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孫宏斌的超級「控盤術」

http://www.eeo.com.cn/2014/0117/255036.shtml

經濟觀察報 記者 郭海飛 「今年,我們的人就從和方興合作的那兩個項目中撤出來了,基本沒什麼事了。」在1月初的一個公開場合,融創中國董事長孫宏斌向記者透露。

對於老孫的說法,一位接近方興地產的人士卻表示,雙方合作的亞奧金茂悅項目將於今年底交房,但是望京金茂府項目卻要等到2015年6月交房。顯然方興是在表明,融創的人可退出,但是股權責任還在,交房、後期服務等環節,仍然是兩方的責任。

「融創很強勢,當然也想操盤,但方興也很強勢,最後還是由方興來操盤。」一位瞭解內情的人士向經濟觀察報透露,「所有的團隊都是方興的,融創也沒什麼人,只派了一個副總和管財務的過來。」

「合作肯定麻煩,你選一個他想多掙點錢、成本增加一點就不干的合作夥伴,那就很難弄。」孫宏斌坦陳,「你自己做的話,你來決定事情。但合作的話,要跟對方有充分的溝通,所以還是要選擇好的合作夥伴,另外跟企業合作要有什麼說什麼,要真誠地溝通好。」

與方興地產即將迎來的「分手」,並不是孫宏斌與合作夥伴的第一次「分道揚鑣」。去年8月,融創中國與葛洲壩集團聯手斥資41億元奪得北京亦莊地王項目,但是三個多月後葛洲壩集團便被媒體曝光退出該項目。2011年,融創中國耗資14.5億元回購首鋼所持西山壹號院項目股權,與合作三年多的首鋼集團「分手」。葛洲壩、首鋼集團均非房地產練家子,融創選擇了吃進,而在豪宅市場同樣強勢的方興地產,融創選擇了分手,一山不容二虎的遊戲規則又一次得以印證。

奪得操盤權

2008年12月,在金融危機席捲全球之際,融創與首鋼聯合體以20億元的高價,奪得北京海淀西北地塊,並成為該年北京冷清土地市場中的「新地王」。

這一佔地約47.8萬平方米、總建築面積約42萬平方米的地塊,便是2013年北京商品房、商品住宅雙料銷售冠軍的豪宅項目「西山壹號院」。而西山壹號院的品牌溢價力,為融創控制其他高端項目,提供了強勁的話語權。

西山壹號院於2011年6月開盤,當年便以30.5億元網簽額奪得北京2011下半年銷冠,2012年以純住宅網簽額50.4億元奪得北京市住宅銷售亞軍,2013年更是以61.76億元的網簽額奪得北京商品房和商品住宅雙料冠軍。

截至2013年底,西山壹號院累計帶來約143億元的銷售收入,而且大部分收益也將為融創中國所獨享。早在2011年9月27日,融創中國發佈公告稱,融創置地與北京首鋼房地產開發有限公司(以下簡稱「首鋼地產」)簽署合作協議,將斥資14.5億元收購北京首鋼持有的西山壹號院項目公司北京首鋼融創置地有限公司(以下簡稱「首鋼融創」)50%股權。

10月18日收購完成,首鋼融創更名為「北京融創恆基地產有限公司」(以下簡稱「融創恆基」),其法人代表也由時任北京首鋼副董事長、總經理劉樺變更為融創中國的張曉春,西山壹號院的所有收益也將由融創置地所獨享。用孫宏斌的口頭語,就是這回「手拿把攥」了。

2011年第三季度,西山壹號院以21億元的成交額,榮登北京2011年第三季度住宅銷售冠軍。按照收購完成前,北京首鋼享有的西山壹號院65%純利權益粗略計算,在不扣除成本的情況下,北京首鋼最多獲得13.65億元的收入,再加上14.5億元的收購款、扣除約10億元的地價款,擁有50%股權的北京首鋼獲得不超過18億元的收入,而當時西山壹號院的總值高達77億元。

「西山壹號院收購付完款,雙方皆大歡喜,期望很快再次合作。」2011年10月18日,孫宏斌稱。如今,銷售額已達143億元的西山壹號院,為融創中國帶來至少120億元的收入。

向方興地產妥協

嘗到甜頭的孫宏斌,很快又找到了另一家央企「聯姻」。2011年12月,融創便與中化集團旗下的方興地產聯手斥資約31億元,拿下北京來廣營B1-B3組團地塊。

2012年1月18日,方興地產與融創中國斥資1億元,註冊成立項目公司北京方興融創房地產開發有限公司(以下簡稱「方興融創」),其中方興地產出資5100萬元,持股51%,融創中國旗下兩家子公司共出資4900萬元,持股49%,由時任方興北京公司副總經理的宋槿毅出任董事長、總經理兼法人代表,融創中國北京公司總經理荊宏出任副董事長。

工商資料顯示,孫宏斌獲得一個董事席位,另兩名董事分別由方興地產副總裁、方興北京總經理李從瑞和方興地產產品研發部總經理、方興北京副總經理孫國棟擔任,方興北京財務總監李利娟和融創中國首席信息官劉淑青分別出任監事。

宋槿毅一人同時擔任方興融創的董事長、總經理兼法人代表,足以表明方興地產的強勢。這一總建築面積約28萬平方米的北京來廣營地塊,便是日後熱銷的望京金茂府和亞奧金茂悅項目,也全部由方興地產來操盤。

「融創也很強勢,他們當然也想操盤,但是方興也很強勢,最後還是由方興來操盤。」上述知情人士向經濟觀察報透露,「所有的團隊也都是方興的人,融創就是投資,要求到期收回投資。」

