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孖士打律師行姚志永：無懼股市波動 中資續掃港甲廈

1 : GS(14)@2016-01-21 14:51:12

http://property.mpfinance.com/cf ... 0121/paa01/lax1.txt


【明報專訊】港股近月持續受壓，惟甲級商廈不論租賃及買賣價格均繼續在歷史高位徘徊，投資者應如何解讀上述不一致的市場信號呢？孖士打律師行香港辦事處房地產業務部合伙人姚志永，近年向多間中資機構提供來港投資物業的法律服務，當中包括參與中國人壽（海外）去年11月以58.5億元收購紅磡One HarbourGate的交易。他在接受訪問時表示，股市短期難免有上有落，惟購買全幢寫字樓物業屬長期投資，着眼點不只是未來一至兩年；他分析，只要本港能夠維持國際金融中心的地位，中資料繼續來港購買甲級商廈。

明報記者 葉創成

去年6月中旬港股開始持續受壓，昨日更大跌749點至18886點逾3年半低位；住宅樓價於去年第四季已開始跟隨港股的跌勢，至今從高位回落近一成，惟甲級商廈至今不論租賃及買賣價格仍然在歷史高位徘徊，例如中環長江中心及國際金融中心（IFC）的每月呎租現仍保持於150至160元高位，而中壽海外於去年11月更斥資58.5億元向會德豐（0020）收購紅磡One HarbourGate全幢西座商廈及商鋪，成交價創九龍商廈紀錄。

甲廈屬長線投資 未必與股市同步

在上述交易向中壽海外提供法律服務的姚志永接受訪問時，引述中壽海外副董事長兼總裁劉安林在新聞稿中表示：「購入One HarbourGate具有里程碑式的意義，反映中國人壽對香港市場充滿信心。」

大企中壽掃貨 具牽頭作用

姚解讀說，中壽海外是次買入One HarbourGate，料以此作為地區總部；由於中壽海外是中國最大保險金融集團中國人壽的子公司，地位特殊，故他相信若中央鼓勵國企「走出去」的國策不變，其他中資機構、特別是金融及保險企業將仿效中壽海外來港收購全幢甲級商廈作地區總部，熱潮方興未艾。

他又提到，中壽海外是次購入One HarbourGate是以物業買賣方式進行，須按8.5%稅率繳付印花稅，稅款高達4億多元，相關金額足以買入本港一幢乙級商廈，由此可反映此項投資金額之重大。

去年多宗大額成交 反映各方資金看好

根據本報統計，包括中壽海外上述交易在內，2012年以來，至少有5宗成交額在45億元或以上的甲級商廈全幢易手個案（見表）。姚志永分析，有關交易的買家不止中資企業，亦包括歐美的金融機構，可見本港甲級商廈備受各方資金看好，大有需求，在新增供應不多的情况下，價格自然屢創新高。

向前望的話，姚志永認為，只要香港維持國際金融中心的地位，繼續給予環球金融企業做生意的機會，便仍然會是吸金之地，「會繼續有很多人『爭崩頭』來香港」，甲級商廈價格便會「有調整無大跌」，他解釋說：「雖然今年一開始股市又冧，人民幣又貶值，港元又弱勢，但若甲級商廈價格因此調整的話，我相信會是一個誘因吸引投資者來作買賣。除非內地政府支持企業走出去的政策有變，否則我估計中資機構會繼續來港買甲級商廈。」

根據國家規劃，上海於2020年將成為國際金融中心，而鄰近本港的深圳前海同樣以打造國際金融中心為目標，會否擔心上海及前海將分薄香港的生意？

姚志永就此大派定心丸，指本港無懼競爭，他解釋說：「我個人的看法是，硬件的建立可以好快，基建及物業亦可以做得好靚，但軟件像建立制度及吸引人才並非一朝一夕。香港司法獨立，這對任何國際金融中心都是最重要的。

港地位穩 不憂上海競爭

另外，為什麼這麼多內地人才選擇住在香港而非大陸呢？除了地理優勢及空氣質素外，我相信與生活方式亦有很大關係。

例如我們北京分公司的年輕同事每次來港都喜歡去行山，因為北京『無山亦無水』。目前內地年輕人講求工作與生活的平衡（Work Life Balance），故香港自由及舒適的生活方式對他們有很大的吸引力。」

