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店面篇《鎖定蘆洲、三重 「凡有站必留下痕跡」 蘆洲王秉持四大祕訣 獵好店成贏家

2012-5-21  TWM

「人潮帶來錢潮!」這是所有想買店面、想開店的人最奉行不悖的準繩,正因為如此,匯集人潮的捷運站口,成了 店家搶破頭的標的。但捷運店面金額高風險大,加上屬性特別,進場評估得更嚴謹,縱橫新北市蘆洲一帶店面多年 的張榮隆,累積豐厚經驗,分享不傳之祕,教你第一次在捷運周邊獵店就上手。
撰文•李建興 母親節過後第一個上班日,剛剛休完假的張榮隆,一早就被電話聲吵醒。電話那頭傳來殷切的請求,「『蘆洲王』,拜託啦!快來幫我看看這個店能不能買?」挨不過對方一再請託下,他睡眼惺忪地趕到捷運蘆洲線上的徐匯中學站。一到場,四、五位店面投資客其實早已恭候多時,而張榮隆則氣定神閒,時而觀察出入的通勤族穿著打扮,時而目測站前馬路人車的動線流向。

算準天時 卡位時機要準,三年買店、一年開店十分鐘後,這群投資客不約而同地將眼光投向張榮隆,像初出茅廬的小朋友,問了一句:「可以買嗎?」而在他投以肯定的眼神後,這行人精神立刻亢奮起來,開始計算著出資的比率,準備搶下捷運站旁的黃金店面。

這樣的場景,讓其中一位才剛加入這個投資團隊的新手納悶:「明明成員看來個個都是市場老將,怎麼全都聽一 個人發號施令?」只見其中一位買主堅定地說:「反正,買店面,跟著﹃蘆洲王﹄就對了!」其實,這群豪氣的獵 店族,對張榮隆的崇敬其來有自,畢竟這位不到五十歲的店面達人,二十多年來,一路在蘆洲、三重一帶看店、買 店以及開店,直至今日,其操作過的店面更是不知凡幾。正由於其精準的眼光,使得許多投資客都紛紛捧著錢請他 代操。據了解,曾讓張榮隆操作房地產而獲利的人,在三重、蘆洲就有上百位,難怪許多投資客都稱他為「蘆洲王」。

隨著捷運蘆洲線開通,秉持「人潮為獵店王道」的張榮隆,火力則集中在蘆洲一帶的捷運店面,目前在捷運行經 的徐匯中學、三民高中和蘆洲站,都各擁有一家店面,可說是「凡有站必留下痕跡」,讓許多粉絲都想挖掘他在捷 運周遭看店選店的「不傳之祕」。

一談起自己的「獨門看店術」,張榮隆總是語帶玄機地說:「店好不好,得看店和捷運的『八字』合不合!」細 究其私房之說,其實指的是「天時、地利、人情、軸線」,這也正是幫助他獵捷運好店的關鍵。

張榮隆看過太多捧著大把大把鈔,票要店東割愛的例子,但最後買到的,真的寥寥無幾,更遑論是眾人搶破頭的 捷運店。因此在他的眼中,「拿捏時機」絕對是成功的第一步。而多年的經驗告訴他,「三年搶店、一年開店」是 卡位的最佳天時。

掌握地利 出口屬性有別,近未必好、人氣是關鍵張榮隆表示,由於店面的價值、外觀和人潮息息相關,因此「搶店,就得在最糟的時期介入!」他認為,捷運的施工期通常五到六年,到了施工第三年,是工程最混亂的時期,層層圍籬、龐大的重型機具,總讓沿線的店家受不了蕭條而關店;但這反而是最好介入、撿便宜的時機。

但同樣是店,張榮隆認為,「開店和買店﹃眉角﹄不同!」他提醒,由於門市一開就得支付可觀的費用,因此他 建議要在捷運站附近開店的人,「開張不能太急!」得選在捷運通車前一年內。

以徐匯中學店為例,當初店家早在通車一年多前就確定承租,不過當時就察覺到,原本車水馬龍的蘆洲中山路,因為捷運施工蕭條至極,不少商家是開一天店賠一天錢。因此徐匯中學店則聰明地選擇按兵不動,直到政府確定了蘆洲線要在一○年的十一月通車,才在同年的三月開始裝潢,同時算準捷運通車前半年,會正式拆除圍籬,屆時捷運站浮出枱面,商圈將重新復活,才是開店好時機,一直忍到了五月才正式開幕。

