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霍顿:高周转下的强恢复能力


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http://www.p5w.net/newfortune/caiji/200904/t2282248.htm


  低端定位让DHI的目标客户对价格更加敏感,也让DHI的周转率一直保持在行业前列。在2006年以前,公司的存量资产周转率一直保持在1.5倍水平,而同期TOL的存量资产周转率在1倍左右。相对高的周转速度让DHI在危机中变成了一台现金机器。

  低端定位与激进扩张
  D.R. Horton(霍顿,简称DHI)于1978年成立,1992年上市。与TOL不同,DHI定位于首次置业者和首次置业升级者的低端住宅(图11),它的房屋销售均价是主要地产上市公司中最低的。低端的定位使DHI的周转率更高,从而可以更快速地扩张。



  上市之初的DHI是一家不起眼的中型房地产企业,上市当年全美排名第22,首次公开发行也仅融资4320万美元。截至1996年年底,公司总资产4亿美 元,销售额5.5亿美元,远不及今天的万科等中国房地产企业。当时其目标是到2000年销售规模突破10亿美元,但仅两年后的1998年,公司的销售额就 已达到22亿美元。提前完成任务的DHI重新修订了2000年的销售目标,从10亿美元提升到40亿美元(2000年的实际销售额为36亿美 元),2002年趁行业低谷公司实现了进一步扩张,完成了公司历史上最大规模的并购案,使销售额提升到70亿美元,并在此基础上提出了2004年实现 100亿美元的销售目标。而实际中,2005年公司的销售额已达到140亿美元。目前,DHI已成为全美房屋销量第一的地产企业,以销售额计算也位列第 二。
  DHI之所以能够实现如此快速的扩张,除了高周转贡献的高效率外,并购也成为公司的主要扩张手段,1992-2005年,公司总共进行了17次并购。不过 频繁并购也时常让公司处于财务紧绷状态,1997-2002年,其净有息负债资本比一直都在50%以上,最高时甚至突破了60%,显著高于传统地产企业 40%的控制标准,2000年联邦政府紧缩信贷时,DHI手中现金更是缩减到6200万美元,仅相当于总资产的2.7%。在2007年的次贷危机中,公司 手中的现金更仅相当于总资产的2.3%,不仅不足以覆盖未来三年的到期借款,甚至连未来一年到期借款的30%都不到。与TOL坚守财务底线相比,DHI显 然已过于激进,那么,DHI是如何生存的?

  激进扩张与财务压力
  自上市以来,DHI在几次行业小低谷中成功抄底套利,这也让它在行业周期面前变得更加激进。2005年,DHI资产增长了40%;2006年行业出现拐点 时,公司不退反进,拿出31亿美元增加存货,使财年内净经营现金支出达到12亿美元,财年末(2006年9月30日)手持现金减少到5.88亿美元,而未 来一年内到期的借款就高达15.8亿美元(其中12.4亿美元是抵押贷款部门负债),未来三年(2007-2009年)的到期借款高达29.6亿美元,显 然,公司手持现金远不足以覆盖近期的到期借款,即使加上13.5亿美元未使用的循环贷款额度,也仅能覆盖未来一年的到期借款,更何况这些循环贷款额度还面 临缩减危险。根据DHI的贷款协议,如果公司的信用评级被降至投资级以下,则25亿美元的循环贷款额度将被缩减到12.3亿美元,相应地循环贷款剩余额度 也将减少为4.3亿美元,从而不足以覆盖未来一年内的到期借款。显然,DHI在危机到来时的财务状况相当紧张。
  进入2007年,美国地产市场彻底崩溃,财年内DHI的房屋订单量同比减少35%,平均售价同比下降9%,导致全年新订单额同比减少41%,而预售金额则 下降了48%,其中加州地区的新订单减少了48%,预售额减少了59%。随着销量的大幅萎缩和房价的下滑,地价的下降幅度更大,普遍下降了六到七成,为此 公司计提了13亿美元的存货损失和4.7亿美元的无形资产损失,结果全年亏损7亿美元。
  为了抵御寒流,DHI在2007财年内缩减了存货支出,并通过集中销售存量房屋创造了9亿美元的净经营现金,加上抵押贷款的减少,使全年净经营现金由上财 年的-12亿美元变为14亿美元。但是信贷市场的恶化速度超过了公司的经营现金创造速度,年内公司被迫偿还了17亿美元的借款,结果财年末(2007年9 月底)DHI手持现金进一步减少3.6亿美元,仅余2.7亿美元,而未来一年内有9.5亿美元借款到期(其中4.1亿美元为抵押贷款部门负债),未来三年 有24亿美元借款到期(其中4.5亿美元为抵押贷款部门负债)(图12)。



