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台北市命運最坎坷豪宅終於完工 五年封盤惜售 皇翔打什麼算盤?

2011-1-31  TWM




喊了五年要推出,卻始終雷聲大雨點小,毫無下文的「皇翔F4」,堪稱北市最牛、蓋得最久的豪宅,一連串的意外加上老闆沉得住氣,F4將成為台北今年最受矚目豪宅之一。

撰文‧梁任瑋

台北市信義計畫區新建豪宅非常稀少,號稱每坪將開價三百萬元的信義計畫區豪宅「皇翔F4」,動工逾五年,卻始終不願公開銷售。事實上,早在去年十一月二十六日,F4就已竣工,當天並向台北市政府申請使用執照,而且迅速在今年一月十二日拿到使用執照,但公司為何否認到底?

命 好不怕運來磨,皇翔F4的故事,堪稱台北市豪宅一頁傳奇,從買地到興建風風雨雨不斷。二○○四年時,皇翔建設董事長廖年吉以每坪一百四十萬元天價,自國產 局得標編號F4的二千六百坪土地,因較底價每坪七十萬元高出一倍,而且預估每坪房價至少得賣八十萬元才有利潤,比當時大安區豪宅成交價六十五萬元還高兩 成,同業都等著看皇翔如何創高價。

為了降低成本,皇翔後來又花了四億元購買不少大稻埕古蹟容積率,移轉近千坪建築面積到基地。但又被市議員 質疑合法性,甚至連住在台北花園豪宅的「鄰居」、前匯豐中華投信台灣區負責人宋文琪,都跳出來向市府抗議,指F4興建二十層大樓會破壞信義計畫區的天際 線。為了擺平民怨,皇翔最後主動「變矮」,只蓋十七層,可售戶數縮減為四十九戶。

經過一連串風波,廖年吉為了不讓命運多舛的F4再被外人挑 毛病,乾脆先建後售,走低調路線。這五年興建期,從未對外做廣告,但依舊有不少富豪探詢,在此期間,價格一直變,一路從每坪一二○萬元、一五○萬元,最新 數字是喊到二五○萬元,「因為老闆不賣,得罪很多大老闆」,皇翔內部員工透露。

為什麼成本早就可以回收,甚至可以賣得比宏盛帝寶還貴,廖年 吉卻要封盤惜售?以F4總樓地板面積一.○五萬坪、每坪單價兩百萬元保守計算,總銷金額至少二百億元,扣除一百億元土地與營建成本,獲利金額高達一百億 元,等於「五年翻一倍」,對每股稅後純益貢獻度更驚人,每股可賺三十五元;若以每坪售價兩百五十萬元到三百萬元預估,獲利還會更高,等於是「放得愈久,賺 得愈多」。

一家上市建設公司董事長指出,皇翔這幾年陸續以相對高價買進北市台汽北站、民生東路土地,背負龐大財務及股東壓力,但現在台北市 的建商都在煩惱買不到地,皇翔反而是土地庫存太多,擔心政府實施空地稅。最重要的是,一連串的意外加上廖年吉沉得住氣,讓他成為這波房價大漲下的贏家。

「皇翔也要靠這個案子翻身!」法人指出,皇翔去年沒有業績入帳,每股稅後純益可能在○.五元以下,創八年新低,但股價卻維持八十幾元高檔,本益比高達一七○倍,遠高於其他營建股,都是靠F4這個案子支撐,皇翔當然要把這隻金雞母養得更肥再出手。


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樓市“冰火兩重天”:黑龍江發補貼鼓勵買房 南京房企捂盤惜售被通報

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2016-04-26/1000722.html

為推動去庫存,4月22日,黑龍江省人民政府發布《關於全省房地產去庫存的指導意見》提出,鼓勵房地產庫存較大的市縣對購買首套普通商品住房者給予補貼,特別是對農民和農民工進城購房要給予補貼或貸款貼息。而在房價攀升的南京,卻被曝出個別房企涉嫌捂盤惜售。