而在蘆洲線通車後,張榮隆經友人介紹,看中幾間位於三民高中站的店面。由於該站緊鄰蘆洲區公所,又是蘆洲 生活圈的核心地帶,價錢早已水漲船高,其中一處位於捷運出口僅三十公尺的四層樓店面,更從捷運施工時的二千 八百萬元,叫價到近七千萬元。但當所有人搶破頭進場時,他站在三民高中站各大出口觀察幾天後發覺,這人人眼 中的黃金店面,雖然離出口很近,但中間卻隔了一座加油站,幾乎所有人避開加油站改道而行,因此人潮一出站就 散了。

抓緊軸線 出口屬性有別,逆不如順、陰不如陽反觀另一出口,受惠於地近蘆洲傳統市場,這座大市場早上是早市,晚上是夜市,加上市場內暗藏許多蘆洲在地名店,許多外地人都慕名而來,而成了人潮最多的出口。最重要的是,雖然夜市離出口三百多公尺,但這一路動線,人氣綿延,符合了店面投資術語中常講「陽面」︵路的兩側,人潮、店面較 多者︶哲學。後來他挑了一個雖然離捷運二百公尺之遙,卻在捷運通往夜市動線上的店,價格比眾人眼中的黃金店 少了三成多。

「好店不在近,而是有沒有在人潮動線上!」張榮隆另有一套「逆不如順、武不如文」的理論。張榮隆表示,由 於國內的捷運站口,多半採地下道模式立於人行道上,若店面設在出口的逆向面,就算緊鄰著是站口,人潮也未必 會折返光顧,因此「逆不如順」,選擇在出口順向比逆向還優。

順應人情 行業八字要合,武不如文、大不如小在店面投資客的江湖術語中,另有文市、武市之分。武市指的是位於「車多於人」的主幹道上,多以講究停車便利、店觀︵店的門面︶龐大的汽車展示中心、熱炒店、量販店為主;相對而言,文市則為位於「人多於車」,而道路寬度約莫在三十五公尺以內的中小道路上,由於路寬較小,容易「結市」,店面多半針對步行逛街的通勤族而設,如速食店、便利商店、簡餐店、文具店等。

「捷運店面就是典型的『文市』!」張榮隆斬釘截鐵地說,出入捷運的十之八九是通勤族而非開車族,在捷運開 店,切記「武不如文」!因此,縱然在人潮洶湧的捷運站開店,也得要順應人情,選擇「八字相合」的業種,也就 是要投通勤族之所好,選對行業。而投射到投資者身上,更切莫砸下巨資買坪數過大的大店,畢竟面積大的店,除 了資金壓力大,多半又屬武市店面,並不適合捷運站附近,「別賠了夫人又折兵!」搶店算天時、買店靠地利、選 店抓軸線,開店則要順人情,借鏡張榮隆的經驗,你也可能是捷運店面的大贏家。

張榮隆 出生:1965年 成就:買賣加代操的房地產數百間,店面數十間,有「蘆洲王」之稱。 擅長標的:捷運附近店面
最適合在捷運站開業的5大行業

◎速食餐廳、簡餐店 通勤族通常為外食的上班族,簡單輕便又價廉的速食店特別熱絡。
◎便利商店 趕時間的捷運族常須在便利店解決生活瑣事。
◎房仲公司 因應逐捷運而居現象,房仲最能在捷運附近撈到目標客群。
◎平價服飾店 通勤族通常為小資一族,價位合理的服飾店或精品店,大受歡迎。
◎咖啡廳 捷運亦是約會、洽公的相約之地,孕育了咖啡廳的潛在客層。 專家給店面投資客的3個提醒
1.避公園 部分捷運出口設於公園內,這對自住客好,但由於人潮易散,不易結市,反而不適開店。
2.搶共構 捷運店面多半無人轉讓,卡位極難,建議可找捷運共構的新案,在預售時期即可及早進場。
3.莫巨額
捷運店面通常為天價,但過高的價位不但造成龐大的資金負擔,也由於無人可承接,反而造成有行無市。
住商不動產 企研室主任 徐佳馨



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P2P車貸馬太效應加劇 砸錢鋪店成盈利“籌碼”

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-05-20/1108144.html

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“三十年河東三十年河西”,然而,P2P車貸市場只用了三年的時間就已換了模樣,由風光無限的藍海演變為相互廝殺的紅海。

據網貸之家最新統計數據,截至2017年4月份,全國正常運營的網貸平臺有2214家,其中590家(僅統計當月發布車貸標的的網貸平臺數)涉及車貸業務,占比為26.65%。而隨著車貸行業發展,“二八”分化顯現,車貸規模前十的平臺貢獻了超五成的車貸成交量。

