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朱氏M型樓市 朱泙漫屠龍記

http://johnchrysostom.blogspot.hk/2013/08/m.html
大前研一有M型社會，香港有朱泙漫M型樓市。
2013年8月12日筆者拙文《難求一租盤》有幸有眾博友熱烈留言討論，其中暘明兄鴻文《牛頭角下邨二區清拆前後》有關牛頭角下邨二區清拆片斷甚為有趣。至於匿名兄有兩段留言亦值得留意：「⋯留意600萬分界線，因按揭成數影響，6XX萬就「劈」到599萬成交，5XX萬以下同7XX萬以上就企得好硬。⋯3D招令投資者收租佬唔肯郁，一間屋自住者無得換大(惟有租出細樓搬去租大屋)又冇得升級收租佬，睇淡者都唔敢賣，怕買返輸H-Plan同中間租金。個市得返D窮人上車，唔買AB都唔得啦，仲可能只可以買一手(有折扣又有得揀，二手冇盤又貴)，益曬發展商。⋯」
根據自1993年1月差餉物業估價署私人住宅各類單位售價指數(全港)顯示，E級豪宅盤長期跑嬴大市，但近年A級蝸居盤亦急起直追。如果由1996年1月的數據作起點，期內A級蝸居盤累積升幅大有在數月內與E級豪宅盤睇齊的可能。根據差餉物業估價署2012年數據，A、B、C、D、E和整體空置率分別是2.30%、4.10%、6.10%、9.30%、14.10%和4.30%。根據差餉物業估價署2013年6月數據，A、B、C、D、E和整體回報率分別是3.10%、2.80%、2.70%、2.40%、2.10%和2.40%。表面上D和E級豪宅盤高空置率和低回報率，上升乏力只代表購買力金字塔被香港打擊樓市措施壓下，但筆者相信這些豪宅盤盡在強手中令令其短期下跌風險不大。
其實在任何社會，優質地段和豪宅盤永遠跑贏大市。但近年香港亦正過渡至大前研一的M型社會，中產人工跑輸通脹工作量有增無減，計算無償OT後實質人工可能連最低工資也沒有。相反在十大基建、自由行、舊區重建下，令A級蝸居盤受惠租值堅挺和大部份按揭購買力谷去上車盤的影響下大有追落後之勢。正如筆者根據差餉物業估價署歷年私人住宅各類單位售價指數所編制的走勢圖所示，香港樓市亦出現了朱泙漫M型樓市。
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