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報告稱未來兩年全國商品房供應趨緊 抑制房價壓力增大

http://estate.caijing.com.cn/2012-07-31/111983725.html
 (來源:上海易居房地產研究院)

  ——全國土地供應與商品房銷售關係研究

  7月31日,上海易居房地產研究院出爐了最新的專題報告《我國房地產市場供求關係研究》,報告指出:2012年上半年商品房潛在存銷比為低於 2011年,從對2012年全年土地購置與商品房銷售的預測值來看,易居方面預計2012年末的潛在存銷比將持續下行,這就意味著2013-2014年商 品房供應偏緊,如果需求持續釋放,則房價上漲壓力較大。

  一、2012年下半年全國房地產開發企業土地購置面積跌幅將持續收窄

  2012年上半年,房地產開發企業土地購置面積17543萬平方米,同比下降19.9%。隨著上半年一二線城市房屋成交量的反彈,近期土地市場 有所復甦,預計下半年土地市場有所升溫,成交跌幅將持續收窄。根據上半年的土地購置情況,易居預測2012年去年全國土地購置面積為36000萬平方米左 右,同比降幅會收窄至10%左右。2011年,全國房地產開發企業土地購置面積4.10億平方米,創下歷史新高,比2010年增長2.6%,增速比 2010年回落22.6個百分點。

  圖 全國房地產開發企業土地購置面積走勢(數據來源:國家統計局)



  二、2012年全國商品房銷售面積預計與2011年持平

  2012上半年,商品房銷售面積39964萬平方米,同比下降10.0%,全國商品房成交量正在築底,下半年跌幅還將繼續收窄。如圖所示,商品 房銷售面積從2000年至2007年均保持穩步上升的態勢,2008年出現十年來首次負增長,隨後連續3年緩慢回升,但增幅持續收窄,預計2012年將會 與2011年基本保持持平。

  圖 全國商品房銷售面積走勢(數據來源:國家統計局)



  三、全國商品房累計潛在存量逐年縮小

  商品房的潛在存量,指的是截止到當年房地產開發企業待開發的商品房與已建好尚未售出的商品房之和,由於從購置土地至商品房售出至少需要1-2年 的時間,因此這一指標主要反映出未來1-2年商品房庫存情況。根據測算2000年至2012年6月,增加了約18.19億平方米的待開發或待售的商品房。 如下圖所示,2008年之前,每年商品房可供應面積遠超過當年銷售面積;而2008年至今,商品房銷售面積已經持續三年反超可供應面積,累積潛在的存量逐 年縮小,存量潛在壓力也同步減輕。

  圖 潛在商品房增量與商品房售量年度走勢(數據來源:根據國家統計局數據測算)



  註:根據國家統計局的數據,2012年上半年,全國商品房待售面積3.14億平方米,兩個數據相差15億。這是由於商品房的潛在存量除了包含商 品房待售面積外還包括其他三個方面:一、2011年至今,相當部分已購土地尚未達到預售標準;二、少量房地產開發企業出租或自用的商品房;三、部分已購置 但長期閒置的土地,尚未形成商品房供應。

  四、2012年全國商品房潛在存量壓力小於2011年

  商品房潛在存銷比與商品房的潛在存量一樣,反映的是未來1-2年商品房市場的供求情況。2012年上半年商品房潛在存銷比為1.7,低於 2011年,從對2012年全年土地購置與商品房銷售的預測值來看,我們預計2012年末的潛在存銷比將持續下行,約為1.6,上海易居房地產研究院研究 員吳曉君表示,這意味著2013-2014年商品房供應偏緊,如果需求持續釋放,則房價上漲壓力較大。

  圖 全國商品房潛在存銷比走勢(數據來源:根據國家統計局數據測算)



  註:2012年上半年商品房潛在存銷比=截止到2012年6月商品房潛在存量/2011年7月至2012年6月商品房銷量

  據國土資源部監測,2012年上半年全國城市地價總體平穩,同比增速持續放緩,重點區域住宅地價環比仍為負增長。上半年,主要監測城市商服和住 宅地價變化延續2011年下半年以來走勢,增幅逐季收窄。2012年第二季度,商服、住宅地價同比增速連續四個季度回調;長江三角洲、珠江三角洲、環渤海 地區住宅地價環比延續一季度下降趨勢。可見近年土地市場出現盤整,而商品房市場的活躍程度則遠高於土地市場。上海易居房地產研究院研究員吳曉君認為,雖然 短期來看商品房庫存量較大,但中期來看壓力並不算大,需要更加關注和警惕未來幾年商品房供應偏緊,所帶來的房價上漲的壓力。

  五、東部地區潛在存量壓力大於東、西部地區

  2012年上半年,東、中、西部地區潛在存銷比分別為1.9、2.4、1.3。降到了2002年以來的偏低水平。相較而言,西部地區潛在存量壓力最小;東部地區潛在存量壓力一般;中部地區潛在存量壓力較大,形勢較為嚴峻。

  圖 東、中、西部地區商品房潛在存銷比走勢(數據來源:根據國家統計局數據測算)



  註:計算公式與全國商品房潛在存銷比相同。

  六、30個省市潛在存銷比排名

  考慮數據的可得性,選取2000-2011年30個省市的土地購置面積和商品房銷售面積,根據公式:各省市存銷比=(各省市2000-2011 年累計房地產開發企業土地購置面積×容積率(2.2)-各省市2000-2011年累計商品房銷售面積)/2011年商品房銷售面積,將30個省市存銷比 進行比較,排名如下:

  圖 30個省市2011年潛在存銷比排名(數據來源:根據國家統計局數據測算)



  截止2011年底,潛在商品房存量壓力較大的省市為福建、浙江、安徽、海南,潛在存量消化週期超過4年,過大的庫存壓力,意味著未來二三年這些 地區的樓市形態不健康。與之相反,排名靠後的四川、陝西、黑龍江、江蘇,潛在存量消化週期不足1年,尤其是四川和陝西,潛在存貨量非常有限,未來二三年商 品房供應比較緊張,房價上漲壓力較大。

  七、34個大中城市潛在存銷比排名

  考慮數據的可得性,選取2003-2012年上半年34個大中城市的土地購置面積和商品房銷售面積,根據公式:各城市存銷比=(各城市 2003-2012年上半年累計房地產開發企業土地購置面積×容積率(2.2)-各城市2003-2012年上半年累計商品房銷售面積)/2011年7月 -2012年6月商品房銷售面積,將34個大中城市存銷比進行比較,排名如下:

  圖 34個大中城市2012年上半年潛在存銷比排名(數據來源:根據國家統計局數據測算)



  潛在存銷比最高的是瀋陽,需要7年多才能去化掉潛在存貨,其次是長春、呼和浩特、蘭州和太原,去庫存時間接近5年。未來二三年,這5個城市商品 房供應量偏大,值得警惕。與之相反,潛在存銷比值最低的是深圳,存銷比值在-6至-7之間,未來二三年房價反彈壓力最大。另外,廣州、烏魯木齊、北京、成 都、廈門、西安、南京、寧波等,潛在存貨壓力也偏小,房價反彈壓力較大。


報告 未來 兩年 全國 商品房 商品 供應 趨緊 抑制 房價 壓力 增大
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香港金管局一天內四度幹預匯市 拋126億抑制港幣升值

來源: http://wallstreetcn.com/node/97486

企業對港幣需求強勁,導致港幣急速走高,周二港幣兌美元匯率升至7.75,接近匯率交易上限。香港金管局四度介入進行幹預,買入大量美元。這也標誌著2012年底以來香港金管局首次在市場註資。 周二,香港金管局對外匯市場註入港幣購買16.3億美元(126.48億港幣),以打壓港幣需求,抑制港幣持續上漲。 7.75的水平已經接近港幣兌美元掛鉤交易區間上限,該區間範圍是7.50至7.85,港幣兌美元匯率一旦接近區間的上限或下限,香港金管局就將采取行動進行幹預。 香港金管局表示,近幾個月來,企業在新股上市、並購、派息等商業活動中對港幣需求增長。 市場人士指出,未來兩個月是上市公司派息高峰期,預計涉及資金將高達110億美元。 此外,據香港信報引述交易員稱,在市場交易冷淡的環境下,香港金管局被動入市,近幾個月鮮有大量資金湧入跡象,預計港幣將持續走強,可能會引發香港金管局再度對市場註資。
香港 金管局 一天 天內 內四 四度 度幹 幹預 匯市 126 抑制 港幣 升值
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《他山之石》抑制炒房歪風 還挹注政府大筆稅收 拿豪宅、投機客開刀 韓國強勢改革沒在怕


2014-07-28  TWM  
 

 

韓國政府強力的房地產稅改連出重手、拳拳到肉重擊炒房客,不僅遏止炒房歪風,同時也挹注政府大筆財政收入;反觀台灣房地產稅改政策虛招百出,讓高房價和不義稅制繼續戕害社會公平正義,應該看看韓國是怎麼做的?

撰文‧楊政諭

一九九七年亞洲金融風暴重創韓國,韓國政府為了快速恢復經濟,放寬房產轉讓制度,同時配合低利率政策,促進房地產市場發展,卻也助長投機風潮。韓國房地產從二○○一年起漲,○一到○六年,韓國全國房地產價格平均每年以超過一○%的速度攀升,首爾房價更是誇張地在○六年一年內就飆漲了一九.二%,著名的江南地區房價更是單年度狂飆二五.九%。

持有稅房地合一

高價房可課到市價四五% 僅影響一.三%家戶「在金融海嘯前,每天你一睡醒,就發現自己的房子漲了一萬元,○七年以前,房市熱到幾乎沒有人在房地產虧錢。」不動產顧問公司世邦魏理仕(CBRE)韓國分公司的資本市場資深經理林東回憶,當時韓國房地產市場的投機氛圍,與台灣近年房地產狂飆的氛圍相當雷同。

「沒人預料到,房地產稅改加上金融海嘯衝擊,會讓房市一蹶不振,從○八年至今經歷這麼長的不景氣。」林東道出韓國不動產不跌神話破滅後的感嘆。

○五年,韓國盧武鉉政府為了抑制瘋狂的房市泡沫,將原本分開課徵持有稅的土地與房屋合併課徵「綜合不動產稅」,除了原先持有稅○.一五%到○.五%之外;對超過六億韓元(約新台幣一千八百萬元)的高價房屋,額外課徵一%至三%不等的高累進稅率。由於課稅門檻高,高價房加稅政策影響到的家戶也僅佔一.三%。

根據經濟合作暨發展組織(OECD)日韓首席經濟學家瓊斯,在○九年報告〈改革韓國稅制因應經濟成長與人口快速老化〉中指出,高累進稅率造成的結果,高價屋適用綜合不動產稅最高稅率級距的持有人要課的稅,是地方房產持有稅最低級距者的二十倍。對於持有高價房產的人來說是相當重的稅,即使是歐美已開發國家,通常對房產持有稅都是用單一稅率,或比較溫和的累進稅率。

同時,韓國政府也將作為持有稅稅基的房屋評定價值適用率,從三六%提高到五○%,由韓國建設與交通部評定的房屋價格約為市價八、九成,乘上適用率後房產的持有稅稅基,從原本市價約三成,提高到市價約四五%。稅基提升,課到的稅額自然就大增,台灣房產稅稅基偏低,是因為由官方主導的不動產評價機制,評估出來的房價嚴重偏離市價,實質負擔的房產稅因此低到不行。

交易「實價課稅」

擁有三屋者 房產交易所得稅率高達六○%「韓國房產估價是由政府外包給經嚴格認證的專業第三方機構評估,再將資訊提供給政府作為稅基,如果一般民眾不同意這個價格,可以向政府申訴。」林東解釋韓國的房產持有稅估價機制與台灣大不相同。

韓國企畫財政部在加稅的同時,也提出綜合不動產持有稅減免的配套措施,包含長期持有達五到十年者減免二○%,持有十年以上減免四○%。年長者也有減免,六十歲以上減免一○%,六十五歲減免二○%,七十歲以上則可減免三○%,降低房產持有稅改革的阻力。

○五年的政策雖然提高高價房的持有成本,但房價仍不斷飆升。○六年,時任韓國副總理的權五奎出面「向無住房平民表示歉意」,三名高官包含建設部長都因房產政策不力而下台。韓國政府繼續加強打擊炒房,將房產持有一年內即賣出的短期持有者,對其交易所得課徵五○%的重稅,持有一到兩年者賣出也要課徵四○%。

○七年韓國政府對房地產交易所得,按照實際交易價格課稅,取代原本由韓國國家稅務局評定的房屋價值(僅約市價的五到七成)。同時,韓國加強打擊短期持有及擁有多屋者的房地產交易資本利得,調高擁有兩屋者的交易所得稅率至五○%;擁有三屋以上者則高達六○%。

上述資本利得稅政策看似可怕,但對一般民眾影響小,原因在於韓國資本利得課稅的門檻很高,持有三年以上及交易價格六億韓元以下的房產,不用繳交易所得稅;換句話說,只有二%的家戶會課到稅,在一○年更調高至九億韓元,打擊面更縮小,卻實踐了富者課較重稅的理念。○二年至一二年,整體財產稅收更大幅成長七○%。

房地產稅改之路當然不可能一帆風順,韓國立場偏向保守派的大報《中央日報》,在○八年就大力抨擊盧武鉉政府的房地產稅改是「稅收炸彈」,並強力要求政府應立即廢止「綜合不動產稅」。因為該稅美其名是穩定房地產價格,實際上卻是對準二%富有階層的民粹主義。

之所以被稱作民粹主義,是因為民調顯示超過九七%的韓國人反對廢除「綜合房地產稅」,有絕對多數的主流民意支持,韓國政府房產稅改革就不手軟;但光是稅改無法健全房市和住宅制度,韓國政府○七年宣佈,一三年至一七年將再興建五十萬戶國民賃貸住宅(只租不賣的社會住宅)。加上其他的公共租賃住宅,將使○七到一七年提供的公共出租住宅總數達到二六○萬戶。

住宅政策有配套

廣建社會住宅 六年內比率將從四%達到一二%韓國政府如今更宣示要在二○二○年將社會住宅佔總家戶的比率從現在的四.三%提升到一二%,用擴大社會住宅以解決居住正義的問題。韓國都市環境研究所所長金秀顯表示,雖然韓國社會住宅起步很晚,一九八九年才開始,但供給增加對住宅市場發揮正面的作用;反觀台灣,社會住宅比率只有○.○八%,居住正義遙遙無期。

