都有來自美國、瑞士、韓國、中國等地的醫師到長庚醫院取經;還有擅長內視鏡拉皮的吳榮,每年至少有十多位來自韓國等國外醫師到他的診所上課。而台灣的整形醫師們,今年底更將取得美國整形外科醫學會在亞洲唯一認可的會員資格,領先日本、韓國,率先得到領導全球整形手術的美國認證,但是「『廣告』造成台灣和韓國醫美產業規模的差別,」吳榮分析。台灣對醫美嚴格規範,限制了整形診所的規模發展,同時,另一方面,名醫也不太積極打廣告或和醫美旅遊者合作,因為「我不想每天開五、六台刀,累死自己。」吳榮說。

轉型:金主整合改打群戰美妝和SPA老闆,兩年變醫美大王

不過,台灣醫美整形界原本低調、單兵作戰的生態,近年來,卻因為有了神秘金主加入,開始轉變。

今年七月,愛爾麗台北旗艦店開幕,這間坐落在車水馬龍的忠孝東路與復興南路口的診所,已是愛爾麗集團在東區商圈第五個據點。相較於醫師自營的診所,最多只能開到一、兩家分店,愛爾麗透過購併、靠行和自營,過去短短兩年,據點快速增加五成,現在全台共二十一家分店,讓它成為忠孝東路上,據點最多的醫美大王。

只要走出捷運忠孝復興站,就可以看到愛爾麗大大的燈箱廣告,這個近年快速崛起的醫美集團,背後兩位神秘的關鍵人物,是今年才四十多歲的愛爾麗董事長常如山和總經理劉貞華。作風相當低調的他們,並非醫界出身,而是分別從台南的美妝店和家庭美容SPA起家。

最早是經營「五顏六色香水化妝品」店的常如山,做到南台灣真品平行輸入的一方之霸,而劉貞華經營美容SPA沙龍有聲有色,成為塑身美容界大亨黃河南旗下的大弟子。愛爾麗一步步擴張,到二○一○年開了第十四家店,為了加快成長腳步,甚至開始導入SOP(標準作業流程),建立財務採購,和人員訓練管理制度,同時運用規模優勢,像在藥品和設備採購上。

愛爾麗一次採購十多台機器,比起其他診所一次只能買一台,「我們就有兩成議價空間,也減少耗材成本,(投資設備的)攤提時間縮短,」愛爾麗總監蔡文偉透露,即使向來占醫院成本動輒高達五成的人事費用,愛爾麗也有辦法賺到規模效益。「像三間診所在附近,一個麻醉師,就可以互相支援,」蔡文偉說。醫師、麻醉師、護士靈活調度,分攤人事成本,而且一個燈箱廣告打品牌,就有二十一家診所受惠。

醫美商機驚人,讓各方勢力都加快擴張腳步,所以愛爾麗去年重金挖角美容外科醫學會理事長吳瑞星擔任總院長,在業界投下震撼彈。因為美容外科、整形外科和皮膚科醫學會,是唯三獲衛生署承認的醫學美容學會。吳瑞星身為台灣整形界三大山頭之一的代表,他的動向代表規模優勢也開始在這個產業發酵。

隔一條海峽,對岸未來一年新台幣一兆元的整形商機,將近是忠孝東路整形街產值的七十一倍,台灣要咬下這塊肥肉,人才、資金、戰略三項突圍武器缺一不可。台灣,準備好了?

 

暗查 東區 醫美 大街 吸走 走全 全臺 愛面子
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金地集團轉型 華東區重提百億目標

http://www.yicai.com/news/2013/07/2890329.html
地集團(600383.SH)開始調整幾年前確立的高端住宅開發方向。

「金地仍然認為做高端產品是有意義的,市場上還有人群需要高端產品,但作為一個上市房企,要做全生命週期線的,剛需、一改、二改、三改、高端都要關注,產品要更豐富一些。」金地集團高級副總裁、華東公司董事長陳必安近日對《第一財經日報》記者表示,但基於市場狀況,華東區域目前基本不會再拿地做「天」字系高端項目。

