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這橫跨台北市忠孝東路四段與仁愛路、市民大道之間的區域，面積只有○．六六平方公里，卻是全台灣零售業拚搏最激烈的一級戰區，簡稱「東區」。 東區的店面，每坪月租金動輒飆破萬元，最貴租金每坪達三萬一千元，是全台灣最貴的燙金地段。從二○○八年至今，這裡的店面租金平均漲幅達四八％，僅次西門町，創下全台次高。 漲租，動輒五成起跳「每次租約到期，房東一定漲」 這裡是國際品牌、精品業者最愛，商圈滾動人潮、錢潮，帶來商品廣告效果，讓進攻台灣的國際品牌，列為店面第一首選。 代表快速時尚的Zara、優衣庫（Uniqlo），愛迪達（Adidas）、Reebok、Nine West等，都選擇在這裡開旗艦店，忠孝東路四段短短五百公尺內，就聚集了歐米茄、中美鐘錶、金生儀、亨得利、精光堂時計等六家重量級的名表精品店。 這裡也是藝人投資開店最熱門的地點，周杰倫、羅志祥、藍心湄、蕭亞軒、林俊傑，及名媛孫芸芸等，都在這○．六六平方公里內，開餐廳或經營個人品牌店，連偶像天團五月天主唱阿信，也將在此開第三家店。 但是租金貴、漲幅高，店家汰換率也堪稱全台之冠，這裡不斷有店面頂讓結束營業，卻也不斷有新進店家躍躍欲試。 其中，漲幅最高的，當屬忠孝東路四段臨馬路第一排，金融風暴以來漲幅高達四八％，許多甚至翻了一倍，就連後面的巷弄，整體漲幅也達兩成到三成，對自行創業的小店帶來龐大成本壓力。 二○一一年底開始，優衣庫與Zara等國際品牌進駐後，約有四成原店面抵抗不了租金漲幅而撤店；時間拉更長一些，從二○○八年金融海嘯以來，更有五成換了新面孔。 租金壓力，逼得東京著衣等服飾品牌陸續遷出另外設點，甚至連在這裡經營超過三十個寒暑的本土速食連鎖店頂呱呱，去年底今年初，也因不堪店租飆漲超過五成，被迫退出忠孝東路四段第一排。 租金上漲是東區所有店家最大的夢魘，「偏偏每次租約到期，房東一定會漲房租，」在東區開業超過二十年、知名泡沫紅茶店茶堀出軌老闆陳寶治說。當水電、食材、人事費用也一路上漲，誰能在這險惡環境中存活？ 經過本刊實地採訪當地各裡里長、超過三十年的住戶、房仲業者、以及附近商家後發現，在東區只有三種店能生存： 國際大店：如Zara、優衣庫國際品牌。 分割店面：兩、三坪的分割型店面。 三、特色小店：產品全台獨賣，僅此一家別無分號。 求生，小店有三不不急展店、不搶短錢、不做網路生意 國際品牌背後有雄厚的資本支持，撐得住更高的租金；分割型店面，賣的襪子、吊飾，夜市也有，靠的是產品週轉與快速流行。 至於特色小店，歷經金融風暴、租金狂漲，冷熱交替，他們生存的「江湖一點訣」是什麼？ 這些倖存者，選擇用「減法經營」求生。 當店面租金貴，有人賣更多東西、開更多店、運用網路接更多訂單，以「加法」來抵抗租金壓力。但這群店家卻堅守：不快速展店、不做一次性生意、不做網路接單等「三不原則」。 因為他們知道，在這變動快速的地方，賣的不能僅是產品，而是一種「人際生意」。要建立長久、深遠的關係，必須與客人面對面互動。「透過網路接單或許可以賺更多錢，但卻缺乏人跟人之間互動的溫度，通常僅是一次生意，我們選擇放棄。」在這裡開店超過七年的莎荷咖啡器材第二代徐玉倫說。 這裡的小店各具特色，有專門蒐藏故事、訴說「感情」的手工音樂盒小店；也有一隻戒指貴過百貨專櫃、強調「眼光」的飾品小店；更有讓利給員工，進一步穩固顧客「關係」的髮型設計沙龍；以及堅持「專注」，數十年只賣牛排的餐廳。他們的共同點是，產品及服務，都是全台獨賣。 史丹佛大學企管研究所教授詹姆．柯林斯（Jim Collins）在暢銷著作《從A到A＋》書中提到：「堅持把簡單的事情做到好的刺蝟，往往勝過一心多用的聰明狐狸。」 他們在變化最快速的東區，選擇將一家店的產品做到精，與顧客之間的關係經營到更深，「挖深一口井」，在這個人流、金流滾動最快速的地方賺慢錢，才能精兵勝出。 【延伸閱讀】6年店家大洗牌！國際咖來了，本土店家少了——忠孝東路4段首排店舖近年變化 1.fossil watch station(in)Timberland(out)租金漲60％，傳租金從50萬漲到80萬 2.遠傳電信(in)佐丹奴(out)租金漲220％，原店家為佐丹奴，前年年底租金從25萬漲到80萬 3.Adidas(in)Esprit(out)租金漲100％，原店家為Esprit旗艦店，原租金75萬，2次簽約，漲到150萬 4.Zara(in)百貨門市(out)2011年11月，西班牙品牌Zara進統領百貨1F、B1，據傳月租金870萬 5.RABEANCO(in)iROO(out)租金漲50％，原店家為iROO，去年底租金從40萬漲到60萬 6.Uniqlo(in)百貨門市(out)2011年9月，日系品牌Uniqlo進駐到明曜百貨的1F~3F，據傳月租金約千萬元 7.Swatch(in)頂呱呱(out)租金漲125％，原店家為頂呱呱，去年底租金從80萬漲到180萬，頂呱呱轉至後巷，另開新店 8.Holika Holika(in)東京著衣(out)租金漲60％，去年底租金從50萬漲到80萬，目前東京著衣已遷出，韓國三星美妝品牌進駐 註1：是近6年才進駐之店家註2：各區店租行情為根據人潮、店面狀態和過去成交價算出之均價 資料來源：信義房屋、立德房屋、群義房屋整理：莊雅茜 | ||||||