綜觀韓國的房屋稅改政策,背景與現今台灣相似,台灣現行遇到改革阻力,韓國當時也一樣,但他們政府有魄力解決問題。譬如房地產持有稅,韓國原先也是房地分離,後來改成房地合一,並用第三方專業機構來估價,作為實價課稅基礎。

參照韓國稅改經驗,台灣可學習的至少有下列三點:一、打蛇打七寸,房地合併課稅加上調整稅基符合市價,將原本官方的房地產評價機制,改由第三方公正估價機構執行,來讓稅基更符合市場行情,才能做到真正量能課稅(根據負擔能力決定稅收負擔)。

二、配套措施作為誘因,降低改革阻力。韓國以持有年限作為減免標準,擁有多屋、短期持有和交易等投機行為則課以重稅(包含持有稅與交易所得稅),來嚇阻炒房,讓房地產市場回歸健全。

三、提供大量平價只租不賣的社會住宅,降低一般人住的負擔,更進一步實現居住正義。

台灣房地產飆漲歪風更甚於當時韓國,現在政府好不容易開了房地產稅改第一槍,就怕雷聲大雨點小。當然,房地產與經濟景氣息息相關,改革步調也要適切。韓國能做到,台灣沒有理由退卻。

稅改一波波遏止房價漲勢

──近年韓國房產稅政策與首爾房價指數

2005年

改革房地產持有稅,房屋和土地合併課徵「綜合不動產稅」。

2006年底

打擊短期炒房,持有一年內即賣出者交易所得稅率50%,持有一到兩年課40%。

2007年初

1.房地產交易所得以實價課稅,交易價格在6億韓元以上才須課徵交易所得稅。

2.打擊一戶多屋,擁有兩屋的交易所得稅率升為50%,擁有三屋者則提高至60%。

註:以2012年11月為基期100 資料來源:韓國統計局

他山 之石 抑制 炒房 歪風 還挹 挹註 政府 大筆 稅收 豪宅 投機 開刀 韓國 強勢 改革 沒在 在怕
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中國遭降級公司逼近新高 機構預計央行降息無助抑制違約

來源: http://wallstreetcn.com/node/211335

今年被信用評級機構降級的中國企業數量將創最高紀錄。這些評級機構認為,中國央行本月降息幾乎不會制止中國企業被降級的趨勢,未來企業違約不會減少,還會增加。

據中國中投證券統計,今年以來遭降級的中國企業已有83家,幾乎與去年全年創紀錄的數量相當;今年債券被升級的企業有206家,去年為235家。此前華爾街見聞文章援引彭博數據稱,截至本月初,今年中國企業舉債合計1960億美元,是2008年177億美元舉債額的11倍以上。據近日彭博統計,明年前六個月,中國企業需償債合計人民幣2.1萬億元(約合3420億美元),創半年償債額新高。

今年國內經濟增長放緩使中國企業的經營壓力和銀行的貸款風險均在增加。中國中投證券數據顯示,今年10月,工業企業利潤同比下滑2.1%,跌幅為兩年來最大。彭博統計數據顯示,中國上市企業今年的平均債務股本比由2007年的77%升至94%。據銀監會公布,今年第二季度,中國商業銀行不良貸款余額達7669億元,環比增加725億元,增速創2005年以來新高。

上周五中國央行出乎市場意料宣布不對稱降息,將金融機構一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%,一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%。在抑制銀行不良貸款增長的同時,央行推出不對稱降息,這將有助於緩和社會融資需求的問題,但無法消除企業融資帶來的金融風險。

國際信用評級機構標準普爾(標普)今年以來下調29家中國企業的債券評級,降級企業數量環比增加了一倍多。標普駐香港企業評級董事總經理Christopher Lee向彭博表示:

“央行降息只會幫助企業略微降低借款成本,不會有助於明顯改善企業金融風險的現狀。根本問題不是利率,是杠桿太高。”
“政府的政策是要鼓勵依據市場進行風險定價。未來12個月,預計會有更多債券違約。這與我們對不良貸款增加和銀行資產質量惡化的預期一致。”

中債資信評估有限責任公司的企業評級副主管Liu Xuecheng預計,以中國目前的經濟環境,信用風險應該比經濟兩位數增長時高。商業銀行的不良貸款上升體現了這一趨勢。

上周華爾街見聞曾分享過以下麥肯錫圖表。如圖所示,金融危機以來,以中國為代表的發展中國家的債務大幅增加,遠超過以美國為代表的發達國家。其中中國私人部門新增債務接近全球新增債務的47%,占半壁江山。

不良貸款,企業債券,信用評級,債券

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中國 降級 公司 逼近 新高 機構 預計 央行 降息 無助 抑制 違約
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中國股市開放邏輯:借機構之手抑制波動性?

來源: http://wallstreetcn.com/node/211811

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對於大部分新興市場國家的股市而言,境外股權投資機構的介入通常預示著市場波動性將會放大。然而彭博社報道稱,中國對境外投資者開放市場可能正是為了借它們之手抑制市場波動性。

因市場預期中國央行將加大寬松刺激力度,散戶交易占到80%的A股近日成為僅次於希臘的全球波動性第二大的市場。中國基準股指滬指周二劇烈震蕩,午後漲幅一度超過2%,創下3091點的四年新高,但在臨近收盤的一個小時里大幅跳水,收跌逾5%,創五年多來最大單日跌幅。 

匯豐晉信基金管理公司和交銀國際指出,希望增加長期機構投資者在市場中扮演的角色,是中國決策者通過滬港通等措施進一步開放國內資本市場的原因之一。

摩根大通首席中國經濟學家朱海斌在北京接受彭博采訪時表示,“中國政府在強調引入機構投資者的重要性,希望藉此重塑A股市場的投資者基礎。”

倫敦投資研究公司Ecstrat創始人John-Paul Smith則表示,近期A股市場波動性大增更加速了這種需求。

Smith周二在電話中告訴彭博社:

現在市場的整體情形不妙,存在著難以預測的巨大波動。

中國散戶Zhang Jing向彭博社道出了自己的操作策略,或許能解釋近期市場出現的巨大波動。她表示,並不關心公司的管理或者盈利能力,只要股票形態看起來沒問題,她就買。

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中國 股市 開放 邏輯 機構 之手 抑制 波動性 波動
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不再“堅決抑制” 央行暗示進一步松綁房地產

來源: http://wallstreetcn.com/node/214209

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在最新發布的四季度貨幣政策報告中,中國央行放棄了此前“堅決抑制投機投資性購房需求”的措辭,這可能意味著房地產政策將會進一步放松。

在三季度的報告中,央行對於房地產政策的表述為:

落實好差別化住房信貸政策,改進對保障性安居工程建設的金融服務,繼續支持居民家庭合理的住房消費,堅決抑制投機投資性購房需求。進一步發揮開發性金融作用,支持棚戶區改造。

而今天的四季度報告中,“堅決抑制投機投資性購房需求”的表述被替換為“進一步拓寬正常化、市場化的融資渠道”:

落實好差別化住房信貸政策,改進對保障性安居工程建設的金融服務,繼續支持居民家庭合理的住房消費,進一步拓寬正常化、市場化的融資渠道。進一步發揮開發性金融作用,支持棚戶區改造。

據華爾街見聞查證,從2012年二季度的貨幣政策報告開始,央行就一直稱要“堅決抑制投機投資性購房需求”。

這可以理解為限購政策放松的信號,” 華泰證券首席經濟學家俞平康在接受華爾街見聞采訪時表示,“同時,也表明目前房地產投資、投機性需求已不太多。”

俞平康認為,中國已處於通縮中,而且通縮態勢還在不斷加劇。央行此時最優的政策選擇是立刻放松貨幣政策。“貨幣政策放松,房地產一定會收益,房地產投資將隨即反彈。”

目前,全國除了一線城市之外的其他城市均已全面放松了限購政策。

事實上,自去年下半年以來,央行就開始不斷地推出對房地產的扶持政策;去年10月,中國央行放松了首套房認定標準和貸款利率下限。隨後又推出了降息、降準。

中信建投房地產行業分析師蘇雪晶上周在報告中稱,房地產行業是降準的最大受益者,因為降準所帶來的銀行系統授信額度提升是實實在在的,而且從去年四季度開始,銀行系統對房貸的積極性本就已經開始改變。

俞平康也稱,930地產新政以來,地產部門呈現回暖,銷量回升、居民房貸較快增長。他預計貨幣政策對地產部門會進一步友好,地產投資有望在二季度初企穩。

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不再 堅決 抑制 央行 暗示 進一步 進一 松綁 房地產 房地
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國務院公佈6大行業產能過剩情况及9項抑制措施 (2009年9月) (5 Oct 2009)

(News / Report consolidated by www.redmonkey.hk)

(節錄自香港經濟日報)

國務院 國務 公佈 大行 產能 過剩 情況 抑制 措施 2009 Oct
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蘇州設限土地拍賣最高價 欲抑制地產市場過快上漲

來源: http://www.yicai.com/news/5015614.html

在蘇州緊急撤銷地王的第二天,蘇州繼續加碼土地調控。

5月18日,蘇州市國土資源局網站指出,其於2016年4月20日發布了蘇地網掛〔2016〕3號蘇州市區國有建設用地使用權網上掛牌出讓公告。經市政府批準,以下地塊設定最高報價,對報價超過最高報價的,終止土地出讓,競價結果無效。

其中相城區元和街道廣濟北路東、安元路北土地最高報價不超過60.6億,相城區元和街道永方路東、沈思港路南最高報價不超過46億。相城區土地此前最有可能成為蘇州總價地王,對此政府進行了價格限制。

此前曾傳出蘇州有可能在23日、24日出臺相關限購政策,但目前尚未有更多的訊息發布。

而此次蘇州限定最高價,則是繼昨天蘇州當地暫緩拍地之後的又一大動作。二線城市價格的瘋漲,使政府也不得不權衡,並使用多種辦法來抑制地價和樓價的過快上漲。這次調整控制土地價格、限制出讓等一系列連環舉措,是從房地產的最上遊先入手,從某種程度上看也是政府在向市場傳遞信號,提醒投機者和高價售樓者在瘋漲的市場趨勢中應保持冷靜、並註意回避風險。

蘇州 設限 土地 拍賣 高價 抑制 地產 市場 過快 上漲
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中國央行:單純匯率浮動不足以抑制資本流動

中國人民銀行7月25日發布工作論文表示,在經濟金融全球化和資本大規模流動的背景下,匯率浮動不足以抑制資本流動,因而不能夠保證獨立的貨幣政策。考慮到資本流動既可能對一國經濟帶來正向溢出效應,也可能會對一國經濟造成負面沖擊,而單純依靠匯率浮動已經不能完全抵消這一影響,如果要取得宏觀總體平衡,需要同時在三方面努力:一是提高匯率靈活性;二是完善跨境資本流動的宏觀審慎政策框架;三是加強貨幣政策的國際協調。

工作論文稱,根據不可能三角理論,一國貨幣當局在獨立貨幣政策、資本自由流動和匯率穩定三個目標之間必須要有所取舍,最多只能同時滿足兩個目標,而放棄另外一個目標。但 2008 年國際金融危機以來,發達經濟體央行量化寬松貨幣政策投放了大量過剩流動性,這些流動性沒有進入實體經濟,而是在全球金融市場進行套利,使得資本流動規模非常大,而且流向經常會出現急劇的變化。這導致了不可能三角中資本自由流動的重要性顯著提升,而匯率穩定和獨立貨幣政策的重要性則相對下降。

央行在工作文中並表示,互利共贏的貨幣政策國際協調已開始成為現實,貨幣政策國際協調的內涵已經發生了重大轉變,不再拘泥於特定的模式,由原來的自身最優視角轉為全局最優視角。新的貨幣政策協調主要具有以下三個方面的特點:一是“事前”決策,而不是事後博弈。二是協調的深度和廣度更強。三是協調方式更加簡潔。

中國 央行 單純 匯率 浮動 不足以 不足 抑制 資本 流動
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發改委開會:抑制煤價過快上漲

國家發改委將於8日召開穩定煤炭供應、抑制煤價過快上漲預案啟動工作的會議。第一財經記者第一時間向相關工作人員證實了這一業內傳出的消息。

據會議通知顯示,本次會議的內容為傳達國務院領導有關批示精神,解讀工作預案,部署相關工作。

參會人員包括神華、中煤、華潤、華電、華能、國投、山東能源、山西晉城、潞安、同煤、陽泉、山煤進出口、山西懷仁聯順璽達煤業有限公司、河南能化、內蒙古伊泰、內蒙古伊東集團、開灤、淮南、皖北、陜煤集團、陜西能源、遼寧鐵法煤業等企業分管煤炭生產的負責同誌。

中國能源研究會理事姜克雋在接受第一財經記者采訪時表示,只有價格穩定才有利於經濟發展,價格變動太快對經濟形勢不利。現在煤炭價格波動大需要控制,目前煤炭企業也在為冬季供暖做準備。姜克雋同時表示,很期待此次會議的討論結果。

隨著“供給側改革”的加強落實,年初以來已有16個省份發布了去產能方案,推動煤炭價格近幾個月漲幅明顯。秦皇島煤價8月中旬一度觸及17個月高點,自6月份以來漲約20%至每噸470~480元。

國家發改委副主任連維良在“2016夏季全國煤炭交易會”上針對煤炭價格暴漲等行業問題給出回應稱,煤價不應過多上漲,更不宜過快上漲。煤價上漲過多,將不利於去產能、調結構、兼並重組、優化布局,也不可持續。當前煤價回升,缺乏需求支撐。上半年,全國煤炭消費量同比減少9750萬噸,降幅為5.1%。價格之所以回升,是由於煤炭產量同比減少1.7億噸,降幅9.7%,產量降幅明顯高於需求降幅。

發改 改委 開會 抑制 煤價 過快 上漲
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中央政治局:有效實施積極財政政策,註重抑制資產泡沫