轉型剛需產品是金地集團近一年最顯著的改變。根據瑞銀的研究報告,金地集團2011、2012年可售資源中的高端住宅產品佔比一度高達35%。然而,隨著2011年上半年將限購政策擴大到絕大多數重點城市,與此同時住房消費信貸收緊,高端住宅的消費者,受制於購房資格限制或不能取得按揭貸款,一定程度被限制在了商品住宅市場之外。

受此影響,金地集團2009年購入的「天境」和「世家」兩大系列182.7萬平方米的高端項目,在2010至2012年僅售出26.2萬平方米,已售比例僅14%。高端項目滯銷,拖累金地集團2011及2012年整體去化率僅為55%和58%,銷售額同比增長也放緩至9.1%和10.4%。

2012年之後,金地集團明顯調整了產品結構,新增土地儲備和新開工項目開始以普通住宅產品為主。瑞銀預計,普通住宅產品在2013、2014年金地集團新推盤項目中的佔比將達到80%以上。

在明確轉型剛需之後,金地華東區域今年開始大規模參與土地市場的競爭。上半年除了在南京仙林湖獲得土地,還在揚州以10.4億元競得兩個地塊,樓麵價為每平方米2957元。「上半年華東區已經買地40億,新增貨值近110億。」陳必安說,「下半年還會繼續拿地。」

土地市場的頻繁出手,顯示出金地華東區域今年的野心。作為金地集團七大區域中佔據份額最高的一個區域,華東區域在今年重新提出100億的銷售目標。事實上,除了直接購買土地,金地集團去年通過收購香港上市公司金地商置(00535.HK),還獲得了後者最核心的資產——位於上海松江泗涇的一幅住宅用地,計容積率面積約74.5萬平方米,金地商置在其中所佔權益為54.85%。目前金地華東區已將泗涇項目重新包裝,歸入旗下「自在城」系列,成為下半年重點推出的項目。

增加土地儲備的同時,金地華東區域在今年也明顯加快了產品周轉的速度。「之前一個項目從拿地到開盤平均要10個月,現在縮短到6個月。」陳必安表示,「現在的市場看不清楚,上半年看不到下半年,這個月看不到下個月,縮短開發週期對現金回流有好處,快速開發是所有房地產企業都非常追求的。」陳必安說。

根據海通證券的研究報告,金地集團2013年全年推盤量預計在700億左右,其中144平方米以下中小戶型佔比在70%上下。「產品結構調整將有利於公司適應當前剛需為主的市場。」海通證券認為。就在今年上半年,金地集團的轉型已初見成效,實現簽約面積150.1萬平方米,同比上升32.25%,實現簽約金額197.2億元,同比上升46.51%。

金地 集團 轉型 東區 重提 百億 目標
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6年換一半 東區店家存亡實錄

2014-05-26  TCW
 
 

 

這橫跨台北市忠孝東路四段與仁愛路、市民大道之間的區域,面積只有○.六六平方公里,卻是全台灣零售業拚搏最激烈的一級戰區,簡稱「東區」。

東區的店面,每坪月租金動輒飆破萬元,最貴租金每坪達三萬一千元,是全台灣最貴的燙金地段。從二○○八年至今,這裡的店面租金平均漲幅達四八%,僅次西門町,創下全台次高。

漲租,動輒五成起跳「每次租約到期,房東一定漲」

這裡是國際品牌、精品業者最愛,商圈滾動人潮、錢潮,帶來商品廣告效果,讓進攻台灣的國際品牌,列為店面第一首選。

代表快速時尚的Zara、優衣庫(Uniqlo),愛迪達(Adidas)、Reebok、Nine West等,都選擇在這裡開旗艦店,忠孝東路四段短短五百公尺內,就聚集了歐米茄、中美鐘錶、金生儀、亨得利、精光堂時計等六家重量級的名表精品店。

這裡也是藝人投資開店最熱門的地點,周杰倫、羅志祥、藍心湄、蕭亞軒、林俊傑,及名媛孫芸芸等,都在這○.六六平方公里內,開餐廳或經營個人品牌店,連偶像天團五月天主唱阿信,也將在此開第三家店。

