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誰導演了京城年末搶房潮

http://www.infzm.com/content/84156

在被調控政策壓抑了兩年多之後,年底,北京樓市出現恐慌性購房潮。一再被麻醉的中國樓市,究竟怎樣才能擺脫「道高一尺,魔高一丈」的惡性循環?

在北京東五環十幾公里外的北馬莊,幾座黃色巨型塔吊正在飛快旋轉,一座城邦正在溫榆河畔徐徐展開。

雖然這個名叫金地格林格林的樓盤鄰近火化場和高壓電線群,且均價超過1.5萬元/平方米,但過去一個月,有三千多人交錢排隊辦卡,等著搶購四百多套中小戶型住宅。格林格林項目的一位銷售人員表示,托各種關係前來買房的人達到上百人。

更讓消費者感到恐慌的是,2012年12月之後,北京部分區域二手房坐地起價了。王瑜從2012年年初開始看房,為了等廣渠門的一個新盤,眼睜睜看著附近的二手房飛漲。到最後,新盤沒搖到號,她不得已去買富力城的二手房,價格卻已從年初的每平方米4.1萬元漲到了4.5萬元。

12月初,她簽完約沒幾天,中介就告訴她,她的房子市值已經升了二十來萬,「要是沒等新盤,我還能省個四十來萬。」王瑜還是很懊惱。

國家統計局12月18日公佈的數據顯示,11月份北京、上海、深圳、廣州等主要城市的新建商品住宅價格較10月份均上漲,北京漲幅最大,環比上漲0.8%,而此前連續三個月基本持平。

北京市房地產協會秘書長陳志向南方週末記者透露,受益於下半年樓市的「翹尾」行情,2012年北京新房市場是調控近3年來成交量最高的一年,預計將達到9.1萬套。他稱「恐慌性購房」只屬於熱點區域熱點項目,並不代表樓市整體,北京市場基本處於動態平衡之中。

但市場真的處於平衡之中嗎?中國政府通過限購等「管治」手段抑制房價過度上漲,讓北京房地產市場價格很長一段時間內走軟,但這並不是真實供求關係的反映,經過近三年的調控,一股強大的購買力正在蓄勢待發。

中國房產研究會副會長顧云昌稱,2012年全年北京市住宅用地成交總量僅為648萬平米,創近6年來新低,在庫存不斷消化而供應難以跟上的情況下,2013年樓市仍有很大的上漲動力。

北京樓市大逆轉

明年開春即將結婚的婚房需求,以及年底的改善置業需求,推動了北京住宅成交量的年底爆發。

一直到2012年8月,邵純還被她老公埋怨眼光不准,買兩套房子都被套了。

作為大型房地產公司白領,經歷了2008年房價大跌,2009年飛漲之後,25歲的她迫切要買房的不是自住需求,而是「心理剛需」。他們曾經眼睜睜看著一套房子的標價,以每週10萬的速度上漲,從140萬漲到170萬,再到200萬——等他們下定決心買的時候,帶著定金去,結果房東又不露臉,說不賣了。

此時,非要有套房不可的心理,比真正的自住更焦灼難熬。2011年年初,她幾乎只看了一眼中弘北京像素,就給老公打電話說,「這房子我要了。」他們花了80萬買了北京像素的一個四十多平方米的複式公寓;到2012年年初,她又舉債買下了龍湖時代天街的一套房子。

焦灼的邵純不知道自己正在經歷北京樓市的又一輪大起落。當他們傾盡所有買下兩套遠郊小房子之時,正值北京樓市籠罩在2011下半年樓市量價齊跌的陰霾中。此時有關房價將要下行調整,甚至房地產市場或將崩盤的悲觀預測,主導著輿論風向。世界銀行在當時還發出警告稱,「房地產市場回調」是中國面臨的最大風險之一。