據新華社報道,中共中央政治局10月28日召開會議,分析研究當前經濟形勢和經濟工作。中共中央總書記習近平主持會議。

會議認為,今年以來,在錯綜複雜的國內外形勢下,各地區各部門按照黨中央決策部署,主動適應經濟發展新常態,堅持穩中求進工作總基調,在適度擴大總需求的同時,著力推進供給側結構性改革、促進民生改善,更加註重預期引導,推動經濟社會發展取得了來之不易的成績。

會議指出,前三季度,我國經濟運行總體平穩,結構調整取得積極進展,高新技術產業發展迅速,服務業繼續較快增長,金融市場平穩運行,改革開放不斷深化,綠色發展成效顯現,城鎮新增就業好於預期,城鄉居民收入和經濟增長保持協調,社會大局保持穩定。特別是各地區各部門推進供給側結構性改革的主動性增強,去產能、去庫存、降成本、補短板等取得進展,去杠桿新舉措開始實施,經濟發展新動能加快成長。同時,經濟走勢繼續分化,地區、產業、企業之間增長情況差異較大,經濟運行中的矛盾和問題仍然較多。我們要正視矛盾和問題,保持戰略定力,按經濟規律辦事,紮紮實實做好各項工作。

會議強調,要針對當前經濟發展新常態特征更加明顯的實際,繼續堅持適度擴大總需求,以推進供給側結構性改革為主線,註重預期引導,要深化、細化、具體化政策組合,加大工作落實力度,確保實現今年經濟社會發展預期目標,確保實施“十三五”規劃良好開局。

會議指出,要有效實施積極的財政政策,保證財政合理支出,加大對特困地區和困難省份支持力度。要堅持穩健的貨幣政策,在保持流動性合理充裕的同時,註重抑制資產泡沫和防範經濟金融風險。要落實供給側結構性改革各項任務,抓緊完成年度重點改革任務。要創造良好發展預期,加強產權保護,做好市場溝通工作。要鞏固投資有所企穩態勢,推動消費平穩增長,促進對外貿易改善。要幫助困難群眾解決生產生活中遇到的問題,及時化解社會矛盾,維護社會大局穩定。要做好安全生產工作,強化責任意識,狠抓工作落實,消除安全隱患。

會議還研究了其他事項。

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貨幣政策首提“抑制資產泡沫” 言“拐點”為之過早

10月28日召開的中共中央政治局會議上,對於貨幣政策,會議表示,要堅持穩健的貨幣政策,在保持流動性合理充裕的同時,註重抑制資產泡沫和防範經濟金融風險。

這是中央政治局會議層面第一次在“貨幣政策”部分強調“抑制資產泡沫”,盡管此前7月的年中政治局會議中也提出“抑制資產泡沫”,但那時主要是從降低企業成本角度討論。

對此,接受《第一財經日報》記者采訪的專家認為,貨幣政策從穩增長轉向抑制資產泡沫,這可以解釋為什麽最近連續十多天,銀行間同業拆借利率持續顯著上升,未來大幅度提供流動性可能不會再有。不過,這並不意味著貨幣政策“穩健”的基調發生改變,抑制資產泡沫不能簡單與貨幣政策收緊劃等號,從經濟增長的各方面數據來看,就此轉向偏緊的條件還不具備。

貨幣政策首提“抑制資產泡沫”

九州證券首席經濟學家鄧海清表示,貨幣政策重心開始由穩增長轉向抑制資產價格泡沫,其原因在於經濟“L型”拐點已過、“資產荒”導致金融風險堆積、房價過快上漲威脅可持續增長。

2015年以來,全國房地產價格普漲,一線城市的上漲最為瘋狂。個人住房貸款也出現大幅度的上漲,根據央行的數據,9月份個人住房貸款依然占據當月新增貸款的四成,此前的7月、8月分別達到98.68%和71.20%。今年前三季度,個人住房貸款增長占全部新增貸款的35.7%。業內人士分析,這輪房價上漲和2015年的貨幣政策寬松不無關系。

東方證券首席經濟學家邵宇告訴《第一財經日報》記者,目前從保增長的角度來看,前期投入的力度比較大,可能產生了一些副作用,就是資產價格泡沫以及金融風險的上升。此次政治局會議關於貨幣政策的表述,可以認為是從“不再過度強調特別大的政策力度去保增長,而是強調更加關註金融風險,抑制資產泡沫”。

另一方面,進入10月, 人民幣對美元連續下跌。10月25日,人民幣對美元匯率中間價報6.7744元,與9月30日的6.6778相比,不到一個月時間跌去近千個基點,跌幅達1.4%。這對資本外流帶來一定的壓力。如果國內政策目標轉移到抑制資產泡沫,對於保持匯率穩定有一定幫助。

邵宇表示,通常而言,大型經濟體會根據自身的經濟增長來調節利率水平,但中國一直以來以保持匯率的穩定作為一個增長目標。盡管,目前我國的匯率形成機制更加市場化,央行逐漸減少對匯率的幹預,但是現在來看,大幅度貶值也會引起資本外流和國際社會的意見,這方面壓力之下,我們的貨幣政策也會做一個比較溫和的權衡。

邵宇還稱,盡管中國關於貨幣政策表述長期以來都是“穩健”,但實際操作可能是穩健偏松,也可能是穩健偏緊,具體要通過市場的價格信號來體現。總體而言,現在不管是央行重啟14天、28天這類更長期限的逆回購,還是利率的指引,都體現出了穩健但略顯嚴的貨幣政策。

高盛/高華首席中國經濟學家宋宇最新的研究報告比較了最近兩次的政治局會議,他告訴《第一財經日報》記者,除了有利於穩定房價,銀行間利率可以適當提高的一個基礎在於,通過8、9月份的經濟數據可以看出,經濟下行的壓力有所減小,盡管9月的環比工業增加值增長疲弱,但當月的固定資產投資和零售銷售數據出現反彈。同時,三季度的GDP增速至少達到預期。與此同時,從10月初開始,人民幣對美元匯率持續貶值,官方數據顯示9月資本外流的情況有所加劇,10月份這一趨勢極有可能延續。適度的提高利率水平可以緩解外匯流出的壓力。

貨幣政策並未轉向

不過,《第一財經日報》記者在采訪中了解到,這並不意味著貨幣政策從此出現一個鮮明的“拐點”,總體來看,穩健貨幣政策的總基調沒有改變。

交通銀行首席經濟學家連平告訴《第一財經日報》記者,解讀為貨幣政策向收緊方向轉向,恐怕還為時尚早。一方面,從本次政治局會議公布的內容來看,同樣強調了“保持流動性合理充裕”,另一方面從目前的大背景來看,經濟增長的個別指標縱然有轉好的跡象,但還不是很穩固,明顯轉變更加談不上,這種情形下,貨幣政策冒然收緊,恐怕對經濟運行是不利的。

此外,從“抑制資產價格泡沫”角度來講,並不能和貨幣政策收緊簡單劃等號,連平對本報記者表示:“目前的資產泡沫並不是全面的資產泡沫,主要是房地產價格泡沫,且房地產泡沫也是區域性的,只是在經濟領域少數出現了一些泡沫,這需要貨幣政策運用適當的工具進行抑制,但不適合全面收緊。”

不過,市場亦存在一種擔心,會不會出現此前2013年6月“錢荒”這種流動性枯竭的現象再度發生,畢竟Shibor利率已經持續上漲多日。

宋宇則對本報記者表示,這純屬多慮。流動性不會大幅收緊的原因是,這可能給增長帶來過大下行壓力並導致金融市場不穩定,如果未來外匯流出的壓力趨緩、房地產價格趨穩,同時經濟增長有明顯疲軟的跡象,銀行間同業拆借利率有可能回升至今年年初的水平。

“如果市場流動性出現枯竭,那必須是貨幣政策想向更緊的方向進行,這種可能性比較小。”連平對本報記者稱。

連平表示,可以肯定的是,最近的銀行間市場流動性一定程度上收緊,是貨幣當局出於對不同期限利率可能存在的一些問題,要讓利率更好的反映市場的供求,而有一定的調節,還有流動性過於寬松也並不合適,適度也會有一些收緊,此外也不排除季節性因素等。但是,有一點是肯定的,貨幣政策不會就此進行收緊。“保持流動性合理充裕這個前提還是有的。”他說。

但是,邵宇對本報記者表示:“大幅度提供流動性,應該也不會這樣做了。”未來匯率方面可能還會溫和貶值,資本賬戶方面的管理可能將更加嚴格。利率方面短期內降息、降準的可能性不會特別大,公開市場操作方面更多是應急性的,比如當流動性確實出現困境,可以通過公開市場操作進行應急性救助緩釋。

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上交所:從嚴監管股權轉讓概念公司 抑制過度投機炒作

11月以來,針對各類存在投機炒作苗頭、可能損害中小投資者權益、影響市場穩定運行的行為,上交所共發出日常監管函件50份,包括監管問詢類函件36份和監管工作類函件14份;通過事中事後監管,要求上市公司披露補充、更正類公告75份;就股價明顯異常等情況啟動內幕交易和二級市場股票交易核查32家次。

一、緊盯“高送轉”市場炒作苗頭,強化滬市首單“高送轉”的事中事後監管

“高送轉”概念歷來是年末年初期間的市場熱點。今年,上交所提前預判,密切關註與“高送轉”相關的公告信息和市場傳聞。11月17日,市場出現滬市某公司擬推出2016年度“高送轉”的傳聞,上交所第一時間要求公司停牌核查。11月22日,公司披露控股股東提議的“高送轉”預案。就此,上交所快速反應,強化事中事後監管。一是核程序,針對公司董事會未按規定召開會議審議股東“高送轉”提議的情況,要求公司補充審議程序,形成明確意見,穩定市場預期。二是明動機,鑒於公司前三季度經營績效未見大幅改善,要求公司及提議股東解釋“高送轉”的主要考慮,重點結合公司業績情況,說明“高送轉”與業績增長的匹配性。三是問減持,要求公司核實並披露全體董事前期買賣公司股票的情況,以及未來增減持的具體計劃。四是查內幕,要求公司自查是否存在內幕交易行為,提交內幕信息知情人名單,由本所市場監察部核查內幕交易。

初步來看,前述措施對股價投機炒作起到了一定的抑制效果。前期,就“高送轉”這一市場熱點題材,上交所已經積累了一定的監管實踐經驗,在2015年即發布了專門的“高送轉”公告格式指引,其中特別強調公司應註重“高送轉”與公司業績增長的匹配性,重點要求“高送轉”提議人和公司董事明確披露是否存在減持股份計劃。其主要目的,是抑制公司僅為迎合市場炒作而擴張股本的動機,防範可能出現的借助概念炒作不當謀利行為。總體來看,近一年多來,滬市公司“高送轉”呈現“降溫”趨勢,炒作現象有所緩解,借“高送轉”進行大比例減持的現象得到一定程度的遏制。

二、從嚴監管股權轉讓相關概念公司,防範和抑制過度投機炒作

近一階段,股權轉讓概念成為市場熱點,與之相關的部分公司股價出現連續上漲,一些公司的股票交易已出現比較明顯的異常跡象。例如,有公司剛剛披露股權轉讓意向,在受讓方尚未確定的情況下,股價即連續漲停;甚至還有公司僅因控股股東所持股份被司法凍結,市場即對其後續股權“易主”產生想象,公司股價也大幅波動。

對於這類概念炒作的情況,上交所按照分類監管、事中監管、刨根問底“三位一體”的信息披露監管模式,嚴把信披監管第一關,強化對相關公告的信披審核,做到“事後審核不過夜”。一是第一時間要求公司詳細披露股權轉讓的具體安排、後續程序,重點要求其說明受讓方的資金來源、是否存在資產註入、調整主營業務計劃等影響投資者決策關鍵事項,並充分揭示風險。二是對個別公司信息披露後股價仍然持續異常,仍存重組預期的過度炒作行為,要求公司進一步停牌核查。三是同步加強對概念股二級市場交易的實時監控,將相關股票納入上交所實時重點監控範圍,對盤中拉擡、高買低賣等異常交易行為,采取書面警示、限制交易等監管措施。

三、持續加大對各類信息披露違規行為的問責力度,形成監管威懾力

近一個月來,針對各類信息披露違規行為,上交所發出公開譴責決定3份,涉及2家上市公司和18名責任人;通報批評決定14份,涉及9家上市公司和38名責任人;監管關註決定13份,涉及9家上市公司和22名責任人。

在對信息披露違規行為的處理中,上交所重點查處了一批涉嫌嚴重損害投資者知情權的違規行為。例如,有公司股東隱瞞一致行動關系,合計持股比例達到5%的舉牌線後持續多次買入,未按規定停止交易並公告,公司股票交易明顯異常。又如,有公司股價持續上漲並觸及異常波動標準,理應核實是否存在應披露的重大信息,但公司並未如實核查並披露年度業績大幅增長這一重要信息。對這類情況,上交所在查明事實後,依法依規予以嚴肅處理,對公司及主要責任人公開譴責。此外,對有些公司定期報告信息披露存在重大疏漏,以及未及時披露對業績影響重大的資產交易等違規行為,上交所查明事實後也對公司及相關責任人予以通報批評。

上交所 上交 從嚴 監管 股權 轉讓 概念 公司 抑制 過度 投機 炒作
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【房地產】房價只是暫時抑制,未來還會暴漲,任誌強說這個鍋,貪官要背!