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2 : GS(14)@2016-01-21 14:51:29

http://property.mpfinance.com/cf ... 0121/paa01/lax2.txt
服務英資起家 中資客日增   文章日期：2016年1月21日
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【明報專訊】孖士打律師行1863年成立以來，至今札根本港逾160年，目前在本港僱用約800名員工及300名律師，當中由姚志永任合伙人的地產部門員工便達100名。

據姚志永介紹，不少在港經營業務的英資大型企業如匯豐銀行、太古、怡和及置地過去一直與孖士打共同成長；而孖士打被視為「在亞洲為客戶打開門路及促成交易」的律師行，太古早年於內地投資，孖士打亦為其提供不少法律服務。

與英資拍住上進軍內地

不止伙拍英資企業北上，內地企業近年爭相來港發展，亦提供不少新生意。姚志永指出，去年9月世茂房地產（0813）以70.2億元投得深水埗豪宅地皮，去年12月萬科企業（2202）伙拍港資李錦記以57億元人民幣向瑞安房地產（0272）購入「上海企業天地」寫字樓項目，均由孖士打提供法律服務。

由於內地客戶增加，近年孖士打招聘見習律師的要求是兩文三語一定要好，包括「要識聽識講普通話，要識睇識改中文」，以符合日常工作需要，他解釋說：「目前我們個別工作報告以中文撰寫，與內地企業老總開會亦用普通話；這趨勢不止在律師行，銀行亦是如此，因為客戶是內地人。」

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中資頻外闖　掃港物業

1 : GS(14)@2016-08-09 06:56:36

【本報訊】人民幣貶值令資金爭相逃出境外，逼得內地監管當局自8.11以來連番出招堵塞走資。外管局先聯同5部門打擊地下錢莊，單計廣東及浙江省被冚的地下錢莊涉案金額已超過萬億元；及後又禁止以「螞蟻搬家」形式使用多人額度換滙，又傳銀行須向監管部門每周上報首10位資金外流客戶名單，勢要全方位堵截走資潮。至於本港保險業亦受牽連，以往不少內地客來港「碌銀聯卡」買美元、港元保單，藉此繞過外滙管制中每年最多只可兌換5萬美元的上限，今年2月最終逼使銀聯出招，設每次交易上限為5,000美元。今年首季來自內地客的新造保單保費錄132億元創新高，按年升近一倍。




內地屢出招　遏走資潮

中國去年外滙儲備下降逾13%，其中12月單月更錄下跌逾千億美元歷史紀錄。不過，隨着全方位堵截走資潮，6月外滙儲備數據有回升，資金外逃稍有緩和。另外，在人幣長遠貶值預期下，中資加快海外收購步伐，亦更積極在港掃物業、地皮。不足一年，市場上就有4幢商廈由中資公司巨額購入，總作價逾328億元。如深圳富豪陳紅天旗下祥祺集團斥45億元買入紅磡甲廈One Harbour Gate東座；恒大地產（3333）去年11月亦以125億元購入灣仔美國萬通大廈全幢，成本港歷來銀碼最貴的商廈買賣。瑞銀報告指，截至5月10日中資海外併購涉及的金額高達1,110億美元，已超越去年全年的1,080億美元，料2016年全年有關金額將按年大升20%。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160808/19727357

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中資掃港地皮　今年斥資達149億

1 : GS(14)@2016-09-23 08:05:45

【本報訊】近年內地房地產利潤率下降，加上人民幣貶值，令內房大舉來港拿地。里昂早前一份報告提到，中資開發商來港買地金額在2016年上半年已升至近四成五水平。據本報統計，截至9月14日，地政總署公佈的21幅地招標結果，僅得5幅地來自本港大地產商，上半年度更只得新地（016）以3.5億元投得葵涌工商業地。其餘4幅均是下半年開標，當中新地以23億元投得沙田地皮，恒地（012）旗下的香港小輪（050）以27億元投得屯門地、信置（083）以16.22億元奪大埔地皮，以及新近本月長實（1113）以19.53億元投得沙田九肚地皮，佔總拍賣金約373億元中的24%，與2015年全年水平相若。



中資企業及內房則積極得多，截至9月14日參與投地的包括萬科、中海外、高銀金融、中石化、五礦、路勁等，涉資已逾149億元。當中，五礦更以高估值四成的40.06億元投得油塘地皮，而高銀金融亦以63.8億元擊敗另外12個財團，首奪何文田豪宅地。中資大舉來港搶地已非新鮮事，亦與本港市場「轉玩法」有關。據里昂的報告指，當市場追逐收息股環境下，許多企業負債都處於歷史低位，部份只有單位數淨負債，更甚有淨現金，加上投資或擴張機會難尋，企業都開始以現金回報股東。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160923/19778983