邵純彼時兩套房子市值很快就開始下跌,尤其是陷入資金鏈緊張的北京像素,開發商中弘地產甚至在2012年年初以五折賣樓,老公開始嘀咕他這個從事房地產業的老婆的眼光了。

短暫的蕭條後,積蓄已久的剛性購房需求開始率先回暖,在開發商促銷及首次置業的剛需購房需求支撐下,北京樓市在春節後交易量開始穩步回暖。5、6月份樓市調控將要放鬆、房價將要上漲的傳言,又進一步推動了交易量連續三個月上漲,並在7月份達到全年的峰值——商品房成交達2.5萬套,二手房住宅簽約1.7萬套,均創2010年調控以來的最高。

華遠地產董事長任志強在彼時預言,如果現有調控房地產政策不變,2013年3月,中國房地產必將暴漲。他指出限購令限制了新增土地供應,導致了北京2012年出現歷史上第三次土地負增長,舊土地供應庫存2013年3月終止,自從1998年房改後,每次土地供應負增長之後房價都會暴漲。

為了防止樓市的失控,中國政府派樓市督察組到各地督查樓市調控執行情況;另一方面,住建部、國家發改委、中國銀監會、人民銀行等中央多部委相繼發佈聲明否定房地產調控放鬆的言論,並多次重申將從嚴樓市調控。受此影響,以及上半年剛需嚴重透支的影響,北京樓市成交量從2012年8月份開始連續三個月回落。

經過一個生意平淡的「金九銀十」後,北京樓市交易量的下滑並未至年底,買家們開始在年末重返樓市了。金地格林格林原計劃只在2012年11月份推200套房源認籌,但意向客戶在幾天內就接近2000人,後來他們不得不又加推200套房源。

進入2012年12月,北京多個區域開始出現「恐慌性購房」。明年開春即將結婚的婚房需求,以及年底的改善置業需求,推動了北京住宅成交量的年底爆發。北京市房協統計,11月北京新建商品住宅成交均價為2.18萬元/平方米,環比10月份上漲5.2%。在離2013年3月份仍有一季時間的現在,北京、廣州等一線城市似乎真有了房價「暴漲」的苗頭。甚至媒體報導,一套位於北京二環鐵路邊上的房子,一夜之前從230萬飛漲到300萬。

有一天臨睡,邵純夫妻倆算了一筆賬,發現自己一年來買的兩套房子比原來漲了超過60%,「頓時揚眉吐氣了」。直到2012年8月份,他們還在為此爭吵。3個月裡,隨著北京樓市的起伏,他們的人生也隨之起伏,但終於在這一賭局中勝出了。

股市資金流入

12月有相當部分的股市資金流入北京樓市,股市四季度有高達四千億元的解禁,數千億資金流向樓市,也成為攪動北京樓市的重要因素。

儘管2012年還有十餘天才過去,但從目前數據看,2012年全年北京新房市場創造近3年成交量新高已無疑問——預計全年成交量將達到9.1萬套,同比上漲55%。

財政部網站公佈的數據也顯示,2012年11月份房地產營業稅同比增加123億元,增長超過58.7%。營業稅如此的大幅上升,再一次有力印證了12月樓市的「翹尾」回暖。而這一翹尾正驅動著更多的資金湧入樓市。

刺激購房者心理和整個樓市預期的還有近期土地市場的「瘋狂」。整個11月,多個城市「地王」頻出。11月27日,北京、上海土地市場同日出現「地王」,樓麵價均超過3萬元/平方米;11月28日,深圳新的總價「地王」誕生。2012年銷售額破千億的保利地產一位高管向南方週末記者稱,保利有意識在10月份後大筆拿地,「馬上就沒房可賣了,但地價開始抬頭了」。

巨大而突然的成交量背後,是哪些消費者在支撐?偉業我愛我家集團副總裁胡景暉說,市場壓抑了兩年多的剛性需求啟動很關鍵,過去兩年沒有釋放的購買力太大了。但2012年10月之後,購房人群出現了變化。