來源: http://www.ikuyu.cn/indexinfo?type=1&id=11126&summary=

【房地產】房價只是暫時抑制,未來還會暴漲,任誌強說這個鍋,貪官要背!
satine 轉載自【華遠地產 任誌強】
2016-12-02

誌強:上漲不是在今年1到9月份上漲的,應該說上漲是在去年就開始了,這是去年上漲的時候到年底12月份的時候接近於正負零,但是這個指數關系,大家覺得它是沒有漲。實際上深圳去年的上漲指數是146,上漲是非常快的。但是因為前年和去年低的比較低,所以去年漲的時候大家沒有覺得。

今年的上漲和去年延續的持續上漲是一個故事,一個原因是去年和前年連續兩年的土地負30%的增長。也就是說,實際的主要城市的供應量都在下降。2012年的時候我說2013年房價會上漲,大家沒有人信,大家說你的理由是什麽,我說2012年和2013年連續兩年土地的供給大幅下降,那次的幅度還不如這次的大,這次是負的30%,前兩年是20%。但是很多媒體,尤其是人民日報連續三次說是因為貨幣原因造成的,我們上次在40人論壇會上我和黃教授都在,和貨幣沒有任何關系。尤其是和個貸沒有任何關系。今年1到10月份的個貸低於去年的整體個貸。個貸在整個一手房銷售額的比例只占21%,但是我們的央行、銀監會所有人都在說個人住房消費信貸的扛桿太高了,我個人認為0.2是非常低的,和房價上漲沒有任何關系。當土地供應持續下降的時候,部分城市的供應短缺。

這次上漲也不是全國性上漲,主要是20到26個城市,有六七個城市漲的比較低,十幾個城市漲的比較快,其它城市也有略微的上漲,但是指數非常低。如果只有20%的個貸,但是現在的政策是限制個貸,這個我個人覺得政策是誤判。從9月份分析的時候,我們認為漲幅已經差不多了,8月份和9月份相比漲幅是下降的。但是這時候出了政策,最後的結果一定是迫使下一輪漲價漲的很好。

我不覺得房地產政策對,應該說沒有一次是對的。一個最簡單的道理,我們十八屆三中全會,特別是新常態下提到的最強烈的一個口號就是供給側改革,大家都在拼命的圍繞著供給側改革討論宏觀經濟問題。但是只有房地產業不是供給側改革,所有的調控政策是只改需求側,不改供給側。所以,我個人覺得,應該說所有的房地產調控政策都是違反黨中央的意見,或者是嚴重背離的。

那麽什麽是供給側改革呢?房地產供給側改革本來應該是人往哪去土地往哪供,這應該是供給側改革的基礎。但這幾年我們恰怡做反了的是人越不往哪去土地越不往哪供,人越往大中城市去大中城市越不給力。土地短缺其中一個是土地錯配造成的。另外一個是,我們可以看看這十幾個暴漲的城市,基本上和土地有關系,大部分出了貪官的城市都不再供應土地,幾乎出了貪官的都和土地供應有關系。

所以我們研究了一個貪官指數,通常貪官指數在1年半以後,這個地區的房價就開始保障,南京、成都、深圳、很多地方都是因為貪官出來以後,後續的官不敢供應土地,因為土地交易中有很多腐敗,最後導致的結果是兩年之內土地供應短缺,然後房價就開始漲。你們可以數數。

第二個原因是發達地區,不管你供給不供給土地,它的人流集中度還是提高的,因為它占有更多的資源,醫療資源,教育資源等等,像北京、上海等等城市,因此它的房價漲的也比較快。這兩類是今年房價上漲的主導。大家都覺得房價是拼命漲,已經出現泡沫。真實的數據是什麽呢?1到10月份為止,住宅現在的全國平均房價是6000多,去年大概是6700,今年是6800,扣去1萬塊錢的平均城市9個,2萬塊錢的平均房價是10個,扣除這些,平均房價只有4000,除了26個城市,剩余的房價只有4000多,像渭南離西安只有1小吋的路程,這種地級市,平均房價,市中心的只有3000多,稍微偏一點的2000多,這種有400個城市。我們大概一共有660個城市,大概通常只公布大城市指數的時候只公布70個,剩余的城市是房價低的不得了。

這一輪宏觀調控產生的作用就是要讓已經漲起來的房價這十幾個城市把房價降下來,所以還在漲,所以又出臺了第二輪政策,可怎麽辦?領導的意圖是還得出政策,不要把房價弄得很高,成為大家關註的熱點,所以還要強行往下壓,這個不太有利於中國宏觀經濟。年初的時候我也是跟黃教授在一起開40人論壇的時候我當時說,我說今年的近來主要靠房地產拉動,只有房地產能救中國。到目前為止,中國的房地產在今年對GDP貢獻度是8%,如果加上它帶動的其它行業,鋼鐵、水泥、家具、門窗等等,大概9個點,換句話說,如果今年的房地產和去年只有2%的投資量,今年的GDP會在5以下。大家認為房地產已經在中國經濟中占的比例很高了,我個人覺得很低,美國在2008年之後算,大概對GDP的總的貢獻度最低是12.6,隨後是13,14,15的遞增。而我們今年只有8%,比美國在房地產占GDP的比重低得多,只有2/3不到。說明中國在城市化發展的過程中,房地產應該占更大的比重。如果房地產沒有一定的比重的話,是不足以支撐中國經濟發展的。

是不是永遠持續下去呢?新房我們還沒建夠,而美國主要是二手房交易為主,美國去年大約600萬套的交易量,新房只有80萬套,最高年份是850萬套的時候,新房是150萬套,不在於新房能產品GDP。中國實際上現在是城市建設發展過程中還不能滿足70%以上的城市化率發展的過程,所以未來房地產還應該是高速發展的。

但遺憾的是,我們的政策,房地產不是在供給側中進行改革,而是在需求側上進行改革,嚴重的抑制需求,導致的結果是不讓大城市高速發展,但是人們還往大中城市發展。我們最近新增的調控了一些,像武漢、長沙、成都,他們的房價真的高嗎?我覺得不高,平均房價也就是6000多,今年漲的很快,比如說長沙,已經連續出了兩次政策了,是從6300左右漲到了7000。但是全國平均只有6000多,作為一個中心省會城市,是不是可以比全國房價高一點或者是略高一點,這種漲幅表面上高,實際上前幾年沒有,西安也是6000多,漲了一點也就是不到7000塊錢。武漢,成都,大部分是這樣,並不是說一個城市有一兩萬的房子,但是平均房價是低的。上海曾經房價很高,大概十幾萬一平,唐山一品出來的那一年有240套,那年銷售了33萬套房子,所以240套房子對33萬套房子有多大影響昵。所以平均房價用了很不合理的計算基礎。

我們的政府趨向於想自己多撈一點,讓市場老撈一點,這種觀念會導致房價上升。很多土地的招牌掛是什麽昵?限房價,禁地價,房價不能動,但是政府不能少拿,你們打架,你們打的越低越好,政府收入越高越好。有人說它是官鹽制,為什麽有走私鹽呢?因為走私鹽便宜,中國以前是官方控制土地,想從土地中獲得收益,但是同時又限制房價,實際上稅費加上土地已經超過70%,高房價里要達到84%,政府已經拿的不少了,他想拼命的多拿的時候,出臺各種需求側的政策,它不是在供給側進行改革。我們這幾年連續討論政策,都是基本上對需求側控制的結果。

我為什麽斷定下一輪漲價比這一輪更高,就是因為在需求側上進行價格調控的時候,最後導致的是需求在一兩年以後,或者是一段時間以後就會爆發。

最近有幾個境外的投行預測,這段時間房價可能會因為政策的抑制而下降,但是2017年會上漲。以後的調控政策可能連15個月也做不到,可能八九個月又訪談了,再出臺一個政策可能五六個月又反彈了。這個調控政策一輪一輪以後越來越漲。只要對需求側進行抑制的時候,不會對市場有任何好處,也不會對市場的穩定有好處。

最近我們看到了李總理有一個說法,叫做要讓1億農民城進城,讓他們變成城市戶。於是,國土資源部根據國務院的命令,新增了1200萬畝的供地,但是這個供地,大城市以上的城市一畝地都不給。它把這些土地都給到了中小城市。就是希望新農村建設,城鎮建設,你們都留在農村算了,別進城。我一直奇怪,我們前天演長征八十年,長征要換天不就是農民進城市來嗎,不就是農民幫你們進程,現在不讓別人進城了。現在有2億農民在浮動過程中,他們就是要進城,他們就是在長征的過程中,不斷的躍進的過程中,不斷的長征進大城市。但是我們發現今天不行了。你說你是中國人吧很多城市告訴你不是中國人,因為你不能在這里買房子。你只能是當地人。我們的政策告訴你農民不讓進城,這就是需求側出了問題。最早出經濟學的時候,達爾文的物競天擇,就是我有選擇權,我這樣不行就那樣,現在告訴你沒有選擇權,你只有這一個選擇,這就會出問題。

財富從哪來呢?就是交易,沒有交易,男耕女織,我還是做消費,不會有剩余價值。只有你把這個東西拿出去進行交換的時候才能產生價值。我們的限購就是不準你交易。我記得黨的文件里是寫的是要增加國民財產性收入,那換句話說不讓買房子,只能買股票。實際上房子是占重要地位。

我們現在大家都在評價說收入和房價比差的關系太大,房價收入比不對。1992年房價是998塊錢,大家的工資是88塊錢,一般都是80塊錢。到現在去年為止房價是6000多塊錢,房價增長了6.5倍,但是大學生工資是3750塊錢,通常一般的是3500塊錢左右,工資增長了40倍,所以這比起來全家房價是上漲的。更有問題,美國選擇的是中位數,把高的甩了。另外一個,在美國計算收入,工資收入多少,財產性收入多少,是把所有的都混在一起計算然後是中位數,中國計算的時候,沒有一個人計算財產性收入,因為你的股票收入和房產收入不都在這里。我們今年二手房的交易量在很多城巿超過了一手房,是因為二手房漲價漲的很多,他獲得財產性收入遠遠高於工資收入。清華大學的教授說電信詐騙了1600多萬,就是一套房,北大教授也一樣,賣一套房子就是1000多萬。要把它合到你的財產性收入里,你的收入就大大提高了。但是我們計算的時候從來不這麽算。所以老被人民日報誤導,房價收入比不對,因為他不懂應該怎麽計算。

我很喜歡到這來說,他們能聽懂。所以我想,中國的房地產如果不能從各種正面宣傳中給他一個合理的地位的時候,這個政策一定是不斷出錯誤的政策。所以我昨天打了電話,我說你們得寫個報告報告中央,這所有的調控政策都是錯的,別出臺了,再出臺中國經濟就完了。謝謝。

張維迎:我有點破戒,兩個事情我不敢談,一個是房地產,一個是股票市場。因為這兩個是政府起的作用最大的,所以剛才講的他的出發點和結果非常的不一樣,有人問我房地產怎麽看的話,我一般都說去問任誌強。我理解他的觀點,我覺得他的東西是有道理的。包括他剛才講的這些數字非常重要。從整個供求關系上來看,地本身的供應在相對減少,增加比例在下降,這個自然就是供給側的角度來看,就會推動房子的價格上升。

第二個,供給的本身又有結構問題,包括大小城市的問題,這也是政府在主導。房地產在中國就像古代的鹽一樣,因為鹽的需求是剛性的,政府給壟斷,所以鹽稅從古到今鹽稅是重要的來源。他說的非常有道理。

他剛才講到的跟貨幣沒關系,那是在什麽意義上講,我覺得是有關系的。但是這個關系怎麽起作用,我沒搞清楚,黃老師可能講的比較清楚,我只是在猜。中國這幾年信貸的發展非常快,而我們的實體經濟,制造業本身很疲軟。這些錢都哪去了?去年的股票暴了一下泡沫很快就破了,這個錢究竟哪去了。他分析到這個問題,首富是一個因素,發錢,不給你直接出錢,借貸的方式可以抑制房價上漲。我考慮的問題是,房子的問題跟大米白菜不太一樣,因為長期投資的話,投機性就會體現,所有的泡沫就是長期性的東西,不會短期消費的,像白菜不會有泡沫。我們買房子的話,當你看到預計未來漲的話你會買,那麽你怎麽預計呢。這種情況下我就猜。

任誌強:高地價的大部分是國企,總量是14%。

張維迎:假如大的城市,可以拿到很多錢,這個時候同級土地的話,可以不惜一切代價,付多少錢他也要到手。我們看到房價的時候是跟地價有關的,盡管在理論上講地價是由房價決定的,但是人們判斷房價的時候是跟地價有關。假如國企拿有大量信貸資源,他地標的很高,關於房子土地成本多少再加一倍大體是房價,我的意思是猜這個機制,北京或者是上海、深圳某一個大的地產公司,他拿了多大價格的地的吋候,大家會推斷房價怎麽樣,這是我拿不到首付,不能銀行貸款,我自己砸鍋賣鐵也要趕快把這個房子買下來。這個意義上,是和信貸有關系的。當然還有其它的機制,像溫州炒房團等等。我的意思是,房子這個東西和大米白菜不一樣,這在里面有未來預期的價格非常重要,不會因為明年的白菜20塊錢,你今天就8毛多買白菜,如果預計明年房子翻番的話,可能會借錢買房子。我不太同意你說完全沒有關系。當然,倒推的話,中國的房子問題,基本上是供給側,全是由政府來操縱,政府控制的。那麽它好多的像小產權房的問題沒有解決,我相信中國土地的供應如果大幅度整改,或者是按照生產價值供應土地的話,房價肯定不會這麽變化。當然,任總,假如說收入和房價比也不算高,我沒有這個研究,但是我感覺到中國的房價有點高的離譜,至於怎麽離譜可以分析,北京有一套房子賣了以後,比全世界任何一個地方比北京買的好得多的多的房子,畢竟中國還沒到發達國家的程度。每個人再算一下,每個人的房子一天不住的話損失多少成本,一個房子1000萬,一年的回報至少是50萬,平均一個月是4萬多,你算算一天的房費一天是一千多塊錢,少住一天,這一千就白浪費了。這個是有點高的離譜了。

我提一個問題,政府的房地產宏觀調控的手段的時候,一定會有問題。我們看看歷史,分析背後的潛在的因素,我只看表面現象,一會兒是要抑制,一會兒是鼓勵。這兩年不斷的變來變去,我不看房子,頭暈。

這樣一種思想是不是要改變,房地產本身作為宏觀調控的手段,包括你包括一個錯誤也在這里面,經濟增長,就得靠房地產,既然經濟增長,那就要調控房地產,這個講法應該調整一下,房地產也是一個過程,2008年房價持平的往下降,但是4萬億刺激,鼓勵買二手房,鼓勵了一年房地產暴漲,然後不斷的往下壓。接下來房子疲軟了,什麽叫去庫存,不就是鼓勵大家買房子的意思嗎,大學生畢業以後政府補貼你買房子。這個還沒有做完就幵始暴漲了,我們看看煤炭是不是這樣,鋼鐵是不是這樣,正在忙著去產能,像我們那,哪些煤礦必須關閉,哪些鋼廠必須關閉,煤炭價格漲了30%以上,而且焦煤300%,鋼鐵也是暴漲。這些其實有一個問題,回到主持人提的問題,國家的調控,這就是最短期的問題,為什麽鋼鐵、煤炭最近出現這樣的情況,跟房地產有沒有共同的原因,我們要分析。