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【歌視發展】掃港姐三獎入行

1 : GS(14)@2017-02-26 13:24:03

吳婉芳（右）在86年參加香港小姐競選，連奪亞軍、最上鏡小姐及才華小姐三個獎，隨即簽約無綫成為藝員，參與了《生命之旅》等劇集演出，後來因拒演《誓不低頭》岑凱欣一角而遭雪藏。90年加盟寶藝星唱片公司，並推出首張個人專輯，曾奪叱咤新人獎。93年跟拍拖七年的胡家驊在英國舉行婚禮，婚後退出娛樂圈，育有兩子一女。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20170226/19940275

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暴動前擲一億　中共秘密掃港樓

1 : GS(14)@2017-05-01 11:40:16

【本報訊】解密檔案顯示，早在1962年中共已秘密於香港投資高達一億港元，主要買賣房地產。有歷史研究者認為中共有份推高樓價，惡化社會問題，成為暴動的催化劑之一。


學者：推高樓價催化暴動

香港殖民地司署於1964年2月向英國發信，引述一間香港著名的英資律師行情報，指中共在香港大舉投資，主要進軍房地產及重建市場，兩年間投放金額直逼一億元，但未有更多詳情。文件不忘嘲諷北京的共產主義政權，竟然躋身資本家行列，在香港物業市場中圖利。司署認為，若中共持續這種投資，或反映他們短期內無意改變香港現況，否則其資金隨時化為烏有。香港前途研究計劃成員陳劍青認為，左派經常說暴動是港英政府一手造成，但原來北京當年諷刺地推高香港樓價，加劇社會問題，變相催化了基層市民參與暴動，「即係話中方都有影響件事」。時事評論員劉銳紹則指，當年中共剛剛經歷3年大饑荒，一窮二白下應該無錢投資香港，認為該份情報未必可信。■記者陳建平




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170501/20007197

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中資順聯加碼掃港民生舖 冀5年內收租樓面增至逾百萬呎

1 : GS(14)@2017-11-06 11:14:33

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1469&issue=20171106
【明報專訊】在零售黃金時代，不少投資者均買入本港一線街舖，惟如今旺區靚舖租值大減；來自內地的順聯控股（香港），其常務董事曾穎偉接受本報專訪時稱，集團過去兩年來以逾11.5億元，連購3個領展（0823）民生商場，他表示一線街舖租金雖已喘定，但未知何時真正回升，未來雖然會加大注碼入市，但會以大型民生商舖為主要目標，期望5年內在港持有的收租樓面，可由現時30萬方呎增加3倍，達至逾百萬方呎。

明報記者 林尚民

集團總部設於佛山的順聯集團，近年都有來港購買一線街舖，如2011年底以4.71億元，購入旺角豉油街榮高樓一個3層高舖位，合共14,590方呎樓面，呎價高見32,283元，成為當時市場矚目成交之一。

順聯近年卻睇好民生舖，曾穎偉表示，集團過去兩年多來，已先後購入3個領展商場，包括2015年以4.86億元購入香港仔田灣商場，去年分別以2.09億元及4.61億元，購入柴灣興民商場及大圍新田圍商場；同時亦沽出3個物業，包括以2.17億元售出尖沙嘴美麗都大廈一個地舖。

兩年11億購3領展商場

曾穎偉表示，目前公司在港約有30萬多方呎商業樓面收租、市值約40億元，未來公司仍會增加在港的投資，期望在5年之內，在港所持的收租樓面可達現時的3倍。

他續稱，雖然預期街舖租金、賣價已喘定，但未知何時回升，故未來即使加大注碼入市，亦會以大型民生商舖為主。他透露，近日雖然亦有入標洽購何文田君逸山商場，惟最終未能成功購入。此外，他表示公司未有參與入標領展新一輪擬出售的商場（涉約17個，預計下月截標），因有關商場是領展旗下狀况較好的商場，預計租值上升空間不大。

聯合道項目翻新後 加租最多八成

曾穎偉續稱，旗下購入的商舖中，經重新包裝後，租值遠高於同區物業；如九龍城聯合道項目，經翻新後，商場以教育機構為主要租戶，新近加租平均加幅達六成，部分更達八成，商戶都願意續租，商場現平均呎租約40元，較同區商舖呎租20多元高約一倍。