2012年10月24日,亞奧金茂悅率先開盤,推出約5萬平方米的338套房源,均價35000元/平方米,一個月後的11月23日又推出第二批126套房源,成交均價下降為30867元/平方米。12月7日,望京金茂府也推出2.5萬平方米的92套房源,成交均價44522元/平方米,兩個項目共為方興融創帶來約30億元的銷售額。

此後長達4個月的時間裡,方興融創的這兩個豪宅項目並未再入市銷售,統計數據顯示,2013年第一季度,北京市商品住宅平均價格為19539元/平方米,同比大幅上漲36.3%。

在房價一路高漲的情況下,去年3月30日北京國五條出台,「自3月31日起禁止京籍單身人士購買二套房、進一步提高二套房貸首付款比例」,北京市政府甚至規定「價格偏高將不發預售許可證」。

融創中國2012年底年報顯示,截至2012年底,融創中國手持現金僅84億元,但短期借貸就高達118億元,此外還有51億元的所得稅負債和71億元的貿易及其他應付款項。而方興地產截至2012年底手持現金129億元,而短期銀行貸款約90億元,應付貿易賬款和應付稅項共約35億元,資金狀況好於融創中國。

坊間傳言,急於回籠套現的融創中國,為攻下金茂府預售證,寧願割肉降低漲價幅度,最終換取了預售證的放行。去年4月4日,望京金茂府成為國五條頒佈後第一個拿到預售證的項目,但是最高擬售價僅為51509元/平方米,僅比四個月前的開盤價50895元高出614元。

25天後的4月29日,亞奧金茂悅項目也再次獲得預售證,37213元/平方米的最高擬售價,也僅比半年前的擬售價36278元高出935元。方興地產表示,具體操盤,融創並不過多干涉,孫宏斌也稱,「因為我們和他們合作,都是讓他們控股,貸款也都是他們管」,但融創中國的意見,方興地產也不得不考慮。

去年國慶節,望京金茂府再次開盤,擬售價格也僅為50080元/平方米,與半年前相比甚至下降1400多元。「3月份會新開盤,戶型為200-220平方米,價格還沒定,周邊二手房在7萬以上,2015年6月份全部交房。」望京金茂府售樓人員介紹。

亞奧金茂悅售樓人員介紹,今年3月底、4月初金茂悅也會再推出80套房源,「總價在700萬以上,均價在5萬以上,今年年底交房。」截至目前,亞奧金茂悅和望京金茂府分別為方興融創帶來34.5億元和25.8億元銷售收入,合計約60億元銷售收入,累計網簽銷售面積16.2萬平方米。

「今年,我們的人就都撤出來了,沒什麼事了。」孫宏斌說。但是望京金茂府卻在2015年6月底交房,方興地產相關人士表示,該項目並未計劃加快進度提前完工,「但一共剩兩棟樓沒賣,現在正在做內部的精裝修」。望京金茂府售樓人員介紹,今年3月計劃先開盤一棟樓,另一棟樓何時推盤尚未確定。經濟觀察報記者向孫宏斌詢問融創中國提前撤出的具體原因,截至發稿並未獲得回覆。

孫宏斌的控盤術

除北京之外,融創中國的大多數項目都是與其他企業合作的,綠城是融創中國的「最佳搭檔」,保利、泰達、住總、葛洲壩、天津房地產集團、九龍倉、世茂、杭州城建等都是其「聯姻」的對象,甚至就連民營汽車巨頭吉利汽車也是孫宏斌的合作夥伴。

2012年9月底,保利融創聯合體以30.8億元拿下位於北京大興亦莊新城的兩個地塊,這便是去年9月開盤的總體量30萬平方米的楓丹雅苑項目,截至目前已經網簽53138萬平方米,成交均價34373元/平方米,為保利融創帶來18億元的銷售收入。

2012年10月,保利(北京)房地產開發有限公司(以下簡稱「保利北京」)與操盤西山壹號院的項目公司融創恆基分別出資10.1億元和9.9億元,註冊成立北京保利融創房地產開發有限公司(以下簡稱「保利融創」),分別持股51%和49%,保利地產副總經理劉平出任董事長兼法人代表,融創北京公司總經理荊宏擔任總經理。

在央企保利面前,孫宏斌掌握了主動權,「這個項目由方興來操盤。」融創北京一位知情人向經濟觀察報透露,「營銷這塊保利只派了兩個人過來。」保利北京表示,經營團隊人員雙方各佔一半。該項目一期將於2016年9月30日完工。

在另一大央企葛洲壩面前,融創中國更加強勢。去年8月,融創和葛洲壩聯合體以41.2億元奪下亦莊兩塊宅地,其中一塊樓麵價近2.8萬元/平方米,成為區域單價地王。但是3個多月後,便被媒體爆出葛洲壩將變現在該項目的權益,由融創獨家開發亦莊地王項目,經濟觀察報記者向融創中國品牌總監劉曉婧核實未獲得回覆。去年12月,葛洲壩又與融創聯手斥資30億元,拿下重慶6幅地塊。

12月18日,融創中國又與住總、北京駿洋地產聯合斥資58.6億元拿下北京門頭溝總建築面積35萬平方米的地塊。融創恆基與住總和駿洋分別出資3.3億元、3.5億元和3.2億元註冊成立北京住總眾邦地產有限公司,分別持股33%、35%和32%。

