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料快加息 加按買樓要小心

1 : GS(14)@2015-07-17 16:45:19

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150717/news/ec_ecv1.htm


【明報專訊】讀者Kenneth於2010年置業結婚,當年盛行HIBOR按揭,不經不覺5年內已供了超過兩成樓按,樓價卻已飛升一倍!夫婦倆(同是35歲)是專業人士,收入穩定,眼看每月盈餘佔收入逾四成,遂醞釀多買一層物業作收租用,讓資產「錢搵錢」,但現時流動資金作首期卻不足,遂興起加按套現這個念頭,但加按不能維持HIBOR,負擔亦增加不少;手頭上資金和每月盈餘又可怎樣增值,達致買樓收租目標?

圓收租夢 流動資產需280萬

Kenneth期望多買一個物業作收租,但有以下疑問:

1. 要多少資產用作首期及其他置業必需開支,才能起動?

2. 如不加按,以儲蓄支付首期,時機何時才成熟?

3. 如將現時物業加按套現,將承受什麼風險?

4. 如真的要套現,哪時才是最佳時機?

若不選擇加按 達標需5年

由於計劃買入的是第二個物業,按揭成數最多為五成,假設他買的物業價值400萬元,那他要支付200萬元的首期,另加4.5%雙倍印花稅(DSD)18萬元,物業代理佣金4萬元,連同其他雜項,總支出約230萬元,除此以外,他們還要預留9個月的生活費儲備(連同新置物業的供款)約50萬元,所以Kenneth需有280萬元流動資金才能啟動他的「收租公」大計。

既有穩定入息,Kenneth可以預留20萬元現金作儲備,其餘30萬元現金及每月盈餘3.4萬元可投入地區及已發展市場股票、國際債券等投資組合(目標平均年回報6%),連同現時之藍籌股票(為簡單說明起見,目標也是假設平均年回報6%),預計5年後就能累積至280萬元。

但若希望盡快落實,也可將現物業加按至樓價六成(即264萬元),即可套現129萬元,但要放棄HIBOR並增加每月供款額至約1.4萬(假設20年還款期,按息2.15厘),沿用以上思路(每月盈餘減至2.8萬元),預計2年後就能達到目標了。

加息期樓價跌 套現效力減

加按有什麼風險?相信現時仍在可接受的範圍內,套現後若能增值得宜,應可抵消多付的利息(跑息差),只是放棄了超低息可能覺得「蝕底」了!但筆者認為真正的風險在於:

1. 香港快進入加息周期(極大可能年底前開始),供樓支出將增加;

2. 同步供兩個物業時(每月供款近2.4萬元),若夫婦其中一人失業了,或經濟逆轉、銀行加息令租金收入不足以供樓,又或不幸遇上租霸,就真正考驗他們的財政抗逆能力了。所以買第2個物業前,那50萬元應急儲備必不可少。

至於何時是最好的加按時機?我看就是這一刻,要加按就要在未加息、樓價未跌前做好,且一進入加息周期,樓價跌的機會很大,那時套現的效力可能縮小。

鄺翠玲

美聯金融集團高級副總裁

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低位漲價9% 大行唱淡供應過剩 商品料快再展跌浪

1 : GS(14)@2016-03-15 14:39:29

【財經專題】自2014年中旬,商品市場開始踏入「寒冬」時期,涵蓋22種商品的彭博商品指數去年累跌約25%,惟商品價格近期走勢明顯轉強。截至昨日為止,彭博商品指數從歷史低位回升9%,紐約期油從2月低位反彈約44%。高盛指,除非由中國帶領的商品需求持續提升,否則是次商品漲勢難以延續,並會重返跌軌。記者:賴俊達