值得一提的是，順聯早前購入的田灣商場，曾因涉租予國際學校而引起風波（地政總署反對相關改建計劃，以及引來該區居民不滿商場減少民生設施，最終未能成功開辦）。曾穎偉透露，按揭銀行已行使權力，終止有關租約，該公司將會從手頭上的名單中，揀選另一個教育機構作為商場主要租戶。至於柴灣興民商場，亦會引入教育機構或老人院作為主要商戶，希望為其他民生店舖帶來新客源。

內地富豪太多 來港投地非為走資

對近年不少內地財團來港搶購官地，曾穎偉稱公司主力發展商業項目，暫無計劃買地，但他補充，內地財團來港掃貨並非市場所形容的走資，只是在內地，有數以百億計身家的富豪太多，他們在分散投資時，往往都會以香港為首站。

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2 : GS(14)@2017-11-06 11:15:03

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2561&issue=20171106
【明報專訊】順聯集團的總部設在廣東佛山，該集團在1987年由陳勝（董事長及首席執行官）於佛山市創立，前身名為北聯商業公司；早期主要從事裝修材料、有色金屬等貿易，1989年開始涉足開發家具生意，1990年成立了北聯鋁型材廠，1994年成立順聯實業公司，並在內地牽頭聯合開發大型家具城；1996年在香港設立全資子公司，開始投資香港物業市場。

至今，該集團在內地已建成了以順聯為品牌的一系列業務，包括商場、酒店、寫字樓等長線收租項目。在2010年，順聯集團以6.96億元向資深投資者鄧成波收購旺角MK1超級數碼廣場，改名為美迪寧廣場；2011年，再以4.71億元買入旺角豉油街36至42號榮高樓地下至2樓近1.5萬方呎舖位，均是在香港的主要投資。

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非本地客豪掃港樓　BSD金額新高

1 : GS(14)@2018-02-13 03:01:35

【本報訊】樓市大旺，非本地買家看好後市，無懼支付30%重稅來港買樓，外地資金重投樓市，勢變成升市助燃劑。今年以來，本港一手市場錄得最少3宗非本地及公司客入市個案，總樓價逾1.8億元，涉及辣稅近5,500萬元，相當於11個新界上車盤。


Monterey呎價近4萬元


人民幣升勢強，內地客來港買樓再現蹤迹。中信泰富旗下何文田豪宅Kadooria為近期熱銷新盤，買家不乏內地客。嘉道理道117號6樓單位，實用面積1,821方呎，土地註冊處資料顯示，單位由香港四海投資有限公司登記購入，公司董事蘇四海報住中國福建省泉州市，持中國護照購買豪宅，成交價8,709萬元，實用呎價47,825元，由於並非香港永久居民及透過公司名義入市，需付買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD）共30%，單付辣稅已達2,613萬元，夠買5個沙田第一城細單位。將軍澳新盤呎價逼近4萬元，都是拜內地資金所賜。Monterey2A座17樓A室4房特色戶，實用面積1,629方呎，上月以6,353.1萬元成交，呎價3.9萬元貴絕將軍澳。買家來自福建，除了本身樓價外，還須額外支付30%辣稅，涉及稅款1,906萬元。據稅務局數字，反映公司客及非本地買家入市情況的買家印花稅（BSD），2017年全年共錄得3,823宗成交，涉及稅收達87億元。單計去年12月份，BSD成交多達534宗，涉及稅收達13億元創歷史新高，與2016年同期145宗及4.37億元比較，升幅2.7倍及2倍。■記者朱連峰



來源: https://hk.news.appledaily.com/l ... e/20180206/20296768

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陸振球：內房新規 北水掃港樓料降溫

1 : GS(14)@2018-06-30 08:37:43

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2802&issue=20180630
【明報專訊】差餉物業估價署最新數據顯示，今年5月份私人住宅售價指數報382.6點，按月再升1.7%，按年升14.7%，而相關指數已連升26個月，再創有紀錄新高，期內累積升幅達40.9%。為了遏抑樓價，政府也終於向一手樓開徵空置稅，同時將居屋售價和巿價脫鈎，以及將多幅原私人住宅用地改作興建資助房屋，不過隨即有評論指有關政策對遏抑樓價沒有用，反可能對私樓樓價升勢火上加油。

認為政府新措施不會冷卻樓巿反而幫倒忙的分析，主要立論之一是住宅空置率不高，發展商更可將稅項轉嫁買家，而政府將更多土地撥作資助房屋發展，反令私人住宅供應減少，推升樓價。

