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說好的QE4呢?美聯儲Williams表態急轉彎稱經濟前景持續改善

來源: http://wallstreetcn.com/node/209645

上周美股暴跌,舊金山聯儲主席John Williams還暗示對QE4持開放態度,這周美股開始兇猛回漲,他卻話鋒一轉,稱美國經濟前景在持續改善。市場因此哭笑不得:

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先回顧一下上周轟動一時的“QE4”表態:

Williams接受路透社采訪時表示,“如果有必要,美聯儲的第一防線將是宣布2015年中期以後再開始加息,而當前預期是,加息應自明年年中開始。如果經濟前景顯著惡化,通脹遠不及美聯儲2%的目標,他甚至對開展新一輪的資產購買項目持開放立場。”

然而,在昨天的演講中,Williams所表達的觀點與之前極度矛盾,他表示:

實話說,現在做這類演講越來越享受了,因為經濟前景在持續改善,越來越好。經濟形勢開始越來越樂觀。

今年第一季度,受惡劣天氣影響,美國GDP一度出現萎縮,但步入二季度之後,經濟隨天氣開始回暖,GDP數據反彈。下半年,所有經濟數據的增長動力都在加強,尤其是消費和商業支出數據。我預期下半年以及明年美國年化GDP增長能夠達到3%左右。

談及為何工資增長沒有跟上經濟增長的步伐,Williams表示:

近期舊金山聯儲的一份研究顯示,在經濟衰退的過程中,雇主一般也不太願意直接下調薪資水平(這樣會影響雇員積極性),所以衰退之後的經濟複蘇階段,薪資水平的增長會經歷一段時間的停滯。但是隨著失業率的持續下降,這種效應會越來越弱,薪資水平也會逐步上漲。

談及加息時間點,他重申了美聯儲加息將取決於經濟數據的觀點。預計美聯儲將於2015年中期開始加息。並強調,如果經濟增長比預期強勁,通脹水平上漲,加息可能更早到來,反之亦然。

美聯儲官員講話對於市場的影響不言自明,在近期全球市場波動劇烈的環境下,這種影響尤為明顯,這也可以從下圖中看得很清楚:

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說好 QE4 美聯儲 美聯 Williams 表態 急轉彎 急轉 經濟 前景 持續 改善
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態度急轉 高盛為何突然看空油價?

來源: http://wallstreetcn.com/node/209918

油價在過去幾個月經歷了持續大跌,上周這波拋售潮達到頂峰,當時高盛還認為,原油價格跌的太快太多了。

華爾街見聞曾具體提到過高盛分析師團隊的點評

原油短期大幅走低主要原因是投資者持倉的調整,他們沒有預計到基本面會出現了如此變化。但是在我們看來,即便中長線看空油價的觀點是正確的,2015年也不應該是一個看衰油價的時間點。

作為大宗商品,油價的漲跌理應由現有的供求關系所影響,但是市場現在卻將未來的供求關系預期計入到了油價之中。

但是,一個星期後,高盛的態度來了個大轉變。在周一的報告中,高盛給出了看空油價的理由:

我們對2015年原油市場供給過多的觀點進一步強化,現在我們認為油價會在2015年進一步下滑。因為1)OPEC以及北美地區以外的原油產量增速將超過需求增速,這令原油市場供給過剩,2)美國頁巖油的規模和持續性正驅動全球成本曲線下移,3)OPEC將無法再在市場上呼風喚雨任意決定原油產量,美國的頁巖油會取而代之。

因此,高盛下調2015年1季度和下半年的WTI油價至75美元/桶,此前的預期是90美元。考慮到WTI與布油之間的差價預期為10美元,高盛對布油的預測從100美元下調到85美元。

高盛還稱,隨著供給過剩的情況在明年二季度達到頂峰,布油價格會跌至80美元/桶,WTI則低至70美元。

到了2016年,市場基本面趨於穩定,美國頁巖油增速一旦放緩,OPEC也會適度削減產量,高盛對長期油價的預測是WTI 80美元/桶,布油90美元/桶。

對於OPEC來說:

我們的預測也反映出,核心OPEC國家對市場的定價權正在流失。隨著頁巖產量超過OPEC的閑置產能,原油市場的定價驅動力正從主要產油國的產量轉移到美國頁巖油的邊際成本。

換句話說,沙特阿拉伯不能再控制原油的邊際產量,現在這一主導權旁落到美國頁巖油廠商手中。

原因顯而易見,政策市場的定價通常都是由那些能夠平衡市場意外缺口或盈余的產量所決定的,而不是由那些長期協議或預付款協議達成的價格決定的

而頁巖油所做的,就是擴大了現貨市場中未被協議鎖定住的原油規模

正如高盛所說,WTI油價需要降至75美元/桶以減緩美國頁巖油的增速,使之達到一個不破換長期協議價格的速度,這樣才不會打亂市場長期再投資的步伐。

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這實際上是一個周期循環的問題。

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態度 急轉 高盛 為何 突然 看空 油價
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红星美凯龙上市的急转弯

http://www.xcf.cn/tt2/201512/t20151225_764073.htm


  红星美凯龙2015年6月底在香港主板IPO,成就了公司、大股东和背后相伴近8年的长期投资者华平。不 过,这家公司早在2014年4月就刊发了A股上市招股书申报稿,为什么会在一年内突然转向发行H股?2010年参股其中的众多投资者,为什么在等待近5年 后,会在2015年初以接近原价将股份转让给大股东?投资者中表现最佳的华平,为什么四期投资回报参差?有红星美凯龙这样成功转身的例子,仍然在时开时闭 的A股上市大门外排队的公司及其背后的投资者们,是走还是留? 罗山山/文

车建兴

  2015年6月底,中国家具零售龙头红星美凯龙(01528.HK)成功登陆香港主板,并以招股价的上限定价。有意思的是,红星美凯龙早在 2012年底就已提交A股上市申请,并曾在2014年4月刊发了A股上市招股说明书申报稿,计划在上交所上市,但在2015年1月终止申请,由A股转向H 股。两个招股方案的资金募集总额接近,新股都只占发行后总股份的15%,主要的差别在于,A股招股方案中约一半股份是由投资者出售老股,而H股方案则完全 没有老股出售。

  华平(Warburg Pincus)从2007年底第一轮投资开始,陆续参与了对红星美凯龙的四期投资,投入共计近16亿元,前后历时8年,账面回报接近4倍,年收益率约20%(以美元计)。虽然其目前尚未退出(股份有1年锁定期),但总算修成正果。

  值得注意的是,2010年上半年曾有11家投资者(包括10家境内投资者及华平)投入约18.5亿元,陪伴了红星美凯龙近5年时间,在其 2015年2月转向香港上市前,却基本都退出了(只有平安大药房一家跟到香港),而且它们转让股权给大股东的价格略低于5年前的入股价。苦等近5年,一场 空欢喜,颗粒无收。