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◎每經記者 馮彪

各地房地產業冰火兩重天的格局仍在延續。

為推動去庫存,4月22日,黑龍江省人民政府發布《關於全省房地產去庫存的指導意見》提出,鼓勵房地產庫存較大的市縣對購買首套普通商品住房者給予補貼,特別是對農民和農民工進城購房要給予補貼或貸款貼息。

而在房價攀升的南京,卻被曝出個別房企涉嫌捂盤惜售。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《每日經濟新聞》記者說:“部分三四線城市庫存去化周期還在20個月左右,最高的達到33個月。而南京、合肥、蘇州等城市庫存去化周期不足4個月,已經出現庫存不足的局面。”

多地推出購房補貼去庫存

在今年一季度房地產整體成交量上升的背景下,也難掩三線城市的去庫存任務的壓力。截至3月底,易居研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存顯示,三四線城市新建商品住宅存銷比為17.9個月,雖相比2月份的19.7個月有所降低,但總體上數值依然較大。

“截至今年2月份,黑龍江的省會城市哈爾濱仍然有18個月存銷比,屬於二線城市里面偏高的城市。黑龍江的其他三四線城市的去庫存壓力則更大。”嚴躍進對《每日經濟新聞》記者說。

在此背景下,黑龍江發布《意見》再次為去庫存力度加碼,並提出力爭到2018年底全省商品住宅庫存達到合理數量。

黑龍江的《意見》顯示出供需兩端發力的特點。例如,在供給端,《意見》提出,將商品房庫存去化周期超過24個月的市、縣商品住宅用地供應和新開發商品住宅用地計劃納入控制範圍,原則上兩年內不能新增開發商品住宅建設用地。

同時,《意見》在需求端提出多項購房優惠措施。例如,黑龍江鼓勵房地產庫存較大的市縣政府對購買首套普通商品住房者給予補貼,特別是對農民和農民工進城購房要給予補貼或貸款貼息。

在嚴躍進看來,實際上黑龍江的各個產業都有一定的產能過剩的問題,而房地產去庫存是其中相對力度較大的。從這個角度看,黑龍江此類住房市場的去庫存,其實是提振宏觀經濟的一個重要體現。

而且,給予購房補貼的還不僅是黑龍江。4月21日,山東省即墨市出臺《關於促進房地產市場持續健康平穩發展的實施意見》。其中提出,凡在即墨首次購買新建面積在90平方米以下的商品住房每平方米補貼50元。

另外,即墨市還給予高學歷人才更大的優惠,對在即墨就業和工作的高學歷人才首次購買該市新建商品住房,不受購房面積限制,按碩士每平方米100元、博士每平方米200元給予補貼。

中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長柴強對《每日經濟新聞》記者說:“三四線城市的房地產庫存量比預計的要大,情況還比較嚴重。一些城市的房地產在建規模過大,庫存量還在繼續增加。”

另外,柴強也表示,考慮到三四線城市的住房需求水平不高,甚至一些城市出現了城鎮人口凈流出現象,給化解房地產庫存增加了難度。

南京等地去化周期不足4月

與三四線城市去庫存壓力相比,一線城市和熱點二線城市房地產的火爆景象仍在持續。

以南京為例,國家統計局數據顯示,3月份,南京新建商品住宅價格指數環比上升3.5%,同比上升17.8%。

中原地產首席分析師張大偉對《每日經濟新聞》記者說:“從目前市場看,一二線城市庫存明顯銳減,而土地供應的減少又影響了市場的預期,目前一二線城市的庫存去化周期基本都在10個月以內,這種情況下市場價格的加速上漲趨勢非常明顯。”

另外,上海易居研究院數據也顯示,今年3月底,合肥、南京、蘇州的去化周期不足4個月,處於嚴重不足狀態。

張大偉還介紹,4月二線城市住宅用地平均溢價率高達72%,刷新了歷史紀錄,而成交平均樓面價也達到了4519元每平米,同比漲幅高達183%,在蘇州、杭州、南京等城市均出現了明顯的地王紮堆出現的現象,從市場預期看,地王的出現將影響後續市場持續升溫。