「之前首次置業的人佔整體市場的七成,改善性置業的人不到三成,但10月份之後首次置業人數明顯下降,有些項目兩個主要購房人群所佔的比例出現反轉。」胡景暉說。

也就是說,過去幾年一直迴避中國房地產市場的投資者如今捲土重來。從我愛我家接觸的客戶統計,12月有相當部分的股市資金流入北京樓市,股市四季度有高達四千億元的解禁,數千億資金流向樓市,也成為攪動北京樓市的重要因素,「尤其是全款購房比例上漲至四成左右,別墅成交量環比上月上漲近九成。」胡景暉說。

11月份以來,中國各地的房地產市場均出現起色。根據國家統計局發佈數據顯示,11月份全國70個大中城市新建商品住宅中,價格環比上漲的城市超過了75%,達53個,為2012年以來最多,廣州、上海等其他一線城市全線上漲,且漲幅遠遠超過二線城市。

據媒體報導,廣州珊瑚天峰項目週五通宵熱賣,該項目開盤即漲5000元/平方米;廣州南沙碧桂園天璽灣則是週六三千多人排隊爭購;而週日才開盤的珠江新城尚東君御在週六晚已出現排隊長龍。

但並不是所有房地產項目都出現轉機。這一輪成交量回暖過程中,許多樓盤銷售不久就被一搶而空,但同樣也有許多樓盤銷售慘淡,11月份北京新增15個新盤,就有包括璞瑅、東亞·印象台湖、北京城建·琨廷等4新盤零成交——開盤優惠仍舊是硬道理。

被打麻藥的樓市

12月14日才剛剛結束的中央經濟工作會議上傳遞出來的信號非常之少,對於房地產,僅僅一句「繼續堅持房地產市場調控政策不動搖」。

從2003年開始,中國樓市開始進入一個死循環,往往年末中央經濟工作會議到次年兩會,以收緊銀根和地根為核心的調控達到頂峰,之後進入政策效果觀察期,然後供不應求的市場迅速報復性反彈。然而,12月14日才剛剛結束的中央經濟工作會議上傳遞出來的信號非常之少,對於房地產,僅僅一句「繼續堅持房地產市場調控政策不動搖」。

在「恐慌性購房」消息刺激下,12月18日,國土部召開關於「採取切實措施,穩定房地產用地供應,抑制異常地價」的新聞通氣會,出台多項措施抑制高地價。12月17日晚,北京市住建委聯合人力資源局,進一步明確繳納社保認定購房資格標準,規定補繳社保在購房資格審核中不予認可。

北京市住建委同時稱,目前北京市還有九千餘套商品住房正在預售審批之中,有望年底前形成實際供應。此外,北京市開工未預售商品住房項目還有1200萬平方米,其中很多項目預計2013年上半年可以形成實際供應。再加上現在全市在售商品住房庫存還有超過5.4萬套,存量住房市場供應潛力巨大,可有效滿足需求。

但北京如今所供土地以遠郊區域為主,配建保障房的住宅用地必將進一步加大,五環內優質地塊供應仍顯匱乏。

中國房產研究會副會長顧云昌稱,北京房價上漲趨勢加劇,土地供應計劃未完成將為2013年樓市調控帶來較大壓力,中國政府調控的主要目標是北京、上海等一線城市,中央對於這些城市樓市反彈的容忍度依然不變,如果房價上漲過快,2013年仍存在調控收緊的可能。

但樓市調控仍舊類似於打麻藥,人為扭曲了商品房市場的供需關係,保利地產高管即訴苦,目前政府在房價管制上較前幾個月更為嚴格了,「在北京的高端項目,最頭疼的是怎麼才能拿到預售證」。

原中國房地產開發集團總裁孟曉蘇也稱,「通過限購,糊塗父親已把兒子打出毒癮,不打麻藥他就會跳會鬧。但父親種大麻幫兒子戒毒絕不是正確的。待中國住房雙軌制正常運行時,人們會把這段有趣的限購故事當做一樁笑料」。

(應被訪者要求,王瑜、邵純為化名)