  三类投资者(华平、10家内资投资者、平安大药房),三种回报。怎么会这样?为什么红星美凯龙选择转向香港上市?为什么2010年进入的绝大多 数投资者不跟着来香港?华平一共参与了四轮投资,各轮投资的回报如何,以美元计算和人民币计算的回报有何差异?这些问题都值得研究,先仔细看看红星美凯龙 的故事。

  创始人的财富故事:28年间从1万元到242亿元

  红星美凯龙的前身可追溯到车建兴先生1992年在江苏常州创办的红星家具城。经过20多 年的发展,红星美凯龙2014年零售总额约为550亿元,在中国家居装饰与家具零售行业名列第一。到2015年6月底,其在全国拥有自营商场51家,委托 管理商场112家,合计经营面积约1083万平方米。

  在自营商场之外,红星美凯龙2007年开始发展委托管理商场业务,并在同年开始引入私募股权投资基金华平。目前,公司大股东车建兴、车建芳兄妹 通过红星投资间接持有红星美凯龙约68.4%的股权,华平旗下基金持股共计约14.3%,管理层持股约2.1%,公众投资者约占15.1%(包括平安大药 房的0.1%,附图)。

  车先生是木匠学徒出身,1986年用借来的600元开始创业,1987年挣到了1万元。以红星美凯龙招股价计算,车建兴夫妇2015年6月底的 持股市值约为303亿港元,按当时的汇率计算,约合242亿元人民币。这意味着,过去28年,其财富每年复合增长约70%,这还没有包括车先生在上市公司 以外的财富与历年派息。

  红星美凯龙的发展模式中,自营商场对资金的需求比较大。2015年中期报告显示,其资产负债率约为47%。截至2015年6月底,公司已抵押约 571.5亿元的投资物业,而同期已竣工投资物业的公允价值约为571.6亿元。也就是说,公司已经将竣工的投资物业完全抵押,显示其资金链比较紧张。而 且仅是华平,就已经投资公司超过两亿美元,上市也就是很自然的选择:既可募集资金,缓解资金压力,也可以为私募股权基金提供退出渠道。

  A股和H股的招股方案对比

  红星美凯龙其实早在2012年底就提出了A股上市申请,并在2014年4月提交了招股书 的申报稿,准备发行不超过10亿股,其中新股数量不超过5.3亿股(占新股发行后总股份约15%),老股发售数量不超过5亿股。相对比,H股招股时没有出 售老股,发行新股数量约5.44亿股,也占新股发行后总股本的15%(表1-3)。

  最终,其H股按招股价上限定价,合计融资约72.2亿港元,净融资额约68.9亿港元(约合55亿元人民币)。

  看上去,红星美凯龙A股和H股的发行新股数与募集资总额相近,新股比例都是发行后总股份的15%,资金用途也大致相同,只是H股招股书中有计划投资及收购其他公司。

  不过,A股方案中发售股份近一半是投资者出售老股,总金额估计约42亿元,而H股只发售新股。所以,发行H股还是A股,募集的资金额对公司来说差别不大,但对于投资者来说,差别就非常大了。IPO这临门一脚,就可以决定投资者在这个案例上的成败。

  发行H股与发行A股也不是互相排斥。先在香港发行H股,建好上市平台和海外融资平台。时机成熟的时候,再回内地发行A股,两地上市,也是可以有 的后着。一个最近的例子是万达商业(03699.HK),其2014年12月刚在港交所IPO,2015年11月就披露了A股招股说明书。

  三批投资者,三种结果

  红星美凯龙近年的高速发展中,私募基金功不可没。从2007年底华平入股天津红星开始, 红星美凯龙分别在2007年底、2008年底、2010年上半年、2012年中、2015年初共进行五轮私募融资,引入华平、绵阳科技城产业基金、北京瑞 邦等11家外资和内资投资者,募资总额达到约34.8亿元,其中华平一家的投资金额就达到约15.8亿元(表4)。

  从其各轮融资的估值可见,估值提升主要发生在2010年这一轮以及2015年上市时,其间5年的估值保持平稳(表5)。

  值得注意的是,2015年2月,2010年和2012年参股的投资者(除了平安大药房)将所持股份转让给大股东,作价约为20.2亿元,而他们 当初的投资金额合计约为20.3亿元。也就是说,这些投资者经历了3到5年的等待,尽管同期公司有重要的成长(根据H股招股书,2012年红星美凯龙收入 约52.5亿元,2014年收入为79.4亿元,增长约51%;如果以2010年的收入计算,相信增幅更大),但公司的估值并没有明显的变化。

  A股和H股的招股书财务数据涉及内地和国际会计制度差异。对红星美凯龙来说,对利润的主要影响在于香港市场采用国际会计制度,因而把投资物业的 公允价值变化也计入利润。由于公司约有31个自有商场,2014年底的投资物业账面价值高达约630亿元,占公司同期非流动资产的约94%,加上国内房地 产价值近年仍有升幅,所以投资物业的公允价值变动就很可观了,2014年度达到约24.2亿元,约占2014年税前利润的45%。不过,投资物业的公允价 值变动是把双刃剑,如果房地产价格明显下跌,也会明显拖累公司利润。

  如果扣除投资物业公允价值变动的影响,我估算红星美凯龙2014年度的净利润在19亿元左右,也就是说,华平最后一轮投资的估值大概是公司 2014年净利润的8-9倍。考虑到近年国内消费和房地产市场都显得疲软,公司也还没有上市,这样的估值属于合理,并不算很便宜。而根据A股招股书申报稿 的数据,红星美凯龙2011年净利润约为12亿元,绵阳科技城产业投资基金2012年受让大股东股份的估值约为2011年公司净利润的14倍。2010年 上半年参股的投资者给的估值与2015年初华平增资的估值接近,意味着2010年入股的P/E倍数远更高。之前的投资者(尤其是2010年上半年参股的投 资者)所给的估值较高,这就已经埋下后面回报平平的伏笔,这大概也与当时经济和市场氛围有关系吧(例如4万亿刺激的影响)。

  所以,简单来说,在两个时段参与的投资者能够有较好的回报:以较低估值参与红星美凯龙早期投资的(如2009年之前入股的),参与上市前投资并 跟随公司IPO的(如2015年初增资的华平和跟来香港的平安大药房)。这样,我们就可以把投资者分为以下三类,三者的投资回报各不相同(表6)。

  第一类投资者(华平):8年内进行四轮投资,合共投入约15.8亿元,目前持有约5.19亿股。以招股价计算,持股市值约69亿港元(约合 55.2亿元人民币),再加上2015年初随同2010年其他投资者退出时回收约1.5亿元,合计回报约56.7亿元,约3.6倍的账面回报,年回报率约 18%。

  第二类投资者(2010及2012年入股但于2015年初退出的华平以外投资者):2010年入股的股东总投资为18.5亿元,合计持有约为 3.41亿股,约合5.42元/股。此后的2012年,绵阳科技城产业基金再投资约2亿元,这样,扣除平安大药房的2000万元投资,这些投资者的整体投 资额约为20.3亿元。2015年初大股东受让这批股份的总价约为20.2亿元,约合5.416元/股,基本是2010年的入股价(略低于2012年绵阳 科技城产业基金的受让价)。