但是租金貴、漲幅高,店家汰換率也堪稱全台之冠,這裡不斷有店面頂讓結束營業,卻也不斷有新進店家躍躍欲試。

其中,漲幅最高的,當屬忠孝東路四段臨馬路第一排,金融風暴以來漲幅高達四八%,許多甚至翻了一倍,就連後面的巷弄,整體漲幅也達兩成到三成,對自行創業的小店帶來龐大成本壓力。

二○一一年底開始,優衣庫與Zara等國際品牌進駐後,約有四成原店面抵抗不了租金漲幅而撤店;時間拉更長一些,從二○○八年金融海嘯以來,更有五成換了新面孔。

租金壓力,逼得東京著衣等服飾品牌陸續遷出另外設點,甚至連在這裡經營超過三十個寒暑的本土速食連鎖店頂呱呱,去年底今年初,也因不堪店租飆漲超過五成,被迫退出忠孝東路四段第一排。

租金上漲是東區所有店家最大的夢魘,「偏偏每次租約到期,房東一定會漲房租,」在東區開業超過二十年、知名泡沫紅茶店茶堀出軌老闆陳寶治說。當水電、食材、人事費用也一路上漲,誰能在這險惡環境中存活?

經過本刊實地採訪當地各裡里長、超過三十年的住戶、房仲業者、以及附近商家後發現,在東區只有三種店能生存:

國際大店:如Zara、優衣庫國際品牌。

分割店面:兩、三坪的分割型店面。

三、特色小店:產品全台獨賣,僅此一家別無分號。

求生,小店有三不不急展店、不搶短錢、不做網路生意

國際品牌背後有雄厚的資本支持,撐得住更高的租金;分割型店面,賣的襪子、吊飾,夜市也有,靠的是產品週轉與快速流行。

至於特色小店,歷經金融風暴、租金狂漲,冷熱交替,他們生存的「江湖一點訣」是什麼?

這些倖存者,選擇用「減法經營」求生。

當店面租金貴,有人賣更多東西、開更多店、運用網路接更多訂單,以「加法」來抵抗租金壓力。但這群店家卻堅守:不快速展店、不做一次性生意、不做網路接單等「三不原則」。

因為他們知道,在這變動快速的地方,賣的不能僅是產品,而是一種「人際生意」。要建立長久、深遠的關係,必須與客人面對面互動。「透過網路接單或許可以賺更多錢,但卻缺乏人跟人之間互動的溫度,通常僅是一次生意,我們選擇放棄。」在這裡開店超過七年的莎荷咖啡器材第二代徐玉倫說。

這裡的小店各具特色,有專門蒐藏故事、訴說「感情」的手工音樂盒小店;也有一隻戒指貴過百貨專櫃、強調「眼光」的飾品小店;更有讓利給員工,進一步穩固顧客「關係」的髮型設計沙龍;以及堅持「專注」,數十年只賣牛排的餐廳。他們的共同點是,產品及服務,都是全台獨賣。