「他們有很多規範管理、融資的優勢,包括為股東提供更多的資金支持方面,他們也都有優勢。」融創中國副總裁李少忠稱,「因為找錢是必須的,所以財務投資的要求也是一個要求。」融創中國與九龍倉合作的一個出發點是,九龍倉的融資利息僅約3%。

孫宏斌的強勢體現在,既享受保利、葛洲壩、住總等央企以及九龍倉等港資大鱷的資金、拿地等優勢,又能夠主動操盤,掌握主動性。

孫宏 宏斌 斌的 超級 控盤
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賈躍亭的樂視?不,是孫宏斌的樂視

來源: http://www.iheima.com/zixun/2017/0329/162253.shtml

賈躍亭的樂視?不,是孫宏斌的樂視
創業公司報道 創業公司報道

賈躍亭的樂視?不,是孫宏斌的樂視

樂視還是那個缺錢的樂視,但已經慢慢脫離了賈躍亭的掌控。

本文由創業公司報道(微信ID:cygsbd)授權i黑馬發布,作者啰嗦君

孫宏斌的融創中國開了一場2016年業績發布會,然而樂視卻刷屏了。

昨日,融創中國在香港召開2016年業績發布會,財報顯示2016年全年實現合同銷售金額1506億元,同比增長121%。截至2016年12月31日,融創中國的收入總額為人民幣353.4億元,同比2015年的收入總額人民幣230.10億元增加53.6%。毛利48.5億元,同比增長70%;賬面毛利率13.7%,同比上漲1.3個百分點。

從以上數據不難看出,融創這家公司著實是個賺錢大戶,聯想到彼時150億馳援樂視也只是九牛一毛而已。

孫宏斌入資,賈躍亭搖身一變成了小跟班

孫宏斌帶給樂視的不僅僅是錢,還有整個體系的走向。

就在孫宏斌斥資150億投資樂視網及樂視相關主體,成為樂視第二大股東之時,你會發現無論是媒體還是行業就已經把焦點對準了孫宏斌,當然孫宏斌每次談到樂視,也都語出驚人,沒讓喜歡熱鬧的媒體失望,分分鐘刷屏。

還記得當時發布會上,孫宏斌就評價賈躍亭,“拿這麽少的錢,幹這麽大的事兒……做不成就粉身碎骨了”,同時他還認為賈躍亭設想的打法沒有問題,團隊也行,戰略也行,就是缺錢。

然而這好辦了,融創就是不缺錢,2016年融創賬上就有600多億。當時賈躍亭的表情是這樣的:

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有意思的是,在那場融資發布會上,玩轉互聯網生態的賈躍亭失聲了,反而是鮮少登於報端的孫宏斌成了主角。事實也證明,對於一個非互聯網人,孫宏斌跟媒體打交道的功力明顯要碾壓賈躍亭,談吐幽默、言談自信,時不時開個玩笑把下面的媒體逗得哈哈大笑。

孫宏斌還說,看了樂視的賬目後大吃一驚,這麽點錢搞了個這麽大的業務,“我可能比老賈還清楚樂視虧在哪兒”。

與孫宏斌大談樂視之時,樂視真正的掌門人賈躍亭卻顯得羞怯了不少。尤其是說到缺錢,融創一次性解決了樂視非汽車業務的資金問題時,聲音哽咽,眼泛淚光,只有那麽一瞬,他迅速控制好自己的情緒。

這是第一次,讓我們感知到的強勢孫宏斌和不知所措的賈躍亭。然而也就從這次開始,賈躍亭的形象蛻化成樂視的打工者,而孫宏斌則成了一致對外的口徑。

賈躍亭不僅搖身一變成了孫宏斌的小跟班,甚至還成了孫宏斌低價拿地的工具。

在拿地這件事上,孫宏斌表示,雖然在房地產與互聯網結合上還沒想好,但在拿地的時候,依靠像影業、汽車這樣板塊擁有的資源,試水近來風行的小鎮業務。孫宏斌稱,樂視此前在莫幹山區域獲得政府批複的10000畝土地,除去工業和其他項目外,剩余的開發價值依然很大。

按照孫宏斌的規劃,讓樂視持有這些小鎮,共同拿的這些地成本就會很低。作為一個地產運作大佬,已經把樂視算到了棋局之內。

賈躍亭退居二線,孫宏斌出面解圍

事實上,即便孫宏斌拿了這麽一大筆錢成為樂視第二大股東之後,也沒能促使樂視從輿論的漩渦中脫身。前不久,路透社的報道稱,樂視正與正中集團商談,計劃作價2.6億美元出售矽谷聖克拉拉一塊近20萬平方米的辦公用地,以籌措資金。去年樂視斥資2.5美元購買了原屬於雅虎的這塊辦公用地,計劃開發成樂視矽谷生態園區EcoCity。

除此之外,樂視在美國的員工數量已縮減,裁減數額僅在現矽谷辦公地占至少一半。

與此同時,樂視體育也深陷困境,陷入缺錢—收縮—高管離職—用戶流失的惡性循環中。

然而以上問題出現之後,賈躍亭並沒有向以往那樣給予回應,反而又是孫宏斌出來救場。

比如針對樂視體育由於未能支付最近到期的一筆分期付款,亞足聯已終止與其為期四年的賽事轉播合同,包括亞冠、2018年世界杯預選賽亞洲區比賽、2020年亞洲杯及預選賽都受此影響。

孫宏斌的回應是,亞冠應該弄,但是“中超本就不應該做,投了5億,虧了13億。不能因為說中國老百姓喜歡看,你就做,這是一個買賣,這麽做就不對”。

在孫宏斌眼中,樂視那些所謂“負面”,都是樂視向好跡象的顯露,他認為要給樂視一個發展的過程。樂視現在該賣的在賣,該合作的在合作,人員該調整的也在調整,這些不是負面,是正面。