自2014年中旬,油價一直受供應過剩格局束縛,紐約期油今年2月11日低見每桶26.05美元,為逾12年以來的低位。倫敦布蘭特期油今年1月20日亦跌至每桶27.1美元,同是逾12年的低位。不過,自從主要產油國協調「凍產」,乃至於減產的消息持續傳出,加上美國近期經濟數據不俗,促使油價重踏升軌。截至昨日為止,倫敦布蘭特期油從1月份的低位累升逾42.5%至每桶約39.7美元,惟仍遠低於2010至2014年期間的每桶100美元水平;紐約期油更較2月份的低位反彈約44%至每桶約37.8美元。



高盛料中國需求弱

除卻油價,付運至中國青島的鐵礦石到港價年初至今累漲31%。再者,工業金屬例如銅、鋅及鋁的價格亦升至去年秋季以來的高位。截至昨日為止,倫敦期銅由今年1月份的低位升15%,倫敦期鋁較去年11月份的低位升8.5%。不過,在商品市場最具影響力的投行高盛繼續做「商品大淡友」。高盛表示,由於商品市場仍受供應過剩的局面困擾,大宗商品過去20個月的跌勢仍有下續,商品價格未來一段較長時間內仍須徘徊於低位,直至市場重現平衡。該行還指,於2016至2017年期間,中國對商品的需求難以持續改善。高盛預計,銅和鋁價未來一年最多下跌20%。另外,投資銀行麥格理指出,油價目前的漲勢並不成熟,油價可能下試每桶30美元水平。



油價昨下挫逾2%

數據顯示,中國內部需求仍相當疲弱,中國2月進口按年下跌13.8%,超出市場預期。事實上,內地商品價格近期的漲勢已見疲弱,焦炭、瀝青、鎳及錫等期貨上周二跌停板,而鐵礦石價格亦已由年內高位回落逾10%。另外,隨着產油國聯手減產期望似有落空之勢,油價昨日亦現頹勢。紐約期油及布蘭特期油昨日均曾下挫逾2%。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160315/19529588
低位 漲價 9% 大行 唱淡 供應 過剩 商品 料快 快再 再展 展跌 跌浪
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旺角新城全幢8.8億料快易手

1 : GS(14)@2017-07-06 14:44:19

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2184&issue=20170706
【明報專訊】工商市場接連錄得大額成交。市場消息指,彌敦道594至596號旺角新城,獲買家以呎價2萬元洽購,該商廈全幢面積43,981方呎,總作價約8.8億元。項目已洽購至尾聲,料於短期內落實成交。

原業主2008年共以4.3億元向鄭裕彤家族及舖王鄧成波購入全幢商廈,若落實成交,原業主持貨9年轉手,帳面獲利4.5億元,升值逾1倍。

傳星光行全層地庫獲30億洽購

另市場消息指,尖沙嘴星光行全層地庫,獲買家出價約30億元洽購,以物業面積29,614方呎計,呎價將高見101,303元。

觀塘萬泰利廣場呎價1.68萬破頂

另受惠於啟德地王效應,億京旗下觀塘萬泰利廣場再獲買家連環購入兩層,分別為31及32樓,面積分別11,632及11,618方呎,分別以逾1.9億元及1.95億元購入,呎價更高見16,500及16,800元,為該商廈最高呎價。

此外,早前未能成功購入長實地產(1113)荃灣西海之戀的藝人羅仲謙,近日轉戰工廈市場,剛購入工廈迷你戶3伙,涉資共300萬元,將作自用及投資。

羅仲謙300萬連掃3伙工廈迷你戶

中原工商部區域營業董事劉重興透露,羅分別購入兩個觀塘K One East工作室,以及1個柴灣K One Island工作室,面積109至160方呎,前者將存放戲服及玩具收藏品,後者則作長線投資用途。

另一田超市將於7月14日正式進駐將軍澳東港城,面積超過32,154方呎,以自然、舒適、溫暖的家為設計主題,同時亦會與熊本縣聯手舉行活動。
旺角 新城 全幢 8.8 億料 料快 易手
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日出康城晉海料快開價