史丹佛大學企管研究所教授詹姆.柯林斯(Jim Collins)在暢銷著作《從A到A+》書中提到:「堅持把簡單的事情做到好的刺蝟,往往勝過一心多用的聰明狐狸。」

他們在變化最快速的東區,選擇將一家店的產品做到精,與顧客之間的關係經營到更深,「挖深一口井」,在這個人流、金流滾動最快速的地方賺慢錢,才能精兵勝出。

【延伸閱讀】6年店家大洗牌!國際咖來了,本土店家少了——忠孝東路4段首排店舖近年變化

1.fossil watch station(in)Timberland(out)租金漲60%,傳租金從50萬漲到80萬

2.遠傳電信(in)佐丹奴(out)租金漲220%,原店家為佐丹奴,前年年底租金從25萬漲到80萬

3.Adidas(in)Esprit(out)租金漲100%,原店家為Esprit旗艦店,原租金75萬,2次簽約,漲到150萬

4.Zara(in)百貨門市(out)2011年11月,西班牙品牌Zara進統領百貨1F、B1,據傳月租金870萬

5.RABEANCO(in)iROO(out)租金漲50%,原店家為iROO,去年底租金從40萬漲到60萬

6.Uniqlo(in)百貨門市(out)2011年9月,日系品牌Uniqlo進駐到明曜百貨的1F~3F,據傳月租金約千萬元

7.Swatch(in)頂呱呱(out)租金漲125%,原店家為頂呱呱,去年底租金從80萬漲到180萬,頂呱呱轉至後巷,另開新店

8.Holika Holika(in)東京著衣(out)租金漲60%,去年底租金從50萬漲到80萬,目前東京著衣已遷出,韓國三星美妝品牌進駐

註1:是近6年才進駐之店家註2:各區店租行情為根據人潮、店面狀態和過去成交價算出之均價

資料來源:信義房屋、立德房屋、群義房屋整理:莊雅茜

年換 一半 東區 店家 存亡 實錄
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高租金嚇走小店 東區商圈掀退租潮 強者進駐!忠孝東路四段變「快時尚」一級戰區

2015-09-28  TWM

房東天價招租,寧願空置也不願降價,口袋不夠深的品牌很難在此插旗,商圈「國際化、連鎖化、大型化」的趨勢已然成形。而個性化小店,不是轉戰西門町,就是搬進小巷求生。

台灣GDP面臨一%保衛戰,除了出口表現欠佳,占國內經濟總額比重最大的內需市場,也呈現疲弱態勢,連一向被視為全台店面市場一級戰區的東區SOGO商 圈,也掀起房客退租潮,不僅營業三十年的金石堂書店吹熄燈號,「頂好名店城」內的小店鋪也出現大量待租物件,景氣差、消費力不振的衝擊,讓東區SOGO商 圈正上演一場行業淘汰賽。

「現在是一排整齊的牙齒,突然蛀掉好幾顆。」在東區擁有好幾間店面的投資客蕭先生形容,目前東區店面空置情況嚴重,至少有二成以上,包括頂好名店城一樓的 女鞋店Steve Madden今年初退租後,至今仍找不到租客,走進頂好名店城內,隨處可見原本賣服飾、3C配件的小店拉下鐵門貼上招租紅紙條。

房東出價硬

速食店、書店被迫搬家

蕭先生說,現在東區店面一旦退租後,至少要再花好幾個月以上才租得出去,不似過往一釋出立刻就有房客上門洽租;但詭異的是,目前租金仍文風不動,房東仍不 願降租,最主要的原因,是這幾年東區店面售價狂飆,接手的投資客都買在高檔,為了維持二%投報率,房東不得不調高租金,而過高的租金也讓零售業者打退堂 鼓。

這波東區店面淘汰賽最具指標的,就是去年初老牌速食店「頂呱呱」由忠孝東路第一排,退至忠孝東路四段一八一巷內,原址由Swatch錶店以每月一百八十萬元租金進駐。

今年中,近延吉街口的金石堂書店也在租約到期後,不再與房東續租,速食店與書店的退場,也見證東區零售業形態的大幅轉變,「國際化、連鎖化與大型化三大趨勢已成定局,口袋不夠深的品牌很難在東區插旗。 」戴德梁行總經理顏炳立說。

國際化趨勢

月租三千萬 快時尚照買單高力國際總經理劉學龍說,五年前,UNIQLO進駐明曜百貨後,吸引國際快時尚品牌進駐卡位,這些品牌共同特徵是價格在五百元以下,除了少量 多樣因應快時尚機制,平價是吸引年輕人搶購主因,這一波平價時尚價格戰已衝擊到網路平價服飾,甚至年輕人最愛的松山火車站前的五分埔市集業績。

大型快時尚服飾品牌挾規模經濟與低成本優勢進駐東區風潮愈演愈烈,連「韓國UNIQLO」之稱的韓系第一大服裝集團衣戀E-LAND也不缺席,該品牌去年 底租下微風忠孝二館千坪賣場後,旗下兩大主力品牌SPAO、MIXXO,受惠於韓星代言加持,今年中開幕以來,每月營業額高達新台幣一億元,創下國際平價 服飾品牌來台之最,也難怪每月租金高達三千萬元,衣戀集團仍舊付得起。

