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房地合一稅急賣潮 雙北衝擊較大

2014-09-22  TCW
 
 

 

房地合一稅「財政部版」大致定案,待立法院審核過關,新制最快二○一六年實施。

過去出售房屋,是將房屋、土地分開課稅,房屋課交易所得稅,土地課土地增值稅,兩者均未按照實際交易價格課稅,導致房地產交易所得稅偏低,也是房價飆漲的原因之一。房地合一課稅後,將依照實際買賣價差,課交易所得稅,是房地產稅制的大變革,也是房市的大利空之一。

此版「房地合一稅」,有以下重點:一,實價課稅。即賣屋時,按照買賣價差,課資本利得稅,且採分離、分級課稅,稅率比照個人綜合所得稅(以下簡稱綜所稅)的級距,從五%到四五%。資本利得不會併入個人所得稅中計算,因為併入個人所得稅,會讓所得級距提高,使薪資所得稅率變高。例如,A先生年薪一百萬元,當年賣屋資本利得一百萬元,合併計算,就會讓當年的個人所得稅率跳高一級。

二,一戶自用宅賣出免課所得稅。自用定義,有房屋稅版、奢侈稅版兩種,房屋稅版以三戶為限,即個人、配偶及未成年子女,一家最多可有三戶自用宅;而奢侈稅版是一家只能有一戶自用宅,目前財政部傾向以「房屋稅版」為準。

自用宅的優惠稅率分兩種,一種是指三戶以內、持有超過十年,有優惠稅率,最高可減免八成。例如B先生十年前用一千萬元買一間自住宅,十年後賣掉,獲利一千萬,這一千萬,可以扣掉八成,即八百萬元,另外兩百萬元則按照B先生適用的綜所稅課稅,如一二%,則房地產所得稅要繳二十四萬元。

另外,若個人、配偶、未成年子女一家人僅持有一戶,且持有超過五年,總價三千萬元以下,免課房地產所得稅。這代表全台五年以上、三千萬元以下的自住宅,都是房地合一的豁稅範圍,也是房地合一的贏家。

當前,多屋族急脫手大家都想賣房子,房價就跌

房地合一稅實施在即,房價會怎麼走?淡江大學產經系副教授莊孟翰說:「實施前,會有一波急賣,」因為新制的所得稅,依照實價課稅,課稅基礎變高,比舊制高出不少,但,正式實施後,「就要看地段,地段好的,價格壓不太下來。」他認為。

「房價絕對會跌!」台北商業技術學院會計財稅碩士班教授黃耀輝說,就跟上市公司宣布利空,股價會跌一樣,只要利空「是真的,不是空包彈」,股價就會跌;房市也一樣,只要房地合一稅負擔變重,大家就會想趁早賣房子,大家想賣,房價就會跌。

除了多屋族的賣壓,自住型會出現另一種賣壓。住商不動產企畫室主任徐佳馨說,以名下只有一間三千萬元以上房子的自住者為例,為避免將來出售房屋被課重稅(根據草案,三千萬元以上自住屋無優惠),會透過轉手親屬,墊高成本。例如,某人名下有一間市價三千萬的房子,就會趁還是舊稅制時,以三千五百萬轉賣給小孩,將來新稅制上路,小孩若以四千萬賣掉,須課稅的資本利得,就會從一千萬變成五百萬,少了一半。

房地合一稅上路後,持有五年以上、出售價格三千萬以下的房子,交易獲利免計入所得稅,這對中南部、北部郊區的房子,是一大利多;但,這些房價偏低的房子,原本地點就不太好,雖有免稅加持,房價不易跌,但長期要大漲,也不容易。