我們得出一個結論,你們調整的都錯了,一個可能是你這次弄錯了,你聽我的,聽我任誌強的就會對的。另外一個,任誌強說的也沒用,理解了以後形勢又變了,往東轉的時候,發現又往右轉了,他又繼續往左。我的意思是整體的政府調控的手段,無論作為哪些方面,比它有效的地方是多得多,這才是我們需要反思的。我認為中國房地產一會兒漲一會兒調,與政府的調控有關,我完全認同老任的,只是不要說房地產是經濟的支柱,這樣說的話,你擔心的問題都會出來。

黃益平:討論房地產問題對我來說也挺跨界的,只不過是任務總要來,必須要表示非常的感激任總來支持我們。我非常贊同張維迎老師說的,房地產調控的問題歸根到底是怎麽擺市場和政府之間關系的問題。張維迎老師關於產業政策我也不完全同意。我們歸根到底最後就是這樣。主持人說我為什麽今年幵始房價就開始報複性的反彈了,任總說去年開始的,但是任總說的今年年初我就跟你們說了,只有房地產才能救中國經濟,如果你下回說的話,救的話,就說救中國經濟,不要說救中國。

客觀上來說,我相信有很多官員腦子當中的想法和任總的看法是一樣的,在我們去年年底和今年年初,我們的經濟不斷的持續疲軟,增長速度往下走,看中國經濟哪一塊還能對我們穩増長起到根本性的作用?就是兩塊,一個是地方政府做更多的基礎設施建設,第二個是把房地產拉起來。房地產的銷售增加從去年已經開始,趨勢是這樣的。但是今年政府又加了一把勁,說要去庫存,當然中央有各種辦法,我看到有一些地方是省里列一個指標,把這個分解到各個地方,不管它合理不合理,都得給我一個效果,我覺得後來是看到了效果了。這樣的話,市場起來了,投資起來了,總的固定資產投資的增長速度也還不是那麽快,就是房地產投資,我看到的數據是增長速度在5%左右,跟總的固定資產投資速度還是有一定的距離。但是從原來的零增長,負增長回來,我相信對增長是起到了作用,這樣的話也滿足了一些地方政府官員穩增長的意願。

但是,又開始擔心了,任總今天講了中國的房地產市場不是一個市場,我覺得這個觀點很重要,我有的時候有點疑慮,就是任總一方面說你看房地產市場不是一個市場,你把那些大城市都給踢出去的話,其它的城市的房價很便宜啊,我們的價格收入比也很低,泡沫沒有那麽明顯。在我們所有的關於泡沫的討論當中,我們關註的就是這些大中城市,來來回回的說的就是北上廣深所謂的一線城市,我們說價格收入比的時候,就不能用全國平均,我有的時候看到任總說,改革開放以來收入漲了多少,房價漲了多少,泡沫不嚴重,我覺得這是不準確的,全國來說也許是這樣,我們擔心的是這些大城市的價格漲的很厲害。我擔心的不是不管是不是未來還會漲,有的城市供求關系可能還要漲,但是要關心,第一,我們的房價跟收入的比例這些北上廣深在全世界都是很高的比例了,即便看絕對的價格,我們這些城市都是排在前十左右的水平。我們還是一個中等收入國家,收入水平這麽高了,從政府的角度來說當然要擔心,房價真的上去了,大家都感覺到的,我有一個微信群,每天都在里面吵,吵的很火,一直到國慶。你就看到反對和贊成的都很激烈,無非是有房的和無房的立場不一樣,有房的認為還應該漲,沒房的認為沒有道理。這會變成一個社會矛盾的焦點,這對政府來說當然很擔心這個問題。

第二個問題,也是很實實在在的,房價上去了之後,資源全部在房地產,如果都往這里去了,其它的投資可能就更上不來,我們的產業轉型可能難度會更大。

第三個,從政府的角度來說,一直擔心的是金融風險的問題,如果是價格漲的很快,哪一天下來,像美國的次貸危機,最初就是2007年年初房價往下走了3%,整個巿場就崩潰了。並不是說我們今天也有這樣的問題,但是這個問題是值得關註的,對政府來說很值得關註。

最後又回到剛才兩位說的,這里政府發揮了什麽作用,為什麽大城市的價格在漲,小城市的價格在不漲,不就是供求關系嗎。你怎麽去調節它,我確實覺得他們二位說的很有道理,就是你怎麽樣在尊重市場規律的前提下來調控它,而不是說我現在需要穩增長了,恨不得大家都來買房地產,我一看房價漲的太厲害了,就使勁的砍它,這不能改變房價背後的規律,現在很難改變。

我現在不太知道明年,今年大家都說經濟增長,第一季度6.7%,第二季度6.7%,第三季度6.7%,大多數人贊同增長確實穩住了。你去看建築投資,包括一些傳統行業的訂單都在上升,但是房地產一冷卻,明年的增長還能不能穩住,找看明年的下行壓力挺大的,壓力一起來,政府怎麽看這個問題,現在也不是很清楚,但是從宏觀的角度來說,第一是我們要謹慎,從現在幵始還認為房地產還是支持中國經濟增長的最重要的力量,我覺得這里可能要謹慎一些,從1998年以來確實發揮了很大的作用,下一步還能不能持續支持下去,我確實是有疑慮的。

在產業轉型的過程中,新舊動能轉換不是很順暢,回過頭來看我們老的動力,一個基礎設施,一個房地產投資,這其實是很危險的。就是不停的來來回回的調,最後就是有很多規律性的東西。

最後簡單的說一下貨幣的問題,我也不太清楚到底貨幣在這里發揮了什麽作用,但是有一點是肯定的,老百姓確實有很多錢,老百姓有錢就需要往什麽地方投資,我們現在最擔心人民幣貶值的壓力,大家都在說。我現在回想一下過去大概兩年時間,不知道大家註意到沒有,國內有一個很紅火市場的時候,貶值壓力不那麽突出,國內市場壓力下去了,就突出。股票市場漲了,大家都把錢投資到股票市場了,債券市場漲了就投資到債券市場了,房地產起來了就忙著看房地產了。這個市場權益下去就開始往下走了。這個確實是,從總體上來說,我們還缺乏一個投資渠道,中國老百姓的市場絕大部分在房地產市場上。政府或多或少把增長的希望寄托於房地產,意味著未來市場的動蕩很難在短期內改變。

任誌強:我們中央政府有一個口號叫雙創,重要的是創新,希望大家調整原有的產業結構。但是最大的問題,我說你們喊了半天創新,你們做好思想準備沒有。

什麽是創新,創新就是改變現有的規則。如果政府官員根本就沒有做好準備,你想讓他創新是創新不了的。像滴滴打車,網月車,出了一堆政策,你讓他創新,創新了以後說你不能打破原有規則,這叫什麽創新啊。我們的中央政府到地方政府沒有做好市場創新的準備,因為它並不想改變線也得規則。如果不想改變規則,所有的創新一定是打破規則,從瓦特的蒸汽機出現的時候,就是要打破規則,因為過去是牛車、馬車,但是不打破規則的話就是汽車不能比馬車快。

回到我們的房地產,為什麽我說在房地產可以救中國經濟,重要的是在現有的前提條件下,中央政府不會大改革的時候,只能靠基礎設施投資。如果要改變,就聽我的。十幾年前我們研究城市化的規律,一個規律是從農村走向城市,第二個規律是從小城市到大城市,第三個規律是從市中心到郊區,第四個規律是形成城市群,全世界如此。1960年的時候,全世界只有2個千萬以上的城市,1980年的時候達到了8個,2010年的時候24個,這時候中國有6個,到現在的時候,2030年,中國大概得有20個以上。

張維迎:我們的概念和西方不太一樣,大部分人是農村的,他怎麽統計是千萬級的。

任誌強:中國現在的統計和國際不一樣,國際是常駐以上,工資收入來自於城市就叫做城市。中國是以居住和戶籍兩個條件,第一個是戶籍條件加上六個月以上的城市常住人口。所有的軍隊,不管是在山溝里還是邊界上都是城市化人口,包括武警、警察、解放軍,這是一個特殊計算方式。按照這個方式,我們叫做戶籍人口在半年以上,剩余的就是三個月,兩個月或者是幾天的叫流動人口。

中國需要70%的城市化率將近7億人,我個人覺得至少20個以上的千萬級以上,按照現在的規模來看還有8個左右。我們有了第一條,就是從農村向城市,2億多過來了,還得有。為什麽還得農民進城呢?第一產業現在占8%,美國是1.4,荷蘭800億美元的人口22萬人,中國700億美元出口2.2億人,所以太多的農民是富不起來的。所以他們必須進入城市,才有可能因為城市把他帯富。所以從農村進入城市,從中小城市進入到大城市,這兩個階段正在過程中,但是我們沒有第三個過程,就是市中心向郊區轉移,因為轉移不了,是宅基地,因為土地制度導致第三個過程中斷了,所以中國也不可能有第四個過程叫城市群。美國說的城市群的概念是我雖然住在農村,比如說卡特總統回家了,他那個村700人,老布什小布什回到莊園了,他雖然住在農村,但是他的收入來自於城市。我們現在農民工的收入70來自於城市,30來自於農村。這個比例關系是不對的,如果你來自於小城鎮,但是收入來自於城鎮沒關系。但是我們的土地不能轉移,比如說比爾蓋茨,那個街的房產都是他的,他把資產帶到非大城市的時候把資源也帶進去了。我們土地是最多你蓋一個小別墅,但是你不可能把資源帶過去。

昨天下一個通知,說中央政府不再給否認的村里的衛生所撥錢了,要地方政府撥錢。國外是誰轉移誰可以帶過去。卡特那個地方他有私人診所,沒問題,教育也有,700人也有,因為他自己的錢足夠支撐。我們就達不到。所以我們的資源不平衡,所以要想考北大,你得到北京來。

中斷的結果就是在大中城市可能有泡沬,就是房子那麽貴,我們倒過來算算,西城區100萬人口,500多億稅收。給國家創了6500億,按照人均GDP算是7萬美元,西城區如果人均GDP7萬美元,你說它的房子應該多貴,按照西城區的人民幣計算的話,它的房子至少15萬。

張維迎:這個算法有問題,因為西城區工作的不住在西城區。

任誌強:所以希望把西城區的人都轟走,中央政府要搬走多少多少人。

張維迎:我的意思是金融界工作的人不住在西城區。

任誌強:你要在這住了的就可以享受很多資源。西城區的人均困難戶比別的區的多。

黃益平:還是應該按照人均收入算,不應該按照人均GDP。

任誌強:這樣的話也很高。比如說一個投資家為什麽把它擱在西城區去,因為西城區給他減個人所得稅。因為他自己稅收很多,就要把最有錢的人吸收進來,所以吸收的這些人也很有錢,光稅就多少錢,他收入也很高。這就是個變化,說明在這個地區為什麽會發生這種情況,就是因為有錢人往這集中,這就不行了,比如說你最少有5%的回報,在北京或者是在全國基本上做不到。不是因為商品房貴了達不到,是因為我們房改房太多,很多人不知道,我們全部的商品房加起來,從1992年到現在一共建了7000萬套,我們就建了這麽多房子,在全國的總量上大概只占30%多一點,70%是政府蓋的房子,或者是原來的房改房,或者是舊房,或者是拆遷房什麽的。這些房子的回報太高,回報率大概400到500,我們拆遷的西城區的房子,當時回遷房是230塊錢,房改房大概是900塊錢,60平米就是5.4萬,現在的房子是多少錢昵,一平米10萬塊錢。這個房子租金多少呢?60平米的房子大概市中心,尤其是學區房的是八千到一萬的租金,我們的租金不合理在於大量的房改房,或者是說低價房子用於出租以後,他們把好幾百的收入了,高價商品房只有富人居住,有些也不低,比如說在女人街蓋子的房子,平均4萬多,因為離美國大使館近,旁邊的美國人,記者什麽的,國家的給那4萬塊錢的房租,就是美國政府給的,所以地方的差別很大。我們在長沙的市中心的房子,政府給老百姓說你買房子,保你5.5%的回報,結果現在我們物業公司幹了三個月,門庭若市,比酒店還好,旁邊的房租2000多塊錢一套,我們的房子6000塊錢左右,住的滿的不得了,我們當時承諾的是200套,後來的人不斷的買,買完以後說你替我租吧。一定要根據當地的特殊情況進行分析,才能得出結果。另外一些地方你想讓他去,沒人願意去。年初給我理發的小姑娘,問我說我想買套房子,買哪的房子,我說你就買固安就行了,買貴的房子你也買不起,固安當時6000塊錢的房子,後來她買了96平米的房子,現在12000塊錢,她賺了一倍,上個月的時候她說漲了1.4萬了。她說我當時應該多買一套,他說你應該把百分之百的買三套,你不就賺兩套房子的錢。固安北京市要投3500億,河北也要投,要在那投幾千億,那房子不就往上漲嗎。買房子發財和這個是量回事兒,那個地方憑什麽漲到1.2萬,1.4萬,因為有個機場,而且還把國航留在了老機場,把東航,等其它三個都搬到這里,所以他們都得到當地買房子或者是租房子,下一步還有物流,他不住在那不行啊,他即使住在新機場也得搬過去。所以北京市政府一般的是從自己的角度考慮的。各地的政府也都是這樣,沒辦法。於是這個房價,他是希望這個地區的房價越高越好,沒有一個地方的官員不是這樣。

剛才說大概地價除以50%是房價,但是大城市是房價賣多少錢就是地價,因為他算了以後,兩年以後的房子就得漲這麽多。現在的開發商的信心建立在政府一定會犯錯誤上。因為政府不會把這個計劃經濟或者是人定勝天的,大自然處理的時候,認為三年就能解決霧霾,那不是認定勝天的事兒,所以在自然規律上,市場經濟決定還是行業政策解決,總想人定勝天一定會犯錯誤。所以這屆政府我想還是人定勝天的想法。所以我想賭,下一次房價上漲一定比這次要高。尤其是中國很多是資源性城市導致的,像鄂爾多斯,煤炭一降價就徹底死了,如果這一輪連續三年上漲就活了。大慶地下如果還有油,它也能起來。不是說所有的房價都能漲。要具體情況,具體分析。