  第三类投资者(2010年入股并跟来香港的平安大药房):投资约2000万元,入股价约为5.42元/股;以招股价13.28港元/股(约合10.62元人民币/股)计,账面回报约96%。

  2010年投资者的无奈退出

  为什么2010年入股的投资者会在公司转赴H股上市前选择退出?很可能是无奈之举。以中 信证券(600030,06030.HK)下属的绵阳科技城产业基金来说,这一基金是2008年成立的人民币基金。翻看中信证券2014年的年报,其中提 到绵阳科技城产业基金处于退出期。该基金的募集说明也显示,单笔资金的使用年限一般为3-5年。

  我们再看看2010年投资者中投资金额最多(高达7亿元)的北京瑞邦贝特创业投资。根据红星美凯龙A股招股书披露的资料,其在2010年6月成立,总认缴金额7亿元,从成立时间和金额上来说,更像是为了红星美凯龙这项投资而成立的项目公司。

  如果以人民币基金约5年的生命期来说,2010年入股的人民币基金,到了2015年已经处于不得不退出的时刻。尽管红星美凯龙2014年4月刊 发了招股书申报稿,但面对拥挤的A股上市等候长队、时开时闭的IPO窗口,以及公司紧张的资金链条,公司大股东和投资者都不能不焦虑。

  是走还是留?从大股东的角度看,如果继续在A股排队,或许仍有机会,但和公司业务紧密相关的房地产市场已经持续低迷,公司的负债率已经较高,如 果不能及时上市,一旦银行收紧银根,追讨贷款,后果可能难以设想。如果转向香港发行H股,时间相对较短和可控。事实证明,在2014年底A股仍处一片牛市 的亢奋气氛中,公司能够做出放弃A股转投港股的决策,并由大股东出巨资约20亿元受让及回购老投资者的投资,不能不说是果断和有胆识。

  和大股东相比,2010年入股的人民币基金处境就很不同。如果公司成功在2015年登陆A股,那当然是皆大欢喜。公司原定的招股方案是IPO时 就发售老股,投资者们成功套现,并有至少五成的盈利。不过,A股上市看上去情况不太妙。既然大股东要弃A股奔港股,那要不要跟着一起去呢?

  港股上市虽然相对A股比较容易,时间较短,但也不是没有风险(2008年蓝山资本与摩根士丹利等投资的服装零售连锁企业ITAT赴港上市,就未 能通过港交所聆讯);而且上市之后,2010年投资者所持有的是内资股(华平除外),还需要申请转换成H股,这方面有难度,上市后也有一年锁定期。这样, 即使红星美凯龙成功登陆香港主板,2010年入股的投资者也要等到最早2016年下半年,才有机会退出。这已经是入股的第七年了,人民币基金恐怕等不了。

  作为美元基金,华平的处境相对好一些。美元基金的存续期约为8-10年,有时还可再延长1-2年。投资红星美凯龙的华平房地产基金成立于 2006年,到了2015年,也已经进入了基金的晚期。由于华平的持股也有一年禁售期,所以华平也不容易,基本到了美元基金所能承受的最长投资时限。

  这大概就是长跑选手和中短跑选手的分别。人民币基金的存续期只有3-5年,最多只能算中跑选手,面对拥挤的A股赛道和时开时关的IPO窗口,有 时只能望门兴叹。抓住了国内家居用品零售行业的龙头企业,入股价格也不算太贵,也尽最大耐心等待了近5年,水温已经烧到80度,不过已无时间等到水烧开, 最终只能空欢喜一场,无奈地选择按入股价(甚至略低)退出。面对不确定的环境,美元基金这样的长跑选手还是更有回旋的空间和时间。

  2010年入股红星美凯龙的投资者,为什么会到2015年初无奈退出?有基金存续时间的因素,也与A股市场环境大有关系。IPO是私募股权基金 投资企业后最重要的退出渠道之一,从1990年底沪深交易所创立算起,过去25年里A股IPO已经暂停了9次(包括2015年7月开始的最近一次),平均 约27个月就有一次,过往8次每次的平均暂停时间超过7个月。2010和2012年参股的投资者运气不大好,投资后遇到了历年持续最长时间的一轮IPO暂 停,时间长达14个月。

  人民币基金存续时间不长,A股IPO退出窗口又时开时闭,这种结构性的矛盾不容易克服。虽然证监会已于2015年11月宣布IPO重启,暂时也只涉及6月已经获得IPO批准但暂缓发行的28家企业。

  华平四轮投资的四种回报

  在红星美凯龙投资案例中,华平是主角。这家全球历史最悠久、规模最大的私募基金之一,总部在美国纽约,1966年由Lionel I. Pincus & Co并购E.M.Warburg而成,成立40多年来,共募集了15只基金,募资总额约为583亿美元。

  投资红星美凯龙的这只房地产基金2006年10月底完成募集,资金总规模达到12亿美元,背后的机构投资者包括通用电气资产管理等。华平把红星 美凯龙当作地产类项目,其实也有道理,红星美凯龙确实拥有巨额的自有投资物业。2015年6月底,其投资物业账面价值约为659亿元,约占公司非流动资产 的94%、公司总资产的82%。

  华平对红星美凯龙做了四轮投资:2007年底投资天津红星(4.95亿元);2008年底投资红星美凯龙(5亿元);2010年3月和其他10家投资者一起参股(通过旗下的连云港至高投资1.5亿元);2015年1月增资(4.33亿元,表7)。

  事实上,尽管华平是红星美凯龙私募投资者中表现最出色的一家,它四轮投资的表现也参差不齐。从我的分析来看,最出色的是第二轮(2008年底),其次是第四轮(2015年初),较差的是第一轮(2007年底投资天津红星)和第三轮(2010年参股)。

  先来看看华平的前两轮投资。在红星美凯龙H股招股书中,只有华平前两轮投资的平均价格(约2.27元/股)。尽管这两轮投资的金额相近,但价格 明显不同。2007年11月华平参股的是天津红星,4.95亿元取得约23%股权。2008年11月投资5亿元,取得红星美凯龙17%的股份(当时名称为 红星有限)。红星美凯龙和天津红星是2007年分别在上海和天津成立的业务平台,按地域从原有股东(红星家具集团)收购家居商场业务。天津红星只收购了5 家商场(在天津、北京和沈阳),代价约为1.33亿元;而当时的红星美凯龙收购了17家商场(包括上海和江苏等地的核心商场),代价约为2.92亿元;所 以,天津红星的资产规模和质量明显不如红星美凯龙。从两家公司的注册资本也可看出,华平入股后,天津红星的注册资本约为 5188万元,红星美凯龙的注册资本为14458万元。