  当然,如果加上21.5亿美元的循环贷款剩余额度,公司是可以覆盖未来三年内的到期借款的,但问题是,要想保住25亿美元的总循环贷款额度,公司必须满足 一系列的门槛要求—包括净负债资本比保持在0.6-1倍之间(TOL是1-2倍),利息覆盖率(EBITDA/利息)要在2-1倍之间,净有形资产值在 43亿美元以上,未售房屋不能超过过去12个月内交付房屋量的40%,土地储备价值不能超过净有形资产价值的150%,并保持投资级的信用评级(由于 DHI在历史上出现过几次资金短缺的情况,所以,银行对其循环贷款的要求比TOL要高得多)。这些要求对于危机中的地产企业是一个很高的门槛。实际 上,2007年DHI已经被三家评级机构同时给出了负面评价,面临被降至投资级以下的危险,而且,随着公司存货的不断贬值,净有形资产价值也很可能跌破 43亿美元的下限,这些都将使公司的信贷额度大幅缩水。
  事实也证实了这一点。截至2008年9月底,公司的循环贷款额度从23亿美元缩减到16.5亿美元,而到2008年底,这一额度已降至1500万美元了。 与此同时,金融危机中延长贷款或发行新债券又几乎是妄想,面对一年内9.5亿美元的到期借款、三年内24亿美元的到期借款,DHI手中的2.7亿美元现金 无疑是杯水车薪,它唯一能做的就是加速周转、产生尽可能多的经营现金。

  积极的促销策略和卖地策略
  而市场环境在继续恶化。2008财年的第一个季度(2007年10-12月),DHI的订单同比下降了52%,显著高于同行30%的降幅。面对沉重的债务 压力,公司不得不采取更加积极的促销策略。2007年10-12月,公司环比售价下降3%,2008年1-3月,再降3.1%,从而使该季度新订单环比大 幅上升77%,此后两季度的环比售价分别下降3.5%和3.3%,全财年价格累计降幅达到12%,较高峰时下降了22.8%(图13)。



  除了降价促销外,公司也开始积极卖地,尤其是2008年6-9月,以2亿美元的价格卖出了账面价值18亿美元的土地,售价仅相当于账面价值的一成多,加上 此前多次卖地,DHI全年通过消减土地存货回收了8.4亿美元现金。DHI为什么肯以如此低的价格卖地?因为除了出售土地所得的现金外,折价出让将为公司 带来6亿多美元的税收返还。结果,到2008财年结束时,公司的土地储备已较峰值减少了70%,其中自有土地减少了50%(图14)。
 



  高周转下的强恢复能力
  降价促销房屋和折价出让土地,导致DHI计提了巨额资产减值损失,累计计提额相当于股权的50%,并致使公司2008财年巨亏26亿美元。但这却让公司恢复了经营现金的创造能力。
  由于公司产品主要定位于首次置业者,这一目标人群虽然是次贷危机中的第一波受冲击者,但也是对价格最敏感的人群,而且是政府救市政策的直接受益人— 2008年底,美国政府通过了对首次置业者给予7500-8000美元的信贷优惠政策,这相当于3.5%左右的价格折扣(图15),加上DHI的降价促销 策略,折扣已相当可观。结果,随着DHI的降价,有意购买者开始增多。尽管2007年DHI的订单降幅都要大于行业平均水平,但随着降价幅度的拉大和政府 刺激政策的出台,DHI的订单下降幅度开始收窄,并明显优于同行,到2008年四季度,当行业平均的订单降幅达到52%时,DHI的同比降幅仅为35%, 而同期TOL的降幅却在扩大,达到59%(图5)。