如今看來,且不論孫宏斌挑選的樂視網、樂視致新、樂視影業都是樂視核心業務,連樂視最遭人“詬病”的資金問題,他也稱自己“應該比老賈知道得多”,言下之意則是投資樂視已經過穩妥的考量。

從孫宏斌的舉動來看,他也確實擅長利用自己的影響力,來為樂視解圍。而孫宏斌投資樂視也很符合融創的資本運作邏輯。融創中國堪稱房地產圈“並購之王”,其業務範圍從過去的5大城市到如今的8大區域,融創擴張最主要的方式就是並購。孫宏斌多年來一直在積極尋找投資機會,樂視對其來說,是一個充滿想象力的“商業帝國”。

在孫宏斌眼里,樂視的體育、電視、電影和內容,是一個平臺,未來會整合至一起,形成一個大娛樂板塊。

或許真如孫宏斌多次重複的那樣:投資樂視,只是拿出了一些對於融創來說並不算多的錢,買賣而已。

但無論如何,大量的事實已經證明:樂視還是那個缺錢的樂視,但已經慢慢脫離了賈躍亭的掌控,而是成為孫宏斌心目中想要那個樣子。

樂視 賈躍亭 孫宏斌
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賈躍 躍亭 亭的 的樂 樂視 是孫 孫宏 宏斌 斌的
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从乐视到万达,176天花掉1000亿,孙宏斌的底气从哪来?

http://www.xcf.cn/jrdd/201707/t20170713_781109.htm

在万达商业力求降杠杆的时候,资产负债率比万达商业还要高的融创中国似乎还在铆足劲加杠杆,两大地产巨头对行业的走向判断似乎出现了分歧。

来源:新财富杂志(ID:newfortune)

作者:符胜斌

孙宏斌再一次上了“头条”,只是,这次的对手从贾跃亭换成了王健林。

2017年7月10日,万达商业和融创中国发布了一条联合声明,融创中国将耗资约630亿元收购万达商业13个文旅地产项目91%的股权和76家酒店,其中文旅地产项目295.75亿元,酒店项目335.95亿元。这笔交易不仅是融创创立至今规模最大的一笔交易,更是中国地产行业颇具影响力的事件。

对孙宏斌而言,2017年注定是不平凡的一年;对融创而言,2017年则是其发展历史上具有里程碑意义的一年。从年初150亿元投资乐视,到5月份耗资100亿元收购天津著名烂尾楼天津星耀80%股权及债权,再到近日豪掷630亿元接盘万达商业地产的13个文旅地产项目和76家酒店,半年之内,孙宏斌在并购业务上的投入将近900亿元。再加上60亿元鏖战金科股份、26亿元入股链家,孙宏斌在2017年的并购动作犹如北京最近的雷暴雨天气,狂风巨雷、骤雨似箭。融创作为香港上市公司,截至目前的市值也不过577亿港元(约合500亿元)。其在短期内发起如此高额、频繁的并购,孙宏斌的底气来自于哪里呢?

各取所需的交易

对万达商业而言,通过交易可以处置其大部分核心优质资产,比如万达商业共有90家酒店,此次一次性出售了76家;15个文旅地产项目卖了13个,朝王健林提出的“轻资产”运营方向又迈进了一步。并且,根据王健林的安排,通过资产出售获得的630亿元资金将会全部用来偿还债务,万达商业的财务状况无疑将会得到改善。

截至2017年3月底,万达商业总资产7712.64亿元,总负债5446.03亿元,资产负债率为70.61%。如果剔除1368.33亿元销售预收账款,其资产负债率又将进一步下降。万达商业剩下的约4078亿元债务中,带息债务主要是210亿元短期借款和一年内到期的非流动负债、1388亿元长期负债,以及867亿元应付债券,三者合计2465亿元。万达商业在获得630亿元现金后,预计会把这笔资金主要用于赎回应付债券,此举不仅有助于消弭前期市场上的债券出售风波,稳定军心,而且将进一步改善万达商业的融资环境。

对孙宏斌而言,通过收购万达商业的核心资产,融创中国在中国地产行业的地位和影响力将大大增强。2017年上半年,融创中国实现合约销售金额1118.4亿元,同比增长89%。市场预测融创中国全年有望实现3000亿元合约销售额。即便如此,融创中国也只能位居碧桂园、恒大、万科之后。但若融创中国完成对万达13个文旅地产项目的收购,土地储备大大增后,2017年及以后中国地产行业格局如何尚未可知。

更有意义的是,融创中国通过和万达的联姻,后续发展可望获得源源不断的支持。正如联合声明所言,在保持地产项目“四个不变”的同时,万达和融创中国还会在电影等多个领域开展合作。联想到融创中国年初对乐视的“火线救援”,双方的合作想象空间一下子就打开了。

融创中国和万达的合作,是双方各自贯彻发展战略的举措,各取所需。不过,交易一经公开,市场上比较普遍的担忧是,孙宏斌在连续完成2次百亿以上规模的收购后还有能力拿出630亿元的收购资金么?尽管孙宏斌表示融创中国现在账面上有900亿元的现金,此次与万达交易是用自有资金,但企业经营的常识告诉我们,任何公司都不会把所有的现金放在一笔交易上,企业还需要购买土地、结算业务、支付借款本息等。孙宏斌的900亿元够用么?