導演 京城 年末 搶房 房潮
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“美利堅合眾國”?中國“搶房團”占領的美國十大州

來源: http://wallstreetcn.com/node/209856

據《華爾街日報》報道,在過去六年,紐約州吸收了來自中國大約67億美元的投資,位列美國各州之首。加利福尼亞州排在第二位。伊利諾伊州和得克薩斯州分別以3.62億美元和3.05億美元位列第三和第四,後者主要得益於休斯敦吸引的投資。

US states China investments

希望建立全球性房地產投資組合的中國大型機構投資者通常會在紐約、洛杉磯和倫敦尋找目標。本月,中國安邦保險買下紐約地標性建築——華爾道夫酒店(Waldorf Astoria hotel)。

資金較少的中國投資者也希望參與國際房地產投資,它們將目光投向其他城市。房地產咨詢公司高緯環球(Cushman & Wakefield)報告稱,過去兩年,越來越多的投資者尋求投資芝加哥和休斯敦等美國內陸城市、以及馬德里和法蘭克福等歐洲城市的辦公樓和酒店。

高緯環球大中華區研究主管林榮傑稱,中國投資者在美國全國範圍內進行投資配置,不只專註於主要地區的精選資產,而是更多地關註價格更低、潛力更大的城市。

美國金融博客《Zero Hedge》評論稱,

中國買房者將虧損,幾乎可以說華爾街現在所留給他們的是負收益。中國機構投資者購買美國房地產就像中國個人消費者購買奢侈品一樣,它們只是將資金存放在對中國資金相對友善的地方,而這個地方是美國。

中國投資者對美國房子的極大熱情,以及中國企業埋下紐約地標華爾道夫酒店,這終於讓美國響起“中國來啦”的警報,並使許多人一再將中國與80年代的日本相比。當年,日本人買下了加州卵石灘高爾夫球場、紐約洛克菲勒中心、雷諾阿和畢加索的傳世名作等。當然,大家都知道日本的下場是怎樣的。

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溫州樓市再現“搶房潮“500多套房子來了2500多人

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2014-11-15/876199.html

每經記者 徐傑 發自溫州

房價連續超過30多月下跌的溫州樓市再現“搶房”。

“房子賣完了,不賣了”,現場檢錄人員稱。11月15日,上午9時許,位於溫州永嘉三江商務區的立體城項目首次開盤,現場展示中心設置了7個檢錄臺,購房者必須拿著身份證、意向協議等資料方可進入展示中心選房。

立體城項目沿線道路停滿了私家車,其中不乏奔馳、寶馬等名車,而展示中心內布置了三個等候區,可謂人山人海。

據開發商方介紹,立體城項目本次開盤共推出586套房子,目前進入搖號階段的有2351人。不過,不僅如此,雖然已進入搖號選房階段,但仍有不少購房者湧入展示中心。

參與現場開盤監督的溫州永嘉住建局人員稱,為了公平公開透明,防止“炒房”,每一位參加選房的購房者順序號、身份證號碼、申請人姓名必須一致,被搖中號碼只能自己或者直系親屬間選房,不能對外轉讓,否則作廢。

9時40分前後,電腦隨機搖號進入第12輪搖號時,永嘉縣住建局當場發現一名搖號者為代人家炒房,隨即被取消選房資格,搶房激情可見一斑。

 

 

溫州 樓市 再現 搶房 房潮 500 多套 房子 來了 2500 多人
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央行降息槍響 深廣開始搶房?