1 : GS(14)@2017-09-17 17:29:09

■晉海三房示範單位實用面積701方呎,間隔四正,設計無甚驚喜。 邱仲權攝



【本報訊】多個新盤開價在即,以新地(016)將軍澳日出康城第4A期晉海最受關注,發展商昨開放三房示範單位予傳媒參觀,並指正與合作夥伴商討價單,會盡快公佈價錢。


傳Oasis累收近千票

香港興業(480)與南豐合作的九肚山尚珩有機會本周內上載樓書並開放示範單位。香港興業銷售及市務助理總經理陳秀珍表示,項目料年底入伙,未決定銷售方法,但強調下月公佈的施政報告未會影響賣樓部署。競爭激烈的啟德區多個新盤亦各有動作。會德豐地產發展的Oasis Kai Tak市傳累錄近1,000個登記,較周五發售130伙賬面超額逾6倍,發展商昨公佈該樓盤將與City'super合作,為住戶提供網上購物、即日送貨服務及廚藝活動。同區預計年底入伙的中海外(688)啟德1號二期,近期積極銷售貨尾,昨開放現樓會所予傳媒參觀,特別之處在於健身室有詠春木樁,每呎管理費約4元,而會所各項設施收費未定。另外,長實(1113)荃灣西海之戀.愛炫美昨修訂價單,將指定三房戶的最高一按成數由85%下調至70%。恒地(012)北區高爾夫.御苑昨加推59伙,折實平均呎價近1.8萬元,定價調升約2%,周六將發售22伙。太古地產(1972)大嶼山長沙洋房項目Whitesands昨沽6號洋房,成交價4,607.8萬元,實用面積2,355方呎,呎價近2萬元。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170913/20151343
日出 康城 晉海 料快 開價
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外滙基金料快公佈投資基建

1 : GS(14)@2017-10-09 02:59:08

【本報訊】金管局總裁陳德霖早前透露,外滙基金有興趣與基建融資促進辦公室(IFFO)夥伴,組合資財團參股投資內地央企在一帶一路的沿線基建項目,副總裁余偉文昨補充,個別項目到已到「瓜熟蒂落」階段,「期望短期內會有好消息公佈」。


日內公佈合作框架

據悉,正在倫敦出席貿發局路演的陳德霖,明日會在當地與合作夥伴簽訂平台框架協議。但公佈暫未到披露具體投資項目的階段。有市場人士指,公營機構或主權基金,不大熟識評估及監測基建項目風險,故可能需要具基建投資經驗的大型基金甚或投行協作,分擔財務顧問角色,以公私夥伴合作模式(PPP)進行。余偉文昨在《滙思》撰文表示,外滙基金的「長期增長組合」正積極探索新的投資領域,如基建投資,經過對有關課題深入前期研究及IFFO平台醞釀,「外滙基金已經為投資這個領域作了充足的準備」。他謂,基建投資只佔相關組合一部份,外滙基金會夥拍志同道合的國際投資者一同參與,物色項目進展良好,個別已到瓜熟蒂落階段。他形容基建投資「古老但時興」,外滙基金在有關方面的投資策略,是長期增值及風險可控,會按地區、類別、投資年期等採取分散風險策略。中大經濟學系副教授莊太量稱,若金管局表示期望短期內有消息公佈,應該已有內地項目在手,只待適時披露。他指基建項目回報期長,外滙基金若涉足一帶一路項目,宜先投放一些相對較短期可獲回報的範圍如公路,初期亦要考慮與本港相熟並有成功經驗的夥伴,如跟新加坡及馬來西亞等合作,加入內地政策性銀行更佳,投入金額最好50億美元以內。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170920/20158617
基金 料快 公佈 投資 基建
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內地理財產品新規料快出台