空置稅成效 看每年私樓落成量

筆者就認為，政府的新政策能否遏抑樓價，或反會推升樓價，關鍵在於真正的供應是否足夠。如未來私人住宅可維持每年兩萬多個甚至更多的落成量，徵收空置稅便有一定殺傷力；至於私人住宅用地改建資助房屋的影響，同樣視乎撥作資助房屋發展後，私人住宅能否維持每年兩萬伙或更多的落成量。

另外，新開徵空置稅將會是現時的差餉估值約兩倍，大概等於每年約5%的樓價，即是說，若不將單位出租可收約2.5厘的租金回報，反而付5%的空置稅，疊加的差距（或經濟學上的機會成本）便大概等同樓價的7.5%。其實，如果空置稅是累進式計算，即第一年稅率為5% ，然後每半年再加5%，其殺傷力肯定更大。

累進式計算稅率 殺傷力更大

香港樓價長升長有，原因不外乎求過於供，尤其是豪宅每年新供應極少，但香港富豪多的是，以致呎價10萬、甚至20萬元的紀錄不斷被打破。一間名為Boston Consulting Group的機構便指出，根據其統計，原來外地富豪2017年在香港的「藏富」金額高達1.1萬億美元，僅次瑞士的2.3萬億美元，在全球排名第二（圖1），按年增幅更達11%（瑞士按年增幅僅3%）。

上述在香港「藏富」人士，有多少來自中國內地？根據另一份名為《New World Wealth 2017》的研究報告，去年有多達約1萬名富豪離開中國內地（以淨流出計算），排名第一（圖2），第二和第三位則是印度（7000名）和土耳其（6000名） 。那麼富豪淨流入量最多的又是哪些地方？第一是澳洲（1萬名），第二和第三位依次是美國（9000名）和加拿大（5000名）（圖3） ，相信大家近年都經常聽見澳洲、美國和加拿大不少城巿的豪宅都被中國人買起吧。

內地富豪流走兼藏富於外，往往涉及走資，近期人民幣匯價急跌，或多或少反映資金流走，而走資方法形形色色，一些會透過公司在境外發美元債然後收購海外資產，也是一種變相的走資方法。發改委及財政部上月發布通知，指企業須防範外債風險和地方債務風險，剛又就通知作補充，指須規範企業舉債有關資質要求和資金投向，加強外債風險預警；盡快制訂《企業發行外債登記管理辦法》；引導規範房地產企業境外發債資金投向，房地產企業境外發債主要用於償還到期債務，避免產生債務違約，限制房地產企業外債資金投資境內外房地產項目、補充運營資金等。另外，通知又要求企業依法合規開展市場化融資，禁止及拒絕地方政府為其融資行為提供擔保等，而最新發展是不許內房發外債的期限超過一年。

內房加快賣樓或陸續有來

上述新措施，就算不會說是堵塞走資的措施，但將會減低內房藉海外發債來融資收購內地以至香港地皮和物業的能力，而日前傳出擬收回棚改貨幣化的措施，也不利內房企業高槓桿買地起樓，以至托高樓價的能力。

可以預見，未來中資企業的北水來港掃地搶樓的活動會進一步降溫。事實上，近期不少內房缺水，個別內房在境外發債的利率高達10厘或以上，如情况持續，有關內房勢必加快賣樓套現，否則單是支付利息的壓力已很沉重，如海航被迫變賣香港及海外的物業個案，也可能會增加。

■與湯文亮一起講波、講股、講樓

湯文亮博士既是樓巿專家，也是股巿投資和分析球賽高手，主理的紀惠集團，由數百萬元的物業投資開始，發展至今擁有房產巿值數百億元，近年更在港交所和匯控的股票買賣獲利甚豐，而他在上一屆世界盃開首便成功預測德國奪冠，今屆在網站評論中，更創下首十場賽事全部猜中賽果的佳績！

香港奧國經濟學院與《明報》將在7月13日晚上合辦「講波‧講股‧講樓暨學院成立三周年豪情晚宴」，邀得湯文亮和大家在極富書卷味的場地（外國記者協會——牛津校監、前港督彭定康多次在此演講）和大家一邊品嘗美酒佳餚，一邊從閱讀、投資樓市、股票、足球（適逢世界盃決賽前夕），分享他的生活智慧，和大家一起交流。機會難逢，名額有限，不容錯過！

聚會詳情及報名可登入：link.mingpao.com/54831.htm

[陸振球 樓市解碼]

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