來源: http://wallstreetcn.com/node/211089

中國人民銀行,降息,房貸,房產市場,樓市

上周五中國央行自2012年7月以來首次公布降息,各金融機構人民幣貸款和存款基準利率次日正式下調。在9月央行推出首套房優惠政策後,降息又吸引一些購房者利用房貸“打折”的機會入場。廣州與深圳上周末樓盤均合計吸引數千看房者,重現搶房熱潮端倪。

上周五中國央行出乎市場意料宣布,自本月22日上周六起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率:金融機構一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%;一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%。此次一年期存款的降息幅度比同期貸款的少0.15個百分點,這種不對稱降息更有利於廣大企業和個人貸款者,提高他們的入市積極性,而銀行的存貸利差則被壓縮。

上周六當天,深圳三個新開盤項目總計1500套新房入市,看房者超過5000人,銷量過千套。界面報道稱,被深度套牢的中海地產項目——深圳龍華新區的中海錦城當天只有370套房出售,卻有1600多組客戶到場搶房,開盤首日即成功銷罄解套,還以高出周邊樓盤約三成的價格,刷新龍華區樓市新紀錄。中海地產方面透露,其開盤均價為每平方米3.25萬元,當天銷售額超過10億。

同在上周六,廣州共有9個項目加推,共吸引5000名購房者到場。在廣州南沙,粵港澳自貿區可能獲批的利好預期也帶動了樓市。富力天海灣推出95-140平米的海景房,最低每平方米9500元,均價每平方米1.15萬元,吸引了數百名購房者,當天售出近9成。

市場人士認為,此次降息對現在困難重重的房地產業無疑是重大利好。從心理層面講,本次降息力度空前,對於購房者來說,疊加之前的取消限購、限貸政策影響,購房者很可能再次恐慌入市。

北青網報道援引中原地產首席分析師張大偉的觀點稱,此次降息使樓市在心理和實際上兩重獲益。

以20年100萬元貸款為例,如果按照基準利率計算,購房者在降息後可以每月減少月供234元,20年可以減少4萬多元的利息支出。此外,今後首套房的利率折扣將明顯增加。預計一線城市9折將成為主流,甚至有出現8.5折或者8折的可能性。

20141124Chinahomeloan

不過,整理以上圖表的解放網報道提到,專家預計,未來一手與二手房的價格可能要“區別對待”。由於二手住宅價格對於市場形勢及預期較為敏感,不排除未來這類房價伴隨著成交回暖可能緩慢上漲,但在新房市場,因整體庫存壓力依然較大,短期內尚不具備漲價動力。

住建部政策研究中心原副主任王玨林上周五指出,降息會使開發商資金鏈緩和,使部分剛需入市,會穩住房價,但考慮到北京等一線城市還沒有退出限購政策,加之樓市低迷態勢已持續相當時間,預計本輪降息並不會像以往刺激房價大漲。

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央行 降息 槍響 深廣 開始 搶房
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開發商和購房者同時搶灘二線城市:一個搶地一個搶房

來源: http://www.yicai.com/news/5011618.html

從今年開始,很多二線城市的購房者開始有了一種的感覺,那就是樓市開始火爆起來。

住在武漢的李秀(化名)從今年初開始一直在著急買房,之前看的房子房價不斷上漲,而自己的工資卻沒有水漲船高。“我在三環內購買了盛世江城這個樓盤,3月初買的時候價格為10200元/平方米,現在均價在10600元/平方米,我們的樓盤基本上屬於溫和上漲的,武漢二環內的核心地段漲得更是瘋狂。”李秀告訴第一財經記者。

網絡資料圖

和李秀有著相同感受的購房者,不在少數。

成交井噴

易居研究院統計的15個典型二線城市數據發現,今年4月,5個二線城市新建商品住宅成交面積為1967萬平方米,環比增長7.8%,同比增長88.3%。15個二線城市中,有10個出現了環比增長的態勢。其中天津和南寧的成交環比增幅最大。此前幾個月,全國市場熱點二線城市為蘇州,而後杭州和天津等市場變得更惹人關註。而現在杭州市場稍有降溫,天津市場則繼續強勁。

“二線城市購房政策要比一線城市寬松,而且房屋均價也明顯低於一線城市,所以購房者會積極認購、加速成交。這使得同比增長態勢較為明顯,目前成交規模創下了2010年以來的月度最高水平。”易居智庫研究總監嚴躍進告訴第一財經記者。