如果說張維迎說政府聽我的,我的條件是城鎮化率(笑看紅綠改)的基本發展,要把後面的土地放開,就沒有房價高漲過程中的城市化進城,就是平和房價過程中的城市化進程。

英國倫敦大家去過,一開始女王下了一個命令,離皇宮三公里內不能蓋民房,三公里外全是民房。第二次是十公里,這解決不了問題。我們當時給國務院報的是2020年北京人口控制在1800萬人口,我說你最好應該定3500萬人口,1800萬人口的概念,國務院一批,蓋章了,國土資源部就按照2020年1800萬人口給你供地,一個人相當於84平米,也就是說到2020年,北京才能給你供相當於1800萬常住人口的土地,這就是現在的計劃經濟就這麽規定的。但是我們什麽時候突破了呢?2008年,提前12年變成了1900萬人,那麽土地指標還在12年以後呢,我們政府又修改了規劃,控制在2300萬人,我就在發愁,這些人夠嗎。我們北京市一年有多少,“十二五”期間平均一年49萬的幹部調京,還有他的老婆孩子呢。所以北京市最高興的一條是你們調進來的幹部我們都不花錢。全國最富的是北京巿養老金富余,但是300萬老人是中央花錢。反而是上海都不夠了,北京市富余,富余一千多億呢,就是因為調進來的幹部是不花錢的。這就是各個城市的差距在這。假定,如果土地可以有一個自由度的時候,那情況就發生了變化了。我在最後一屆政協委員的時候,我有一個提案,當時北京有城中村改造,當時六個,在集體土地上蓋租賃性租房,把租賃的錢給農民,地也不整,然後政府配市政,然後府給定價。這是第一步,不能做到讓土地私有化,但是可以讓農民的集體建設用地用於城市服務,可以解決一部分。所以我說,救中國是因為在現有的制度他們就這麽頑固,你沒辦法。如果土地政策不解決,靠誰都解決不了,所以不能單說一個價格好還是不好。在某些地方價格的收入比是很高的,有些地方的價格收入比,就是轉換的5%可能做不到,只有2點幾,3點幾。我們再看看商場寫字樓,中國的庫存是7億左右,其中住宅減的最多,現在大概不到4億了,我們一年11億左右的住房銷售,4億只是0.3幾比1的概念。但是商場和寫字樓2億多,我們一年銷售2億多,基本上庫存大於銷售。我們統計不出來的,統計局永遠也不知道厙存的商業和寫字樓多少是自用的。

比如說潘石屹在望京的房子,報銷售證的時候是38萬多,他賣了一半,哪半本來也想賣,突然抓貪官了,他退了7億多的定金,那些貪官買,他租了,最初他打算最5塊錢的租金,現在12塊錢的租金。為什麽會發生這種事兒昵,他那個東西,到三年以後才能體現出來,把那40萬平米減到25,實際上只賣了一半。在我們統計數上總有這麽一個差距,沈澱了多少我們也不知道。比如說王健林有多少沒賣,這個樓里有一部分沒賣,這個數據中是有差異的。這個有多少我也搞不懂得我們至少知道,現在預售的面積數是大於每年竣工數的,換句話說,有20%或者是30%已經被賣掉,就是在沒建完的時候賣掉的,還有20%不能賣的,也計算在內,因為車庫,機房什麽的。我不覺得我們的庫存量很大,但是有些地方的庫存就要不行,永遠也賣不出去。

我們可以看到,很多城市是零庫存,現在深圳叫做零庫存,即使按照10月份最後的結算日計算的銷售速度算,大城市一般是在12個月左右的銷售也不能說是庫存很大,因為6個月銷售降低到一半就12個月了。這是有差別的。即使按照大城市算計,也不能說大量的庫存。我們說白菜投資,大蒜也一樣,大蒜也可以投資,這次統計完了以後,連中央都開始發愁,統計了7000萬噸大蒜,然後大蒜猛漲價。投資的概念是價值被低估的你才去投資。你不要以為買房子的人都傻,通常買房子的人都聰明。就是說,不能一概而論,或者是按國外的大規律考慮這個問題。2008年美國的房價暴跌,現在是比美國的房價,如果2008年的時候按100算,現在是145,跌的時候大概華爾街跌老了2000美金一尺,現在大概是4000多美金一尺,但是有些地區沒漲,所有平均是145。換句話說,核心區,或者是大家願意去的地方,你只能是越來越貴的。而另外一些地區不一定了。比如說海南,我說海南買房子你是為了玩兒,是為了家里人到那渡假,不是投資的地方,你賣給誰,新房子還有一大堆呢。四年都沒漲價了。但是會不會有人買?會。可能你買一個LV包,因為LV是在外面,也許你買房子就是買了這個,買了一個很貴的房子,但是一年就去三天。而另外一些可能不是,你買了普通的背包,裝了很多東西,天天用。

我個人覺得,人民日報老說我們投資投機,長期行為沒有叫投機的,因為我們一年多兩年多就是一個周期,我們買房子的時候可能三年以後才交房子,可能要渡過兩個周期,有這麽投機的。但是人民日報的作者不懂什麽是經濟學,所以說你是投機,根本就不是這麽回事兒。他沒法短炒,不像買菜,今天買明天就得吃了。所以我更覺得他們兩位教授應該到中南海給他們上上課,至少他們懂得什麽是經濟學,要不然房地產政策老給搞錯,你就沒辦法。越錯我就敢賭,下一輪還漲。(完)




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房地產 房地 房價 只是 暫時 抑制 未來 還會 暴漲 任誌 誌強 強說 這個 貪官 要背
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抑制融資追漲炒高 滬深交易所調整兩融折算率

自10月以來A股震蕩上行,滬指在11月29日還一度上探至3300點。而融資客也早已加速跑步進場。據《第一財經日報》統計,11月期間兩融余額增長650.73億元,環比增長7.14%,單月增幅全年居首。但與此同時,市場對杠桿資金過快增長中潛在的風險和危機仍記憶猶新,監管層更對融資追漲炒高的投機行為全面防範。

近日,滬深交易所宣布,將調整兩融可充抵保證金證券折算率要求,靜態市盈率在300倍以上或為負數的個股折算率下調為0%。同時,兩融標的還迎來第五次擴容,新增77只股票,低市盈率、流通市值大等特征明顯。證監會對此強調,此次調整將提高融資融券擔保物質量、降低業務風險,同時有利於引導投資者價值投資。

兩融折算率監管收緊

進入四季度以來,融資客的情緒明顯回升。兩融余額也加速回升,在11月29日終於沖破9700億元關卡,這是自今年1月26日跌至9531億元以後兩融余額的新高。滬深交易所最新數據顯示,截至12月1日兩融余額為9743.56億元。

更能體現融資客激進情緒的數據,是融資買入占A股當天成交額的占比。數據顯示,12月1日當天兩市融資買入額為2716.98元,占當天A股成交額的11%。這是年內單日融資買入占A股成交的最高點。

值得註意的是,從11月期間個股融資額變化情況可見,融資客對重組股、舉牌股更為青睞,如有涉及重組概念的新疆城建、天通股份11月間融資余額增長超過100%,位居標的股同類增幅的前兩位;南玻A、中國建築、伊利股份在上月融資余額也大幅飆升,增幅分別為87%、77%、71%。融資客跟風和投機情緒濃重。

對於兩融余額增長和融資客交易中的潛在風險,監管層已先知先行。滬深交易所12月2日宣布,將調整融資融券可充抵保證金證券的折算率,靜態市盈率在300倍以上或者為負數的股票折算率將下調為0%。

可充抵保證金證券折算率指的是,客戶在以上市證券(即擔保證券)充抵進行的融資融券交易時,計算保證金金額時證券公司所給出的折算比例。此次調整意味著,靜態市盈率超過300倍或公司業績虧損的股票,將不能折算為融資融券保證金。

此前,也有部分券商自行進行過折算率歸0的調整。如在2015年4月時,中信證券、廣發證券、華泰證券等就曾將部分擔保證券折算率下調為0%。券商方面對此的回應是,下調折算率的股票主要是考慮在個股增幅過快時,加大風險防範和投資者保護。

而與上述券商自行調整折算率不同的是,此次兩融折算率調整,是交易所對《融資融券交易實施細則》進行了修訂,在未來的兩融交易中將長期執行;此外,可充抵保證金證券折算率的調整標準更為明確,與其靜態市盈率直接掛鉤。

證監會在12月2日的新聞發布會上對此表示,兩融交易規則的此項調整可提高融資融券擔保物質量,降低業務風險。同時,降低高市盈率股票的折算率,還有利於引導投資者價值投資,抑制融資追漲炒高等投機行為,降低投資者風險,維護市場穩定運行。

規則調整如何影響兩融交易?

“經初步測算,目前融資融券業務擔保物中,靜態市盈率在300倍以上或者為負數的股票占比不高。這些股票不能折算為保證金,對市場影響較小”。證監會新聞發言人強調。

據本報統計,若以12月2日收盤為基準,靜態市盈率當前為負的個股有333只、超過300倍的個股有321只,共計654只個股、占A股個股總數的21.85%。但上述個股並非意味著折算率將要將為0%。按照證監會的規定,修改後的新規於12月12日起正式實施。各證券公司將根據12月9日收市後靜態市盈率對相應股票折算率進行調整,並於12月12日適用。

此次兩融規則的調整也引發市場極大關註和爭議。其中就有市場人士指出,若僅以不超300倍或不得為負數的市盈率指標為標準,或也會存在“錯殺”;如部分產能過剩的周期股可能會被波及,或將因市盈率標準不達標而不能充抵保證金,進而帶來市場拋壓、影響市場流動性等。

值得註意的是,此次規則調整的適用時間安排設計巧妙,或將能避免和對沖此類市場影響。按照證監會的規定,采用新老劃斷的方式,目前還有一周時間作為過渡期,不影響現有合約。即便是在新規實施前已開倉的合約,合約到期時可以繼續按照規定和合同的約定進行展期。

綜合適用條件和調整內容來看,此次規則調整受沖擊最大的,是持有靜態市盈率超過300倍或公司業績虧損股票的投資者;此次調整後,兩融交易的可用保證金金額將有所下降,未來可新開倉的規模將受到影響。

另一方面,滬深交易所在同期還進行了兩融標的股第五次擴容,由有的873只增加至950只、增加77只標的股票。此次調整將與折算率調整一同於12月12日實施。在收緊融資融券擔保物質量監管的同時,此次新增的標的股主要為市盈率較低、流通市值較大、交易較為活躍和市場表現較為穩定的股票。

“此次擴容後,將進一步豐富融資融券交易股票的品種,滿足投資者多樣化的投資需要。”證監會新聞發言人對此總結稱。有市場人士也對此表示,禁止超高市盈率公司和績差股作為擔保物、但同時又引入低估值、流動性好個股,監管層意圖並不在遏制兩融交易熱度,而是雙管齊下來降低杠桿資金的風險。

此外,滬深交易所還將建立標的證券定期評估調整機制,每季度末對標的證券進行雙向調整,及時剔除出不符合條件的標的證券。如標的股票變為ST股票或出現流動性不足等情況,都能及時覆蓋;同時,還將及時調入符合條件的優質證券。證監會表示,這一機制將維持標的證券數量的穩定性、有效優化標的證券結構,降低投資者風險,提高業務安全性。

抑制 融資 追漲 炒高 滬深 交易所 交易 調整 兩融 折算率 折算
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新華社解讀:財經領導小組會議為何提抑制房地產泡沫等六大問題

21日召開的中央財經領導小組第十四次會議強調,全面建成小康社會,在保持經濟增長的同時,更重要的是落實以人民為中心的發展思想,想群眾之所想、急群眾之所急、解群眾之所困,在學有所教、勞有所得、病有所醫、老有所養、住有所居上持續取得新進展。

“發展為了人民、發展依靠人民,發展成果為人民共享”。分析人士指出,多年來,我國堅持以人民為中心的發展思想,把增進人民福祉、促進人的全面發展作為發展的出發點和落腳點,有效保障了人民發展權益。當前,保持經濟增長速度、推動經濟發展,根本還是要不斷解決好人民群眾普遍關心的突出問題。

此次中央財經領導小組會議具體提出了推進北方地區冬季清潔供暖、普遍推行垃圾分類制度、加快推進畜禽養殖廢棄物處理和資源化、提高養老院服務質量、規範住房租賃市場和抑制房地產泡沫、加強食品安全監管等六大突出問題,都關系百姓生活,是重大的民生工程、民心工程。

今年冬季,在沈陽市蘇家屯區金山熱電分公司的外側,供暖煙囪內出來的氣體,始終是純白色。據公司總經理趙成明介紹,為了節能環保,金山熱電前後兩年投入兩億多元的環保設備,當前飄出來的氣體是濕法脫硫後剩余的水蒸氣,公司已經實現了超凈排放。

業內人士指出,推進北方地區冬季清潔供暖不僅是解決群眾溫暖過冬的問題,也關系到大氣汙染治理等問題。地緣熱泵、天然氣、電供暖,以及發展清潔煤技術都是未來方向。

“我國將在全國100個縣推行農村生活垃圾分類和資源化利用示範試點,在農村地區推行垃圾分類減量工作,提升農村生活垃圾治理質量和效益。”住房和城鄉建設部總經濟師趙暉說。

趙暉表示,推行垃圾分類制度關系到百姓生活環境的改善,我國各地氣候環境、生活習慣的地域差異較大,垃圾的成分也有所不同,在全國各省推廣試點示範,有利於找到適合當地生活垃圾分類和資源化利用的具體操作方法。

畜禽養殖廢棄物資源化和無害化,事關農村居民居住環境的改善,關系農村能源革命,關系能不能不斷改善土壤地力、治理好農業面源汙染,是一件利國利民利長遠的大好事。農業部門實施畜禽養殖廢棄物綜合利用試點項目,開展稭稈綜合利用和農田殘膜汙染治理等試點,力爭在“十三五”時期,基本解決大規模畜禽養殖場糞汙處理和資源化問題。