在快時尚磁吸效應下,首當其衝的,不只包括東區獨立服飾店,連百貨公司都受波及,「近年東區百貨公司要拚業績成長不易,以今年上半年為例,SOGO百貨的 上半年營收也只有成長二%,除非是利基型行業,否則在信義計畫區與西門町兩大商圈夾殺之下,很難突圍。」劉學龍指出。

走進小巷求生

服飾店立足 只剩網拍街

在東區經營服飾店已二十年的林立嫻,早年全盛時期曾在大安路、忠孝東路四段巷內開五家分店,但去年開始,受到網拍服飾與國外連鎖快時尚紛紛進駐東區的衝擊,她已經收掉好幾間,現在只剩一間在經營,生意還是不如以往。

據了解,東區唯一勉強可以撐得下去的服飾店只剩敦化南路一段一六一巷的「網拍街」,女裝網拍業者一方面透過網路大量行銷,實體店面只要設立小型空間讓客戶取貨或試穿,每月租金只要十萬元內,節省龐大成本,包括OB嚴選、小三美日等網路知名商家都選擇在巷內設店。

相較之下,無知名度的服飾店不但沒有快時尚的價格優勢,又受到高租金擠壓獲利,林小姐嘆氣地說,可以感受到台灣景氣明顯轉差,雖然東區逛街人潮看似不少, 但提袋率很低,以前她一間店一個月可以做五十萬元營業額,現在腰斬只剩一半,如果房東再繼續調高租金,不排除把店收掉。

事實上,東區租金飆漲源自六年前中資亨得利鐘錶以每月四百萬元天價租下忠孝東路、敦化南路口的原台灣中小企銀分行,替東區高租金行情起漲揭開序曲,此後就以一年一成的漲幅飆升,帶動周邊店面售價水漲船高。

以忠孝東路四段屈臣氏藥妝店為例,原本月租金約二百八十萬元,一年前房東調高至三百九十萬元,原本H&M有意承租,但該店為屈臣氏全台業績「店王」,最後仍咬牙吃下,為的就是東區無可取代的廣告效益。

不過,並非每間店面命運都如此順利,亨得利鐘錶一○年以九億餘元買下原安泰銀行分行店面,是首家中資在台購買的店面,曾轟動一時,但是在安泰銀行租約到期 後,立刻調高三倍,以每月二百五十萬元對外招租,不過因租金開價過高乏人問津,後來一度淪為寢具短拍賣場,直到去年亨得利將店面轉賣給金生儀鐘錶才解套, 目前該店面分割為二間,其中一間由服飾店承租,另一間仍待租中。

東區店面退租潮儼然已成趨勢,背後的原因也與台北精華商圈悄悄移轉至信義計畫區與西門町有關。

前台灣房屋智庫執行長邱太煊分析,這兩年西門町平價旅館如雨後春筍般開設,不少自由行陸客因為住宿方便性,也直接在西門町逛街,去年東區投資客林世昌就逢高賣出忠孝東路四段的ALDO(加拿大品牌鞋店)店面、頂好名店城店面轉戰西區,顯示東區店面已瀕臨高點。

人多租金合理

小型店鋪 轉戰西門町

邱太煊說,台灣長期以來普遍存在房屋價格上漲速度高過租金漲幅,東區店面目前剛好就卡在房客對租金承受度的臨界點,相較之下,西門町因為人潮多與租金合理,也讓商圈熱度重返往年風光。

「商圈沒有變,是屋主心態改變了。」東區投資客江醫師說,部分忠孝東路四段的店面因空間坪數太小,廣告效益不佳,無法吸引國際品牌進駐,但房東依舊開出每坪三萬元的天價招租,自然吸引不到可以負擔高租金的租客,若短時間景氣復甦力道弱,東區店面空置率還會維持一陣子。

