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投資REIT 定房地產?

1 : GS(14)@2010-06-06 13:11:18

REITs是 Real Estate Investment Trusts之縮寫,亦即地產投資信託基金。香港首隻掛牌上市的就是領匯( 823),當年鬧得滿城風雨,要延遲 1年才上到市,繼後有另 7隻:冠君( 2778)、越房( 405)、泓富( 808)、富豪( 1881)、陽光( 435),和近期也在港掛牌的置富( 779),及除牌之睿富( 625)。
相信不少人對 REITs印象不太好,除盧婆婆案外,部份 REITs上市時用各樣「財務工程」技巧增加估值,亦可能是原因。然而,筆者覺得 REITs有其價值與功用:
( 1) REITs美妙之處在於法例規定,要將最少 90%盈利以股息派給股東,不像一般上市公司,賺大錢也可不派股息。
( 2) REITs可提供較穩健收入,法例亦規定其借貸不可超越資產估值 45%,風險相對少些。
( 3)灰髮社會需要穩健收入多於資產升值。「灰髮」是指人口平均年齡趨老,但現代老一輩較長壽,亦較健康,生活多采多姿,要支持這種生活有賴穩定收入。由於擁有上述兩個特性, REITs應是提供穩定收入重要渠道之一。
( 4)現在掛牌的 REITs,大多已有三數年運作,就算上市時股價疑似偏高,現在已較近市價,財技效應亦褪色。
市盈率較低 派息至少 5厘


投資講表現, REITs之表現如何?可從股息百分比及股價升降幅度兩個層面看。
附表將 6隻 REITs與 6隻普及的地產或公用股比較。以市盈率( PE)計, REITs「貴」的不過 10倍,「平」的連兩倍也沒有。若根據近年派息紀錄, REITs低的也近 5%,高的有 10%。物業收租回報有沒有 5厘?再者,一般人是不用繳股息稅,但物業租金收入則要報稅。
篇幅有限,下期再續。(二之一)
註:筆者持有一些 REITs。本文部份分析來自筆者與香港大學合作的研究。
2 : GS(14)@2010-06-30 21:15:06

今期繼續研究 REITs(房地產投資信託基金)之表現。上次得知 REITs在派股息方面,優於一般地產股或公用藍籌股,更不用說比買樓收租高。那麼, REITs近年股價表現又如何?
以兩隻地產龍頭股長實( 001)、新地( 016)及恒生指數 07年 11月至今的表現,與 7隻 REITs作比較,發現幾隻 REITs將長實、新地和恒指也比下去。若用電視賽馬慣常描述,可分以下 4個表現。
領匯由頭贏到尾


假設於 07年 11月 23日大家的起步點同為 0,截至今年 4月 28日,領匯( 823)由頭帶到尾贏整條街,相反長實、新地,以至恒指同期表現遠遠遜色,甚至一直未能升回起步點。至於越秀( 405)、睿富( 625)則後段發力贏幾個「馬位」。冠君( 2778)、泓富( 808)、陽光房產基金( 435),雖然鬥得好貼,但仍贏少少。當然亦有較落後的富豪產業信託( 1881),但還拍得住「齊過終點」。
和香港近年住宅又怎比? REITs持有的不是本港以外物業就是商業類物業,而且是股份化了的資產,技術上有點不一樣,但比就比吧。近年香港平均住宅價格升了約四成,除陽光房產基金外,所有 REITs皆拍得住或勝過這升幅。
總結而言, REITs無論在派息或價格上均不輸蝕於藍籌和實物,大眾是否應留意多些呢?(二之二)
註:筆者持有一些 REITs。本文部份分析來自筆者與香港大學合作的研究。
3 : 龍生(798)@2010-06-30 21:48:41

要說REITS 比買樓好
我怎樣也不同意

買樓可以出必殺技
借9乘! 退一步借7乘
也己經是完全的另一套計法

光是這一點, 己無法相比
真要比較, 應該跟公用股比
性質會更相近
4 : abbychau(1)@2010-07-05 10:54:49

股化後的東西要花行政費
5 : jc(1882)@2010-07-05 12:55:33

自住或有足夠錢哽係房地產啦,小小資本又想投資收息就 REIT 啦.
6 : 黃金蟲(1617)@2010-07-06 10:09:23

REIT靈活性較高吧
投資 REIT 定房 地產
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