如今,選擇在養老院養老的人越來越多。今年下半年,全國老齡辦、民政部、財政部聯合發布的“第四次中國城鄉老年人生活狀況抽樣調查”顯示,盡管我國老齡工作取得了重大成就,但問題和短板猶在,如老年人健康狀況不容樂觀,失能、半失能老年人口數量較大;老年人精神慰藉服務嚴重不足,精神孤獨問題顯著等。因此,盡快在養老院服務質量上有明顯改善,加快建立全國統一的服務質量標準和評價體系,加強養老機構服務質量監管,事關全國2億多老年人的幸福,也關系到其子女的工作生活。

剛剛結束的中央經濟工作會議指出,2017年要綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制,既抑制房地產泡沫,又防止出現大起大落。

作為明年供給側結構性改革的重要內容,房地產市場如何發展引人關註。中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說,房地產發展的首要目標應該是實現“住有所居”,讓房地產回歸住房屬性,建立購租並舉的住房制度,形成長遠的制度安排。

食品安全是重大的基本民生問題。黨的十八大以來,黨和國家采取了一系列重大政策舉措,食品安全監管工作明顯加強,食品安全整體狀況明顯好轉,但食品安全監管還存在一些值得重視和需要解決的問題。

有關人士指出,食品安全監管各級政府必須高度重視,擺到重要的位置,加大資金、人員、檢測設備等方面的投入。樹立法律的權威,完善食品安全的法律法規,推動食品造假售假行為入刑,加大食品安全問題的追責力度。完善食品安全標準。同時加強食品安全監管隊伍建設。堅持嚴字當頭,嚴謹標準、嚴格監管、加快建立科學完善的食品藥品安全治理體系的重要指示,切實保障人民群眾“舌尖上的安全”。

新華社 新華 解讀 財經 領導 小組 會議 為何 抑制 房地產 房地 泡沫 六大 問題
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中央財經領導小組會議:要抑制房地產泡沫

中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席、中央財經領導小組組長習近平12月21日下午主持召開中央財經領導小組第十四次會議,研究“十三五”規劃綱要確定的165項重大工程項目進展和解決好人民群眾普遍關心的突出問題等工作。習近平發表重要講話強調,準確把握全面建成小康社會內涵,對實現第一個百年奮鬥目標至關重要。全面建成小康社會,在保持經濟增長的同時,更重要的是落實以人民為中心的發展思想,想群眾之所想、急群眾之所急、解群眾之所困,在學有所教、勞有所得、病有所醫、老有所養、住有所居上持續取得新進展。

中共中央政治局常委、國務院總理、中央財經領導小組副組長李克強,中共中央政治局常委、中央書記處書記、中央財經領導小組成員劉雲山,中共中央政治局常委、國務院副總理、中央財經領導小組成員張高麗出席會議。

會議聽取了國家發展改革委關於“十三五”規劃綱要確定的165項重大工程項目進展情況的匯報,分別聽取了國家能源局關於推進北方地區冬季清潔取暖、浙江省關於普遍推行垃圾分類制度、農業部關於畜禽養殖廢棄物處理和資源化、民政部關於提高養老院服務質量、住房城鄉建設部關於規範住房租賃市場和抑制房地產泡沫、國家食品藥品監管總局關於加強食品安全監管等的匯報。領導小組成員進行了討論。

習近平在講話中指出,保持經濟增長速度、推動經濟發展,根本還是要不斷解決好人民群眾普遍關心的突出問題。從解決好人民群眾普遍關心的突出問題出發推進全面小康社會建設,符合推進供給側結構性改革的要求,有利於創造新的增長點、提高長期增長潛力,而新的增長點就蘊含在解決好人民群眾普遍關心的突出問題當中。

習近平強調,推進北方地區冬季清潔取暖等6個問題,都是大事,關系廣大人民群眾生活,是重大的民生工程、民心工程。推進北方地區冬季清潔取暖,關系北方地區廣大群眾溫暖過冬,關系霧霾天能不能減少,是能源生產和消費革命、農村生活方式革命的重要內容。要按照企業為主、政府推動、居民可承受的方針,宜氣則氣,宜電則電,盡可能利用清潔能源,加快提高清潔供暖比重。

普遍推行垃圾分類制度,關系13億多人生活環境改善,關系垃圾能不能減量化、資源化、無害化處理。要加快建立分類投放、分類收集、分類運輸、分類處理的垃圾處理系統,形成以法治為基礎、政府推動、全民參與、城鄉統籌、因地制宜的垃圾分類制度,努力提高垃圾分類制度覆蓋範圍。

加快推進畜禽養殖廢棄物處理和資源化,關系6億多農村居民生產生活環境,關系農村能源革命,關系能不能不斷改善土壤地力、治理好農業面源汙染,是一件利國利民利長遠的大好事。要堅持政府支持、企業主體、市場化運作的方針,以沼氣和生物天然氣為主要處理方向,以就地就近用於農村能源和農用有機肥為主要使用方向,力爭在“十三五”時期,基本解決大規模畜禽養殖場糞汙處理和資源化問題。

提高養老院服務質量,關系2億多老年人口特別是4000多萬失能半失能老年人的晚年幸福,也關系他們子女工作生活,是涉及人民生活質量的大事。要按照適應需要、質量優先、價格合理、多元供給的思路,盡快在養老院服務質量上有個明顯改善,加快建立全國統一的服務質量標準和評價體系,加強養老機構服務質量監管,堅決依法依規從嚴懲處欺老、虐老行為。

規範住房租賃市場和抑制房地產泡沫,是實現住有所居的重大民生工程。要準確把握住房的居住屬性,以滿足新市民住房需求為主要出發點,以建立購租並舉的住房制度為主要方向,以市場為主滿足多層次需求,以政府為主提供基本保障,分類調控,地方為主,金融、財稅、土地、市場監管等多策並舉,形成長遠的制度安排,讓全體人民住有所居。

加強食品安全監管,關系全國13億多人“舌尖上的安全”,關系廣大人民群眾身體健康和生命安全。要嚴字當頭,嚴謹標準、嚴格監管、嚴厲處罰、嚴肅問責,各級黨委和政府要作為一項重大政治任務來抓。要堅持源頭嚴防、過程嚴管、風險嚴控,完善食品藥品安全監管體制,加強統一性、權威性。要從滿足普遍需求出發,促進餐飲業提高安全質量。

習近平指出,統籌推進“十三五”規劃綱要提出的重大工程項目落實,是供給側結構性改革中“補短板”的重要內容。補短板不是簡單增加投資,而是切實從滿足需要出發,增加有效供給。要加大脫貧攻堅力度,提高公共服務水平和質量,增強創新能力,加大人力資本投入力度,加快生態文明建設,補齊產業鏈條短板,加強基礎設施薄弱環節。要統籌推進“三去一降一補”工作,既去舊、又育新,既減少無效供給、又擴大有效供給。要把落實重大工程項目與推動改革、形成體制機制結合起來,堅持問題導向,有什麽體制障礙就改什麽。要正確區分政府職責和市場作用,凡是市場能做的政府要創造條件引導民間資本進入,支持各類市場主體以多種形式參與項目實施並獲取收益。

中央財經領導小組成員出席,中央和國家有關部門以及有關地方負責同誌列席會議。

中央 財經 領導 小組 會議 抑制 房地產 房地 泡沫
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北京代市長:堅決抑制投資投機行為,確保明年房價環比不增長

北京市委副書記、代市長蔡奇日前主持召開座談會時強調,要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,以建立購租並舉住房制度為主要方向,深化房地產業供給側結構性改革,抓緊研究建立長效機制,促進房地產市場平穩健康發展。

他指出,要精準發力,堅決抑制投資投機行為,加大普通商品住房供給力度,確保明年房價環比不增長。要合理增加住宅用地供應,從源頭穩定市場預期。要培育和規範住房租賃市場,把“租房住”作為實現住有所居的重要手段。

據《北京日報》29日報道,日前,蔡奇在北京市住建委主持召開座談會,聽取房地產調控和住房保障工作匯報。

在會上,蔡奇還指出,要“三房”並舉,做好住房保障工作。

一是組織好定向安置房建設。輸入區要盡早形成供應,輸出區要組織好優質教育醫療等資源的輸出,確保安置人口享有的公共服務水平不降低。

二是大力發展公租房,著力解決新市民住房問題。

三是加大自住型商品房供應,發揮其改善民生、平抑房價的作用。

蔡奇要求,提高保障房品質,市政基礎設施、公共服務配套要同步建設,同步交付使用,推廣裝配式住宅。還要做好房屋建設中的安全生產工作。

北京 代市長 堅決 抑制 投資 投機 行為 確保 明年 房價 環比 增長
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社科院:多數城市住房價格趨於平穩 漲勢得到抑制

中國社會科學院2017年1月大數據房價指數顯示,多數樣本城市住房價格趨於平穩。少部分樣本城市房價雖在上漲,但其漲勢已經得到有效抑制。

中國社科院財經戰略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心、中國社科院競爭力實驗室15日聯合發布了2017年1月大數據房價指數(BHPI)報告。

報告稱,BHPI根據采自互聯網的數百萬條存量住房實際成交價數據,利用最新互聯網大數據分析技術和國際通行的重複交易指數模型計算。通過新技術的應用,BHPI盡可能規避了房價指數編制常見的陰陽合同價、非理性報價、網簽時間滯後、加總失真等技術難題,以求更為貼近居民家庭對房價漲跌的真實感受。

BHPI為月度存量房價格指數,指數樣本目前覆蓋了30個主要城市和數十個重點城市的主要城區。作為基於互聯網大數據的開放式房價指數,今後指數樣本將逐步覆蓋全國所有城市。

根據重複交易指數模型的技術特性,BHPI僅監測存量住房價格變動,新建商品住房價格變動不計入BHPI。BHPI為大數據挖掘研究前沿成果而非調查統計數據,指數僅供市場分析預測參考,住房市場評價以政府統計部門數據為準。

2017年1月大數據房價指數總體顯示,多數樣本城市住房價格趨於平穩。少部分樣本城市房價雖在上漲,但其漲勢已經得到有效抑制。

從同比來看,三大熱點區域近一年房價漲幅巨大,非熱點城市房價表現相對穩定。大數據房價指數顯示,2017年1月,樣本城市中有重慶、西安、大連、深圳、沈陽5個城市房價同比漲幅低於20%,其中西安、大連、深圳、沈陽同比漲幅低於10%。但深圳近一年房價相對平穩,部分原因是因為需要消化2015年的過大漲幅。廊坊(燕郊)、天津、石家莊、廈門、上海房價同比漲幅依次分別為108.01%、83.64%、64.17%、62.7%和61.28%,居前五位。

分區域板塊看,樣本城市京津冀綜合指數同比上漲63.94%,長三角綜合指數同比上漲51.58%,中部綜合指數同比上漲39.59%,為近一年來三個領漲的熱點板塊。珠三角綜合指數同比上漲14.97%,表現相對平穩。

從環比來看,住房市場整體退熱,一半以上樣本城市房價環比已出現下降或停漲。大數據房價指數顯示,2017年1月,30個樣本城市中有16個城市房價環比下降或停漲。

其中太原、東莞、合肥、無錫、福州、蘇州、武漢、沈陽等城市房價出現環比下降,深圳、南昌、煙臺、西安、上海、佛山、鄭州、大連等城市房價基本停漲。其余樣本城市房價雖然仍在小幅上漲,但環比漲幅較前期高點已經顯著下降,表明市場正處於整體退熱過程中。2017年1月,重慶房價環比出現異動,但由於調控政策及時加碼,未來走勢有待進一步觀察。

分區域板塊看,樣本城市中,京津冀綜合指數環比上漲3.13%,長三角綜合指數環比上漲1.46%,漲速相比2016年9月的小波峰總體表現出回落態勢;珠三角綜合指數環比上漲0.11%,中部綜合指數環比下降0.19%,房價進入基本穩定區間。

報告稱,從中位數來看,大城市間房價差距高達十倍,部分特大城市進入超高房價時代,北京房價中位數逼近六萬。大數據房價中位數顯示,2017年1月,一線城市中,北京、上海、深圳房價中位數超過或接近50000元/平方米,其中北京房價中位數達到57568元/平方米居全國第一,上海52429元/平方米居全國第二。

而同樣作為一線城市的廣州,房價中位數僅為20215元/平方米,不及另三個一線城市北京、上海和深圳的一半。作為副省級城市的沈陽,房價中位數也僅為4996元/平方米,還不到北京和上海的十分之一。

報告稱,從城區層面來看,熱點城市郊區板塊房價率先退熱,市場理性逐步恢複。主要城區大數據房價指數顯示,2017年1月,熱點城市各區縣板塊中,核心城區房價環比漲幅總體較高,而非核心城區房價環比漲幅相對較低。如北京西城區、天津南開區、深圳羅湖區、上海靜安區黃浦區等,均在各區塊中房價環比漲幅相對居前。這與樓市過熱階段,郊區板塊房價漲勢蓋過主城區有顯著的不同。熱點城市郊區板塊房價率先退熱,與市場正在逐步恢複理性有關。

2017年1月主要城市大數據房價指數

城市 同比(比上年同期增長%) 環比(比上月增長%) 城市 同比(比上年同期增長%) 環比(比上月增長%)

北京 59.84 3.10 合肥 - -0.21

上海 61.28 0.63 武漢 49.03 -1.97

成都 20.88 1.91 南昌 20.03 0.89

重慶 14.42 4.59 石家莊 64.17 2.70

長沙 26.01 1.92 沈陽 -0.1 -3.20

大連 4.78 0.17 煙臺 - 0.77

廣州 26.59 1.92 廊坊(燕郊) 108.01 5.12

杭州 28.44 1.64 福州 27.61 -1.26

濟南 32.41 1.82 無錫 29.81 -0.36

南京 37.6 2.16 西安 8.96 0.68

青島 22.23 1.57 鄭州 44.56 0.18

深圳 4.08 0.97 太原 - -0.11

蘇州 29.34 -1.33 惠州 - 3.32

天津 83.64 2.73 京津冀 63.94 3.13

廈門 62.7 1.51 長三角 51.58 1.46

東莞 49.63 -0.16 中部 39.59 -0.19

佛山 - 0.31 珠三角 14.97 0.11

註:廊坊(燕郊)房價根據廊坊市燕郊板塊存量房成交數據編制,下同。

2016年11月~2017年1月主要城市大數據房價中位數

城市 房價中位數(元/平方米)