東區店面換手潮肇因

1.租金高漲,租客無力負擔投資客房東買在高點,為維持2%投報率,不會輕易降低租金。

2. 西門町商圈崛起,人潮移轉中國遊客眾多,加上當地租金相對便宜,吸引店家進駐。

3. 店面廣告效益不佳,乏人問津空間坪數太小,無法吸引國際品牌,但小店家又無法承受高租金。

撰文 / 梁任瑋


租金 嚇走 小店 東區 商圈 退租 強者 進駐 忠孝 東路 四段 段變 時尚 一級 戰區
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東區回望




東區位於港島東北部,面積達一千九百公頃,西自銅鑼灣避風塘起,一直向東伸延至小西灣。東區現有的人口約九十萬,是全港最多人口的地區之一。



東區的歷史可以追溯至宋代,其時來往浙江、福建和廣州之間的商船及漁船的船家,常常會在途經柴灣;當時稱為西灣,會到岸上取水,柴灣那時應已有人居住,則現時仍然未有定論。筲箕灣和柴灣早期便已有人聚居。筲箕灣本名『餓人灣』,由於地形良好,遂成為了漁船的天然避風港。在香港開埠以前,筲箕灣已發展成為一條小漁村。vv據說由於居民覺得餓人灣這名字不吉利,而該港灣的形狀看起來又像個筲箕,因此便給它改名為筲箕灣。



十八世紀初,一些客家人由廣東南徙至柴灣,他們在此建立了六條村落。在很多舊地圖上,柴灣都稱為西灣。據說由於很多當地村民均習慣到西灣的臨海地區砍柴作燃料用,該處其後遂改名為柴灣。



英國管治香港初期,在現時的中區建立了一個商業和政治中心;而當時的鰂魚涌除了有小規模的開採花崗石工程在進行外,尚未開始發展。十九世紀末鰂魚湧逐漸發展成為本港首個工業中心。太古船塢和太古糖廠在該區興建了重要的工業綜合建築物,並將鰂魚涌發展成自給自足的生活區,不但興建了平房﹑各式商店、一所醫院和數個水塘,而且更建造了一個架空纜車系統,接載員工往山上去。這個纜車是香港第一個纜車,比山頂纜車甚至更早幾十年.



(1)柴灣


柴灣三面環山,早年是茂密的松樹林,盛產大量可作柴薪之用的木材。這些木材,所以被命名為柴灣。十八世紀起在此聚居的客家人,便在此處獲取柴薪。柴灣本是一個位於鯉魚門海峽的外灣,為香港島最東的谷地。柴灣是市區的一隅,一向以來都給人一個隔涉遙遠的印象。故此以前中巴的老板因為嫌柴灣太偏遠,寧願租用中環的酒店作辦公室,也不願每天走到中巴的柴灣總部上班,可見柴灣以前在不少人眼中是一個偏辟的地方。經過數十年的發展,柴灣已是人口琱密的住宅區.柴灣現屬筲箕灣以東的地區,範圍涵蓋杏花及大潭道以東的地方。柴灣東部;永泰道以東的區域被稱為小西灣;柴灣已發展的南部,即歌連臣道沿路一帶,則被視為柴灣郊區。



柴灣一帶相信早於宋朝時便有人聚居。當時來往浙江、福建和廣州之間的船隻,有時會在途經柴灣時到岸上取水。根據柴灣原住居民藍氏的族譜以及羅氏族人所收藏的田契和稅契,遠在清朝乾隆年間;客家人在今日的柴灣建村,陸續建立了成屋村、羅屋村、藍屋村、陸屋村、西村及大坪村等六條客家村落。 1841年的《香港政府憲報》記載當時的人口普查資料,柴灣僅是一條住有三十人的小村落,到了1891年增至二百零八人。當地居民以捕魚及務農為生,亦有部分村民以燒灰為業。



