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日本樓尾數問題 止凡

來源: http://cpleung826.blogspot.hk/2015/08/blog-post_30.html

有blog友資產達一定水平,嘗試投資日本物業,就成交的尾數處理問題亦有很多考慮,早前發了電郵到止凡處問意見,今天又拿出來看看大家有何想法。



亞文留言:

您好,本人「亞文」是一名您的網誌讀者,一名80後青年,最近本人買了兩個日本物業(約90萬左右),現有小小問題想參考你的意見。

因本人有現金加股票約100萬左右,加一個在深水埗物業(欠銀行30萬)(在08年中電肥雞(離職優惠計劃)時和朋友一齊買,現收租約9000元,現租金全部存入一個2人名戶口,該戶口是用來支付該屋雜費及支付按揭)現約值200萬左右。及上年買入的一個日本物業(全付,約3個月收到日本匯來15萬日元租金)

背景,一間鐵路公司維修員,月薪15k,80後未婚,現有小小問題想問?

方案1,因接近付款日期,一次付出90萬元,自己只剩下10萬元流動資金。

方案2,將90萬轉換成人民幣定存,息2.01%,把定存抵押借港幣,銀行表示可借85%面值,利率為1.82%。

現在想您提供意見。
方案1,短期本人流動資金會減少。
方案2,需付約2厘利息,另將來在香港買屋時未必做到「壓力測試」,因會有90萬貸款。

希望您可為本人提供意見,您會用方案1還是2。


止凡回覆:

很多謝你的email,把我當成專家一樣提問,不過如你多看我的blog,可能你都會知道我多不會作實際操作上的建議,你的問題可能「80後隊長」一類的blogger會較喜歡回應。

就你的個案,我也不妨給點意見,看看有什麼應該註意的地方。首先,我沒有買賣日本樓的經驗,看你的操作似乎不打算拿這兩間日本樓作按揭槓桿,而你所提到的人民幣定期抵押借港元,我亦沒有這經驗及認知,所以不能給意見。

於我看來,這是一個負債槓桿高與低的問題,正如我以前都有文章分享過,自己亦身體力行,在這個超低息世紀,有財商的人借多點好債務未償不可,但重點是現金流的控制,何謂足夠,因人而定。

例如你所言,方案一預留十萬元流動資金,這是否足夠?我不清楚,可能你是單身人士,又可能一家七口,還是要自己衡量。

方案二,則增加了債務,但又不見得多了流動資金,賺的可能是息差及匯價,但風險也是在息差及匯價,差別只在1-2厘,這兩個因素有點變化已經是蝕本操作,可以想想。

無論哪個方案也好,甚至再拿深水埗物業加按套現也好,不妨假想多個未來情況,看看自己的資產配置有多穩陣。例如日本樓繼續大跌、美元強勢、加息、香港樓市大 跌、自己失業之類,每一個情況都想想,看看你的資產、負債、現金流有多少變化,自己的實力又如何,能否在眾人恐懼時還有實力貪婪呢?

到資產到了一定水平之後,可以操作的方法有很多,每個都沒有對與錯,相對每個人亦有不同合適操作,作決定還是要靠你自己,最重要是有足夠財商,深知每個操作背後的風險,自然得心應手,祝你好運。


後記:

不知為何,不時都有blog友會把一些實際操作拿來問我意見,多看這裡都知道我很少給予實際操作意見,連自己的實際操作也很少透露。尤其所涉及的是我本身也沒有投資過的項目,我所擁有的相關知識不比發問者本身多,所以多不能作有貢獻的回應。

不過,若然是作一些分享與啟發,我又相對有信心的。好像這個個案,我的思考方向會考慮多方面,未來可以預計到的情況都想一番,看看自己這個投資決定會有何後果,這是一個不錯的自我審查方法。

這自我審查是一個頗重要的程序,多數人買一個資產或考慮一個投資項目,著眼點會看這項目能升值多少,用自己最大能力去預測未來,去估計自己的投資是否有好回報,「估中」的話就強,「估不中」的話就差,這準則亦是他們拿來看待財經人士的準則,報章記者亦然,動不動就拿回某某過往對市場的預測,從而跟紅頂白一番。

不少身邊朋友大約知道我的投資項目之後,最多人問的一個問題是「你的股票大跌一半你怎麼辦?」,他們都會擔心,長線投資也好,價值投資也好,都不能避免大跌市,什麼「黑天鵝事件」,投資30年遇見大跌市不就完蛋了嗎?

面對這些朋友,我都會有千言萬語在心中,心想,未有這個心境的人,實在很難明白這投資理念,難以明白平靜的心態。當你在決定每項投資時,都預估了這大跌市的情況,發生時你會安好嗎?當你都註意投資所產生的現金流時,大跌市出現,你的被動收入會受影響嗎?

早前雜誌出了「年收六位數字股息」這個點子,其實不少朋友開始有點點明白這種心境,大市升升跌跌,年年有數以十萬計的股息,真的怕身家暴跌?之後,朋友們多會想做得到,很好奇怎樣獲取這結果,但又不見有太多積極行事,至少我不見有多少朋友對這個blog多了興趣。

不要緊吧,這裡還是小數人的小天地,早已定性為難以成為主流思維的地方,繼續能維持這裡的氣質,這更重要呢。

當時回應亞文時,有一點算是開口中了,拿人民幣來賺點點息差這個操作,今天人民幣一下「暴力」貶值了,結果如何?不知他當日的選擇如何呢?
日本 尾數 問題 止凡
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=158780

尾數888 一張料可賣萬元

1 : GS(14)@2015-04-15 08:27:28

■陳榮輝相信滙豐紀念鈔會帶動中銀紀念鈔回收價炒高至少10%。陳奕釗攝


【本報訊】昨日中籤的幸運兒,領取紀念鈔時須再比拼一次運氣;因有錢鈔收藏店東主指,紀念鈔最終出售價仍須視乎鈔票號碼這個未知數,尾數888「豹子號」的價值,隨時比尾數是4和7的單鈔相差10倍。滙豐昨公佈的是紀念鈔的抽籤結果,但中籤者未知獲分配的鈔票是甚麼號碼。金輝錢幣郵票公司負責人陳榮輝指,紀念鈔價值高與低「號碼好緊要」,關鍵在6個鈔票號碼中,最右面的號碼沒有4號和7號,就可以收到基本回收價1,000元。



「168」可炒高一倍

陳榮輝表示,如果最後「冧巴」是8號,則在1,000元以外多給50至100元回收;有兩個8號就加500至600元,一旦抽中「豹子號」三連8,回收價更可達8,000至10,000元,超出認購價380元足足26倍。除3連8「豹子號」甚至4連8「獅子號」外,陳指一些特別號碼都可炒高一倍,如「168(一路發)」、「238(易生發)」或「520(我愛你)」都很受歡迎。陳稱初步已有人向他洽商,但表示除非是熟客,否則必須要有「現貨」先可傾價錢。他估計九成以上客人會先賣1至2張單鈔「攞返個本先」,餘下一張單鈔會留為紀念或善價而沽。另外,陳亦預料滙豐紀念鈔面世將帶動中銀和渣打紀念鈔升值,料炒高一至兩成。■記者黃靜薇、林偉聰





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150415/19113284
尾數 888 一張 張料 料可 可賣 賣萬 萬元
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