捂盤惜售也重現在二線城市樓市中。南京市物價局相關負責人在通報商品房銷售行為專項檢查情況時表示,查出富力南京地產開發有限公司開發的富力尚悅居涉嫌捂盤惜售。

該負責人稱,富力地產上述樓盤第11棟在領取銷售許可證五個多月後仍沒賣出一套房子。目前,南京市物價局已責令該樓盤按備案公示價格對外銷售。

滬深已開始收緊樓市政策,二線城市政府調控力度加強的信號也在出現。2月,南京就發布“寧十七條”新規,要指導房地產開發企業按照市場決定價格原則,切實規範房地產市場銷售價格行為。建立健全開發企業市場交易行為的信用評價系統和失信懲戒機制。

另外,據21世紀經濟報道稱,有南京當地開發商表示,南京市的商品房價格由物價局批複,近期明顯感覺審核更為嚴格。很多房地產項目上報的價格未被批複,而不得不推遲開盤時間。

專家說法

嚴躍進:部分三四線城市庫存去化周期還在20個月左右,最高的達到33個月。而南京、合肥、蘇州等城市庫存去化周期不足4個月,已經出現庫存不足的局面。

張大偉:從目前市場看,一二線城市庫存明顯銳減,而土地供應的減少又影響了市場的預期,目前一二線城市的庫存去化周期基本都在10個月以內。

  • 每日經濟新聞
  • 祝裕
  • 每經記者 馮彪

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蘇州出臺文件加強房價監管 嚴查捂盤惜售虛假折價

9月30日,蘇州市物價局發文,要求進一步加強商品住房價格監管。

全文如下:

為進一步加強新建商品住房價格監管,規範房地產價格行為,根據《市政府印發關於進一步加強蘇州市區房地產市場管理的實施意見的通知》(蘇府〔2016〕119號)要求,現就有關事項通知如下:

一、有下列情形之一的,價格主管部門應當對房地產開發企業進行提醒、約談、告誡,必要時暫停其價格申報,並建議由住建部門暫緩核發預售許可證:

1.申報價格明顯高於開發建設成本及行業合理利潤或周邊同類型樓盤價格;

2.完成價格申報後超過規定期限未向住建部門申請錄入商品房銷售網上管理系統;

3.出現社會集中反映的價格問題的;

4.價格違法行為輕微,依法可以不予以行政處罰的;

5.價格主管部門認為有必要提醒告誡的其他情形。

二、有下列情形之一的,價格主管部門應當按照有關法律法規進行處罰,必要時予以公開曝光,並建議由國土部門強化對其參與土拍資格審查,提高其參與土地競買條件:

1.捏造、散布漲價信息,偽造鼓吹交易數據制造“恐慌”氛圍,以及捂盤惜售、變相囤積房源、“饑餓營銷”等惡意炒作、哄擡房價、擾亂市場價格秩序的行為;

2.不符合商品房銷售條件,以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預訂款等性質的費用,借機擡高價格;

3.以土地拍賣、政策調整等為借口哄擡價格;

4.相互串通,操縱市場價格,損害消費者合法權益;

5.采取虛構原價、虛構降價原因、虛假優惠折價、謊稱降價或者將要提價等手段,或使用欺騙性、誤導性的語言、文字、圖片、計量單位等標價方式誘導他人與其交易進行價格欺詐;

6. 不按照規定的內容和方式明碼標價,未在銷售場所顯著位置公示“一房一價”信息、影響價格的相關因素、房屋銷售過程中涉及的相關費用、已售出的房源及成交價格等內容;

7.違反商品房銷售“一價清”和明碼標價制度,在標價之外加價出售房屋或者收取未標明的費用;

