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息口風險較小 H按仍划算 專家:供應量及股市影響更大

1 : GS(14)@2017-10-08 22:01:09

【明報專訊】一如市場所料,美國聯儲局宣布10月啟動縮表,並預計年底前再加息一次,港人勢必關心本港何時跟隨加息,特別是仍在供樓人士。利率正常化對本港影響逐漸逼近,上周五1個月香港銀行同業拆息( HIBOR)升至近8個月高位,港美息差約0.65厘,未來或逐步收窄。有分析預計未來拆息率會有波動,料年底前本港或最多加息50點子;但料加息步伐不會太快,且現時息口風險未至太大,仍建議業主使用H按。

明報記者 王俊騏

HIBOR走勢主要視乎港銀資金是否充裕,過去美國加息時,引發資金流向美國,HIBOR往往早於最優惠利率(P)抽升。隨近年熱錢流入本港,本港銀行體系餘最高增至4200億,而目前結餘約2100億。

港結餘穩定 未有迫切加息需要

上周五港元隔晚HIBOR升至金融海嘯後新高,達到0.92厘,經絡按揭轉介市場總監劉圓圓認為,未來本港拆息會有所波動,但相信不會出現大幅加息情况;並稱美國自2015年底已加息4次,同期本港未有跟隨加息,因此預計年底前本港會加息25至50點子。她稱目前港銀結餘仍有約2000億元,沒有迫切加息需要,即使加息幅度亦會較慢。

留意港元強弱方兌換水平

由於港元與美元掛鈎,一旦港息未有限隨美國息口上揚,投資者可能進行套息活動,即資金流向較高息的美元;這會導致本港資金流出,令銀行結餘跌至較低水平,屆時銀行便需加息穩定結餘。要得知資金流入或流出本港,可參考金管局的港元強弱方兌換水平,分別為每美元兌7.75及7.85港元,偏向7.75水平為港元強,傾向7.85則為弱方兌換水平,屆時金管局需要沽出美元,買入港元,並反映資金流走和港銀結餘下跌。港匯今年逐步走弱,上周五最新報7.80水平,下跌0.01%,金管局近期報告亦不排除港元會觸及弱方水平。

不過,劉圓圓認為港匯年底前不會達到7.85水平,認為業主更需擔心股市波動,以及下月施政報告有關樓市措施,對供應帶來的影響。她認為目前息口風險不至太大,反而認為一旦樓市供應增加,才會對樓價構成影響。她又建議業主,應考慮環球政治風險對本港資金影響,多於息口風險,但稱目前未見出現「黑天鵝」。

四大港銀P按息 渣打較高

目前超過九成的供樓人士主要使用H按,因為資金充裕和拆息長期低企,可節省利息成本。自金管局5月提高大型銀行按揭業務資本金要求後,大型銀行均將拆息調高至H+1.4%水平,但面對中小型銀行提供更優惠按息,大行其後將按息輕微調低至H+1.38%。據上周五銀行公會資料顯示,一個月拆息為0.58厘,創近8個月新高,由此計算現時H按息率為1.96厘。自2015年底聯儲局宣布啟動加息,終結了零利率年代後,當年12月底HIBOR為0.22厘,較目前抽升了0.36厘。

市場上有兩種最優惠利率(P),俗稱 「細P」和「大P」,P會按銀行公布變動和多跟隨美國息口走勢。目前提供細P(5厘)銀行主要為滙豐、恒生、中銀,他們亦為按揭市場佔有率最高的三大銀行;其他銀行主要提供大P(5.25厘),包括市佔率列第四的渣打銀行。上述三大銀行P按息率同樣為P-2.85厘 ,實際利率2.15厘,渣打P按息率為P-3厘,實際利率2.25厘,以前者相對較低。劉圓圓亦建議業主使用H按,因實際按息仍不足兩厘,而且銀行設立「封頂位」即鎖息上限,與P按看齊 。

實際H按息不足兩厘

P按和H按同為浮息按揭,月供款額會隨着息率變動而增減,擔心息口上升而增加供樓負擔的人士,可考慮使定息按揭。這類計劃前數年的利息較高,但早已鎖定,適合預計未來息口抽升的人士。不過,劉稱目前較少銀行提供這類按揭,而目前只能鎖息一至兩年,不能定太長。而一旦定息期完結,業主仍需使用浮息供樓。

[金融超市]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2586&issue=20171003
息口 風險 較小 按仍 仍劃 劃算 專家 供應量 供應 股市 影響 更大
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=341755

銀行推1.6%現金回贈 轉按仍吸引

1 : GS(14)@2017-10-15 15:54:28

【本報訊】H按近年經歷多次減息潮,加上樓市處於高位,吸引不少業主乘機轉按慳息兼趁高位套現。雖然隨着拆息上升,已令現時轉按慳息的吸引力減弱,但由於大部份銀行仍能提供高達1.6%的現金回贈,轉按仍有着數。


新造最低H+1.35厘


目前新造H按最低息率介乎H+1.35厘至H+1.4厘,銀行為爭奪轉按客,若貸款額達300萬元以上,普遍息率可與新造H按看齊,而且現金回贈可達貸款額的1.6%。以借300萬元為例,轉按即時有4.8萬元回贈,而需支付的律師費一般不多於1萬元。慳息方面,由於近日拆息已升至0.6厘,假若目前承造H+1.7厘,其實已轉用2.15厘的封頂息率供款。假若轉按至H+1.35厘,實際息率可慳約0.2厘,以餘下25年供款期計,每月供款減約290元。不過,要留意轉按需待罰息期過後申請,而且金管局指引規定,若現金回贈超過1%,需要將整筆回贈扣除再計算按揭成數。同樣以借300萬元為例,1.6%回贈即有4.8萬元,故樓價要扣除4.8萬元後計算按揭成數,可能會影響供款與收入比率要求。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171009/20177144
銀行 1.6% 現金 回贈 轉按 按仍 吸引
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