  2009年8月天津红星并入红星美凯龙,华平持有合并后公司17%的股份,红星美凯龙也声明并未再给予股份以外的对价。华平前面两轮共投资 9.95亿元,取得约43890万股,每股平均投资价格为2.27元。我们可以参考合并前两家公司的注册资本,来估计两轮投资获取的股份数。两家公司合并 后的总注册资本为19646 万元,天津红星所占比例为26.4%,红星美凯龙比例为73.6%。这样,华平2007年底投资4.95亿元,按比例计算持股约11587万股,每股价格 约为4.27元;2008年底投资5亿元,按比例计算持股约32303万股,每股价格约为1.55元;可见2008年底的投资价格只是上一年的约36%。

  如果我们回顾两轮投资的背景,可以发现2007年底市场气氛还很热烈,2008年底就已经发生了全球金融海啸。可见投资价格与时机很有关 系,2007年底华平的约5亿元只能占非核心实体天津红星23%的股份,2008年底同样的金额几乎可以取得规模大几倍的核心实体17%的股份,投资真的 要慎选时机。2007年底的这一轮投资当然有价值,通过参股天津红星,熟悉了公司的人与事,也为2008年底追加投资打下好的基础。不过,如果只是要先布 局,适量投资即可,不一定要有近5亿元的大手笔。

  再来看第二轮的投资。华平能够在2008年11月追加5亿元投资,在当时的市场氛围下,敢于承担风险,这一次的决策质量比较高。从上面估算的约1.55元/股的成本来看,H股的招股定价几乎是当时入股价格的7倍,这一轮的投资有很好的回报。

  华平2010年3月的第三轮投资比较普通。当时随同其他10家投资者参股约1.5亿元。估计华平作为前期的投资者,既然要引入其他投资者,少不了自己也要一起追加一部分投资,以显示信心。如前所述,这笔投资在2015年2月已经以约为原入股价的水平,转让给大股东。

  华平2015年1月的最后一轮投资,也有比较好的回报。作为投资最多的外资股东,华平可能在红星美凯龙放弃A股转投H股的决策中扮演了重要的角 色。不同于内资投资者,华平的外资股份在红星美凯龙登陆港交所后,就可以转为H股,一年锁定期结束后就可以自由流通。既然大股东都要通过红星投资出资20 亿元以真金白银受让2010年和2012年参股的投资者股份,那华平适当增资,表达对公司的信心,也是比较自然的举动。最后这一轮的增持价格与2010和 2012年投资者的入股价相近,有吸引力。此外,2015年1月的新股认购价格,对于确定公司大股东在2015年2月受让其他投资者股份的价格,相信也有 参考意义。

  华平历年四轮投资的账面回报约为56.7亿元(按招股价计算,并加上第三轮已经回收的投资约1.5亿元),相比较投资成本约15.8亿元,账面 回报约3.6倍。但仔细分解来看,从持股超过4年但几乎没有回报的第三轮,到2015年初增资、持股半年账面回报已经翻倍的第四轮,以及金融海啸后增持、 目前回报估计近7倍的第二轮,各轮投资回报不同,背后的投资时机和决策质量也不同。所以分析华平在这个投资案例中的表现,不能只满足于看一个整体的回报。

  由于华平的四轮投资都是由美元出资,再转换为人民币,以投资时的汇价计算,四轮投资合计约2.34亿美元。以红星美凯龙H股招股价计算,华平持 股约69亿港元,约合8.9亿美元。再加上2015年初转让给大股东回收的约1.5亿元人民币(约合2400万美元),合计约9.1亿美元。以美元计算的 回报约3.9倍,略高于以人民币计算的回报,主要因素是人民币升值(表8)。

  以红星美凯龙2015年11月13日收市价10.28港元/股计算,基于略有贬值的人民币汇价,华平的持股市值约为53.4亿港元,约合 43.9亿元人民币,加上2015年初回收的约1.5亿元,合计账面回报约45.4亿元人民币,相比较15.78亿元的总投资成本,账面回报约2.9倍。 以美元计算的账面回报约7.13亿美元,约3倍账面回报。2016年6月底华平的持股才可以解禁,实际的回报还要看退出时候的股价表现。

  即使以招股价计算,华平四轮投资的账面回报约为3.6倍(人民币计算)和3.9倍(美元计算),并不算很理想。看起来还是受到第一轮的高入股价和第三轮原价退出的拖累。

  需要指出的是,资金的投入和收回时间对收益率有一定影响。如果按第一轮投资到公司上市的7年半时间计算,华平以人民币和美元计算的账面回报分别 为3.6倍和3.9倍,账面年收益率分别约为19%和20%。不过这是假设投资在期初一次性投完,上市时完全收回。在红星美凯龙案例中,华平的投资分成四 轮(包括2015年初才投入的第4轮),所以,考虑时间因素后,华平投资的账面年收益率分别约为25%(人民币计)和27%(美元计)。如果考虑到华平的 股份还有一年锁定期,假设2016年中解禁后全部按招股价售出,那么华平的实际年收益率分别约为21%(人民币计)和23%(美元计)。

  相对于私募基金投资者,大股东才是大赢家。大股东持有红星美凯龙近7成股权,是公司多年来价值高速成长的最大受益者(例如公司估值从2009年 约59亿元,快速上升到上市时的约327亿元);此外,2005年2月大股东出资20.3亿元受让投资者股份,按照招股价计算,账面已有近一倍回报。按照 2015年10月福布斯中国富豪榜,车建兴已经以约184亿元财富,排名第56位。

  红星美凯龙案例的三大启示

  红星美凯龙这个投资案例,可以给我们一些重要的启发。

  1.投资要慎选时机

  好的投资离不开好项目,同样需要好时机。华平前两轮投资的金额相当,持股比例接近,但投资的实体规模差别很大。2007年底参股的天津红星只有 5家商场,而2008年底参股的红星美凯龙旗下有17家商场,估计其2008年底每股投资价格只是2007年底的约36%。打个形象的比方,同一个开发商 的房子,同样的价钱,2007年底只能买到小户型一房,而2008年底就可以买到三房,地段可能还更好一些。

  可以说华平2008年底的投资是有勇气抄底,也可以说2007年底的投资是在热烈的市场气氛中出价太高,对比同一家公司时隔一年的两轮投资,已 经是很好的投资案例。类似,2010年上半年参股的约11家投资者,也可以说是在市场的热潮中出价太高,其入股价竟然与2015年初华平的增资价相近。从 2007年和2010年投资者的经历来看,即使是选中行业龙头公司,如果出价太高,也会为后面不理想的投资回报埋下伏笔。

  不过,作为私募基金,通常成立后的前3年左右为投资期,在市场高峰期募集到资金后,不容易抵制住投资的外在压力和内在冲动。从华平的经历来看,反而是金融海啸后的追加投资回报最佳。

  2015年夏天以来,股市经历了重要的调整,不过最多只能算是进入深秋,大寒小寒还远没有到来。要不要现在出手,或者是先耐心等候,适当尝试, 为后面的出手先做一些铺垫?红星美凯龙案例中,众多投资者的实际经历和表现已经有丰富的营养和启发。好的投资时机相信也不只是选出来的,更是耐心等来的。