1 : GS(14)@2017-10-15 15:54:32

【本報訊】下周十九大會議後,市場相信內地金融改革路向將加快,在去槓桿降風險主調下,纏繞中國多年的影子銀行問題,料監管政策會進入最後直路。證券界認為,由人行統管聯合三會規管的「大資管計劃」(大資產管理),及中銀監終極版理財業務新規定,可望在會後至年底前陸續出台,徹底處理表內外理財產品風險。截至去年底,中國表內外理財產品總值約30萬億元人民幣,國際評級機構亦一直關注內地處置影子銀行風險。業界分析,新例對銀行撥備或資本計提,難免有一定要求,惟十九大基調始終是力求穩定,故對內銀影響程度應屬中性輕微,人行預告降準,亦可能是一邊收緊風險一邊放寬普惠金融的兩手準備。



內銀股影響料有限

海通國際現金股票部股票研究執行董事陳昔典表示,過去數年當局已督促銀行處理壞賬並取得成果,接下來是聚焦銀行表內如非標資產,及表外高風險理財產品。預期十九大後,人行會宣佈真正大資管計劃,聯合各部處理銀行、證券、保險及資產管理公司等理財風險,規管細則或包括設定槓桿比率、產品投資多層次抑或單層次、中間收費撥備需要、資本計提等,中銀監亦可能在去年7月基礎上,再訂定理財業新規定。他指相關政策若如期推進,內地銀行體系最主要的風險規管已大致處理,銀行回歸傳統存貸業務基本步,而非吸錢後自營非標投資,新推理財產品轉向淨值型而非剛性兌付(指產品到期,若信託公司不能提供承諾收益便要包底),整個銀行體系潛在風險將逐步降低。他亦相信,十九大以穩定為大前提,故即使大資管等新規定對撥備及資本計提有要求,內銀股影響仍有限。十九大後,人事佈局肯定更明朗鞏固,新鴻基金融財富管理策略師溫傑預期,政策改革可以「行得更快」,倘內地經濟持續向好,外圍形勢亦配合,就算改革推進影響既得利益者,「阻力亦少好多」。對於內銀股前景,他說「唔會特別樂觀」,在去槓桿主調下,理財產品等監管會更明朗,宏觀政策則趨向收緊資金及放緩貸款以降低風險;近期人行預告降準,可能是鼓勵銀行在末季傾斜普惠金融借貸,以平衡收緊操作的兩手準備,故對內銀股影響屬於中性。華泰證券金融首席分析師陳姝瑾亦說,人行大資管計劃框架早前已出台,十九大後,中銀監及中證監等部委料會推出相應細則。她估計,倘所有銀行的撥貸比達2.5%水平指標,連同新會計準則規定,整體上市銀行盈利所受影響在5%以下。記者:劉美儀




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171009/20177172
內地 理財 產品 新規 規料 料快 快出 出臺
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=342608

偉業街38號料快推售

1 : GS(14)@2018-02-21 06:20:48

【本報訊】億京、資本策略(497)及信置(083)兩年前投得的九龍灣商業地皮暫名偉業街38號,料短期推售。市場消息稱,意向建築呎價約1.28萬元起,以最細單位1,300方呎計,入場費逾1,600萬元。

傳會展寫字樓呎售5.5萬

偉業街38號去年年底獲批放寬地積比,2座總樓面約49.3萬方呎,每座每層約1.2萬方呎,分層單位約1,300至1,400方呎,意向呎價1.28萬元起,預計明年第四季入伙。不過,項目正待批預售樓花同意書。商廈頻創新高,世茂(813)許榮茂持有灣仔會展廣場辦公大樓43樓一籃子單位,樓面共約10,020方呎,傳以公司轉讓形式易手,作價約5.511億元,呎價5.5萬元,若屬實將僅次於中環中心79樓,成全港呎價第二貴商廈。許榮茂持有上述單位15年,是次若成功沽出,料將勁賺約5億元。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180215/20306286
偉業 38 號料 料快 快推 推售
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=348686

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