在劇烈的競爭中,各家車貸平臺紛紛發力資產端的爭奪,特別是對主做車抵貸的平臺來說,線下門店起著至關重要的作用。據《證券日報》記者了解,車抵貸規模靠前的平臺線下門店大都超過百家。微貸網已經開設了403家線下營業部,遙遙領先;人人聚財的線下門店超過120家;愛錢幫的線下門店150家,而更多的平臺則在“擴軍備戰”。一家平臺的負責人給本報記者算了一筆賬:在二線、三線城市,按照相對成熟的門店來計算,大概需要40多人,門店租金、員工薪酬、水電費等各項開支,一個月大概在35萬元左右,如果一個公司有100個門店,每個月的開銷就約需3500萬元。

車抵貸平臺不惜砸下重金鋪店有合理的邏輯——盈利的“籌碼”。人人聚財CEO對本報記者表示,“由於目前各家平臺的數據未完全公開,因此無法確定車貸平臺盈利的比例。但是車抵貸業務相較於消費金融和信貸,具備天然的優勢,一是車輛作為抵押物流通變現能力很強,即便出現壞賬,追回車輛基本能夠抵償壞賬造成的損失;二是車貸業務都有線下門店,可以從更多的維度展開風控審查,從而有效控制風險、降低平臺壞賬率。這兩點是車貸平臺在多數網貸平臺虧損的情況下還能盈利的重要因素。”

微貸網樣本:成交千億元、盈利3.25億元

目前,累計成交金額超過千億元的網貸平臺僅有4家;背靠中國平安的陸金所、以發大標著稱的紅嶺創投、上市系的鑫合匯和微貸網。微貸網作為全國最大的汽車抵押借貸平臺能躋身成交額四強,著實不可小覷,而實現利潤3.25億元更令業界驚奇。

據漢鼎宇佑2016年年報披露的信息,微貸網2016年實現營業收入17.76億元、凈利潤3.25億元、貸款余額101億元,成交金額478億元,環比增長192%。微貸網網站顯示,去年5月20日,其獲得10億元C輪融資;截至去年12月31日,累計成交金額為700億元;今年5月8日,累計成交金額突破千億元大關。

值得關註的是,微貸網線下門店的擴張步伐不斷提速。微貸網於2013年開始實施“五年百店”的發展戰略,而在2015年8月份就提前兩年完成計劃,之後直指“五年五百店”目標。其中,2012年至2016年線下門店分別為1家、17家、33家、102家、352家。微貸網副總裁汪鵬飛對本報記者表示,微貸網4次融資的資金主要用於資產端的布局與汽車後市場的布局,在資產端的布局通過線下營業部的地推與線上大範圍的獲客共同完成。

車貸漸顯贏家通吃格局 抵押邏輯將向授信邏輯轉換

為符合《網絡借貸信息中介機構業務活動管理暫行辦法》中對借款人限額的要求,一部分網貸平臺向小額資產的轉型,其中小額信貸和車貸成為主要的資產轉型方向。根據網貸之家數據,截至2016年12月份,車貸平臺數量為563家,較去年年初出現較大的下滑。然而,車貸平臺的成交量保持了高速增長,2016年全年成交額1424.5億元,占行業總成交額的5.1%。2017年4月份,全國車貸總規模為215.85億元,占網貸總規模的9.60%,高於歷史同期水平。車貸行業發展至今,“二八”分化顯現,車貸規模前十的平臺貢獻了超五成的車貸成交量。這說明隨著行業的良性洗牌,車貸平臺的成交量正在趨於集中,贏家通吃的局面正在顯現。

經過多年的沈澱,P2P網貸行業尤其是車貸的風控流程已經趨於成熟並標準化。許建文表示,“很多平臺有車就貸,但在人人聚財的風控體系中,面審是我們的特色和核心手段,通過面審,可以了解到客戶的各項資產負債情況,細致探查用戶的借款目的、還款能力和意願,甚至可以有效地辨別出精心包裝過的騙貸者。在面審之外,還有總部複審、客戶背景盡調、實地考察、數據模型等其他風控手段”。

愛錢幫CEO王吉濤對本報記者表示,“基於大數據和風控能力的提升,未來抵押物為風控措施的方式將會逐步轉變成為以個人征信狀況為主的風控方式。借款人從申請借款開始,到放款完成都通過線上一鍵完成。”

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