2016年11月 2016年12月 2017年1月

北京 53424 55661 57568

成都 9081 9221 9330

大連 9688 9454 9739

東莞 13889 14708 14482

佛山 9635 10193 9515

福州 17116 21468 17036

廣州 20378 20897 20215

杭州 21097 21330 21638

合肥 16591 15612 15822

惠州 9824 8700 9076

濟南 10941 11084 11529

廊坊(燕郊) 27076 28338 29725

南昌 9929 9661 11172

南京 24430 24470 24329

青島 13099 14045 13545

廈門 33651 35660 35964

上海 52044 52156 52429

深圳 46464 48331 48861

沈陽 6195 6710 4996

石家莊 13379 12331 13482

蘇州 17762 18174 19004

太原 7604 7761 7747

天津 24914 24416 25619

無錫 7831 8518 8178

武漢 14000 14035 15684

西安 6602 6550 7308

煙臺 8454 8130 8213

長沙 7672 8002 8158

鄭州 13676 14138 13265

重慶 7585 7961 8400

2017年1月主要城區大數據房價指數

城市 區縣 同比(比上年同期增長%) 環比(比上月增長%) 城市 區縣 同比(比上年同期增長%) 環比(比上月增長%)

北京 東城 53.68 3.03 深圳 羅湖 6.98 2.43

西城 49.13 5.66 福田 2.73 1.17

朝陽 59.64 2.79 南山 -1.38 0.96

海澱 50.06 1.39 寶安 -0.43 -1.47

豐臺 62.92 3.32 龍崗 8.03 0.05

石景山 61.39 3.22 龍華新區 8.81 1.26

通州 72.6 3.8 廣州 天河 42.61 0.97

昌平 68.64 4.32 海珠 20.25 0.85

大興 70.28 2.83 番禺 26.4 1.66

亦莊開發區 73.86 2.2 天津 南開 83.48 3.75

順義 61.86 2.45 河西 75.87 2.14

房山 74.26 6.39 河北 91.42 3.08

門頭溝 67.25 -1.25 河東 80.59 1.74

上海 浦東 55.84 -0.45 紅橋 94.12 2.7

閔行 68.84 1.4 西青 105.88 1

寶山 65.66 1.23 東麗 91.09 1.15

徐匯 50.79 -0.13 南京 鼓樓 35.12 1.06

普陀 65.68 5.03 建鄴 40.82 1.78

楊浦 65.36 1 秦淮 32.08 0.22

長寧 53.28 1.68 玄武 32.18 1.5

松江 84.02 0.68 江寧 62.61 1.12

嘉定 71.43 -2.12 成都 錦江 25.37 2.04

黃浦 49.38 3.6 青羊 23.69 2.17

靜安 50.65 3.72 武侯 15.38 1.1

閘北 57.23 -1.4 成華 15.04 1.58

虹口 58.83 -0.36 金牛 12.31 0.76

青浦 73.88 1.62 天府新區 46.52 3.55

奉賢 82.84 2.73 郫縣 18.84 2.31

重慶 江北 16.45 2.04 大連 甘井子 5.47 0.37

渝北 13.3 2.27 沙河口 4.1 -0.18

南岸 14.51 2.6

註:各區縣板塊的劃分參考了行業習慣和市場關聯性,與行政區劃可能不完全一致。

社科院 社科 多數 城市 住房 價格 趨於 平穩 漲勢 得到 抑制
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涿州樓市調查:開發商瘋狂封盤 漲價勢頭或難抑制

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-03-07/1082439.html

隨著京津冀一體化發展的提速,環京區域涿州的房地產市場受到前所未有的關註,某些樓盤一度出現了“瘋搶”的局面。然而正當大批投資者蜂擁而至時,當地政府迅速出臺了限購政策。3月4日,《財經》新媒體記者在涿州實地調查了解到,目前90%的樓盤已經“封盤”,不再對外銷售。原因是,很多樓盤五證不全,而監管部門檢查力度較大,兩會期間“封盤”現象普遍。另外,不排除捂盤等待漲價的可能。

從目前涿州房地產的整體價格來看,每平方米從1.1-2萬元不等,均價在1.5萬元左右,近三年房價翻了兩番。不過就是這樣的價格,與燕郊和固安相比,還是低了不少。那麽涿州房地產目前是什麽情況?是否還有投資的價值?未來受政策影響的走勢如何?《財經》新媒體記者進行了一番調查。

現房幾無房可售 期房“封盤”現象普遍

從北京西二環出發,開車沿京港澳高速一路向西南行進,不到一個小時便到了涿州北收費站。剛出收費站,就有六七個銷售人員手里拿著一堆樓盤宣傳單圍了過來,他們以為買房客來了,紛紛要帶《財經》新媒體記者去看房,最後一名叫小王的銷售員上了記者的車。

由於是周五,加上剛剛出限購政策,涿州大街上空空蕩蕩,但隨處可見三五成群的售樓人員。面對一棟棟建好的新樓盤,小王告訴記者,這些樓盤幾乎都沒有現房可買了。現在能買到的只有期房,準現房的價格比較高且樓盤比較少。

不一會,記者被小王帶到了京南一品售樓處。記者現場了解到,目前京南一品沒有正式開盤,還在排卡階段,交三萬元可以參與排卡,開盤時三萬可抵六萬。不過,該樓盤五證還不齊全。

多位銷售人員向記者透露,涿州現在存在大量五證不全的項目,五證齊全的大概只占到十分之一。兩會期間管得嚴,大部分樓盤都封盤了,兩會以後應該會開盤一批。據不完全統計,涿州有90%左右的樓盤現在都在“封盤”,部分可以排卡。

隨後記者來到位於涿州東站最近的樓盤K2獅子城,其銷售員表示,目前只有8號樓在售,屬於尾盤,其它樓盤都已經封盤。距離高鐵站一公里左右的天保綠城也存在封盤的情況,目前也在排卡。除此之外,封盤的還有位於涿州碼頭鎮的金裕花園、鴻坤爾灣等樓盤項目,位於107國道的樓盤項目幾乎全部封盤。

對於“封盤”的原因,業內人士認為,一是兩會期間政府查得嚴,證件不齊全是開發商的一大硬傷。二是開發商也在等待下一輪上漲,不排除捂盤的可能性。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《財經》新媒體采訪時分析稱,這個時候要特別警惕部分房企乘機捂盤的做法,因為往往這個時候被認為是房地產市場看漲的一個特點。

“如果房企資金壓力不大,可能會采取捂盤的做法,同時也不排除會有一些違規繞過監管的做法。建議地方政府對於現有的房企進行摸底,進而獲得更多的房源信息。” 嚴躍進說。

價格三年番兩翻 限購抑制炒房

據小王介紹,涿州現在幾乎已經沒有1萬元以下的房源,高鐵涿州東站附近的房價較高,在1.8萬元到2萬元之間。每天到涿州看房的人大概有一兩百撥,周六日更多一些。每周成交量在一兩百套,但最近房源很少,兩會以後火爆的情況應該會恢複。

記者了解到,距離涿州東站十公里左右的京南一品,預計開盤價每平米也在1.1萬元左右。而離高鐵站只有一兩公里的天保綠城的價格則要高很多,預計開盤價在每平方米1.5-1.6萬元,甚至更高一些。

家住獅子城的張先生告訴記者,2014年在涿州買的房子,當時的價格只有6000元/平方米,現在已經漲到了1.8萬元/平方米,不到三年房價翻了兩番。這一點也得到了小王的認可,涿州開發區房價漲的很快,就連老城區的房價也早已突破了萬元大關。

隨後記者來到位於老城區的“公園8090”樓盤。如果和高鐵新城相比,這里多了些生活氣息。五證齊全、70年產權、LOFT等均是它的賣點。銷售人員向記者介紹,均價在1.6萬元左右,朝南的戶型稍微貴一些,2018年中旬可以交房。該樓盤於2016年10月開盤,開盤均價為1.3萬元左右。

事實上,導致涿州房地產價格不斷上漲的原因除了整體房地產大環境因素外,與地處北京周邊的區域優勢是分不開的。加上京津冀一體化發展規劃,涿州被認為是地產的價值窪地,這也是導致更多投資者前來炒房的原因所在。

中原地產首席分析師張大偉在接受《財經》新媒體采訪時認為,涿州炒房的比例還是比較高的,投資比例超過50%,如果將部分北京養老等需求計算成為投資,那麽炒房比例將超過70%,自住剛需比例則非常低。

然而“炒房”剛剛開始,便遭遇了政策的限制。從3月1日起,非涿州市戶籍的居民家庭,限購1套住房,並且首付款比例不低於30%;涿州戶籍居民家庭購買第2套住房時,首付款比例不低於50%。3月2日,河北淶水縣也宣布限購。環京地區尚未限購的只有寶坻、永清和薊縣。

其實,限購政策出臺前,涿州就已經受到廣泛關註,被多數人認為是帶有強烈價值窪地屬性的城市。環顧周邊,固安每平米已破2萬元關口,正在修建地鐵的燕郊更是輕松越過3萬元。

由於廊坊北三縣限購較早,有部分人把投資傾向放在類似固安、涿州等區域。而固安此前上漲過快,自然會分流部分需求到涿州市場。

嚴躍進認為,涿州政策出臺以後,價格方面會有所抑制,市場交易略有下滑也是正常的。但由於涿州和北京相對較近,潛在的房價上漲壓力還是存在的。

張大偉也認為,從市場看,目前公布的政策對市場的影響相對較弱。預計這一政策後,市場可能會有短期降溫,但很快會消化。

多因素或令房價難以抑制

值得註意的是,涿州、固安等環京區域此輪瘋漲和京津冀一體化、民航一體化等概念分不開。京津冀是中國的“首都圈”,包括北京市、天津市以及河北省的保定、唐山、廊坊、石家莊、滄州、秦皇島、張家口、承德、邯鄲、邢臺、衡水等11個地級市。其中北京、天津、保定、廊坊為中部核心功能區,京津保地區將率先聯動。

此外,首都第二機場選址大興,涿州距新機場39.8公里。業內人士認為,第二機場將會給輻射區域帶來大型的功能性項目配套,催生新的臨空經濟帶的形成,並推動區域發展進程。同時,從交通來說,涿州是周邊為數不多有高鐵站且離北京比較近的城市,一天有40多趟高鐵經過,到北京西站僅需20多分鐘。

除了交通的便利外,目前的問題也是顯而易見的,就是高鐵周圍房價價格比較高,周圍配套設施匱乏,小到餐館、超市,大到學校、商場都不齊全。

亞太不動產學院院長朱淩波認為,所謂的配套有兩種力量,一種是政府的力量,一種是市場的力量。每一個區域,當樓盤、居住人口達到一定的數量和配比的時候,如果政府沒有先前的規劃,開發商肯定會自發地填補這種空白。

“從房地產的基本面來說,一體化能夠帶來產業和其他資源的聚集,從房地產的投資價值角度看,有積極的推動作用。但是要警惕市場過度的炒作,比如說過度地透支此類概念而炒房,顯然也是需要積極進行管控。”嚴躍進在接受《財經》新媒體采訪時說。

朱淩波認為,北京周邊地區具備其他城市場不具備的優勢。一方面京津冀一體化的提速,對整個區域來說是一大利好;二是北京在中國的特殊性,高端人群都在往北京流入,北京的限購對周邊區域會有一定的溢出效應;第三就是老百姓的投資渠道並不多,投資股票很多人都賠錢,而10到15年的事實證明,只有房地產的漲幅在10-15倍之間。綜合來看,短時間的房價是不會下降,只會往上走。

朱淩波認為,高鐵因素,周邊的比價效應,以及老百姓的投資渠道一時沒有多元化地解決和疏通,都會使更多的投資湧向房地產的價值窪地。

他表示,雖然受溢出效應的影響環京區域的樓市受到多方關註,但是輻射是有一定半徑的。住在大興、天津來北京上班是可以接受的,但是住在張家口還來北京上班就不太現實。所以這個溢出效應不能太盲目、太樂觀。

那麽被視為調控政策的房產稅是否會出臺?3月4日,十二屆全國人大五次會議大會發言人傅瑩在新聞發布會上說,房地產稅法的確列入本屆人大五年立法規劃,但今年沒有把房地產稅法提請人大常委會審議的安排。這意味著外界關註的房地產稅法不會在本屆人大任期內出臺。

獨立經濟學家、央視財經評論員馬光遠認為,“外面對‘房子是住的’這個問題看得太簡單,缺乏對這個問題在政策配套方面的深入思考,我更擔心一提及‘長效機制’,似乎就是收房產稅。如果長效機制淪為‘加稅’的噱頭,又是對房子是住的這一定位的誤讀和偏離。”

朱淩波認為,從大的形勢來看,房地產作為國民經濟的支柱產業,或者說作為老百姓投資的一個最主要的渠道,第一個可以借鑒的就是國際上的經驗。在國際上有一個最通用的慣例,當城市化進程達到80%左右的時候房地產會退出支柱產業,包括這種郊區化。第二個就是人口紅利雙雙對沖,負面因素是老齡化和獨一代,而正面因素是城鎮化和二胎政策。目前中國人口老齡化大幅度提升,中國的城市化進程現在達到50%左右,如果想達到80%還需要10到15年甚至20年。大家認為在這個區間里,房地產的國民經濟支柱地位可能還會保持。按照投資的慣性,在這個階段應該說還是有投資機會的。當然不同的城市、不同的地段差異會很大。

對於未來房價的走勢,朱淩波表示,“就北京而言,其在中國的特殊性是其他城市不具備的。北京是人口凈流入的,而且流入的高端人口比例很大,低端人口數量更大。所以這個城市跟其他城市不能同類型比較。比如很多大量的三線城市,像東北人口完全是凈流出的,產業也停滯,所以那的房價肯定有些地方會出現下滑、會出現滯脹。但是如果僅僅談北京,包括涿州,只能當作一個特殊城市去看,而不代表中國所有的城市都像北京這樣都在上升通道,很多人口凈流出的城市場已經進入下降通道,目前分化已經出現。”

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