紧绷的资金链

表面上看融创中国近几年还能保留不菲的现金余额,尤其是其2016年还录得近400亿元现金余额,较2015年大幅增加。但仔细分析增加原因可知,融创中国2016年的借款金额达到了932亿元,几乎为历年之和;债券发行规模189亿元,也达历史新高,并且还发行了约100亿元的永续债。融创中国经营活动(购地视作经营活动)产生的现金净流量并不能覆盖债务本息支出,主要还是依靠外部融资来解决发展资金问题(表1)。

融创中国的这一融资策略,反映在其资产负债表上,就是资产负债率的上升,从2012年到2016年,融创中国的资产负债率走出了一条稳稳向上的曲线(图1,图中数据考虑了客户预收款的影响)。

截至2016年底,融创中国需归还的借款本息余额约为1286亿元,其中,2017需归还387亿元,2018年需归还314亿元。考虑到收购万达商业发生的630亿元支出,融创中国现有的900亿元现金也许不足以满足自身经营活动所需。结合融创中国历年经营活动产生的现金净流量情况,其大概率又需要开展新的债务融资来弥补资金缺口。

融创中国发布的最新公告也显示,万达商业将协调银行向融创中国提供296亿元贷款用于支付收购资金,约占整个收购对价的47%,而万达商业协调银行的方式估计是提供担保。

这也就是说,在万达商业力求降杠杆的时候,资产负债率比万达商业还要高的融创中国似乎还在铆足劲加杠杆,两大地产巨头对行业的走向判断似乎出现了分歧。2016年融创中国的资产负债率就已接近80%,2017年又进行了3次将近900亿元的并购,其资产负债率又将会达到怎样的水平?

收购的勇气

如果把眼光放得更加长远一点来看,万达商业此次转让的13个文旅项目,虽然占地面积高达5897万平方米,但投资成本也不小,每个项目投资的都在百亿元以上,13个项目投资总额高达5040亿元,未建成项目的计划投资额在4000亿左右(表2)。

对于未建成项目,比如投资额500亿元的海口万达文旅项目、投资额630亿元的济南万达文旅项目等,融创中国在接手后还需要进一步筹措资金才能完成。虽然这些资金可以通过项目公司本身贷款来加以部分解决,但如何协助项目公司获得这些贷款,如何弥补建设资金缺口,这对资金链本已紧绷、体量不大的融创中国而言,无疑是一个重大考验。

历史上看,融创中国似乎并不是第一次遇到这样的情况。对于如何解决因并购引起的巨额资金需求问题,孙宏斌似乎成竹在胸。

2011年和2013年这两个年度,融创中国的经营情况并不差,比如2011年实现销售收入106亿元,较2010年增加近40亿元,2013年实现销售收入308亿元,较2012年增长100亿元。但在靓丽的业绩下,融创中国面临的处境同样是资金状况日益捉襟见肘。究其原因,主要在于2011年和2013年进行了两个大的并购:2011年耗资14.5亿元收购北京融创恒基地产有限公司50%股权;2013年耗资79.96亿元与绿城房地产集团合作,而且2013年的并购耗资总额在150亿元以上。

但融创中国并没有因此而“倒下”,而是以较快的速度修复了资产负债表,比如2012年经营活动产生的现金净流量较2011年增加近110亿元,极大缓解了经营紧张的局面。孙宏斌采用的解决办法主要还是其以快打快的经营风格。

房地产企业的资金流入主要是靠物业销售和外部融资(债权性和股本性),资金的流出则主要是购买土地和偿还即期债务。因此,要维持资金的平衡,从经营上看,需要确保物业销售现金收入尽可能地能覆盖住购地支出和银行债务本息净偿还额,最大限度地减少债务性融资。在这其中,提高存货周转率是一条有效的解决办法,这点在融创中国经营策略上体现得尤为突出。

融创中国在拿地后,其设计、开发、销售、工程四个部门快速并行联动,以最快的速度完成销售,回笼资金。融创中国的存货周转时间为2年左右,这意味着其从拿地到实现完全销售一般需要2年时间。而以开发速度快著称的万科,其存货周转时间在三年左右。快速周转的资金,颇为有效地解决了融创中国的资金紧绷问题。

万达商业的13个文旅地产项目,表面上是多种商业元素的综合体,但仔细分析其构成,本质上仍是住宅。5897万平方米的建筑面积中,可销售面积为4973万平方米,占比高达84%,这些可销售物业的业态主要是住宅和写字楼等。可以预见的是,孙宏斌在获得这13个文旅地产项目后,将会将其快刀式的运作策略植入这些物业,尽快回笼资金。

就收购成本而言,由于无法确切得知万达商业此次出售13个文旅地产项目的占地情况,无法对融创的收购成本做出准确分析。但根据公开信息,截至2017年上半年,万达商业累计土地储备7332.6万平方米,土地购置成本仅1346元/平方米,而万达商业的土地储备主要是文旅地产项目的土地。由此大致可以判断,融创中国以不到300亿的价格获得了万达商业7332.6万平方米土地储备中的大部分。

与上述数据形成鲜明对比的是融创中国的土地获得成本。根据融创中国年报,其2016年新增的5394万平米土地储备中,68%来自收购,收购成本约595亿元。

土地收购价值是一方面,就文旅地产项目而言,另一个更有价值的地方在于,房地产建设项目规划的批准、拆迁和建设。万达商业此前已在13个文旅地产项目上投入了大量的人财物、时间及各种资源,项目才能得以获批和开工建设。孙宏斌此番接手后,省去了大量的项目开发前期准备工作,对其而言,无疑又是一个利好因素。