  2.面对不确定的资本市场环境,长跑选手更容易胜出

  中短跑选手也可能赚到钱,但如果市场环境较严峻或者跑道太拥挤,那么有耐心的长跑选手才是最后的胜出者。2010年上半年参股红星美凯龙的多家 投资公司在2015年初都选择了原价退出,人民币基金较短的存续期相信是重要的原因。绵阳科技城产业基金在2010年和2012年分两次投资,已经较为谨 慎,不过可惜基金成立于2008年,到了2014年已经进入退出期。

  A股和港股是在不同的跑道上,A股估值高,但跑道太拥挤,而且还经常临时关闭。港股的估值相对较低,但跑道较宽敞,而且始终保持开放。从红星美 凯龙的经历看,其2012年底就递交了A股上市申请,苦等约两年,没有结果;转向香港发行H股,2015年第一季度才正式递交申请,6月底就已成功上市, 时间和效率两相对比,让人感叹。当然,发行H股仍然需要向中国证监会提出境外上市申请,获得证监会受理函后,再向港交所提出上市申请。在得到证监会正式核 准后,港交所进行上市聆讯。

  3.投资机会:那些仍在A股门外排长队的公司们

  红星美凯龙迅速转身,在这轮股市大跌前成功在香港上市,融资约72亿港元(扣除费用前),算是很幸运。对于仍然在A股排队的600多家公司来 说,要不要转身,跟着红星美凯龙们的足迹,到香港主板上市?相信企业家和后面的投资者都比较纠结,如同周华健的一首歌,“其实不想走,其实我想留”。

  类似红星美凯龙的投资案例,其中的人民币基金等内资投资者,因为基金存续时间有限,很可能不得不选择退出。这中间可以有很多的投资机会,就好像 华平2015年初的第四轮投资,可以去受让那些老投资者的股份,或者向这些公司认购新股,由公司或大股东去收购原有投资者的股份,新投资者则去承担后面H 股上市、股份锁定和转换为H股等风险。

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星美 凱龍 上市 急轉彎 急轉
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「冷加速」讓升息急轉彎?

2016-04-11 TWM

葉倫本來就是較謹慎的鴿派,經濟指標一有風吹草動,她就會停下來多看一下;當環境趨於不穩,她也就更小心。未來要繼續升息,肯定是一步比一步難。

美國聯準會主席葉倫三月二十九日在紐約的演說中,表示她將更謹慎地調升利率,以因應全球市場和國際金融狀況。

雖然她這麼說,不表示美國未來將捨棄升息這條路,但市場原本預計二○一六年會升息四次,現在可能只會升息兩次。聯準會本來也準備在三月時升息,但是FOMC(聯邦公開市場委員會)最後也決定不採取任何行動。

靠著這些線索,我們可以推論,葉倫原本進行到一半的升息計畫,現在進入了關鍵觀察期。

當然,全球經濟走向現在很不安穩。單看油價,去年才腰斬,今年又掉到三十美元左右;天然資源價格如鐵礦,也好不到哪裡。我在本專欄曾多次提到,油價和天然資源是決定一六年國際經濟的一大因素,不只是對新興國家,對先進國家也一樣。

對俄羅斯、巴西這種原物料出口國經濟衝擊很大;對美國、日本及歐洲,至少在短期來說,經濟成長是有幫助的。但這只是短期,長期來說,原物料進口國也會慢慢受到價格跌落的影響。

例如美國,雖然到目前為止經濟恢復的速度都很穩健,最近也有些減速的跡象,或許可被稱作「冷加速」。製造業一直被視為美國經濟最弱一環,ISM(製造業採購經理人指數)已連續八個月處於緊縮狀態,從去年十一月起就逐漸下滑,直到今年三月才出現八個月以來首次景氣擴張,能否持續,還是未定之數。

從客觀數字來看,葉倫未來要繼續升息,肯定是一步比一步難。再加上她對升息本來就屬於較謹慎的鴿派,經濟指標一有風吹草動,她就會停下來多看一下。當環境愈趨不穩定,她也更小心。

因此,我認為美國的貨幣政策,已慢慢又轉了風向,甚至已走到關鍵轉捩點。雖然預估今年還會有兩次的升息,但美國貨幣政策的緊縮力道,很可能會比我們預期的更弱。

升息與否,皆令葉倫兩難。她如何調整利率這微小的數字,將對全球經濟造成重大影響。

(本專欄隔周刊出)

撰文 / 榊原英資

加速 升息 急轉彎 急轉
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銀行急轉駄 業主失預算 龍頭屋苑現估價不足

1 : GS(14)@2015-11-02 00:43:25

2015-10-21 EW

近月股市連番波動,市場憂慮美國加息,加上內地經濟轉差,樓市交投陷入低潮,更由數月前高價成交頻現,變成現時通街減價貨。眼見樓市不濟,銀行紛紛轉軚趨審慎,令龍頭屋苑出現估價不足的情況,成交價與銀行估價相差最多逾一成,準買家因銀行「按唔足」而大失預算,隨時冒上不必要的風險。

本刊調查發現,估價不足遍佈港九新界屋苑,無一倖免。 有業內人士指,上車客首當其衝受影響。「部份首次置業人士計得啱啱好,有人要再想辦法借錢,最終由屋企人出手,才成功承接按揭,情況狼狽。」

有熟悉銀行界運作的人士指出,在市況動盪的情況下,各家銀行估價經常出現落差,建議準買家「貨比三家」,不應過份淡定,先估價後上會,屬於較穩陣的做法。

經絡按揭轉介公布調查,近三成受訪者預期今年樓價走勢向下,一年前同樣調查,顯示看淡人士僅百分之三,現時大幅增加,反映市民普遍對後市,由樂觀轉趨審慎。資料亦顯示,九月份現樓按揭註冊量按月回落百分之七,數目少於七千宗。

二手交投冰封,部份業主一心沽貨,惟有大幅減價。其中,新界東龍頭指標屋苑沙田第一城,日前錄一宗低價成交,本月十一日,藝人廖啟智沽出十七座低層D室,成交價三百七十五萬,低市價最少一成,並下創該屋苑半年來兩房新低造價。由於今番名人低價沽貨,引來市場注目,對市況有明顯影響。

父母協助付差價

美聯物業營業經理吳嘉權表示:「在低價成交效應下,部份業主叫價態度立即軟化,現時已有十個放盤叫價低於四百萬。」

他補充說,事實上,數星期前發現屋苑部份單位陸續估價不足,惟差幅並不大,大約半成。「成交與估價有連鎖效應,由於屋苑早前有其他單位低市價沽售,雖然幅度僅百分之三至五,惟銀行自然以此作為同類型單位參考,估價回落,部份剛成交單位立即受牽連。」