第一財經記者多方采訪了解到,今年開始,武漢、合肥、天津、南京、杭州、蘇州這樣的核心二線城市的樓市開始出現了不同程度的火爆。

李秀就見證了武漢的市場,其之前看了不少樓盤,最高的已經較年初漲價了5000元/平方米,做為一個即將做媽媽的人,她非常擔憂,因此很快就選擇了一個樓盤買下。

在蘇州,也不斷出現日光盤的情況,記者在一個投資客群里看到,這個群每天都在討論蘇州哪里的樓盤價格是多少,是否可以購買等話題。“我在2015年4月購買了一套住宅,當時的單價是1.4萬/平方米,而該樓盤最新一期的價格已經到了2.65萬/平方米,總的來說房價上漲我還是很開心的。”購房者何冰(化名)在電話里告訴記者。

火爆背後

由於受一線城市的高房價影響,已經開始有一線城市的購房者選擇回歸二線城市購房。例如,在朋友圈就有人表明自己400多萬元賣掉深圳小兩居,並回武漢買了4套房。一位成都建設銀行的個貸客戶經理向第一財經記者表示,今年開始大概有十分之一的貸款客戶都是在一線城市工作的購房者。“我們交流發現很多在一線城市無法購房的購房者都選擇回家購房,他們大部分老家在四川,因此選擇了成都買房。”上述個貸經理告訴記者。

不僅僅是購房者,由於一線城市高企房價和土地價格,開發商也開始轉戰二線城市。

據上海鏈家市場研究部監測數據顯示:4月,全國300個城市土地市場共成交建築用地面積4537萬平方米,環比下降8.7%,但同比仍上升11.3%;出讓金總計1416億元,環比上升20.47%,在成交面積有所下降的情況下,土地出讓金不降反升,也充分說明目前土地市場高溢價成交頻繁。

值得註意的是,一線城市基本無成交,僅上海成交一幅動遷安置土,土地成交量主要集中在二線城市。二線城市4月份成交經營性土地2422萬平方米,環比上升10.7%,同比上升41.7%;土地出讓金是更是同比上升280.4%,環比上升38.4%,土地價格不斷走高。

“合肥、廈門、南京、蘇州四個城市表現最為出色,平均溢價率均超過100%。”上海鏈家市場研究總監陸騎麟告訴記者。

第一財經記者梳理發現,合肥4月共12幅土地出讓,拍出的高溢價土地主要集中在瑤海區、肥西縣,其中位於瑤海區新安江路以南的一幅居住用地,溢價率高達380.95%,蘇州共出讓土地29幅,13幅土地溢價率超過100%,其中位於高新區科技城武夷山路北的居住用地溢價率高達318.86%,僅次於合肥。南京共出讓5幅土地,有2幅地塊溢價率超過160%。”

以合肥市場為例,合肥從去年開始就出現了市場補漲,開發商拿地熱情也非常高。融創、金隅、複星、葛洲壩這四家房企更是第一次進入合肥市場。

去年5月,複星地產旗下星泓資本拿下濱湖區BH2015-04號地塊,正式進駐合肥。合肥星泓金融城發展有限公司總經理劉軍表示,濱湖區平均成交價的複合增長率為293.66%, 因此看好合肥市場。“考慮到二線城市的特點,我們將做一個產城融合樣本,在這里提供一些就業創業機會,吸引人口,同時提供滿足市民在居住、消費、休閑娛樂、健康、文化旅遊等一站式需求的綜合體。” 劉軍表示。

陸騎麟表示,二線城市土地熱,高溢價頻出主要因為當前一線城市土地供應量驟減,其次也是由於熱門的二線城市一手住宅,房價攀升,特別是南京、蘇州等地的房價在今年攀升較快,開發商對該類型城市的市場預期較好。