8.以捆綁搭售或者附加條件等限定方式,迫使購房人接受商品或者服務價格;

9.其他價格違法行為。

三、有下列情形之一的,價格主管部門應當將其行為納入不良信用記錄,並建議由住建、國土部門依法暫停其網上銷售,降低直至取消其開發資質,情節嚴重的取消其參與土地公開出讓市場競買和參與蘇州房地產開發建設的資格:

1.不按規定執行價格申報制度且拒不糾正;

2.虛構成本及提供其他虛假價格申報材料;

3.違反誠實信用原則,超過申報價格銷售房屋;

4.被列入蘇州市公共信用信息平臺“黑名單”;

5.存在嚴重價格違法行為並受到較重行政處罰;

6.其他嚴重失信行為。

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海南約談整改逾百家違規房企 將嚴查捂盤惜售哄擡房價

海南省住建廳3月1日發布消息,自2016年6月以來的專項檢查,已約談、整改房地產及相關企業105家,嚴格規範房地產市場秩序。

海南省住建廳1月20日發布數據顯示,2016年海南房屋銷售面積和銷售額分別增長了43.4%和51.6%,銷售面積超過1500萬平方米,銷售額約1490億元(人民幣,下同)。

據介紹,海南省“房地產和中介市場專項整治及商品房銷售明碼標價”專項檢查共出動執法人員約500人次,行政處罰案件25宗,罰款約24萬元。

海南房地產企業和中介機構呈現“多、低、散、小”的特點,現有房地產開發企業4509家,暫定資質和四級資質的企業占比合計達95%;現有房地產中介機構1595家,超八成未主動備案。

受躲霾購房等因素影響,海南樓市出現短周期過熱,少數開發商或中介機構借機漲價或發布虛假消息擾亂市場秩序。

海南省住建廳日前召集42家房地產開發企業和28家中介機構召開座談會,並約談19家近期因涉嫌違法違規行為被公開曝光的企業相關負責人,要求遵守法律法規開展經營,維護市場秩序。

海南省房地產協會秘書長王靜說,本次整治是主管部門常態化監管手段,處罰對越過紅線的企業更具警示作用。

海南錦誠房地產咨詢策劃有限公司董事長王路說,在近期海南樓市紅火的背景下,政府集中約談強化監管,意在防範市場出現過熱波動。

海南省住建廳介紹,今年該省將嚴查房地產企業通過捏造或者散布漲價信息等方式惡意炒作、哄擡房價,捂盤惜售或者變相囤積房源等9種不正當經營行為;嚴查房產中介發布虛假房源、不實價格信息招攬客戶,誘騙消費者等10種違規行為,此外要求所有房屋中介機構必須備案,違者暫停網簽備案資格。

海南省住建廳廳長丁式江稱,海南將引進大型品牌房地產企業,鼓勵省內有實力企業做大做強,並通過兼並、收購、重組等方式,開展規模化開發和集團化運作。

海南 約談 整改 百家 違規 房企 嚴查 捂盤 惜售 房價
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廣州住建部門專項檢查 打擊捂盤惜售

據央視網報道,在3月17日發布了樓市調控新政之後,廣州當地住建委就加大了對全市樓盤以及重點區域二手房中介機構的檢查力度。重點查處並打擊房地產開發企業捂盤惜售、囤積房源,和二手房中介發布虛假信息等違法行為。

廣鋼新城是廣州目前最大的在售樓盤,但是在走訪了這里的多處售樓點後,執法人員發現,根本看不到樓盤的銷售進度等相關信息。對此,銷售人員是這樣解釋的。

某樓盤銷售負責人:我也不可能說,我們的哪個樓盤單元賣多少錢,有多少樓層在賣,讓外面社會上的人全部都知道的。

根據廣州市相關規定,每個樓盤的銷售進度表,都要以規定的尺寸,擺放在銷售處顯眼位置進行公示,並且每套房子的價格也需一並附上,每天進行更新,讓購房者可以隨時查詢。最終,在執法人員的要求下,銷售人員才拿出了一張模糊不清的紙,表示這就是他們平時公示在外的銷售進度表。