中原地產分行經理黎浚宇坦言,沙田第一城為新界區大型屋苑,一向交投活躍,無論跌市或升市都會迅速反映,因此率先出現估價不足的情況。

事實上,早於上月中,沙田第一城四十七座中層一個單位,成交價約四百一十萬,但買家於簽署正式合約後,到銀行承造按揭,才嚇然發現估價只有約三百九十萬。「最終買家在父母協助下,才能支付差價,勉強上會。」區內代理透露。

現零星「撻訂」個案

他續說:「另一名買家由於找不到家人資助,最終因首期不足「撻訂」離場,連同代理佣金,損失接近十萬,對於上車人士來說,不是小數目。」知情人士說,涉及四十四座一個低層細單位,成交價四百一十五萬,該名上車客睇樓後,支付臨時訂金二萬元,正當興高采烈成為業主後,才發現單位估價僅三百八十七萬,與成交價相差逾二十八萬,幅度百分之六,最後因首期不足,加上看淡後市,無奈地「撻訂」離場。

本刊根據代理提供多個屋苑包括鰂魚涌太古城、康怡花園,荔枝角美孚新邨、將軍澳維景灣畔等,於上月中至本月初成交個案,於中國銀行及匯豐銀行進行網上估價,發現部分成交估價不足,差幅不足百分之一至最多逾一成三。

元朗區為下半年發展商推盤重點,區內二手亦出現估價不足情況。有代理指出:「數星期以來,留意到銀行估價普遍減百分之三至五,首期「猛猛緊」的年輕上車客,自然最受影響,他們見估不到價,惟有放棄買樓。」

他更補充說,區內現時成交價與銀行估價相差最多的是YOHO TOWN八座低層G室,由換樓客早前以七百零五萬購入。新買家購入該單位不足一個月,多間銀行的網上估價系統,全部跌穿七百萬,中銀相差最大,超過九十萬。

上車客最受影響

九龍區指標屋苑美孚新邨,港置首席董事谷學祖坦言,過往鮮見估價不足,惟近期亦有個別單位估價不足。「近兩個月成交明顯減少,銀行估價稍為回少少,惟成交以優質盤為主,旺市無人放出來,貴少少都有買家肯承接,所以成交價高於銀行估價。」

美孚新邨近期兩宗成交,其中,第三期百老匯五十七號中層B室,作價五百九十二萬,匯豐銀行估價只有五百六十一萬。

美孚新邨附近的曼克頓山,上日連錄估價不足情況,涉及六座高層B室,本月初以二千一百餘萬售出,根據匯豐銀行估價,不足一千九百萬,兩者相差一成一。另一成交是三座中層B室,新業主以二千餘萬購入,多間銀行現時估價只有約一千九百萬。

首期需預鬆少少

港島東指標屋苑太古城,買家都是實力買家,有代理指出:「高質素單位估價差不多,質素較遜的﹙鳳山閣﹚,尤其低層單位,估價已跌了三、四十萬,幅度百分之二至三。」不過,該屋苑以實力客為主,無阻買家入市。「估價追不上樓價,大部分買家都知,太古城買家通常按揭五成以下,估價不足影響上車客。」太古城建安閣中層A室,一個前以九百八十七萬售出,現時估價最多相差百分之九。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓透露,現時約半成客戶承造九成以上的按揭,三成半客戶承造五至六成按揭。她建議說,準買家簽訂買賣合約前,應「貨比三家」。「銀行估價考慮多項因素,包括同類物業最新成交價,物業現狀等等,不同銀行估價存偏差。買家避免無法上會,應多問幾家銀行,首期預鬆少少,唔好借到盡,盡量減低風險。」

擔憂估價不足買家轉投新盤

基於去年細價樓樓價持續上升,金融管理局於今年年初,進一步收緊樓宇按揭,所有七百萬元以下自住樓,按揭最高成數由以往的七成,下調至六成。上車客要湊夠四成首期外,更要面對銀行估價不足問題,「置業夢」變得更不容易。

有身份證包上會

針對市場情況,發展商紛為新盤推出按揭優惠,確保買家有充足資金上車。美聯首席聯席區域經理徐榛指出,發展商提供九成或九成半按揭,甚至不需入息証明,只要提供身份証就包上會,更承諾「包底」,準買家不用擔心入伙後估價不足,令市場上不少購買力,由二手回流一手市場。

徐氏又說,發展商又採用建築期付款,讓準買家支付樓價半成,即可入場買樓。部份盤樓花期長達三十五個月,於此段期間,買家只須逐步支付少許價格,直至入伙時,支付樓價不多於兩成,相對一次過付首期輕鬆得多。況且,屆時買家已持貨三年,辣稅影響不在,轉售容易。

細樓價指數全綫報跌

金管局年初出招收緊按揭壓市,卻無阻樓價過去一年強勁升勢,年初至今,樓價累積升約一成。受今年七月股市大幅波動,二手交投大跌,樓價亦受壓。

根據差估署最新數據顯示,八月份整體樓價指數升幅僅約百分之零點三六,雖然創新高,但各區細價樓呎價,即面積細於四百三十一方呎的單位,卻出現同時下跌情況,乃近年罕見,其中新界區單位,最新平均呎價約一萬零四百元,按月跌百分之一點九,是跌幅最大的地區。

其中,新界區樓價錄得自今年三月以來首度下挫,最新平均每呎約一萬零四百零一元,按月跌百分之一點九,屬跌幅最大的地區。以一個四百三十方呎的單位為例,最新平均造價約四百四十七萬元。

學者:料樓市承接力減弱

港島區最新呎價約一萬四千零一元,按月下跌約百分之零點三;九龍區呎價按月微跌不足百分之零點一,最新每呎約一萬一千四百九十多元。換言之,八月份的細價樓呎價,三區均同時出現下跌,屬近年十分罕見情況。

市場人士預期,由於細價樓近年成為樓市升市的「火車頭」,是次各區數字均下挫,不但反映細價樓造價出現壓力,後市表現或同樣未感樂觀。

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥則表示,政府持續增加供應,且以中小型單位為主,加上未來數年新樓不斷落成,妨且,美國年底或明年有機會加息,若發展商保持推盤速度,料令樓市承接力減弱。

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文指出,自上季開始,已留意到樓價升幅明顯收窄,主因為市況氣氛不好,特別二手市場,交投明顯轉淡,預料年底前仍有屬調整期,但不會大跌。

撰文?地產組 攝影?地產組設計?張文彪
2 : kingon(56342)@2015-11-03 14:02:49

唔覺銀行轉駄!應該係佢自己能力不足!
銀行 急轉 業主 預算 龍頭 屋苑 苑現 估價 不足
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政府公佈向雄濤發牌當日曾太cut定期急轉賬黃楚標公司