但,三千萬元以上的房子,壓力就來了。無論自住或非自住,出售時得依售屋所得繳稅,賺越多、繳越多,最高達四五%。

這波房市跌幅有多大?今年一月到七月全台移轉棟數十九萬多棟,其中三千萬元以上的只占五%,「這是『天龍國條款』,由於三千萬以上的房子占比不是太高,因此,(房價)修正幅度不會太大,」徐佳馨說,「雙北的市中心大約一成,郊區約一成五,」她認為;至於中南部,除了高雄受氣爆影響,其餘中南部都會區,會因總價低、吸引資金轉戰,房價不容易下跌。

至於新、舊制繳稅負擔如何?永慶房屋以帝寶為例,錢太太二○○九年買進一戶一億五千八百萬元,二○一四年以三億三千萬元賣出,資本利得一億七千二百萬元,若以舊制併入個人所得稅申報,扣除土地增值稅、其他交易成本,須繳一千三百五十九萬元所得稅,淨賺一億五千多萬元,是買價的一倍左右。

但新制實施後,就要繳六千 一百九十萬元所得稅,比 舊制暴增三.五五倍(見第六十八頁表),淨賺約一億一千多萬元,比舊制少賺四千多萬元,這就會讓錢太太趕在房地合一稅實施前,把房子處分掉,以免少賺。

在稅負暴增情況下,多屋族更是「剉咧等」。多屋族通常為投資客,以短期買賣獲利為目的,房地合一課稅後,非自用宅實價課稅,讓投資成本激增,他們一定會大量出脫房屋。永慶房屋九月公布的房產民調也發現,五二%民眾看跌今年第四季行情,看跌的民眾中,有八成五認為,短期房價最多會跌一成。

攻防,記住三秘訣若房仲頻來電,表示可再等

「現在是無殼蝸牛買房的好機會!」黃耀輝說。現階段要怎麼買房?「要去看房子,不要不去看!」徐佳馨說,「價格不會敲鑼打鼓說『我要降了』。」

買房有什麼秘訣?以下是專家建議:一、留電話給房仲試水溫。莊孟翰提醒,可以留電話給房仲,把買房條件開出來,如果仲介一直失聯,那表示市場是「賣方市場」,買方可能要提高價格才買得到;如果房仲一直打電話來,那就表示「買方市場」,很多房子等著賣,可以「再等等」。

徐佳馨最近也觀察到,她曾經在其他房仲留資料,要買台北市三房、總價一千五百萬、有電梯的華廈,結果,以前仲介回報的都是公寓,現在已有「電梯」的案子出來,顯然價格有回軟。

二、把握急售房。徐佳馨建議,可先詢問房仲「有無急售的房子?」接著,要看它是位於賣壓輕的精華地段,還是賣壓重的地段,如果是賣壓輕的地段,就應在年底前買下,因為十二月公告現值會調高(隔年適用),賣方的交易成本會增加,會反映在售價上,因此,價格合理的好物件,最佳進場時段是年底前。如果是賣壓重的地段,就不急著年底出手,因為,「還有跌的空間。」她認為。

三、實價登錄價打八五折。徐佳馨建議,先上內政部的實價登錄網站查詢房價,以年初交易筆數較多時的實際成交價,打八五折、九折出價,會較合理。

房地合一稅會如何拍板?立法院是關鍵,是否變成雷聲大、雨點小的「大修版」,修成「妥協版」?立委們擋得了營建財團金主的壓力嗎?選民拭目以待。

【延伸閱讀】房地合一稅驚人,短線賣房課最重——房屋交易所得稅新舊制比較

■試算前提:1. 對象為買房到賣房在5年以內的短期操作者2. 在舊制情況下,房屋價值與土地價值比為2:8,即房屋僅占總值2成3. 所得稅率按綜所稅級距,年度所得低於200萬,稅率為20%;年度所得高於440萬,稅率為45%