对自身经营能力的自信、较低的收购成本,以及无需开展大量的项目前期准备工作等或许都是孙宏斌敢于出手收购的勇气所在。尽管如此,孙宏斌此次却面临着不同的环境,想必也并不轻松。

首先是业态的不同。孙宏斌所擅长的是住宅地产运营,此次收购的13个文旅项目和酒店,除了有部分住宅业务之外,主要是商业地产,典型者如酒店,其经营逻辑和方式与住宅地产截然不同。孙宏斌快刀式的运作,显然不太适合于文化旅游项目开发和酒店经营。

其次是形势不同。过去数年是中国房地产行业的黄金时代、白银时代,与当下的市场相比,犹如冰火两重天。这又对快刀式运作的策略产生了重大影响。

一方面,资金并不宽裕,另一方面,行业在发生深刻的变化,此时的孙宏斌想必承受着巨大的收购和转型压力。对孙宏斌而言,最大的挑战无疑是时间,其需要时间去消化、整合收购的业务,但自身的资金情况、行业变化等,都无法给其充足的时间,二者之间存在很大的矛盾和冲突。如何化解二者之间的矛盾,将成为孙宏斌首要挑战。

突围之路

机会总随着压力而来。孙宏斌在接手王健林的核心资产后,自身腾挪的空间也大大增强。在笔者看来,孙宏斌仍有足够的办法来消化吞下的“食物”。

从短期来看,融创中国主要是解决资金缺口问题,可采取的措施有:逐步加大永续债发行力度(其2016年发行100亿元永续债或许是开端);或继续发行信托产品;或在资本市场上实施“供股”计划,做厚股本;或者发行REITS证券,对收购的资产分类实施证券化。

在自身努力的同时,融创中国还可以联合其他战略投资者收购万达商业的资产。由于融创中国并未公布具体的交易架构,孙宏斌是否会联合其他投资者收购万达商业的地产尚不得而知,但不应排除这种可能性。比如,会不会联合相关资产管理公司实施收购?或者收购后剥离部分资产、转让部分项目股权等,典型者如酒店业务。

在地产业务之外,万达集团和乐视在电影、文化等产业合作上还有着很大的想象空间。比如,孙宏斌会不会通过利用上市的万达电影来减轻自身的财务压力等?

从佳兆业到乐视再到万达,孙宏斌一次次扮演着“拯救者”的角色。从佳兆业的铩羽而归,到乐视的水火煎熬,孙宏斌这次的并购会不会给市场以“惊喜”呢?在完成对乐视和万达商业核心资产的收购后,融创离一家纯粹的住宅地产公司就越来越远了,令人难以对融创中国是家什么公司做出一个准确的定义。在此背景下,孙宏斌会不会把融创中国变身为控股型上市公司,在其下面控制着若干上市的业务板块,从而形成与联想控股类似的架构?

從樂 樂視 視到 萬達 176 花掉 1000 孫宏 宏斌 斌的 底氣 從哪 哪來
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IPO欺詐疑雲下:樂視網與孫宏斌的“萬聖劫”

來源: http://www.iheima.com/zixun/2017/1102/165806.shtml

IPO欺詐疑雲下:樂視網與孫宏斌的“萬聖劫”
棱鏡 棱鏡

IPO欺詐疑雲下:樂視網與孫宏斌的“萬聖劫”

Happy Halloween!

來源 | 棱鏡

作者 | 張慶寧

“Happy Halloween!”

10月31日,賈躍亭微博發文慶祝萬聖節。當天另一條與他相關的重磅新聞是,多名前證監會發審委委員被警方采取強制措施,部分委員被指包庇了樂視網(300104.SZ)IPO審批時的涉嫌財務造假行為。

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賈躍亭最新微博截圖

警方尚未發布對上述前發審委成員的偵查結論,亦未發布是否對樂視網涉嫌財務造假立案偵查。

對於樂視網而言,此輪風波最壞的可能性是,對其的處罰可參照《證券法》第一百七十五條之規定,“制作虛假的發行文件發行證券的,責令停止發行……直接責任人構成犯罪的,追究刑事責任。”

賈躍亭是樂視網創始人和第一大股東,是公司IPO時的最核心責任人,但他在2017年7月卸任樂視網董事長、董事,長期滯留海外。此後,樂視網第二大股東孫宏斌接任董事長。

這位人生大起大落的房地產商,在今年1月以150億元投資樂視,獲得樂視網、樂視致新和樂視影業的相應股權。

但他沒能料到,以白衣騎士、袍澤兄弟之名馳援樂視,卻落得一個燙手山芋。

如今,這家停牌已久的創業板龍頭內部變局湧動,與上述消息頗有吻合之處。10月27日,樂視網發布公告,CEO梁軍因個人原因辭職,樂視網也在同時成立了新樂視管理委員會。

此時的孫宏斌,也許已經預料到什麽——管理委員會的最大功能,便是繞過董事會民主決策,行使公司經營管理和“危機管理”的最高權限。

若說聯想時的牢獄之災、順馳時的敗走麥城是兩個“坎兒”,投資樂視或許是孫宏斌這輩子的第三道坎兒。

接下來的問題是,他該怎麽辦?