1 : GS(14)@2017-01-13 08:09:02

■曾蔭權夫婦昨十指緊扣到庭,幼子曾慶淳首次陪同。謝榮耀攝



【曾蔭權涉貪案 審訊第3日】【本報訊】前特首曾蔭權涉貪案昨續審,主控官透露在數碼電台牌照展開公眾諮詢前1天,曾氏夫婦開始調動資金,將存款轉成人民幣,曾太並從牌照申請人雄濤廣播的股東李國寶收取35萬元現金,兩夫婦更將該筆存款做定期。但在政府原則上向雄濤發牌後3日及向外公佈前,曾太突終止定期,兩度指示銀行緊急轉賬80萬元人民幣到雄濤另一股東黃楚標旗下公司;在關係曝光後,曾蔭權或因又急又驚,導致租約最終出錯,將聲稱80萬元人民幣的租金,寫成800萬元。記者:黃幗慧曾蔭權(72歲)昨除了由妻子鮑笑薇陪同外,其幼子曾慶淳也一同乘車到高院。林鄭月娥昨辭職並宣佈將參選特首,曾昨被問到是否支持她或會否為她站台,均木無表情不回應。審訊昨進入第3天,主控官英國御用大律師David Perry昨讀出最後一部份控方開案陳詞,交代曾蔭權轉賬至黃楚標公司戶口的經過,指政府在2010年7月9日為發出數碼聲音廣播牌照展開諮詢。就在前一日,曾蔭權將100萬港元從恒生銀行個人戶口,轉至與妻的聯名戶口,然後轉至妻的個人戶口,存款最後轉至東亞銀行聯名戶口。



李國寶戶口提錢 35分鐘後曾太存款

7月16日,曾鮑笑薇收下一筆來自數碼電台牌照申請人、雄濤廣播股東李國寶的35萬元。紀錄顯示,當日早上9時20分,有人在東亞銀行總行從李國寶戶口兌現一張現金支票,提走35萬元現金。9時39分,曾太在同一總行將7.3萬元從個人戶口轉賬至聯名戶口,然後在9時55分將一叠35萬元現金存入聯名戶口。控方指,從李國寶戶口提現金,至曾太存入同額現金,花了35分鐘,「點算銀紙需點時間」。主控官指曾太或會說存入的35萬元現金是她帶入銀行,但主控官着陪審團以常識推算,指兩筆35萬元「明顯有關聯,這是沒有疑問的」。曾太及後將35萬元連同7.3萬元轉成人民幣。在7月16日至9月3日間,曾氏夫婦共分36次買入人民幣,人民幣存款最後有100萬元,二人將100萬元人民幣做定期存款,先後4次續期,到期日為11月9日。然而11月2日,政府原則上向雄濤批出牌照。3日後,即11月5日,政府公佈向雄濤發牌,就在當日早上,曾太終止定期存款,並指示東亞緊急將80萬元人民幣轉賬至雄濤另一股東黃楚標旗下東海聯合(集團)有限公司戶口,同日下午與丈夫離港,與李國寶及黃楚標同時身處內地。


租約出錯 年租80萬變800萬

惟轉賬並不成功,曾氏夫婦又離港赴日。11月17日,兩夫婦返港後翌日,曾太再次指示東亞緊急轉賬80萬元人民幣至東海聯合,轉賬終成功。80萬元人民幣有何作用,一直沒有人知。直至一年多後,曾蔭權與黃楚標關係在2012年2月曝光,曾計劃在卸任後入住的深圳東海花園單位業主為黃旗下公司。曾蔭權稱已與業主簽下租約,並收下收據。惟聲稱在2012年2月21日簽下的租約,寫着年租為「捌拾萬元」,亞拉伯數目字卻寫成「人民幣8000,000」。主控官質疑租約是在又急又驚慌的情況下準備而出錯。主控官質疑,若2012年才簽租約,為何曾太2010年便緊急指示轉賬。控方指80萬元人民幣根本不是租金,而租約寫上80萬元人民幣租金包基本裝修,但主控官着陪審團想想,本案單位裝潢是否只是基本裝修。另租約上又顯示,租客留下的聯絡地址為香港中環交易廣場,即曾蔭權幼子曾慶淳辦公室地址。聆訊今續。案件編號:HCCC484/15




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170113/19895568
政府 公佈 向雄 雄濤 發牌 當日 曾太 cut 定期 急轉 賬黃 黃楚 楚標 公司
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MPF港股基金勿急轉倉

1 : GS(14)@2018-01-22 05:49:06

【本報訊】港股自去年起步入升勢,打工仔強積金(MPF)若重倉港股基金,去年已有大豐收。恒指昨升抵歷史收市新高,專家認為打工仔暫時毋須急於沽貨鎖定利潤,應長線透過平均成本法減低價格波動的影響。

平均成本法減波動影響

星展唯高達研究部董事兼中國及香港市場策略師李聲揚指,該行今年看恒指可達33000點,加上最近各大行紛紛調高今年企業盈利預測,相信恒指發力再上並無難度。不過,強積金作為準備退休的投資,李聲揚就指出,不建議打工仔嘗試捕捉出入市時機作短線獲利,港股目前估值相對其他市場仍不算貴,值得打工仔長線持有,而且每月供款下可透過平均成本法減低價格波動影響,「講轉倉其實除港股外都冇太多選擇,加息環境下債券價格一定受壓,若覺得投資太集中,可以考慮投資部份資金落美股」。信誠證券聯席董事張智威認為,港股升勢配合大成交,相信後市不難再破新高。他估計港股強勢至少會於上半年持續,打工仔毋須急於沽貨轉倉,以免錯失大升市。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180117/20276997
MPF 港股 基金 急轉
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海富苑兩房4個月跌價百萬 柏傲灣首錄二手成交 業主付稅急轉售

1 : GS(14)@2018-11-04 12:34:44

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2074&issue=20181104
【明報專訊】樓市吹淡風,二手私樓減價情况普遍,居屋第二市場割價求售更嚴重,其中旺角海富苑有單位未補價實呎跌穿9,000元,較同類單位今年6月、以實呎10961元創屋苑綠表呎價新高價回落近22%。荃灣柏傲灣首錄二手成交,業主付稅轉售且較原本開價低逾百萬。另私樓北角DIVA 2房戶失守1000萬元,創同類單位今年新低價紀錄。

明報記者 甘潔瑩

世紀21家天下分行經理黎振傑表示,上述海富苑單位為海寧閣極低層12室,屬實用面積546方呎2房戶,最新以468萬元(未補地價)易手,實呎8,571元。據悉,同類單位於今年6月曾以593萬元(未補地價)易手,當時實呎10,961元,曾創屋苑綠表呎價新高,意味同類單位做價在4個月間回落125萬元,呎價跌近22%。

柏傲灣扣稅後獲利99萬

荃灣柏傲灣首錄二手成交,中原地產高級分行經理何偉明表示,該單位為2B座中層D室,屬318方呎開放式戶,原業主於今年9月以728萬元放售,買賣雙方幾經議價後以600萬元成交,成交價較開價低128萬或17.6%,折合實呎18,868元,新買家為投資者。據悉,原業主於2017年2月以441萬元購入物業,因SSD(額外印花稅)仍未「鬆綁」下轉售物業,需繳付樓價10%(即60萬元)SSD,扣除稅款後,獲利99萬或22%。