柴灣過去的英文名稱是西灣。這應該是柴灣的客家發音柴灣過去曾被稱為西灣,現在柴灣的地名已被確認下來,但柴灣以東的小海灣『小柴灣』就一直被稱為『小西灣』。


1843年,英軍曾於柴灣設立軍營,但因軍人紛紛感染熱病,故其後將軍營遷至高地,即現時鯉魚門渡假村之處,並於附近設立炮台作為海防用途,即現時香港海防博物館之處。到了1925年,香港童軍於現時柴灣公園附近興建香港首個童軍營地。



由於柴灣靠近扼守著維多利亞港東面入口的鯉魚門,故英軍在1845年已派兵在柴灣南面;大約是今柴灣坳駐守,並設置兵營,以監察這個戰略重地。1880年代中期以後,英軍更在鯉魚門海峽以南先後修築鯉魚門、西灣、白沙灣等砲台,以及鯉魚門和西灣堡壘,足見該區的重要軍事價值。



柴灣受鰂魚湧及筲箕灣一帶山勢的阻隔,因此交通不便,發展較遲。 1930年代,政府修築自筲箕灣通往柴灣的香島道,後來改稱柴灣道,交通情況才有改善。不過,即使在戰後初期,柴灣居民仍以耕種為生。



1950年代,香港政府開發柴灣,先後興建平房區和徙置大廈;興華邨便是那個時候建成。往後又清拆原有的村落,大量興建公共屋村和工廠大廈,使柴灣成為港島一個新興的工業區。當時柴灣居民除了乘搭白牌車前往外面之外,唯一對外交通就是乘搭當時唯一一條8號巴士線前往灣仔碼頭。到了1960年代,隨著柴灣區開發,巴士公司開辦更多往來柴灣與香港島各區的巴士路線。1968年柴灣人口已增至八萬人。



1970年年代,柴灣興建大量工廠大廈,使柴灣變成了新興工業區。當時曾有人認為柴灣的名稱不吉利(我相信這是因為華人永遠墳場位於在山上,俯瞰柴灣之故),提議改名為翠灣。雖然最後沒有成事,但1988在漁灣邨旁邊建成的公共屋邨,就被命名為翠灣邨。經過半個多世紀的發展,柴灣已蛻變成一個現代化的新市鎮。













60年代鳥瞰柴灣











70年代鳥瞰柴灣 1















70年代鳥瞰柴灣 2










70年代鳥瞰柴灣 3















70年代的環翠村











1974年的柴灣











70年代的小西灣












70年代的小西灣英軍軍營














40年代鳥瞰柴灣










30年代的柴灣 1










30年代的柴灣 2











1953年年的柴灣木屋區










鯉魚門軍營舊照









60年代位於小西灣的英軍營












1963年的明華村










1963年的新翠村









60年代的柴灣村24座校舍
















60年代柴灣永華村












60年代的柴灣巴士總站











60年代柴灣徙置區的風情 1















60年代柴灣徙置區的風情 2











1972年的柴灣道, 由於往石澳道的交通改道, 車輛要駛回柴灣由連城道入石澳












80年代的柴灣











1983年正在施工中的柴灣地鐵站












1983年的柴灣道











1984年的柴灣道












1986年的新翠花園

東區 回望
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北角維港頌向海大戶緊貼東區走廊

1 : GS(14)@2017-04-04 08:58:09

北角油街重建項目維港頌開放示位,較同區另一賣點相若的新盤海璇快一步,物業主打東區走廊海景,當然率先開放海景大戶示位。1594呎四房雙套間隔,不過搭建的示位沒有海景,要靠自己想像,今次的長廳終於不會好像另一個新盤,加一幅牆變成一個理論上不能拆的走廊,主人套房有個東廊海景工作平台,不過向西北,浴室亦沒有窗。其中一間普通睡房闊度僅6呎9,另一間則有有9呎闊,單位這麼大,怎可以放床還頂腳。另一焦點是計入單位面積的電梯大堂,較電梯還要大。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170403/19978489
北角 維港 港頌 向海 大戶 緊貼 東區 走廊
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北角維港頌 多數單位望窄海景前排大戶景觀靚 緊貼東區走廊