也有業內人士表示擔憂。同策咨詢研究總監張宏偉認為,從市場面的表現來看,雖然上述熱點城市樓市成交量和價格在今年前四個月表現出繁榮景象,“日光盤”和“地王”在上述熱點城市也會頻現,但是,這繁榮的背後是過去幾輪“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結果,這繁榮景象的背後潛伏著樓市危機。而這場危機極有可能在2016年下半年爆發,屆時,樓市將陷入新一輪的調整周期。

開發商 開發 購房者 購房 同時 搶灘 二線 城市 一個 搶地 搶房
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房企手握巨資逐鹿二線城市 北漂一族果斷回蘇州搶房

來源: http://www.yicai.com/news/5018079.html

“雖然年薪有20多萬,但要在北京買房還是非常困難,蘇州正好有一個不錯的工作機會,我們去年7月就搬過來了。”在北京奮鬥6年後,張華(化名)和妻子最終選擇了離開,今年5月初剛在蘇州圓了買房夢。

事實上,張華還是買晚了。易居研究院智庫中心提供的數據顯示,蘇州(不含昆山、太倉等縣級市)今年1~4月份新建商品住宅成交均價為每平方米16969元,相比2015年全年上漲了28.91%。

蘇州二手房房價地圖(來源:房天下)

國家統計局5月18日發布的4月70城市房價數據顯示,二線城市全面取代一線城市,成為房價上漲先鋒,甚至出現了房價上漲“四小龍”,分別是合肥、廈門、南京和未被列入統計的蘇州。

與此同時,資金充足的房地產開發商已經開始搶灘二線城市,以蘇州5月23、24日連續兩天拍賣15幅地塊的情況為例,其中多幅宅地實施了限價拍賣,最終兩幅宅地因競價太高流拍,而24日成交的11幅地塊的平均溢價率達到了115%。

中原地產市場研究部的統計數據顯示,今年以來蘇州的土地成交額高達754.4億元,同比漲幅高達860%。

土地出讓首現“熔斷”

華為雖然已經否認了遷出深圳的傳聞,但也警示了不少地方政府,房價“一路狂奔”會逼走不少好企業,最終很可能是“撿了芝麻,丟了西瓜”。

不少地方政府已經認識到了一味追求土地財政的弊端。蘇州23日、24日連續兩天的土地出讓就對多幅宅地實施了限價拍賣,最終使得兩幅宅地因競價過高流拍。

這一類似股市“熔斷”的機制還是首次出現在土地出讓過程中,雖然可以遏制地王的出現,但也有漏洞。“一旦某個房企有‘魚死網破’的心態,就可以盲目加價,最後觸碰紅線,導致流拍。”一名房地產業內人士向第一財經記者表示。

比如,23日的41號地塊拍賣進行到兩分鐘時,就出現了93輪競價,最後因競價超過紅線未能成交。

24日的拍賣似乎更為理智。當天上午,經過27輪爭奪,蘇州工業園區中梁地產以總價8314萬元競得蘇地2016-WG-29號地塊,樓面價10549元/平方米,溢價率45.5%,成為第一塊成功出讓的“限價地”。

“和很多房企一樣,我們的定位都是長三角,因此蘇州成為我們的重要城市支點,在這塊土地旁邊,我們收購了一個項目,未來可以和這個土地一起聯動開發,降低營銷成本。”中梁地產新蘇區域公司負責人楊堅南告訴第一財經記者。

此後,雅居樂、泰禾集團、天房發展等公司也紛紛搶下心宜地塊。其中,蘇地2016-WG-28號地塊經過了2小時的拉鋸戰,最終被泰禾集團以30.99億元收入囊中,樓面價16743元/平方米,溢價率高達118%。

“長三角的火爆基本還是改善型需求帶來的,我們調研發現蘇州有70%的客戶有改善需求,未來的產業機構升級和人口導入都非常理想,因此我們在這里選擇落地。”泰禾集團總裁助理兼上海公司總經理劉穎喆對第一財經記者表示。