■一般房屋假設:某甲2011年買進一戶1,500萬元房屋,2014年以2,000萬元賣掉,土地增值稅20萬元,其他支出約15萬元

》舊制:(2,000-1,500-20-15)萬×20%(房屋價值)=93萬93萬×20%(所得稅率)=18.6萬元

》新制:2,000-1,500-15=485萬485萬×45%(所得稅率)-20萬=198.25萬元

》比較:新制比舊制多9.66倍

■豪宅假設:某乙2009年買進帝寶一戶1億5,800萬元,2014年賣3億3,000萬元,土地增值稅1,100萬元,其他支出1,000萬元

》舊制:(33,000-15,800-1,100-1,000)萬×20%(房屋價值)=3,020萬3,020萬×45 %(所得稅率)=1,359萬元

》新制:33,000-15,800-1,000=16,200萬16,200萬×45%(所得稅率)-1,100萬=6,190 萬元

》比較:新制比舊制多3.55倍

資料來源:永慶房屋整理:賴寧寧

 
房地 合一 稅急 急賣 賣潮 雙北 衝擊 較大
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信和急賣樓 世盃月兩盤齊發 大埔逸瓏灣日內開價 首批110伙

1 : GS(14)@2014-06-12 14:46:18

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140612/news/ea_eaa1.htm


【明報專訊】世界盃今晚開鑼,與此同時,新盤大戰亦一觸即發。今年迄今未有開售全新樓盤的信置(0083),旗下大埔逸瓏灣及大角嘴奧朗‧御,將同期推售,共涉約1200伙,其中逸瓏灣周二晚剛獲批預售及上載樓書後,今天將對外開放設於奧運站的示範單位,並隨時公布首推110伙售價;至於與市建局合作的奧朗‧御,亦擬短期內公布首批重推50伙的價單。另西九焦點新盤柯士甸站GRAND AUSTIN今日向傳媒開放示範單位,顯示這兩個分別位處新界和九龍的豪宅,將短兵相接。


雖然白石角科進路地皮3月流標,加上上月政府僅以每方呎樓面地價3300元批出毗鄰地,惟這些負面消息並未影響逸瓏灣銷售部署。信置營業部聯席董事田兆源指出,逸瓏灣早於去年3月申請預售,如今是按既定部署推出,加上現時市場氣氛良好,強調不需急散貨。

田表示,現階段只會推出逸瓏灣I;此期由18幢高座和中密度大廈、7幢洋房組成,單位總數546伙,樓花期15個月,分層單位實呎597至2003方呎,當中近75%屬3、4房大戶,另加小量1房複式和2房單位;洋房面積則由3021到3639方呎。以逸瓏灣I涉546伙計,田表示首推涉約110伙;同系以256至322方呎細單位作主打的奧朗‧御,短期亦擬開價,意味兩盤有機會同期開售。

銷監局提醒:園景地非永久

一手銷售監管局亦關注該盤開售,昨晚發聲明指出,逸瓏灣I、II雖然在物業名稱、住宅大廈座號編序,以至外觀設計等,看似屬分兩期發展的單一屋苑,但實質卻是兩個不同發展項目;局方提醒準買家,該兩個項目的小業主,日後雖可互用公用設施(如會所等)、停車位及行人專區,惟須共同承擔有關設施的建築工程、管理和維修費等;局方並提醒,逸瓏灣I、II現用作園景的短期租約用地,相關地段亦非永久用作園景。

另會德豐地產常務董事黃光耀指出,由於GRAND AUSTIN位置較去年底推出的The Austin更優越,預料價錢有一定上調空間。新地(0016)副董事總經理雷霆稱,青龍頭海瀧珀已上載銷售安排,全數4幢洋房周日發售。

麥花臣匯再錄3伙撻訂

至於上月底開售的九建(0034)旺角麥花臣匯再有3伙撻訂,相關單位原售價803萬至1384萬元,估計被買家被殺訂5%,即被殺訂金40萬至69萬餘元;令樓盤撻訂單位增至4伙。

明報記者 林可為、林尚民
信和 急賣 賣樓 世盃 盃月 月兩 兩盤 齊發 大埔 逸瓏 瓏灣 灣日 日內 開價 首批 110
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