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退市陰影襲來

自走出山西省臨猗縣那個小村落後,孫宏斌與命運纏鬥大半生,有贏有輸。

孫是個感性的人。9月1日的融創香港業績會,他當著公司高管、投資者、記者的面,眼眶濕潤、聲音哽咽:“我一直對自己說,這輩子沒什麽遺憾了。現在要彌補的遺憾是,一定把樂視做好。”

但即便他成功推動將樂視網改名成“新樂視”,並不能阻止樂視網不斷“跌落”的態勢。

2017年前三季度,樂視網營收60.95億元,相比去年同期減少63.67%;虧損為16.52億元,虧損增加435.02%。該公司從2017年年初到第三季度的經營活動現金流入5.4億元,而去年同期這一數字是113.1億元。

另外,樂視網股價已被22家基金公司做了估值近乎“腰斬”的儲備。

這都不算最壞的消息。

10月30日,騰訊《棱鏡》從多方消息證實,數名前證監會發審委委員被警方采取強制措施,部分委員被指包庇了樂視網(300104.SZ)IPO審批時的涉嫌財務造假行為。

此次調查早有征兆。

早在2016年11月,證監會投資者保護局原局長李量被提起公訴時,檢察院起訴書就顯示,李量利用擔任證監會發行監管部發行審核一處處長、創業板發行監管部副主任等職務上的便利,為樂視網等9家公司申請公開發行股票或上市提供幫助,共計接受賄賂693.6億元。

時隔一年時間,樂視網命運的不確定性再度增加。

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兩位證券業律師對騰訊《棱鏡》分析,當下不是一個下結論的時候,畢竟官方尚未發布對那些前發審委委員的調查結論,樂視網是否被立案調查,依舊是未知數。

“不過,一旦最壞的情況出現,樂視網面臨的麻煩可能不小。”一位證券業律師表示,IPO欺詐在A股並不罕見,此前的處罰總是“巴掌高高舉起,輕輕落下”,而“欣泰電氣的退市是一個不同尋常的信號,監管層存在對IPO欺詐從重處罰的趨勢”。

2016年7月,證監會發出“最重罰單”,因為IPO欺詐的創業板上市公司欣泰電氣,成為A股史上首家退市的公司。

該處罰的法條依據是《證券法》第一百七十五條:“制作虛假的發行文件發行證券的,責令停止發行……直接責任人構成犯罪的,追究刑事責任。”

截至發稿,樂視網尚未對媒體報道作出公告回應。

梁軍的辭職與“解脫”

而在上述消息爆出三天前,10月27日,梁軍以個人原因申請辭去樂視網CEO、董事職位。

這位前聯想高管於2012年1月加盟樂視網,與樂視網的IPO業務並無瓜葛。一直以來,賈躍亭對其評價頗高,稱“他是樂視生態培養出來的最優秀的互聯網生態型的人才之一”。

在賈躍亭卸任樂視網CEO後,梁軍繼任此職。2017年7月,賈躍亭又辭去樂視網董事長、董事,同樣出身聯想的孫宏斌,提名梁軍兼任樂視網董事和法定代表人。

“梁軍是一個踏實做業務而且又有能力的人。樂視互聯網電視的‘從0-1’,是他一手推動的。”樂視網內部同樣對梁軍評價頗高。這些優點,是孫宏斌選擇梁軍的關鍵因素,但他對梁又並非完全放心。

2017年8月,劉淑青就任樂視網高級副總裁,負責全面統籌樂視網及上市公司體系人力資源、法務、財務及行政管理工作,向CEO梁軍匯報。

劉樹青是孫宏斌嫡系,在融創成立元年(2004年)即擔任公司財務經理,後升至融創中國風控中心高級總經理。她還是孫宏斌最初派往樂視網董事會的董事代表。

也就是說,梁軍雖擔任樂視網CEO,其職權範圍僅限業務和產品,對公司財務和人事很難染指。

“樂視電視被孫宏斌寄予厚望,希望借其銷售給樂視網造血,電視大屏還是孫宏斌推動樂視網商業模式向內容IP運營的關鍵渠道。”樂視致新一位內部人士說。

不過,樂視電視銷售數據卻每況愈下。

第三方機構奧維咨詢數據顯示,2017年前三季度,樂視互聯網電視出貨量150萬臺。而樂視網2017年初發布的公告顯示,樂視2017年大屏智能終端硬件的銷售數量保700萬,爭800萬臺。

2017年的“919超級電視日”是梁軍力推的樂視電視促銷活動。9月19日前後一周,樂視電視的周線上銷量未能進入行業前10名,排名甚至在暴風之下。

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9月12日,新樂視開啟第一次“919超級電視日”活動,時任樂視網CEO的梁軍首次向外界傳達最近的心聲:抱歉,你們承受著本不該承受的苦難,遭受著本不該有的非議,承擔著本不該有的風險。

家電行業觀察人士劉步塵指出,樂視電視銷售下滑原因頗多,關鍵原因之一即過去是虧本銷售走量,現在為盈利大幅提價,一方面失去價格優勢,另一方面電視內容版權中諸如體育比賽、電視電影的獨家版權大量減少,失去對用戶的吸引力。

樂視網內部人士表示,梁軍曾被孫宏斌視為最能夠扭轉樂視網局面的高管。但是,投資人希望在短期內看到效果,而職業經理人希望能夠更穩健,對於處於低谷的樂視網來說,兩者之間始終存在矛盾。

“現在來看,梁軍的辭職可以說是一種解脫。” 樂視網另一體系的人士對騰訊《棱鏡》感慨。

孫宏斌再集權

就在梁軍辭職同時,樂視網一個兼具CEO和董事會雙重功能的權力組織——新樂視管理委員會出現了。

該管委會的職責是“根據新樂視總體業務發展戰略需要,進行相應戰略的提出、明確、規劃和總體管理,確保快速推進新樂視戰略的達成”。

管委會主席系張昭(樂視網董事、COO、樂視影業總裁),副主席系劉淑青。張昭是樂視網經營管理以及危機管理的最高負責人,劉淑青系孫宏斌嫡系,張誌偉、袁斌均系孫宏斌一手提拔的樂視網現任高層。