蘇州工業園區是不少新樓盤的聚集地

劉穎喆表示,未來馬太效應(強者愈強、弱者愈弱)還會繼續,房企為了降低風險自然會選擇核心城市,因此核心二線城市的土地價格會繼續走高。

克而瑞房地產研究中心分析師朱一鳴表示,目前不少房企的資金面情況並不差。以上市的萬科、保利、招商、綠地為例,一季報顯示,四大房企目前手持現金總額分別為531.8億元、374.8億元、415.1億元和438億元,可謂糧倉豐裕。

其他房企也在通過發公司債等手段募集資金。以泰禾集團為例,其在今年5月17日發布了定向增發預案,擬募集資金不超過98億元。

朱一鳴表示,上市房企的資金狀況目前都頗為健康,這意味著即便有幾塊地的價格過高,也無關企業生死。更為重要的是,房企手上現金流充裕也迫使它們不得不拿地擴張。

“既然一線城市已經被政策壓得死死的,那核心二線城市自然成了眾矢之的。”上述業內人士表示。

二線城市地王頻出

開發商轉戰二線城市必然助漲房價。今年春節後,搶房就不再是一線城市的獨有景象了。

“我們有一個周六上午約好房東晚上看房,結果房東下午就說房價要漲10萬,我們就只能放棄了。”張華告訴第一財經記者,春節後蘇州的房子成了香餑餑,最終用150萬左右的總價買了一套76平方米的兩室一廳,“樓盤叫湖岸名家,現在的報價已經165萬了。”

在蘇州搶到房的並非張華一個人。“我在2015年4月購買了一套住宅,當時的單價是每平方米14000元,該樓盤最新一期的價格已經是26500元了,總的來說房價上漲我還是很開心的。”購房者李海(化名)在電話里告訴第一財經記者,“我在今年4月又在蘇州買了一套房。”

蘇州金雞湖附近的樓盤價格較去年同期已大幅上漲

最近,核心二線城市正不斷上演張華和李海的故事,房產的增值不僅讓買了房子的人喜出望外,也使房產商拿地的信心更足了。

中原地產研究部統計數據顯示:以溢價率40%為界限區分地王(同時要求地塊成交額超過5億元),2016年至今國內已經出現了152宗地王,而2015年全年只有95宗。

二線城市成為2016年地王出現最多的區域,且主要集中在南京、蘇州、合肥、杭州等核心二線城市。

克而瑞的數據顯示,4月份以來全國總價排名前十的地塊平均溢價率高達106%,絕大多數地塊溢價率都超過80%。其中又以南京最多,入榜地塊多達6幅,地區熱度可見一斑。不久前,葛洲壩以110%的溢價率競得河西中部G14地塊,折合樓板價為每平方米4.5萬元,時隔4個月後再度刷新南京地王紀錄。

蘇州中心城區的豪宅價格也十分驚人

仲量聯行研究部總經理周誌鋒表示,十多年的時間里已經歷了數十輪調控,房價雖然有所波動,但總體看房地產市場基本並沒有大幅下跌,反而節節攀升。多數人已經形成了這樣的堅定預期:房價不會大跌。

更多的業內人士則預計,二線城市的火爆並未結束,即便有政策的收緊,也只是給房價增幅降降溫。

“二線城市漲幅超過一線城市的最主要原因是政策因素。在3月份一線城市出臺了不同力度的約束性政策抑制了一線城市的價格上漲,而且從限購、限貸政策看,二線城市目前的寬松程度也最大,所以導致在前4月資金寬松的情況下,市場十分活躍。”中原地產首席分析師張大偉告訴第一財經記者。

“蘇州已經放大土地的規模並收緊預售備案價格,同時未來還可以引用銀行政策進行調控,因此市場調節空間很大,預計市場可能出現高位調整。”楊堅南表示。

房企 企手 手握 巨資 逐鹿 二線 城市 北漂 一族 果斷 蘇州 搶房
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火爆的南京樓市:幾千個百萬富翁帶上小板凳、存折排隊搶房

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-11-19/1162736.html

火爆 南京 樓市 幾千 個百 百萬 富翁 帶上 板凳 存折 排隊 搶房
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