執法人員:你這是什麽東西,有幾棟,我自己都看不清楚,拿放大鏡都看不到,怎麽叫公示。

由於沒有把相關資料公示在相應位置,執法人員當場開出整改通知書。

隨後,執法人員又在廣州市越秀區東山口隨機抽檢了十家二手房中介機構,在核對了相關的房源信息後,暫時沒有發現有發布虛假房源及價格信息等違法行為。

當地住建委表示,未來對當地房地產市場地檢查工作,將會繼續不間斷、無死角地展開,對違規主體將實施聯合懲戒,確保房地產市場穩定健康發展。

廣州 住建 部門 專項 檢查 打擊 捂盤 惜售
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湯文亮﹕惜售封盤並不是高招

1 : GS(14)@2017-08-02 05:44:28

【明報專訊】當樓市有迹象向下調整時,有地產商會以睇好後市為理由而惜售,甚至索性封盤,但亦有地產商話樓市仍然有上升空間而加價,不過,同時亦增加優惠。唔需要太細心了解,都知道那些說加價的地產商其實是減價促銷,說加價其實是轉移大家注意力,而且又不能夠說地產商誤導,因為的確是加了價,但無論是加價抑或減價,那些地產商是有誠意將新樓釋放到市場,紓緩市場的需求,盡了地產商的責任,比那些惜售封盤的地產商好得多。

地產商做投地、起樓、賣樓的生意,最終目的就是賣樓,點解要惜售封盤?這種做法有違做地產商的目的。如果現在樓市虛弱,供應大於需求,再推出新樓不但自己有損失,而且會因為供應太多,而影響整個樓市,那時候惜售封盤還可以說得通,如果為了追求更大利潤而封盤,倒不如老實說是囤積居奇,但以現時情况,潛在供應量與日俱增,樓價就算唔向下調整,亦無力上升,地產商點解還要惜售封盤,這是我不明白的地方。

為更大利潤封盤 實為囤積居奇

有老友叫我不用明言,其實現在購買力不足,新盤很難去貨,所以有部分地產商不如以惜售為藉口封盤,待購買力積聚,樓價上升時再推出,在政府未知道樓價上升是供應不足時,地產商為了多賺而這樣做亦無可厚非,但如果知道未來3至4年有10萬個單位供應,唔趁現在賣樓實在說不通,更何况低息時期近尾聲,金管局又隻眼開隻眼閉,任由地產商提供八成半按揭,唔通利息上升,金管局收緊地產商的高成數按揭時,反而可以賣到好價?

亂開盤如自揭底牌 斷送購買力予對手

今日如果以睇好後市為由惜售封盤,他日就會有很大機會要減價促銷,反過來說,今日那些真的是減價促銷抑或是那些加價兼加優惠促銷的地產商,明日他們是潮流領導者,心無旁騖來睇那些今日封盤的地產商如何糾纏。

其實如果唔打算賣樓就千祈唔好賣,否則要用惜售來封盤即是自揭底牌,即是話畀對手知道,只要開價不高於他們的封盤價,購買力便盡歸他們所有,惜售封盤是否高明,做生意的人自己心中有答案。

紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說亮話]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6261&issue=20170802
湯文 文亮 惜售 封盤 不是 高招
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中資搶地 會德豐嘆添土儲難 啟德盤擬惜售 保留部分現樓賣

1 : GS(14)@2017-08-10 17:22:48

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1559&issue=20170809
【明報專訊】中資財團以進取價來香港「搶地」,似乎已成樓市常態。會德豐(0020)地產常務董事黃光耀接受專訪時表示,中資近年往往以超出市場預期的價錢來港奪地,對本地發展商構成一定衝擊,在增加土地儲備上添加不少難度;在面對購買麵粉(地皮)艱難下,會德豐部署稍後推出的全新樓盤,將會轉取惜售策略,如預計第三季有機會推出的東九啟德沐寧街項目,部分單位擬保留至2019年現樓發售。