  低端定位不仅让DHI的目标客户对价格更加敏感,也让DHI的周转率一直保持在行业前列。在2006年以前,公司的存量资产周转率一直保持在1.5倍水 平,而同期TOL的存量资产周转率在1倍左右,2008财年,DHI的存量资产周转率较2005年下降了63%,降至0.58倍,同期TOL的存量资产周 转率也下降了63%,降至0.44倍,0.58与0.44的差异就显示了DHI即使在低谷中,其资产周转速度仍比TOL快30%,相应地现金回笼的速度也 要快30%。
  相对高的周转速度让DHI在危机中变成了一台现金机器。2008财年初,公司定下全年产生10亿美元净经营现金的目标,但实际上仅用了6个月就实现了,全 年共产生19亿美元的净经营现金,其中房屋存货的消化贡献了13亿美元,土地存货的削减贡献了8.4亿美元,抵押贷款减少贡献了1.7亿美元,而应付款的 减少占用了4亿美元现金。在偿还了6.2亿美元借款后,公司手持现金从上财年末的2.7亿美元增加到13.9亿美元,超过了未来一年内10.4亿美元的到 期借款,但与未来三年22亿美元的到期借款(其中12亿美元为抵押贷款部门负债)相比还有8.4亿美元的缺口。
  2009财年一季度(2008年四季度),DHI收到了折价卖地的6.2亿美元税收返还,加上抵押贷款减少贡献的1.5亿美元现金和房屋销售贡献的 5000万美元净现金,这一季共产生了8.2亿美元的净经营现金,在回购了1.4亿美元的债券后,2008年底DHI手持现金从上季度末的13.9亿美元 进一步上升到19亿美元,在偿还了2009年初到期的4.6亿美元贷款后,剩余现金基本可以覆盖未来三年的到期债务(图16)。



  通过快速消减存货,DHI又恢复了财务安全。

  TOL与DHI的比较:周转率越低,财务越保守
  比较发现,TOL由于周转速度较慢,低谷中依靠自身经营现金来维持流动性的能力较弱,因此,只能通过坚守财务底线来维持长期安全;与之相对,DHI定位低端,周转速度较快,在低谷中可以通过降价促销和折价卖地来恢复流动性,从而可以在繁荣期保持相对激进的财务策略。
  总体来看,定位越高端、周转率越低的地产公司,相应要求的财务策略更加保守,留给企业进行周期套利的空间也越小,但是总体业绩更加平稳;而定位越低端、周 转率越快的地产公司,其财务策略可以相对激进,留给企业进行周期套利的空间也越大,但如果周期判断错误,其业绩的波动也更大。
  在资本市场估值方面,在整个周期中,TOL在行业高峰期由于扩张速度慢于同行,结果其股价涨幅弱于同行,但在低谷期,因其财务安全而具有更好的抗跌性;反 之,DHI这类公司在行业高峰期扩张速度更快,结果其股价涨幅强于同行,但在低谷期也因其紧绷的财务状况而遭遇大幅折价。但从长期看,只要周转速度与财务 战略配合得当,两者的长期价值创造相近,扩张速度也相近(图17)。事实上,在经历了2007-2008年的资产折价后,过去十年TOL的年均资产增速为 18%,DHI为16.5%,所以,最关键的是战略定位与财务策略相匹配。■



  MTH同样奉行高周转战略
  除了DHI外,美国还有一些奉行轻资产战略、周转速度更快的企业,如Meritage Homes(MTH),其2002-2006年的平均存量资产周转率为2.2倍,远高于行业平均的1.4倍。在经历了一轮牛市扩张后,公司的存量资产周转 率在2006年降至1.8倍,但仍高于行业平均的1.1倍。高周转使公司敢于采取更加激进的财务策略,实际上,2000年以来,公司的现金比率就一直在 4%以下,2007年更是下降至1.6%。
  当危机到来时,MTH充分发挥了自身的高周转优势,提早开始价格战,2007年四季度不惜以零利润降价促销,结果在2007年全行业周转率降至0.7倍的 情况下,MTH仍保持了1.1倍的周转速度。在2007年和2008年上半年,MTH的订单下降幅度一直保持在20%左右,优于行业平均水平(图18)。 2008年四季度,为了进一步加速资产周转,公司转变战略,把目标客户从置业升级者转向首次置业者,并开始出售土地,目前其土地储备仅相当于2.8年的开 发量。到2008财年末,尽管MTH的周转率较危机前也下降了63%,与行业平均水平一致,但全年仍保持着0.87倍的高水平。高周转使公司的流动性迅速 恢复,到2008财年末,公司的现金比率已从上年末的1.6%骤升至15.5%(图19)。



霍頓 周轉 下的 的強 強恢 恢複 能力
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