1 : GS(14)@2017-04-09 10:49:21

■維港頌前臨東區走廊,前排1、7及8座向西北享維港景,後排3至6座海景視野頗窄。



【新盤巡禮】北角維港頌前身是油街政府物料倉庫,最強賣點是前臨東區走廊享西北維港海景,發展商強調物業逾九成單位望海景,但注意海景亦有不同級數,大部份觀賞角度較窄,全屋廳房一律正望海景的頂級設計少之又少。首張價單樓價屬於預期之內的高門檻水平,無景一房戶折實入場費逾千萬元。記者:伍志輝攝影:江俊豪 李家皓 何頴賢 朱家駿



至於窄角度海景兩房戶及三房戶折實最平分別逾千四萬及千九萬,真正闊海景四房大單位,最低消費逾四千萬。另一點要注意的是,物業各座基座及其中一座最高的大廈(2座)屬於酒店項目,附近行人通道及公眾休憩空間屬於24小時開放性質,加上旁邊還有另一幢摩天巨廈酒店,維港頌的商業味更濃。


無景一房戶千萬入場

維港頌前排座別四房大戶緊貼東區走廊,海景視野特闊,撇除座向問題,質素屬於項目最高。後排大碼三房單位海景視野則被收窄至150呎闊,景觀被前排座別圍困,觀感次一等。後排兩房及細碼三房單位只可從特定正西方向側眺大廈之間窄海景,等級再降一層。後排一房單位,中低層只可望不見天日的樓景,折實入場費約1,030萬元,高層有海景單位側眺啟德發展區,節日不能賞煙花。物業一房單位數量只有20個,分佈6座8至30樓B室,向東北前臨電氣道市政大廈、港燈中心及城市花園三面圍困的窄小通道,預計21樓以上視野可越過港燈中心,28樓以上才可跨過城市花園,享九龍東部海景。6座31至37樓B室為兩房戶,客廳窗戶呈三角形,設有向北海景露台。



項目細碼單位一律集中與海景最遠的6座,三角形窗設計特別多,8至37樓E及D室俱為開放式廚房兩房戶,三角形窗的露台一律向西望窄海景,向西南的睡房對望5座樓景。6座8至37樓A及C室為三房連套房戶入門版,面積略大的A室向西露台外望7座樓景為主,海景更加窄,面積稍細的C室露台向南,角度更窄的海景只可從向西窗戶眺望。大碼三房連套房戶分佈3及5座,一律向西北外望被1及7座圍困着的海景。3及5座B室電梯大堂不計入單位面積內,感覺上較老實。


【示範單位7座28樓B室】實用面積1,317方呎間隔4房

■大廳闊度有13呎,長度達26呎9吋,以新盤四房大宅而言,空間十分具看頭。

■原則廚房空間有限,示範單位將工作間拆通,擴展成大廚房。



■主人套房近浴室處可以建兩個衣櫃,地方頗見使。

■向西北的睡房面積逾76方呎,具備大戶應有的空間感。


【示範單位1座28樓B室】實用面積1,594方呎間隔4房



■大廳窗戶長度達27呎4吋。



■電梯大堂計入單位面積內是新盤大碼單位的常識。

■主人套房浴室無窗,大鏡設有防霧器。


部份單位景觀面壁

四房連套房單位設於7及8座,西北方的廳和房皆享開揚西北維港景,低層要注意可能望見部份東區走廊隔音屏障建築物。8座B室其中一間睡房與旁邊港燈中心距離最近只有32呎,20餘樓以下單位日日可以面壁思過。四房雙套房戶全部位於1座,A室向西南的廳房窗戶正望旁邊酒店,海景只可側望而且角度非常窄,開揚闊海只有向西北的客廳露台及主人套房享有。被譽為樓王的B室,廳房向東北大窗正望7座,距離150呎,海景要側望,而且角度偏向紅磡及土瓜灣,維港煙花景只有向西北的客廳露台及主人套房擁有。



■維港頌6及8座與旁邊電燈中心距離極近,部份單位會有面壁情況。








來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170409/19984112
北角 維港 港頌 多數 單位 望窄 海景 前排 大戶 景觀 緊貼 東區 走廊
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