龍門居減價38萬 獲白居二承接

另祥益地產高級區域經理黃慶德表示,屯門龍門居14座低層D室,屬實用面積592方呎3房戶,原業主在9月以460萬元放售,及後獲白居二中籤者垂青,減價38萬元或8.3%,以422萬元(未補地價)成交,實呎7,128元,做價重返今年5月水平。據悉,新買家鍾情單位內籠寬敞企理,終在取得購買證後不足2小時入市。原業主於1997年以99萬元(未補地價)購入,持貨21年,帳面獲利323萬元離場,物業期內升值3.3倍。

北角DIVA兩房減價112萬

私樓市場方面,北角單幢物業DIVA 亦錄減價成交,世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示,該單位為低層C室,實用面積493方呎,2房望樓景,原業主於9月起以1,100萬元放售,惟乏人問津,減價112萬或10%至低於市價的988萬元易手,折合實呎20,041元。原業主於2014年4月以886萬購入單位,持貨4年,轉手帳面獲利102萬元,升值12%。

一手市場方面,由恒地(0012)牽頭的元朗尚悅•嶺將於明日(周一)開售,項目過去一周接獲逾300張入票,以首輪開售152伙計,超額約1倍。
海富 苑兩 兩房 個月 跌價 百萬 柏傲 傲灣 灣首 首錄 二手 成交 業主 付稅 急轉
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=351507

陸振球:樓市急轉彎 新界迷你戶最危

1 : GS(14)@2018-11-17 09:23:58

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3881&issue=20181117
【明報專訊】中原樓價指數最新報180.4點,按周跌1.28%,為近年少有如此急勁的按周跌幅,指數在今年8月6日最高報188.64點,至今3個多月累跌約4.4%,但最新一個星期便已跌1.28%,反映樓價跌勢轉急。另一大行美聯公布的樓價指數也由高位累跌了4.78%,其中該行的新界樓價指數更累跌了6.6%,「跑贏」港島和九龍分別累跌4.51%和5.41%,似乎今次樓巿調整暫以新界物業最傷。

近年樓巿的一個現象,乃是一些經濟能力較差而又想上車買樓的人,會選擇劏房式細單位或位置較偏遠的新界盤,當樓巿一旦轉勢,最沒有防守力的便是這群買家,近期新界區樓價跌得相對較急便是這原因,相信稍後大家會發覺如樓巿跌勢持續,另一重災區便是那些劏房式蚊型單位。

本年撻訂單位 中小單位為主

據美聯物業綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示,本年迄今(截至11月13日)推出的36個全新樓盤計算,單位總數合共15,728個,當中實際售出8145伙,撻訂單位則有82個,即撻訂佔比約1%,此82個撻訂單位共涉及銀碼約6.7億元,實際售出單位8145伙則共涉及約797.9億元,撻訂金額比率約為0.8%。

今年每售出100個單位 有1個撻訂

到底每100個售出單位便有約1個以撻訂收場,1%的撻訂率是高還是低,這可說見仁見智,筆者最感興趣的是,這些買家為何要撻訂?是看淡後巿而要止蝕,抑或發覺當初入巿是一時衝動後悔了,抑或因樓價轉跌或其他原因而上不到會,才被迫撻訂?

再看美聯的分析,若將該82個撻訂單位按銀碼劃分,逾600萬至800萬元佔最多,錄34宗撻訂,佔約41.5%;其次為600萬元或以下,錄25個,即超過七成撻訂為800萬元或以下。至於逾800萬至1000萬元錄12個,佔約14.6%;而逾1000萬至2000萬元及逾2000萬元分別錄7個及4個,各佔約8.5%及約4.9%。似乎,撻訂個案集中在中小型新盤,這是因為有關物業的售出量本就佔最多,抑或是中小型新盤買家入市時最衝動?

樓價急跌 買家印花稅個案反升

另外,巿場出現另一個有趣的現象,就是樓價跌勢加快,但據稅務局最新數據顯示,10月份三大辣稅包括買家印花稅(BSD)、雙倍印花稅(DSD)、額外印花稅(SSD),總稅收合共錄逾28.59億元,對比9月錄得27.25億元,按月上升5%。

值得留意的是,上月涉買家印花稅成交371宗,較9月228宗按月升63%外,亦是繼1月、5月分別錄430宗、405宗後,今年第3高紀錄;上月買家印花稅款項錄8.69億元,比9月6.12億元按月升42%,亦是繼6月、1月分別錄17.18億、12.06億元後,同屬今年第3高(圖1)。

內地資金憂經濟轉差 撤資赴港買樓

有分析指出,買樓要付BSD的不是投資者便可能是來自內地的買家,如是,那為什麼內地買家在香港樓巿轉跌之時反而增加了入巿的興趣?其中一個說法是,有資金在貿易戰下憂慮內地經濟轉差,先行撤資到香港買樓,近期中國外匯儲備減少(圖2),人民幣又再轉弱(圖3),都可以側面證明這種說法,不過如中國經濟真的將會大禍臨頭,大家認為香港樓巿又可否獨善其身?

筆者的朋友Dr. Ng快推出他的第一本書《8014金融大爆破》,很多人看到書名都可能一頭霧水,其實,8014乃是將近代四個金融危機的年份數字加在一起,即1997+2000+2007+2010=8014,意為即將爆發或已開始的金融危機,殺傷力將等同上述四次危機的總和或更甚,而8014的諧音也可讀成「發完實死」!

金融「審判日」 港樓跌七成?

筆者數月前認識了Dr. Ng,他並不是博士而是牙醫,但早靠投資或投機債券發了達,40歲便已退休專心繼續投資,而因對債巿熟悉,對息口特別敏感,數月前便認為全球量寬已到了埋單時候,息口會扯上,之前靠低息而催谷出來的資產泡沫將會相繼爆破,將會出現金融「審判日」,最近預測港股恒指會跌至1萬點以下,香港樓價更要跌七成!

綠置居勢再凍結私樓購買力

事實上,恒指已較今年高位差不多跌了9000點,樓巿最近開始調整,筆者另一朋友湯文亮昨天在《明報》發表的文章〈加息1厘 港人已捱唔住?〉,昨早在明報財經網的瀏覽量排名第一,可見香港人其實對息口上升是十分關注的,所謂身體最誠實,並不如一些代理仍在吹噓加息沒影響!

說到代理,他們最近的話題是只要最新一期五二折居屋完成抽籤後,26萬個向隅家庭的購買力便會回流私樓巿場。不過,房委會今年初通過將綠置居計劃恒常化,昨天公布並決定推售位於長沙灣東京街的「麗翠苑」,涉及共2545個單位。消息透露,房委會建議以市價四二折推售單位,售價由93.25萬至306.21萬元不等,平均呎價為6243元。若以綠表人士最低支付樓價5%作為首期款項推算,即業主首期最低只需約4.7萬元,就可購買今期最便宜的綠置居單位,消息未知又會否再凍結一大批的私樓購買力?

[陸振球 樓市解碼]
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