另一位管委會成員李宇浩與聯想控股投資總監同名,此前未擔任樂視網高管成員。

依據《公司法》和《樂視網公司章程》的規定,董事會是樂視網股東大會授權下的唯一權力執行機構。簡言之,董事會才是執行公司經營計劃、投資計劃等事項的唯一權力中心。

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9月1日,孫宏斌在融創中國2017年中期業績發布會的現場,當著數百位分析師、記者、投資者說,“我是比較率性的人,我一直對自己說,這輩子沒什麽遺憾。現在要彌補的遺憾是,一定要把樂視做好。”說到此,他情難自制,眼眶濕潤。

孫宏斌此前就掌握著樂視網董事會的過半表決權。不過,劉弘這位賈躍亭的創業夥伴,目前還是樂視網副董事長、董事,其他獨立董事同樣對孫起到掣肘作用。

通過成立新樂視管委會,行使樂視網經營管理權、危機管理權,這與樂視網董事會的職能基本雷動,是否觸動上市公司治理規則紅線尚待監管認定。此番冒進的確換來的是孫宏斌對樂視網的絕對控制。

自2017年1月投資樂視以來,孫宏斌或主動或被動的,不斷加大對樂視網的控制:從“我不要樂視控制權”到取代賈躍亭執掌樂視網,從“為保證投資安全”到“這輩子一定要把樂視搞好”。

如今經營數據、IPO疑問等一系列危機疊加,樂視網險境重重。新樂視管委會,可視為非常時期的非常之舉。

然而,再多厲行控制的手段,最終都要服務於拯救樂視網這個目標。

萬達還願意投資嗎?

“新樂視”的概念在樂視網2017年7月重組董事會時提出,旨在與賈躍亭時代的樂視切割關系。這一新概念中,包括樂視網、樂視影業、樂視致新、樂視雲和樂視金融。

隨後在9月的融創香港業績會上,孫宏斌大致盤點了新樂視的突出資產,即互聯網大屏電視、能力卓越的管理團隊,以及樂視在影視自制上的能力。

在此基礎上,新樂視提出商業模式轉型思路——不再與競品比拼平臺和流量,而是通過垂直整合樂視的電視大屏、自制內容,積累屬於自己的內容體系,效仿Netflix模式,由互聯網影視平臺升級為IP驅動的分眾內容運營平臺。

“在新樂視商業模式轉型之後,必定賺錢。”孫宏斌彼時信心滿滿。

然而,樂視網2017年三季度年報披露的數據,比如虧損增加435.02%,比如電視終端、廣告收入和會員收入均大幅下滑等,均預示著商業模式轉型暫未見效。

孫宏斌當選樂視網董事長前就說到,有兩個拯救樂視網的選項:“一是融創自己操盤,將樂視網當成融創轉型的一部分,二是尋求引入一些戰略投資者。”

商業模式轉型屬於前一選項。如繼續執拗於此,便需要融創自己給樂視網賦能,註入資金抑或其他資產。這種可能性日漸式微。

2017年7月,融創在並購萬達13家文旅城資產後,自身信譽風險激增。當月,多家金融機構全面排查該公司信貸風險。進入9月,財政部直屬央企中國華融向旗下境內外子公司發文,暫停向融創提供任何新的融資。

另一個值得玩味的細節,發生在融創香港業績會上。一位投資者得到提問機會,曾拿起話筒公開指責孫宏斌,“你該用自己的錢投資樂視,而不是使用公司(融創)的資金。”

引入戰略投資者的選項,則正在醞釀之中。與樂視網曾傳出投資緋聞的,包括阿里巴巴、京東、恒大、萬達等公司。《經濟觀察報》援引知情人士消息,萬達董事長王健林親自向孫宏斌提出投資樂視網,融創彼時未拒絕這一請求。

萬達、樂視網、融創在影視領域和文旅方面的合作,的確存在想象空間。

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青島東方影都是萬達和融創合作鏈接的一個關鍵點。圖片來源:《棱鏡》作者張慶寧

13家萬達文旅城中,青島東方影都號稱世界最大的影視產業基地。後者擁有30個影棚、一個外景制作區、一個地下攝影基地等。

待資產交割完畢,融創擁有青島東方影都91%的股權,其與萬達的合作仍將繼續,萬達負責該基地的品牌、規劃、運營、建設。

2017年7月以來,萬達集團旗下的萬達電影(002739.SZ)亦在推動重大資產重組,擬發行股份購買萬達影視傳媒有限公司100%股權。樂視網目前重大資產重組目標是樂視影業,同屬影視制作資產。

樂視影業與萬達旗下傳奇影業之間曾有過合作歷史,雙方共同投資了張藝謀執導的電影《長城》。

如果萬達投資樂視網事成,融創、萬達、樂視網三方,或能聯手打通影視產業鏈中的諸多環節——從影視自制到影視基地,再到電視大屏終端,以及萬達旗下的院線終端。整合影視資源和文旅城產業,打造“中國迪士尼”概念,亦非不可為。

樂視網誠然需要這種可以穩定信心的故事。問題是,萬達現在還願意投資嗎?

樂視
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IPO 欺詐 疑雲 視網 與孫 孫宏 宏斌 斌的 萬聖
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