明報記者 方可兒

面對近年愈來愈多中資來港搶地的勢頭,黃光耀表示,基於目前吸納新土儲相對困難,集團會積極究保留「彈藥」。以現正待批預售、最快第三季內推出的啟德沐寧項目,以及會德豐負責銷售的山頂MOUNT NICHOLSON第三期為例,兩盤合共雖只提供670伙,但會採惜售策略;當中預計2019年3月落成的啟德項目,部分單位擬保留至現樓時發售。

單位總數648伙 最快本季推

上述沐寧街項目,是會德豐首度進軍啟德的插旗之作;項目提供648伙,涵蓋開放式至3房單位,開放式戶實用約200多方呎,約六成單位為1、2房。項目現時正等待批出預售花同意書,希望本季可推出,定價除參考區內新盤的售價和地價外,亦會參考九龍站一帶分層豪宅物業。

2014年投得地皮 每呎6101元

可留意的是,沐寧街項目的地皮是於2014年5月投得,當時每方呎樓面地價6101元,惟自內地企業海航系去年底進軍啟德,以遠高於市場預期、每方呎1.35萬元地價奪得同區地皮後,自此批出的住宅用地地價便一直高企1萬元以上。

或引入「共宅」概念滿足市場

另外,黃認為時下年輕人希望可獨立生活,導致市場充斥強勁置業及住屋需求,「共宅」是其中一個解決居住需求的生活模式。值得一提的是,啟德項目有機會引入近日社會熱議的「共宅」概念,並有意仿效新加坡的「雙鑰匙」公寓,以方便業主日後將單位分租、或與其他人共住,如單位將在設計上加強可保障私隱的設計,以作出配合。資料顯示,新加坡的「雙鑰匙」公寓,是指兩個單位設計成一個母單位及一個子單位,兩者共用同一個大門,但各有一個入口。

土儲夠3至5年使用 加快改農地

黃光耀續指,現時難以單靠競投官地的方式來增補集團的土地儲備,會德豐將會透過加快補地價、及改劃農地用途等方式,以增加土儲。

黃強調,會德豐目前手持的土儲,足夠未來3至5年發展,因此集團仍會以發售物業為主要業務,暫無意將旗下物業轉售為租。
2 : GS(14)@2017-08-10 17:23:06

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2745&issue=20170809
【明報專訊】會德豐(0020)近期主力推廣Wheelock Living概念,加強旗下新盤的軟銷工作,並藉此提升集團的形象。黃光耀表示,今時今日賣樓已不只是價格上的競爭,更是一種生活模式的推廣。

辦慈善藝術展籌得10萬

以會德豐旗下啟德沐寧街新盤為例,集團會透過facebook等社交媒體,介紹啟德發展區各類消閒購物及歷史文化等資訊,並邀請香港知名運動員歐鎧淳,推廣運動生活。

此外,集團旗下Club Wheelock亦不時舉辦各類活動,以維繫與會員關係。

早前集團便借出金鐘Wheelock Gallery,與Find Arts Studio及iCare Edutainment智研德育,舉行「2017 where to find heart慈善藝術展」,將畫展結合網上慈善籌款平台,透過募捐支持低收入的SEN(特殊教育需要)學童家庭,據悉是次活動共籌得10萬元。
3 : 舊會員(60465)@2017-08-10 17:45:10

「雙鑰匙」公寓,是指兩個單位設計成一個母單位及一個子單位,兩者共用同一個大門,但各有一個入口。

其實說穿了...就係幫收租佬?
收租佬得番1個QUOTA但夠錢買兩間
「雙鑰匙」公寓 就可以幫佢地節省稅,而租務回報都可以提升
中資 搶地 德豐 嘆添 添土 土儲 儲難 啟德 盤擬 惜售 保留 部分 現樓 樓賣
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=339935

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