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她從瞎忙上班族 翻身商場包租婆

2011-6-20  TCW




第一次創業就成功?這是很多上班族計畫離開朝九晚五生活,魂牽夢想的事。而這件事,在一位台積電退下來的「竹科媽媽」手中實現了。

這位媽媽的名字叫車幸勳,她之前的工作是台積電管理師。八年前,她拿出兩百萬元投資竹北房地產,八年後,她靠兩百萬元玩出擁有十二個店面的小型購物中心「甫力瀚親子館」。這個親子館的訴求是提供更多的竹科媽媽有一個安排小朋友平日活動的親子中心。

這個賣場,改變了車幸勳的人生。以前,她的週末經常在簡報資料和奶瓶齊飛中度過。現在,靠著這一個「啞巴兒子」,她一年租金收入超過兩百萬,時間自由,收入「比在台積電還多」。

這個模式運作方法是,和地主簽長約蓋商場,再轉租獲利,不用負擔土地成本,只要出租率高,短期六、七年,長則十年就能回本。「這個模式在台中很流行,新竹卻沒人做,」車幸勳說。

當時竹北有一百個建案同時興建,卻沒有大型購物中心規畫。這些建案完工後,將帶進一個個家庭;她看到附近的小學開始動土,一個新的大社區即將成形,她決定放手一搏。

和地主簽約的那一天,她也辭掉台積電的工作,為了蓋商場,除了投下房地產賺來的七百萬,再湊了四百萬,加上貸款,投入兩千萬,這是她所有的家底。

原則一:不迷信品牌創業動機強,才能當夥伴

一開始,車幸勳把創業想得太簡單了。

第一、她的商場不在熱鬧的大馬路上,卻藏身在住宅區裡,只是竹北的B級地段,第二,她只有個人資金,又是第一次在房地產創業,手上能出的牌並不多,只有C級資源。一開始,她計畫找誠品等品牌進駐,用A級廠商當招牌。

對方開出條件,要她變更商場設計才考慮設點,等她投下數十萬修改設計,對方卻回應「公司決策改變,」拒絕她的要求。朋友告訴她,「你這是B級地點,找A級品牌,注定就是被凌遲到死,」她只能苦笑。

商場開幕的那天,附近滿是還沒完工的工地,整個商場只有一半商家進駐,找不到能吸引買家光顧的人氣大店,她開始跑三點半,心裡氣餒極了。

什麼才能讓竹科媽媽埋單?她曾引進百貨公司知名的「遊戲愛樂園」服務,這個服務在百貨公司大紅,全職媽媽卻不感興趣。她也曾引進書店主題餐廳,卻慘遭滑鐵盧;連一開始創立就來設點的兒童劇團,也因前進大陸,選擇撤點。

幾番折騰之後,「我學會right timing(對的時間)要找right person(對的人)。」她從和她一樣都是第一次創業的夥伴身上找到了支柱。這是她學到最重要的成功經驗。

誠品不來,卻有一間星星城堡親子書房來敲門,老闆劉倪后和她一樣,兩個人都是第一次創業的媽媽,也沒有創業經驗,然而,童書店是出了名的難經營,所以車幸勳不敢抱太大期望。

沒想到,親子書房卻展現意想不到的爆發力,附近沒客人,劉倪后就到台積電辦書展,辦團購,甚至辦起免費的說故事教室,吸引一大票竹科媽媽每天往這裡跑。 她的商場裡多了一群「第一次創業」的店家,有從台北舉家遷到新竹創業的小兒科醫師、IC設計公司人資部員工開的手打烏龍麵店,以及科技業公關轉職開的洗衣 店,還有科技人開的音樂才藝教室。

現在找合作夥伴,她不再迷信品牌,會先試探的觀察對方動機有多強,像是第一次創業的人動機最強;或是準備夠不夠充分,「最好是斷了後路才來的人,」因為,這樣的人最有勝算。

原則二:找經營特色賣手工麵包,吸客逛賣場

經營特色,是車幸勳從谷底翻升的第二要訣。在竹北,只要有特色,「就算你在北埔鄉下賣麵包,照樣有人找上門,」車幸勳說。

這幾年,她自己在二樓開起了麵包店,一進門,就看得到她做麵包,而且用的是一般家用烤箱做麵包。

車幸勳一天只做兩百顆麵包,但她的麵包架上,看不到一個麵包,她賣的「梗」是「自然農法」的概念。她靠賣麵包賺不了錢,卻是靠開烘焙課,教大家用自然的方法,在家做麵包,吸引客人來賣場拜訪其他店家,才是她真正的目的。

採訪當天,她未來兩個月的烘焙課,都全部額滿。那天下午,隨時都有帶著小孩的全職媽媽,專程跑兩、三公里,買她的手工麵包。

原則三:招商定位清楚鎖定親子項目,拒小吃店

即使最低潮的時候,她仍堅持賣場的親子定位,拒絕小吃、冷飲店進駐,現在,賣場裡全天都看得到帶著小朋友上門的媽媽客人。賣場出租率從五成,去年開始變成滿租,現在這裡的小兒科,已經是計程車司機都知道的竹北診所。

車幸勳開商場,是B級地段、B級店家加C級資源,卻翻身成功的案例。即使一開始拿的是一手爛牌,用心打,也能打出意想不到的成績,拿回自己人生的發球權。


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